IMMODAY Geldwäsche Wichtige Pflichten für Immobilienmakler

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1 IMMODAY Geldwäsche Wichtige Pflichten für Immobilienmakler Vortragender: RA Dr. Georg Bruckmüller Bruckmüller RechtsanwaltsgmbH

2 Rechtsanwalt Mag. Dr. Georg Bruckmüller Rechtsanwalt seit 1997 Partner der Bruckmüller RechtsanwaltsgmbH Universitätslektor an der Donau Universität Krems und Johannes Kepler Universität Linz Vertrauensanwalt der OÖ Wirtschaftskammer Schwerpunkte: Unternehmensvertragsrecht Arbeitsrecht Markenrecht & Innovationen Unlauterer Wettbewerb Immobilienrecht 2

3 Inhaltsübersicht 1. Gesetzliche Grundlagen 2. Pflichten für Immobilienmakler Risikoanalyse Allgemeine Sorgfaltspflichten Identitätsfeststellung Erhöhte Sorgfaltspflichten Meldepflichten Verbot der Informationsweitergabe Aufbewahrungspflichten 3. Zuständige Behörden 4. Strafbestimmungen 5. Empfehlungen 3

4 1. Gesetzliche Grundlagen 4

5 Gesetzliche Grundlagen Geldwäscherei bedeutet: Verschleiern des illegalen Ursprungs von Erträgen aus kriminellen Aktivitäten 165 Strafgesetzbuch Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahre Bei mehr als EUR ,- Freiheitsstrafe 1 bis 10 Jahre 5

6 Gesetzliche Grundlagen Bekämpfung von Geldwäscherei Kein eigenes Geldwäschegesetz in Österreich Regelungen verstreut in Materiengesetzen zb Glücksspielgesetz, Rechtsanwaltsordnung, Notariatsordnung Für Immobilienmakler: 365m bis 365z GewO! 6

7 Gesetzliche Grundlagen Geldwäsche-Novelle 2017 Änderung der Gewerbeordnung ( 365m bis 365z) Umsetzung der 4. Geldwäsche-Richtlinie der EU Ziele der RL: RL (EU) 2015/849 Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems der EU zum Zweck der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung Weitere Erhöhung des Risikobewusstseins bei Gewerbetreibenden und Behörden Strenge Maßnahmen zur globalen Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung 7

8 Gesetzliche Grundlagen Anwendungsbereich ( 365m1 Abs 2 Z 2 GewO): Die Geldwäsche-Bestimmungen der GewO gelten ua für: Immobilienmakler im Hinblick auf Käufer als auch auf Verkäufer im Hinblick auf Mieter als auch Vermieter 8

9 2. Pflichten für Immobilienmakler 9

10 Pflichten für Immobilienmakler Risikoanalyse ( 365n1 GewO): Verpflichtung zur Ermittlung und Bewertung des für das eigene Unternehmen bestehenden Risikos der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung Berücksichtigung insbesondere folgender Risikofaktoren: Kunden (Inländer? EU-Staatsbürger? Drittstaatsangehörige?) Länder oder geografische Gebiete (Lage der Immobilien?) Produkte (Luxusimmobilien?) Dienstleistungen (Jahresmieten von Mietverträgen?) Transaktionen oder Vertriebskanäle (Bargeldgeschäfte? Anzahl Filialen?) Risikoanalyse hat in angemessenem Verhältnis zu Art und Größe des Unternehmens zu stehen 10

11 Pflichten für Immobilienmakler Risikoanalyse ( 365n1 GewO): Empfehlung: Verwendung des Risikoerhebungsbogens für Immobilienmakler des Bundesministeriums für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort Abzurufen unter: Beantwortung der Fragen durch Ankreuzen der passenden Antworten Je mehr Punkte die Antwort hat, desto höher das potentielle Risiko Durchschnitt < 2 geringes Risiko! Durchschnitt => 3 erhöhtes Risiko! 11

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13 Pflichten für Immobilienmakler Risikoanalyse ( 365n1 GewO): Unterfertigung der Risikoanalyse durch Geschäftsführer Risikoanalyse ist aufzubewahren, auf aktuellem Stand zu halten und der Behörde auf Anfrage zu übermitteln Tipp: Überprüfen Sie Ihre Risikoanalyse zumindest einmal jährlich und aktualisieren Sie diese bei Bedarf! 13

14 Pflichten für Immobilienmakler Risikoanalyse ( 365n1 GewO): Auf Basis der Risikoanalyse sind Strategien, Kontrollen und Verfahren zur Minderung und Steuerung des Risikos festzulegen, insbesondere betreffend: Risikomanagementpraxis Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden Aufbewahrung von Unterlagen Interne Kontrolle Einhaltung der einschlägigen Vorschriften Benennung eines zuständigen Beauftragten auf Führungsebene Regelmäßige Überprüfungen der Arbeitsausführungen durch Mitarbeiter Maßnahmen müssen in angemessenem Verhältnis zu Art und Größe des Unternehmens stehen 14

15 Pflichten für Immobilienmakler Allgemeine Sorgfaltspflichten ( 365o GewO): Anzuwenden bei: Begründung einer dauernden Geschäftsbeziehung Ausführung gelegentlicher Transaktionen die EUR ,00 übersteigen Verdacht oder berechtigten Grund zur Annahme, dass der Kunde einer terroristischen Organisation angehört oder dass die Transaktion im Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung steht Zweifeln an der Echtheit der Kundenidentifikationsdaten 15

16 Pflichten für Immobilienmakler Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden ( 365p GewO): Feststellung und Überprüfung der Kundenidentität Feststellung der Identität des wirtschaftlichen Eigentümers Bewertung des Zwecks und der angestrebten Art der Geschäftsbeziehung Kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung, einschließlich der im Verlauf der Geschäftsbeziehung abgewickelten Transaktionen Nicht nur für neue Kunden, sondern auch für bereits bestehende Kundschaft durchzuführen! 16

17 Pflichten für Immobilienmakler Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden ( 365p GewO): Umfang der Sorgfaltspflichten bestimmt sich nach Zweck der Geschäftsbeziehung Umfang der getätigten Transaktionen Regelmäßigkeit und Dauer der Geschäftsbeziehungen Können die Sorgfaltspflichten nicht eingehalten werden (zb Identität nicht feststellbar), darf keine Geschäftsbeziehung begründet und keine Transaktion durchgeführt werden! 17

18 Pflichten für Immobilienmakler Identitätsfeststellung ( 365q GewO): Hat grds vor Begründung der Geschäftsbeziehung bzw. vor Abwicklung einer Transaktion zu erfolgen ( Know-your-customer-Prinzip ) Ausnahme: Identitätsfeststellung während der Begründung der Geschäftsbeziehung zulässig wenn Notwendig um normalen Geschäftsablauf nicht zu unterbrechen und Nur geringes Risiko der Geldwäsche/Terrorismusfinanzierung besteht. Identifikation hat möglichst bald nach erstem Kontakt zu erfolgen! Bei Mietverträgen: Identitätsfeststellung nur erforderlich, wenn Jahresmiete EUR ,00 übersteigt! 18

19 Pflichten für Immobilienmakler Verstärkte Sorgfaltspflichten ( 365s GewO): Handelt es sich beim Kunden um eine politisch exponierte Person (PEP)? Wenn ja: Zustimmung der Führungsebene vor Geschäftsbeziehung einholen Angemessene Maßnahmen, um die Herkunft des Vermögens und der Gelder, die bei Transaktionen mit der PEP eingesetzt werden, zu bestimmen Fortlaufende verstärkte Überwachung der Geschäftsbeziehung 19

20 Pflichten für Immobilienmakler Politisch exponierte Person (PEP): Natürliche Person, die wichtige öffentliche Ämter ausübt, zb: Staatschefs, Regierungschefs, Minister Parlamentsabgeordnete Mitglieder der Führungsgremien politischer Parteien Mitglieder von obersten Gerichtshöfen Mitglieder von Rechnungshöfen und der Leitungsorgane von Zentralbanken Ehemalige PEP: Erhöhtes Risiko besteht für zumindest 12 Monate weiterhin! Gleichgestellt: Familienmitglieder und bekanntermaßen nahestehende Personen 20

21 Pflichten für Immobilienmakler Meldepflicht ( 365t GewO): Kenntnis, Verdacht oder begründete Annahme von Geldwäsche/ Terrorismusfinanzierung unverzügliche Meldung an Geldwäschemeldestelle Alle verdächtigen Transaktionen, auch wenn diese nie durchgeführt wurde Beschäftigte müssen die Möglichkeit haben, Verstöße intern über einen anonymen Kanal melden zu können Gemeldete Transaktionen dürfen nicht durchgeführt werden Anweisungen der Meldestelle sind abzuwarten! 21

22 Pflichten für Immobilienmakler Verbot der Informationsweitergabe ( 365w GewO): Meldung eines Verdachts an Geldwäschemeldestelle: Weder der betroffene Kunde noch Dritte dürfen über die Meldung informiert werden Personal des Immobilienmaklers ist zur Verschwiegenheit zu verpflichten Ausnahme: Weitergabe von Informationen an die zuständigen Behörden oder zu Strafverfolgungszwecken 22

23 Pflichten für Immobilienmakler Aufbewahrung von Aufzeichnungen ( 365y GewO): Kopien der erhaltenen Dokumente (Identitätsnachweise, Risikoanalyse, etc.) 5 Jahre nach Beendigung der Geschäftsbeziehung Transaktionsbelege und aufzeichnungen 5 Jahre nach Beendigung der Geschäftsbeziehung bzw. der Transaktion Nach Ablauf von 5 Jahren sind die personenbezogenen Daten zu löschen (Datenschutz!) 23

24 3. Zuständige Behörden 24

25 Zuständige Behörden 365m1 Abs 3 GewO: Geldwäschemeldestelle des Bundeskriminalamtes Nimmt Verdachtsmeldungen entgegen Bezirksverwaltungsbehörde ( 333 GewO) Übernimmt insbesondere die laufende Überwachung und Sicherstellung der Einhaltung der Geldwäsche-Bestimmungen Einschließlich der Sanktionierung von Verstößen 25

26 Zuständige Behörden Aufgaben der Bezirksverwaltungsbehörde ( 333 GewO) Behörde hat sich hinsichtlich der Häufigkeit und Intensität von Prüfungen am Risikoprofil und den vorhanden Risiken von Geldwäsche zu orientieren Bewertung des Risikoprofil des Immobilienmaklers in regelmäßigen Abständen Überprüfung der Eignung und Umsetzung der internen Strategien, Kontrollen und Verfahren in angemessener Weise 26

27 4. Strafbestimmungen 27

28 Strafbestimmungen Strafbestimmungen ( 366b GewO): Unterlassene Meldung oder Auskunftserteilung an Geldwäschemeldestelle Geldstrafe bis zu EUR ,00 Sonstige Verletzung der Geldwäschebestimmungen Geldstrafe bis zu EUR ,00 Besonders schwerwiegender, wiederholter oder systematischer Verstoß Öffentliche Bekanntgabe der natürlichen oder juristischen Person und der Art des Verstoßes Geldstrafe bis zur zweifachen Höhe der infolge des Verstoßes erzielten Gewinne Wenn Gewinne nicht bezifferbar Geldstrafe bis zu EUR ,00 28

29 5. Empfehlungen 29

30 Empfehlungen Genaues Studium der Geldwäschebestimmungen: Machen Sie sich mit den einschlägigen Bestimmungen vertraut Nehmen Sie Geldwäsche/Terrorismusbekämpfung nicht auf die leichte Schulter Seien Sie proaktiv! Untätig bleiben und hoffen (es passiert schon nichts!) ist ein No-Go! Schulen und sensibilisieren Sie Ihre Mitarbeiter zum Thema Geldwäsche 30

31 Empfehlungen Achten Sie auf red flags : Zahlungen in unterschiedlichen Währungen Unverhältnismäßigkeit zwischen Kaufpreis und finanzieller Situation des Kunden Erzeugung von nicht nachvollziehbarem Zeitdruck bei Geschäftsabschluss Wiederholte Transaktionen mit Beträgen unter EUR ,00 Sitz des Kunden in Ländern mit erhöhtem Risiko für Geldwäscherei 31

32 Empfehlungen Legen Sie einen Geldwäsche-Beauftragten in Ihrem Unternehmen fest, der die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sicherstellt Investieren Sie je nach Größe Ihres Betriebes ausreichend in Risikomanagement Erstellen Sie standardisierte Abläufe für Ihr Unternehmen, um Fehlerquellen zu minimieren Lassen Sie sich im Zweifelsfall von der Wirtschaftskammer oder einem Rechtsanwalt beraten 32

33 passion for law Für Antworten auf Ihre Fragen können Sie uns gerne kontaktieren Bruckmüller RechtsanwaltsgmbH Landstraße 50/IV 4020 Linz Tel: 0732 / Fax: 0732 / team@bruckmueller-law.at 33