Impulsreferat Rudi Kujath

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1 Impulsreferat Rudi Kujath

2 Aktuelle Trends auf dem Berliner Wohnungsmarkt I Berlins Einwohner- und Haushaltsanzahl wächst dramatisch. Deutliche Nachfrage nach Wohnungen durch Wohnungssuchende und Immobilienunternehmen. Das Wohnungsangebot hat in Folge geringer Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren allenfalls geringfügig zugenommen. Folge: Steigende Mietpreise mit zunehmender sozialer Segregation. Schwerfälliger Anstieg der Baugenehmigungen zeigt, dass Bautätigkeit verzögert auf die rasch steigenden Mieten angesprungen ist. 2

3 Aktuelle Trends auf dem Berliner Wohnungsmarkt II Angebotsentwicklung kann nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Menschen in schwierigen Lebensverhältnissen finden keine Wohnung mehr; Forderungen, die bedarfsgerechte Versorgung dieser Personengruppen auszuweiten, häufen sich (Zuwanderer, sozial Schwächere). Stellenwert der kommunalen WU und Genossenschaften mit sozialem Versorgungsauftrag und Sicherung preisgünstiger Mieten steigt. Aktiver Immobilienmarkt in Berlin: WE wurden in 2013 verkauft; WE in Eigentum umgewandelt. 3

4 Einwohnerentwicklung Berlin Nach Berechnungen von SenStadt: 2006: : : : : : : : StEP Wohnen prognostiziert ab 2013 (bis 2025) zusätzliche Einwohner. Diese Zahl wird deutlich früher erreicht! 4

5 Haushaltsentwicklung Berlin 5

6 Einwohner-/Schülerentwicklung Marzahn-Hellersdorf Einwohner Wendezeit: Einwohner 2009: Einwohner 2013: Einwohner Schüler 1995: Schüler 2007: Schüler 2013: Schüler (trotz Zurückstellung von 7,5% der Erstklässler) Das Durchschnittsalter im Bezirk ist seit 1991 dreimal stärker gestiegen als im Rest Berlins (z.b. 75+ innerhalb von vier Jahren um 30 Prozent angestiegen). 6

7 Wohnungsneubau Berlin (Fertigstellungen) (ca. 70% der jährlichen Baugenehmigungen) Genehmigungen 2010: WE 2011: WE 2012: WE 2013: WE 1. HJ 2014: WE 7

8 Mietenentwicklung Großstadt-Vergleich Berlin hat den höchsten Mietanstieg aller deutschen Großstädte. 8

9 Problem Mieterhöhung Berlin I Einkommensentwicklung in Berlin: Arbeitslose 11% Bezug von Transferleistung 20% Kinder in armen oder armutsgefährdeten Haushalten 30% Atypische Beschäftigungsverhältnisse 42% (Minijob, befristet) Es kommt also an auf: Konkrete Bedarfe des einzelnen Haushalts Bruttowarmmiete Haushaltseinkommen (Berliner Ø: in 2012) 9

10 Problem Mieterhöhung Berlin II Laut BBU-Marktmonitor 2013: BBU-Bestandsmieten 5,16 /qm BBU-Neuvertragsmieten 5,93 /qm Mietspiegelmittelwert 5,54 /qm Mietzahlungsbereitschaft 8,70 /qm Höchste Bereitschaft Prenzlauer Berg (9,52 ) Niedrigste Bereitschaft Marzahn (7,86 ) Leerstandsquote 2,3% Fluktuationsquote 7% 10

11 Problem Mieterhöhung Berlin III Laut ImmoScout für 2012/2013: 54% der angebotenen Neubauwohnungen kosten über 12 /qm nettokalt 16% kosten über 15 /qm/nettokalt Nur 9% kosten unter 9 /qm/nettokalt 70% der neuen WE kosten ab ca. 15 /qm/warm 90% kosten ab ca. 13 /qm/warm Eine 65qm-Neubauwohnung kostet ab 900 warm Eine 80qm-Neubauwohnung kostet ab warm 11

12 Initiativen des Bundes Mietrechtsnovelle für Anfang 2015 geplant: Mietbegrenzung bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen i.h. von 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete Ausnahme Neubau und umfassend modernisierte WE (ca. 1/3 vergleichbare Neubaukosten) Mietbegrenzung auch bei Staffelmietverträgen Einführung des Bestellerprinzips beim Maklerrecht Statt 20% nur noch 15% Mieterhöhung in 3 Jahren Zentral: Einsetzung einer Baukostensenkungskommission In der Diskussion: nur zeitlich befristete Mieterhöhungen durch Mod.-Umlage 12

13 Wohnungspolitik Senat Berlin I Koalitionsvertrag ( ) WE StEP Wohnen ( ) WE p.a. (Senatsintern: WE p.a. notwendig) Wohnungsbauprogramm Senat Baugenehmigungen p.a. Lediglich WE wurden in 2013 fertiggestellt, davon 40% als Eigentum. Damit können nicht zusätzliche Einwohner (= HH) bis 2025 lt. StEP Wohnen versorgt werden 13

14 Wohnungspolitik Senat Berlin II Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten mit den städt. WU vom Verbände-Bündnis mit freien Wohnungsunternehmen, damit auch hier ein gewisser Teil der Neubau-WE preiswerter angeboten wird Bezirks-Bündnis zum Neubau Städtebauliche Verträge/ Kooperative Baulandentwicklung Eigenbedarfs-Kündigungsschutz auf 10 Jahre verlängert 14

15 Wohnungspolitik Senat Berlin III Einführung eines Förderprogramms für WE p.a. zur Reduzierung der Kostenmiete Zweckentfremdung von Wohnraum abbauen Personalaufstockung beim Senat und den Bezirksämtern Zuständigkeit des Senats bei Bauvorhaben über 500 WE Ankauf von Belegungsbindungen Neue Liegenschaftspolitik Clustering nach vier Kriterien wie Verkauf, Entwicklung usw. 15

16 Bündnis für soziale Wohnungspolitik Durch Zukauf und Neubau bis 2016 Bestand auf WE erhöhen (derzeit WE, 17% des Berliner Bestands) Direktvergabe von 37 landeseigenen Grundstücken für WE mit 20% für 6,50 /qm Anteilige Vergabe von Neubauwohnungen an WBS-Inhaber Anteile kleiner WE für 1-Personen-Haushalte vorsehen Sowohl Anteile an barrierefreien als auch familiengerechten WE vorsehen Mod.-Umlage auf 9% begrenzen Neuvermietung: jede 2 bzw. 3 WE an WBS-Inhaber Miete soll 30% des HH-Netto-Einkommens nicht übersteigen 16

17 Verbände-Bündnis Verbände-Bündnis vom (BBU, BFW, SenStadt) Beschleunigter Neubau durch bessere Rahmenbedingungen Gemeinsame Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik Bauziele und Unterstützung bei Bürgerbeteiligung Beide Bündnisse verstehen sich als gemeinsames Signal für mehr Wohnungsneubau. 17

18 Bezirks-Bündnis Sprinterprämie (500 /WE für besonders schnelle B-Plan-V.) Zusätzliches Personal in den BA (je 3-6 zusätzliche Stellen) Ziel: B-Pläne innerhalb von 24 Monaten Nutzung städtebaulicher Verträge zur Mietendämpfung; Einzelfall und Angemessenheitsprüfung Konfliktlösungsangebot durch Wohnungsbauleitstelle 18

19 Städtebauliche Verträge Städtebauliche Verträge/ Leitlinien des Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung vom Leitlinien als Grundlage für städtebauliche Verträge Verpflichtung für Investoren, im Rahmen von B-Plänen die Kosten für Schul- und Kita-Plätze zu übernehmen Unentgeltliche Abtretung von Flächen für öff. Zwecke Übernahme von Erschließungskosten Spreizung der Mieten: Mietpreis und Belegungsbindung für 10-33% der geplanten Wohnungen unterhalb von 7,50 /qm/nettokalt Ermittlung eines schematischen Bodenwertzuwachses Ermessensspielräume der Bezirksämter Evaluierung nach drei Jahren! 19

20 Wohnungsbauprogramm Senat i.h. von 64 Mio. /p.a., Senatsbeschluss Geplante WE-Zahl/Fördervolumen: geförderte WE p.a. (Anteil ca. 1/3 bis 1/5 eines Bauvorhabens) Anfangsmieten: 6,00 bis 7,50 (Ø 6,50 ) für WBS-Inhaber Alle 2 Jahre 0,20 /qm Mietsteigerung Bindungszeitraum 20 Jahre plus 10 Jahre Nachwirkungsfrist mit Mieterhöhungsbeschränkung für Bestandsmieter Förderung durch zinslose Baudarlehen Höhe des Darlehens: pro WE; max /qm Kritik: Geförderter Neubaubedarf: WE p.a. 20

21 Zweckentfremdung Zweckentfremdungsverbots-Gesetz am beschlossen Ziel: Bekämpfung von Ferienwohnungen (Gäste-WE von Städtischen und Genossenschaften ausgenommen) Geschätzt werden WE zweckentfremdet 17 neue Stellen in den BA Zweckentfremdungsverbots-Verordnung in Kraft seit Ausnahmen durch einzelne BA möglich (Ausgleichsabgabe) Trat am 01. Mai 2014 in Kraft 21

22 Kritik der Wohnungspolitik des Senats Die Personalausstattung beim Senat und den Bezirken ist unverändert unzureichend. Das Förderprogramm sollte von WE p.a. auf WE p.a. aufgestockt werden. Die Zuständigkeit für die städtischen WU sollte allein bei SenStadt liegen. Die Liegenschaftspolitik muss endlich aktives Instrument der Wohnungs- und Städtebaupolitik sein. Es fehlt ein Zukunfts-Investitions-Programm zum Bau von Kitas, Schulen usw. 22