Geschäftsbericht 2011

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1 - Geschäftsbericht 2011

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Dividende plus Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung in Prozenten des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote CHF Mio % 4% 2% Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung CHF Mio Mieteranteile Geschäftsliegenscha in Prozent des Ertrags aus Vermiet ende italerhöhung 1. Januar Renditeliegeschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote in % Grösster Mieter 8.5% Viert- und fünftgrösster Mieter 8.0% Übrige 56.7% Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung

3 Immobilien im Überblick 2011 bzw * 2010 bzw * Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Anzahl Wohnliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in % des Mietertrages Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandeswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar

4 Kennzahlen im Überblick 2011 bzw * 2010 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 4 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 5 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividenden-/Ausschüttungsrendite 5 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 6 CHF Mio Enterprise Value (EV) 7 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandeswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 EBIT exkl. Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit 5 Antrag des Verwaltungsrates CHF 5.50 pro Aktie für Geschäftsjahr 2011 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 6 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 7 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden

5 Jahresbericht 2 Vorwort 5 Marktumfeld 6 Geschäftsmodell und Strategie 8 Nachhaltigkeit 10 Organe 12 Geschäftsfeld Immobilien 16 Geschäftsfeld Generalunternehmung 21 Ausblick 22 Corporate Governance Finanzbericht 59 Finanzkommentar 64 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 133 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 135 Bericht des Liegenschaftenschätzers 142 Jahresrechnung der Allreal Holding AG Ergänzende Informationen 152 Informationen für Investoren und Analysten 159 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe 161 Organisation und Termine 1

6 Vorwort Mit ausgezeichnetem Unternehmensergebnis weiter auf Erfolgskurs Kontinuierlich ausgebautes Portfolio mit sehr guter Nettorendite Generalunternehmung mit markant höherem Projektvolumen Gut abgesicherte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen Vorsichtig optimistische Einschätzung der Zukunftsaussichten Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie Im Geschäftsjahr 2011 überzeugte Allreal mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals verbesserten Resultat. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt betrug CHF Millionen und lag damit 21 Prozent über dem Vorjahreswert. Zum sehr guten Resultat beigetragen haben sowohl die Gewinne aus Geschäftstätigkeit als auch die in Summe höhere Bewertung der Anlageliegenschaften. Das Ergebnis bestätigt die ausgezeichnete Verfassung, in der sich das Unternehmen befindet. Das Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt in Höhe von CHF Millionen ist geprägt von der Zunahme der Mieterträge, dem stabilen und rentablen Geschäftsverlauf der Generalunternehmung sowie dem tiefen Finanzierungsaufwand. Das Resultat widerspiegelt die operative Stärke des Unternehmens und belegt die vorteilhafte Positionierung im zunehmend anspruchsvollen Immobilienmarkt. Die Vielzahl laufender und neu in Angriff genommener Projekte sowie die deutliche Zunahme der Erträge aus Vermietung von Renditeliegenschaften führten zu einer gegenüber dem Vorjahr markanten Zunahme der Gesamtleistung um 22 Prozent auf CHF Millionen. In dem von Schuldenkrise, währungspolitischen Turbulenzen und starken Kursschwankungen geprägten Umfeld vermochte sich die Allreal-Aktie erfreulich gut und deutlich besser als der Gesamtmarkt zu behaupten. Die Entwicklung des Börsenkurses und der für das Geschäftsjahr 2010 ausgeschüttete Betrag von CHF 5.50 pro Aktie ergaben eine erfreuliche Gesamtrendite von 4.3 Prozent. Festhalten an attraktiver Ausschüttungspolitik An der auf 30. März 2012 angesetzten Generalversammlung wird der Verwaltungsrat den Aktionären die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie vorschlagen, entsprechend einer auf den Jahresschlusskurs bezogenen Rendite von ansehnlichen 4.0 Prozent. Die Ausschüttung wird aus den Reserven aus Kapitalanlagen getätigt und ist für private Aktionäre steuerfrei. Die Auszahlung erfolgt also ohne Abzug der Verrechnungssteuer. Überzeugendes Geschäftsfeld Immobilien in anspruchsvollem Umfeld Im Geschäftsjahr 2011 wurde das Portfolio der Renditeliegenschaften weiter ausgebaut. Bei den zwei in der Berichtsperiode neu hinzugekommenen Liegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 134 Millionen handelt es sich um eine grössere Wohnsiedlung aus eigener Projektentwicklung und Realisation in Adliswil sowie um ein auf dem Transaktionsmarkt erworbenes Bürogebäude in Genf-Cointrin. Beide Neuzugänge sind nahezu vollständig vermietet und waren bereits ab Mitte 2011 voll ertragswirksam. 2

7 Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden eine ältere Wohnliegenschaft in Zürich und ein kleineres Geschäftshaus in Basel im Gesamtwert von CHF 10 Millionen gewinnbringend veräussert. Die Umklassierung von drei bislang als Entwicklungsliegenschaften ausgewiesenen Liegenschaften und der Erwerb einer in Ausführung befindlichen Wohnüberbauung resultierten in einem markanten Ausbau des Portfolios der Anlageliegenschaften im Bau. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2011 Die Bewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau führte in Summe zu einer positiven Wertkorrektur von CHF 44.7 Millionen, entsprechend 1.5 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften. In der Folge belief sich der Wert des gesamten Portfolios per 31. Dezember 2011 auf CHF 2.95 Milliarden. Davon entfielen CHF 2.53 Milliarden auf das Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 0.42 Milliarden auf dasjenige der Anlageliegenschaften im Bau. Der Ausbau des Portfolios durch zwei unmittelbar ertragswirksame Renditeliegenschaften und die Abnahme der leerstandsbedingten Ertragsausfälle führten zu einer Zunahme der Mieterträge im Geschäftsjahr 2011 auf CHF Millionen. Immobilien 67.1% Generalunternehmung 32.9% Dank Vermietungserfolgen und den nahezu vollständig vermieteten Neuzugängen sank die Leerstandsquote im Geschäftsjahr 2011 auf erfreulich tiefe 4.4 Prozent des jährlichen Soll-Mietertrages. Begünstigt durch die tiefe Leerstandsquote und den im langjährigen Mittel stabilen Liegenschaftenaufwand betrug die mit Vermietung der 65 Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite hervorragende 5.1 Prozent. Geschäftsfeld Generalunternehmung mit höherem Projektvolumen Das vom Geschäftsfeld Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen verzeichnete im Geschäftsjahr 2011 eine massive Zunahme auf CHF Millionen. Der Anteil der Drittaufträge lag bei 58.4 Prozent. Vom gesamten Projektvolumen entfielen 79.1 Prozent auf Neubauten und 20.9 Prozent auf Renovationen und Umbauten. Trotz einer geringeren Zahl von Projektabschlüssen belief sich der Erfolg aus Geschäftstätigkeit in der Berichtsperiode auf respektable CHF Millionen. Dazu beigetragen haben der auf hohem Niveau stabile Verkauf von Wohneigentum, die Vergabegewinne aus laufender Projektabwicklung sowie die Gewinne aus abgeschlossenen Projekten, die jeweils zyklisch anfallen. Der aufgrund der guten Auftragslage in der Berichtsperiode vollzogene Ausbau der Kapazitäten führte zu einem Anstieg sowohl der Personalkosten als auch des übrigen Aufwands. Deshalb resultierte ein leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres liegendes Betriebsergebnis von CHF 56.1 Millionen. 3

8 Der gesicherte Arbeitsvorrat in Höhe von rund CHF 2.1 Milliarden per Stichtag garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während deutlich über zwei Jahren. Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen Im Geschäftsjahr 2011 nutzte Allreal die vorteilhaften Marktbedingungen für die erneute Verbesserung der Refinanzierungsbasis. Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals markant tieferen Durchschnittszinssatz für Fremdkapital von 2.3 Prozent bei einer auf 51 Monate erweiterten Restlaufzeit bleibt das Unternehmen sehr vorteilhaft finanziert. Mit der im zweiten Quartal der Berichtsperiode erfolgreich ausgegebenen 2.50% Obligationenanleihe von CHF 150 Millionen verfügt Allreal trotz tieferer Eigenkapitalquote über die zur Finanzierung von Eigenprojekten und den weiteren Ausbau des Portfolios notwendigen Mittel. Per Stichtag betrug die kurzfristig verfügbare Verschuldungskapazität rund CHF 800 Millionen. Zuversichtlicher Ausblick trotz unsicherem Konjunkturverlauf Es ist davon auszugehen, dass sich das Wirtschaftswachstum weiter verlangsamen und an Dynamik verlieren wird. Dennoch sind Verwaltungsrat und Gruppenleitung für die kommende Berichtsperiode vorsichtig optimistisch. Insbesondere dank stabilen Mieterträgen und hohem Arbeitsvorrat der Generalunternehmung rechnet das Unternehmen für das Geschäftsjahr 2012 erneut mit einem guten, voraussichtlich nur leicht unter dem Vorjahr liegenden operativen Ergebnis. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 4

9 Marktumfeld Immobilienmarkt Die Nachfrage nach Immobilien als langfristig werthaltige Investition und als Alternative zu anderen Anlagekategorien ist unverändert hoch. Der bei den institutionellen Investoren vorhandene Anlagedruck, die enttäuschende Entwicklung der Aktienmärkte und das anhaltend tiefe Zinsniveau führten zu tendenziell weiter steigenden Preisen. Davon ausgenommen waren lediglich peripher gelegene Liegenschaften, gewerblich genutzte Immobilien sowie Wohneigentum im obersten Preissegment. Der Markt für Renditeliegenschaften mit langfristig stabilen Erträgen blieb auch 2011 geprägt von einer deutlich über dem Angebot liegenden Nachfrage, und eine Trendwende scheint sich nicht abzuzeichnen. Aufgrund der anhaltend tiefen Hypothekarzinsen und der im Vergleich mit den europäischen Staaten immer noch unterdurchschnittlichen Eigentumsquote blieb die Nachfrage im Wohn eigentumsmarkt auf hohem Niveau stabil. Da sowohl Renditeliegenschaften als auch Wohneigentum nach wie vor stark gefragt sind, verzeichneten die Preise für baureife Grundstücke weiter eine steigende Tendenz. Die hohen Landpreise führen zunehmend dazu, dass statt Mietwohnungen Wohneigentum erstellt wird. Abgesehen von sehr zentralen und innerstädtischen Lagen, wo die Wohnungsmieten weiter anstiegen, waren im Mietwohnungsmarkt nur geringfügige Veränderungen zu beobachten. Auch die Preise für Büro-, Gewerbeund Verkaufsflächen waren in der Berichtsperiode mehrheitlich stabil. Generalunternehmung 2011 wurden in der Schweiz mehr als Wohnungen neu erstellt. Die damit verbundene lebhafte Bautätigkeit sorgte bei den Produktionsbetrieben für eine mehrheitlich sehr gute Auslastung der Kapazitäten. In der Folge kamen die Preise praktisch kaum unter Druck, und die Unternehmer offerierten in der Regel jeweils ungefähr auf Höhe des Vorjahres. Bei einzelnen Arbeitsgattungen führte die gute Auslastung der Betriebe sogar zu leicht höheren Preisen. Die höheren Rohstoffpreise wurden durch den starken Schweizer Franken mehrheitlich kompensiert und wirkten sich deshalb kaum auf die Preise aus. Für die Generalunternehmer blieb der Markt geprägt von steigendem Preisdruck und weiter sinkenden Margen. Für die meisten Auftraggeber bleibt der Preis das massgebliche Kriterium bei der Auftragsvergabe an einen Totaloder Generalunternehmer. Da Projekte häufig noch während des laufenden Submissionsverfahrens angepasst werden und die für die Ausarbeitung einer Offerte zur Verfügung stehende Zeit zunehmend kürzer bemessen wird, ist eine sorgfältige Kalkulation oft schwierig zu bewerkstelligen. Unvollständig kalkulierte oder allein zur Auslastung der Kapazitäten übernommene Aufträge schaden sowohl der gesamten Branche als schliesslich auch dem Auftraggeber sei es wegen nachträglich gestellter finanzieller Forderungen oder nicht erfüllter Qualitätsansprüche. 5

10 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung, Realisation, Kauf und Verkauf von Liegenschaften). Das Portfolio besteht aus Geschäfts- und Wohnliegenschaften in den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz, mit einem klaren Schwergewicht im Grossraum Zürich. Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind die Unabhängigkeit und die Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt 6 7% p.a. 7 10% p.a Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20 30% Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften (zu Anschaffungskosten) 5% Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing/Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 75% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ermöglicht eine nachhaltige Wertschöpfung und einen konstant hohen Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Der Fokus liegt auf ertragsstabilen und rentablen Wohn- und Geschäftsliegenschaften an attraktiven Lagen in den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz. Das Immobilienportfolio soll zu den drei grössten der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften gehören und einen Anteil des Segments Wohnen von 20 bis 30 Prozent aufweisen. Bei der Verwaltung der Liegenschaften arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional verankerten Unternehmen zusammen. 6

11 Geschäftsfeld Generalunternehmung Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Gebiets-, Areal- und Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften. Für private und institutionelle Investoren und Bauherren sowie für das eigene Portfolio entwickelt Allreal Projekte innerhalb des gesamten Immobilienspektrums. Ergebnis sind baureife Projekte mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung. Aufgrund des hohen Synergie- und Wertschöpfungspotenzials ist die Projektentwicklung für Allreal von strategischer Bedeutung. Die Realisation umfasst die Kalkulation, die Planung und die Ausführung von Hochbauten jeglicher Grösse und Komplexität im Neubau, Umbau und bei Renovationen in der geforderten Qualität und unter Einhaltung von Kosten und Terminen. Allreal verkauft Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Produktion und berät Privatpersonen, Unternehmen sowie institutionelle Anleger bei Immobiliengeschäften aller Art. Wesentliche Tätigkeiten sind die Suche und die Vermittlung von Grundstücken, der Kauf und Verkauf von Anlageobjekten, die Erstvermietung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften aus eigener Produktion, das Ausarbeiten von Schätzungen und Verträgen sowie die Beratung bei Handänderungen. Das Geschäftsfeld Generalunternehmung soll zu den grössten Anbietern in der Schweiz gehören und eine marktführende Stellung im Grossraum Zürich haben. Immobilien Portfoliomanagement Erfahrung Know-how Qualität Wohn- und Geschäftsliegenschaften Generalunternehmung Projektentwicklung Realisation Kauf/Verkauf 7

12 Nachhaltigkeit Verantwortliches unternehmerisches Handeln und eine nachhaltige Unternehmensführung bestimmen bei Allreal von jeher die Denk- und Arbeitsweise. Das Unternehmen ist sich der Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft bewusst und nimmt diese auch wahr. Der für die gesamte Allreal-Gruppe verbindliche Verhaltenskodex (Code of Conduct) beschreibt das von Mitarbeitenden, Auftragnehmern und Lieferanten erwartete Verhalten und definiert damit die Leitplanken, die ohne Ausnahmen und Einschränkungen zu respektieren und zu beachten sind. Die eigenverantwortliche Einhaltung hoher ethischer Verhaltensstandards und die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten nationalen und internationalen Gesetze bilden dabei die Grundlage allen unternehmerischen Handelns. Ökonomische Verantwortung Allreal ist bestrebt, den Aktionären regelmässig eine mit direkten Immobilienanlagen vergleichbare Rendite zu ermöglichen und die Anteilseigner dadurch am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens partizipieren zu lassen. Das erwiesenermassen erfolgreiche Geschäftsmodell kombiniert ein ertragsstabiles Liegenschaftenportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Bis zu 75 Prozent der aus dem operativen Geschäft resultierenden Gewinne werden an die Aktionäre ausgeschüttet. Die verbleibenden rund 25 Prozent des operativen Gewinns investiert Allreal in der Regel in neue oder bereits in Angriff genommene Projekte für das eigene Portfolio oder den Verkauf an Dritte. Dank der klaren Strategie, dem überlegten Umgang mit Risiken, der soliden Finanzierung und der hohen Ertragskraft verfügt Allreal bei Anlegern wie Investoren über einen ausgezeichneten Ruf. Dieser über die Jahre aufgebaute Wettbewerbsvorteil ermöglicht dem Unternehmen die Fortführung des eingeschlagenen Wachstumskurses und die kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswertes. Das klare Bekenntnis zu einer langfristig nachhaltigen Geschäftspolitik ebenso wie ein von Respekt und gegenseitigem Vertrauen geprägter Umgang mit allen Anspruchsgruppen sind fester Bestandteil der Unternehmens kultur unabhängig von den wirtschaftlichen Zielsetzungen und Rahmenbedingungen. Insbesondere anerkennt Allreal auch die Verantwortung gegenüber den staatlichen Institutionen, den Mitarbeitenden sowie den Vertragspartnern. Ökologische Verantwortung Beim Bauen wie auch beim Betrieb von Liegenschaften lässt sich die Belastung der Umwelt zwar minimieren, aber nicht gänzlich eliminieren. Die Bemühungen, die Umwelt so wenig wie möglich zu belasten, führt in der Regel zu höheren Gestehungskosten einer Immobilie und stehen damit zumindest kurz- bis mittelfristig häufig im Widerspruch zu wirtschaftlichen Interessen. Allreal weiss um diesen Konflikt und bemüht sich, die Beeinträchtigung der Umwelt auf ein Minimum zu beschränken und mit knappen Ressourcen sparsam umzugehen. Wenn immer möglich bevorzugt Allreal ökologische Projekte und berät die Auftraggeber bei einer umweltfreundlichen Umsetzung ihrer Bauvorhaben. Darüber hinaus bemüht sich Allreal, 8

13 durch konsequente Einhaltung umweltrechtlicher Vorschriften, die Förde - rung von energiesparenden Massnahmen sowie durch nachhaltiges Bauen die Umwelt zu schützen und den Einsatz nicht erneuerbarer Ressourcen gering zu halten. In diesem Zusammenhang hat sich Allreal einen Namen geschaffen als Pionier und Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Ausführung ökologisch beispielhafter Projekte. Seit 2000 hat das Unternehmen mehr als 50 Minergie-Bauten erstellt, darunter auch die mit dem Schweizer Solarpreis und Watt d Or ausgezeichnete Null-Heizenergie- Wohnüberbauung Eulachhof in Winterthur. Darüber hinaus realisiert Allreal mit Richti Wallisellen die erste Arealüberbauung in der Schweiz, welche die Anforderungen aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt. Auch beim Betrieb und beim Unterhalt der eigenen Renditeliegenschaften bemüht sich Allreal, die Belastung der Umwelt so gering wie möglich zu halten. Auf Basis der international anerkannten Empfehlungen der European Public Real Estate Association erfasst, misst und analysiert Allreal bei allen Renditeliegenschaften den Energieverbrauch, den Wasserverbrauch und den CO 2 -Ausstoss. Das systematisch erfasste Datenmaterial ermöglicht die präzise Aufnahme des Ist-Zustandes sowie einen für die Definition nachhaltiger Massnahmen relevanten Mehrjahresvergleich. Die entsprechenden Kennzahlen werden erstmals in den Geschäftsbericht 2012 einfliessen und sollen zukünftig laufend ergänzt werden. Gesellschaftliche und soziale Verantwortung Leistungsfähige, kompetente und erfahrene Mitarbeitende sind für eine langfristig erfolgreiche Geschäftstätigkeit von grösster Bedeutung. Deshalb legt Allreal viel Gewicht auf die kontinuierliche und systematische Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden auf allen hierarchischen Stufen und in allen Tätigkeitsgebieten. Eine zweimal jährlich durchgeführte Befragung aller Mitarbeitenden garantiert, dass Konfliktpotenziale frühzeitig erkannt und entsprechende Massnahmen zeitgerecht definiert und umgesetzt werden können. Um die Qualität der zu erbringenden Dienstleistungen auf einem konstant hohen Niveau halten zu können, unterhält Allreal ein für alle Mitarbeitenden gültiges Management-System, in dem sämtliche Prozesse und Abläufe verbindlich definiert sind. Darüber hinaus sind insbesondere auch alle die Sicherheit am Arbeitsplatz und auf den Baustellen betreffenden Aspekte klar geregelt. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsbestimmungen wird durch einen internen Sicherheitsbeauftragten regelmässig überprüft. Allreal pflegt den Dialog mit Mitarbeitenden, Kunden, Auftragnehmern und Lieferanten wie auch den Kontakt und Gedankenaustausch mit Vertretern von Politik, Behörden, Parteien und Interessensverbänden. Grundlage dafür bildet eine offene und transparente Kommunikation gegenüber allen Anspruchsgruppen. Zudem unterstützt Allreal im Rahmen von langfristig getroffenen Vereinbarungen kulturell und sozial tätige Institutionen. 9

14 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Erich Walser (*1947, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 1999 Dr. Rudolf W. Hug (*1944, CH) Mitglied, Mitglied seit 2003 Dr. Jakob Baer (*1944, CH) Mitglied, Mitglied seit 2005 Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied, Mitglied seit 2005 Dr. iur., LL.M. lic. oec. HSG, lic. iur. Dr. iur., MBA INSEAD Dr. iur., Fürsprecher Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 1980 Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Meyer Lustenberger, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident) sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Seit 2003 Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Gruppe Vorsitzender der Geschäftsleitung der Helvetia Patria Gruppe Vorsitzender der Geschäftsleitung der Helvetia Versicherungen Verschiedene leitende Funktionen bei der Helvetia VR-Mitglied Huber+Suhner AG, Herisau (Vizepräsident) sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Seit 1997 selbständiger Unternehmensberater Generaldirektor Sparte International SKA/CS/CSFB Leiter Sitz Bern SKA Leiter Ressort Nordamerika Schweizerische Kreditanstalt (SKA) Internationales Kreditgeschäft Chase Manhattan Bank New York und Düsseldorf VR-Mitglied Panalpina Welttransport (Holding) AG, Basel (Präsident); Deutsche Bank (Schweiz) AG, Genf sowie zweier nicht kotierter Gesellschaften Stiftungsrat Ernst Göhner Stiftung Seit 2004 selbständiger Konsulent CEO KPMG Schweiz sowie Mitglied der europäischen und internationalen Führungsgremien von KPMG Mitglied der Geschäftsleitung KPMG Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei der Fides Gruppe Rechtsdienst der Eidg. Finanzverwaltung VR-Mitglied Adecco S.A., Chéserex (bis ); Barry Callebaut AG, Zürich; Rieter Holding AG, Winterthur; Swiss Re, Zürich VR-Mitglied Stäubli Holding AG, Pfäffikon SZ (Präsident) sowie einer weiteren nicht kotierten Gesell schaft Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Rentenanstalt/Swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied dreier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied und Delegierter SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der vorerwähnten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit-Ausschuss und Nominierungsund Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von drei Jahren gewählt. 10

15 Gruppenleitung Bruno Bettoni (*1949, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1973 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Projektleiter Lehre als Hochbauzeichner Zusatzlehre als Maurer SKU-Lehrgang für ganzheitliche Unternehmens führung Diverse betriebswirtschaftliche Weiterbildungskurse Hans Engel (*1955, CH) Leiter Immobilien Mitglied der Gruppenleitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Kaufmännische Lehre Diverse berufsbezogene Weiterbildungskurse Patrick Krähenmann (*1969, CH) Leiter Generalunternehmung Mitglied der Gruppenleitung seit 2011 Dipl. Bauingenieur FH 2007 Spartenleiter Realisation Bereichsleiter Renovation & Umbau, Mitglied der Geschäftsleitung 2000 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Assistent der Geschäftsleitung und Qualitätsverantwortlicher NDS Immobilienökonomie MBA GSBA/State University of New York Vizepräsident Verband Schweizerischer Generalunternehmer VSGU Roger Herzog (*1972, CH) Leiter Finanzen Mitglied der Gruppenleitung seit 2004 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer 2003 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Rechungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschafts prüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweiz. Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben mit Ausnahme der offengelegten Mandate keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle KPMG AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich 11

16 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Im Geschäftsjahr 2011 waren zwei Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften zu verzeichnen beide mit attraktivem Ertragspotenzial. Per 1. Juni 2011 wurde die umgehend ertragswirksame Übernahme der Wohnliegenschaft Moos-/Grütstrasse in Adliswil vollzogen. Bei der Liegenschaft handelt es sich um eine im Minergie-Standard realisierte Wohnsiedlung mit zwölf Mehrfamilienhäusern im Entwicklungsgebiet Dietlimoos. Von den insgesamt 209 Wohneinheiten übernahm Allreal 137 Mietwohnungen und zwei Ateliers in den eigenen Liegenschaftenbestand. Der jährliche Soll-Mietertrag des bereits unmittelbar nach Fertigstellung voll vermieteten Neuzugangs beläuft sich auf CHF 3.8 Millionen. Durch den Erwerb einer viergeschossigen Geschäftsliegenschaft beim Flughafen Genf-Cointrin wurde der in der Westschweiz angestrebte Ausbau des Portfolios erfolgreich fortgeführt. Das per 1. Juli 2011 ertragswirksame Bürogebäude Le Lumion an der Route François-Peyrot in der Genfer Gemeinde Le Grand-Saconnex ist nahezu vollständig vermietet. Die sieben Jahre alte Renditeliegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von 5500 Quadratmetern. Der daraus resultierende jährliche Soll-Mietertrag beträgt rund CHF 3.6 Millionen. Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden in der Berichtsperiode eine ältere Wohnliegenschaft in Zürich sowie eine kleinere Geschäftsliegenschaft in Basel veräussert. Der mit dem Verkauf der beiden Immobilien erzielte Erlös von rund CHF 10 Millionen lag acht Prozent über dem geschätzten Marktwert Regionale Verteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften in Prozent Marktwert per 31. Dezember 2011 Stadt Zürich 53.1% Kanton Zürich 31.6% Übrige Regionen 15.3% Der Verkauf der Wohnliegenschaft Bächlerstrasse in Zürich-Affoltern erfolgte per 1. Mai Die 1954 erstellte und 2002 ins Portfolio übernommene Wohnsiedlung umfasst insgesamt 24 Mietwohnungen mit einem Soll-Mietertrag von CHF 0.4 Millionen pro Jahr. Der zweite Abgang betrifft eine rund 30 Jahre alte Geschäftsliegenschaft an der Clarastrasse in Basel. Der Verkauf des 1999 erworbenen Gebäudes mit einer vermietbaren Fläche von 1289 Quadratmetern erfolgte per 15. Juli Der jährliche Soll-Ertrag aus der Vermietung der Büro-, Gewerbe- und Wohnflächen betrug CHF 0.3 Millionen. 12

17 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio Da sich Zu- und Abgänge in der Berichtsperiode die Waage hielten, blieb das Portfolio der Renditeliegenschaften zahlenmässig unverändert. Per Stichtag umfasste es 46 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften. Der durchschnittliche Marktwert pro Renditeliegenschaft liegt mit CHF 39 Millionen deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres. In der Berichtsperiode verzeichneten die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme um 2.7 Prozent auf CHF Millionen. Hauptgründe für das Wachstum sind der planmässig fortgesetzte Ausbau des Portfolios und der damit einhergehende Zuwachs an vermietbaren Flächen sowie der Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle. Der Anteil der Geschäftsliegenschaften am Total der Mieterträge belief sich im Geschäftsjahr 2011 auf 84 Prozent, jener der Wohnliegenschaften auf 16 Prozent Gemessen am Soll-Mietertrag waren im Geschäftsjahr 2011 rund fünf Prozent der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften zu erneuern oder zu verlängern. In der Regel gelang dies zu unveränderten oder leicht besseren Konditionen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge lag am Stichtag bei 5.6 Jahren. Dieser auch im Branchenvergleich ausgezeichnete Wert belegt sowohl die gute Berechenbarkeit der bestehenden Mietverträge als auch das geringe Risiko von Ertragsausfällen stehen 4.4 Prozent der befristeten Mietverträge zur Erneuerung an. Die mit 4.8 Prozent für das Portfolio der Renditeliegenschaften bereits im Vorjahr erfreulich tiefe Leerstandsquote verzeichnete in der Berichtsperiode einen weiteren Rückgang um 0.4 Prozentpunkte auf 4.4 Prozent. Gemessen am Ertrag betrug die Leerstandsquote bei den Geschäftsliegenschaften 4.6 Prozent und bei den Wohnliegenschaften 3.7 Prozent. Die erfreuliche Entwicklung begünstigt haben sowohl die Erfolge bei der Wiedervermietung als auch die Zugänge voll vermieteter Liegenschaften. Vom gesamten Leerstand entfielen am Stichtag 48.7 Prozent auf die beiden Liegenschaften In der Luberzen Urdorf und auf die Zentrumsüberbauung Wallisellen. Aufteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent Soll-Mietertrag 2011 Büro/Dienstleistung 53% Wohnen 19% Verkauf 8% Gewerbe/Lager 10% Parking 7% Übrige 3% Im Geschäftsjahr 2011 wurden insgesamt CHF 19.0 Millionen in den Betrieb und Unterhalt der Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Mass- 13

18 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent Soll-Mietertrag nahmen investiert, entsprechend 13.3 Prozent der Mieterträge. Der Liegenschaftenaufwand entsprach damit dem angestrebten langjährigen durchschnittlichen Mittelwert von 13 bis 15 Prozent Mit einer konstant hohen Nettorendite von 5.1 Prozent vermochte das 65 Renditeliegenschaften umfassende Portfolio im Geschäftsjahr 2011 erneut zu überzeugen. Grösste Mieter von Geschäftsliegenschaften gemessen am effektiven Bruttomietertrag waren 2011, wie bereits im Vorjahr, die IBM Schweiz AG (8.5%), die MAN Diesel & Turbo Schweiz AG (6.4%), der Kanton Zürich (5.2%), die Partner Reinsurance Company Ltd. (4.3%) und die Credit Suisse AG (3.7%). Gemessen am Ertrag aller Geschäftsliegenschaften lag der Anteil der fünf grössten Mieter bei 28.1 Prozent, jener der zehn grössten Mieter bei 43.3 Prozent. Der am Soll-Mietertrag gemessene Nutzungsmix der Renditeliegenschaften blieb auch im Geschäftsjahr 2011 stabil und erfuhr gegenüber dem Vorjahr nur marginale Veränderungen. Am Stichtag lag der Anteil von Büro- und Dienstleistung bei 53 Prozent, Wohnen generierte 19 Prozent der Erträge, Gewerbe und Lager 10 Prozent, Verkauf 8 Prozent und Parking 7 Prozent. Auf übrige Nutzungen entfielen 3 Prozent. Gemessen am Marktwert befanden sich per 31. Dezember 2011 von den insgesamt 65 Renditeliegenschaften 53.1 Prozent in der Stadt Zürich, 31.6 Prozent im Kanton Zürich und 15.3 Prozent ausserhalb des Kantons Zürich. Letztere verteilten sich mit 8.3 Prozent auf Basel, mit 4.6 Prozent auf Genf und mit 2.4 Prozent auf Zug. Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung 2011 Grösster Mieter 9% Zweit- und drittgrösster Mieter 11% Viert- und fünftgrösster Mieter 8% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 15% Übrige 57% Bei den Anlageliegenschaften im Bau waren in der Berichtsperiode vier Zugänge und ein Abgang zu verzeichnen. Gemessen am Marktwert führte dies zu einem gegenüber dem Vorjahr markanten Ausbau des Portfolios von CHF Millionen auf CHF Millionen. Bei den Neuzugängen, die nach Fertigstellung 2013 beziehungsweise im ersten Halbjahr 2014 in das 14

19 Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen werden, handelt es sich um eine Wohnüberbauung mit 53 Mietwohnungen in Gland VD, den an Allianz Suisse vermieteten Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen, das Wohnhochhaus Escher-Terrassen mit 61 Mietwohnungen in Zürich-West sowie eine Liegenschaft mit 40 Mietwohnungen in Neu-Oerlikon. Einziger Abgang war die Mitte 2011 ins Portfolio der Ren diteliegenschaften übernommene Wohnsiedlung Moos-/Grütstrasse in Adliswil. Zusammen mit dem bereits in den Vorjahren ausgewiesenen Toni-Areal umfasste das Portfolio per Stichtag fünf im Bau befindliche Liegenschaften mit einem bei Fertigstellung erwarteten Soll-Mietertrag von total CHF 45.8 Millionen. Mit Ausnahme der Wohnüberbauung in Gland handelt es sich bei allen Anlageliegenschaften im Bau um selber entwickelte Projekte, die von der eigenen Generalunternehmung ausgeführt werden. Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen 1½ Zimmer 6.2% 2½ Zimmer 21.6% 3½ Zimmer 36.2% 4½ Zimmer 28.5% 5 Zimmer 7.5% Die Bewertung sämtlicher Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2011 führte zu einer in Summe deutlichen Aufwertung vor Steuern um 44.7 Millionen beziehungsweise 1.5 Prozent des Marktwertes des gesamten Portfolios. Von der positiven Wertveränderung entfielen CHF 29.3 Millionen auf das Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 15.4 Millionen auf jenes der Anlageliegenschaften im Bau. Die vom externen Schätzungsexperten vorgenommene Höherbewertung der Anlageliegenschaften widerspiegelt einerseits den hohen Renditedruck, bestätigt aber andererseits sowohl die hohe Qualität des Portfolios als auch dessen Ertragskraft. Bestandesveränderungen und Höherbewertung resultierten in einem gegenüber dem Stichtag des Vorjahres 12.7 Prozent höheren Wert des Gesamtportfolios von CHF 2951 Millionen betrug der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 67.1 Prozent. 15

20 Geschäftsfeld Generalunternehmung 16 Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF Millionen gelang es dem Geschäftsfeld Generalunternehmung, an das ausgezeichnete Resultat des Geschäftsjahres 2010 anzuknüpfen. Das von den drei Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf in der Berichtsperiode erzielte Ergebnis egalisierte den Rekordwert des Vorjahres. Die gute Auftragslage und der hohe Auftragsbestand führten in der Berichtsperiode zu einer Ausweitung der Kapazitäten. Der Personalbestand verzeichnete eine Zunahme um 36 auf total 297 Vollzeitstellen. Die damit verbundenen Mehrkosten resultierten in einem 5.2 Prozent unter dem Vorjahreswert liegenden Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 56.1 Millionen. Das im Geschäftsjahr 2011 erzielte Unternehmensergebnis von CHF 37.1 Millionen belegt die ausgeprägte Ertragskraft und die hohe Profitabilität des Geschäftsfeldes Generalunternehmung, entsprechend einer Eigenkapitalrendite von 15.6 Prozent. Projektentwicklung Die mit Drittaufträgen und Eigenprojekten gut ausgelastete Sparte Projektentwicklung stellte in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit mehreren Projekten ihre Fähigkeit unter Beweis, innert nützlicher Frist realisierbare und langfristig werthaltige Lösungen zu entwickeln. Mit bis zur Baureife entwickelten Projekten leistete die im Geschäftsjahr 2011 personell verstärkte Sparte wiederum einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg des gesamten Geschäftsfeldes. Zum einen durch zusätzlich abzuwickelndes Projektvolumen, zum anderen mit Liegenschaften für das eigene Portfolio oder durch den gewinnbringenden Verkauf an Dritte. Im Geschäftsjahr 2011 schloss die Projektentwicklung auch noch die letzten zwei Projekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen ab und übergab diese der Realisation. Mit einem Investitionsvolumen von gegen CHF 700 Millionen und sechs von verschiedenen Architekten entworfenen Gebäuden war Richti Wallisellen eine sehr komplexe, anspruchsvolle Arealentwicklung. Dank der ausgezeichneten Zusammenarbeit und Koordination zwischen allen Bereichen und Personen, die innerhalb des Unternehmens an diesem für Allreal sehr bedeutenden Grossprojekt mitarbeiten, gelang der Stabwechsel von der Entwicklung zur Ausführung bei allen Projekten reibungslos. Anfang 2011 wurde die Entwicklung eines mit Richti Wallisellen vergleichbar grossen Projektes in Angriff genommen. Dabei handelt es sich um ein bis 2014 gesichertes, rund Quadratmeter grosses Areal in Bülach. Das ehemals industriell genutzte Grundstück eignet sich bestens für die Realisation von rund 360 Miet- und Eigentumswohnungen sowie von zirka Quadratmetern Büro- und Dienstleistungsflächen. Das aus der Entwicklung resultierende Investitionsvolumen beläuft sich auf gegen CHF 270 Millionen. Aufgrund bestehender Mietverhältnisse und einer für die Erstellung von Wohnraum notwendigen Umzonung ist von einem Baubeginn 2014 oder 2015 auszugehen. Im September 2011 erwarb Allreal ein Quadratmeter grosses Grundstück in Zürich-Unterstrass. Das ausgezeichnet erschlossene Guggach- Areal an bevorzugter Lage eignet sich bestens für die Realisation von hoch-

21 wertigem Wohnraum. Um die Entwicklung eines qualitativ und städtebaulich überzeugenden Projekts zu gewährleisten, wurde unmittelbar nach vollzogenem Kauf ein Studienauftrag mit sechs Architekturbüros durchgeführt. Der von der Jury gewählte und zur Weiterbearbeitung empfohlene Entwurf wird den hohen Ansprüchen vollumfänglich gerecht. Der Baubeginn für die 200 Eigentumswohnungen in vier um einen grossen, parkartigen Innenhof angeordneten Baukörpern ist für Herbst 2012 geplant, jedoch abhängig vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens. Im Geschäftsjahr 2011 gewann Allreal mit Projekten aus eigener Entwicklung sowohl in Romanshorn TG als auch in Luzern einen Investorenwettbewerb. Das Projektvolumen der beiden Projekte beläuft sich auf total rund CHF 77 Millionen. Zu den wichtigsten Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2011 neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden, gehören: Dietlimoos-Moos* GE Wohnen und Gewerbe Adliswil ZH Bahnhofstrasse * PE Nutzungsart offen Baden AG Wuhrmatt* PE Wohnüberbauung Bottmingen BL Cholplatz PE Wohneigentum Bülach ZH Gstückt* PE Alterszentrum Bülach ZH Fangleten/Solistrasse AE Wohnen, Dienstleistung und Bülach ZH Gewerbe Lerchenbergstrasse PE Wohneigentum Erlenbach ZH Industriestrasse* PE Wohnen und Büro Luzern Bruggächer PE Wohneigentum Mönchaltorf ZH Bahnhofstrasse* PE Wohnen, Büro und Gewerbe Romanshorn TG Goldschlägistrasse* PE Nutzungsart offen Schlieren ZH Richtiring PE Bürogebäude Wallisellen ZH Ringhof PE Wohn- und Geschäftshaus Wallisellen ZH Superblock* PE Büro und Wohnen Winterthur ZH Neunbrunnenstrasse PE Wohnüberbauung Zürich-Oerlikon Guggach PE Wohneigentum Zürich-Unterstrass Escher-Wyss-Areal, mehrere Baufelder PE Wohnen, Büro, Gewerbe und Industrie Zürich-West GE: Gebietsentwicklung AE: Arealentwicklung PE: Projektentwicklung *: Auftrag für Dritte Per 31. Dezember 2011 entsprachen die von der Sparte zu bearbeitenden Dritt- und Eigenprojekte einem konstant hohen potenziellen, im ausgewiesenen Arbeitsvorrat nicht berücksichtigen Investitionsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Realisation Das abgewickelte Projektvolumen verzeichnete in der Berichtsperiode eine gegenüber dem Vorjahreswert markante Zunahme um 26.6 Prozent auf CHF Millionen. Zum erfreulichen Wachstum beigetragen haben neben den Eigenprojekten auch die erfolgreiche Akquisition von Neu- und Umbauprojekten für Dritte. 17

22 Operative Marge Generalunternehmung in Prozent Von dem im Geschäftsjahr 2011 abgewickelten Volumen entfielen 41.6 Prozent auf Eigenprojekte und 58.4 Prozent auf Drittaufträge. Der Anteil der Neubauprojekte am gesamten Volumen lag bei 79.1 Prozent, jener für Umund Neubauten sowie Renovationen bei 20.9 Prozent. Der Um- und Neubau des Toni-Areals in Zürich-West und das Neubauprojekt Richti Wallisellen waren in der Berichtsperiode die grössten Bauvorhaben, die sich in Ausführung befanden. Auf dem Richti-Areal in Wallisellen, auf dem dereinst über 4000 Menschen wohnen und arbeiten werden, wurde Ende 2011 parallel auf sechs von sieben Baufeldern gearbeitet. Der Baubeginn für das letzte noch in Angriff zu nehmende Projekt wird im ersten Quartal 2012 erfolgen. Das Investitionsvolumen der gesamten Arealüberbauung mit 299 Eigentums- und 200 Mietwohnungen sowie rund 3000 Arbeitsplätzen beläuft sich auf gegen CHF 700 Millionen. Richti Wallisellen gilt als erste Arealüberbauung in der Schweiz, welche bei Fertigstellung die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllen wird. Mit dem Baubeginn für das Verwaltungsgebäude Superblock in Winterthur wurde Ende 2011 ein bedeutender Drittauftrag in Angriff genommen. Der Neubau mit einer Bausumme von rund CHF 200 Millionen verfügt über zirka 2200 Arbeitsplätze, 27 Mietwohnungen und eine Kinderkrippe. Die Fertigstellung des von AXA Winterthur und der städtischen Verwaltung genutzten Gebäudes ist für Herbst 2014 geplant. Ein weiteres Grossprojekt ist der für die UBS AG zu realisierende Umbau von 92 Geschäftsstellen im Grossraum Zürich und in der Ostschweiz. Der Auftrag mit einem Gesamtvolumen von über CHF 90 Millionen erstreckt sich über drei Jahre. Das erste Los wurde im April 2011 in Angriff genommen. Die Arbeiten sind ausgesprochen komplex und anspruchsvoll, da der Betrieb der Geschäftsstellen auch während des Umbaus jederzeit zu gewährleisten ist. Darüber hinaus sind strenge Sicherheitsvorschriften zu beachten. Planung und Ausführung verlangen ein hohes Mass an Flexibilität, da für jede Geschäftsstelle eine individuelle Vorgehensweise erarbeitet werden muss, die Planungs- und Vorlaufzeiten aber sehr kurz bemessen sind. In der Berichtsperiode befanden sich durchschnittlich jeweils zehn Geschäftsstellen gleichzeitig in Ausführung. Zu den wichtigsten im Geschäftsjahr 2011 neu in Angriff genommenen Projekten gehören: Sanierung Wohnüberbauung Obermattstrasse Wohneigentum Schinebüel Wohn- und Geschäftshaus Blickpunkt Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofstrasse Sanierung Wohnüberbauung Oberdorfstrasse/Im Winkel Wohn- und Geschäftshaus Römerhof Wohnüberbauung Mühlestrasse Wohnüberbauung Promenade Bürogebäude Bahnhofstrasse Wohneigentum Widenfeld Bern Birmenstorf AG Buchs SG Buchs SG Dübendorf ZH Ennetbaden AG Herisau AR Horgen ZH Lupfig AG Sennwald SG 18

23 Wohnüberbauung Mühleweg Wohnüberbauung Im Sonnenfeld Bürogebäude Richtiring Wohn- und Geschäftshaus Ringhof Büro- und Verwaltungsgebäude Superblock Wohnhochhaus Escher-Terrassen Umbau Mehrfamilienhaus Seestrasse Wohnüberbauung Luegisland Gesamtsanierung Wohnsiedlung Sihlfeld Schöftland AG Villmergen AG Wallisellen ZH Wallisellen ZH Winterthur ZH Zürich-West Zürich-Seefeld Zürich-Schwamendingen Zürich-Aussersihl In der Berichtsperiode fertig gestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte waren unter anderen: Wohnüberbauung Moos-/Grütstrasse, Dietlimoos Wohnüberbauung Breitipark Sanierung Wohnüberbauung Gyrischachen Zentrumsüberbauung Lyssbachpark Sanierung Wohnüberbauung Rorschacherstrasse Zentrumsüberbauung Kolumbanstrasse Wohnüberbauung Seeblick Wohneigentum Lidostrasse Wohnüberbauung Max Wohnüberbauung Chrobelbach Adliswil ZH Bassersdorf ZH Burgdorf BE Lyss BE St. Gallen St. Gallen Steckborn TG Unterägeri ZG Winterthur ZH Wittenbach SG Per 31. Dezember befanden sich über 120 Projekte in Ausführung. Aufgrund des erfreulichen Auftragseingangs konnte der Arbeitsvorrat trotz zusätzlichen Kapazitäten nicht abgebaut werden. Die per 31. Dezember 2011 gesicherten Aufträge garantieren eine volle Auslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung während deutlich mehr als zwei Jahren. Kompetente Projekt- und Bauleiter sind auf dem Arbeitsmarkt nur sehr schwer zu finden. Diesem Umstand begegnete das Geschäftsfeld Generalunternehmung unter anderem mit der Einführung einer internen Bauleiterschule und der Lancierung eines Trainee-Programmes. Die modular aufgebaute, berufsbegleitend durchgeführte Bauleiterschule ermöglicht eine praxisorientierte Ausbildung und befähigt die Absolventen des einjährigen Programms, die wichtige Rolle des Bauleiters im Sinne des Unternehmens wahrzunehmen. Das auf die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen von Hochschulabsolventen entwickelte Trainee-Programm bietet zukünftigen Führungskräften einen praxisbezogenen und mehrere Sta tionen umfassenden Einstieg ins Berufsleben. Kauf/Verkauf von Liegenschaften Der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation erwies sich im Geschäftsjahr 2011 erneut als verlässliche Ertragsstütze. Mit 200 abgesetzten Einheiten leistete die Sparte wie schon in den Vorjahren einen substanziellen Beitrag zum überzeugenden Ergebnis des Geschäftsfeldes. Die trotz eines zumindest im Grossraum Zürich immer grösseren Angebots anhaltend guten Verkaufszahlen sind zweifellos auch darauf zurückzuführen, dass sich Allreal seit vielen Jahren auf Projekte im mittleren und oberen Preissegment beschränkt. Per 31. Dezember 2011 standen 245 Wohneinheiten zum Verkauf. 19