Schriftliche Kleine Anfrage

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1 BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 19/ Wahlperiode Schriftliche Kleine Anfrage der Abgeordneten Andy Grote und Anne Krischok (SPD) vom und Antwort des Senats Betr.: Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen: Wie kann verhindert werden, dass die Investitionen in den Klimaschutz für einkommensschwache Haushalte zu unbezahlbaren Mieten führen? Investitionen in den Umweltschutz können bei der Vermietung von Wohnungen zu ungewollten Folgen führen: Die Modernisierungsumlage gestattet es den Vermietern, die politisch gewollten Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden mit 11 Prozent der Investitionssumme pro Jahr zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umzulegen. Der Einbau von neuen Heizungsanlagen, Isolierung von Fenstern und Fassadendämmung in Mehrfamilienhäusern ist außerordentlich kostenintensiv. Entsprechend drastisch können die anschließenden Mieterhöhungen ausfallen. Energetische Sanierung und Modernisierung sind aus Gründen des Klimaschutzes unumgänglich. Der Senat unterstützt dies mit erheblichen Fördermitteln. Dennoch besteht die Gefahr, dass es insbesondere einkommensschwachen Haushalten aufgrund entsprechender Mietsteigerungen immer weiter erschwert wird, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum in Hamburg zu finden. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Senat: Der Senat beantwortet die Fragen teilweise auf der Grundlage von Auskünften der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK), von SAGA GWG sowie von team.arbeit.hamburg (t.a.h.) wie folgt: 1. Kam es nach Kenntnis des Senats vor, dass Mieterinnen und Mieter aufgrund energetischer Modernisierungsmaßnahmen sich gezwungen sahen, aufgrund gestiegener Mietkosten einen Wohnungswechsel vorzunehmen? Wenn ja, was für Folgerungen zieht der Senat hieraus bezüglich einkommensschwacher Haushalte? Der Senat hat sich hiermit nicht befasst. 2 Gibt es für einkommensschwache Haushalte rechtliche Möglichkeiten, dieser Sanierung zu widersprechen, wenn deren Miete nach der Instandsetzung für diese nicht mehr tragbar ist? Ja, Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache wie zum Beispiel energetische Sanierungen können Mieter nach 554 Absatz 2 BGB im Rahmen der Härtefallregelung ablehnen.

2 Drucksache 19/3589 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19. Wahlperiode 3. Wie ist diesbezüglich die Praxis der SAGA GWG? Inwieweit berücksichtigt diese die etwaigen Befürchtungen bei den Mieterinnen und Mietern? Siehe Drs. 19/ Sind dem Senat Fälle bekannt, in denen die ARGE nach einer entsprechenden Sanierung die erhöhte Miete nicht mehr getragen hat und die Bewohner aufgefordert hat, sich um preiswerteren Wohnraum zu bemühen? Wenn ja, welche und wie viele? Bitte seit 2005 aufzählen. Wenn nein beziehungsweise wenn eine entsprechende Senatsbefassung noch nicht stattgefunden hat: Wie sieht aus Sicht der zuständigen Fachbehörden der entsprechende rechtliche Ermessungsspielraum aus? Bitte ausführen. Die zur Beantwortung benötigten Daten werden nicht gesondert statistisch erfasst. Eine Einzelauswertung im Hinblick auf die Fragestellung ist in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst. Hinsichtlich des rechtlichen Ermessensspielraums im Falle von Modernisierungen sind die Fachanweisungen der zuständigen Behörde zu den Höchstwerten bei den Kosten der Unterkunft vom 1. Juli 2007 (zuletzt geändert am 26. Mai 2009) zu beachten (abzurufen unter 5. Bekommen Mieterinnen und Mieter der SAGA GWG, die aufgefordert worden sind, eine modernisierungsbedingt höhere Miete zu zahlen, zuvor für ihre Wohnung beziehungsweise ihr Reihenhaus eine Aufstellung, aus der im Einzelnen hervorgeht, welche Arbeiten an ihrer Wohneinheit durchgeführt worden sind? Wenn nein, warum nicht? Die Mieter erhalten von SAGA GWG mit den Mieterhöhungsschreiben eine solche Aufstellung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben. Eine vorherige Übersendung ist nicht erforderlich, da das Modernisierungsankündigungsschreiben bereits über Art und Umfang der Maßnahme informiert. 6. Wie stellen SAGA GWG sicher, dass die Mieterinnen beziehungsweise Mieter nicht mehrfach für Modernisierungsmaßnahmen aufkommen sollen, beispielsweise weil eine Fenstermodernisierung auf Kosten der Mieterinnen/Mieter bereits in der Vergangenheit durchgeführt worden ist und nun erneut umgelegt wird? SAGA GWG führt vor Modernisierungsmaßnahmen umfängliche Bestandsaufnahmen und Begehungen der betroffenen Objekte durch. 7. In der Drs. 19/2485 vom führt der Senat aus, dass betroffene Mieter vor der Modernisierung ein Ankündigungsschreiben mit Informationen entsprechend 554 Absatz 3 BGB erhalten haben. Welche Informationen sind hier im Einzelnen weiter gegeben worden? Den betroffenen Mietern wurde durch SAGA GWG jeweils die Art der Maßnahme, der voraussichtliche Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt. 8. In der Drs. 19/2485 vom führt der Senat aus, dass die anfallenden Modernisierungskosten angemessen nach Wohnfläche gemäß 559 BGB verteilt werden. Nach welchem Kriterium bemisst sich hier die Angemessenheit genau und wie definieren die zuständigen Behörden in Hamburg diesen Begriff in ihrer Verwaltungspraxis? 2

3 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19. Wahlperiode Drucksache 19/3589 Die angemessene Verteilung der Modernisierungskosten gemäß 559 Absatz 2 BGB erfolgt bei SAGA GWG entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung. Da die Regelung des 559 Absatz 2 BGB und deren Umsetzung die Vertragsausgestaltung zwischen Vermieter und Mieter betrifft, hat die für das Wohnungswesen zuständige Behörde insoweit keine eigene Verwaltungspraxis. 9. Werden hier auch soziale Aspekte beziehungsweise die Einkommen der Haushalte berücksichtigt? Wenn ja, wie und seit wann? Wenn nein, warum nicht? Nein. Nach Mitteilung von SAGA GWG werden von der Rechtsprechung Umlageschlüssel als unbillig und damit unrechtmäßig angesehen, die bei der Verteilung der Kosten auf das Einkommen der Mietparteien oder an deren soziale Aspekte abstellen. Im Übrigen siehe Drs. 19/ BGB schränkt im Absatz 2 die Duldung der Mieterhöhungen von 559 BGB dahingehend ein, dass der Mieter entsprechende Maßnahmen nicht zu dulden hat, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Wie berücksichtigt die SAGA GWG dies in ihrer Vermietungspraxis? Die Praxis von SAGA GWG entspricht auch im Hinblick auf die Härtefallregelung des 554 Absatz 2 BGB den gesetzlichen Vorgaben. Im Übrigen werden die Mieter schon bei Vertragsabschluss über bereits beschlossene bevorstehende Modernisierungen informiert, damit sie diesen Aspekt in ihrer Mietentscheidung mit berücksichtigen können. Siehe auch Drs. 19/ Beabsichtigt und/oder plant der Senat eine Bundesratsinitiative, um hier die rechtlichen Regelungen zugunsten der Mieter zu verbessern? Wenn ja, wann und welche? Wenn nein, warum nicht? Der Senat hat sich hiermit nicht befasst. 12. Welche Fördermöglichkeit für energetische Sanierungen existieren derzeit bei der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und welche bei der KfW? Inwieweit sind Förderprogramme beider Institute miteinander kombinierbar? Für die Energetische Sanierung von Mietwohnungen bestehen folgende Fördermöglichkeiten: Hamburger WK- Modernisierungsprogramm A WK- Modernisierungsprogramm B Förderziel Bindung energiesparenden Maßnahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen 0,20 bis 0,50 je eingesparte Kilowattstunde Jahresheizenergie pro m 2 Nutzfläche im Jahr (KWh/m 2 a), als Zuschuss über einen Zeitraum von 6 Jahren. 50 % der Förderfähigen Baukosten maximal 350 je m 2 Wohnfläche als Zuschuss über einen Zeitraum von 9 Jahren. keine 10 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindungen 3

4 Drucksache 19/3589 Hamburger WK- Modernisierungsprogramm D Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19. Wahlperiode Förderziel Bindung umfassender Modernisierungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten Baukosten und Mietzuschuss werden im Rahmen der förderfähigen Baukosten ermittelt. Die Förderintensität liegt bei % der förderfähigen Baukosten. 12, 15, 18 oder 21 Jahre Mietpreisund Belegungsbindungen. Je höher die, desto länger die Bindung Bundesförderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Energieeffizient Sanieren Förderziel Bindung energiesparenden Maßnahmen Einzelmaßnahmen, KfW- Effizienzhaus 70 oder 100 bezogen auf die EnEV 2007 als subventioniertes Darlehen keine Die Kombination der WK-Modernisierungsprogramme mit der KfW- ist zulässig, sofern die Summe aus Krediten, Zuschüssen und Zulagen die Summe der Aufwendungen nicht übersteigt. 13. Von welchen durchschnittlichen Investitionsbedarfen zur Erreichung welches energetischen Standards geht der Senat beim Zuschnitt seiner Förderprogramme pro Quadratmeter aus? 14. In welchem Umfang können die Modernisierungskosten durch die zur Verfügung gestellten Fördermittel nach Kalkulation des Senats ausgeglichen werden? (Euro/m 2 ) WK-Modernisierungsprogramm A Bei der nach dem WK-Modernisierungsprogramm A wird der energetische Standard nicht nach Baukosten pro m 2 gefördert, sondern nach der relativen und absoluten Reduktion des Jahresheizwärmebedarfs KWh/m 2 /a gemäß Hamburger Energiepass. Der durchschnittliche Investitionsbedarf für die energetische Modernisierung beträgt derzeit circa 330 Euro/m 2. Der durchschnittliche Barwert der für die energetische Modernisierung beträgt derzeit circa 45 Euro/m 2, das entspricht einem Förderanteil von circa 14 Prozent. WK-Modernisierungsprogramm B Bei der nach dem WK-Modernisierungsprogramm B wird zusammen mit der Ausstattungsverbesserung auch der energetische Standard nach förderfähigen Baukosten je m 2 Wohnfläche gefördert. Voraussetzung ist, dass der Jahresheizwärmebedarf nach der Modernisierung kleiner ist als 100 KWh/m 2 /a. Der durchschnittliche Gesamtinvestitionsbedarf beträgt 660 Euro/m 2, der davon auf die energetische Modernisierung entfallende Anteil beträgt derzeit circa 220 Euro/m 2. Der durchschnittliche Barwert der für die energetische Modernisierung beträgt derzeit circa 70 Euro/m 2, das entspricht einem Förderanteil von circa 32 Prozent für die energetische Modernisierung. 4

5 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19. Wahlperiode Drucksache 19/3589 WK-Modernisierungsprogramm C Unter C verweist die WK-Förderrichtlinie für die Programme zur Modernisierung von Mietwohnungen auf das Segment für Ergänzungs-, Änderungs- und Umbauten im Rahmen des Mietwohnungsneubauprogramms. WK-Modernisierungsprogramm D (Sanierungsgebiete) Bei der nach dem WK-Modernisierungsprogramm D wird auch der energetische Standard nach förderfähigen Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche gefördert, vorausgesetzt, die Anforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten von Bauteilen werden eingehalten. Der durchschnittliche Gesamtinvestitionsbedarf beträgt Euro/m 2, der auf die energetische Modernisierung entfallende Anteil davon beträgt circa 220 Euro/m 2. Der durchschnittliche Barwert der beträgt für die energetische Modernisierung circa 106 Euro/m 2, das entspricht einem Förderanteil von circa 48 Prozent für die energetische Modernisierung. 15. Wie hoch schätzt der Senat den Anteil der Grundeigentümer ein, die für die energetische Modernisierung die Förderprogramme in Anspruch nehmen werden? Hierzu liegen keine Informationen vor. 16. Wie hoch schätzt der Senat die nach Abschluss der Modernisierung eintretende Verringerung der Nebenkosten pro Quadratmeter prozentual ein (bitte nach Energieträgern getrennt angeben)? Die Verringerung der Kosten für den Heizwärmebedarf entspricht weitgehend der durch die Modernisierungsmaßnahmen erreichten Reduktion des Jahresheizwärmebedarfs. Da die Maßnahmenintensität und die Ausgangsbedingungen von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sind, ergeben sich in der Regel Einsparungen des Jahresheizwärmebedarfes um 20 bis 60 Prozent. In Einzelfällen sind auch noch höhere Einsparungen möglich. Die Nebenkosten umfassen neben dem Heizwärmebedarf auch Kosten für Anlagenwartung, Heizmengenerfassung et cetera und sind im Übrigen auch vom Nutzerverhalten sowie von Marktschwankungen abhängig. 17. Zur Situation bei SAGA GWG a. Welchen Betrag hat die SAGA GWG in den vergangenen Jahren seit 2000 zur Erreichung welchen energetischen Standards durchschnittlich pro Quadratmeter und pro Wohnung jeweils aufgewandt? Es wurden durchschnittlich seit dem Jahr 2000 circa 150 Euro/m 2 und circa Euro pro Wohnung zur Erreichung der angestrebten Klimaschutzziele der Freien und Hansestadt Hamburg aufgewandt. Über die energetischen Standards nach Modernisierungen/Sanierungen wird bei SAGA GWG keine Statistik geführt. Eine Einzelfallauswertung ist in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich. b. Wie viele Wohnungen wurden insgesamt energetisch modernisiert/ saniert? Per 31. Dezember 2008 sind insgesamt Wohnungen bei SAGA GWG energetisch modernisiert worden. Siehe im Übrigen Drs. 19/2605. c. Wie hoch fiel die Mieterhöhung nach energetischen Sanierungen/ Modernisierungen bei diesen Wohnungen im Durchschnitt pro Quadratmeter und pro Wohnung absolut und prozentual aus? d. Welche Fördermittel wurden von der SAGA GWG hierfür in Anspruch genommen (jeweils in den vergangenen fünf Jahren, in absoluten Beträgen, in prozentualen Anteilen an den Investitionen und 5

6 Drucksache 19/3589 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19. Wahlperiode für wie viele Wohneinheiten?)? Falls keine Fördermittel in Anspruch genommen wurden, weshalb nicht? Die zur Beantwortung benötigten Daten werden nicht gesondert statistisch erfasst. Eine Einzelfallauszählung ist in der für die Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich. e. Über welchen Zeitraum sollen nach Kalkulation der SAGA GWG die Investitionskosten zu welchem prozentualen Anteil durch Mieterhöhungen kompensiert werden? Zu Sachverhalten, die Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse von Unternehmen betreffen, gibt der Senat keine Auskunft. f. Welche durchschnittliche Senkung der Nebenkosten ist in den betroffenen Wohnungen nach Abschluss der energetischen Sanierung/ Modernisierung pro Wohnung und pro Quadratmeter durchschnittlich eingetreten? SAGA GWG hat durch energetische Modernisierungen die CO 2 -Emissionen seit 1990 um über 40 Prozent gesenkt. Reduziert haben sich auch der Energieverbrauch und die Heizkostenanteile an den Betriebskosten unabhängig vom jeweiligen Energieträger. Detailliertere Daten hierzu liegen bei SAGA GWG nicht vor und sind in der für die Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht zu ermitteln. Siehe Antwort zu 17. c. g. Zu welchem prozentualen Anteil wurden die Mieterhöhungen im Durchschnitt durch Nebenkostensenkungen kompensiert? h. In wie vielen energetisch modernisierten/sanierten Wohnungen, für die die Miete anschließend erhöht wurde, ist im zeitlichen Zusammenhang von bis zu drei Jahren die Miete aufgrund des Wegfalls der Belegungsbindung zusätzlich erhöht worden, um wie viel Prozent im Durchschnitt und um wie viel Prozent durchschnittlich bei diesen Wohnungen insgesamt aufgrund beider Erhöhungstatbestände? 6