Beilage Entscheidungsvorlage 1. Bisherige Behandlungen

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1 1 Beilage Entscheidungsvorlage Am wurde das bisher unter Zwangverwaltung stehende ehemalige Quelle- Versandzentrum an der Fürther Straße in Nürnberg (Quelle-VZN) auf Betreiben der Grundschuldgläubigerin Credit Suisse an die Sonae Sierra-Tochter Sierra Project Nürnberg B.V. (im Folgenden kurz: Sonae Sierra) für 16,8 Millionen Euro versteigert. In diesem Zusammenhang wird über den aktuellen Sachstand bezüglich der Entwicklung des Areals, die städtebaulichen Ziele seitens der Stadt Nürnberg, die Nutzungskonzeption des neuen Eigentümers und über die vorgesehenen nächsten Schritte informiert. Durch die Anträge der CSU-Stadtratsfraktion vom und vom Stadtratsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom SPD-Stadtratsfraktion vom werden Fragen aufgeworfen zu den Themen Nachnutzung des Quelle-Versandgebäudes, Sicherstellung der städtischen Planungsziele, Verkaufsflächenbegrenzung, Unterbringung städtischer Dienststellen, Umgang mit der Kreativszene etc.. Diese werden im nachfolgenden Bericht beantwortet. 1. Bisherige Behandlungen AfS : Das Bebauungsplan-Verfahren Nr wurde eingeleitet, welches Eberhardshof großräumig zum Gegenstand hat. AfS : Aus dem Bebauungsplan Nr wurde der Bereich des ehemaligen Quelle- Versandgebäudes herausgelöst und als eigenständiges Bebauungsplan-Verfahren Nr weitergeführt. Folgende Zielsetzungen wurden beschlossen: - Erhalt des denkmalgeschützten ehemaligen Versandzentrums als Gewerbe- und Einzelhandelsstandort; Erhalt als C-Zentrum unter Berücksichtigung der vorhandenen Zentren- und Sortimentsstruktur - Ausschluss von Nutzungen, welche bestehende trading-down-effekte, die Monostrukturen von Nutzungen und eine Verfestigung von Zwischennutzungen verstärken wie z.b. Vergnügungsstätten aller Art, Spielhallen, Bordelle/bordellartige Betriebe, Flohmärkte - Integration von Einrichtungen für Bildung und Dienstleistung - Neuorganisation der verkehrlichen Erschließung (PKW- und LKW-Verkehr) mit Berücksichtigung einer verkehrlichen Entlastung der umliegenden Wohngebiete - Führung des Stellplatznachweises grundsätzlich im vorhandenen Gebäude - Verlagerung der Parkplatzanlagen an der Fürther Straße zu Gunsten einer hochwertigen Gestaltung der Vorfläche mit Aufenthaltsqualität und bzw. mit Grünanteilen - Entsiegelung von Flächen im Bereich des großen Innenhofes - Schaffung einer zusätzlichen Durchquerungsmöglichkeit für Fußgänger in Nord-Süd- Richtung - Als Grundlage für den städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerb ist ein Nutzungsspektrum aus Dienstleistungen, Büro, Einzelhandel und Gastronomie, Messe/Tagungen/Veranstaltungen/Ausstellungen, Forschung und Entwicklung, Schulen/Universität/sonstige Aus- und Weiterbildung, Hotel und Boardinghaus, Kultur, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Sport/Freizeit/Wellness/Fitness, Lager, Frei-/Grün-/Spielflächen vorstellbar. - Zur Sicherung der mit der Planung verfolgten Ziele ist beabsichtigt, einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen.

2 2 Die nachfolgenden Konkretisierungen ergänzen die im AfS-Beschluss vom formulierten Ziele der eingeleiteten Bebauungspläne: AfS : Die Konkretisierung der Ziele des Bebauungsplanes Nr insbesondere bezüglich der Eingrenzung der Einzelhandelsflächen des ehemaligen Quelle-Kaufhauses auf m² Verkaufsfläche (Bestandssicherung sowie nicht zentrenrelevante und innenstadtrelevante Sortimente) wurde beschlossen. AfS : Eine weiterer Konkretisierungsbeschluss der städtebaulichen Planungsziele erfolgte aufgrund des vorliegenden Wettbewerbsergebnisses des 1. Preisträgers aus dem Städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerb ehemaliges Quelle-Areal : - Der Siegerentwurf ist Grundlage der weiteren städtebaulichen Entwicklung. Städtebaulichen Idee und ein wesentlicher Entwurfsansatz des Siegerentwurfs ist die Überdeckelung der südlichen Ladehöfe des Quelleversandgebäudes mit Schaffung eines unterirdischen Anlieferbereichs als freiraumplanerisches Bindeglied. - Die Ideen und Vorschläge des Siegerentwurfs sind nicht nur die gestalterische Basis für die weitere Planung, sondern auch für die bevorstehenden Gespräche mit Immobilieninvestoren. - Es werden damit für neue Interessenten an der Entwicklung des ehemaligen Versandzentrums und der umgebenden Freiflächen klare Rahmenbedingungen gesetzt. AfS : Ein erneuter Konkretisierungsbeschluss der städtebaulichen Planungsziele bezog sich auf Hochschulansiedlungen. In Ergänzung der bestehenden Hochschuleinrichtungen der Städteachse Erlangen-Fürth-Nürnberg sowie unter Anknüpfung an die Empfehlungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Weststadt (INSEK Weststadt) zur Lern- und Bildungslandschaft, zur Revitalisierung des stadtbildprägenden ehemaligen Quelle-Versandgebäudes und als wesentlicher Impulsgeber der Stadtentwicklung sollte die Funktion als Hochschulstandort eine maßgebliche Bedeutung für die Weiterentwicklung des Quelle- Areals haben. Die dargestellten Ziele der Stadt sind auch nach der aktuellen Zwangsversteigerung durch die bisherige Beschlusslage abgedeckt, ein erneuter Beschluss ist deshalb nicht erforderlich. 2. Aktueller Sachstand Nach der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung im September 2014, zum Ausbau von Hochschuleinrichtungen in Nürnberg Flächen auf dem ehemaligen AEG-Areal an der Fürther Straße zu erwerben, sind die oben genannten Entwicklungsoptionen auf dem Quelle- Areal für Hochschulnutzungen derzeit nicht mehr aktuell. In den Überlegungen des Investors zum Nutzungsmix rückte stattdessen der Anteil für Wohnen stärker in den Vordergrund. Seit der letzten Beschlussfassung zum Bebauungsplan im Mai 2013 hat sich folgende Entwicklung ergeben: In der vom Amtsgericht Nürnberg am 9. Juni 2015 durchgeführten Zwangsversteigerung hat Sonae Sierra das ehemalige Quelle-Versandgebäudes in der Fürther Straße erworben. Sonae Sierra besaß seit Herbst 2012 als damals einziger ernsthafter Kaufinteressent ein vertraglich vereinbartes Exklusivverhandlungsrecht. Im September 2013 schloss Sonae Sierra mit dem Insolvenzverwalter jeweils Kaufverträge mit aufschiebenden Bedingungen über das Versandgebäude und die vier ehemaligen Parkplatzflächen (Flächenübersicht in der Anlage). Obwohl das Areal im Stadterneuerungsgebiet Weststadt liegt, bestand für die Stadt

3 3 nicht die Möglichkeit, Vorkaufsrecht nach 24 BauGB geltend zu machen, da bei Verkäufen aus der Insolvenz kein Vorkaufsrecht für die Kommune besteht. Von Seiten der Verwaltung wurden zwar mit mehreren anderen Interessenten Gespräche geführt und über standortpolitische und planungsrechtliche Rahmenbedingungen informiert. Aufgrund der Exklusivvereinbarung und anschließend des Kaufvertrags von Sonae Sierra bestand für andere Interessenten bereits seit Herbst 2012 keine Möglichkeit mehr, in konkrete Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter einzutreten. Es wurde allerdings von keinem Interessenten ein Konzept vorgestellt, das auf Einzelhandel als eine der wesentlichen Nutzungskomponenten verzichtet hätte. Anfang 2014 erlangten die Kaufverträge für die ehemaligen Parkplatzflächen C, D, E Gültigkeit (Verortung der Flächen siehe Anlage). Die Flächen D und E wurden von Sonae Sierra an die Firma GS Wohn- und Gewerbebau GmbH (GS Schenk) weiterverkauft. Das Unternehmen wird dort ca Wohnungen errichten. In diesem Fall bestand Vorkaufsrecht für die Stadt, da es sich nicht mehr um einen Verkauf aus der Insolvenz handelte. Als Ersatz wurde mit dem Investor eine Abwendungsvereinbarung geschlossen, in der er sich bereit erklärt hat, die städtebaulichen Ziele umzusetzen. Aktuell liegt ein Bauantrag mit 62 geförderten Mietwohnungen (Studentenwohnungen) vor. Aus dem Verkaufserlös für diese Flächen wurden auch die seit der Quelle/Primondo- Insolvenz bei der Stadt Nürnberg aufgelaufenen Grundabgabenforderungen beglichen. Die Fläche C in der Größe von ca. 1 ha wurde von der Stadt Nürnberg mit Hilfe von Städtebaufördermitteln erworben (AfS , RWA ), um im Zuge der Stadterneuerung einen Quartierspark für Eberhardshof zu errichten. Die Planung dazu soll im Dialog mit der Stadtteilbevölkerung erfolgen, ein geeignetes Partizipationsmodell wird von Stpl vorbereitet. Bis zur Realisierung ist die Fläche an die Urban Gardening -Initiative von Blue Pingu e.v. zwischenvermietet. Credit Suisse als maßgeblicher Grundschuldgläubiger hatte bereits seit 2011 ein Verfahren zur Zwangsversteigerung betrieben, um sich parallel zur Verwertung im Insolvenzverfahren auch diese Verwertungsalternative offen zu halten. Der oben genannte, von Sonae Sierra mit dem Insolvenzverwalter geschlossene Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung wurde nicht vollzogen. Stattdessen wurde der Weg über die Zwangsversteigerung gewählt. Allerdings hat Sonae Sierra im Rahmen einer sog. Ausbietungsgarantie vertragliche Bedingungen mit Credit Suisse ausgehandelt, die sicherstellen, dass der Zuschlag in jedem Fall an Sonae Sierra geht. Diese Rechtslage war anderen Interessenten, mit denen die Verwaltung Gespräche geführt hat, bekannt. Deren Kaufinteresse würde nur dann zum Tragen kommen, wenn Sonae Sierra als neuer Eigentümer das Projekt wieder aufgeben oder Projektpartner beteiligen würde. Ob Sonae Sierra weitere Partner an der Projektentwicklung beteiligt, ist der Verwaltung nicht bekannt. Der Erwerb auf dem Weg der Zwangsversteigerung (in Verbindung mit einer Ausbietungsgarantie) wurde wohl auch deshalb vorgezogen, weil er rechtlich die Möglichkeit bietet, die existierenden Zwischenmietverträge zu beenden, was im Fall eines Kaufs nicht der Fall gewesen wäre. 3. Situation und Aktivitäten der Zwischennutzer Derzeit sind etwa 10% der Bruttogeschossfläche mit Zwischennutzungen belegt. Diese Fläche nutzen derzeit über 170 Zwischenmieter aus den Bereichen Gewerbe, Handel, Initiativen, Glaubensgemeinschaften und Vereine, Freizeit, Kunst und Kreativwirtschaft.

4 4 Die nun erfolgte Zwangsversteigerung hat Auswirkungen auf die Mietverträge der Zwischennutzer. Die Mietverträge können bis zum Ende 2015 gekündigt werden. Neben der individuellen Betroffenheit stellt sich dabei auch die Frage, wie mit dem (kreativen) Potential, das sich dort entwickelt hat, umzugehen ist. Das aktuelle Konzept des neuen Eigentümers sieht nach der Umbauphase ein sog. Kreativhaus für Kulturschaffende und Kreative vor. Nach Aussage Sonae Sierra gegenüber der Presse sollen heute schon vorhandene Mieterinnen und Mieter in diesem Kreativzentrum wieder unterkommen können. 19 Initiativen rund um Quellkollektiv e.v. haben am eine Online-Petition formuliert und die Stadt Nürnberg und den Investor aufgefordert, ihr Anliegen zum Erhalt des ehemaligen Versandzentrums als Kultur- und Kreativstandort zu unterstützen. Durch die Ausbietungsgarantie (vgl. Punkt 2) gab es jedoch auch unabhängig von fachlichen und wirtschaftlichen Kriterien eines solchen Erwerbs keinen Ansatzpunkt in der Zwangsversteigerung, dieser Petition folgen zu können. Unabhängig davon bemüht sich die Verwaltung, die kreative Szene im Nürnberger Westen bei der Vermittlung von räumlichen Alternativen nach einem Wegfall von Flächen im ehemaligen Quelle-Versandzentrum (und auf AEG) zu unterstützen. Derzeit werden mehrere Standorte und Immobilien auf ihre grundsätzliche Eignung und Nutzbarkeit hin untersucht. Ziel der Verwaltung ist es, als Mittler zwischen Eigentümern evtl. geeigneter Grundstücke und den Zwischennutzern zu fungieren. Erste Gespräche mit Vertreterinnen und Vertretern des Quellkollektivs wurden von Wirtschaftsreferat und Baureferat geführt. 4. Planung des Investors Seitens des neuen Eigentümers Sonae Sierra wurden in den letzten Monaten erste Nutzungsvorstellungen für das ehemalige Versandgebäude entwickelt. Das aktuelle Konzept wird in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses von einem Repräsentanten von Sonae Sierra vorgestellt und erläutert. Das Nutzungskonzept geht von einem Mix mit Schwerpunkt Einzelhandelsnutzungen/Shopping-Center aus. Die weiteren Nutzungskomponenten verteilen sich auf Wohnen, Büro, Freizeit, Kreativhaus, Hotelnutzung bzw. betreutes Wohnen und Stellplätze. Zu den Shoppingflächen ist anzumerken, dass das Verhältnis Bruttogeschoßfläche (BGF) Shopping-Center zu den faktischen Verkaufsflächen Einzelhandel auch im Hinblick auf Wirtschaftlichkeitskriterien sehr großzügig dimensioniert ist. Deshalb muss im weiteren Verfahren auf eine wirksame Begrenzung der Verkaufsfläche geachtet werden. In Anlehnung an den Bestandsschutz ergeben sich m² Verkaufsfläche (VK). An dieser Obergrenze wird seitens der Verwaltung festgehalten. Die VK ist im Planungsrecht abschließend definiert (BauGB, BauNVO, Kommentierung). Alle Bauanträge werden auf Grundlage der definierten Obergrenze von m² VK beurteilt unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzeptes. In den bisherigen Verhandlungen wurde diese definierte Obergrenze von m² VK von Sonae Sierra akzeptiert. Die Stadt Nürnberg ist, um selbst einen Beitrag zur Revitalisierung des Quelle-Gebäudes zu leisten, mit Sonae Sierra in Verhandlung (Referat II/Gebäudemanagement) über die Anmietung von m² Bürofläche für Dienststellen des Referats V. Konkrete Mietinteressenten darüber hinaus wurden der Verwaltung von Sonae Sierra bisher nicht genannt. 5. Konsequenzen für das weitere Vorgehen Aus den o.g. Gründen beabsichtigt die Verwaltung, das Bebauungsplanverfahren Nr (ehem. Quelle-Versandzentrum) auf Basis der bisherigen Beschlussfassungen (siehe Punkt 1) fortzuführen. Bei den weiteren Überlegungen und Verhandlungen wird von Seiten der Verwaltung das Augenmerk vor allem darauf gelegt, auf die Entwicklung Einfluss zu nehmen

5 5 in Richtung eines stimmigen Nutzungsmixes in einer in das umgebende Quartier integrierten Immobilie, die zu einer Aufwertung in der Weststadt beiträgt. Dabei sind insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen: Etablierung einer sinnvollen, nachhaltigen und verträglichen Nutzungsmischung, welche einen Mehrwert für den Stadtteil darstellt. Die Verwaltung behält sich vor u.a. auch Flächen für Gemeinbedarf, für Sport- und Spielanlagen, für kulturelle und soziale Zwecke, für Personen mit besonderen Wohnbedarf (z.b. Studenten), Reduzierung der Stellplätze etc. festzusetzen. Ein besonderer Schwerpunkt wird die Festschreibung der Obergrenze der Verkaufsfläche von m² sein. Hinsichtlich der verkehrlichen Belange ist ein Verkehrskonzept bzw. gutachten erforderlich, welches insbesondere auf die folgende Eckpunkte eingehen muss: wohnumfeldverträgliche Abwicklung des Verkehrs, Erhalt der Leistungsfähigkeit der Fürther Straße, Hauptanbindung des Quartiers über die Fürther Straße, untergeordnete Erschließung für Wohnen und Büronutzung und im Sinne des Wettbewerbsergebnisses verbesserte Rad- und Fußgängerverbindungen (z.b. Radwegelückenschluss Fürther Straße), verträgliche Stellplatzanzahl sowie ein betriebliches Mobilitätsmanagement. Berücksichtigung der Grün- und Freiraumentwicklung, des Grün- und Freiraumkonzepts Weststadt und des integrierten Stadtentwicklungskonzepts (INSEK) Weststadt, insbesondere: Ökologische, lokalklimatische und energetische Gesichtspunkte, öffentliche Durchwegung des Gebäudes, Gestaltung der Innenhöfe sowie die Neugestaltung der Vorflächen (Fürther Straße) und der angrenzenden Stadt- und Straßenräume mit Aufenthaltsqualität, Vernetzung der Grün- und Freiräume (z.b. Einbeziehung der Freiflächen zur Wandererstraße in die Grün-/Freiraumvernetzung und in den Quartierspark). Zur Sicherung der mit der Planung verfolgten Ziele ist von Seiten der Stadt beabsichtigt, einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen. In Anlehnung an das Vorgehen des INSEK Weststadt wird der offene Dialog mit der interessierten Öffentlichkeit fortgesetzt. Neben den praktizierten formellen Beteiligungsverfahren wird unter Einbindung von Sonae Sierra angestrebt, über die Weiterentwicklung des ehemaligen Versandzentrums offensiv zu informieren.