Postneoliberale Strategien für bezahlbaren Wohnraum? Aktuelle wohnungspolitische Ansätze in Hamburg und Frankfurt am Main

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1 Postneoliberale Strategien für bezahlbaren Wohnraum? Aktuelle wohnungspolitische Ansätze in Hamburg und Frankfurt am Main Joscha Metzger, M.A. Institut für Geographie, Universität Hamburg Dr. Sebastian Schipper Institut für Humangeographie, Goethe-Universität Frankfurt

2 Einleitung Postneoliberal Suchbegriff für wohnungspolitische Ansätze, welche eine soziale Wohnungsversorgung auch gegen private Renditeerwartungen durchsetzen und Wohnraum wieder Marktmechanismen und einer Verwertungslogik entziehen (Hodkinson 2012; Holm 2011). Fragestellung: Verweisen die neuen kommunalen Ansätze der Wohnungspolitik auf eine neue post-neoliberale Regulationsweise des Wohnens bzw. nehmen sie eine solche in Form von lokalen Experimenten vorweg? 1

3 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Diskursverschiebung: Abkehr von neoliberalen Rationalitäten Dass sich der Markt selbst reguliert, Investoren genügend bezahlbaren Wohnraum schaffen werden, [ ] glaubt zum Beispiel höchstens noch die FDP. Frankfurter Rundschau,

4 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Diskursverschiebung: Abkehr von neoliberalen Rationalitäten Fragen: Dass sich der Markt selbst reguliert, Investoren genügend bezahlbaren Wohnraum schaffen werden, [ ] glaubt zum Beispiel höchstens noch die FDP. Frankfurter Rundschau, Sind die neuen kommunalen wohnungspolitischen Ansätze der schwarz-grünen Stadtregierung quantitativ in der Lage, bezahlbaren Wohnraum in nennenswertem Umfang zu gewährleisten? 2. Zeichnet sich dabei qualitativ ein postneoliberaler Wandel ab, der die Wohnungsversorgung auch gegen private Renditeinteressen einer Markt- und Kapitalverwertungslogik wieder entzieht? 5

5 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Geld (finanzielle Fördermittel) Verdopplung der sozialen Wohnbauförderung auf 45 Millionen pro Jahr ( ), aber zugleich auch: Weiterhin nur als soziale Zwischennutzung (5 bis maximal 20 Jahre) konzipiert Ausweitung der Zielgruppe: Mittelschichtsprogramm für Haushalte mit Einkommen 40-70% über den Höchstgrenzen des sozialen Wohnungsbaus Ankauf von Belegrechten bei (städt.) Unternehmen 6

6 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? = 20% des Wohnungsangebots Bestand an Sozialwohnungen in Frankfurt = 8% 7

7 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Recht/Regularien (Instrumente des Miet-, Bau- und Städtebaurecht) Soziale Bodenordnung (2014): bei Neubauprojekten zukünftig eine Quote von 30% für geförderten Wohnungsbau; aber: Quote zu niedrig und keine Quote für klassische Sozialwohnungen (1. Förderweg) Wird erst spät umgesetzt, nachdem große Stadtentwicklungsprojekte abgeschlossen sind Selbstverpflichtung ist als Soll - und nicht als Muss -Bestimmung formuliert Gehobener Wohnungsbau im Europaviertel 8

8 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Eigentum (öffentliche Wohnungsbestände und Grundstücke) ABG Frankfurt Holding 10

9 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Eigentümerin: Stadt Frankfurt (zu 99,9%) Wohnungsbestand: (= 18% aller Mietwohnungen in Ffm) Eigenkapitalquote: 18,8% (2001) 37% (2014) Konzernjahresüberschüsse: 33 Mil. (2008) 65 Mil. (2013) 68 Mil. (2014) 90,6 Mil. (2015) 11

10 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Eigentum (öffentliche Wohnungsbestände und Grundstücke) ABG Frankfurt Holding 2014: Kappungsgrenze auf 10% in drei Jahren gesenkt Juli 2015: In ausgewählten innerstädtischen Vierteln werden Mieterhöhungen nicht mehr bis zur gesetzlichen Höchstgrenze des Mietspiegels ausgereizt Ende 2015: Bei Neubau Quote von 38% für geförderten Wohnungsbau (davon die Hälfte als klassische Sozialwohnung) Mai 2016: Mietenstopp, max. 1% pro Jahre 12

11 Postneoliberaler Wandel in Frankfurt am Main? Eigentum (öffentliche Wohnungsbestände und Grundstücke) ABG Frankfurt Holding 2014: Kappungsgrenze auf 10% in drei Jahren gesenkt Juli 2015: In ausgewählten innerstädtischen Vierteln werden Mieterhöhungen nicht mehr bis zur gesetzlichen Höchstgrenze des Mietspiegels ausgereizt Ende 2015: Bei Neubau Quote von 38% für geförderten Wohnungsbau (davon die Hälfte als klassische Sozialwohnung) Mai 2016: Mietenstopp, max. 1% pro Jahre Postneoliberales Potenzial: Neue Gemeinnützigkeit Bestand: Unbefristeter Mietenstopp + Belegungsbindung Neubau: ausschließlich geförderter Wohnraum Demokratisierung durch Mieterbeiräte 13

12 Postneoliberaler Wandel: Wem gehört die ABG? Pressekonferenz der Kampagne Eine Stadt für alle! Wem gehört die ABG?, April 2015 Project Shelter -Demonstration mit Teilnehmenden, Juni

13 Polarisierte Stadt Hamburg Quelle: Schäfer (2010) 15

14 Postneoliberaler Wandel in Hamburg? Diskursverschiebung: Abkehr von neoliberalen Rationalitäten? Wir wollen allen Menschen in unserer Stadt Chancen und Perspektiven bieten. Das gilt insbesondere auch für den Wohnungsmarkt. Jeder soll in Hamburg eine bezahlbare Wohnung finden können. Dafür setzen wir uns ein, nicht nur politisch, sondern auch mit erheblichen finanziellen Mitteln (Wohnungspolitischer Sprecher der SPD Hamburg 2016) 17

15 Wohnungspolitik des Senats Der Senat hat ein ehrgeiziges und langfristig angelegtes Wohnungsbauprogramm formuliert. Das Ziel: die Voraussetzungen zu schaffen für neue Wohnungen pro Jahr. Davon sollen geförderte Mietwohnungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen sein. Der Senat setzt dabei auf Kooperation mit allen am Wohnungsbau beteiligten Akteuren. ( ) Denn neue Wohnungen nehmen den Druck vom Wohnungsmarkt und damit auch von den Mieterinnen und Mietern (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 2016) 18

16 Aktuelle Wohnungsmarktsituation Ende 2015 stand einer Anzahl von ca Wohnungen in Hamburg eine Zahl von ca Privathaushalte gegenüber Der Mittelwert aktueller Prognosen zum Bevölkerungswachstum beläuft sich auf ca weitere Haushalte bis 2030 (unbeachtet möglichen Zuzugs durch Geflüchtete) Rechnerisch müssten also mindestens Wohnungen gebaut werden, um zu einem annähernd ausgeglichenen Markt zu gelangen Flächen für Bauland sind insbesondere in einem Stadtstaat wie Hamburg begrenzt Laut dem Hamburger Mietenspiegel 2015 variieren die Quadratmeterpreise der zwischen 2011 und 2014 errichteten Wohnungen zwischen 8,90 und 16,56 19

17 Postneoliberaler Wandel in Hamburg? Geld (finanzielle Fördermittel) Verdoppelung der Wohnbauförderung ( ) Von 50 auf 100 Mio. Ankündigung weiterer Erhöhung Ausweitung der Zielgruppe: 2. Förderweg für Haushalte mit Einkommen 60% über den Höchstgrenzen des geförderten Wohnungsbaus 20

18 Auslaufende Bindungen im Sozialen Wohnungsbau Prognostizierter Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg Bei einem gesamten Wohnungsbestand von ca Wohnungen im Jahr In die Prognose eingerechnet ist eine Neubauzahl von geförderten Wohnungen pro Jahr. Quelle: Bürgerschaft FHH (2015). 21

19 Auslaufende Bindungen im Sozialen Wohnungsbau Prognostizierter Bestand an Sozialwohnungen im 1. Förderweg Bei einem gesamten Wohnungsbestand von ca Wohnungen im Jahr In die Prognose eingerechnet ist eine Neubauzahl von geförderten Wohnungen pro Jahr. Quelle: Bürgerschaft FHH (2015). 22

20 Auslaufende Bindungen im Sozialen Wohnungsbau Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtbestand der Wohnungen in Hamburg Quelle: Brinkmann/ Seeringer (2014: 326) und Bürgerschaft FHH (2015). 23

21 Postneoliberaler Wandel in Hamburg? Recht/Regularien (Instrumente des Miet-, Bau- und Städtebaurecht) Bündnis für das Wohnen Kooperation zwischen Senat, Bezirken und Wohnungswirtschaft Soziale Erhaltungsverordnung: Genehmigungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen und Vorkaufsrecht der Stadt Umwandlungsverordnung Aktuell 8 Verordnungen erlassen, 2 in Prüfung 24

22 Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg Quelle: Behörde Stadtentwicklung und Wohnen (Stand Juni 2016) 25

23 Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand Quelle: Hamburger Abendblatt ( ) bzw. Wohnatlas Hamburg 26

24 Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand Quelle: Hamburger Abendblatt ( ) bzw. Wohnatlas Hamburg 27

25 Stadtteile mit höchsten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen Sowie vier weitere Stadtteile im Norden (Langenhorn, Lehmsal- Mellingstedt, Ohlsdorf) und Westen (Sülldorf) Quelle: Behörde Stadtentwicklung und Wohnen (Stand Juni 2016) 28

26 Postneoliberaler Wandel in Hamburg? Eigentum (öffentliche Wohnungsbestände und Grundstücke) SAGA-GWG: Bestand von ca Wohnungen Seit Beginn 2000er Jahre: Massive Steigerung von Eigenkapital und Überschüsse sowie Kontinuierliche Mietsteigerungen Jährlich mehr als 100 Mio. an Haushalt der Stadt Liegenschaften: Konzeptvergabe städtischer Grundstücke (30% nach Preis + 70% nach Konzept) Drittel-Mix (33% Eigentum, 33% Miete freifinanziert, 33% Mieter gefördert) 29

27 Zwischenfazit Hamburg Quelle: Hamburg Abendblatt vom

28 Fazit Problematische Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt: Schrumpfender Bestand bezahlbarer Wohnungen, Mieterhöhungen im Bestand Explosion der Angebotsmieten Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Ursachen dieser Entwicklungen finden sich insb. in: Begrenztheit der Flächen und Entwicklung der Grundstückspreise Renditeerwartungen der Kapitalgeber in Wohnungsbau und bewirtschaftung 31

29 Fazit Vielversprechende postneoliberale Ansatzpunkte auf der lokalen Ebene: Kommunales Eigentum stärker auf soziale Zwecke ausrichten, da hier die größte Souveränität der Städte liegt (Neue lokale Wohngemeinnützigkeit; Konzeptvergabe bei städtischen Grundstücken) Rechtliche Instrumente wie soziale Erhaltungsverordnung und Bodenordnung stärken und ausweiten Geförderte Wohnungsbestände langfristig binden Erstellen umfassender und kohärenter Konzepte zur Einschränkung der Marktdynamiken 32