Berliner Wohnungsfragen Herausforderungen Konzepte - Perspektiven

Transkript

1 Dr. Andrej Holm, Humboldt-Universität zu Berlin Berliner Wohnungsfragen Herausforderungen Konzepte - Perspektiven Bild: P.Koch

2 Herausforderungen

3 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Haushalte Wohnungen = Wohnungsmangel

4 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Wohnversorgungsquote Gemessen an der Entwicklung der Haushaltszahlen hat Berlin schon jetzt (ohne Berücksichtigung von Geflüchteten und künftigen Wanderungsgewinnen) ein Defizit von ca Wohnungen = Wohnungsmangel

5 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 10,00 9,00 Mietentwicklung in Euro/qm (nettokalt) 8,95 8,00 6,79 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 3,78 3,11 4,40 4,09 3,75 4,28 5,00 4,62 5,21 5,84 1,00 0, Mietpreise (Bestand) Neuvermietungsmiete Ertragslücke = Verdrängungsgefahr

6 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Ertragslücke = Verdrängungsgefahr

7 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Kaufpreise (Eigentumswohnungen) in Euro/qm Kaufpreise (Eigentumswohnungen) Ertragslücke = Verdrängungsgefahr

8 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50-1,00 Euro/qm Neuvermietungs- und Umwandlungsrenditen Neuvermietungsrendite Umwandlungsrendite Ertragslücke = Verdrängungsgefahr

9 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin, ( ) = Verdrängung durch Umwandlung

10 Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 250% Miet- und Kaufpreisentwicklung (Index) 225% 200% 175% 150% 125% 100% 75% Mietpreise (Bestand) Neuvermietungsmiete Kaufpreise (Eigentumswohnungen) Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen = Entkopplung der Wohnkosten von den Einkommen

11 Angebebotsmieten 2007, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzahl (PLZ) 2007 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 36 Quelle: GSW Wohnmarktreport 2008 und eigene Berechnung High price areas (> 10,00 Euro/qm): 3

12 Angebebotsmieten 2014, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzahl (PLZ) 2014 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 2 (36) Quelle: GSW Wohnmarktreport 2014 und eigene Berechnung High price areas (> 10,00 Euro/qm): 38 (3)

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15 Angemessene Mietangebote Entwicklung der Wohnungsangebote in Berlin (2007 bis 2015) Angemessene Wohnungen Mietwohnungen Kaufangebote Wohnungsangebot gesamt Mehr Kauf- als Mietangebote, weniger als angemessene Wohnungsangebote

16 Angemessene Mietangebote

17 Angemessene Mietangebote

18 Leistbare Mietwohnungen Leistbarkeit der Wohnkosten basiert auf Festlegungen der maximalen Mietbelastungsquote Unterschiedliche Berechnungsmodelle der Mietbelastungsquote Bruttowarmmiete max. 25 Prozent Orientierungswert der Leistbarkeit Nettokaltmiete max. 30 Prozent Leistbare Wohnkosten 255 Euro Leistbare Wohnkosten 360 Euro 201 Euro (nettokalt) Leistbare Wohnkosten 465 Euro Beispielrechnung für Einpersonenhaushalt mit Euro auf 50 qm

19 Leistbare Mietwohnungen Haushalte Haushalte Haushalte

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21 angemessen zu teuer Beispiel: , qm guter Lage WE davon > 50qm WE angemessen > 285, WE (64%)

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23 Leistbare Mietwohnungen Es fehlen in Berlin über preisgünstigen Wohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen

24 Herausforderungen mind zusätzliche Wohnungen ca zusätzliche leistbare Wohnungen

25 Konzepte

26 Was macht die Berliner Regierung? Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) Förderprogramme / Sozialwohngeld (WoVG Bln) Bündnis mit den Kommunalen Wohnungsunternehmen Liegenschaftspolitik (partielle Konzeptvergabe) Städtebaurecht (Zweckentfremdungsverbot, Umwandlungsverordnung) Mietpreisbremse

27 Fertigstellung neuer Wohnungen p.a. Veränderung der Haushaltszahl p.a. Marktversagen bei der Bereitstellung von Wohnungen

28 Volumen der Grundstücksverkäufe Euro unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke seit 2009 Marktextase durch Ertragserwartungsspekulation

29 public housing number of housing units Year

30 Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen

31 Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen

32 Miete (nettokalt). Mietbelastung: notwendiges Einkommen: Euro 30 Prozent Euro Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen

33 Miete (nettokalt). Mietbelastung: notwendiges Einkommen: Euro 30 Prozent Euro Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft Wohnungen für die Haushalte mit den höchsten Einkommen bereitzustellen

34 Förderumfang Sozialer Wohnungsbau Berlin geförderte Mietwohnungen geförderte Eigentumswohnungen

35 Zu- und Abgänge im Sozialen Wohnungsbau, Berlin (1990 bis 2014) geförderter Neubau auslaufende Bindungen

36 public housing Social Housing Berlin number of housing units number of housing units Year Year

37 Sozialwohnungen Kommunale Wohnungen gesamt Haushalte (25% niedrigste Einkommen) Staatsversagen bei der Versorgung mit leistbaren Wohnungen

38 Konzepte Neubauprogramm schafft keine / nicht genügend preiswerte Wohnungen Förderprogramme meist zeitlich befristet und teuer Sozialorientierte Bodennutzung, muss private Renditeinteressen berücksichtigen Erhaltungssatzung und Mietpreisbremse muss gegen private Interessen durchgesetzt werden Soziale Wohnungsversorgung durch kommunale WBG mit klar definierten Zielgruppen und Versorgungsauflagen

39 Konzepte Neubauprogramm schafft keine / nicht genügend preiswerten Wohnungen Förderprogramme meist zeitlich befristet und teuer Sozialorientierte Bodennutzung, muss private Renditeinteressen berücksichtigen Erhaltungssatzung und Mietpreisbremse muss gegen private Interessen durchgesetzt werden Soziale Wohnungsversorgung durch kommunale WBG mit klar definierten Zielgruppen und Versorgungsauflagen Marktsimulation Marktregulation Dekommodifizierung

40 Perspektiven Soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Renditeerwartungen durchgesetzt werden

41 Hauszinssteuer und Förderung Förderung & Gemeinnützigkeit (DDR) Staatlicher Wohnungsbau Sonder-Afa und Förderung Fertiggestellte Wohnungen West Berlin Ostberlin langjähriger Durchschnitt

42 Perspektiven Verwertungsbremse (Immobiliengewinnsteuer) öffentlicher und gemeinnütziger Wohnungsbau öffentliche Förderung & dauerhafte Bindungen Unterstützung von Selbsthilfepotentialen Soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Renditeerwartungen durchgesetzt werden

43 Andrej Holm, Berlin