Leistungsbilanz 2007

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1 Leistungsbilanz 2007

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3 Verehrter Leser, vor Ihnen liegt die Leistungsbilanz 2007 der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Das auf über 155 Mio. gesteigerte platzierte Eigenkapital machte die SHB Innovative Fondskonzepte AG zum Marktführer 2007 in der Assetklasse Geschlossene Immobilienfonds Deutschland. Das SHB-Fondskonzept ist in dieser Form seit über 7 Jahren kontinuierlich weiter entwickelt worden. Aus 5 verschiedenen Beteiligungsarten können sich Immobilieninvestoren an den ausgesuchten Immobilien beteiligen und das für sie passende Angebot finden. Die Laufzeiten beginnen ab 3 Jahren bis zum Immobilienverkauf. Die verschiedenen Kapitaleinzahlungszeiträume ermöglichen es trotz hohem Fremdmittelanteil zu Beginn, durch hohe Tilgungsleistungen im Zeitablauf mit zunehmender Fondsdauer den Eigenkapitalanteil zu erhöhen und die Sicherheit der Überschüsse weiter zu steigern. Durch eine den gestiegenen Anforderungen des Marktes angepasste Firmenstruktur begleitet die SHB-Unternehmensgruppe die Immobilieninvestition nicht nur beim Ankauf. Über viele Jahre sind die SHB und der Anleger Partner bei den Investments. Durch den Vermietungsservice und die laufenden Instandhaltungen werden diese wertbeständig gehalten. Darüber hinaus übernimmt die SHB-Unternehmensgruppe Gespräche mit Banken zur Immobilienfinanzierung für die Anleger. Über Zeichner schenken uns ihr Vertrauen. Der vorliegende Statusbericht der einzelnen Fonds gibt einen Überblick über ca. 1,5 Mrd. Investitionsvolumen bis Ende Verantwortungsbewusst und mit viel Fleiß stellen wir uns den Aufgaben, welche im laufenden und den folgenden Jahren zu bewältigen sind. Achim Wilhelm-Wittschier Vorstand Horst Baron SHB Unternehmensgründer

4 Die vorliegende Leistungsbilanz der SHB Innovative Fondskonzepte AG wird gemäß dem VGF- Grundsatz Wahrheit und Richtigkeit der Darstellung einem Wirtschaftsprüfer vorgelegt. Die Prüfbescheinigung wird an dieser Stelle nach Erhalt nachgereicht.

5 Inhaltsverzeichnis Die SHB im Überblick... 6 Mitglieder des Vorstands... 9 Facility Management Vermietungsaktivitäten...11 Besondere Merkmale unserer Immobilienfonds...12 DARSTELLUNG DER PLATZIERTEN FONDS BusinessPark Stuttgart KG Einkaufszentrum Carré Göttingen KG Erlenhofpark München-Unterhaching KG Altersvorsorgefonds KG Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG Zusammenfassung der platzierten Fonds Impressum... 44

6 Die SHB im Überblick Philosophie Der Nutzen unserer Kunden steht im Vordergrund. Dieser Leitsatz zieht sich durch alle Ebenen des Handelns der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Wer mit Menschen arbeiten will, muss sie ernst nehmen, unabhängig davon, ob es sich um Anleger, einzelne Mitarbeiter, Vertriebspartner oder Mieter in den jeweiligen Fondsobjekten handelt. Auf dieser Grundlage entwickeln wir unsere Anlagekonzeptionen und -strategien. Wir freuen uns auf die Zukunft. Daten und Fakten zum Firma Vorstand Grundkapital SHB Innovative Fondskonzepte AG Einsteinring 28, Aschheim / München Horst G. Baron (Vorsitzender) Achim Wilhelm-Wittschier Hans-Joachim von Malsen (bis ) 14 Mio. Handelsregister Amtsgericht München HRB Gründungsjahr 2001 Unternehmensgegenstand Emission, Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen Fonds sowie Beteiligung an zu diesem Zweck gegründeten Ge sell schaften Mitarbeiteranzahl 26 Aktionäre SHB AG (100 %) 6

7 Die SHB im Überblick Geschlossene Immobilienfonds (Jahr der Schließung) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG (2003) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG (2005) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching KG (2006) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Altersvorsorgefonds KG (2007) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG (noch in der Platzierung) Anzahl der beteiligten Anleger über Kapitalplatzierung Kontinuierliche Steigerung des platzierten Eigenkapitals , ,5 148,8 Eigenkapital in Mio ,0 104, ,2 27,

8 8 Firmensitz der SHB Unternehmensgruppe Einsteinring 28, Aschheim / München

9 Mitglieder des Vorstands Horst Baron (Jahrgang 1955) ist Gründungsaktionär der SHB Innovative Fondskonzepte AG und war im Berichtszeitraum Vorstandsvorsitzender. Horst Baron gilt seit langem im deutschen Markt für geschlossene Immobilienfonds als anerkannter Experte. Neben der Fondskonzeption verantwortet er die Ressorts Investor Relations, Objekteinkauf und Objektfinanzierung. Außerdem entwickelt er die Unternehmensstrategie der SHB Gruppe. Horst Baron hat mit Wirkung zum seine organschaftlichen Funktionen niedergelegt und steht der SHB nun als Berater in den Bereichen Einkauf, Finanzierung und Konzeption exklusiv zur Verfügung. Achim Wilhelm-Wittschier (Jahrgang 1955) leitet seit Juli 2003 als Vorstand der SHB Innovative Fondskonzepte AG die Ressorts Vertrieb/Marketing. Zuvor war der gebürtige Hesse mehr als sieben Jahre Vorstand Verwaltung bei einem mittelständischen Finanzdienstleister und hat dort unter anderem die Administration aufgebaut. Während seiner beruflichen Laufbahn bekleidete Achim Wilhelm- Wittschier über rund 15 Jahre verschiedene Leitungspositionen im Vertrieb namhafter Versicherer. 9

10 Facility Management Seit Mitte 2006 wurde nach und nach damit begonnen, die Fondsobjekte in die eigene Verwaltung zu übernehmen. Am 1. Juli 2006 hat die SHB Objektverwaltung GmbH den Betrieb aufgenommen. Mit Ausrichtung auf das Facility Management von SHB-Fondsimmobilien strebt die Tochtergesellschaft der SHB Innovative Fondskonzepte AG ein hohes Qualitätslevel in der Mieterbetreuung und Verwaltung der Immobilien an. Harald Hahn Geschäftsführer (Jahrgang 1964) leitet als Gründungsgesellschafter und Allein-Geschäftsführer die SHB Objektverwaltung GmbH. Der Diplom-Betriebswirt ist seit Beginn seiner beruflichen Laufbahn im Bereich Vermietung und Verwaltung gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Immobilien tätig. Seine hohe Fachkompetenz im Facility Management hat er im Verlauf von rund 15 Jahren in leitender Funktion sowohl bei einer Bank als auch bei einer im Münchener Raum alteingesessenen Unternehmensgruppe aus der Immobilienbranche unter Beweis gestellt. Firma SHB Objektverwaltung GmbH Stammkapital Handelsregister Amtsgericht München HRB Gesellschafter SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München (51 %) Harald Hahn, Olching (49 %) Unternehmensgegenstand Erwerb, Entwicklung, Vertrieb sowie insbesondere Verwaltung von Immobilien jedweder Art, einschließlich der gesamten technischen und kaufmännischen Betreuung dieser Immobilien sowie Mieter- und Mietenverwaltung, jede Art von WEG-Verwaltung. Mitarbeiteranzahl 20 10

11 Vermietungsaktivitäten Zur weiteren Verbesserung der Vermietungssituation hat im April 2007 die SHB ObjektService GmbH ihre Tätigkeit aufgenommen. Vladimir Szichta (Jahrgang 1965) verantwortet als Geschäftsführer der SHB ObjektService GmbH seit 2007 die Vermietung der SHB-Fondsimmobilien. Neben der Neuvermietung freier Flächen entwickelt er Konzepte zur Ertragssteigerung und Mieterbindung. Nach seiner Ausbildung sammelte Szichta mehr als zehn Jahre Erfahrung als Gewerbemakler, bevor er bei einer Stuttgarter Projektentwicklungsgesellschaft die Verantwortung für alle Vermietangelegenheiten in diversen großen Gewerbeimmobilien übernahm. Firma SHB ObjektService GmbH Stammkapital Handelsregister Amtsgericht München HRB Gesellschafter SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München (100 %) Unternehmensgegenstand Erwerb, Entwicklung, Vertrieb sowie Vermittlung von Immobilien jedweder Art, gewerbliche Vermietung und Zwischenvermietung dieser Immobilien einschließlich der dazugehörigen Mieterakquisitionsmaßnahmen sowie die gesamte technische, verwaltungsmäßige und kaufmännische Betreuung dieser Immobilien. Mitarbeiteranzahl 5 11

12 Besondere Merkmale unserer Immobilienfonds Die SHB-Fonds zeichnen sich durch Besonderheiten aus. Hierzu gehört, dass sich auch Sparkunden mit monatlichen Beiträgen an attraktiven Gewerbeobjekten beteiligen können. Damit wird einer breiten Bevölkerungsschicht eine mittelbare Investition in Immobilien ermöglicht, die sonst nur in Lebensversicherungsprodukte, Bausparverträge und offene Immobilienfonds investieren kann. Wer von der Werthaltigkeit einer Immobilieninvestition überzeugt ist, hat deshalb als Kleinanleger kaum Investitionsmöglichkeiten außerhalb geschlossener Fonds. In der Branche der geschlossenen Fonds hat sich die SHB als Pionier für Ansparfonds einen Namen gemacht und kann bis heute auf einige Alleinstellungsmerkmale verweisen. Im Jahr 2007 errang SHB die Marktführerschaft im Segment Geschlossene Immobilienfonds Deutschland. Die Fondskonzeption ist bei dieser Produktlinie besonders anspruchsvoll. Zum einen kommt das Eigenkapital zu rund zwei Dritteln im Laufe von ca. 12 bis 13 Jahren in den Fonds. Anfänglich kostet jeder Sparer erst einmal Geld denn ähnlich wie bei vielen Lebensversicherungsverträgen fallen die Abschlusskosten in voller Höhe sofort an. Beim Immobilienfonds kommt hinzu, dass auch das Eigenkapital für den Immobilienkauf sofort eingesetzt werden muss. Bevor überhaupt ein Verkaufsprospekt gedruckt werden kann, findet der Erwerb des ersten Immobilienobjektes statt. Das stellt bei der SHB eine besondere Herausforderung an die vorhandene Liquidität dar. Atmendes Fondsvolumen als Grundprinzip von SHB-Immobilienfonds Die Fondskonzeption sieht vor, dass in jedem neuen Fonds nur die Erstinvestition konkret getätigt wird. Für die Folgeinvestition gibt es eine Planung und die konkreten Objekte werden später in Abhängigkeit der dann gegebenen Marktsituation und dem tatsächlichen Fondsvolumen realisiert. Damit kann das Fondsvolumen atmen und je nach platziertem Kapital und Entwicklung der Erstinvestition reagiert werden. Dies schafft eine optimale Flexibilität für das Fondsmanagement stellt aber auch eine große Verantwortung dar. Prognoseeinflüsse und Nachkaufablauf Die Prospekte der SHB sehen einen langjährigen Prognoseverlauf vor. Zuweilen relativiert die Realität schon nach wenigen Jahren die Prognose. Zu viele Faktoren beeinflussen die Performance eines Immobilienfonds. Da ist zuerst einmal die Marktsituation im Bereich der Gewerbemieten. Diese sind vom allgemeinen Konjunkturverlauf und der Mikrolage des Standorts abhängig. Wesentlichen Einfluss hat auch das Zinsniveau. Ein erheblicher Teil der Investition ist fremdfinanziert. Eine Zinskorrektur von nur einem Prozentpunkt kann oft Millionenbeträge an gesparten oder zusätzlich zu erbringenden Ausgaben ausmachen. Der klassische geschlossene Immobilienfonds steht Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fast ohne Reaktionsmöglichkeiten gegenüber. Da das Fondsvolumen und mithin das eingeworbene Kapital starr ist und die getätigte Investition in der Regel ebenfalls, kann oft als einzige Notbremse, im Falle unerwarteter negativer Entwicklungen, eine Ausschüttungsreduzierung vorgenommen werden. 12

13 Besondere Merkmale unserer Immobilienfonds Die Fondsmanager der SHB haben zusätzliche Möglichkeiten, um im Sinne ihrer Kunden auf die Marktentwicklung zu reagieren. Dabei ist das Management eingebunden in eine enge Zusammenarbeit mit dem Anlegerbeirat, der in den SHB-Fonds auch als Anlageausschuss fungiert. Die Investitionsrichtlinien sehen Käufe von Immobilien ohne Fertigstellungsrisiken an verkehrsgünstigen Standorten in der Bundesrepublik Deutschland vor, die überwiegend langfristige Mietverträge mit bonitätsmäßig guten Mietern haben. Welches konkrete Objekt erworben wird und wann, entscheidet der Beirat / Anlageausschuss nach Vorlage des Fondsmanagements. Folgerungen für die klassische Leistungsbilanz Variable Fondsvolumina sind prägendes Merkmal offener Immobilienfonds. In der Branche der geschlossenen Fonds sind diese nicht üblich. Die Leitlinien zur Erstellung von Leistungsbilanzen für geschlossene Fonds des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF) fordern, dass die Entwicklung der jeweils angebotenen Vermögensanlage durch vergleichende Gegenüberstellung von Prognose und tatsächlichem Ergebnis zu verschiedenen relevanten Daten und Zahlen dokumentiert werden [muss]. Unter Prognose ist dabei in der Regel jeweils der ursprüngliche Verkaufsprospekt zu verstehen. Für ein dynamisches Konzept ist der Bezug zum ursprünglichen Verkaufsprospekt stets verzerrend. Es ergeben sich teilweise erhebliche Abweichungen für wesentliche Kennzahlen. Ob diese für das finanzielle Ergebnis des Anlegers positive oder negative Auswirkungen haben werden, kann vernünftigerweise erst nach Auflösung des Fonds und Abwicklung der Beteiligung betrachtet werden. So lange der Fonds läuft, kann man wesentliche Parameter wie Vermietungsstand, Kapitaldienst, Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand veröffentlichen und beurteilen. Bei der SHB-Fondskonzeption ist eine wichtige Kennzahl der Substanzwert, d. h. der Wert der Investition ohne weiche Kostenbestandteile bezogen auf das eingezahlte Kapital des Kunden. Dieser Wert würde die meisten Vergleiche überflüssig machen. Jeder Anleger und Analyst kann sofort erkennen, wie der Substanzwert laut Plan war und wie er sich tatsächlich entwickelt hat. Diese Kennzahl ist aber nicht branchenüblich leider. 13

14 1. BusinessPark Stuttgart KG Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des BusinessPark Stuttgart. Die Bürogebäude sind zwischen 1987 und 1991 erstellt worden. Dienstleistungsunternehmen aller Branchen finden hier eine hohe Flexibilität der Mietflächen und ein serviceorientiertes Nutzungs konzept. Die Vielzahl der Mieter (ca. 140) trägt zur Stabilität der Einnahmen und der Unabhängigkeit von einzelnen Großmietern wesentlich bei. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG Rechtsform GmbH & Co. KG Emissionsjahr 2001 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder SHB Fondsverwaltungstreuhand GmbH, Aschheim / München Garantiegeber Businesspark GmbH, Stuttgart, für Mietausfallgarantie Business park Entwicklungsgesellschaft KG, Stuttgart, für Erstvermietungsgarantie Der Garantiefall ist sowohl hinsichtlich der Erstvermietung als auch hinsichtlich des Mietausfalles eingetreten. Vertragsgemäß wurde die Garantiegebühr nicht bar entrichtet, sondern mit den Kommanditeinlagen der Garantiegeber von insgesamt 1,9 Mio. an der BusinessPark Stuttgart KG verrechnet. Dies wurde nach dem Erwerb der Immobilien nachverhandelt, um einen Teil der Mietgarantiebeträge abzusichern. Vereinbarungsgemäß erhält die 14

15 Fondsgesellschaft die Ausschüttungen aus diesen an den Fonds abgetretenen Kommanditein lagen zur Verrechnung mit den Ansprüchen sowohl aus der Erstvermietungs- als auch der Mietausfallgarantie. Die Forderungen aus der Erstvermietungsgarantie beliefen sich zum auf Die aktivierten Forderungen aus der Mietausfallgarantie betrugen zum Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Forderungen aus der Mietausfallgarantie in den Jahren 2006 und 2007 aus Vorsichtsgründen um insgesamt ca wertberichtigt wurden. Investitionsgegenstand 8 Bürogebäude, Stuttgart, kleinteilig vermietet als Büro-, Praxen- und Gewerbeflächen, ca m², 543 TG-Stellplätze, 409 oberirdische Stellplätze. Der Erwerb eines weiteren Immobilienobjektes ist geplant. Der Verkaufsprospekt sah vor, weitere Immobilien im Wert von 135 Mio. zu erwerben. Als Ankaufzeitpunkte waren die Jahre 2006 und 2010 unterstellt. Auf der Gesellschafterversammlung 2007 haben die Anleger mehrheitlich beschlossen das Nachkaufvolumen auf bis zu 60 Mio. festzulegen. Soll- / Ist-Vergleich der Einnahmen / Ausgaben 2001 bis 2007 Laut den VGF-Leitlinien soll bei der Darstellung des Soll-/Ist-Vergleichs zwischen der Investitionsphase und der Bewirtschaftungsphase unterschieden werden. Die Fonds der SHB Innovative Fondskonzepte AG zeichnen sich neben den verschiedenen Beteiligungsmöglichkeiten der Anleger insbesondere durch Folgeinvestitionen (Nachkäufe) in Immobilienobjekte aus, wenn die Bewirtschaftung der Immobilien aus der Erstinvestition bereits begonnen hat. Aus diesem Grund ist die Investitionsphase noch nicht vollständig abgeschlossen, gleichwohl findet planmäßig die Bewirtschaftung des Business Park Stuttgart bereits statt. Verglichen werden daher nachstehend alle Einnahmen und Ausgaben bis zum Damit wird sowohl den Leitlinien des VGF entsprochen, gleichzeitig ist aber auch die Darstellung für Anleger und Analysten einfacher zu verstehen. Zum besseren Abgleich mit den prospektierten Werten sind zudem die Soll-Werte bis bzw. bis gesondert abgebildet. 15

16 Ausgaben/Investition in Soll Investphase bis Soll bis Ist bis Kaufpreis BusinessPark Stuttgart (BPS) Erwerbsnebenkosten BPS (inkl. BGA) Maklerprovision Renovierung / Instandhaltung / Anschlussvermietung BPS inkl. Objektverwaltung BPS Dienstleistungen und Garantien Haftungsvergütung Komplementär Geschäftsführungsvergütung Einrichtung EDV / Anlegerverwaltung Fondsverwaltung Konzeption / Treuhandschaft Eigenkapital-Beschaffung / Platzierungsgarantiegebühr / Agio Mietausfallgarantiegebühr Erstvermietungsgarantiegebühr Finanzierungskosten Finanzierungszinsen Bankdarlehen 1 / Zwischenfinanzierung Beschaffung Endfinanzierung Damnum up front fee Bank Tilgung Bankdarlehen Tilgung Zwischenfinanzierungs-Darlehen Ausschüttung Anleger Kapital 1 und Thesaurierte Ausschüttung Anleger Kapital Thesaurierte Ausschüttung Anleger Kapital Zuführung Aktienfonds bis Zuführung Aktienfonds 2004 bis Stand liquide Mittel zum (Laufende Zuführung Aktienfonds (ausst. Kapital)) Summe Ausgaben (ohne Nachkäufe) in Nachkäufe in Geplanter Kaufpreis Objekt Erwerbsnebenkosten Objekt Renovierung / Instandhaltung / Anschlussvermietung Objekt Geschäftsführungsvergütung / Verwaltung Objekt Finanzierungszinsen Darlehen Geplanter Kaufpreis Objekt Erwerbsnebenkosten Objekt Gesamtinvestition inkl. Nachkäufe in

17 Einnahmen/Finanzierung in Soll Investphase bis Soll bis Ist bis Bankdarlehen 1 (BPS) Darlehen 2 (BPS) Einnahmen Vermietung (BPS) Mietsteigerung der Indexierungen Zinseinnahmen Wertsteigerungen Depot Kapitaleinzahlungen inkl. Agio Sonstige Einnahmen Ausstehendes Kapital Summe Einnahmen (ohne Nachkäufe) in Nachkäufe in Bankdarlehen Objekt Einnahmen Vermietung Objekt Bankdarlehen Objekt Gesamtinvestition inkl. Nachkäufe in Steuerliches Ergebnis -49,1% -40,4% -58,3% Die vorstehenden Zahlen zeigen einen Soll-/Ist-Vergleich auf Basis aller bisher geleisteten Ausgaben und Einnahmen. Gleichzeitig zeigt sich durch diese Darstellung, dass die Planabweichungen aus Sicht des Anlegers sich teilweise gegenseitig aufheben. Insgesamt ist der Fonds kleiner als ursprünglich konzipiert geschlossen worden. So sind die kumulierten Ausgaben bzw. Einnahmen geringer als die prospektierten Werte. Dies hat nicht notwendigerweise Einfluss auf die Werthaltigkeit des Investments. Die Abweichung ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass der geplante Nachkauf noch nicht realisiert wurde und die Finanzierungsstruktur durch Beschluss der Gesellschafterversammlung zu Gunsten einer laufenden Tilgung geändert wurde. Mit dem geplanten Nachkauf hat das Fondsmanagement die Möglichkeit, das Investitions volumen dem tatsächlichen Eigenkapital anzupassen. Auf der Einnahmenseite fällt auf, dass die Kapitaleinzahlungen wegen des geringeren platzierten Eigenkapitals um rund 10 Mio. unter dem Planwert liegen. Ferner ist zur Einnahmenseite festzustellen, dass die Endfinanzierung des BusinessPark unter dem Planwert liegt. Statt 62 Mio. wurden in Anlehnung an das Eigenkapital nur 57,2 Mio. Fremdmittel eingesetzt. In den Mieteinnahmen sind Mietgarantiezahlungen, beginnend ab 2003, in Höhe von p. a., somit insgesamt enthalten. Separat ausgewiesen sind ca. 1,3 Mio. geplante aber marktbedingt nicht realisierbare Indexierungen. 17

18 Auf der Ausgabenseite fällt auf, dass die Kosten für Renovierung, Instandhaltung, Anschlussvermietung und Objektverwaltung deutlich über Plan liegen. Dies hat mit den in den letzten Jahren erfolgten teilweise Wert erhöhenden Investitionen zu tun, die getätigt wurden, um die Attraktivität des Fondsobjekts zu steigern. Ein Großteil dieser Ausgaben für Ausschlussvermietung hätte der Mietgarantiegeber abdecken müssen. Die Mietgarantiegeber Unternehmen des Verkäufers kamen ihren Verpflichtungen aber in weiten Teilen nicht nach. Bei den Finanzierungskosten sind die Zinsausgaben um ca. 6,3 Mio. höher als prospektiert. Diese Überschreitung wird durch das eingesparte Damnum in Höhe von ca. 5,6 Mio. fast vollständig kompensiert. Die Position Sonstige Einnahmen ist der Saldo aus Sonstigen Einnahmen und Sonstigen Ausgaben und beinhaltet Einnahmen bzw. Ausgaben, die anderen genannten Positionen nicht zweifelsfrei zugeordnet werden konnten. In der Position sind unter anderem Umsatzsteuern bzw. Vorsteuern, die nicht abzugsfähig sind, sowie Erträge im Zusammenhang mit Vertragsstornos enthalten. Es fällt auf, dass entgegen der Konzeption keine Mittel in Aktienfonds investiert wurden. Dies hängt damit zusammen, dass entsprechend der Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2003 der Darlehenstilgung bezüglich des BusinessPark Stuttgart der Vorzug vor der Anlage von Liquidität in Aktienfonds gegeben wurde und die bisherige Liquidität des Fonds über die zusätzliche Tilgung hinaus, keine weitere Anlage in Wertpapiere zugelassen hat. Diese Zahl relativiert sich jedoch, wenn man in Betracht zieht, dass ca. 10,3 Mio. weniger eingezahlt wurden als in der Prospektprognose unterstellt. Die Entscheidung der Gesellschafterversammlung zu Gunsten der Tilgung verändert die Prognoserechnung erheblich, hat sich aber per heute als richtig und angemessen erwiesen. Nicht zuletzt deshalb ist es von entscheidender strategischer Bedeutung, dass das Fondsmanagement mit Flexibilität auf Veränderungen reagieren und das Investitionsvolumen des Fonds im Hinblick auf weitere Investitionen steuern kann. Die SHB Unternehmensgruppe hat seit dem die Verwaltung der Immobilie selbst übernommen. Auch die Tatsache, dass die für die Vermietung der SHB Objekte zuständige SHB Objekt- Service GmbH im Objekt eine Niederlassung unterhält und der Geschäftsführer seit über 10 Jahren das Objekt genau kennt, sollte sich weiter positiv auf die Vermietungserfolge auswirken. Ausschüttungen / Auszahlungen an die Anleger wurden prospektgemäß geleistet. Anleger, die ihre Einlage durch Einmalzahlung erbracht haben, erhalten eine Auszahlung von 7 % p. a. auf das eingezahlte Kapital (ohne Agio). Anleger, die ihre Beteiligung ratierlich einzahlen, erhalten 6 % p. a. auf das eingezahlte Kapital als thesaurierte Zahlungen gutgeschrieben. Wegen der geringeren Eigenkapital-Höhe sind die absoluten -Beträge im Soll-Ist-Vergleich geringer als geplant, obwohl die tatsächliche Auszahlungshöhe in % im Berichtszeitraum prognosegemäß erfolgte. Diese Zahlungen werden aber nach der aktuellen Einschätzung ab 2008 nicht mehr in dieser Höhe gezahlt werden. Nachrichtlich: Die Geschäftsleitung hat im Einvernehmen mit dem Anlegerbeirat beschlossen, die Ausschüttungen für 2008 für Einmalzahler auf 5 % p. a. und ab 2009 zunächst auf 3 % p. a. zu reduzieren. Für Ratenzahler gilt Entsprechendes. Gleichzeitig wurden Maßnahmen besprochen, die sich positiv auf die Vermietungssituation und Nachinvestitionsalternativen auswirken sollten. Das kumulierte steuerliche Ergebnis über alle Kapitalarten per beträgt -58,3 % und ist damit niedriger als kalkuliert. Hier wirken sich inbesondere die geringeren Mietein nahmen sowie das geringere Eigenkapital bei der Ergebnisermittlung aus. Das kumulierte steuerliche Ergebnis über alle 18

19 Kapitalarten per belief sich auf ca. -49,0 % und entsprach bis auf 0,1 % dem prospektierten Wert. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Leistungsbilanz liegen noch keine endgültigen Veranlagungen aufgrund der durchgeführten steuerlichen Betriebsprüfung (für die Jahre 2001 bis 2003) vor. Schlussbemerkung Wie die vorstehenden Zahlen zeigen, weicht der Fonds BusinessPark Stuttgart in seiner Entwicklung von der Ursprungsprognose ab. Betrachtet man die Abweichungen genauer und rechnet ersparte Kosten/Ausgaben, den aktuellen gutachterlichen Wert der Fondsimmo bilien sowie die höheren steuerlichen Vorteile dagegen, so ergibt sich folgende Ab weichung / Auswirkung: SOLL IST Abweichung / Auswirkung Substanzwert *1 70,9 % 63,5 % -7,4% Steuerliches Ergebnis *2-40,4% -58,3% +7,2 % Gesamt -0,2% *1 Der Substanzwert gibt den aktuellen Wert der Beteiligung zum Bewertungszeitpunkt bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie wieder. Dieser errechnet sich wie folgt: Jahresmiete multipliziert mit dem Mietfaktor (bei Soll; bei IST: Wert gemäß Bewertungsgutachten) abzgl. Komplementärvergütung in Höhe von 3 % abzgl. der Finanzierungsvaluta zzgl. liquide Mittel zzgl. ausstehende Einlagen (inkl. Komplementär) zzgl. Vermögensgegenstände abzgl. Schulden, Gesamtergebnis dividiert durch das gezeichnete Kapital (inkl. Komplementär). *2 Der steuerliche Verlust liegt um 17,9 % höher als geplant. Unterstellt man einen Steuersatz von 40 %, ergibt sich beispielsweise für einen Anleger (Kapital 1) ein positiver steuerlicher Effekt von 7,2 %. Um den Fonds zu entlasten, hat die SHB Innovative Fondskonzepte AG freiwillig und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht beschlossen, auf die vertraglich vorgesehene Geschäfts führungsgebühr in den Jahren 2007 bis 2009 zu verzichten. Somit wird der Fonds rund einsparen. Ferner hat die SHB Innovative Fondskonzepte AG erklärt, auf die ihr vertraglich zustehenden Gebühren im Zusammenhang mit den Nachkäufen schon heute zu verzichten. 19

20 20 Darstellung der platzierten Fonds

21 2. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des Einkaufszentrum Carré Göttingen. Das Objekt wurde 1972 erbaut, bis 1990 kernsaniert und von 1998 bis 2002 umfassend renoviert. Die Nutzung des Gebäudes erfolgt als Einkaufszentrum mit Büroanteilen. Im Frühjahr 2006 wurden als zweite Investition 90 % der Kommanditanteile der Leanda KG erworben. Die Leanda KG ist eine Objektgesellschaft, die ein Portfolio von 15 Einzel handelsmärkten der EDEKA-Gruppe hält. 13 Märkte befinden sich in Berlin, je einer in Petershagen und in Blankenfelde im Berliner Umland. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG Rechtsform GmbH & Co. KG Emissionsjahr 2004 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder SHB Fondsverwaltungstreuhand GmbH, Aschheim / München Investitionsgegenstand Erste Investition Zweite Investition Weender Str. 75, Göttingen, Grundstücksgröße ca m², Flächen: Einzelhandel ca m², Büro ca m² zzgl. Lager, Gesamtfläche ca m², Parkhaus mit 288 Stellplätzen. Portfolio von Einzelhandelsimmobilien in und um Berlin. Der Gesamt aufwand für den Erwerb von 90 % der Objektgesellschaft Leanda GmbH & Co. KG betrug ca. 41,0 Mio. Bei den Objekten 21

22 handelt es sich um Märkte der EDEKA-Gruppe, die im Wege eines Sale-and-Lease-Back-Modells direkt vom Betreiber der Märkte erworben wurden. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft liegt bei der Leanda Beteiligungs GmbH, einer Gesellschaft der LHI- Gruppe, München. Soll-/Ist-Vergleich Wie bereits weiter vorne ausgeführt, ist bei den Fonds der SHB Innovative Fondskonzepte AG eine trennscharfe Unterscheidung zwischen der Investitionsphase und der Bewirtschaftungsphase erst nach Realisierung der Nachkäufe möglich. Der erste Nachkauf der SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG hat im Jahr 2006 stattgefunden. Nachstehend werden alle Einnahmen und Ausgaben bis zum verglichen. Zum besseren Abgleich mit dem Prospekt sind die Soll-Werte bis bzw. bis gesondert abgebildet. Ausgaben / Investitionen in Soll Investphase bis Soll bis Ist bis Kaufpreis Carré Göttingen Erwerbsnebenkosten Carré Göttingen Objekt-Nebenkosten (Center-Management, nicht umlagefähige Nebenkostenk, Mietausfallwagnis, Instandhaltung) Dienstleistungen und Garantien Haftungsvergütung Komplementär Geschäftsführung-Vergütung EDV / Anlegerverwaltung Einrichtung Mietenverwaltung Konzeptionskosten Eigenkapital-Beschaffung + Abwicklungsgebühr + Platzierungsgarantiegebühr Mittelverwendungskontrolle Finanzierungsbeschaffung aller Fondsobjekte Steuerberatung (Investitionsphase) Geschäftsführung / Steuerberatung / Treuhandkommanditist Finanzierungskosten Finanzierungszinsen % Damnum für alle Objektfinanzierungen up front fee Tilgung für Carré Zinsen für Carré ab Tilgung Zwischenfinanzierung Ausschüttungen / Auszahlungen 22 Ausschüttung Anleger Mindestgewinnanteil Stille Gesellschafter

23 Ausgaben / Investitionen in Soll Investphase bis Soll bis Ist bis Ansparleistungen / Kapital Zuführung Aktienfonds / Stand liquide Mittel Ausstehendes Kapital Summe Ausgaben ohne Nachkauf in Nachkauf Kaufpreis Objekt Erwerbsnebenkosten Objekt Zinsen Objekt Tilgung Objekt Gesamtinvestitionen inkl. Nachkauf in Einnahmen / Finanzierung in Positionen Bankdarlehen Carré Zwischenfinanzierung Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht Mieteinnahmen Carré inkl. Indexierungen Zinseinnahmen Wertsteigerungen Aktienfonds ab Kapitaleinzahlungen inkl. Agio Ausstehendes Kapital Sonstige Einnahmen Summe Einnahmen ohne Nachkauf in Nachkauf Zwischenfinanzierung Bankdarlehen Objekt Mieteinnahmen Objekt Gesamtinvestitionen inkl. Nachkauf in Steuerliches Ergebnis -48,4% -55,6% -64,9% Die vorstehenden Zahlen zeigen einen Soll-/Ist-Vergleich auf Basis aller bisher geleisteten Ausgaben und Einnahmen. Gleichzeitig zeigt sich durch diese Darstellung, dass sich die Planabweichungen teilweise gegenseitig aufheben. Insgesamt wurde der Fonds kleiner, als ursprünglich konzipiert, geschlossen. Dies hat nicht notwendigerweise Einfluss auf die Werthaltigkeit des Investments aus der Sicht des Anlegers. Da das Eigenkapital geringer ist, als ursprünglich vorgesehen, war die Anpassung des Nachkaufvolumens geboten. Hintergrund des geringeren Eigenkapitals war insbesondere die durch das Anlegerschutzverbesserungsgesetz zum eingeführte Prospektgestattungsverpflichtung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Deshalb wurde die Kapitalplatzierung zum 30. Juni 2005 eingestellt. 23

24 Der Kaupreis für die 90 %-Beteiligung an der Leanda KG betrug 5,46 Mio. Durch die Darlehen innerhalb der Leanda KG entspricht der Kaufpreis einer Immobilieninvestition von ca. 40 Mio. Die Abweichung beim Kaufpreis für das Einkaufszentrum Carré Göttingen gegenüber dem Soll-Wert resultiert daraus, dass der gestundete Restkaufpreis in Höhe von ca. 4,5 Mio. bereits vorzeitig gezahlt wurde. Unter Dienstleistungen und Garantien ist für den Zeitraum ab 2006 die im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Pauschale für Geschäftsführung, Verwaltung, Haftungsvergütung des Komplementärs, einschließlich Steuerberatungskosten etc. separat ausgewiesen. Die Ausschüttungen / Auszahlungen an Anleger wurden prospektgemäß geleistet. Anleger, die ihre Einlage durch Einmalzahlung von oder mehr erbracht haben, erhielten 7 % p. a. auf das eingezahlte Kapital (ohne Agio). Anleger, die eine Einlage durch Einmalzahlung von bis zu erbracht haben, erhalten 6 % p. a. auf das eingezahlte Kapital (ohne Agio) ausgezahlt. Anleger, die ihre Beteiligung ratierlich einzahlen, erhalten 6 % auf das eingezahlte Kapital (ohne Agio) als thesaurierte Zahlung gutgeschrieben. Anleger, die eine Stille Beteiligung gezeichnet haben, erhalten eine Mindestgewinnbeteiligung von 8 %. Die Abweichungen bei den -Beträgen resultieren daraus, dass weniger Kapital in den Kapitalarten 1 bis 4 eingeworben wurde als in der Konzep tion vorgesehen. Deshalb ist die Auszahlung in absoluten Be trägen geringer. Es wurde jedoch prospektgemäß ausge schüttet. In der Kapitalart 5 (Stille Beteiligung) wurde mehr Kapital einge worben als ursprünglich prospektiert. Daher ist in dieser Kapitalart die Auszahlung höher. Die Auszahlungen und Gutschriften der Kapitalarten 1-4 werden nach aktueller Einschätzung nicht mehr in dieser Höhe bezahlt werden können. Nachrichtlich: Die Geschäftsleitung hat im Einvernehmen mit dem Anlegerbeirat beschlossen, die Ausschüttungen für 2008 für Einmalzahler auf 5 % und ab 2009 zunächst auf 4 % p. a. zu reduzieren. Für Ratenzahler gilt Entsprechendes. Gleichzeitig wurden Maßnahmen besprochen, die sich positiv auf die Vermietungssituation und Nachinvestitionsalternativen auswirken sollten. Die geringere Liquidität ist eine Folge davon, dass das Fonds volumen kleiner als geplant ist, die Mieteinnahmen unter Plan liegen und für die Finanzierung des Kaufpreises des Carré Göttingen knapp 2 Mio. weniger Darlehen aufgenommen wurde als ursprünglich geplant. Das Fondsmanagement beabsichtigt, eine Vorfinanzierung der ratier lichen Zahlungen des Eigenkapitals vorzunehmen. Zum hat die SHB das Mezzanine-Darlehen eines stillen Gesellschafters über ca. 3,9 Mio. zu für den Fonds wesentlich günstigeren Konditionen (7 % p. a.) übernommen. Mit der Beteiligung an der Leanda KG wurde eine anteilige Immobilieninvestition in Höhe von ca. 40 Mio. realisiert. Dem stehen auf der Passivseite der Leanda KG per anteilige langfristige Bankdarlehen in Höhe von ca. 34,85 Mio. zur Finanzierung des Immobilienportfolios gegenüber. Sowohl beim Carré als auch bei der Leanda-Beteiligung wird die Tilgung des Fremdkapitals zügig fortgesetzt. Damit gewinnt das Investment an Substanz und wird robuster gegen mögliche Zinserhöhungen nach Auslaufen der Festschreibung. Die Position Sonstige Einnahmen ist der Saldo aus Sonstigen Einnahmen und Sonstigen Ausgaben und beinhaltet Einnahmen bzw. Ausgaben, die anderen genannten Positionen nicht zweifelsfrei zugeordnet werden konnten. In der Position sind insbesondere Umsatzsteuern bzw. Vorsteuern sowie Erträge im Zusammenhang mit Vertragsstornos enthalten. 24

25 Das kumulierte steuerliche Ergebnis über die Kapitalarten 1 bis 4 per beträgt -64,9 % und ist damit deutlich niedriger als kalkuliert. Eine steuerliche Betriebsprüfung hat noch nicht stattgefunden. Schlussbemerkung Betrachtet man die Abweichungen und rechnet ersparte Ausgaben, den aktuellen Wert der Fondsimmobilien sowie die höheren steuerlichen Vorteile dagegen, so ergibt sich folgende Abweichung / Auswirkung: SOLL IST Abweichung / Auswirkung Substanzwert *1 69,5 % 61,7 % -7,8% Steuerliches Ergebnis *2-55,6% -64,9% +3,7 % Gesamt -4,1% *1 Der Substanzwert gibt den tatsächlichen Wert der Beteiligung bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie wieder. Dieser errechnet sich wie folgt: Jahresmiete multipliziert mit dem Mietfaktor (bei Soll; bei IST: Wert gemäß Bewertungsgutachten) abzgl. Komplementärvergütung in Höhe von 3 % abzgl. der Finanzierungsvaluta sowie Stille Beteiligungen zzgl. liquide Mittel zzgl. ausstehende Einlagen (inkl. Komplementär) zzgl. Vermögensgegenstände abzgl. Schulden, Gesamtergebnis dividiert durch das gezeichnete Kapital (inkl. Komplementär). Die Werte aus der Beteiligung an der Leanda KG sind entsprechend der Beteiligungsquote von 90 % berücksichtigt. *2 Der steuerliche Verlust liegt um 9,3 % höher als geplant. Unterstellt man nun einen Steuersatz von 40 %, ergibt sich beispielsweise für einen Anleger (Kapital 1) ein positiver steuerlicher Effekt von ca. 3,7 %. Durch den reali sierten Nachkauf in Verbin dung mit sehr günstigen Finanzierungskonditionen sollte eine weitere Verbesserung der Gesamtsituation des Fonds möglich sein. 25

26 3. Erlenhofpark München-Unterhaching KG Gegenstand der Investition des Fonds war der Erwerb von ca. 94 % der Kommanditanteile an der Gewerbezentrum Unterhaching Landthaler AG & Co. KG (GZU). Bei der GZU handelt es sich um eine Objektgesellschaft, die Eigentümerin der Fondsimmobilie in Unterhaching ist. Das Objekt besteht aus einem Ensemble von Bürogebäuden und einem Hotel (Holiday Inn Unterhaching). Die Gebäude sind zwischen 1992 und 1994 erstellt worden. Neben dem Hotel (ca. 1/3 Mietanteil) ist die NATO-Agentur Netma (ebenfalls ca. 1/3 Mietanteil) langfristiger Großmieter in dem Objekt. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching KG Rechtsform GmbH & Co. KG Emissionsjahr 2004 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder Prudent Treuhand Vermögensverwaltung GmbH, Pöcking Garantiegeber ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, für Erstvermietung der nicht vermieteten Flächen bis ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, zusammen mit Urbis Treuhand GmbH, München und Jürgen Landthaler, Glonn, für die Nettomieten für den Hotelbetrieb (exklusive Tiefgarage) in Höhe von 1,8 Mio. pro Jahr bis zum aus der Verpachtung des Hotels an die Erlenhof Betriebsgesellschaft mbh. Der Garantiefall ist hinsichtlich der Erstvermietung eingetreten. Die Objektgesellschaft hat die Garantieleistungen vertragsgemäß erhalten. 26

27 Investitionsgegenstand Gewerbepark Inselkammerstraße 5, 7-12, 14, Unterhaching. Büro- und Dienstleistungszentrum, Hotel, Grundstücksgröße ca m², Flächen: Büro ca m², Hotel ca m², Lager m², Gesamtfläche ca m², Tiefgarage mit 460 Plätzen, 200 Außenstellplätze. Die Fonds-KG hält 94 % der Objektgesellschaft. 6 % hält die ECU Beteiligungs-GmbH, eine Gesellschaft der Verkäufer. Soll-/Ist-Vergleich Investitionsphase*) Das Konzept des Erlenhofpark München-Unterhaching sieht keine Folgeinvestition vor. Aus diesem Grund kann für die Leistungsbilanz eine klassische Darstellung der Investitionsphase anhand der Kriterien der VGF-Leitlinien in der Fassung vom 27. Juni 2007 erfolgen. Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase: SOLL IST Gesamtinvestition bis Investition Gesamtinvestition bis Agio Eigenkapital ohne Agio Eigenkapital netto Stille Beteiligung (mit Wandlungsrecht) Fremdkapital (brutto) Steuerliches Ergebnis (Investitions-Phase) -46,3 % -40,3 % *) Das Fondsmanagement hat von dem Recht gem. 5 (1) des Gesellschaftsvertrages Gebrauch gemacht, die Platzierungsphase bis maximal zu verlängern. Der Fonds wurde am für den Neuzugang geschlossen. Im vorstehenden Soll-/Ist-Vergleich wurden aus diesem Grund auch für die Soll-Werte die investitionsrelevanten Zahlen aus dem Jahr 2006 integriert, die in der Prognoserechnung ab des Verkaufsprospekts vom enthalten sind. Erläuterungen Investitionsphase Zu Gesamtinvestition Zu Eigenkapital ohne Agio Die Gesamtinvestition besteht aus den Anschaffungskosten Erlenhofpark, Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungskosten, Dienstleistungen und Garantien sowie Ausschüttungen, die bereits während der Investitionsphase angefallen sind, Zinskosten und den Tilgungen des Fremdkapitals. Die Geschäftsführung hat die Verlängerung der Platzierungsphase bis zum genutzt, um mehr Eigenkapital einzuwerben. Dies hat zur Folge, dass der Fremdkapitalanteil deutlich abgesenkt werden konnte. Mit dem überplatzierten Kapital wird vor allem durch die zufließenden Mittel aus den Ratenzahlungen der Anleger, die ihre Beteiligung ratierlich einzahlen, in den kommenden Jahren eine starke Liquiditätsreserve aufgebaut. Prospektgemäß wird diese in dem Invest- 27

28 mentfonds DWS Vermögensbildungsfonds I angelegt. Im Jahr 2008 wird die Quote der Anleger, welche ihre Stille Beteiligung nicht in eine KG-Beteiligung wandeln wollen, zu beachten sein. Rückzahlungswünsche können aus freier Liquidität befriedigt werden. Zu Eigenkapital netto Zu Fremdkapital Zu Steuerliches Ergebnis Da das Konzept keine Innenfinanzierung des Eigenkapitals vorsah, ergibt sich kein abweichender Wert zu dem vorstehenden Wert Eigenkapital ohne Agio. Das aufgenommene Fremdkapital ist ca. 6,7 Mio. geringer als der Planwert. Dies hängt damit zusammen, dass mehr Eigenkapital als geplant platziert wurde. Außerdem wurde bei der Finanzierungskondition auf ein Damnum verzichtet. Dies wirkte sich bei der Darlehenshöhe mit rund 3,0 Mio. mindernd aus. Die vertraglich erst zum zu tilgende Zwischenfinanzierung der Altgesellschafter wurde bereits vorzeitig aus Eigenmitteln zurückgeführt. Das steuerliche Ergebnis weicht von dem geplanten Wert ab, weil der Fonds deutlich überplatziert wurde und sich daher die steuerlich relevanten Werbungskosten auf ein größeres Eigenkapital verteilen. Ferner wurde bei der Eindeckung der Endfinanzierung auf ein steuerlich relevantes Damnum verzichtet. Auch dies wirkt sich in geringeren steuerlich abzugsfähigen Kosten aus, wobei dieser Effekt über die Laufzeit des Darlehens wieder kompensiert wird. Sämtliche steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt einer zukünftigen steuerlichen Betriebsprüfung durch das Finanzamt. 28

29 Bewirtschaftungsphase Nachfolgend wird die Bewirtschaftungsphase dargestellt. SOLL kummuliert IST kummuliert SOLL 2007 IST 2007 Umsatzerlöse mit Garantien Umsatzerlöse ohne Garantien sonstige Erlöse Σ Umsatzerlöse + sonstige Erlöse /. Σ Betriebskosten/sonstige Kosten Betriebsergebnis incl. Garantien Ausschüttungen / Auszahlungen in % je nach Beteiligungsart 6 %, 6,5 %, 7 %, 8 % 6 %, 6,5 %, 7 %, 8 % 6 %, 6,5 %, 7 %, 8 % 6 %, 6,5 %, 7 %, 8 %./. Ausschüttungen / Auszahlungen in Ansparleistung /. Σ Tilgungen Liquiditätsergebnis Liquiditätsreserve Stand Fremdkapital Erläuterungen Bewirtschaftungsphase Nachdem das Fondsmanagement die Platzierungs- / Investitionsphase über den hinaus verlängert hat, stellt das Jahr 2007 das erste reine Bewirtschaftungsjahr dar. In den kumulierten Zahlen zur Bewirtschaftungsphase sind gleichwohl die Bewirtschaftungsergebnisse aus dem Erlenhofpark für das Jahr 2006 eingeflossen. Die abgebildeten Zahlen sind den steuerlichen Einnahmen-Überschuss- Rechnungen entnommen, wodurch sich zahlungsbedingte Verschiebungen zwischen einzelnen Jahren ergeben können. In den Positionen Umsatzerlöse mit bzw. ohne Garantien sind die Mieten aus dem Erlenhofpark enthalten, die auf Ebene der Objektgesellschaft erzielt werden. Unter den sonstigen Erlösen sind vor allem die nicht kalkulierten Einnahmen aus Vertragsstornos von Anlegern enthalten. Des Weiteren sind hierin Zinseinnahmen aus der Verzinsung eines Verrechnungskontos zwischen der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft in Höhe von ca enthalten, die korrespondierend dazu die Position Betriebskosten / sonstige Kosten belasten. Die Abweichungen beim IST-Betriebsergebnis für 2007 sind in erster Linie auf höhere Instandhaltungs- / Reparaturaufwendungen als kalkuliert sowie erhöhte nicht umlagefähige Nebenkosten zurückzuführen. 29

30

31 Aufgrund des geänderten Platzierungsverlaufes gegenüber der Prospektkalkulation, insbesondere der erhöhten Einwerbung von Anlegerkapital, übersteigen die absoluten Ausschüttungen / Auszahlungen bzw. Gutschriften auf den Kapitalkonten 2007 die prognostizierten Werte. Die Ausschüttungen in Prozent entsprechen genau den kalkulierten Werten. Der Stand der Liquiditätsreserve per betrug ca und lag damit etwas höher als ursprünglich angenommen. Durch die höhere Einwerbung von Anlegerkapital musste zur Finanzierung des Erlenhofparks weniger Fremdkapital aufgenommen werden als prognostiziert. Schlussbemerkung Betrachtet man die Abweichungen und rechnet ersparte Ausgaben, den aktuellen Wert der Fondsimmobilien sowie die höheren steuerlichen Vorteile dagegen, so ergibt sich folgende Abweichung / Auswirkung: SOLL IST Abweichung / Auswirkung Substanzwert *1 77,8 % 82,7 % +4,9 % Steuerliches Ergebnis *2-45,8 % -43,5 % -0,9 % Gesamt +4,0 % *1 Der Substanzwert gibt den tatsächlichen Wert der Beteiligung bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie wieder. Dieser errechnet sich wie folgt: Jahresmiete multipliziert mit dem Mietfaktor (bei Soll; bei IST: Wert gemäß Bewertungsgutachten) abzgl. Komplementärvergütung in Höhe von 3 % abzgl. der Finanzierungsvaluta sowie Stille Beteiligungen zzgl. liquide Mittel zzgl. ausstehende Einlagen (inkl. Komplementär) zzgl. Vermögensgegenstände abzgl. Schulden, Gesamtergebnis dividiert durch das gezeichnete Kapital (inkl. Komplementär). Die Werte aus der Beteiligung an der Objektgesellschaft sind entsprechend der Beteiligungsquote von 94 % berücksichtigt. *2 Das steuerliche Ergebnis liegt um 2,3 % höher als geplant. Unterstellt man nun einen Steuersatz von 40 %, ergibt sich beispielsweise für einen Anleger (Kapital 1) ein niedrigerer steuerlicher Effekt von ca. 0,9 %. 31

32 4. Altersvorsorgefonds KG Dornach, Einsteinring Technologiepark Köln Gegenstand der Erst-Investition des Fonds war der Erwerb von 62,99 % der Kommanditanteile an der LHI-Immobilienfonds GmbH & Co TechnologiePark Köln Beteiligungs KG (nachfolgend auch LHI- Beteiligungs KG genannt). Die LHI-Beteiligungs KG hält ihrerseits Kommanditan teile in Höhe von ca. 58,3 % an der NARAT GmbH & Co. KG (nachfolgend auch Objekt gesellschaft Köln genannt). Die Objektgesellschaft Köln hat ein Immobilienportfolio von sieben Objekten erworben. Neben einem Altbau sind sechs neue Gebäude in den Jahren 1999 bis 2003 errichtet worden. Das jüngste Objekt ist das Mercedes-Benz Center, welches in 2006 fertiggestellt wurde. Über das Investment in die LHI-Beteiligungs KG hinaus waren weitere Investitionen bis zu ca. 100 Mio. geplant. Als erste weitere Investition wurde der Anteil an der LHI-Beteiligungs KG auf 80,2 % erhöht. Im Dezember 2007 wurde eine weitere Investition getätigt, wobei 94 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekt Dornach Besitz KG (nachfolgend Dornach KG) erworben wurden. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Altersvorsorgefonds KG Rechtsform GmbH & Co. KG Emissionsjahr 2006 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder Fidelitas Vermögensverwaltung Treuhand GmbH, Kulmbach Garantiegeber LIAG Lammerting Industriebau Aktiengesellschaft, ITD Planungsgesellschaft für Industrieimmobilien mbh & Co. KG und Udo Lammerting sind gesamtschuldnerisch Garanten gegenüber der Objektgesellschaft 32

33 Köln hinsichtlich der für die Kaufpreisermittlung maßgeblichen Mieterträge sowie der tatsächlich angefallenen Betriebs- und Nebenkosten für die definierten Garantieflächen für 10 Jahre ab Übergang von Nutzen und Lasten bis zu einer Gesamtgarantiesumme von 18 Mio. Der Garantiefall ist eingetreten. Zum liegt der Restbetrag der Mietgarantie noch bei 4,5 Mio. Bei der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Dornach KG haben Unternehmen der SHB-Gruppe eine Erstvermietungsgarantie sowie eine Zinsgarantie gegeben. Investitionsgegenstand Erwerb von 62,99 % der Anteile (entsprechend einem Eigenkapitalanteil von 20 Mio.) an der LHI-Immobilienfonds GmbH & Co. TechnologiePark Köln Beteiligungs KG. Damit hält die Fondsgesellschaft mittelbar ca. 36,73 % von sieben Immobilien im TechnologiePark in Köln. Diese sind die Gebäude NTZ Neues Technologie Zentrum, Mercedes-Benz Center, MCC Maarweg-Creativ-Center, Bürohaus GAG, Ford Forum, Bürohaus Dolphin und Bürohaus Beta Systems. Der Verkaufsprospekt sah vor, weitere Immobilien zum Preis von maximal 100 Mio. zu erwerben. Als voraussichtlicher Ankaufzeitpunkt war das Ende des Jahres 2006 unterstellt. Im Dezember 2006 wurde als Teilrealisierung das Anteilsvolumen an der LHI-Beteiligungs KG erhöht. Es wurde ein weiterer Kommanditanteil von nominal 5,46 Mio. erworben. Damit hält der Altersvorsorgefonds insgesamt 25,46 Mio. Kapital an der LHI-Beteiligungs KG. Dies entspricht einem Anteil von 80,2 %. Bezogen auf das mittelbar gehaltene Eigentum an den sieben Gewerbeimmobilien im TechnologiePark Köln entspricht diese Beteiligung Investitionskosten in Höhe von 131,86 Mio., davon 103,56 Mio. aus der Erstinvestition und 28,30 Mio. aus der Erhöhung der Beteiligung Ende Im Dezember 2007 (bestätigt durch die Gesellschafterversammlung im April 2008) wurde eine 94 % Beteiligung an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekt München-Dornach Besitz KG gegen eine Einlage von 8 Mio. erworben. Damit wurde mittelbar das Eigentum an 5 Büroimmobilien mit ca m 2 Mietfläche und 300 Stellplätzen in Dornach / Aschheim, Einsteinring vor den Toren Münchens erworben. In den 2002 erbauten Immobilien hat die SHB-Unternehmensgruppe ihren neuen Hauptsitz. Die Beteiligung an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekt München-Dornach Besitz KG entspricht einer Immo bilieninvestition von ca. 38,50 Mio. In einer der nächsten Gesell schafterversammlungen wird das Fondsmanagement eine Beschlussvorlage über das noch zu realisierende weitere Nachkaufvolumen vorlegen. 33