Sozialgerechte Bodennutzung

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1 Szialgerechte Bdennutzung Rechtliche Rahmenbedingungen und Umsetzung Dr. Gerhard Spieß Fachanwalt für Verwaltungsrecht Mediatr

2 Rechtliche Grundlagen 1 Abs. 3 BauGB Planungspflicht für städtebauliche Entwicklung und Ordnung 1 Abs. 5 BauGB Die Bauleitpläne sllen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die szialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anfrderungen in Einklang bringt, und eine dem Whl der Allgemeinheit dienende szialgerechte Bdennutzung gewährleisten. 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB 2. die Whnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung unter szial stabiler Bevölkerungsstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anfrderung kstensparenden Bauens swie die Bevölkerungsentwicklung, städtebaulicher Bezug

3 Whnraumförderung durch Kmmunen freie Eigentums und Mietwhnungen Einheimischenmdelle szialer Eigentumswhnungsbau szialer Mietwhnungsbau

4 Vertragliche Bindungen zum szialen Whnungsbau Verpflichtung zum Whnungsbau im Standard und mit Mitteln des szialen Whnungsbaus Whnungsbelegungsrechte für Kmmune Mietpreisbindungen Veräußerungsbeschränkungen Nie: Pauschale Ablösevereinbarungen

5 Rechtlicher Rahmen 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Städtebaulicher Vertrag 2. die Förderung und Sicherung mit der Bauleitplanung verflgten Ziele, insbesndere die Grundstücksnutzung,, die Deckung des Whnbedarfs vn Bevölkerungsgruppen mit besnderen Whnraumversrgungsprblemen swie des Whnbedarfs der rtsansässigen Bevölkerung; städtebauliche Gründe! Ansiedlung bestimmter Bevölkerungsgruppen Zusammensetzung der Whnbevölkerung Vermeidung vn Ghettbildung Keine Verdrängung vn Whnbevölkerung Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen

6 Nicht ausreichend Generelle Whnungsknappheit Höhe Miet- und Grundstückspreise Reine sziale Förderung (z.b. WFG) Ermittlung der städtebaulichen Erfrderlichkeit baugebietsübergreifend Vernetzung zuständiger Stellen in Verwaltung

7 Rechtliche Grenzen Sachzusammenhang (Kppelungsverbt) Angemessenheit Gleichbehandlung

8 Sachzusammenhang bei 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keine strikte Kausalität aber: nachvllziehbare Begründung fehlt: bei bestehendem Baurecht der verkappter Szialförderung Nachweis des städtebaulichen Bezugs und Bedarfs (s..)

9 Angemessenheit Bdenwertsteigerung als zulässiger Maßstab den gesamten Umständen nach muss rentabel bleiben (Kstenmiete) knkrete Kstenermittlung Grenze der Belastung 40 % sicher 50% gut begründbar 60 % denkbar 70 % unzulässig SBN-Klauseln nicht gerichtlich überprüft

10 G r u n d s t ü c k s w e r t Bruttwert- Zuwachs mind. 1/3 Flächenabtretung Erschließung sziale Infrastruktur geförderter Whnungsbau Nettwertzuwachs Anfangswert Anfangswert Endwert brutt Endwert nett Angelehnt an: Die Szialgerechte Bdennutzung / Der Münchner Weg Brschüre der Landeshauptstadt München S. 31

11 Gleichbehandlung Anwendung bei jeder Baulandausweisung gilt auch für Grundstücke der Kmmune Rechtfertigung für Abweichungen im Einzelfall

12 Vertragliche Bindungen Übernahme Planungsksten Unentgeltliche Abtretung der Erschließungsflächen und ggfs. vn Gemeindebedarfseinrichtungen Übernahme der Herstellungsksten der ursächlichen szialen Infrastruktur 30 % Anteil für szialen Whnungsbau Bauverpflichtung Herstellung der Erschließung

13 Ablaufprgramm Verträge BPlan Ermittlung Bdenanfangswert Verhandlung zur Zustimmung SBN Kstenübernahme Bindungsübernahme Kstenübernahme- u. Zustimmungsvertrag Ermittlung Bdenendwert Kstenermittlung Erschließung Flgeksten Festlegung der Bindungen sz. Whnungsbau EH-Mdell etc. ggf. Umlegungsplan Aufstellungsbeschluss Zielbindungs- u. Flgekstenvertrag städtebaul. Vertrag Erschließungsvertrag einvernehml. Umlegung Bauverpflichtung Öffentl. Auslegung Trägerbeteiligung ggf. weitere Ausführungsverträge

14 Übertragbarkeit des Münchner Wegs