Begleitung Entwicklung Güterbahnhofsareal Tübingen

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1 Stellungnahme zu Entwicklungspotenzialen im Bereich Einzelhandel für den Standort Güterbahnhofsareal in Tübingen Begleitung Entwicklung Güterbahnhofsareal Tübingen imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl.-Geograph Matthias Prüller Aalen/Tübingen, im August 2014 Seite 1 von 66

2 Vorbemerkungen Die Firma aurelis Estate GmbH & Co KG hat die imakomm AKADEMIE im März 2014 mit der Erarbeitung einer Stellungnahme zu Einzelhandelspotenzialen am Standort Güterbahnhofsareal in Tübingen beauftragt. Hintergrund: Die Firma aurelis entwickelt derzeit die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für ein Stadtquartier (bis zur Baureife) im Tübinger Quartier Güterbahnhof. Das Areal beträgt knapp 9 ha. Eigentümer des Areals sind die aurelis (ca. 60% der Fläche) und die DB Netz AG (ca. 40%). Leitbild der Quartiersentwicklung ist das in der Universitätsstadt Tübingen bereits schon erfolgreich angewandte Leitbild der Stadt der kurzen Wege. Leitbildimmanent ist eine Funktionsmischung. Beispiele: Als Mischgebiet sollen ca. 2,8 ha ausgewiesen werden, gewerbliche Flächen sollen ca. 2,5 ha umfassen. Auf dem Areal sollen auch Einzelhandelsflächen entstehen. Ziel ist ein quartiersbezogener Einzelhandel. Die einzelnen Verkaufsflächen sollen jeweils unterhalb der raumordnerisch relevanten Verkaufsflächenobergrenze von 800 m² liegen. Dabei geplant ist auch ein kleinflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbetrieb (knapp 800 m² Verkaufsfläche) im Bereich Reutlinger Straße / Ecke Eisenbahnstraße. Insgesamt besteht als städtebauliches Ziel im Bereich Einzelhandel die Realisierung von kleinteiligen Nutzungen um primär keinen eigenen neuen Einzelhandelsschwerpunkt zu schaffen, sondern vielmehr damit eine Belebung des Quartiers zu erzielen. Als qualitativer Maßstab können hierbei Quartiersentwicklungen wie in der Südstadt oder im Französischen Viertel dienen. Die vorliegende Stellungnahme Begleitung Entwicklung Güterbahnhofsareal Tübingen soll als Grundlage für die Ausarbeitung von sinnvollen sachlichen Festsetzungen im Bereich Einzelhandel im Plangebiet dienen. Zudem sollen realistische quartiersbezogene Handelskonzepte beispielhaft definiert werden. Sämtliche Empfehlungen werden komprimiert begründet und dokumentiert. Seite 2 von 66

3 Für die Stellungnahme wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg 1 als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 3.3.7), Regionalplan Neckar-Alb 1993 (vom ), Regionalplanentwurf Regionalplan Neckar-Alb 2013 (Beschluss Verbandsversammlung vom ) Regionales Zentren- und Märktekonzept Region Neckar-Alb, imakomm AKADE- MIE (2011) Zentren- und Märktekonzept Versorgungszentren und großflächiger Einzelhandel Bausteine der Stadtentwicklung 5), Stadt Tübingen (Juli 1999), Fortschreibung Zentren- und Märktekonzept der Universitätsstadt Tübingen, hier Beteiligungsverfahren für die Fortschreibung, Berichtsvorlage der Stadt Tübingen, (März 2013) Einzelhandelsscan Universitätsstadt Tübingen Westspitze Güterbahnhofsareal, TRIMAG(2013), 1 Bewertungskriterien (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) werden mit ungefähren Richtwerten in der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001 konkretisiert. Seite 3 von 66

4 Die wesentlichen Aussagen vorliegender Stellungnahme sind in Kapitel 1 als zentrale Ergebnisse komprimiert dargestellt und bauen inhaltlich auf die Folgekapitel auf. Das methodische und inhaltliche Vorgehen ist folgender Übersicht zu entnehmen: Grafik: Methodik und zu beachtende Rahmenbedingungen: Regionalplanerische Rahmenbedingungen und städtebauliche Zielsetzungen mit Relevanz für den Planstandort (Kapitel 2.3) Aufgrund zum Teil nur informeller und (noch) nicht rechtskräftiger Vorgaben werden die letztlich anzuwendenden Vorgaben separat dargestellt (Kapitel 1.2) Ansiedlungspotenziale, abgleitet aus Angebotsund Nachfragesituation (Kapitel 3 und 4) Komprimierte Darstellung der wesentlichen Ergebnisse der Analyse (Kapitel 1.1) Anhaltspunkte für beispielhafte Handelskonzepte aus dem Bestand heraus (Kapitel 5) Grundsatzempfehlungen für die Handelsentwicklung auf dem Planstandort (Kapitel 1.3) Empfehlungen zu Standorten innerhalb des Plangebietes und zu Sortimenten (Kapitel 1.3) Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Dr. Peter Markert, Dipl.-Geograph Matthias Prüller, August 2014 Seite 4 von 66

5 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Ausgangsbasis zum Besatz des Quartiers Güterbahnhof mit Einzelhandel und ermittelte Potenziale Zentrale Ergebnisse der Betrachtung vorhandener Rahmenbedingungen Grundstrategie zum Einzelhandelsbesatz auf dem Güterbahnhofsareal Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben Methodisches Vorgehen Das Vorhaben und der Planstandort Die rechtlichen Rahmenbedingungen und Konsequenzen für den Standort Güterbahnhofsareal in Tübingen Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Vorgaben des Regionalplans Neckar-Alb Vorgaben relevanter städtebaulicher Konzepte der Stadt Tübingen Ist-Analyse Ist-Analyse der Nachfragesituation in Tübingen Ist-Analyse der Angebotssituation in Tübingen Vergleich der Einzelhandelsstruktur mit anderen Städten Abschätzung von Ansiedlungspotenzialen für den Standort Güterbahnhof Analyse und Nutzungskonzepte in vergleichbaren Quartiersentwicklungen in Tübingen Seite 5 von 66

6 1 Zentrale Ergebnisse 1.1 Ausgangsbasis zum Besatz des Quartiers Güterbahnhof mit Einzelhandel und ermittelte Potenziale Insgesamt stehen auf dem Areal mit geplanter Wohnbebauung Flächen in Erdgeschoßlage, die für Einzelhandel in Frage kommen in Höhe von ca m² (BGF: MI 1a und Boulevard 1a, 1b und 2) zur Verfügung, dies entspricht in etwa einem Wert an Verkaufsfläche von ca m² (75% der BGF) Grafik: Zonierung und theoretisch verfügbare Verkaufsflächen des Areals Güterbahnhof MI 1a : 800 Boulevard 1a: Boulevard 1b: 610 Boulevard 2: Angaben maximal mögliche VK in m² (75% der BGF) Quelle: Stand: , verändert imakomm AKADEMIE, 2014 Diesen theoretisch verfügbaren Flächen stehen folgende Flächenpotenziale gegenüber, mit denen nachweislich keine innenstadtschädigende Wirkung zu erwarten ist: Seite 6 von 66

7 Grafik: theoretische verfügbare Flächenpotenziale nach grundversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten für den Standort Güterbahnhof in Tübingen Sortiment Verkaufsflächenpotenzial in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen Nur Randsortimente 100 (=nur Randsortimente) Bücher / PBS / Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Elektrowaren Foto nur als Randsortiment Hausrat / Einrichtung Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel (Kleinteilige Baby- und Kinderartikel, Optik, Uhren / Schmuck, Sport- / Campingartikel (inkl. Fahrräder), Waffen, Angler-, Reit und Jagdbedarf) GESAMT Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Eine Prüfung von Verkaufsflächenpotenzialen für nicht zentrenrelevante Sortimente findet an dieser Stelle nicht statt, obwohl eine Zulässigkeit auch für nicht zentrenrelevante Sortimente gegeben sein soll. Dies beschränkt sich im ersten Sinn aber auf kleinflächige Angebote, die grundsätzlich als unschädlich für die Innenstadt einzustufen sind. Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel wäre separat nach Bedarf zu prüfen, dieser ist allerdings in der geplanten Quartiersentwicklung nicht vorgesehen. Hinweis: Die dargestellten Verkaufsflächenpotenziale stellen keine Obergrenzen für einzelne großflächige Vorhaben dar. Diese sind im Einzelfall zu prüfen. Mit dargestellten Flächen ist lediglich gewährleistet, dass nicht davon auszugehen ist, dass Standortlagen in der Innenstadt oder Standortlagen mit Nahversorgungsfunktion im Umfeld des geplanten, klein strukturierten Vorhabens maßgeblich geschädigt werden. Die dargestellten Werte stellen ausdrücklich keine Verkaufsflächenobergrenzen im Sinne einer Sensitivitätsanalyse für einzelne Sortimente dar. Seite 7 von 66

8 1.2 Zentrale Ergebnisse der Betrachtung vorhandener Rahmenbedingungen Ausreichende Flächenpotenziale zum Besatz der Flächen sind grundsätzlich gegeben. Ein Besatz mit kleinflächigem nicht zentrenrelevantem Einzelhandel ist am Standort gemäß den Zielsetzungen der Stadt Tübingen uneingeschränkt möglich. Von einem Besatz mit großflächigem nicht zentrenrelevantem Einzelhandel ohne Einzelfallprüfung wird abgeraten. Allerdings sind Sortimente wie beispielsweise das nicht zentrenrelevante Sortiment Möbel mit den geplanten Flächen nicht umsetzbar (siehe auch starke Wettbewerbssituation in Reutlingen!) (in geringen Umfang durch Spezialanbieter oder Verkaufsräume von Handwerksbetrieben sind auch Möbel im kleinflächigen Bereich zumindest denkbar.) Das tatsächliche Potenzial reduziert sich somit deutlich. Bei einer reinen Betrachtung der zentrenrelevanten Sortimente ergibt sich ein Potenzial von ca m². Das vorhandene Potenzial wird im Sinne der geplanten Schaffung eines Quartierszentrums mit einer hohen Flexibilität an einzelnen Sortimenten aber bei weitem nicht ausgeschöpft werden. Damit werden die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich auch minimiert. Schädigenden Auswirkungen bei Einhaltung der errechneten Verkaufsflächenpotenziale werden klar nicht zu erwarten sein. Für den Standort Güterbahnhofsareal ist ein kleinteiliger Besatz geplant, wie dies in Tübingen die Regel ist. Es soll sich um die Schaffung eines Quartierszentrums handeln und letztlich nicht um einen Standort mit größeren Einzelhandelseinheiten außerhalb der Innenstadt. Tübingen weist einen sehr kleinteiligen Einzelhandelsbesatz mit einer unterdurchschnittlichen Betriebsgröße (ca. 166 m² / Betrieb) in der Innenstadt auf. Es besteht folgende planungsrechtlichen Situation für den Standort Güterbahnhof: o Zulässig: kleinflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel soweit innenstadtverträglich (siehe durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen) kleinflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel soweit innenstadtverträglich (siehe durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen) Seite 8 von 66

9 groß- und kleinflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel (siehe Regionalplan 2013, derzeit noch nicht rechtskräftig aber durch Regionalverband und Regierungspräsidium bereits in Anwendung (als Satzungsbeschluss vorliegend) / siehe durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen im Bereich Reutlinger Straße) für großflächigen Einzelhandel Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche bzw. höchstens 350 m² (siehe Regionalplan 2013 und durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen) o nicht zulässig: kleinflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel mit auf die Innenstadt schädigender Wirkung (siehe durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen) großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel (siehe Regionalplan 2013) großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel soweit schädigende Auswirkungen auf Nahversorgungslagen bestehen und keine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden kann (siehe Regionalplan 2013) o weitere Bestimmungen, die ausschließlich durch derzeit informelle / in Aufstellung befindliche Konzepte bestehen sind nicht rechtsverbindlich. Aufgrund dieser planungsrechtlich unklaren Situation werden im folgenden Empfehlungen für die notwendigen Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen, die aus fachlicher Sicht sinnvoll erscheinen und begründbar sind, allerdings nicht auf bestehenden rechtsverbindlichen Konzepten beruhen: Handwerkerprivileg: Im sogenannten Handwerkerprivileg wird geregelt, dass Einzelhandel ausnahmsweise 2 zugelassen werden kann, wenn in Gebieten mit Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben (bzw. auch von zentrenrelevanten Sortimenten), dort angesiedelte Gewerbebetriebe hergestellte / montierte Waren verkaufen können sollen. Die Verkaufsfläche sollte dabei untergeordnet 2 Hinweis: Der Begriff ausnahmsweise ist nicht im Sinne einer Bebauungsplanfestsetzung als ausnahmsweise Zulässigkeit zu verstehen, sondern weist darauf hin, dass Einzelhandel mit den unterstellten Rahmenbedingungen des Handwerkerprivileg an einem Standort möglich wird, wo die Nutzung sonst eigentlich nicht möglich wäre. Seite 9 von 66

10 zum eigentlichen Gewerbebetrieb und diesem räumlich zugeordnet sein und in betrieblichem Zusammenhang stehen. Da das Handwerkerprivileg auch zentrenrelevante Sortimente umfassen kann, ist auch für diese eine Verkaufsflächenobergrenzen auszuweisen um den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Tübingen gerecht zu werden. Grundsätzlich kann hier auf die für großflächigen Einzelhandel gültige Regelung zur Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche bzw. höchstens 350 m² (siehe Regionalplan 2013 und durch den Gemeinderat beschlossene Zielsetzungen) 3 verwiesen werden. Für nicht zentrenrelevante Sortimente (soweit im Gebiet nicht zulässig) wird zur Bestimmung der Verkaufsflächenobergrenze auf die in Tübingen angewandte Praxis abgestellt. Demnach sind 30% der Grundfläche des Betriebes mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten maximal zu belegen. Diese und im Einzelfall davon abweichende Bestimmungen sind städtebaulich zu begründen. Sortimentsliste: Für Tübingen wäre prinzipiell die Sortimentsliste der Region Neckar-Alb (Hinweis: beschlossen, aber noch nicht durch das zuständige Ministerium genehmigt) anzuwenden, da eine eigene Tübinger Liste derzeit (noch) nicht durch den Gemeinderat beschlossen worden ist. Allerdings blieben dann ortsspezifische Besonderheiten unberücksichtigt. Die bestehende ortspezifische Liste der Stadt Tübingen aus dem Jahr 1999 kann nicht mehr als inhaltlich und zeitlich aktuell eingestuft werden und wurde weiterhin nie als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Weiterhin befindet sich die aktuelle Sortimentsliste der Fortschreibung des Zentren -und Märktekonzeptes Tübingen noch in der Erarbeitung. Demnach besteht derzeit keine rechtlich 3 An dieser Stelle wird auf die Begrenzung für großflächige Vorhaben abgestellt. Es wäre aus städtebaulichen nicht nachvollziehbar, für kleinflächige Vorhaben mit einem zentrenrelevanten Randsortiment eine großzügigeren Maßstab anzuwenden, da auch hier dann Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich nicht auszuschließen wären. Seite 10 von 66

11 anzuwendende, aber für städtebaulich begründbare Festsetzungen notwendige, ortsspezifische Sortimentsliste. Vor dem Hintergrund, dass sich eine neue Sortimentsliste derzeit in Erarbeitung befindet und ein erster Entwurf vorliegt, wird für die Festsetzungen der Bebauungspläne für das Güterbahnhofsareal, diese Liste als Bewertungsmaßstab für die Zentrenrelevanz herangezogen. Die dort enthaltenen Sortimente wurden im Vorfeld auf Ihre Plausibilität hinsichtlich ihrer Einstufung zur Zentrenrelevanz geprüft, so dass hier tatsächlich von einer ortsspezifischen Tübinger Liste auszugehen ist. 4 Als Grundlage zur Einstufung der Zentrenrelevanz wird damit der Entwurf der Tübinger Liste aus dem Jahr 2013 verwendet. Diese ist nur für den Bereich Güterbahnhofsareal anzuwenden, bis eine vom Gemeinderat beschlossene, ortsspezifische Tübinger Liste vorliegt. 4 Es wird davon ausgegangen, dass der von der Stadtverwaltung Tübingen zur Verfügung gestellte, sich derzeit noch in Erarbeitung befindliche Entwurf der Sortimentsliste für die Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes aus dem Jahr 2013 die örtlichen Gegebenheiten ausreichend berücksichtigt und die Anforderungen der Rechtsprechung an ortsspezifischen Sortimentslisten, wonach jeweils die örtlichen Gegebenheiten (und somit der spezifischen Begründung für einen Standort) entscheidende Bedeutung für diese Einteilungen zukommen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , 8 S 1848/04, Urteil vom , 1 S 1259/05), ausreichend aufgegriffen werden. Da der Entwurf der Sortimentsliste noch nicht vom Gemeinderat der Stadt Tübingen beschlossen wurde und keine Rechtsverbindlichkeit besitzt, wurden die angeführten zentrenrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Plausibilität geprüft, um zu gewährleisten, dass die Liste bereits in der derzeitigen Entwurfsfassung die ortsspezifische Angebotsstruktur ausreichend berücksichtigt. Die Plausibilität erscheint nach dieser Prüfung gegeben. Seite 11 von 66

12 Grafik: Sortimentsliste Tübinger Liste (derzeit (noch) nicht verbindlich) Quelle: Berichtsvorlage Fortschreibung Zentren- und Märktekonzept der Universitätsstadt Tübingen, hier Beteiligungsverfahren für die Fortschreibung, , Stadt Tübingen, 2013 Seite 12 von 66

13 1.3 Grundstrategie zum Einzelhandelsbesatz auf dem Güterbahnhofsareal Ziel eines Besatzes mit Einzelhandel auf dem Güterbahnhofareal sollte es sein, eine quartiersbezogene Einzelhandelsnutzung zu etablieren. Hierzu sind die noch fußläufig vorhandenen Wegebeziehungen zur Innenstadt an der Westspitze mit zu berücksichtigen: Im Westen wird Einzelhandel aufgrund der höheren Frequenz einfacher funktionieren. Gleichzeitig wird aber durch Ansiedlungen in zentraler Lage im Wohngebiet ein größerer direkter Quartiersbezug hergestellt. Um auch tatsächlich eine quartiersbezogene Einzelhandelsentwicklung zu erreichen, sollten gerade nahversorgungs- und sonstige zentrenrelevante Sortimente nur kleinflächig entwickelt werden (Beschränkung der einzelnen Objekte auf max. 799 m² Verkaufsfläche). Ebenso sollten bauliche Strukturen, die zu einer Einzelhandelsagglomeration führen würden vermieden werden (Hinweis: Vorliegende Planungen lassen eine Agglomeration nicht erkennen). Auch ist für den Einzelhandelsbesatz mit der angestrebten kleinteiligen Struktur weniger an Filialisten als an inhabergeführte Betriebe zu denken. Hier ist die Findung von Betreibern allerdings häufig problematisch. In Ergänzung zu dieser Struktur sollte zudem unbedingt auch ein starker Schwerpunkt auf Dienstleistungsbetriebe gesetzt werden. Um gerade der Gefahr von leer stehenden Ladenlokalen nach Fertigstellung zu entgehen, sollte bei einer sich abzeichnenden Nachfrageproblematik auch alternative Überlegungen im Vorfeld angedacht werden. Denkbar wäre beispielsweise auch für einzelne Flächenzuschnitte ein universitäres Gründerlabor, in dem Start-Up unternehmen zunächst zu günstigen Konditionen eine Betrieb entwickeln können und so Betriebe mit einer später dann auch angemessenen Rendite für den Vermieter von innen heraus etabliert werden. Gerade auch der in vergleichbaren Vierteln wie in der Südstadt oder im Französischen Viertel vorhandene Besatz (wie in Kapitel 5 dargestellt) zeigt, dass dort zum Teil sehr spezielle Angebote vorhanden sind. Vergleichbare (aber nicht identische!) Nutzungen können auch auf dem Güterbahnhofsareal entstehen, diese müssen sich aber entwickeln und können aufgrund der inhabergeführten Struktur nicht kopiert werden. Die dargestellten Nutzungen zeigen damit lediglich ein Spektrum auf, in dem sich Nutzungen auch auf dem Güterbahnhofsareal bewegen können. Seite 13 von 66

14 Grafik: Strategie zu angestrebten Einzelhandelsnutzungen auf dem Güterbahnhofsareal GE 1 (e): Den westlichste Bereich nur für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ausweisen, da hier aufgrund der Topographie keine optimalen Standortanforderungen bestehen und die bestehenden zentrenrelevanten Potenziale für mögliche Ansiedlungen im Bereich Boulevard 1a und 1b nicht verbraucht werden sollten. MI 1a: Schwerpunkt nahversorgungsrelevanter Einzelhandel, Versorgung im gesamten Gebiet im westlichen Bereich noch etwas schwächer, in Richtung Osten durch Anbieter Kaufland, Netto, E-Center ausreichend gegeben. Der Standort bietet auch eine Scharnierfunktion in Richtung Innenstadt und baut wechselseitige Fühlungsvorteile auf. Dies ist durch ein relativ hoch frequentiertes nahversorgungsrelevantes Sortiment einfacher zu erreichen. Boulevard 2: Nicht zentrenrelevante Sortimente ansiedeln, in diesem Bereich aber Schwerpunkt der Nutzungen aufgrund höherer Realisierungschancen klar auf Dienstleistungsbetriebe legen, da hier die Kundenfrequenz abnehmen wird. Boulevard 1a: Möglichst Besatz mit zentrenrelevanten Sortimenten aufbauen um Fühlungsvorteile zu Innenstadt und zum Nahversorger im Westen aufbauen zu können. Wichtig: Eine Beschränkung auf einzelne Sortimente ist notwendig, um das Quartierszentrum als stärkste Lage mit einer möglichst hohen Sortimentsvielfalt zu stärken. Der Bereich Boulevard 1a dient als Brückenfunktion zum Quartierszentrum Boulevard 1b. Boulevard 1b: Konzentration von kleinteiligem zentrenrelevanten Einzelhandel in diesem Bereich mit einer möglichst hohen Sortimentsflexibilität zur Stärkung des Quartierszentrumcharakters. Im Umfeld der Güterhalle verstärkt auch gastronomische oder auch soziale Nutzungen anstreben (beispielsweise Güterhalle) um die vorhandene Platzlage für ein belebtes Quartier zu nutzen. Die Konzentration eines möglichst vielfältigen Besatzes auf den Bereich rund um die Güterhalle ist notwendig um ein Quartierszentrum zu schaffen. Um dies zu erreichen, sind im Bereich möglichst attraktive Rahmenbedingungen hinsichtlich Verkaufsfläche und -zuschnitt sowie Sortimentsvielfalt zu schaffen. GE 2 / 3: Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in Ergänzung zu bestehenden Betrieben im Umfeld, insbesondere Sortiment Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf. Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014, Grafik verändert Seite 14 von 66

15 Grafik: Mögliches Nutzungsmodell für das Güterbahnhofsareal (Beispiel) Zulässigkeit (MI 1a): - Nahrungs- und Genussmittel - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dienstleistung, Gastronomie Zulässigkeit (GE 1 (e) ): - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dienstleistung, Gastronomie 800 m² m² 610 m² Zulässigkeit (Boulevard 1a): - Zentrenrelevante Sortimente Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung, Elektrowaren (ohne Foto), Sport- / Campingartikel (inkl. Fahrräder) - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dienstleistung, Gastronomie Zulässigkeit (Boulevard 1b): - Zentrenrelevante Sortimente Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe, Elektrowaren (ohne Foto), Hausrat / Einrichtung, Nahrungs- und Genussmittel - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dienstleistung, Gastronomie Zulässigkeit (GE 3): - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Werkverkauf (nur nicht zentrenrelevante Sortimente) Zulässigkeit (Güterhalle Ost): - Dienstleistung, Gastronomie - Soziale Einrichtungen Zulässigkeit (Boulevard 2): - Nicht zentrenrelevante Sortimente - Werkverkauf - Dienstleistung, Gastronomie Zulässigkeit (GE 2): - Nicht zentrenrelevante Sortimente Angaben maximal mögliche Verkaufsfläche für Bereiche mit einer Zulässigkeit von zentren- und oder nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Für alle Bereiche mit einer entsprechenden Zulässigkeit gilt: - Zentrenrelevante Randsortimente bis max. 10% der Gesamtverkaufsfläche max. 350 m² - Werkverkauf bis max. 10% der Grundfläche des Betriebs für zentrenrelevante Sortimente, max. 350 m² / max. 30% für nicht zentrenrelevante Sortimente max. 800 m² (Orientierung des Schwellenwertes an der Grenze zur Großflächigkeit, ein Überschreiten des Wertes ist im Einzelfall zu prüfen). Quelle: imakomm AKADEMIE, Mai 2014, Grafik Bebauungsplanentwurf verändert Seite 15 von 66

16 2 Die Rahmenbedingungen 2.1 Methodisches Vorgehen Für eine valide und fundierte Bewertung der Entwicklungspotenziale für das Güterbahnhofsareal in Tübingen werden insbesondere folgende Schritte vorgenommen: Nähere Definition des Vorhabens (Daten zum Vorhaben, Planstandort), Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg, insbesondere in der Region Neckar-Alb und Konsequenzen für Tübingen. Wesentliche Regelungen des Zentren- und Märktekonzeptes der Stadt Tübingen und Darstellung der Planungsziele der Stadt Tübingen im Bereich Einzelhandel, Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation und Analyse des Einzelhandelsbestandes speziell in Tübingen im Vergleich zu anderen Städten, Objektbezogene Ermittlung von maximalen Ansiedlungspotenzialen in einzelnen Sortimentsbereichen für das Güterbahnhofsareal Analyse vorhandener Neubauquartiere (Südstadt, Französisches Viertel) und Ableitung einer Grundstrategie zur Besetzung des Areals Güterbahnhof mit Einzelhandel Empfehlungen zur Umsetzung von Einzelhandelsnutzungen auf dem Güterbahnhofsareal und Bewertung der Realisierungschancen. Seite 16 von 66

17 Grafik: Methodik und zu beachtende Rahmenbedingungen: Regionalplanerische Rahmenbedingungen und städtebauliche Zielsetzungen mit Relevanz für den Planstandort (Kapitel 2.3) Aufgrund zum Teil nur informeller und (noch) nicht rechtskräftiger Vorgaben werden die letztlich anzuwendenden Vorgaben separat dargestellt (Kapitel 1.2) Ansiedlungspotenziale, abgleitet aus Angebotsund Nachfragesituation (Kapitel 3 und 4) Komprimierte Darstellung der wesentlichen Ergebnisse der Analyse (Kapitel 1.1) Anhaltspunkte für beispielhafte Handelskonzepte aus dem Bestand heraus (Kapitel 5) Grundsatzempfehlungen für die Handelsentwicklung auf dem Planstandort (Kapitel 1.3) Empfehlungen zu Standorten innerhalb des Plangebietes und zu Sortimenten (Kapitel 1.3) Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Seite 17 von 66

18 2.2 Das Vorhaben und der Planstandort Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofareals ist die Entwicklung eines Wohnquartiers mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie geplant. Hierbei sollen nur die Flächen in südlicher Richtung (Richtung Eisenbahnstraße) Erdgeschoßlage mit diesen ergänzenden Nutzungen besetzt werden. Das Areal grenzt südöstlich an die Innenstadt von Tübingen an und wird durch die Bahngleise räumlich getrennt. Eine fußläufige Verbindung ist allerdings durch das Zinserdreieck gegeben, die Wegstrecke gerade in Richtung Osten aber fußläufig aufgrund Länge nicht mehr erreichbar. Eine ÖPNV-Anbindung besteht allerdings. Grafik: Blick auf das Areal Güterbahnhof Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013 Seite 18 von 66

19 Grafik: Zentrale Daten des Vorhabens Nutzungsziele: Einzelhandelsnutzungen sind nur in Erdgeschosslage in Richtung Boulevard vorgesehen MI 1a: Westspitze vorgesehen insbesondere als Standort für Nahversorgung (ein größerer Betrieb mit bis zu 800 qm VK (Supermarkt)) und nicht zentrenrelevanten Einzelhandel GE 1 (e): westlicher Bereich Westspitze Standort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel MI Boulevard: VK ca m² o Boulevard 1a: Schwerpunktbereich Einzelhandel (BGF: m², VK (75 % der BGF) ca m²), abgerundet durch Gastronomie, Dienstleistung etc. o Boulevard 1b: Schwerpunktbereich Einzelhandel (BGF: 810 m², VK (75 % der BGF) ca. 610 m²), abgerundet durch Gastronomie, Dienstleistung etc. o Boulevard 2:Zusatzbereichfür Einzelhandel (BGF: m², VK ca m²),schwerpunkt auf Dienstleistung etc., abgerundet durch nichtzentrenrelevanten Einzelhandel und Werkverkauf GE 2: Gewerbegebiet, Bereich für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel GE 3: Gewerbegebiet, Werkverkauf Übrige Bereiche (MI): Einzelhandel unzulässig (Ziel: Konzentration der Einzelhandelsnutzung am Boulevard) Quelle: Flächenlayout Güterbahnhof, Stand Seite 19 von 66

20 Im Umfeld des Areals sind bereits heute sowohl Wohnnutzungen als auch verschiedene, zum Teil großflächige Einzelhandelsbetriebe / Einzelhandelsagglomerationen vorhanden. An der Reutlinger Straße zudem noch weitere großflächige Anbieter wie Toom, Kaufland oder E-Center. Die angestrebte Nutzungsform fügt sich somit in das bereits heute bestehende Umfeld ein. Grafiken: Einzelhandelsnutzungen (Depot-Areal, Baustoff Kemmler) und bestehende Wohnnutzen im Umfeld des Standortes Güterbahnhof Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Seite 20 von 66

21 2.3 Die rechtlichen Rahmenbedingungen und Konsequenzen für den Standort Güterbahnhofsareal in Tübingen Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im vorliegenden Fall des Güterbahnhofsareals in Tübingen sind im Bereich Boulevard ausschließlich Flächeneinheiten pro Objekt von maximal 800 m² geplant. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es sich um mehrere Flächeneinheiten handelt, die in Summe eine Fläche von ca. 800 m² Verkaufsfläche deutlich überschreiten könnten. Auswirkungen auf den Standort Tübingen selbst sind damit nicht grundsätzlich auszuschließen. Im Folgenden werden daher die wesentlichen Beurteilungskriterien mit berücksichtigt und für das Vorhaben Güterbahnhofsareal bewertend (unter der Maßgabe einer Betrachtung der Einzelvorhaben (je unter 800 m²) in Summe) dargestellt. Überschreitet ein Vorhaben die Fläche von ca. 800 m² ist es als großflächiges Vorhaben anzusehen und entsprechend der dann erforderlichen raumordnerischen Prüfkriterien zu bewerten. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3)) sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg und dessen Konkretisierung im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) zu prüfen. 5 Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Das Integrationsgebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zu errichten. Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Integrationsgebot zielt explizit auf die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes ab und berücksichtigt als Kriterium für eine verbrauchernahe 5 Vgl. hierzuverwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar Seite 21 von 66

22 Versorgung die Kriterien fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes bzw. Erreichbarkeit via ÖPNV. Das Integrationsgebot ist am Standort Güterbahnhofsareal mit der Entstehung des neuen Wohnquartiers als erfüllt anzusehen. Eine verbrauchernahe Versorgung ist ebenso gewährleistet wie eine fußläufige Erreichbarkeit und die Anbindung an den ÖPNV. Das Konzentrationsgebot gibt vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren realisiert werden sollen (vgl. Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7). Das Konzentrationsgebot ist im Oberzentrum Tübingen klar erfüllt. Das Kongruenzgebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das zentralörtliche System einfügen muss. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes liegt vor, wenn der Einzugsbereich eines Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreiten würde. Hiervon wird in der Regel ausgegangen, wenn mehr als 30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereiches der Standortgemeinde generiert werden (vgl. hierzu Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Insgesamt sind durch die Kleinteiligkeit der Baukörper kaum Summenwirkungen durch die Ansiedlung von Einzelhandel zu erwarten, die einen wesentlichen Kaufkraftzugewinn von außerhalb der Stadt Tübingen erwarten lassen. Das Kongruenzgebot wird damit unter Einhaltung der gegebenen kleinteilig strukturierten Planungen eingehalten werden. Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß Einzelhandelserlass und letztlich auch dem Regionalplan für die Region Neckar-Alb ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. (vgl. hierzu auch Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Da durch die Kleinteiligkeit der Baukörper kaum Summenwirkungen mit einem wesentlich Kaufkraftabzug außerhalb der Stadt Tübingen zu erwarten sind, kann das Beeinträchtigungsverbot für das weitere Umland wohl klar eingehalten werden. Zu prüfen sind allerdings die Auswirkungen in einzelnen Sortimenten auf einzelne Lagen in Tübingen selbst. Konsequenz: Unter Betrachtung der einzelnen kleinflächigen Vorhaben als Gesamtvorhaben und damit unter Anwendung der Vorgaben zu großflächigem Einzelhandel, können die Bewertungskriterien Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot im Umland mit der geplanten kleinteiligen Einzelhandelsstruktur im Quartier als eingehalten betrachtet werden. Auswirkungen von Sortimenten auf einzelne Lagen in Tübingen selbst und im Umland sind für großflächige Vorhaben in einem separaten Gutachten bei Bedarf zu untersuchen. Seite 22 von 66

23 Grafik: Sortimentsliste des Einzelhandelserlass Baden-Württemberg Quelle: Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, 2001 Seite 23 von 66

24 2.3.2 Vorgaben des Regionalplans Neckar-Alb In der Region Neckar-Alb gilt derzeit der Regionalplan Neckar-Alb Dieser ist also aktuell (noch) rechtskräftig. Die Fortschreibung des Regionalplans Regionalplan Neckar-Alb 2013 liegt derzeit als Satzungsbeschluss der Verbandsversammlung vom vor, das Genehmigungsverfahren durch das Ministerium wird derzeit durchgeführt, das heißt die Rechtskräftigkeit kann bis Ende des Jahres erwartet werden. Auf Basis dieser derzeit vorhandenen Ausgangssituation werden die Regelungen beider Fassungen im Folgenden dargestellt und die Konsequenzen für das geplante Vorhaben aufgezeigt. Die Regelungen des fortgeschriebenen Regionalplans werden im Übrigen bereits in der Praxis angewandt. Der derzeit rechtskräftige Regionalplan Neckar-Alb 1993 trifft in Kapitel 2.6 Schwerpunkte für Industrie und Dienstleistungseinrichtungen folgende relevante Aussagen: (Z) Großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher mit überörtlicher Bedeutung sollen nur in den Kernbereichen und in Sondergebieten der Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen werden. (S.35) (Z) Die Ausweisung entsprechender Sondergebiete ist auf solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe zu beschränken, die sich aufgrund ihres spezifischen Warenangebots und des damit einhergehenden großen Flächenbedarfs oder hohen Verkehrsaufkommens nicht in die Kernbereiche der zentralen Orte eingliedern lassen. In den Zentren sollen diese Sondergebiete nur in Schwerpunkten für Dienstleistungseinrichtungen ausgewiesen werden. In den Unterzentren sind sie nur in unmittelbarer Anlehnung an die Ortskerne zuzulassen. Die Größe der Verkaufsflächen hat sich am Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes zu orientieren. (S.35) Seite 24 von 66

25 Konsequenz: Keine der geplanten Einzelhandelsflächen für die geplante Quartiersentwicklung am Standort Güterbahnhofsareal im Bereich Boulevard ist großflächig. Eine mögliche Summenwirkung der Einzelvorhaben ist unbeachtlich, da Vorgaben im Sinne einer Agglomerationsregelung im vorliegenden, derzeit noch rechtskräftigen Regionalplan nicht aufgeführt sind und die Regelungen des Einzelhandelserlasses aufgrund der fehlenden Funktionseinheit nicht zutreffen sind. 6 Das Objekt Güterhalle wäre bei einer Realisierung als großflächiges Einzelhandelsvorhaben ohne weitere Prüfung nicht zulässig dies ist mit nur einer Teilausweisung für Einzelhandel (ca. 400 m² Verkaufsfläche) allerdings nicht geplant. Im künftigen Regionalplan Neckar-Alb 2013 werden im Kapitel Schwerpunkte für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen, Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe, regionalbedeutsame Veranstaltungszentren folgende relevante Aussagen getroffen: Kapitel Schwerpunkte für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen: Z (6) In den regionalbedeutsamen Schwerpunkten für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen sind Einzelhandelsgroßprojekte einschließlich Hersteller-Direktverkaufszentren / Fabrikverkaufszentren und Agglomerationen von Einzelhandelsbetrieben sowie Veranstaltungszentren unzulässig. Kapitel Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe undsonstige großflächige Handelsbetriebe, regionalbedeutsame Veranstaltungszentren: G (2) Die wohnungsnahe Grundversorgung soll möglichst in allen Städten und Gemeinden gewährleistet und gesichert werden. Einzelhandelsbetriebe sollen verbrauchernah und städtebaulich integriert angesiedelt werden. Die Standorte sollen gut für den Fußgänger-und Fahrradverkehr erschlossen und mit dem ÖPNV erreichbar sein. Die Anforderungen von Familien mit Kindern, Senioren und Behinderten sollen bei der Standortwahl berücksichtigt werden. Z (3) Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren möglich. Kongruenzgebot (Plansatz (Z) Satz 1 LEP 2002), Beeinträchtigungsverbot (Plansatz (Z) Satz 2 LEP 2002) und Integrationsgebot (Plansatz (Z) Satz 2 LEP 2002) sind dabei zu beachten. 6 An dieser Stelle ist auf die Ergänzungen zum Einzelhandelserlass Baden-Württemberg durch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) und den VGH Baden-Württemberg zu verweisen: Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen Einzelhandelsbetrieb, wenn die Gesamtfläche durch einen Betrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (Beispiel: flächenmäßig untergeordneter Backshop als Nebenbetrieb zu einem Lebensmittelmarkt). Entsprechend kann für das Vorhaben Güterbahnhofsareal eine entsprechende Regelung mit der geplanten baulichen Struktur nicht greifen, da die Annahme einer Funktionseinheit bei mehreren selbständigen Einzelhandelsbetrieben, hier nicht gegeben ist. Seite 25 von 66

26 Z (5) Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste in der Begründung) sind nur an integrierten Standorten zulässig. Dazu werden zentralörtliche Versorgungskerne als Standort für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und großflächige Handelsbetriebe als Vorranggebiet festgelegt und in der Raumnutzungskarte dargestellt. Für große Ortsteile des Oberzentrums und der Mittelzentren werden Grund- und Nahversorgungszentren als Vorranggebiet festgelegt und in der Raumnutzungskarte mit GZ gekennzeichnet dargestellt. Zulässig sind Sortimente der Grundversorgung und Drogeriewaren. Die Vorranggebiete werden in der Begründung zum Plansatz, Tabelle 5, beschrieben. G (6) Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste in der Begründung) sind grundsätzlich ebenfalls den zentralörtlichen Versorgungskernen zuzuordnen. Sie können aber auch an Ergänzungsstandorten angesiedelt werden, die als Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und großflächige Handelsbetriebe als Vorbehaltsgebiet festgelegt und in der Raumnutzungskarte dargestellt sind. Ergänzungsstandorte sind für die Ansiedlung von regionalbedeutsamen Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten geeignet und daher bei der Standortsuche außerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne vorrangig in Betracht zu ziehen. Z (7) Für Betriebe außerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zentrenrelevante Randsortimente in einem Umfang möglich, welcher den zentralörtlichen Versorgungskern der Standortkommune und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt. Zentrenrelevante Randsortimente sind hierbei auf höchstens 10 % der Gesamtverkaufsfläche und maximal 350 m² Verkaufsfläche zu beschränken. Z (8) Mehrere Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs (Agglomeration) negative raumordnerische Auswirkungen erwarten lassen, sind wie ein einheitliches Einzelhandelsgroßprojekt zu beurteilen. V (12) Zur Entwicklung des Einzelhandels und zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sollen die Städte und Gemeinden - kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten und mit den betroffenen Trägern öffentlicher Belange abstimmen, - bei der Ansiedlung von regionalbedeutsamen Einzelhandelsvorhaben eine frühzeitige informelle Abstimmung mit den Nachbarkommunen, gegebenenfalls auch mit denen in den Nachbarregionen, vornehmen und - das Unterstützungs-, Beratungs- und Moderationsangebot des Regionalverbands in Anspruch nehmen. Zentralörtlicher Versorgungskern Tübingen (Tabelle 5: Beschreibung der Zentralörtlichen Versorgungskerne, S. 46) und Ergänzungsstandorte (Tabelle 7: Beschreibung der Ergänzungsstandorte (VBG), s. 53 Die Abgrenzung erfolgte in Abstimmung mit der Stadt Tübingen. Das abgegrenzte Vorranggebiet (54,8 ha) umfasst den Altstadtbereich sowie den südlich angrenzenden Bereich um das Zinser-Dreieck sowie das Güterbahnhofsareal. In diesem Bereich sind sowohl öffentliche als auch private Dienstleistungseinrichtungen gebündelt angesiedelt. Er ist der oberzentrale Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt mit regionsweitem Einzugsbereich. Räumliche Lage: Der zentrale Versorgungskern von Tübingen umfasst zum einen den Altstadtbereich. Nach Süden und Norden ergeben sich durch Flussläufe und auch im Norden durch die stark befahrene Rümelinstraße Barrierewirkungen. Im Osten und Westen erfolgen die Begrenzungen auch durch einen deutlichen Rückgang des Einzelhandelsbesatzes, so dass im Osten noch die Mühlstraße und ein Teil der Wilhelmstraße Berücksichtigung finden und im Westen im Bereich der Seelhausgasse und in Höhe des Schlosses eine Begrenzung der Innenstadt vorhanden ist. Weiterhin ist das sogenannte Zinser-Dreieck zu beachten, das zwar räumlich durch den Neckar separiert zur Altstadt gelegen ist, aber v. a. wichtige Magnetbetriebe im Einzelhandelssektor in sich vereint. Dazu sind in diesem Bereich der Tübinger Hauptbahnhof und der zentrale Omnibusbahnhof gelegen. Dieser Bereich schließt im Westen den Bahnhof ein und wird im Süden und Osten durch die Hauptverkehrsachsen begrenzt. Seite 26 von 66

27 Verkehrliche Anbindung: Die Abgrenzung des zentralen Versorgungskerns wird durch das SVT- Liniennetz (Stadtverkehr Tübingen) bestätigt. Im Bereich rund um den Bahnhof sind diverse Buslinien mit sehr hohen Taktzeiten zu finden. Die östliche Innenstadt wird ebenfalls durch einige Buslinien bedient und ist somit gut zu erreichen. Der westliche Teil mit der Westbahnhofstraße als Abgrenzung wird durch verschiedene Haltestellen, die am Rand der Innenstadt liegen, ebenfalls gut per ÖPNV erschlossen. Städtebaulich-funktionale Gegebenheiten: Aufgrund der topografischen Verhältnisse sowie der kleinteiligen historischen Strukturen der Innenstadt von Tübingen sind die Flächenpotenziale als gering einzustufen. Deshalb ist der zentrale Versorgungskern Innenstadt im Westen auf den Einzelhandelsstandort am Schleifmühleweg auszuweiten. Dieser Standort weist die größtmögliche Innenstadtnähe auf und stellt somit einen ergänzenden Potenzialstandort dar. Hier wird bereits heute eine wichtige Nahversorgungsfunktionfür die Weststadt übernommen. Für eine weitere Verbesserung derkopplung mit der Innenstadt ist im Bereich Rappstraße eine Entwicklung im Einzelhandelssektordenkbar. Da das Oberzentrum Tübingen in mehreren Sortimenten aktuelleine eher unterdurchschnittliche Ausstattung aufweist, sind Ergänzungsflächen fürdie Tübinger Innenstadt wichtig für die weitere Stärkung der heutigen zentralörtlichenfunktion. Weiterhin ist der östliche Bereich des Zinser-Dreiecks jenseits der Steinlach(Blaue Brücke, Güterbahnhof) in die Abgrenzung einbezogen worden, da dortnoch Flächenpotenziale vorhanden sind, die sich in direktem Anschluss an die Innenstadtbefinden. Ein Ergänzungsstandort stellt in Tübingen der im Südosten der Innenstadt befindlichebereich nördlich (vom Güterbahnhof entlang der Bahngleise) und südlich (bis zur Stuttgarter Straße, Kiesäckerstraße, Eugenstraße, Sternplatz, Ludwigstraße) der ReutlingerStraße (B 28) dar. Hier ist heute die höchste Dichte an Einzelhandelsbetriebenin dezentraler Gewerbegebietslage zu finden, so dass sich eine Entwicklung vorrangigauf diesen Standort beziehen sollte.als weiterer Ergänzungsstandort ist das Gewerbegebiet im Nordwesten der Kernstadt,zwischen Herrenberger Straße (B 28) und Hagellocher Weg zu benennen. Dort bestehtbereits eine Einzelhandelsagglomeration, die auf diese Weise sinnvoll ergänztwerden kann. Dieser verkehrlich ebenfalls gut erreichbare Standort stellt eine sinnvolleergänzung dar, da somit auf beiden Stadtseiten ein Ergänzungsstandort vorhandenist, so dass das Umland hier von beiden Seiten bedient werden kann. Seite 27 von 66

28 Grafik: Zentralörtlicher Versorgungskern Tübingen Quelle: Raumnutzungskarte Blatt West, Regionalplan Neckar-Alb 2013, Regionalverband Neckar-Alb, Beschluss Verbandsversammlung vom Seite 28 von 66

29 Grafik: Sortimentsliste der Region Neckar-Alb Quelle: Regionalplan Neckar-Alb 2013, Regionalverband Neckar-Alb, Beschluss Verbandsversammlung vom Seite 29 von 66

30 Konsequenz: Die Westspitze des Standortes Güterbahnhofsareal ist Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns. Zulässig sind damit zentren-, nahversorgungs- und nicht-zentrenrelevante Sortimente (groß- und kleinflächig). Die weiteren Bereiche des Güterbahnhofsareals liegen in einem Bereich, der als Ergänzungsstandort ausgewiesen ist. Zulässig sind damit an diesem Standort Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment. Es muss eine Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gemäß Regionalplan auf maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche bzw. höchstens 350 m² erfolgen. Aufgrund der geplanten baulichen Struktur des Vorhabens ist ein räumlicher und funktionaler Zusammenhang nicht zu erkennen, negative raumordnerische Auswirkungen daher auch im Sinne der Agglomerationsregelung für die geplanten kleinflächigen Betriebe nicht zu erwarten Vorgaben relevanter städtebaulicher Konzepte der Stadt Tübingen Im Jahr 1999 hat die Stadt Tübingen das Zentren- und Märktekonzept am 26. Juli in einer öffentlichen Gemeinderatssitzung als Beschlussantrag verhandelt. Das Konzept wurde dabei zustimmend zur Kenntnis genommen. Folgende Zielsetzungen wurden als Handlungsrahmen für die Weiterentwicklung der Tübinger Zentrenstruktur und die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe beschlossen: 1. Einkaufsstadt Tübingen: Die Stadt Tübingen strebt eine Stärkung ihrer Einkaufsattraktivität und damit eine Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote an. Die Entwicklung soll sich am 2. Szenario des Gutachtens Struktur und Entwicklung des Tübinger Einzelhandels des Geographischen Instituts der Universität Tübingen, Prof. Dr. W. Schenk, Oktober 1997 orientieren. Das bedeutet sowohl die Ausweisung neuer Einzelhandelsflächen und die Ansiedlung neuer Angebote als auch den Schutz und die Pflege des bestehenden Einzelhandels. Die Erweiterung der Einzelhandelsstandorte und flächen soll bestehende Lücken im Tübinger Angebot schließen und innenstadtverträglich gestaltet werden. Das Stadtzentrum und die anderen Standorte sollen sich gegenseitig ergänzen. 2. Stadtzentrum: Im Stadtzentrum Tübingens soll das differenzierte und attraktive Einzelhandelsangebot gefördert und weiterentwickelt werden. Dabei sind insbesondere die Randbereiche der Altstadt und die Übergänge vom Stadtzentrum zu den angrenzenden Stadtgebieten zu nutzen (z.b. Europaplatz, Weststadt Schulzentrum/Minimal, Wilhelmstraße, Blaue Brücke/Bahnanlagen). Seite 30 von 66

31 Soweit beeinflussbar, ist darauf hinzuwirken, dass bei der Einzelhandelsentwicklung, auch in der Altstadt, ein breit gefächertes, alle Bevölkerungsschichten versorgendes Spektrum erhalten bleibt. Die Altstadt soll als der wichtigste Tübinger Anziehungspunkt in ihrer Nutzungsvielfalt (Handel, Dienstleistungen, Kultur, Bildung, Freizeit und Wohnen) und in ihrem historischen Erscheinungsbild sorgfältig gepflegt und weiterentwickelt werden. Die Zugänglichkeit der Altstadt soll auch für den MIV gewährleistet sein. Die Parkierung am Rade der Altstadt soll gestärkt werden. Freizeit- und Kultureinrichtungen wie Kinozentren, Veranstaltungs-, Musikhallen usw. sollen zentrumsnah auf das Stadtzentrum belebende Standorte gelenkt werden. 3. Neue Angebote: Die defizitären, nicht-zentrenrelevanten Sortimente sollen an wenigen verkehrsgünstigen Standorten ergänzt werden, entlang der Reutlinger Straße und auf dem Gelände der bisherigen Gärtnereien südlich des Hagellocher Wegs. Dabei sollen die zentrenrelevanten Randsortimente auf einen Flächenanteil von max. 10 % begrenzt werden. Erlebnisorientierte Ausformungen sollen vermieden werden. Mit den wenigen vorhandenen oder potentiellen, für die Gewerbeansiedlung geeigneten, ebenen Flächen soll haushälterisch umgegangen werden, der großflächige Einzelhandel soll planungsrechtlich ausgeschlossen, der sonstige Einzelhandel nur als Ausnahme zugelassen werden. In der Nordstadt soll die Verbesserung des Einzelhandelangebots untersucht werden, mit dem Ziel, den Bewohnern der Nordstadt eine preisgünstige Versorgung am Ort zu ermöglichen und den starken Einkaufsverkehr zu verringern. Als Standort käme die Integration in die Entwicklungsmaßnahme Obere Viehweide / Horemer in Frage. Besser wäre noch eine quantitative und qualitative Stärkung des Einkaufszentrums Waldhäuser Ost. 4. Stadtteile: In den Stadtteilen sollen die örtlichen Versorgungszentren gestärkt werden. Die wohngebietsbezogene Grundversorgung soll erhalten bzw. möglichst wieder hergestellt werden. Dazu sollen alternative Versorgungskonzepte entwickelt werden. 5. Regionale Abstimmung: Mit den Nachbargemeinden und innerhalb des Nachbarschaftsverbandes Reutlingen/Tübingen soll bei der weiteren Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels auf eine gegenseitige Abstimmung hingewirkt werden. Seite 31 von 66