A N A L Y S E A N A L Y S E. IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG SEHR GUT. 11.

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1 A N A L Y S E HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds A N A L Y S E A + SEHR GUT 11. September 2015

2 Die G.U.B. Analyse Management und Projektpartner Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltungsgesellschaft AG (im folgenden: Die Hanseatische) verfügt seit Oktober 2013 über die Erlaubnis zur kollektiven Vermögensverwaltung von geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) nach dem KAGB. Als Schwestergesellschaft der IMMAC- Gruppe und der DFV hat sie Mitte 2013 die Fonds- und Objektverwaltung der IMMAC-Fonds sowie 2014 eines DFV-Fonds übernommen und konzipiert seitdem alle neuen Fonds, die weiterhin unter dem Markennamen IMMAC aufgelegt werden. Die Gruppe hat nach Angaben der Hanseatischen seit ihrer Gründung im Jahr 1997 bislang 81 Fonds und Investments mit insgesamt 130 Objekten und einem Gesamt-Investitionsvolumen von mehr als 1,25 Milliarden Euro aufgelegt, davon 72 Publikumsfonds. Die Fonds investieren fast ausschließlich in Sozialimmobilien zum weit überwiegenden Teil Pflegeheime in Deutschland und seit 2008 auch in Österreich. Die Gruppe ist damit Marktführer in dem Segment Sozialimmobilien in Deutschland. Das Deutsche Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (DFI), zu dem auch G.U.B. Analyse gehört, hat die Performance auf Basis der Leistungsbilanz 2013 mit 5,5 von maximal sechs Sternen als ausgezeichnet bewertet. Pachteinnahmen und Auszahlungen der bis dahin 65 Publikumsfonds erreichten demnach in der Summe fast vollständig die prognostizierten Werte. Investition und Finanzierung Der Fonds investiert über eine Beteiligung von 99 Prozent an einer Objektbesitzgesellschaft in das Rehabilitationszentrum Münster im Bundesland Tirol/Österreich. Das aus mehreren Gebäudeteilen bestehende Objekt verfügt über 260 Betten in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern. Da es 2011 errichtet wurde und sich in Betrieb befindet, bestehen mit Ausnahme der vereinbarten Mängelbeseitigung seitens des Verkäufers zunächst keine Bau- oder Fertigstellungsrisiken. Der Pächter verfügt jedoch über die Option, eine Erweiterung um maximal 50 Betten zu verlangen, was eine weitere Bauphase auslösen würde. In diesem Fall würde eine Kapitalerhöhung um bis zu fünf Millionen Euro durchgeführt und der Investitionsplan entsprechend angepasst werden. Im Rahmen des Kaufs wurde gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eine externe Bewertung durch einen Sachverständigen erstellt. Der festgestellte Marktwert liegt rund 2,6 Prozent über dem Kaufpreis und bestätigt diesen damit als angemessen. Im Vergleich mit Pflegeheimen liegt der Preis pro Bett für das Reha-Zentrum allerdings deutlich höher. Die fondsbedingten Kosten liegen im oberen Bereich des marktüblichen Rahmens. Sehr positiv ist zu beurteilen, dass der Kaufpreis bereits bezahlt und das Objekt übernommen wurde. Die Finanzierung erfolgte durch ein Zwischenfinanzierungsdarlehen sowie das schon ausgezahlte langfristige Fremdkapital, dessen Zinssatz mit knapp 2,4 Prozent pro Jahr bis März 2025 festgeschrieben ist. Die Gesamtfinanzierung wird zudem durch eine Schließungsgarantie der IMMAC Immobilienfonds GmbH zum 30. September 2016 abgesichert. Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Wirtschaftliches Konzept Stationäre Aufenthalte in Reha-Zentren sind in Österreich laut der Broschüre Produktinformation (Werbemitteilung) zwischen 2003 und 2010 kontinuierlich um insgesamt mehr als 50 Prozent gestiegen. Die Altersstruktur der Bevölkerung spricht für einen weiteren Anstieg. Das Fondsobjekt ist für mindestens 25 Jahre (bis März 2040) an die REHA Zentrum Münster Betriebs GmbH verpachtet. Sie übernimmt auch sämtliche Betriebs- und Nebenkosten inklusive Instandhaltung und Instandsetzung. Insofern besteht anhaltende Bonität der Pächterin vorausgesetzt langfristige Planungssicherheit. Im Gegenzug sind während der Laufzeit des Pachtvertrags die Chancen auf höhere Ergebnisse entsprechend begrenzt. Die Pacht wird alle vier Jahre (erstmals im April 2019) je nach Höhe der Indexänderung zu 65 bis 75 Prozent an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex in Österreich angepasst, wodurch ein entsprechender Inflationsausgleich erfolgt. Mit der operativen Führung und Verwaltung des Reha-Zentrums hat die Pächterin die Humanocare GmbH, Wien, beauftragt. Sie betreibt laut Produktinformation insgesamt elf Gesundheits- und Sozialeinrichtungen in Österreich, davon drei Reha-Kliniken. Die Pachtverpflichtungen sind durch eine abzugebende Bankgarantie über 1,2 Netto-Jahresmieten sowie eine (eingeschränkte) Patronatserklärung der hospitals Projektentwicklungsges. m.b.h. abgesichert. Aktuelle Bonitätsauskünfte bescheinigen der Pächterin eine geringe und der Humanocare eine sehr geringe Ausfallwahrscheinlichkeit nach Basel II. Gleichwohl wird für den langfristigen Erfolg des Fonds auch wesentlich sein, dass das Reha-Zentrum erfolgreich betrieben wird und es die Pacht tatsächlich erwirtschaftet, zumal die Pächterin laut Prospekt lediglich über ein Stammkapital von Euro verfügt. Sehr positiv ist insofern zu bewerten, dass die Belegungsquote nach den Angaben der Hanseatischen in den Monaten April bis Juni 2015 durchweg über 95 Prozent und damit deutlich über dem für einen wirtschaftlichen Betrieb notwendigen Niveau lag. Da es sich um eine Spezialimmobilie handelt und keine Risikomischung erfolgt, ist das Risiko der Alternativ-/Anschlussverpachtung entsprechend erhöht. Der Erfolg der Einrichtung ist zudem auch von der Konkurrenzsituation sowie der Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängig. Die Prognoserechnung in der Produktinformation basiert auf dem Pachtvertrag und der Veräußerung des Objekts im Jahr Der Verkauf wird mit dem 13,5fachen der Jahrespacht gut eine halbe Jahrespacht niedriger als der Ankauf und damit grundsätzlich angemessen kalkuliert, wobei Verkaufs- oder spezielle Renovierungskosten nicht separat kalkuliert wurden. Zudem dürften auch bezüglich des Verkaufs die Belegung sowie der betriebliche Erfolg eine wesentliche Rolle spielen. Die laufenden Fondskosten (inklusive Ebene der Objektbesitzgesellschaft) sind mit jährlich insgesamt etwa 0,8 Prozent des Nettoinventarwerts vergleichsweise niedrig. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Österreich, die in Deutschland von der Steuer freigestellt sind und bis zu einer Höhe von Euro pro Jahr auch in Österreich steuerfrei bleiben. Wird diese Grenze überschritten, was auf Basis der Prognose ab einer Beteiligungshöhe von Euro zu erwarten ist (sofern dort keine anderen Einkünfte vorliegen), muss eine Steuererklärung in Österreich abgegeben werden. Dies kann unter Umständen auch aus anderen Gründen notwendig sein. Rechtliches Konzept Als geschlossener Publikums-AIF unterliegt der Fonds einem hohen Regulierungsniveau. Die Komplementär-GmbH ist eine Tochtergesellschaft des Fonds und eine natürliche Person fungiert als alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin. Die Hanseatische ist somit gesellschaftsrechtlich nicht unmittelbar in den Fonds involviert, sie übernimmt im Rahmen ihrer Bestellung als KVG aber unter anderem die Fondsverwaltung sowie das Risiko- und Liquiditätsmanagement. Die Geschäftsführung ist wie üblich von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Die Haftsumme wurde auf zehn Prozent der Einlage reduziert. Gesellschafterbeschlüsse werden in der Regel im schriftlichen Verfahren gefasst. Gesellschafter mit zusammen mindestens zehn Prozent der Stimmen oder die optional zu bildende Anlegerkommission können aber eine Präsenzversammlung oder eine außerordentliche Beschlussfassung verlangen. Interessenkonstellation Die Treuhänderin ist rechtlich unabhängig von der Hanseatischen und wird wie die Verwahrstelle von dem Rechtsanwalt Christian Dehmel geführt. Sofern die Anleger der Treuhänderin bei Abstimmungen keine Weisungen erteilen, enthält sie sich der Stimme, so dass entsprechende Interessenkonflikte vermieden werden. Die Hanseatische bzw. die IMMAC-Gruppe leisten keine wesentliche eigene Einlage in den Fonds; Erfolgsbeteiligungen für die Hanseatische sind mit Ausnahme einer Verkaufsgebühr von einem Prozent des Verkaufspreises nicht vorgesehen. Prospekt und Dokumentation Das Prospektmaterial ist insgesamt informativ, durch die Aufteilung auf den Verkaufsprospekt und die separate Produktinformation, die deutlich über reine Werbung hinaus geht, aber recht umfangreich. Die Leistungsbilanz 2013 der IMMAC ist sehr detailliert und enthält den Prüfungsvermerk einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Führende Initiatorengruppe im Segment der Sozialimmobilien Ausgezeichnete Leistungsbilanz Objekt bereits erworben und bezahlt Langfristiges Fremdkapital mit niedrigem Zinssatz bereits ausgezahlt Grundsätzlich keine Baurisiken (außer Mängelbeseitigung und eventuelle Erweiterung) Pachtvertrag über mindestens 25 Jahre Aktuell hohe Belegung des Objektes Vergleichsweise niedrige laufende Fondskosten Voll regulierter Publikums-AIF Schwächen/Risiken Keine Risikomischung Enger Spezialmarkt Langfristige Bonität des Pächters nicht abschätzbar Abhängigkeit auch von gesetzlichen Rahmenbedingungen Recht hohe Initialkosten Emissionserfahrung 1 Die G.U.B.-Beurteilung ANZAHL DER FONDS Gesamt: 81 Publikumsfonds Deutschland: 59 Publikumsfonds Österreich: 13 Private Placement: 5 Institutionelle Fonds: 4 EIGENKAPITAL Gesamt: ca. 525,3 Mio. Euro Publikumsfonds Deutschland: ca. 394,2 Mio. Euro Publikumsfonds Österreich: ca. 102,9 Mio. Euro Private Placement: ca. 8,4 Mio. Euro Institutionelle Fonds: ca. 19,8 Mio. Euro 1 Altbestand an Publikumsfonds und weiteren Investments sowie insgesamt sechs seit Mitte 2013 aufgelegte AIF. Quelle: Unternehmensangaben Management und Projektpartner (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 92 A+++ Punkte 84 A+ Punkte 74 B+++ Punkte 83 A+ Punkte 85 A++ Punkte 80 A Punkte 83 AN L Y S E + SEHR GUT Das Fazit Die Hanseatische und die IMMAC-Gruppe verfügen über sehr ausgeprägte Erfahrungen mit Investitionen in Sozialimmobilien, speziell Pflegeeinrichtungen. Der vorliegende Fonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich und unterliegt als Publikums-AIF einem hohen Regulierungsniveau. Durch den für mindestens 25 Jahre abgeschlossenen Pachtvertrag besteht grundsätzlich entsprechende Planungssicherheit. Gleichwohl handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, deren Erfolg auch von der Vertragstreue und Bonität der Projektpartner sowie von dem erfolgreichen Betrieb des Objektes, gegebenenfalls der Anschluss-/Alternativvermietung und dem späteren Verkauf bestimmt wird. Da keine Risikomischung besteht, ist eine Beteiligung nur für entsprechend erfahrene Anleger zulässig.

4 Kennzahlen Eigenkapital 54,3 % Kaufpreis und Liquidität 83,2 % Erwerbs-Nebenkosten 5,0 % Finanzierungskosten 0,6 % Erläuterung/Anmerkung Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Ausgabeaufschlag) Fondsspezifische Kosten 1 11,3 % Fondsspezifische Kosten zu Eigenkapital 1 20,7 % Jeweils inkl. Ausgabeaufschlag KVG-Vergütung p. a. 0,5 % Komplementärin p. a. 0,02 % Verwahrstelle p. a. 0,2 % Treuhänderin p. a. 0,0 % Bezogen auf den Nettoinventarwert (NIW); inkl. Umsatzsteuer; teilweise ergänzende Mindest- oder Höchstbeträge; die Treuhänderin wird von der KVG vergütet Fondskosten p. a. gesamt ca. 0,8 % Inkl. Objektgesellschaft, bezogen auf den NIW Kaufpreisfaktor 14,04 Kaufpreis pro Bett Euro Anfangsauszahlung 6,0 % Gesamtrückfluss 210,5 % Vermögenszuwachs 105,5 % Vermögenszuwachs p. a. 7,0 % Kaufpreis ohne Nebenkosten zu prognostizierte Pachteinnahmen im ersten vollen Geschäftsjahr Angaben bzw. Berechnung anhand der Prognose in der Produktinformation; bezogen auf die Einlage ohne Agio bei Beitritt Mitte 2015, vor etwaigen persönlichen Steuern 1 Angaben gemäß Finanz- und Investitionsplan; laut Anlagebedingungen können die einmaligen Kosten (Ausgabeaufschlag und Initialkosten) bis zu 23,5 Prozent des Ausgabepreises betragen Konzeption Erläuterung/Anmerkung Gesetzlicher Rahmen KAGB Geschlossener Publikums-AIF Rechtsform Investment-KG Art der Beteiligung Treugeber/ Kommanditist Hafteinlage 10 % Fonds-Charakter Ein-Objekt-Fonds Risikomischung Nein Platzierungsgarantie Ja Schließungsgarantie zum Konkrete Prospektprognose Ja In der Broschüre Produktinformation Sensitivitätsanalyse Ja In der Broschüre Produktinformation Status Treuhänder Unabhängig Abstimmung Treuhänder ohne Weisung Enthaltung Beirat vorgesehen Grundsätzlich Ja Anlegerkommission ; optional Regelmäßige Präsenzversammlungen Nicht zwingend Quorum für a. o. Versammlung 10 % Oder Verlangen der Anlegerkommission Spezielle Übertragungsbeschränkungen Nein Fungibilität geschlossener AIF grundsätzlich eingeschränkt Erfolgsbeteiligung KVG Nein Nur Verkaufsgebühr von 1,0 % des Verkaufspreises Steuerliches Konzept Vermietung und Verpachtung (Österreich); DBA

5 Eckdaten Emittent Komplementär Geschäftsführung Kapitalverwaltungsgesellschaft Treuhänder Verwahrstelle Vertrieb HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG ABC-Straße Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / Internet: info@diehanseatische.de IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Austria XIV Verwaltungs GmbH JN Verwaltungsgesellschaft mbh HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG Fidus Treuhand GmbH Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbh IMMAC Immobilienfonds GmbH Prospektdatum 12. August 2015 Investitionsvorhaben Branche Segment Erwerb und Verpachtung eines Reha-Zentrums in Münster/ Österreich Immobilien Ausland Österreich Laufzeit 31. Juli Kommanditkapital Euro 2 Agio Euro 2 Gesamtaufwand Euro 2 Mindestbeteiligung Euro 3 Ausgabeaufschlag 5 % 1 Verlängerung um insgesamt maximal 7,5 Jahre durch Gesellschafterbeschluss mit mindestens 75 Prozent der Stimmen möglich 2 Ohne eventuelle Erweiterungsinvestition 3 Status als qualifizierter Privatanleger notwendig Kapitalverwaltungsgesellschaft G.U.B.-Analyse: HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds

6 A N A L Y S E Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de G.U.B.-Bewertungsskala Die G.U.B.-Normalgewichtung Stufe Bewertung Symbol Punkte A B ausgezeichnet A+++ A sehr gut A+ A A gut B+++ B++ B durchschnittlich B B % Management und Projektpartner 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation C akzeptabel C+ C C D schwach D+ D D- bis 35* * Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-kriterien von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht. Angaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung Angaben über Ersteller und Verantwortliche Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst). Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH (DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie werden jedoch freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinAnV), erstellt. Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009) und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. G.U.B. Analyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik. Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen. Zusätzliche Angaben gemäß 4 FinAnV Diese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (12. August 2015), wesentliche Anlegerinformationen (12. August 2015), Broschüre Produktinformation (Werbemitteilung), IMMAC Leistungsbilanz 2013, Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse, darunter Werturteile Dritter: Ergebnisse des im Prospekt genannten Bewertungsgutachtens sowie der Bonitätsbewertungen. Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. 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Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Die Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 27. Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 11. September 2015 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 14. September G.U.B.-Analysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.- Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. 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