Ortsentwicklungsplanung Grafrath 5. Runder Tisch am Bezahlbarer Wohnraum

Transkript

1 Ortsentwicklungsplanung Grafrath 5. Runder Tisch am Bezahlbarer Wohnraum

2 Inhalt 1. Rahmenbedingungen 2. Überblick Handlungsfelder und Bausteine 3. Sozialgerechte Bodennutzung 4. Wohnungsbau-Typologien Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 2

3 Überblick Handlungsfelder und Bausteine Wohnraumförderung durch Kommune Bauleitplanung Städtebaulicher Vertrag komm. Bautätigkeit Bautätigkeit d. Dritte Ausweisung von Wohnbauland Sozialgerechte Bodennutzung kommunaler Wohnungsbau Belegungsrechte Wohnungstypologien Einheimischenmodell Bau von Sozialwohnungen Genossenschaften Alternative Wohnformen - Geschosswohnungsbau (höhere Dichte, sparsame Flächeninanspruchnahme) - Kleine Wohnungen - Seniorengerechtes Wohnen/ Inklusion - Betreutes Wohnen - Mehrgenerationenwohnen - Flexible Grundrisse - Gemeinschaftsräume + Freiflächen Wohnungsbaugesellschaften Interkomm. Zusammenarbeit Komm. Förderung kommunale Grundstücke Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 3

4 Übersicht Wohnraumförderung durch Kommune Bauleitplanung Städtebaulicher Vertrag komm. Bautätigkeit Bautätigkeit d. Dritte Ausweisung von Wohnbauland Sozialgerechte Bodennutzung kommunaler Wohnungsbau Belegungsrechte Wohnungstypologien Einheimischenmodell Bau von Sozialwohnungen Genossenschaften Alternative Wohnformen - Geschosswohnungsbau (höhere Dichte, sparsame Flächeninanspruchnahme) - Kleine Wohnungen - Seniorengerechtes Wohnen/ Inklusion - Betreutes Wohnen - Mehrgenerationenwohnen - Flexible Grundrisse - Gemeinschaftsräume + Freiflächen Wohnungsbaugesellschaften Interkomm. Zusammenarbeit Komm. Förderung kommunale Grundstücke Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 8

5 1. Was ist Sozialgerechte Bodennutzung? Überblick Grundsatz Schaffung von Baurecht führt zu Verpflichtung für Grundstückseigentümer: Wohnungen für untere bis mittlere Einkommensgruppen zur Verfügung zu stellen (SoBoN-Modell) einen Anteil der Grundstücksflächen für Einheimische zur Verfügung zu stellen (Einheimischenmodell) Instrument städtebaulicher Vertrag Rechtliche Grundlage Städtebaurecht, d.h. städtebauliche Begründung notwendig Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 9

6 1. Was ist Sozialgerechte Bodennutzung? Überblick Vorteile Gemeinde benötigt keine eigenen Grundstücke Bautätigkeit und Vermietung durch Grundstückseigentümer geringer Aufwand für Gemeinde Grenzen städtebauliche Begründung notwendig bestehendes Baurecht zu berücksichtigen (unbeplanter Innenbereich oder Bebauungsplan) Angemessenheit der Verpflichtungen rechtliche Grundlagen Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 10

7 Fördergrenze BayWoFG Fördergrenze Gemeinde Fördergrenze Gemeinde 1. Was ist Sozialgerechte Bodennutzung? Zielgruppe Maßgebliches Kriterium: Einkommenssituation niedrig Einkommen mittlere Einkommen gute Einkommen hohe Einkommen Sozialwohnungen Sobon- Modelle Einheimischen- Modell freier Markt Weitere mögliche Kriterien, z.b.: Familien, Senioren, Alleinerziehende, Studenten, Flüchtlinge, Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 11

8 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Städtebaurecht kommunale Wohnbauförderung durch Städtebau Grundlage Instrument Bauleitpläne sollen ( ) eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. 1 Abs.5 BauGB Städtebaulicher Vertrag Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen, sowie der ortsansässigen Bevölkerung 11 Abs.1 BauGB Sobon- Modell Einheimischen- Modell städtebauliche Begründung notwendig! Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 12

9 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Städtebaulicher Vertrag Städtebaurecht (BauGB) 1 Abs. 5 BauGB Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB 2. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderung kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, städtebaulicher Bezug notwendig rechtliche Beratung erforderlich Städtebaulicher Vertrag 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 2. die Förderung und Sicherung mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung,, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung; städtebauliche Gründe Ansiedlung bestimmter Bevölkerungsgruppen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Vermeidung von Ghettobildung Keine Verdrängung von Wohnbevölkerung Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen Nicht ausreichend Generelle Wohnungsknappheit Höhe Miet- und Grundstückspreise Reine soziale Förderung (z.b. WoFG) Ermittlung der städtebaulichen Erforderlichkeit baugebietsübergreifend Vernetzung zuständiger Stellen in Verwaltung Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 13

10 Anfangswert Brutto-Wertzuwachs 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Anforderungen und Grundsätze Ursächlichkeit Angemessenheit Gleichbehandlung Transparenz Konkreter Sachzusammenhang zwischen städtebaulicher Planung und Leistungen des Planungsbegünstigten kein Nachholbedarf keine Vorratshaltung Mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses des Bodenwertes verbleibt beim Eigentümer Lasten Netto > 1/3 < 2/3 Gilt gleichermaßen für alle städtebaulichen Planungen (auch vorhabenbezogene Bebauungspläne) alle Planungsbegünstigten (auch städtische Wohnungsbaugesellschaften) Einheitliche Verfahrensgrundsätze regeln von vornherein die Kosten und Lasten, die von den Planungsbegünstigten übernommen werden müssen die einzelnen Verfahrensschritte Kostensicherheit für Investoren Rechtliche Anforderungen Verfahrensgrundsätze Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 14

11 Wertsteigerung Ungleichgewicht Lasten 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Hintergrund Planungsbegünstigter Bodenwertsteigerung Städtebauliche Planung Folgekosten Kommune Städtebauliche Planung führt in der Regel zu einer Bodenwertsteigerung, die dem Eigentümer (Planungsbegünstigter) zu Gute kommt. Gleichzeitig entstehenden Kosten und Lasten bei der Stadt (soziale Einrichtungen, Infrastruktur, geförderter Wohnungsbau) in nicht unerheblichem Umfang. Infrastruktur Geförderter Wohnungsbau Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 15

12 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Hintergrund Planungsbegünstigter Bodenwertsteigerung Städtebauliche Planung Folgekosten Stadt Das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung umfasst ein Regelwerk für den Abschluss städtebaulicher Verträge, mit dem Ziel, planungsbedingte Wertsteigerungen von Grundstücken nicht nur für die Finanzierung von ursächlichen Kosten und Lasten, sondern auch für die Bereitstellung von preiswertem Wohnraum zu nutzen. Nachfolgelastenvertrag Grundabtretung Geförderter Wohnungsbau Gleichgewicht Infrastruktur Geförderter Wohnungsbau Dies wird in städtebaulichen Verträgen zwischen der Stadt und dem Planungsbegünstigten vereinbart. Die Rechtsgrundlage dafür ist 11 BauGB. Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 16

13 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Prinzip Stadt Städtebauliche Planung Eine städtebauliche Planung wird von der Stadt nur dann aufgenommen, wenn sich der Planungsbegünstigte verpflichtet: Übernahme von Kosten und Lasten 1. Planungskosten 2. Flächen und Herstellungskosten für Erschließung, Grün, Gemeinbedarf 3. Finanzierungsbeiträge für soziale Infrastruktur Kosten nur wenn Anteil geförderter Wohnungsbau einheitliche Förderquote z.b. 30% der Wohnungen an untere bis mittlere Einkommensgruppen Kostenrelevante Bindungen Bauverpflichtung Gewährleistung der zeitgerechten Realisierung 1. die ursächlichen Kosten und Lasten der Planung zu tragen 2. einen vereinbarten Anteil an gefördertem Wohnungsbau zu erstellen 3. das geschaffene Baurecht auch zu realisieren (Bauverpflichtung) Geförderter Wohnungsbau Der Wohnungsstandard für geförderten Wohnraum richtet sich nach BayWoFG. Sowohl Miete als auch Kauf kommen in Betracht. Die Einkommensgrenzen umfassen untere und mittlere Einkommensgruppen Stadt München z.b. Haushalt (2 Erw. + 2 Ki.) Bruttoeinkommen ca /Jahr Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 17

14 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Berechnung Wertzuwachs Anfangswert +7,6 Mio Bruttowertsteigerung Endwert Bauerwartungsland qm x 100 /qm* = 2,0 Mio Allg. Wohngebiet qm GF x 800 /qm* = 9,6 Mio * Werte werden vom unabhängigen Gutachterausschuss festgelegt. Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 18

15 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Berechnung Lasten Anfangswert +7,6 Mio Endwert Bruttowertsteigerung Lasten -3,4 Mio Bauerwartungsland qm x 100 /qm* = 2,0 Mio * Werte werden vom unabhängigen Gutachterausschuss festgelegt. Gesamtlasten Flächenabtretungen 0,6 Mio Herstellung Erschließung 0,3 Mio Herstellung soziale Infrastruktur 0,9 Mio Wertminderung geförderter Wohnungsbau 1,6 Mio 3,4 Mio Allg. Wohngebiet qm GF x 800 /qm* = 9,6 Mio Werte werden über Pauschalkostenansätze bzw. Finanzierungsbeiträge erhoben. Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 19

16 2. Welche rechtliche Grundlage besteht? Berechnung Angemessenheit 4,2 Mio Bruttowertsteigerung Nettowertsteigerung 7,6 Mio 2,0 Mio 2,0 Mio > 1/3 < 2/3 0,6 Mio 0,3 Mio 0,9 Mio 1,6 Mio 2,0 Mio Gesamtlasten Flächenabtretungen 0,6 Mio Herstellung Erschließung* 0,3 Mio Herstellung soziale Infrastruktur* 0,9 Mio Wertminderung geförderter Wohnungsbau 1,6 Mio 3,4 Mio Anfangswert Endwert brutto Endwert netto Nettowertsteigerung = 4,2 Mio angemessen, da über 1/3 der Bruttowertsteigerung Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 20

17 3. Münchener Erfahrungen Erfolge in München seit Baurechtschaffung 2. Grundstücksflächen 3. Kostenübernahmen 4. Soziale Infrastruktur 119 rechtsverbindliche Bebauungspläne ha Planumgriff Wohnungen, davon 408 ha Grundstücksflächen unentgeltlich abgetreten, bzw. unentgeltliche Nutzungsrechte eingeräumt. 487 Mio Kostenübernahme durch Planungsbegünstigte, davon 145 Mio für soziale Infrastruktur 158 Kindergruppen 212 Kindergartengruppen 51 Hortgruppen 47 Grundschulklassen geförderte Wohnungen Das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung wird in der Stadt München parteiübergreifend als Erfolg gesehen ist in der Immobilienwirtschaft akzeptiert wird deutschlandweit als Vorbild gesehen Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 21

18 4. Erdinger Modell c. Berechtigte Einkommen Bereinigtes Bruttoeinkommen Förderobergrenze 11 BayWoFG Obergrenze Sobon Miete Die Einkommensgrenzen werden entsprechend den Vorgaben der Bayerischen Wohnbauförderung (BayWoFG) berechnet. Obergrenze Sobon Kauf 1 Person EUR EUR EUR 2 Personen EUR EUR EUR 3 Personen EUR EUR EUR 4 Personen EUR EUR EUR 5 Personen EUR EUR EUR Je weitere Person EUR EUR EUR zusätzlich je Kind EUR EUR EUR Freibetrag Schwerbehindert EUR EUR EUR Freibetrag junges Ehepaar EUR EUR EUR EOF-Wohnungen +15% Sobon-Wohnungen +30% Für das Modell EOF sind die Förderobergrenzen anzuwenden.für das Modell Sobon wird eine Erhöhung der Einkommens-grenzen um 30% vorgeschlagen.damit können auch Haushalte mit mittlerem Einkommen, die über den Einkommensgrenze nach WFB 2012 liegen gefördert werden. Für Kinder, Schwerbehinderte und junge Ehepaare werden entsprechend BayWoFG jeweils Freibeträge vorgesehen. Die Obergrenzen werden zusätzlich entsprechend der allgemeinen Preissteigerung indiziert. Die Einkommensgrenzen beziehen sich nach BayWoFG auf das bereinigte Bruttoeinkommen. Die Bereinigung erfolgt nach 2 DVWoR. Das Gesamt-Bruttoeinkommen liegt deutlich darüber, z.b. ein 4 Personen-Haushalt mit 2 Kindern und einem Brutto-Einkommen von ca EUR hat ein bereinigtes Bruttoeinkommen EUR und qualifiziert sich daher für eine Sobon-Kauf Wohnung. Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 32

19 4. Erdinger Modell c. Berechtigte Vermögen Bereinigtes Bruttoeinkommen Obergrenze Einkommen Obergrenze verwertbares Vermögen 1 Person EUR EUR 2 Personen EUR EUR 3 Personen EUR EUR 4 Personen EUR EUR 5 Personen EUR EUR Je weitere Person EUR EUR zusätzlich je Kind EUR EUR Weitere Voraussetzungen für eine Berechtigung zur Miete / zum Kauf einer Wohnung sind: Es besteht nicht bereits eigenes Wohneigentum. Das verwertbare Vermögen des Haushalts übersteigt nicht das Doppelte des jährlichen bereinigten Bruttoeinkommens. Die Überprüfung der Voraussetzungen erfolgt durch die Stadt Erding, die einen Berechtigungsschein ausstellt. Freibetrag Schwerbehindert EUR EUR Freibetrag junges Ehepaar EUR EUR Empfehlung Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 33

20 4. Erdinger Modell d. Miethöhe / Kaufpreis 3 mögliche Ansätze Sozialmiete + 30% Die Durchschnittliche Miete für Sozialwohnungen liegt bei 5,75 EUR. Da die Einkommensgrenze um 30% angehoben wurde, sollte auch die Miethöhe entsprechend angehoben werden. Empfehlung Mietspiegel Erding Durchschnittlicher Mietpreis für Wohnungen der unteren Preislage im Stadtgebiet Erding. (Stand 2011) 7,48 EUR/qm 7,67 EUR/qm 8,00 EUR Durchschnittlicher Kaufpreis für Wohnungen der unteren Preislage im Stadtgebiet Erding. (Stand 2011) Kaufpreis EUR/qm Mietobergrenze LK Erding Mietobergrenze ( 22 SGB II) für den LK Erding Zone West (Erding und Oberding) (Stand August 2010) Für die Festlegung der Miethöhe bieten sich 3 Ansätze an: Hochrechnung Miete für Sozialwohnungen Mietspiegel Erding Mietobergrenze Erding Alle Ansätze liegen zwischen 7,50 und 8,00 EUR. Wir schlagen eine Koppelung an den Erdinger Mietspiegel vor, der kontinuierlich fortgeschrieben wird. Die Höhe der Miete wirkt sich wiederum auf die Belastung für den Planungsbegünstigten aus. Als Kaufpreis wird als erster Ansatz EUR/qm vorgeschlagen. Dies entspricht dem gegenwärtigen Kaufpreisdurchschnitt in Erding laut Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Das Verhältnis von Miete und Kauf ist im weiteren Verfahren immobilienwirtschaftlich zu prüfen. Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 34

21 4. Erdinger Modell e. Bindung und Laufzeit 25 Jahre Bindung analog zu Nr Wohnraumförderbestimmungen 2012 Während dieser Zeit darf die Wohnung nur an Berechtigte vermietet oder verkauft werden. Vermerk der Bindungen im Grundbuch Damit soll sichergestellt werden, dass unberechtigte Vermietung, bzw. Verkauf vermieden werden kann und der Käufer sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen kann. Überprüfung durch Stadt Erding Ausstellung eines Berechtigungsscheins durch Wohnungsamt analog zu Wohngeldrecht, Nachweis von Einkommen und Vermögen Vermietung durch Eigentümer Kontrolle der Mietbindung durch Mieter Nach Ende der Laufzeit entfallen Bindungen aber: Mietsteigerungen nur entsprechend Mietrecht möglich Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 35

22 Übersicht Wohnraumförderung durch Kommune Bauleitplanung Städtebaulicher Vertrag komm. Bautätigkeit Bautätigkeit d. Dritte Ausweisung von Wohnbauland Sozialgerechte Bodennutzung kommunaler Wohnungsbau Belegungsrechte Wohnungstypologien Einheimischenmodell Bau von Sozialwohnungen Genossenschaften Alternative Wohnformen - Geschosswohnungsbau (höhere Dichte, sparsame Flächeninanspruchnahme) - Kleine Wohnungen - Seniorengerechtes Wohnen/ Inklusion - Betreutes Wohnen - Mehrgenerationenwohnen - Flexible Grundrisse - Gemeinschaftsräume + Freiflächen Wohnungsbaugesellschaften Interkomm. Zusammenarbeit Komm. Förderung kommunale Grundstücke Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 39

23 Mehrgenerationenwohnen Mehrgenerationenwohnprojekte sind auf die Bildung eines sozialen Gefüges zwischen jungen und älteren Menschen ausgerichtet. Sie sind eine Form des gemeinschaftlichen Wohnens, bei der die aktive Nachbarschaft, die Gemeinschaft und die gegenseitige Unterstützung im Vordergrund stehen. Generationenübergreifender Ansatz Koordinierende Stelle Gemeinschaftliche Aktivitäten aller Art Nachbarschaftshilfe Rechtlicher Rahmen Gemeinschaftsräume und -flächen Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 40

24 Mehrgenerationenwohnen WiGe Aschaffenburg: Wohnen in Gemeinschaft selbstbestimmt Leben Verein Träger des Projektes, Unterstützung durch Stadt Aschaffenburg 26 barrierefreie, seniorengerechte Wohnungen unterschiedlicher Größe mit Balkon Großer Gemeinschaftsraum mit Gästeappartement, große Garten- Terrasse, Garten mit Spielplatz, Bouleplatz Heute 42 Bewohner vom Kleinkind bis zur Seniorin Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 41

25 Mehrgenerationenwohnen Wohnpartnerschaften in Würzburg Während Ältere, Familien und Menschen mit Behinderung zunehmend Hilfe zur Bewältigung des täglichen Lebens benötigen, suchen die jungen finanzielle Entlastung bei ihrem Studium und haben oft Wohnungsnot Funktionsweise: Studierende erhalten Wohnraum und zahlen eine verminderte oder sogar keine Miete. Stattdessen leisten sie dem Wohnraumanbieter Hilfe im Alltag. Diese Hilfeleistungen werden individuell bei Abschluss des Wohnraumüberlassungsvertrages vereinbart. Keine Pflegeleistungen, keine 24-h- Betreuung! Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 42

26 Altersgerechtes Wohnen Haus Erling Gemeinde Andechs OT Erling Seniorengerechtes und altersgerechtes Wohnen des Verband Wohnen im LK Starnberg Barrierefreie Wohnanlage mit 24 Wohnungen für eine und zwei Personen Büro mit Ansprechpartner der Sozialstation Andechs im Haus (9-12 Uhr). Hilfe zur Alltagsbewältigung, kleine Pflegeleistungen, Frisör, Infos zu Angeboten in der Gemeinde etc. Mieten in verschiedenen Einkommensstufen zwischen 4,75 und 8,50 ; Wohnberechtigungsschein erforderlich Betreuungspauschale 60, Notruftelefone auf Wunsch Ortsentwicklungsplanung Grafrath Bezahlbarer Wohnraum 43

27 Vielen Dank!