Mitglieder-Information

Transkript

1 Juni 2017 Sonderausgabe zur Generalversammlung Liebe Mitglieder, dieses moderne Kunstwerk verschönt zurzeit das Münchner Büro der MARO. Es handelt sich dabei um die Farbtafeln für die Türen in Peiting effektvoll gestapelt. Mit dieser Sonderausgabe der wollen wir Ihnen Gelegenheit geben, sich vor der Generalversammlung am 24. Juni 2017 über die aktuelle Arbeit der Genossenschaft, sowie den Jahresabschluss und die Bilanz der MARO von 2016 zu informieren. Nutzen Sie den Informationstermin am 20. Juni 2017 um 19 Uhr im Münchner Büro, um die Bilanz einzusehen und alle Fragen beantwortet zu bekommen. Wir sind für Sie da. Ihre MARO-Vorstände Martin Okrslar und Inge Schmidt-Winkler mit allen MARO-MitarbeiterInnen Jahresabschluss 2016 online Sie finden den Jahresabschluss auf unserer Webseite: unter Interner Mitgliederbereich als Kurzeinstieg (links oben). Dieser Bereich ist passwortgeschützt. Ihr Benutzername und das Passwort steht im Begrüßungsbrief, den Sie zusammen mit der Mitgliedsurkunde erhalten haben. Juni 2017 Seite 1 von 8

2 Jahresüberschuss und Gewinnverwendung- wohnt Donald Trump jetzt in Ohlstadt? Informationen zur Bilanz und Dividende Liebe Mitglieder, die MARO ist kräftig gewachsen und hat Mitte März 2016 die ersten Gebäude in Betrieb genommen: die Demenz-Wohngemeinschaften Josef und Maria sowie das nachbarschaftliche Wohnen in Weilheim. Das merkt man auch mit einem Blick in die Zahlen: Jahresüberschuss von gut Dividende von 4% für die 9 Monate Vermietung im Projekt Weilheim Bilanzsumme über 17 Mio Eigenkapitalquote von gut 32% Und das im fünften Jahr nach der Gründung! Trotzdem ist es angebracht auf dem Boden zu bleiben. Der Vorstand möchte die gute und erfreuliche Verfassung der Genossenschaft zwar nicht schlechtreden, aber es ist uns wichtig, dass die Mitglieder die genauen Umstände und Sachverhalte verstehen. Wo kommt der ganze Überschuss her? Dieser enorme Überschuss besteht im Wesentlichen aus den Fördergeldern, die wir für unsere Projekte bekommen. Hierbei gibt es zwei Hauptquellen: Zuschüsse für den Bau geförderter Wohnungen und Teilschulderlasse von Darlehen für energieeffizientes Bauen. Die außergewöhnliche Höhe des Gewinns ergab sich durch die Buchung bzw. auch Auszahlung folgender Zuschüsse: kfw-teilschulderlass Weilheim EOF-Zuschuss Peiting EOF-Zuschuss Windach Man sieht also, dass die Neubautätigkeit einen erheblichen Beitrag zum Jahresergebnis geleistet hat. Diese Zuschüsse sind aber Einmaleffekte, wobei wir ja weiter bauen werden, so dass wir auch künftig solche Einmaleffekte haben werden. Aber eben nur einmal pro Projekt. Die Mieteinnahmen (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) beliefen sich 2016 auf rund Nach Abzug von Zinsen, Verwaltungskosten, Finanzierungskosten für neue Projekte usw. blieb der genannte Jahresüberschuss von gut übrig. Juni 2017 Seite 2 von 8

3 Hiervon müssen die Verluste der Vorjahre gedeckt werden ( ) sowie 10% in die Ergebnisrücklage eingestellt werden (Vorgabe der Satzung). Der sogenannte Bilanzgewinn beläuft sich damit auf rund Mitbringsel vom Deutschen evangelischen Kirchentag in Berlin Endlich Dividende - ist jetzt alles super? Der Bilanzgewinn ermöglicht es der MARO erstmal eine Dividende an die Mitglieder auszuschütten, die für das Projekt Weilheim Anleger-Anteile gezeichnet haben. Wir rechnen wie folgt: 9 volle Monate wurde in Weilheim vermietet, auf diese 9 Monate wollen wir 4% an die Mitglieder ausschütten. 9 Monate sind 3/4 von 12 Monaten, also beträgt die Dividende 3/4 von 4%, das sind 3% (auf das ganze Jahr gesehen). Dividende da - ist jetzt alles super? Nicht ganz. Der Vorstand ist mit der Vermietungslage insgesamt unzufrieden. Die Belegung der Demenz-Wohngemeinschaften entspricht nicht unseren Erwartungen. Während das nachbarschaftliche Wohnen in Weilheim (beinahe) die volle mögliche Miete erzielt hat, betrugen die Mieteinheiten in den Wohngemeinschaften gut von maximal möglichen Miete. Das entspricht einem Mietausfall von rund 32%. Wie konnte das passieren? Hier musste der Vorstand etwas dazulernen: anders als im Landkreis München genügt im ländlichen Raum die Kooperation mit der örtlichen Alzheimer Gesellschaft und dem Pflegedienst noch nicht, um die WGs mit Bewohnern zu füllen. Es ist zusätzlich Werbung notwendig, klassische Werbung. Als dies im Frühjahr 2017 klar wurde, begannen die Werbemaßnahmen. Einige wurden im April/Mai gestartet, andere starten erst im Juli. Die Effekte der Werbemaßnahmen sind inzwischen deutlich zu spüren. Für 2017 erwarten wir also eine deutliche Besserung der Vermietungslage. Zurück zu Weshalb schlägt der Vorstand dennoch eine Dividende vor, wenn die Auslastung nicht höher war? Nun, auch hier gibt es Sondereffekte, die mit der Finanzierung zu tun haben. Juni 2017 Seite 3 von 8

4 Die Schlussrechnungen der Baufirmen wurden teilweise erst zum Jahresende gestellt und mussten dementsprechend spät ausbezahlt werden. Dadurch ergab sich ein Zinsvorteil aufgrund von unvollständig ausgeschöpften Darlehenssummen. Die kfw-darlehen für energieeffizientes Bauen sind in den ersten Jahren tilgungsfrei. Die LaBo-Darlehen für geförderten Wohnungsbau sind derzeit noch tilgungsfrei, bis der Verwendungsnachweis erstellt und genehmigt ist. Das wird sich auch noch bis Jahresende 2017 hinziehen, da die Stadt Weilheim uns die Kosten für den Straßenbau nicht nennt oder nicht nennen kann. Somit konnte das Projekt Weilheim dennoch einen erheblichen Beitrag zum Überschuss erwirtschaften: Mieteinnahmen sonstige betr. Aufwendungen Zinsen Tilgung Überschuss Daher ist die Ausschüttung einer Dividende von (in Summe) angemessen und gerechtfertigt. Für 2017 und die folgenden Projekte heißt es nun - auch bei etablierten Partnern - klassische, eigene Werbung nicht zu vernachlässigen. Nur weil es im Landkreis München mit den Demenz- WGs in Ottobrunn funktioniert hat, funktioniert es nicht überall. Was passiert mit dem Überschuss? Wo geht das Geld hin? Die Dividende wird aus dem Bilanzgewinn bezahlt. Nachdem dieser aber gut beträgt, was passiert mit dem restlichen Geld? In 20 bzw. 30 Jahren werden die heutigen Neubauten die ersten großen und teuren Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen benötigen. Dafür wollen wir bereits heute vorsorgen, indem wir in die Instandhaltungsrücklage einstellen. Den restlichen Bilanzgewinn stellen wir in die allgemeine Gewinnrücklage ein, falls wir das Geld in den kommenden Jahren benötigen. Bilanzgewinn ,27 davon Dividende ,00 Instandhaltungsrücklage ,00 Gewinnrücklage ,27 Juni 2017 Seite 4 von 8

5 Und nächstes Jahr...? Im Jahr 2017 setzt die MARO ihre Neubautätigkeit weiter fort. Im größten MARO-Projekt, Landsham, erwarten wir 2017 die Zuschüsse für geförderten Wohnungsbau. Ebenso in Weilheim. Außerdem die kfw-tilgungszuschüsse für Peiting und Windach. Der Tilgungszuschuss für Windach fällt übrigens besonders hoch aus, da wir wegen der Denkmalsanierung einen Tilgungszuschuss von 15% der Darlehenssumme erhalten. Für 2017 erwarten wir folgende Zuschüsse und Teilschulderlasse: EOF-Zuschuss Landsham EOF-Zuschuss Weilheim EOF-Zuschuss Dietramszell kfw-teilschulderlass Peiting kfw-teilschulderlass Windach Darüber hinaus erwarten wir bis zum Herbst 2017 eine Vollbelegung der Demenz-WGs in Weilheim sowie den Vermietungsbeginn in Peiting und Windach im August und September Fazit Donald Trump wohnt jetzt also nicht in Ohlstadt. Wir sind eine solide, wirtschaftlich gesunde Genossenschaft im Wachstum. Darüber dürfen wir uns - bei aller Bescheidenheit - richtig freuen! Juni 2017 Seite 5 von 8

6 Satzungsänderung: Warum wollen wir keinen Lagebericht mehr erstellen? Aufsichtsrat und Vorstand der MARO schlagen vor, künftig keinen Lagebericht mehr zu erstellen. Da kann man sich durchaus fragen: warum? Mit dem Bilanz-Modernisierungsgesetz BilRUG ( Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz ) und der darauf basierenden Neufassung des Prüfungsstandards IDW EPS 350 haben sich die Anforderungen an die Erstellung eines Lageberichtes stark erhöht. Der Lagebericht wird als wichtiger Bestandteil einer Konzernberichterstattung angesehen. Daher sind wesentlich mehr Regeln zu beachten; die Dokumentationspflicht steigt. Zwei Beispiele: Im Lagebericht müssen alle Leistungsindikatoren in der Finanzlage und im Prognosebericht erscheinen. Bei den Formulierungen ist darauf zu achten, dass bei jedem Leistungsindikator die Abweichungen von den Prognosen des Vorjahres erläutert werden, die Grundlagen und Annahmen für das neue Geschäftsjahr dargestellt sind und die Prognose als Intervallprognose formuliert wird. Alle diese genannten Punkte müssen so aufbereite und dokumentiert werden, dass der Prüfer bei der Lageberichtsprüfung dies aus den Daten und der Buchhaltung nachvollziehen kann. Es ist eine Dokumentation zu erstellen, in der der Prozess der Lageberichterstellung festzuhalten ist, insbesondere auch der Leistungsindikatoren. Und das sind nur zwei Beispiele von vielen weiteren Punkten. Alles in allem eine Heidenarbeit! Schon bisher war die Erstellung eines Lageberichtes für die MARO eine freiwillige Selbstverpflichtung, siehe die Fußnote bei 38 Abs (1) der Satzung: Kleine Wohnungsgenossenschaften nach der Größenordnung des 267 HGB sind von der Aufstellung eines Lageberichts befreit; sie können sich aber statutarisch zur Aufstellung eines Lageberichts verpflichten. Die oben genannten Bilanz-Modernisierungsgesetze sehen die Lageberichte vor allem als Instrument für sehr große Genossenschaften. Daher wurden die Anforderungen an den Lagebericht verschärft, die Schwelle aber, ab welcher eine Genossenschaft einen Lagebericht zu erstellen hat, deutlich nach oben gesetzt. Daher empfiehlt sogar unser Verband, der VdW Bayern, dass kleine Genossenschaften wie die MARO die Pflicht zur Lageberichterstellung aus der Satzung streichen. Stattdessen sollten die Genossenschaften ihre Mitglieder mittels eines Geschäftsberichtes über die Verhältnisse informieren. Bei der MARO erfolgt dies durch die Mitglieder-Info und Bautenstandsberichte, die auch unterjährig erscheinen und wirklich mit viel Gründlichkeit berichten. Juni 2017 Seite 6 von 8

7 Termine 20. Juni 2017 Sie wollen mehr zur Bilanz wissen? Dann sind Sie herzlich zum Informations-Gespräch zur Bilanz eingeladen: Zeit: Dienstag, den 20. Juni 2017 um 19:00 Uhr. Ort: MARO-Büro, Blutenburgstr. 33, München (Nähe Elvirastr.). 24. Juni 2017 Generalversammlung der MARO e.g. Die jährliche Generalversammlung der Genossenschaft findet dieses Mal in Oberhaching statt. Zeit: Samstag, den 24. Juni 2017 Baustellenbesichtigung: 10:00 Uhr an der Baustelle Innerer Stockweg, Ecke Kybergstrasse. Versammlungsbeginn: 11:00 Uhr im Hotel und Gaststätte Weissbräu, Hubertusplatz 5, Oberhaching (Deisenhofen) Juni 2017 Seite 7 von 8

8 5. August 2017 Jubiläums-Sommerfest der MARO e.g. Bildquelle: Bezirk Oberbayern, Archiv FLM Glentleiten Sie haben es ja weiter vorne schon gelesen: Die MARO eg wird im August 5 Jahre alt. Wir finden, das muss unbedingt gefeiert werden! Und für dieses Fest haben wir einen besonders schönen und passenden Ort gefunden, nämlich das Freilichtmuseum Glentleiten in Großweil. Wir sind noch dabei ein buntes Programm zu organisieren, das leckere Essen ist aber schon bestellt. Merken Sie sich diesen Termin unbedingt vor. Die Einladung mit allen Informationen erhalten Sie auf der Generalversammlung und für die, die nicht nach Oberhaching kommen können, mit der nächsten Anfang Juli. Vorstände - Erreichbarkeit Wir sind für Sie und Ihre Fragen da. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Martin Okrslar Inge Schmidt-Winkler Blutenburgstr. 33 (Büro) Winkl 8 (Büro) München Neubeuern Tel.: Tel.: Mobil: Mobil.: m.okrslar@maro-genossenschaft.de i.schmidt@maro-genossenschaft.de Juni 2017 Seite 8 von 8