12 Tipp s für Ihre Baufinanzierung

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1 12 Tipp s für Ihre Baufinanzierung Entspannt finanzieren.

2 Die 12 B&M-Tipps Worauf Sie achten sollten, damit die Finanzierung Ihrer Wohnimmobilie günstig und sicher abläuft. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Oder Sie haben bereits eine Finanzierung und Ihre Zinsbindung läuft aus? Für viele ist der Kauf und die Finanzierung der eigenen Immobilie die mit Abstand größte Anschaffung und Geldangelegenheit in ihrem Leben. Die Darlehensverträge werden in der Regel langfristig abgeschlossen und so können bereits kleine Unachtsamkeiten im Aufbau einer Finanzierung kostspielige Nachteile in der Zukunft bedeuten. Durch unsere über 15-jährige Erfahrung im Finanzierungsbereich konnten wir über 700 Familien helfen, durch gute und sorgfältige Gestaltung der Finanzierung, viele tausend Euro zu sparen. Verschenken auch Sie nicht unnötig Ihr Geld. Nachfolgend haben wir einige Tipps für Sie zusammengestellt, damit auch Sie mit Ihrer Finanzierung immer ganz entspannt bleiben können.

3 Tipp 1 Ermitteln Sie Ihr Budget / Was können Sie sich leisten? Als erstes sollten Sie sich überlegen, welche monatliche Summe Sie dauerhaft für Ihre Finanzierung aufwenden wollen bzw. können. Rechnen Sie nur mit Beträgen, die sicher und nachhaltig zur Verfügung stehen. Schwankende oder unregelmäßige Bonuszahlungen oder unregelmäßige Einnahmen schönen das Ergebnis und sollten deshalb nicht einbezogen werden. Kindergeld sollte nur eingerechnet werden, wenn die Kinder ein gewisses Alter noch nicht überschritten haben. Faustregel: Aktuelle Kaltmiete + regelmäßige Sparleistung = Budget. Wer es genauer wissen will, sollte über einige Monate alle Einnahmen und Ausgaben in einem Haushaltsbuch aufschreiben. Nach dem monatlichen Budget sollten Sie Ihr Eigenkapital zusammenstellen. Bitte hier immer darauf achten, wann das Kapital zur Verfügung steht, und ob evtl. eine Geldanlage gekündigt werden muß. Die max. Finanzierungssumme = mtl. Budget x 12 / ( Zinssatz + 1 ) x 1/100 Um Ihr Gesamtbudget zu erhalten, zählen Sie zu dieser maximalen Finanzierungssumme jetzt einfach noch Ihr Eigenkapital hinzu. Vergessen Sie nicht, daß dieses Gesamtbudget aber nicht den Baukosten oder dem Kaufpreis entspricht. Sie müssen auch noch die Nebenkosten ( G runderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler ) davon bezahlen. Diese summieren sich rasch auf 10% des Kaufpreises. Auch eine Reserve sollte immer für unvorhergesehene Baukosten einkalkuliert werden. Nehmen Sie als Zinssatz für die o.g. Formel nicht den günstigsten Zins, den Sie finden können, sondern runden Sie kräftig nach oben auf. Das gibt Sicherheit, falls die Zinsen steigen, während Sie Ihre Immobilie planen oder suchen.

4 Tipp 2 Vergleichen Sie die Finanzierungsangebote Nehmen Sie nicht das erstbeste Finanzierungsangebot. Vergleichen Sie, oder lassen Sie vergleichen. Vereinbaren Sie Gespräche mit mehreren Banken, recherchieren Sie im Internet und lassen Sie sich nicht nur mit handschriftlichen Beispielrechnungen abspeisen, sondern verlangen Sie ausführliche und vollständige Angebote mit Tilgungsplänen. Wem der Aufwand mit mehreren Bankgesprächen zu viel ist, und wer im Internet nicht genügend Beratung findet, der sollte sich an unabhängige Finanzierungsberater wenden. Nur diese sind produkt und bankenunabhängig ( o der sollten es zumindest sein ), und Sie erhalten von einem guten Berater die Übersicht über alle Ihre Finanzierungsmöglichkeiten inkl. ggf. der Fördermöglichkeiten über öffentliche Mittel wie z.b. Lakra oder KfW. Tipp 3 Effektivzins / gebundener Sollzins / Nebenbedingungen Der Effektivzins soll eigentlich der beste Vergleichsmaßstab von Finanzierungsangeboten sein, denn er berücksichtigt neben dem eigentlichen Zins, auch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Provisionen etc. Mit der Umsetzung einer EU-Richtlinie im Jahr 2010 wurde diese Vergleichbarkeit jedoch deutlich eingeschränkt. Grund: Es wird nicht mehr wie früher, der Effektivzins für die Zeit der Zinsbindung berechnet, sondern für die gesamte Darlehenslaufzeit. Dafür müssen aber Annahmen getroffen werden, wie hoch der Zinssatz nach Ablauf z.b. der ersten Zinsbindung von 10 Jahren ist. Das kann jedoch kein Mensch voraussagen. Viele Banken rechnen hier einfach mit dem aktuellen Zinssatz weiter ( damit entspricht der Effektivzins der Berechnung wie bisher ), andere Banken rechnen jedoch mit dem deutlich niedrigeren variablen Zins. Damit sind aber Angebote nicht mehr sinnvoll miteinander vergleichbar. Lassen Sie sich deshalb im Zweifel immer auch den Effektivzins für die erste Zinsbindungszeit geben, oder vergleichen Sie die Angebote über die Restschuld in einem ausführlichen Tilgungsplan.

5 Übrigens: Auch wenn in einem Angebot keinerlei Gebühren enthalten sind, ist der Effektivzins immer ca. 0,05 bis 0,1-Prozentpunkte höher als der Nominalzins. Grund dafür ist die monatliche Ratenzahlung. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen über zu einem Zinssatz von nominal 5% p.a. aufnehmen, bedeutet das, daß Sie am jeden Jahres Zinsen zahlen müssen. Tatsächlich zahlen Sie diese aber in 12 monatlichen Raten zu je 416,67, die erste Rate also genau genommen 11 Monate zu früh, die zweite Rate 10 Monate zu früh, und so weiter. Weil Sie früher bezahlen als Sie müssten, entsteht Ihnen ein kleiner Zinsverlust, und dieser ist im etwas höheren Effektivzins berücksichtigt. Nicht im Effektivzins abgebildet, trotzdem ein wichtiger Faktor und ggf. auch richtig teuer sind die sogenannten Nebenbedingungen. So sind z.b. Sondertilgungsoptionen, Möglichkeiten zur Veränderung der Tilgungshöhe, bereitstellungszinsfreie Zeiten, Bereitstellungszinsen, Anzahl der kostenfreien Auszahlungen u.s.w. wichtige Bestandteile eines Finanzierungsangebots. So kann u.u. das zinsgünstigste Angebot, welches aber nur wenige Monate bereitstellungsfreie Zeit hat, für den Bauherrn mit einer langen Bauzeit teurer werden, als ein Vergleichsangebot mit etwas höheren Zinsen, aber langen bereitstellungszinsfreien Zeiten. Verkehrswert / Beleihungswert / Beleihungsgrenze Tipp 4 Die Zinshöhe hängt u.a. vom Verhältnis des Darlehens zum Wert der finanzierten Immobilie ab. Die besten Konditionen gibt es, wenn die Darlehenshöhe unter 50% des Wertes der Immobilie ausmacht. Hierbei gibt es aber einiges zu beachten: Nicht immer legen die Banken den Kaufpreis oder die Summe der Baukosten als Wert der Immobilie zugrunde. Vielmehr ermitteln sie nach eigenen Richtlinien den Verkehrswert, also den Wert, den die Immobilie am Markt gerade Wert ist. Sicherheitshalber wird hiervon dann i.d.r. ein Sicherheitsabschlag von 10% gemacht, um zum sogenannten Beleihungswert zu kommen. Da nicht jede Bank bis zu 100% des Beleihungswerts finanziert ( sog. 100%-

6 Finanzierungen ) muß man die sogenannten Beleihungsgrenzen der Banken beachten. Weist eine Bank z.b. einen Zinssatz für eine Beleihungsgrenze von 60% aus, dann bedeutet das, daß max. 54% des Verkehrswertes finanziert werden. Der Rest muß aus Eigenmitteln aufgebracht werden. Lockangebote im Internet weisen hin und wieder extrem günstige Konditionen aus. Obwohl vordergründig alle veröffentlichten Bedingungen für die Finanzierung erfüllt sind, erhält man im konkreten Fall die Super-Kondition nicht. Grund hierfür ist, daß die Banken nicht alle Rahmenbedingungen für diese Kondition veröffentlichen. Praxisbeispiel: Obwohl der Kunde fast 55% Eigenkapital mitgebracht hat, konnte er die Kondition nicht bekommen, weil das Objekt in einem kleinen Dorf mit weniger als 2000 Einwohnern lag. Gute Beratung lohnt sich Tipp 5 Die Immobilie ist meist eine der größten Anschaffungen, die Sie sich in Ihrem Leben leisten möchten. Gehen Sie also auf Nummer sicher, und bedienen Sie sich eines neutralen, fachlich kompetenten Finanzierungsberaters mit langjähriger Erfahrung und guten Referenzen. Nur ein unabhängiger Finanzierungsberater kann für Sie in Ihrem Interesse Ihr monatliches Budget und die Kosten richtig ermitteln, Zinsänderungsrisiken für Sie individuell bewerten, Chancen und Risiken der einzelnen Finanzierungsmodelle beurteilen, Arbeitnehmer-Sparzulagen, Wohnungsbauprämien etc. beantragen, sämtliche Fördermittel ausschöpfen ( Lakra, KfW etc. ) Selbst gut ausgebildete Bankberater unterliegen hier oft geschäftspolitischen Einschränkungen bezüglich Produkten und Finanzierungsmodellen, und können somit nicht die optimale Finanzierung für Ihren Kunden erarbeiten.

7 Tipp 6 Tipp 7 Die individuelle Finanzierungsgestaltung bringt Vorteile Die meisten Zinsangebote beinhalten eine Zinsbindungszeit von 10 oder 15 Jahren. Viele Menschen wissen nicht, daß es grundsätzlich auch jede andere beliebige Laufzeit für die Zinsbindung, von 1 bis 30 Jahren gibt. Die Faustregel lautet: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Die Zinsbindungszeit sollte aber vor allem von der Höhe der Zinsänderungsrisiken nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase abhängen. Grundsätzlich gilt: Je enger die Finanzierung, desto weniger Zinsänderungsrisiken darf man eingehen, denn sonst platzt die Finanzierung u.u. wenn die erste Zinsbindung ausläuft. Hier gilt es also einen Kompromiß zu finden. Eine weitere Empfehlung: Vereinbaren Sie grundsätzlich nur die Mindesttilgung von 1%. Aktuell bieten fast alle Banken kostenlos Sondertilgungsoptionen von bis zu 10% p.a. an. Damit lassen sich flexible Tilgungssätze von 1% + 10% = 11% p.a. erreichen. Sollte es aber während der langen Finanzierungslaufzeiten zu unerwarteten Lebenssituationen oder finanziellen Engpässen kommen, dann verzichten Sie einfach auf die freiwillige Sondertilgung und reduzieren somit Ihren finanziellen Aufwand. Eine von vorneherein vertraglich fest vereinbarte hohe Tilgung lässt sich unter Umständen im nachhinein nicht so einfach wieder reduzieren. Kauf in der Zwangsversteigerung Wenn Sie ein Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben wollen, gilt es für die Finanzierung einiges zu beachten: Mindestens 10 % des Steigerungsbetrages müssen sofort beim Versteigerungstermin als Sicherheit erbracht werden. Auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Zuschlagsgebühr sind sofort zu zahlen. Diese müssen also mindestens als Eigenkapital vorhanden sein.

8 Für die Berechnung des Beleihungswertes setzen die Banken i.d.r. nicht den vom Gericht angegebenen Schätzwert an, sondern maximal den Steigerungspreis. Damit kann es Ihnen passieren, daß Sie zwar das Objekt zu 80% des eigentlichen Verkehrswertes ersteigern, Sie aber bei der Bank trotzdem nur eine relativ teure 90%-Kondition erhalten. Da die Zeit zwischen Versteigerungstermin und Fälligkeit des Kaufpreises in der Regel sehr kurz ist, müssen Sie bei der Auswahl Ihrer Finanzierung darauf achten, daß Ihre Bank auch schnell genug ist. Oftmals bleibt Ihnen also nur der Weg zu Ihrer Hausbank, mit der Sie ggf. im Vorfeld einer Versteigerung bereits eine grundsätzliche Finanzierungszusage aushandeln können. Tipp 8 Welche Versicherungen braucht man? Grundsätzlich lassen sich die ggf. nötigen Versicherungen in 3 Bereiche aufteilen: Während der Bauphase, nach der Baufertigstellung und Sicherung biometrischer Risiken. Während der Bauphase: Nach Fertigstellung: Biometrische Risiken: - Bauherren-Haftpflicht - Bauleistungs-/Bauwesenversicherung - Bauhelfer-Unfallversicherung - Feuer-Rohbauversicherung - Glasversicherung - Wohngebäudevers. mit Elementarschaden - Hausratversicherung - Privathaftpflichtversicherung - Haftpflichtversicherung für Gebäudeeigentümer - Risikolebensversicherung - Berufsunfähigkeitsversicherung - schwere Krankheiten / Dread Desease Die Vor und Nachteile der einzelnen Versicherungen würden den Rahmen hier sprengen. Am besten suchen Sie Rat bei einem unabhängigen Versicherungsmakler.

9 Tipp 9 Tipp 10 Arbeitslos - wie geht es weiter? Grundsätzlich gilt: Gehen Sie offensiv auf die Banken zu. Arbeitslosigkeit ist kein Makel, und kann in der heutigen Zeit jeden treffen. Gehen Sie nicht erst zur Bank, wenn die erste Rate nicht bezahlt werden kann, sondern suchen Sie das Gespräch zur Lösung schon vorher. Daneben bieten einige Anbieter Arbeitslosenversicherungen an. Gegen Zahlung einer einmaligen Prämie oder laufender Prämien erhält der Versicherte im Fall der Arbeitslosigkeit sozusagen ein zweites Arbeitslosengeld, und kann damit die entstehende Einkommenslücke ganz oder teilweise schließen. Diese Versicherungen haben aber Wartezeiten und Rahmenbedingungen, die genau geprüft werden müssen. Besser ist es, wenn die Finanzierung so geplant ist, daß man eigene Reserven hat, mit denen man ggf. einige Monate Einkommensreduzierung abfangen kann. Vorzeitige Vertragskündigung / Vorfälligkeitsentschädigung Wer aus einem laufenden Darlehensvertrag aussteigen will, muss in erster Linie auf das Wohlwollen seiner Bank hoffen. Nur bei Verkauf der Immobilie und einigen streng eingegrenzten weiteren Fällen hat der Kunde einen Anspruch darauf, daß er aus dem Darlehen frei kommt. Allerdings darf die Bank in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings gibt es Vorgaben, wie diese Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden muß. So müssen z.b. Risikokosten, mit denen das Zahlungsausfallrisiko des Kunden kalkuliert wird, bei der Berechnung der Entschädigung abgezogen werden, denn das Risiko ist ja auch entfallen. Überprüfen lassen kann man die Berechnungen z.b. bei den Verbraucherzentralen oder unabhängigen Beratern. Übrigens: Bei Zinsbindungen über 15 Jahren, haben Sie als Kunde, nicht jedoch die Bank, ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren.

10 Tipp 11 Bankwechsel kann sich lohnen und ist einfach Der Wettbewerb zwischen den Banken wird härter. Deshalb sollte jeder Bankkunde spätestens 3 Monate vor Ablauf seiner Zinsbindung um ein schriftliches Angebot bei seiner bisherigen Bank bitten. Dann können die Karten neu gemischt werden. Grundsätzlich hat man wieder alle Möglichkeiten wie bei der Planung der ersten Finanzierungsrunde. Sie sollten also wieder je nach Einkommens und Lebenssituation, je nach Zinsniveau etc. die Finanzierung neu aufbauen. Dabei können Sie auch die ursprünglich gewählte Finanzierungsstruktur bei Bedarf komplett neu aufbauen, wenn diese nicht mehr zu Ihren Lebensumständen passt. Scheuen Sie sich dabei nicht vor dem Bankwechsel. Einsparungen von mehreren tausend Euro durch eine günstigere Finanzierung stehen oft nur Kosten von wenigen hundert Euro für den Wechsel der Bank und die damit verbundenen Grundbuchkosten entgegen. Manche Banken übernehmen diese sogar. Tipp 12 Zinssicherheit 5 Jahre im voraus - Forward-Darlehen In einer Phase mit niedrigen Zinsen würden viele Immobilienbesitzer sich gerne diese günstigen Konditionen sichern, sind aber noch in laufenden Verträgen mit langen Zinsfestschreibungen gebunden. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie sich eine Kondition bis zu 5 Jahre im voraus sichern. Damit profitieren Sie von Niedrigzinsphasen und haben Kalkulationssicherheit für lange Zeit im voraus.

11 und noch viel mehr... Diese Tipps konnten nur einige Dinge kurz aufzeigen. Viele Themen müssen hier aussen vor bleiben. Finanzierungen mit Fremdwährungsdarlehen, Zinscaps und Tilgungsaussetzungen, echten und unechten Forward-Darlehen wurden noch gar nicht erwähnt. Übringes: Auf unserer Homepage unter dem Menüpunkt F inanzierungen finden Sie nicht nur ein Baufinanzierungs-Lexikon, sondern auch hilfreiche Rechner, wie z.b. einen Budget-, einen Vorfälligkeitsentschädigungs- oder den Notar und Grundbuchkostenrechner. Sie sehen, das Thema Baufinanzierung ist wesentlich vielschichtiger als nur der reine Zinsvergleich. Lassen Sie sich professionell beraten, denn nur dann ist sichergestellt, daß Sie mit Ihrer Finanzierung entspannt bleiben. Platz für Ihre Notizen:

12 Das sagen unsere Kunden über uns: J.W. aus Denzlingen: Zuverlässigkeit und Kompetenz zeichnen diesen Finanzberater aus. Auch in schwierigen Situationen wurde einem geholfen. M.K. aus Freiburg: Schon seit Jahren mein Ansprechpartner in Finanzfragen. Ein Experte, auf den ich mich in jeder Hinsicht immer wieder gerne verlasse. S.F. aus Ihringen: Die B&M Vermögensberatung hat uns bei unserer Baufinanzierung individuell und kompetent beratern und betreut. Von der ersten Minute an fühlten wir uns durch Herrn Müller sehr gut beraten... T.R. aus Freiburg: Sind mit der Beratung und Vermittlung schon seit über 10 Jahren sehr zufrieden. Neben der fachlichen Kompetenz schätzen wir an Herrn O. Brand auch seine menschlichen Qualitäten! Wir können ihn und B&M uneingeschränkt weiterempfehlen! J.G. aus Freiburg: Fam: Scharer GreefDie Beratung und die Untersützung durch Herrn Müller beim Kauf unseres Eigenhem war Klasse. Er hat uns auf viele Dinge aufmerksam gemacht an die wir möglicherweise gar nicht gedacht hätten. Auch die Finanzierung und die mit den jetzigen Raten ist perfekt. Wir können B&M einfach nur wärmstens weiterempfehlen. Besten Dank Simon S. aus Vogtsburg:...nach unzähligen (und nicht zielführenden) Terminen mit verschiedenen Banken und selbständigen Beratern haben wir eine Beratung mit Herrn Brand vereinbart. Herr Brand überzeugte uns mit seiner Kompetenz eine komplexe Baufinanzierung zusammenzustellen. [ ] B&M Vermögensberatung UG (haftungsbeschränkt) Wasenweiler Str. 32 I Ihringen Telefon 07668/ I Telefax 07668/ info@bmvb.eu I