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2 Schnellübersicht Seite Ein Häuschen im Grünen : Erfüllen Sie sich Ihren Traum! 7 Abkürzungen 9 Was Sie zuerst wissen müssen 11 Was Sie alles ersteigern können 2 Die wichtigste Frage: Was soll es kosten? Wenn das Haus noch bewohnt ist 9 Der Entschluss ist gefasst: Sie bieten mit! 45 Jetzt wird's ernst: Heute ist Versteigerungstermin! 57 Gratuliere, das Haus gehört Ihnen! 69 Wenn Sie besondere Objekte ersteigern 89 Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft 10 Mustertexte und Erläuterungen 125 Stichwortverzeichnis

3 1. Die wesentlichen Bestandteile Es wird alles mitversteigert, was fest mit dem Grundstück verbunden ist ( 94 BGB): die Gebäude, aber auch z. B. Bäume, das noch nicht geerntete Obst, Mauern oder eine Fertiggarage aus Beton, die ohne Verankerung (nur durch ihr Gewicht) mit dem Grundstück verbunden ist. Zum Gebäude gehören alle zur Herstellung eingefügten Sachen, z. B. Türen, Fensterrahmen, die Leitungen, meist die Heizanlage, die eingemauerte Badewanne usw. vorausgesetzt, dass diese Gegenstände nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt worden sind. Diese eiserne Regel kann auch nicht durch Vereinbarung oder Gerichtsbeschluss geändert werden. 2. Das Zubehör Der Rechtsgrundsatz ist an sich einfach! Alles Zubehör ( 97, 98 BGB), das sich zum Zeitpunkt der Versteigerung auf dem Grundstück befindet, wird mitversteigert, sogar dann, wenn es dem Grundstückseigentümer nicht gehört. Zubehör, das dem Schuldner nicht gehört, sich aber in seinem Besitz befindet, bleibt nur dann von der Versteigerung verschont, wenn das Gericht im Versteigerungstermin dies ausdrücklich bestimmt. Gewöhnlich lautet dann dieser Passus der Versteigerungsbedingungen: Ausgenommen von der Versteigerung ist... (z. B.: der Gasofen Marke Junker Nr ). Zubehör, das dem Schuldner gehört, wird auch dann mitversteigert, wenn es sich zum Zeitpunkt der Versteigerung nicht mehr auf dem Grundstück befindet, weil es der Eigentümer kurz vorher auf die Seite geschafft hat. Er muss es dem Ersteigerer herausgeben! Dazu mehr in Kapitel 8.1. Leider ist es nicht so einfach zu bestimmen, was eigentlich Zubehör ist! Die Schwierigkeit besteht einmal darin, dass es hierzu eine widersprüchliche Rechtsprechung gibt. Hinzu kommt, dass es unterschiedliche Verkehrsauffassungen gibt, das heißt, dass es regional verschieden sein kann, ob ein Gegenstand 24

4 Das Zubehör Zubehör ist oder nicht: Was in München Zubehör ist, muss es in Hamburg noch lange nicht sein. Beispiele: Folgende Dinge können zum Zubehör gezählt werden: Nicht eingemauerte Badewanne, Toilettenschüssel, Waschbecken, Lampen in Treppenhaus und Flur, eventuell Einzelöfen für Gas/Strom, Heizöl im Tank (nicht im Rohbau), Baumaterial im Rohbau oder zur Ausbesserung des Gebäudes bestimmt und bereits auf dem Grundstück gelagert. Aber auch die Haustürschlüssel. Öfen, Heizanlagen werden in modernen Häusern wohl als wesentliche Bestandteile anzusehen sein; in älteren Häusern eventuell noch als Zubehör. Rechtlich umstritten ist die Frage der Einbauküche. Wurde sie speziell für die Wohnung als Sonderanfertigung hergestellt oder ist die Wohnung im modernen Neubau ohne eine solche Einbauküche nach der Verkehrsauffassung unfertig, kann sie wesentlicher Bestandteil sein; anderenfalls ist sie meist Zubehör. Im Süden/Südwesten Deutschlands wird gelegentlich noch die Auffassung vertreten, eine Einbauküche sei noch nicht einmal Zubehör. Baupläne, Genehmigungsbescheide etc. sind kein Zubehör. Dennoch muss sie der Eigentümer dem Ersteigerer herausgeben. Kein Zubehör sind die Möbel des Eigentümers, z. B. sein Schlafzimmer. Das darf er daher beim Auszug mitnehmen. Wichtig: Was in dieser Region ein Mieter üblicherweise beim Einzug mitbringt, ist kein Zubehör. Was er in der Wohnung vorfindet, ist Zubehör oder wesentlicher Bestandteil. Zubehörstücke, welche einem Mieter oder Pächter gehören, werden nicht mitversteigert. Zubehör in Fabriken und Gaststätten Bei Fabriken gelten die meisten Maschinen und Einrichtungsgegenstände als Zubehör, ebenso z. B. das Vieh auf dem Bauernhof. Allerdings: Das Grundstück (Gebäude) muss immer 25

5 Was Sie alles ersteigern können die Hauptsache sein, welcher das Zubehör als Nebensache dient nicht umgekehrt. Einem Bauern zur Pflege übergebene Pferde werden somit kein Zubehör; sie dienen nicht dem Grundstück, sondern das Grundstück dient ihnen. Vorsicht beim Erwerb einer Gaststätte. Ob das Inventar Zubehör ist, kann regional sehr verschieden sein. Ist es nach der Verkehrsauffassung am Ort Zubehör und gehört dem Eigentümer, dann ist es mitversteigert. Gehört es aber der Brauerei, so gibt es folgende Möglichkeiten: K Die Brauerei hat eventuell vorsorglich einen Freigabe- Beschluss des Gerichts bewirkt und das Gericht hat in den Versteigerungsbedingungen das Inventar als nicht mitversteigert erwähnt. Der Ersteigerer erwirbt kein Eigentum. K Die Brauerei hat keinen Freigabe-Beschluss erwirkt. In dieser Gegend gilt aber Gaststätten-Inventar nicht als Zubehör (weil es in praktisch allen Fällen einer Brauerei gehört); der Ersteigerer erwirbt kein Eigentum. K Kein Freigabe-Beschluss und das Inventar ist in dieser Gegend Zubehör. Die Brauerei hat Pech gehabt. Das Inventar gehört jetzt dem Ersteigerer. Achtung: Das Versteigerungsgericht darf nicht verbindlich sagen, ob ein Gegenstand Zubehör ist oder nicht. Gibt es darüber Streit, so entscheidet das Prozessgericht. Hierzu mehr in Kapitel Müssen Schulden übernommen werden? Der Ersteigerer haftet grundsätzlich nicht für die Schulden des Eigentümers. Wenn z. B. nach der Versteigerung Handwerker auftauchen und ihre vom bisherigen Eigentümer nicht bezahlten Rechnungen eintreiben wollen, werden sie damit kein Glück haben. Das gilt auch für Lieferanten des mitversteigerten Zubehörs; sogar dann, wenn sie unter Eigentumsvorbehalt geliefert und später versäumt haben, ihre Rechte im Versteigerungstermin durchzusetzen. Hinsichtlich der Kaution der Mieter siehe Kapitel 5.5. In vielen Fällen bestimmt das Gericht in den Versteigerungsbedingungen, dass das Grundstück lastenfrei versteigert wird. 26

6 Rechte, die bestehen bleiben Das heißt, dass nach der Versteigerung alle Rechte im Grundbuch gelöscht werden und der Ersteigerer einen sauberen Grundbucheintrag erhält. Das Gericht kann dies aber nicht von sich aus bestimmen; es ist an gesetzliche Regeln gebunden. Meist weiß der Rechtspfleger schon ungefähr vier Wochen vor dem Termin (dazu Kapitel 2.6), ob Rechte bestehen bleiben oder nicht. Endgültig verbindlich ist aber nur seine Feststellung im Versteigerungstermin. Wenn die Versteigerungsbedingungen vorsehen, dass als Teil des geringsten Gebotes keine Rechte bestehen bleiben, können die nachfolgenden Ausführungen unbeachtet bleiben! Bleiben jedoch Rechte bestehen, muss der Bieter unbedingt Nachfolgendes beachten. 4. Rechte, die bestehen bleiben Das Grundbuch ist in mehrere Blätter, Abteilungen genannt, eingeteilt; hier interessieren nur die Abteilungen II und III. In der dritten Abteilung stehen die Grundpfandrechte, das heißt die Grundschulden und Hypotheken (Rentenschulden kommen praktisch nicht vor). In der zweiten Abteilung stehen alle übrigen Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, z. B. Wegerechte, Leibgeding, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, der Bodenschutzvermerk (dazu Kapitel.4) und manches mehr. Wichtig: Es gilt genau hinzuhören, welche Rechte bestehen bleiben! Bleiben Grundpfandrechte bestehen, kann der Bieter sein Risiko genau abschätzen, denn diese lauten ja auf eine Geldsumme und können so gut wie immer gegen Zahlung dieser Geldsumme gelöscht werden. Man sollte sich also durch ein solches Recht nicht vom Mitbieten abhalten lassen, wenn die Belastung noch im richtigen Rahmen zum Grundstückswert steht. Hierbei muss man allerdings Folgendes beachten: K Ob der Ersteher eine bestehen bleibende Grundschuld (oder Hypothek) ohne Weiteres durch Zahlung zum Erlöschen bringen kann, entscheidet sich im Einzelfall. Bei älteren Grund- 27

7 Was Sie alles ersteigern können K K K K schulden ist meist bedingt, die Grundschuld ist fällig, so dass es keine Probleme geben dürfte. Neuerdings fordert 119 BGB eine Kündigung von sechs Monaten. Das kann dazu führen, dass der Ersteher hohe dingliche Zinsen zahlen muss, bis das Recht endgültig gelöscht wird. Wer ein Gebot bei bestehen bleibender Grundschuld abgibt, ist gut beraten, vorher (!) mit der betreffenden Bank über die Ablösung zu sprechen. Bitte daran denken: Eine bestehen gebliebene Grundschuld, die man nicht gegen Zahlung sofort los wird, kann der vorgesehenen Finanzierung des Erwerbs im Wege stehen. Der Ersteigerer muss immer den vollen Nennwert des Grundpfandrechtes zahlen, auch wenn der Eigentümer der Bank weniger schuldet. Der Ersteigerer muss die eingetragenen Zinsen ab Zuschlag zahlen; auch wenn die Zinsen des gesicherten Darlehens geringer sein sollten. Zinsen aus der Zeit vor dem Zuschlag treffen ihn nicht. Vielleicht kann man aber mit der Bank über einen Kredit verhandeln und das Grundpfandrecht (fast immer eine Grundschuld) zur Sicherheit stehen lassen. Das spart Kosten. Hat die Bank weniger als den Nennbetrag des Grundpfandrechtes zu bekommen, kann es Probleme mit der Löschung geben. Eigentlich muss die Bank gegen Zahlung des vollen Nennbetrages die Löschung bewilligen; manche sträuben sich. In solchen Fällen kann meist ein Notar weiterhelfen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine Grundschuld bestehen bleibt, als deren Gläubiger keine allgemein bekannte Bank, sondern irgendeine Institution fremdsprachlichen Namens und ausländischen Sitzes eingetragen ist. Hier muss immer mit unseriösen Partnern (Heuschrecken) gerechnet werden, die dem Ersteher viel Ärger und Kosten bereiten, bis er die Löschung der Grundschuld herbeigeführt hat. Wichtig: Das bestehen bleibende Recht wird beim Bieten nicht mitgerechnet. Das abzugebende Gebot bezeichnet immer nur die Summe, welche der Bieter zusätzlich bezahlen will. 28

8 Stichwortverzeichnis 70-Prozent-Grenze 6 Abrechnungsspitzen 97 Akteneinsicht 19, 85 Alleineigentum 1 Altenteil 29, 40 Amtsgericht 12 Anliegerbeiträge 81 Annonce 14 Antragsgegner 11 Antragsteller 112 Ausgleichsgemeinschaft 107 Ausländer 49 Bankbürgschaften 54 Bargebot 5 Baubeschränkungen 22 Baulastverzeichnis 20, 1 Beglaubigung, öffentliche 84 Beglaubigungsbehörden 50 Bestandteile, wesentliche 24 Bestellungsurkunde 29 Biete-Sicherheit 52 Biete-Sprünge 6 Biete-Vollmacht 50 Bietezeit 56, 61, 64 Bodenschutzvermerk 1 Bonität 52 Brandversicherung 72 Briefrechte 121 Bruchteilsgemeinschaft 47, 60, 104 Bundesbank-Schecks 5 Doppelausgebot 0 Eigentümer 47 Eigentümergemeinschaft 96 Eigentumswohnung 9 Einstellung, einstweilige 6, 62, 11 Einstellungsantrag 11, 114 Einstellungsbeschluss 11 Eintragungsgebühr 78, 12 Einzelausgebot 59, 79 Erbbaurecht 1, 90 Erbbauvertrag 90 Erbbauzins 90 Erbengemeinschaft 105 Erbschein 111 Erbvertrag 111 Erteilung des Zuschlags 86 Fabriken 25 Finanzierung 46 Firma 48 Freigabe-Beschluss 26 Freigrenze 79 Gaststätten 25 Gebäude-Eigentum 101 Gemeinschaftseigentum 1 Gerichtskosten 12 Gerichtstafel 15 Geringstes Gebot 4 Gesamtausgebot 60, 79 Gesamthandsgemeinschaft 105 Gewährleistung 21 Gläubigerbanken 14 Gleitklausel 90 Grundbuch 27 Grundbuchabschrift 110 Grundbuchauszug 19 Grundbuchbezirk 12 Grunderwerbsteuer 79, 124 Grundpfandrechte 27 Grundschulden 27, 120 Grundsteuer 80 Grundstücke, verpachtete 4 Grundstücks-Bruchteil 99 Grundstücksbezeichnung 17 Gruppenausgebot 60 Gutachten des Sachverständigen 19 Gütergemeinschaft 49, 105 Gütertrennung 49 Gütervertrag 49 Haftung, dingliche 81 Hausgeld 95, 96 Hypotheken 27, 118,

9 12 Stichwortverzeichnis Inserate 14 Internet 17 Internetfirmen, private 17 Jahresrechnung 96 Kaution 4 Kinder mehrere 110 minderjährige 47 nichteheliche 109 Kostenrechnung 87, 112 Kündigung 40 Kündigungsfristen 40, 41 Landwirtschaft 50 Lasten, öffentliche 80 Lebenspartner 49, 80, 107, 124 Leibgeding 27, 29, 40, 74 Liegenlassungsvereinbarung 82 Mehrwertsteuer 80 Meistgebot 75 Mietkaution 4 Mietverträge 41 Mindestbargebot 5 Miteigentümer 119, 12 Nachlassurkunden 111 Nebenkostenabrechnung 88 Nießbrauch 27, 40 Nutzungsentschädigung 75 Ortsbesichtigung 18 Parkplatz-Pflichten 20 Partnerschaftsvertrag 58, 105 Räumung 74 Räumungsschutz 75 Rechte, bestehen bleibende 120 Rechtsbehelfe 85 Rechtspfleger 12, 14 Rückstände 96 Sachverständigen-Gutachten 19 Schulden 26 Sicherheit 52, 6, 117 Sicherheit, dingliche 46 Sicherungsmittel 5 Sondereigentum 9 Sonderkündigungsrecht 4, 118 Sonderleistungen 97 Sondernutzungsrecht 1, 9 Teilungserklärung 95 Teilungsversteigerung 42, 100, 117 Terminbestimmung Teilungsversteigerung 118 Veröffentlichung 14 Testament, notarielles 111 Testamentsvollstreckung 106 Verbrauchsgebühren 82 Verein 48 Verkehrswert 17, 52 halber 5 Verkündungstermin 66 Verrechnungsscheck 5 Versagung 86 Versteigerungsantrag 110 Versteigerungsbedingungen 21, 59 Versteigerungskalender 14 Versteigerungstermine 15, 58, 117 Verteilungstermin 82, 119 Verwalter 95 Vollmacht 6 Vollstreckungsklausel 71 Vorkaufsrechte 27 Vorschüsse 81 Wegerecht 20, 27 Wirtschaftsplan 96 Wohnrecht 40 Wohnungseigentum 1, 9 Wohnungsrecht 74 Zinspflicht 76 Zubehör 24, 71 Zuschlag 65, 70 Zuschlagsbeschluss 70, 75 Zuschlagsgebühr 77, 12 Zuschlagsgrenze 70 Prozent 5 halber Verkehrswert 5 Zustellungskosten 112 Zwangsräumung 75 Zwangsversteigerung 4 Zwangsversteigerungsvermerk 85 Zwangsverwaltung