Bürgerinformation zur Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg
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- Stephan Martin
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1 Gemeinde Mühltal Bürgerinformation zur Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg
2 Inhalt der heutigen Information Informationsveranstaltung zur Erhaltungssatzung Lohberg Der ältere Gebäudebestand des Bereichs Lohberg im Mühltaler Ortsteil Nieder- Ramstadt zeichnet sich durch besondere städtebauliche Strukturen aus. Mit einer Erhaltungssatzung sollen diese künftig geschützt werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 2
3 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt erhalten werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 3
4 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 1 Geltungsbereich 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt erhalten werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 4
5 Geltungsbereich Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 5
6 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 1 Geltungsbereich 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt erhalten werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 6
7 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: Ermächtigungsgrundlage 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB : 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) (1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen 1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), 2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder 3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. (= ortsübliche Bekanntmachung) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 7
8 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: Ermächtigungsgrundlage 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB : 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) (3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 (Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung) darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 8
9 Inhalt der heutigen Information Was ist: die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt? Dafür: Durchführen einer Ortsbildanalyse Was ist eigentlich eine Erhaltungssatzung? Und Wie wird sie angewendet? Eingehen auf Gegenüberstellung Vorteile Nachteile und andere Fragen und Anregungen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 9
10 Ortsbildanalyse Gebäudetypen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 10
11 Ortsbildanalyse Entstehungszeit der historischen Bebauung ab ca bis in die 1920er Jahre im Zusammenhang mit der Wacker-Villa Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 11
12 Ortsbildanalyse Lohberg ist ein Villengebiet mit zwei prägenden Gebäudetypen: Gebäudetyp A: Gebäude der Reformarchitektur und des Heimatstils Gebäudetyp B: Gebäude der 1920er Jahre Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 12
13 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Villa der Reformarchitektur und Heimatstil Nach 1900 Abwendung von den Architektur- und Schmuckelementen des Historismus der Gründerzeit Geprägt durch die Gartenstadtbewegung, Teilweise mit Elementen des Jugendstils, Typisch ist die Verwendung von heimischen Materialien und Formen Karlstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 13
14 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Villa der Reformarchitektur und Heimatstil Nach 1900 Abwendung von den Architektur- und Schmuckelementen des Historismus der Gründerzeit Geprägt durch die Gartenstadtbewegung, Teilweise mit Elementen des Jugendstils, Typisch ist die Verwendung von heimischen Materialien und Formen Friedrichstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 14
15 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Villa der Reformarchitektur und Heimatstil Nach 1900 Abwendung von den Architektur- und Schmuckelementen des Historismus der Gründerzeit Geprägt durch die Gartenstadtbewegung, Teilweise mit Elementen des Jugendstils, Typisch ist die Verwendung von heimischen Materialien und Formen Treppenstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 15
16 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Villa der Reformarchitektur und Heimatstil Ausgeprägte Vorgärten und Gartenbereiche Frei stehende Einzelgebäude mit großem Garten (wegen der Topografie teilweise auch zur Straße) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 16
17 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Einfaches Wohnhaus im Heimatstil Nach 1900 Abwendung von den Architektur- und Schmuckelementen des Historismus der Gründerzeit Geprägt durch die Gartenstadtbewegung, Teilweise mit Elementen des Jugendstils, Typisch ist die Verwendung von heimischen Materialien und Formen Karlstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 17
18 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 18
19 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 19
20 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 20
21 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 21
22 Ortsbildanalyse Gebäudetyp A Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 22
23 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Gebäude der 1920er Jahre Schlichtere Gestalt, blockhafte Kubatur, ohne ausgeprägte Schmuckelemente Beeinflusst durch die Klassische Moderne, Meist mit Zeltdach, Walmdach Karlstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 23
24 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Gebäude der 1920er Jahre Schlichtere Gestalt, blockhafte Kubatur, ohne ausgeprägte Schmuckelemente Beeinflusst durch die Klassische Moderne, Meist mit Zeltdach Friedrichstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 24
25 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Gebäude der 1920er Jahre Vorgärten und große Gärten Frei stehende Einzelgebäude mit Garten (kleinere Grundstücke, daher auch kleinere Gärten) Friedrichstraße Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 25
26 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 26
27 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 27
28 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 28
29 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 29
30 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 30
31 Ortsbildanalyse Gebäudetyp B Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Klinker z.t. kräftig wirkend, Naturstein Wenige Schmuckelemente, z.t. Kontrastmaterial Klinker mit expressionistischen Details Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 31
32 Ortsbildanalyse Gebäudetypen Gebäudetyp A Freistehende Gebäude mit großem Garten Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Sockel, Naturstein, Klinker oder farblich abgesetzt z. T. Holzverschindelung hell gestrichen z.t. Fensterdetails mit Schmuckelementen Gebäudetyp B Freistehende Gebäude mit großem Garten Baudetails Lochfassade mit stehenden Fensterformaten Überwiegend heller Putz Fenster mit Teilungen und Fensterläden Fensterfarbe weiß Gauben mit Walmdach Sockel, Naturstein, Klinker z.t. kräftig wirkend Wenige Schmuckelemente, z.t. Stilelemente des Expressionismus Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 32
33 Ortsbildanalyse Villengebiet mit zwei prägenden Gebäudetypen: Gebäudetyp A: Gebäude der Reformarchitektur und des Heimatstils Gebäudetyp B: Gebäude der 1920er Jahre außerdem aus dieser Zeit: Nebengebäude Gartenhäuser Gartenmauern Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 33
34 Ortsbildanalyse Nebengebäude Treppenstraße 9 Ober-Ramstädter-Straße 55 Sorgfältige Gestaltung als Zeugnis des gehobenen Wohnanspruches und gehobenen Gestaltungsanspruches Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 34
35 Ortsbildanalyse Gartenhäuser Karlstraße 39 Treppenstraße 9 Turmartige Gartenhäuser betonen die Wichtigkeit der Gärten und wirken besonders in den Straßenraum hinein Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 35
36 Ortsbildanalyse Gartenmauern, Einfriedungen Hohe Mauern prägen z. T. die bergseitigen Einfriedungen Grober Putz ohne Farbanstrich Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 36
37 Ortsbildanalyse Gartenmauern, Einfriedungen Die talseitigen Einfriedungen und in flacheren Bereichen meist Zaun mit senkrechten Elementen auf niedriger Mauer Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 37
38 Ortsbildanalyse Villengebiet mit zwei prägenden Gebäudetypen: Gebäudetyp A: Gebäude der Reformarchitektur und des Heimatstils Gebäudetyp B: Gebäude der 1920er Jahre außerdem aus dieser Zeit: Nebengebäude Gartenhäuser Gartenmauern Bauten der Zeit nach Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 38
39 Ortsbildanalyse Bauten nach 1945 Gestaltprägende Bebauung der er Jahre prägt den Bereich Lohberg Neubauten nach 1945 durchbrechen den Struktur- und Gestaltkanon nicht wesentlich Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 39
40 Ortsbildanalyse Bauten nach 1945 Lediglich zwei Neubauten fügen sich nicht in das Bild ein Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 40
41 Ortsbildanalyse Gebäudetypen Feststellung der Gebietsabgrenzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 41
42 Ortsbildanalyse Fazit Gebäudetypen Die im Gebiet vorgefundenen Gebäudetypen aus der Zeit 1900 bis 1920er Jahre prägen auch heute noch den Bereich Lohberg deutlich. Sie unterscheiden sich klar von Gebäudetypen anderer Ortsbereiche und stellen eine Besonderheit im Ortsgefüge von Nieder-Ramstadt dar. Sie geben auch heute noch Zeugnis von der Entstehungszeit und sind daher ein wichtiger Beitrag, die bauliche Entwicklung Nieder-Ramstadts abzubilden. Der Bereich Lohberg ist daher als schützenswerter Ortsbereich zu bewerten Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 42
43 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 43
44 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Die Bedeutung eines Gebäudes für das Ortsbild wird über die Gestaltqualität definiert. Ausschlaggebend für die Bewertung ist: Ist das Gebäude ein gutes Beispiel der Architektur seiner Entstehungszeit? Ist das Gebäude mit hochwertigen Gestaltungselementen ausgestattet? Wie sehr sind die typischen Baudetails bereits verändert worden? Bewertung der historischen Gebäude mit Einteilung in 4 Kategorien Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 44
45 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Gestaltkategorie 1 Typenmerkmale fast vollständig erhalten Differenzierte Gestaltung Zierelemente oder gestalterische Besonderheiten Sehr prägnante Wirkung für das Ortsbild Gebäude sind oft Einzeldenkmale Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 45
46 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Gestaltkategorie 2 Typenmerkmale fast vollständig erhalten Schlichtere Gestaltung des Gebäudes, stimmige Fassadengestaltung Keine auffallenden Zierelemente oder gestalterische Besonderheiten Prägnante Wirkung für das Ortsbild Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 46
47 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Gestaltkategorie 3 Typenmerkmale nur in wesentlichen Teilen vorhanden (Stellung, Kubatur, Dachform, Fassadengliederung) Keine Zierelemente oder Besonderheiten Leichte Störungen der Typenmerkmale (z.b. fehlende Fensterteilung) Gebäude tragen zur Geschlossenheit des Ortsbildes bei Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 47
48 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Gestaltkategorie 4 Erhebliche Störungen der Typenmerkmale (Stellung, Kubatur, Dachform, Fassadengliederung) z.b. asymmetrisches Dach, Flachdach, liegende Fensterformate, starke Störung der Grundform Gebäude stören jedoch den Gesamtzusammenhang nicht erheblich Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 48
49 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Gestaltkategorie 4 Beispiele Baden-Baden, Villengebiet Annaberg Erhebliche Störungen der Typenmerkmale (Stellung, Kubatur, Dachform, Fassadengliederung) z.b. asymmetrisches Dach, Flachdach, liegende Fensterformate, starke Störung der Grundform Gebäude stören jedoch den Gesamtzusammenhang nicht erheblich Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 49
50 Ortsbildanalyse Gestaltqualitäten Bewertung nur der gebietsprägenden historischen Gebäude Die anderen Gebäude tragen durch die wesentlichen Strukturelemente zur Qualität des Ortsbildes bei d.h. Nicht alle erhaltenswert im Sinne der E-Satzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 50
51 Ortsbildanalyse Fazit Gestaltqualitäten Die Gestaltqualität der ortsbildprägenden historischen Gebäude ist überwiegend hoch einzuschätzen. Es gibt lediglich zwei Neubauten, die sich nicht in das historische Ortsbild einfügen. Der Ortsbild des Bereich Lohberg ist daher als schützenswertes zu bewerten. Mit der Ortsbildanalyse sind die schützenwerten Elemente und die Wertigkeit der Gebäude beschrieben Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 51
52 Fazit Ortsbildanalyse Der Ortsbild des Bereich Lohberg ist daher als schützenswertes zu bewerten. Zum Schutz des Ortsbildes müssen höhere Anforderungen an das Einfügen von Neubauten und den Umgang mit dem Bestand gestellt werden. Der Schutz wertvoller Ortsbereiche stellt sich nicht von selber ein. Auf Grund der höheren Wertigkeit der Gebäude und Grundstücke gibt es häufig einen höheren Veränderungsdruck als in anderen Stadtgebieten. Daher sollten bestimmte Schutzmechanismen installiert werden, um die vorhandenen Qualitäten zu schützen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 52
53 Schutz des Ortsbildes Wenige Gebäude mit Denkmalschutz Kein ausreichender Schutz und keine ausreichenden Regeln für die meisten Gebäude Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 53
54 Schutz des Ortsbildes Wenige Gebäude mit Denkmalschutz Kein ausreichender Schutz und keine ausreichenden Regeln für die meisten Gebäude Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 54
55 Schutz des Ortsbildes Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 55
56 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Genehmigung von Vorhaben nach 34 BauGB Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach - Art und Maß - Bauweise - überbaubare Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 56
57 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB 34 BauGB Baugesetzbuch = Planungsrecht = Bodenrecht Regelt: - Art und Maß der Bebauung - Bauweise - überbaubare Fläche Was heißt das für das Ortsbild? Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 57
58 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 58
59 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB - Art und Maß - Bauweise - überbaubare Fläche Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 59
60 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB - Art und Maß - Bauweise - überbaubare Fläche Art der Nutzung (z.b. Wohnen) Einzelhaus oder z.b. Reihenhaus Ausnutzung des Grundstücks Stellung auf dem Grundstück Geschossigkeit Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 60
61 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 61
62 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 62
63 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Traisa Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 63
64 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Nicht geschützt: - Dachform Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 64
65 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Nicht geschützt: - Dachform - Fassadengliederung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 65
66 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Nicht geschützt: - Dachform - Fassadengliederung - Material und Farbe Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 66
67 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Nicht geschützt: - Dachform - Fassadengliederung - Material und Farbe - Dachdeckung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 67
68 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Nicht geschützt: - Dachform - Fassadengliederung - Material und Farbe - Dachdeckung - Einfriedung und Grün Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 68
69 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB - Kein Schutz vor Abriss Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 69
70 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Genehmigung von Vorhaben nach 34 BauGB Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach - Art und Maß - Bauweise - überbaubare Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden 34 BauGB ist nicht ausreichend zum Schutz des Ortsbildes Ortsbild in 34 BauGB meint nicht Gestaltungselemente des Gebäudes Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 70
71 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß 65 und 66 HBO z. B.: Neubau von Gebäuden Abriss von Gebäuden Genehmigungsfreie Bauvorhaben gemäß 63 und 64 HBO z. B.: Fassadenanstrich Neue Fenster Neue Dachdeckung Dämmung der Fassaden Einfriedungen Viele ortsbildrelevante Maßnahmen erfordern keine Genehmigung Es erfolgt keine Prüfung hinsichtlich Auswirkungen auf das Ortsbild Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 71
72 Schutz des Ortsbildes Wenige Gebäude mit Denkmalschutz Kein ausreichender Schutz und keine ausreichenden Regeln für die meisten Gebäude Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 72
73 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 73
74 Bestehende Rechtsinstrumente 34 BauGB Prüfung der Maßnahme hinsichtlich Auswirkungen auf das Ortsbild mit Anwendung einer Erhaltungssatzung Satzung nach 172 (1) Nr. 1 BauGB (Erhaltungssatzung) Durch kommunale Satzung können Gebiete bezeichnet werden in denen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der (zusätzlichen) Genehmigung durch die Gemeinde bedürfen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 74
75 Erhaltungssatzung Bauantrag ohne Erhaltungssatzung Genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß 65 und 66 HBO Bauantrag Stadtbildsatzung Gebot der Erörterung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch Stadt Wiesbaden Bauaufsicht Baugenehmigung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 75
76 Erhaltungssatzung Genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß 65 und 66 HBO Bauantrag Bauaufsicht Baugenehmigung Gebot der Erörterung Stadtbildsatzung Gebot der Erörterung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch Stadt Wiesbaden Erhaltungssatzung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch die Gemeinde Erhaltungssatzung verhindert nicht Veränderungen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 76
77 Erhaltungssatzung Genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß 65 und 66 HBO Bauantrag Bauaufsicht Baugenehmigung Gebot der Erörterung Stadtbildsatzung Gebot der Erörterung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch Stadt Wiesbaden Erhaltungssatzung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch die Gemeinde Dialog über die Qualität des Vorhabens Einwirkungsmöglichkeit der Gemeinde auf das Ortsbild Beratung der Bauherrschaft Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 77
78 Erhaltungssatzung Genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß 65 und 66 HBO Genehmigungsfreie Bauvorhaben gemäß 63 und 64 HBO Bauantrag Erhaltungssatzung Antrag auf Genehmigung gemäß 173 BauGB Bauaufsicht Gebot der Erörterung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch die Gemeinde Gebot der Erörterung Erhaltungssatzung Präventive Kontrolle im Hinblick auf das Erhaltungsziel (Schutz des Ortsbildes) durch die Gemeinde Baugenehmigung Genehmigung gemäß 173 BauGB Dialog über die Qualität des Vorhabens Einwirkungsmöglichkeit der Gemeinde auf das Ortsbild Beratung der Bauherrschaft Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 78
79 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 3 Absatz 2 Genehmigungsvorbehalt Der Genehmigungsvorbehalt gemäß Abs. 1 erfasst auch diejenigen Vorhaben, die keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen bzw. Vorhaben, für die ein Freistellungsverfahren gemäß 64 HBO zur Anwendung kommt. Einzelfallentscheidung mit strengen Voraussetzungen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 79
80 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 3 Absatz 3 Versagungsgründe Die Genehmigung des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungsänderung darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist ( 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Einzelfallentscheidung mit strengen Voraussetzungen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 80
81 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 81
82 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 82
83 Erhaltungssatzung Anwendung der Erhaltungsatzung konzentriert sich auf die als erhaltenswert festgestellten Gebäude. Ziel: Erhalt der Qualitäten zur Wahrung des Ortsbildes Veränderungen sind möglich! Rücksprache und Beratung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 83
84 Erhaltungssatzung Auswirkungen auf die anderen Gebäude? Gebäude können ersetzt werden. Veränderungen sind möglich! Durch Maßnahmen darf keine Beeinträchtigung der wesentlichen Strukturmerkmale geschehen: Kubatur, Stellung auf dem Grundstück, Dach, Fassadenprinzipien müssen eingehalten werden. Geringere Anforderungen als an erhaltenswerte Gebäude Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 84
85 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: 3 Absatz 3 Versagungsgründe Die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird ( 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB). ( 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Einzelfallentscheidung mit strengen Voraussetzungen Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 85
86 Ortsbildanalyse Bauten nach 1945 Neubauten müssen die wesentlichen Elemente des Struktur- und Gestaltkanon einhalten. Keine Störung der Nachbarschaft durch strukturfremde Neubauten Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 86
87 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung dient auch dem Nachbarschutz durch Regulierung von negativen Veränderungen in der Nachbarschaft Ziel: Wahrung der städtebaulichen und gestalterischen Qualitäten Erhalt des Quartiers als Wert an sich Erhalt des Quartiers aus gesamtstädtischer Sicht als Zeugnis den Qualität und der historischen Entwicklung Nieder-Ramstadts Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 87
88 Satzungstext Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 88
89 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 89
90 Erhaltungssatzung Hinreichend bestimmt: Keine Milieuschutzsatzung gem. 172 Abs.1 Nr. 2 Milieuschutzsatzungen schützen die soziale Zusammensetzung der Bewohnerschaft eines Gebietes Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 90
91 Inhalt der heutigen Information Erhaltungssatzung für den Bereich Lohberg: Ermächtigungsgrundlage 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB : 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) (1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen 1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), 2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder 3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. (= ortsübliche Bekanntmachung) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 91
92 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 92
93 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 93
94 Erhaltungssatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 94
95 Anmerkungen aus der Bürgerschaft Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 95
96 Erhaltungssatzung Vorteile / Nachteile Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 96
97 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 1 Ja, die Verwirklichung des persönlichen Geschmacks wird eingeschränkt. Es werden höhere Anforderungen an das Einfügen von Neu- und Umbauten gestellt als in anderen Ortsteilen. Genau das ist Sinn der Erhaltungssatzung. Der Gesetzgeber hat mit 172 (1) Nr. 1 BauGB genau das gewollt. Der Erhalt eines schützenswerten Ortsbildes ist Teil des Allgemeinwohls und wird damit über die persönlichen Verfügbarkeitsrechte über das Eigentum gestellt. Mit der Satzung sollen Ortsteile, die von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind, vor Beeinträchtigungen geschützt werden. Die Einschränkung durch eine Erhaltungssatzung ist im Übrigen kein enteignungsgleicher Eingriff gemäß 14 GG (BVerfG, Beschl. v BvR969/83 - DVBI. 1987, 465 f.) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 97
98 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 2 Die Behauptung, es fände eine Wertminderung statt, ist nicht belegbar. Die Lage einer Immobilie in einer hochwertigen Umgebung wird hingegen i.d.r. als preissichernd oder sogar als preissteigernd gewertet Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 98
99 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 2 Verweis auf Mietspiegel Darmstadt Alle Villengebiete sind mit der höchsten Lageklasse IV klassifiziert In den Villengebieten gibt es rechtliche Instrumentarien zum Schutz des Ortsbildes Paulusviertel Steinbergviertel Schutz der städtebaulichen und gestalterischen Qualitäten dient auch der Sicherung der Werthaltigkeit Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 99
100 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 3 Das Ortsbild wird nicht nur durch die Hauptgebäude gebildet Auch die Sekundärelemente prägen die Erscheinung eines Quartiers Daher sollte auch diese baulichen Elemente im Auge behalten werden. Sie sollten sich auch der prägenden Struktur und dem Gestaltkanon einfügen, bzw. diese nicht beeinträchtigen. Deswegen Abstimmung darüber mit der Gemeinde Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 100
101 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 4 Ja, es gibt keine Zuschüsse von der Gemeinde. Zum Schutz des Ortsbildes als Allgemeinwohl kann dem Eigentümer eine finanzielle Beteiligung daran zugemutet werden. Verweis auf Punkt 2: Wertigkeit des Grundstückes Verweis auf 14 GG (2): Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Im Rahmen der Erörterung des Vorhabens können i.d.r. verträgliche Lösungen gefunden werden Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 101
102 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 5 Ja, es kann zu höheren Kosten kommen. Zum Schutz des Ortsbildes als Allgemeinwohl kann dem Eigentümer eine finanzielle Beteiligung daran zugemutet werden. Verweis auf Punkt 2: Wertigkeit des Grundstückes Verweis auf 14 GG (2): Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Im Rahmen der Erörterung des Vorhabens können i.d.r. verträgliche Lösungen gefunden werden. Abstufung der Anforderungen nach Wertigkeit des Gebäudes (Keine Sprossenfenster bei Gebäuden nach 1945) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 102
103 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 6 Falsch! Nutzungsänderungen sind wie bisher möglich. Grundlage zur Bewilligung ist hier nach wie vor 34 BauGB. Im Rahmen der Erhaltungssatzung wird geprüft, ob die geplante Nutzungsänderung negative Auswirkungen auf das Ortsbild haben wird Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 103
104 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 7 Das geplante Gebäude Energie Gesetz (GEG) ist lediglich eine Zusammenführung der bereits geltenden Gesetze EnEV, EEG und EE Wärme G. Die Innendämmung wurde in der letzten Versammlung lediglich als ein Beispiel zum Schutz von erhaltenswerten Fassadendetails genannt. Hohe Einsparmöglichkeiten bieten z.b. der Ersatz der Heizungsanlage, Dämmung von Keller und oberster Geschossdecke bzw. Dach. Diese Maßnahmen haben wesentlich frühere Amortisationszeiten als eine Fassadendämmung. Energieeinsparmaßnahmen sollten jeweils gebäudebezogen geplant werden. Bei Gebäuden ohne schützenswerte Details kann eine Fassadendämmung genehmigt werden (Einzelfallentscheidung) Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 104
105 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 105
106 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 8 In 24 BauGB werden die allgemeinen Vorkaufsrechte der Gemeinde benannt; z.b. im Gebiet eines Bebauungsplanes, eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes, in Überschwemmungsgebieten, etc. und in Absatz 1, Nr. 4:... im Geltungsbereich eines Erhaltungssatzung. Grundsatz des 24 BauGB ist: In Fällen, in denen die Gemeinde ein bestimmtes Planungsziel verfolgt, kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn Gefahr droht, dass das Planungsziel sonst nicht realisierbar ist. In Absatz 3 heißt es: Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 106
107 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 8 Hierzu sagt die Kommentierung (Rixner, Biedermann, Steger): Aufgrund des der Erhaltungssatzung immanenten Bewahrens des Bestehenden.. sind im Zusammenhang mit der Vorkaufsrechtsausübung besondere Umstände zu berücksichtigen.. (es) bedarf einer besonderen, hinreichend verdichteten Prognose, was bei den anderen kommunalen Vorkaufsrechten nicht der Fall ist. Bloße Vermutungen genügen nicht. Es bedarf konkreter Indizien, die die Gefahr begründen (z.b. Regelungen im Kaufvertrag oder Nutzungsänderungsanträge des Käufers). D.h. es sind Hohe Hürden für ein Vorkaufsrecht gesetzt, VR ist letzter Rettungsanker. Das Vorkaufsrecht wird von Gemeinden so gut wie nie angewendet Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 107
108 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 8, 9 und und 28 BauGB regelt die Abwendung und das Verfahren des Vorkaufsrechtes und der Entschädigung. Da das Vorkaufsrecht der Gemeinde aller Voraussicht nach nie angewendet werden wird, erübrigt sich die vertiefte Beschäftigung mit der Durchführung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 108
109 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 11 Falsch! Obige Aussage bezieht sich auf 172 (1) Nr. 2 BauGB = Milieuschutzsatzung. Milieuschutzsatzungen schützen die soziale Zusammensetzung der Bewohnerschaft eines Gebietes. Die geplante Erhaltungssatzung für den Lohberg wird auf Grundlage von 172 (1) Nr. 1 BauGB erlassen und schützt das Ortsbild Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 109
110 Erhaltungssatzung genannte Nachteile Punkt 12 Falsch! Kein Grundbucheintrag bei Erhaltungssatzung zum Schutz des Ortsbildes Grundbucheintrag nur bei Milieuschutzsatzung Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 110
111 Erhaltungssatzung Zusammenfassung Die Untersuchung hat gezeigt, dass es sich bei dem Gebiet Lohberg um einen Ortsteil von städtebaulicher und geschichtlicher Bedeutung handelt, das sich von anderen Ortsteilen unterscheidet. Sein Ortsbild ist schützenswert und der Schutz kann als Teil des Allgemeinwohls angesehen werden. Die Erhaltungssatzung ermöglicht den Schutz des Ortsbildes vor negativen Veränderungen. Über Vorhaben werden keine generalisierten Entscheidungen angewendet, es werden jeweils Einzelfallentscheidungen getroffen. Die Gemeinde hat dabei größere Zusammenhänge zu berücksichtigen als den Schutz des Privateigentums Einzelner. Das Erhaltungsziel kann zu Einschränkungen der persönlichen Verfügungsfreiheit über das Eigentum führen. Das Erhaltungsziel sichert die Werthaltigkeit des Gebäudes und seines Umfeldes. Einschränkungen sind zum Wohl der Allgemeinheit zumutbar. Die Einschränkung durch die Erhaltungssatzung ist kein enteignungsgleicher Eingriff. Das Ortsbild gehört allen! Erhaltungssatzung Lohberg 2. Bürgerinfo 111
112 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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