Paribus Property Portfolio Premium-Immobilien in Hamburg

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1 Paribus Property Portfolio Premium-Immobilien in Hamburg Capital

2 2 St. Pauli Landungsbrücken, Fischmarkt und der Hamburger Hafen

3 3 Hamburg ist die Stadt mit den besten ökonomischen Aussichten in Deutschland. Kein anderer Standort in Deutschland ist für Globalisierung und internationalen Handel so gut gerüstet wie Hamburg. Die Wirtschaftsleistung wächst dort bis zum Jahr 2015 um knapp 14%. Manfred Binsfeld Ökonom des Wirtschafts forschungsinstituts Feri, Bad Homburg (Capital-Städtetest 2009)

4 4 Binnenalster, Jungfernstieg und Hamburger Rathaus Inhalt Prospektverantwortung 7 Leitgedanke 8 Angebot im Überblick 10 Risikohinweise 20 Anbieterin 32 Marktüberblick 36 Immobilien 42 Vermietung 48 Investitionsrechnung (Prognose) 52 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 56 Liquidations- und Verkaufsprognose 64 Kapitalrückflussrechnung 66 Sensitivitätsanalyse 68 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung 70 Wesentliche Verträge 96 Wesentliche Vertragspartner 110 Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption 126 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 138

5 5 Inhalt Die Verträge 142 Gesellschaftsvertrag der Emittentin 142 Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft 158 Treuhand- und Verwaltungsvertrag 165 Mittelverwendungskontrollvertrag 170 Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 174 Leitfaden zur Zeichnung 180 Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Aussagen war nicht Gegenstand der Prüfung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Glossar 184 Impressum 186 Beitrittsunterlagen Beitrittserklärung Handelsregistervollmacht

6 6 Wahrzeichen: der Michel, Hauptkirche St. Michaelis zu Hamburg

7 7 Prospektverantwortung Prospektverantwortung Die nachstehende Gesellschaft übernimmt die Verantwortung für den Inhalt des vorliegenden Prospektes (Prospektverantwortliche und Anbieterin): Paribus Capital GmbH, Sitz Hamburg, Geschäftsanschrift: Palmaille 33, Hamburg Erklärung: Die Prospektverantwortliche und Anbieterin, die Paribus Capital GmbH, Hamburg, übernimmt gemäß 3 Vermögensanlagenverkaufsprospektverordnung die Verantwortung für den Inhalt des Prospektes und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Personen, die nicht in den Kreis der nach der Vermögensanlagenverkaufsprospektverordnung angabepflichtigen Personen fallen, hatten keinen wesentlichen Einfluss auf die Herausgabe oder den Inhalt des Prospektes oder die Abgabe oder den Inhalt des Beteiligungsangebotes. Die Angaben und Zahlenbeispiele wurden nach gewissenhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt erstellt. Grundlage hierfür waren die gesetzlichen Vorschriften und Verordnungen, Erlasse sowie vertragliche Vereinbarungen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liquiditäts- und Steuerprognosen sowie zukünftige Abweichungen durch rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Änderungen kann nicht übernommen werden, soweit dieser Ausschluss gesetzlich zulässig ist. Dieser Verkaufsprospekt wurde von der Anbieterin nach Maßgabe des am 18. Mai 2006 verabschiedeten und am 15. Juli 2006 im WPg 2006, Seite 919 ff., Heft-Nr. 14/2006 veröffentlichten IDW-Standards Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW S 4) erstellt. Vertriebsbeauftragte, die die Platzierung des Kapitals vornehmen, sind selbstständig tätige Unternehmer. Sie sind nicht berechtigt, von diesem Prospekt abweichende Auskünfte oder Zusicherungen zu geben. Die Prospektverantwortliche und Anbieterin ist nicht verantwortlich für die persönliche Beratung oder Vermittlung des Anlegers durch selbstständig tätige Anlageberater oder -vermittler. Eine Haftung für diese und ihre Mitarbeiter wird ausdrücklich ausgeschlossen. Von dem Inhalt dieses Prospektes abweichende mündliche Vereinbarungen bedürfen für ihre Gültigkeit der schriftlichen Bestätigung durch die Paribus Capital GmbH. Ort und Datum der Prospektaufstellung: Hamburg, 2. Dezember 2009 Dr. Christopher Schroeder Joachim Schmarbeck Geschäftsführer Geschäftsführer Paribus Capital GmbH, Palmaille 33, Hamburg Capital

8 8 Die Fondsimmobilie Goßlers Park in Hamburg-Blankenese Leitgedanke Realwerte bilden die entscheidende Basis für ein stabiles Anlageportfolio. Seit Jahren gelten geschlossene Immobilienfonds bei konservativen und sicherheitsorientierten Anlegern als wichtige Beimischung für ein breit diversifiziertes Portfolio. Neben dem Substanzpreis der Fondsimmobilie, der Mieterstruktur und der Erfahrung des Anbieters im Management von Immobilienprojekten und -fonds, ist die Lage der Objekte das entscheidendste Kriterium für eine nachhaltig positive Performance des Fonds über die gesamte Fondslaufzeit. Der Fonds investiert in zwei Premium- Immobilien in der Freien und Hansestadt Hamburg. Hamburg, das Hoch im Norden, führt das Städte-Ranking der aktuellen Feri-Studie 2009 an. Das Bad Homburger Feri-Institut hat im Auftrag des Wirtschaftsmagazins Capital zum fünften Mal eine Exklusivstudie über die Entwicklung der 60 wichtigsten Kommunen zwischen 2006 und 2015 im Hinblick auf Wirtschaftsleistung, Arbeits plätze, Bevölkerung und Kaufkraft verfasst. In der diesjährigen Studie wird Hamburg als Stadt mit den besten ökonomischen Aussichten Deutschlands beschrieben. Laut Feri ist Hamburg so wettbewerbsfähig für die Globalisierung und den internationalen Handel aufgestellt wie kein anderer Standort in Deutschland. Die Wirtschaftsleistung werde bis zum Jahr 2015 um knapp 14% (Prognose) wachsen (Quelle: Feri-Studie auf www. capital.de, Juli 2009). Die beiden Fondsobjekte Goßlers Park und Dorotheenstraße liegen an ausgesprochen guten Standorten in einem gewachsenen Umfeld der gefragten Hamburger Stadtteile Blankenese und Winterhude. Die vollständige Vermietung beider Immobilien an eine diversifizierte Mieterschaft der Bereiche Büro, Einzelhandel und Wohnen unterstreicht die große Nachfrage und die außergewöhnliche Qualität beider Immobilien. Bereits der im Jahr 2005 emittierte Renditefonds III der ebenfalls in Blankenese investiert, belegt die exzellente Lage des Mikrostandortes durch die bis dato ausgezeichnete Fonds-Performance.

9 9 Leitgedanke Die Fondsimmobilie Dorotheenstraße in Hamburg-Winterhude Das Gebäude in der Dorotheenstraße in Hamburg-Winterhude wird bereits seit fünf Jahren von der Paribus Real Estate GmbH erfolgreich gemanagt. Der Vermietungsstand des Objektes beträgt zum Zeitpunkt der Pro spektaufstellung 100% und ist ebenfalls ein Beleg sowohl für die Leistungsfähigkeit der Paribus- Gruppe als auch für die Qualität des Standortes und der Fonds immobilie. Das Fondsportfolio Sehr gute Lage in Hamburg laut Feri-Städte-Ranking Deutschlands Wirt schaftsstandort Nr. 1 Die begehrten Stadtteile Hamburg- Blankenese und Hamburg-Winterhude sind exzellente Standorte mit hohem Wertsteigerungspotenzial Günstiger Substanzpreis und hohe Fungibilität der Objekte Vollvermietung beider Immobilien zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung Stetiger Cashflow durch Mieteinnahmen Breit diversifizierter Mieter-Mix aus den Bereichen Büro, Gewerbe und Wohnen Hervorragende Infrastruktur und sehr gute Verkehrsanbindung Gute Drittverwendungsmöglichkeiten durch flexible Raumaufteilungen, mehrere Erschließungskerne und optimale Raumtiefen Solide Kalkulation durch Berücksichtigung einer Liquiditäts reserve in Höhe von rund Euro für unvorhergesehene Maßnahmen während der Fondslaufzeit Halbjährliche Auszahlungen von 6,00% p.a. über die Fondslaufzeit geplant Diese Vorteile bieten dem Anleger einen hohen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss vor Steuern (ohne Agio) von 191,45%. Das entspricht einer durchschnittlichen Auszahlung vor Steuern (ohne Agio) von rund 7,62% p.a. In Zeiten volatiler Kapitalmärkte mit stark schwankenden Kursen bei Aktien, Rentenpapieren, Währungen und Rohstoffen bietet der Fonds Anlegern ab einem Beteiligungsbetrag von Euro zzgl. 5% Agio die Möglichkeit eines Anker-Investments innerhalb seines Anlagevermögens.

10 10 Der schönste Beach Club Hamburgs: der Strand von Oevelgönne Angebot im Überblick Art der Beteiligung Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um eine mittelbare bzw. unmittelbare Beteiligung als Kommanditist an der Paribus Renditefonds XI GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg (nachfolgend Emittentin ), einer Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG nach deutschem Recht. Die Emittentin beabsichtigt, sich mit dem bei den Anlegern eingeworbenen Kapital, nach Abzug der Fondsnebenkosten und Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve, an der Paribus XI Objekte GmbH & Co. KG (nachfolgend Objektgesellschaft ) und der Paribus XI Objekte Geschäftsführungs- und Beteiligungsgesellschaft mbh (nachfolgend Paribus XI Objekte GF GmbH ) als Gesellschafterin zu beteiligen. Die Objektgesellschaft hält ihrerseits das Grundstück Blankeneser Landstraße 2, 2a, Sülldorfer Kirchenweg 1, 1a, 1b in Hamburg nebst den darauf stehenden Gebäuden (nachfolgend Objekt Hamburg-Blankenese ) sowie 94,9% der Kommanditanteile der SCM Dreiundzwanzigste Handelsobjekte GmbH & Co. KG (nachfolgend SCM KG ). Die SCM KG ist Eigentümerin des Grundstücks Dorotheenstraße 46, 46a, 48 in Hamburg nebst den darauf stehenden Gebäuden (nachfolgend Objekt Hamburg-Winterhude ). Die Paribus XI Objekte GF GmbH ist gleichzeitig geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft und der SCM KG. Somit beteiligt sich der Anleger mittelbar an den beiden Grundstücken Goßlers Park und Dorotheenstraße nebst den darauf stehenden Gebäuden. Die beiden Grundstücke nebst darauf stehenden Gebäuden sollen am Ende der geplanten Fondslaufzeit von zwölf Jahren veräußert werden. Emittentin Die Anleger treten der Emittentin als Direktkommanditisten oder als Treugeber bei. Die Emittentin ist unter HRA beim Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg eingetragen. Die Kommanditisten haften den Gläubigern der Emittentin gegenüber beschränkt auf ihre eingetragene Haftsumme, die 10% ihrer Zeichnungssumme (ohne Agio) beträgt (im Verhältnis 100 Euro zu Euro ihrer Pflichteinlage). Die Haftung ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Eine Nach-

11 11 Angebot im Überblick Hamburg Fondsimmobilie Goßlers Park in Hamburg- Blankenese Fondsimmobilie Dorotheenstraße in Hamburg- Winterhude schusspflicht besteht nicht, sofern eine solche nicht durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss festgelegt wird. Darüber hinaus hat der Anleger keine weiteren Leistungen, insbesondere keine Zahlungen zu erbringen. Anlegerprofil Das Beteiligungsangebot richtet sich an unternehmerisch denkende und handelnde Privatpersonen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und ihre Beteiligung im Privatvermögen zu halten beabsichtigen. Die Beteiligung an der Emittentin ist zur Diversifikation des Vermögens eines Anlegers geeignet, sollte aber nicht die einzige Vermögensanlage des Anlegers darstellen. Anleger, die sich an der Emittentin beteiligen möchten, müssen bereit sein, eine langfristige Kapitalbindung einzugehen und die sich aus einer unternehmerischen Beteiligung ergebenden Risiken vgl. dazu das Kapitel Risikohinweise auf Seite 20 ff.) zu tragen. Das Beteiligungsangebot ist nicht für Anleger geeignet, die die Strategie einer kurzfristigen Anlage mit garantierter Rendite verfolgen. Der Anleger sollte in der Lage sein, die Beteiligung vollständig aus seinem Eigenkapital zu finanzieren. Unerfahrene Anleger oder Anleger, die die Beteiligung nicht im Privatvermögen zu halten beabsichtigen und/oder nicht in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, sollten sich vor einer Beteiligung an der Emittentin unbedingt von erfahrenen Beratern ausführlich über die rechtlichen und steuerlichen Folgen einer Beteiligung an der Emittentin beraten lassen. Anlageobjekt Bei juristischer Betrachtung handelt es sich bei den Anlageobjekten der Emittentin um eine Beteiligung als Kommanditistin an der Objektgesellschaft und als Gesellschafterin an der Paribus XI Objekte GF GmbH. Bei wirtschaftlicher Betrachtung investiert die Emittentin in die beiden Objekte Hamburg-Blankenese und Hamburg Winterhude. Mikrostandort Hamburg-Blankenese Blankenese, einst Rückzugsort wohlverdienter Kapitäne, hat sich im Laufe der Zeit zu Hamburgs wohl bekanntestem Elbvorort entwickelt. Die Villenbebauung in weiten Bereichen, das Treppenviertel unterhalb des Süllberges, wo sich Immobilien aus vier Jahrhunderten aneinanderreihen, und die vielen herrlichen

12 12 Blankenese und der Süllberg Fondsimmobilie Goßlers Park in Hamburg-Blankenese Parks Baurs Park, Hessepark und Goßlers Park bescheren den rund Einwohnern ein einzigartiges Flair zum Wohnen, Arbeiten und Einkaufen. Mikrostandort Hamburg-Winterhude Winterhude, Hamburgs fünftgrößter Stadtteil, ist ein bevorzugter Wohnort. Die Umgebung zeichnet sich durch wunderschöne Altbauten und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten aus. Die Geschäfte, Restaurants und Cafés in den Einkaufsstraßen locken nicht nur die rund Winterhuder auf die Straße. Bewertungsgutachten Objekt Hamburg-Blankenese Es liegt ein Verkehrswert- und Beleihungswertgutachten des Sachverständigenbüros Kanzlei Stahl vom 18. August 2009 vor. Unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale wurde ein Verkehrswert der Fondsimmobilie in Höhe von Euro ermittelt. Sämtliche erforderlichen Genehmigungen liegen vor. Der Kaufpreis ist laut Gutachten zum Zeitpunkt der Bewertung marktgerecht. Objekt Hamburg-Winterhude Es liegt vom Sachverständigenbüro Schwierske ein Wertgutachten vom 6. September 2009 vor. Unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale wurde ein Verkehrswert der Fondsimmobilie in Höhe von Euro Flächennutzung des Paribus Property Portfolios, kumuliert Mietfläche Büro (68%) Mietfläche Einzelhandel (13%) Mietfläche Wohnen (17%) Mietfläche Parken/Sonstiges (2%)

13 13 Angebot im Überblick Außenalster, Langer Zug Fondsimmobilie Dorotheenstraße in Hamburg-Winterhude Objektdaten Investitionsobjekte Objekt Hamburg-Blankenese: Objekt Hamburg-Winterhude: Bürogebäude mit Einzelhandelsflächen Bürogebäude mit Wohnungen in der und Wohnungen in der Blankeneser Dorotheenstraße 46, 46a, 48, Landstraße 2, 2a, Sülldorfer Kirchen Hamburg weg 1, 1a, 1b, Hamburg Baujahr Grundstücksgröße m² m² Anzahl der Geschosse 5 6 Gesamtmietfläche m² m² Mietfläche Büro m² m² Mietfläche Einzelhandel m² Mietfläche Wohnen 663 m² 962 m² Parkplätze/Lager 48 71/186 m² Vermietungsstand (per 1. Oktober 2009) 100% 100% Durchschnittliche gewichtete Mietlaufzeit Büroflächen 8,5 Jahre 3,15 Jahre (per 1. Oktober 2009)

14 14 Fondsstruktur Paribus Renditefonds XI GmbH & Co. KG 94,9% 94,9% Geschäftsführende Kommanditistin ermittelt. Sämtliche erforderlichen Genehmigungen liegen vor. Kaufpreis und Mieten der Immobilie sind laut Gutachten zum Zeitpunkt der Bewertung marktgerecht. Neben den beiden vorgenannten Bewertungsgutachten für die beiden Objekte Hamburg-Blankenese und Hamburg Winterhude existieren keine weiteren Bewertungsgutachten, insbesondere in Bezug auf die unmittelbaren Anlageobjekte. Paribus XI Objekte GmbH & Co. KG 94,8% SCM Dreiundzwanzigste Handelsobjekte GmbH & Co. KG Objekt Hamburg- Winterhude Geschäftsführende Kommanditistin 5,1% Geschäftsführende Kommanditistin 0,1% Paribus Capital GmbH 5,1% Paribus XI Objekte Geschäftsführungsund Beteiligungsgesellschaft mbh Objekt Hamburg- Blankenese Eckdaten der Beteiligung Fondsvolumen Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen beträgt Euro (einschließlich der Pflichteinlagen der Gründungsgesellschaft ohne Agio). Das Gesamtinvestitionsvolumen soll in Höhe von Euro (einschließlich der Pflichteinlagen der Gründungsgesellschafter ohne Agio) durch Eigenkapital und in Höhe von Euro durch Fremdkapital finanziert werden. Sowohl der Erwerb des Objektes Blankenese als auch der Erwerb der Kommanditbeteiligung an der SCM KG werden von der Objektgesellschaft über bei der Hamburger Sparkasse AG (Objekt Blankenese) und der SEB AG (Erwerb der Kommanditanteile der SCM KG) aufgenommene langfristige Darlehen teilweise fremdfinanziert. Zudem hat die Objektgesellschaft zur kurzfristigen Zwischenfinanzierung für den Erwerb des Objektes Blankenese bei der Hamburger Sparkasse AG ein Darlehen aufgenommen (Einzelheiten zu den jeweiligen Darlehensverträgen sind im Kapitel Wesentliche Verträge auf Seite 96 ff. dargestellt).

15 15 Angebot im Überblick Darüber hinaus stellt die Paribus Finanzierungsberatungsgesellschaft mbh (nachfolgend Paribus Finanzierungsberatung ) der Emittentin zur kurzfristigen Zwischenfinanzierung ein bis zum Platzierungsschluss rückzahlbares Darlehen in Höhe von Euro zur Verfügung. Mit dem Darlehen finanziert die Emittentin die im Zusammenhang mit der Umsetzung der Beteiligungsstruktur bereits vor Platzierungsschluss fällig werdenden Kosten und Aufwendungen. Mindestbeteiligung und Einzahlung Die Mindestbeteiligung beträgt Euro (ohne Agio). Höhere Zeichnungssummen müssen ohne Berücksichtigung des Agios durch glatt teilbar sein. Auf die Zeichnungssumme ist ein Agio in Höhe von 5% zu zahlen. Der Erwerbspreis der Beteiligung setzt sich aus der Zeichnungssumme und dem Agio zusammen und beträgt mindestens Euro. Der Beitritt erfolgt mit Annahme der Beitrittserklärung durch die geschäftsführende Kommanditistin der Emittentin und die Treuhandkommanditistin. Der Anleger wird zeitnah über die Annahme seiner Beitrittserklärung informiert. Ein Anspruch auf Annahme der Beitrittserklärung besteht nicht. Die gesamte Zeichnungssumme zzgl. 5% Agio ist innerhalb von zehn Kalendertagen nach Annahme der Beitrittserklärung zur kostenfreien Zahlung auf das von der Treuhandkommanditistin als Treuhandkonto geführte Einzahlungskonto fällig. Fondsimmobilie Blankenese: Zugang vom Goßlers Park

16 16 Eckdaten der Beteiligung Investitionsobjekte Objekt Hamburg-Blankenese: Bürogebäude mit Einzelhandelsflächen und Wohnungen in der Blankeneser Bahnhofstraße 2, 2a, Sülldorfer Kirchenweg 1, 1a, 1b, Hamburg Objekt Hamburg-Winterhude: Bürogebäude mit Wohnungen in der Dorotheenstraße 46, 46a, 48, Hamburg Geplantes Gesamtkapital Geplantes Kommanditkapital der Emittentin Geplantes langfristiges Fremdkapital (kumuliert) Euro Ankauffaktor 15,88 Bruttoankaufsrendite 6,30% Unterstellte Inflationsrate für alle indexierten Büroflächen und Einzelhandelsflächen 2,50% p.a. Durchschnittliche Tilgung p.a. 1,09% Investitionsquote (ohne Agio) 93,47% Mindestbeteiligung Beteiligungsart Euro (= 44,16% der Gesamtinvestition) Euro (= 55,84% der Gesamtinvestition) Euro zzgl. 5,00% Agio Treugeber (indirekte Beteiligung) Kommanditist (direkte Beteiligung) Prognostizierte Laufzeit Zwölf Jahre (bis 31. Dezember 2021) Prognostizierte Auszahlungen 6,00% p.a. Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss vor Steuern (ohne Agio) 191,45% Prognostizierte durchschnittliche Auszahlung p.a. (ohne Agio) vor Steuern 7,62% Besteuerung Einzahlungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Zinseinnahmen aus Liquiditäts reserve: Einkünfte aus Kapitalvermögen 100,00% zzgl. Agio innerhalb von zehn Kalendertagen nach Beitritt Die Anzahl der angebotenen Vermögensanlagen ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht festgelegt und ergibt sich aus der individuellen Zeichnungsentscheidung der Anleger. Die Mindestanzahl der angebotenen Beteiligungen beträgt eins (1), die rechnerisch maximal zu begebende Anzahl beträgt Ein Mindestbetrag besteht nicht. Die Modalitäten für die Einzahlung der Zeichnungssumme und des Agios sind ausführlich im Kapitel Leitfaden zur Zeichnung auf Seite 180 ff. sowie im Zeichnungsschein beschrieben. Prognostizierter Kapitalrückfluss/Auszahlungen Die geplanten jährlichen Auszahlungen, bezogen auf die Zeichnungssumme, betragen 6,00% p.a. Im Jahr 2021 kommt der Liquidationserlös hinzu. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss vor Steuern (ohne Agio) beträgt 191,45% der Zeichnungssumme. Die Auszahlungen an die Anleger können als Gewinnauszahlungen oder als Rückzahlung des eingezahlten Kapitals erfolgen. Prognostizierter Kapitalmittel rückfluss Die erste Auszahlung ist für Juli 2010 geplant. Es ist bei entsprechender Liquiditätslage geplant, für das jeweils laufende Geschäftsjahr der Emittentin halbjährlich Auszahlungen im Juli vorzunehmen. Die Schlussauszahlung erfolgt im Februar des Folgejahres.

17 17 Angebot im Überblick Konsolidierter Investitionsplan zum 31. Dezember 2010 (Prognose) Netto exkl. Agio Netto inkl. Agio Euro In % Euro In % Geplante Mittelverwendung Investitionen Kaufpreise der Immobilien , ,42 Objekt Winterhude , ,68 Objekt Blankenese , ,73 Grunderwerbsteuer Objekt Blankenese , ,19 Bearbeitungsgebühr/Disagio , ,45 Notar- und Gerichts-/Gründungskosten , ,66 Liquiditätsreserve , ,73 Investitionssumme , ,45 Objektaufbereitungskosten , ,32 Fremdkapitalvermittlungskosten , ,09 Fondskonzeption, Prospektentwicklung , ,60 Vergütung Geschäftsführung/Treuhand , ,59 Kostenübernahmeverpflichtung Gutachten, Rechts- und Beratungskosten , ,37 Platzierungskosten/Platzierungsgarantie , ,58 Gesamtinvestition , ,00 Geplante Mittelherkunft Eigenkapital , ,37 Fremdkapital , ,63 Gesamtfinanzierung , ,00 1 Inklusive umsatzsteuerpflichtiger Aufwendungen. Rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen. Fondslaufzeit Die Laufzeit der Emittentin ist unbegrenzt. Es ist vorgesehen, die Emittentin elf Jahre nach dem geplanten Platzierungsschluss aufzulösen. Die geschäftsführende Kommanditistin der Emittentin ist berechtigt, die Emittentin ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter erstmals zum 31. Dezember 2021, danach jeweils zum 31. Dezember eines Jahres aufzulösen. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den Anleger ist erstmals zum 31. Dezember 2021, danach jeweils zum 31. Dezember eines Jahres mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Das Recht des Anlegers, seine Gesellschafterstellung aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, bleibt unberührt. Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte Mit der Beteiligung an der Emittentin sind das Recht auf Teilnahme am Gewinn und Verlust der Gesellschaft, das Recht auf Auszahlung von freier Liquidität, das Recht auf Mitwirkung an Beschlussfassungen der Emittentin, das Recht auf Auskunft gegenüber der Emittentin, das Recht auf Errichtung eines Beirates, das Recht auf Abfindung beim Ausscheiden

18 18 Vereinfachte Kapitalrückflussrechnung (Prognose) für einen Zeichner mit einer Nominalbeteiligung von Euro (vor Steuern/bis Dezember 2021) 1 Beteiligungshöhe Euro In Euro In% Kapitalrückfluss ohne/ ,45 mit Agio ,31 Durchschnittliche Auszahlung p.a. ohne/ ,62 mit Agio ,28 Rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen. 1 Ausführliche Darstellung auf Seite 66 f. aus der Emittentin, das Recht auf Übertragung der Vermögensanlage sowie das Recht auf Beteiligung am Liquidationserlös der Emittentin verbunden. Die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag der Emittentin, dem zwischen den Anlegern und der Treuhandkommanditistin durch Annahme der Beitrittserklärung abgeschlossenen Treuhand- und Verwaltungsvertrag sowie der vom Anleger unterzeichneten Beitrittserklärung. Anleger, die sich nur mittelbar als Treugeber an der Emittentin beteiligen, verfügen über die dargestellten Rechte nur mittelbar. Die Rechte der Anleger sind ausführlich im Abschnitt Rechte der Anleger im Kapitel Rechtliche Grundlagen der Beteiligung auf Seite 88 ff. beschrieben. Mittelverwendungskontrolle Die Kontrolle der prospektgemäßen Verwendung und Freigabe des Emissionskapitals während der Investitionsphase wird durch die WZR GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, gewährleistet. Übertragung der Beteiligung Die Übertragung der Beteiligung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin möglich. Sie kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Einzelheiten zur Übertragung der Beteiligung sowie die im Zusammenhang mit einer Übertragung anfallenden Kosten sind in den Abschnitten Übertragung von Gesellschaftsanteilen der Emittentin und Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung bzw. dem Ausscheiden im Kapitel Rechtliche Grundlagen der Beteiligung auf Seite 94 beschrieben. Fungibilität der Beteiligung Die freie Handelbarkeit der Beteiligung an der Emittentin ist eingeschränkt, da zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung kein geregelter Markt für Beteiligungen an geschlossenen Fonds besteht. Die damit zusammenhängenden Risiken sind im Kapitel Risikohinweise im Abschnitt Fungibilität der Beteiligung auf Seite 30 des Prospektes dargestellt. Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption Die Anleger erzielen aus ihrer Beteiligung an der Emittentin im Wesentlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. Gewinne aus der Veräußerung der Grundstücke am Ende der Laufzeit der Emittentin können von den Anlegern derzeit steuerfrei vereinnahmt werden. Das steuerliche Ergebnis wird den Anlegern entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zugewiesen und ist in der persönlichen Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen. Einzelheiten zu den steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung an der Emittentin sind im Kapitel Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption auf Seite 126 ff. dargestellt. Die steuerlichen Risiken einer Beteiligung an der Emittentin sind im Abschnitt Steuerliche Risiken des Kapitels Risikohinweise auf Seite 25 f. beschrieben.

19 19 Angebot im Überblick Fondsimmobilie Dorotheenstraße: repräsentatives Treppenhaus als Zugang zu allen Büroeinheiten

20 20 Risikohinweise Allgemeine Hinweise Mit der Beteiligung an der Paribus Renditefonds XI GmbH & Co. KG, Hamburg (nachfolgend Emittentin ), wird eine unternehmerische Beteiligung angeboten, die mit finanziellen Risiken verbunden ist. Die Ertragsentwicklung auf Ebene der Emittentin hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, auf deren Eintritt oder Auswirkungen die Emittentin keinen Einfluss hat. Die Emittentin erzielt mittelbar über ihre Beteiligung an der Paribus XI Objekte GmbH & Co. KG (nachfolgend Objektgesellschaft ) Einkünfte aus der Vermietung von gemischt genutzten Immobilien und über ihre Beteiligung an der Paribus XI Objekte Geschäftsführungs- und Beteiligungsgesellschaft mbh (nachfolgend Paribus XI Objekte GF GmbH ) Einkünfte aus Dividenden. Die Objektgesellschaft ihrerseits hält das Objekt Blankenese und eine 94,8%ige Beteiligung als Kommanditistin der SCM Dreiundzwanzigste Handelsobjekte GmbH & Co. KG (nachfolgend SCM KG ), die ihrerseits das Objekt Winterhude hält. Es kann nicht garantiert werden, dass sich die wirtschaftliche Lage der Emittentin entsprechend den in diesem Prospekt dargestellten Prognosen entwickelt und der Anleger eine bestimmte Rendite aus seiner Beteiligung erzielt. Im Folgenden werden die wesentlichen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Risiken einer Beteiligung an der Emittentin dargestellt. Unberücksichtigt bleiben alle individuellen Risiken eines Anlegers, die für die Anbieterin nicht erkennbar sind. Dieses Beteiligungsangebot sollte lediglich von Anlegern wahrgenommen werden, die in der Lage sind, die mit der Beteiligung verbundenen Risiken zu tragen und bei negativer Entwicklung auch einen etwaigen Totalverlust hinzunehmen. Anleger, die eine Beteiligung an der Emittentin planen, sollten nur einen angemessenen Teil ihres Vermögens in eine Beteiligung an der Emittentin investieren. Das steuerliche Konzept beruht auf der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Rechtslage, aktuell bekannten, einschlägigen Gerichtsurteilen sowie der Praxis der Finanzverwaltung. Sollten künftig Änderungen in den gesetzlichen Grundlagen oder der Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis eintreten, kann dies negative Auswirkungen auf die prognostizierten Kapitalrückflüsse nach Steuern für den Anleger haben und in einer steuerlichen Mehrbelastung resultieren. Vor dem Eingehen einer Beteiligung an der Emittentin sollte jeder Anleger die Risiken selbst umfassend prüfen und dazu ggf. fachkundige Berater hinzuziehen. Risikoklassen Für einen ersten Überblick können die nachfolgend dargelegten Risiken in folgende drei Risikoklassen eingeordnet werden: prognosegefährdende Risiken: Risiken, deren Eintritt zu einem schlechteren als dem prognostizierten Ergebnis der Beteiligung führen kann, anlagegefährdende Risiken: Risiken, deren Eintritt zum Verlust eines Teils oder der gesamten (Totalverlustrisiko) Beteiligung führen kann, anlegergefährdende Risiken: Risiken, deren Eintritt zu Verlusten führen kann, die über das vom Anleger eingesetzte Kapital hinausgehen und demnach auch dessen übriges Vermögen gefährden können. Die Einteilung der Risiken in verschiedene Risikoklassen stellt keinerlei Aussage oder Einschätzung zur Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken dar, sondern dient lediglich zur besseren Einschätzbarkeit der Risikofolgen durch den Anleger. Ein Auftreten der Risiken ist sowohl einzeln als auch kumuliert möglich. Bei kumuliertem Auftreten kann sich das Gesamtrisiko erhöhen. Für jedes Einzelrisiko trifft dies ebenfalls zu. Einzelne oder kumuliert auftretende Risiken können demnach zu einem Totalverlust der Einlage des Anlegers führen. Prognosegefährdende Risiken Vermietungsstand und Anschlussvermietung Die Prognoserechnungen gehen davon aus, dass über die gesamte Laufzeit der Emittentin eine durchschnittliche Leerstandsquote von circa 2% besteht. Da sämtliche zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung abgeschlossenen Mietverträge vor dem Ende der geplanten Laufzeit der Emittentin gekündigt werden oder aus sonstigen Gründen enden können, besteht das Risiko, dass die tatsächlichen Leerstandsquoten über den prognostizierten Leerstandsquoten liegen. Es kann insbesondere nicht garantiert werden, dass unmittelbar nach der Beendigung eines Mietverhältnisses eine Anschlussvermietung

21 21 Risikohinweise zu gleichen oder im Wesentlichen ähnlichen Mietbedingungen, insbesondere zu den prognostizierten Mietzinsen, abgeschlossen werden kann. Zudem besteht das Risiko, dass Anschlussmieter eine schlechtere Bonität als die Vormieter haben, was das Mietausfallrisiko (siehe dazu den nachfolgenden Abschnitt Mietausfallsrisiko ) erhöhen kann. Sämtliche der vorgenannten Risiken können sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Beim Objekt Hamburg-Winterhude hat ein Mieter, der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung circa 15% der Fläche des Objektes angemietet hat, seinen Mietvertrag zum 31. Januar 2010 gekündigt. Zwar hat die Muttergesellschaft der beiden Verkäufer der Kommanditanteile der SCM KG gegenüber der Objektgesellschaft eine Vermietungsgarantie bis zum 30 September 2014 auf Basis der von diesem Mieter aktuell zu zahlenden Miete abgegeben, jedoch besteht das Risiko, dass die Vermietungsgarantin ihren Verpflichtungen aus dieser Garantie nicht oder nicht im vertraglich vereinbartem Umfang nachkommt. Ein teilweiser oder vollständiger Ausfall der Mietgarantin kann sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Mietausfallrisiko Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne oder sämtliche Mieter aufgrund von Liquiditätsengpässen oder aus sonstigen Gründen ihren Verpflichtungen zur Entrichtung der vertraglich vereinbarten Mietzinsen nicht, nicht in vollem Umfang oder nicht zeitgerecht nachkommen. Dies kann die Auszahlungsfähigkeit der Objektgesellschaft und/oder der SCM KG verschlechtern und sich somit negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Es kann nicht garantiert werden, dass das Mietverhältnis mit säumigen Mietern kurzfristig beendet werden kann, so dass sich die Mietausfälle über einen längeren Zeitraum hinziehen können, was sich nachteilig auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann. Dieses Risiko besteht auch, obwohl der Verkäufer der Kommanditanteile der SCM KG gegenüber der Objektgesellschaft eine Erstvermietungsgarantie bezogen auf circa 15% der Fläche des Objektes Hamburg-Winterhude für den Zeitraum 1. Januar 2010 bis zum 31. Mai 2010 abgegeben hat. Denn es kann nicht garantiert werden, dass die Verkäufer ihrer Verpflichtung aus der Erstvermietungsgarantie zeitgerecht und in voller Höhe nachkommen. Zudem besteht bei Mietausfällen von einzelnen oder mehreren Mietern das Risiko, dass die Objektgesellschaft und/oder die SCM KG nicht ausreichend Liquidität erhalten, um ihren Verpflichtungen im Zusammenhang mit der teilweisen Fremdfinanzierung der Objekte vollständig und/oder zeitgerecht nachzukommen, was im schlimmsten Fall zu einer Verwertung der Objekte durch die finanzierenden Banken führen kann. In diesem Fall besteht für den Anleger das Risiko eines Totalverlustes. Mietzinsanpassungen Es kann nicht garantiert werden, dass die in den Prognoserechnungen dargestellten Mieterhöhungen tatsächlich in der angenommenen Höhe oder zu den angenommenen Zeitpunkten realisiert werden können. Es besteht insbesondere das Risiko, dass aufgrund wirtschaftlicher Entwicklungen, unwirksamer vertraglicher Mietanpassungsklauseln oder zwingender gesetzlicher Regelungen Mieterhöhungen nicht, nicht vollständig oder nicht zum geplanten Zeitpunkt durchgesetzt werden können. Zudem kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass sich die tatsächlich erzielbaren Mietzinsen insgesamt negativ entwickeln und insbesondere bei Anschlussvermietungen nur geringere Mietzinsen als beim Vormieter erzielt werden können. Sämtliche der vorgenannten Risiken können sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Wertentwicklung und Verwertbarkeit der Objekte Die prognostizierte Wertentwicklung der Objekte Blankenese und Winterhude kann nicht garantiert werden, da sie von verschiedenen wertbestimmenden Faktoren, wie z.b. der Höhe der tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen, der allgemeinen Wirtschafts- und Konjunkturentwicklung, der Bauqualität, der tatsächlichen Abnutzung der Immobilie, der Leistungsfähigkeit der Objektverwaltung, den Baupreisen sowie der jeweiligen Gesetzeslage, insbesondere der Steuergesetze, abhängt, deren Entwicklung zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht vorhergesagt werden kann. Es besteht daher das Risiko, dass sich eines oder beide der Objekte Blankenese und Winterhude in ihrem Wert nicht wie prognostiziert entwickeln. Somit kann nicht garantiert werden, dass am Ende der Laufzeit der Emittentin die prognostizierten Kaufpreise bzw. Kaufpreisfaktoren bei der Verwertung der Objekte tatsächlich erzielt werden können. Geringere Kaufpreise bei der Verwertung der Objekte können sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken.

22 22 Zudem kann nicht garantiert werden, dass die beiden Objekte am Ende der Laufzeit der Emittentin tatsächlich veräußert werden können. Sofern eine Veräußerung eines oder beider Objekte am Ende der Laufzeit der Emittentin nicht möglich ist, kann sich dieses in erheblichem Maße negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Mieterrechte Teile der Mietflächen in beiden Objekten sind als Wohnräume vermietet und unterliegen daher strengeren gesetzlichen Regelungen im Hinblick auf Mieterrechte. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Laufzeit der Emittentin die Rechte von Wohnraummietern zu Lasten von Vermietern verschärft werden. So besteht insbesondere das Risiko, dass die Möglichkeiten von Mietpreiserhöhungen oder der Kündigung von säumigen Mietern eingeschränkt oder Verpflichtungen zur Vornahme von Instandhaltungs- und/ oder Modernisierungsmaßnahmen zu Lasten des Vermieters erweitert werden. Dies kann einerseits zu geringeren Erträgen, andererseits zu erhöhten Aufwendungen bei der Objektgesellschaft und/oder der SCM KG führen, was sich in beiden Fällen negativ auf die von den Anlegern erzielbare Rendite auswirken kann. Es kann auch nicht garantiert werden, dass sich die Rechte von gewerblichen Mietern während der Laufzeit der Emittentin nicht zu Lasten von Vermietern verändern. Mietereinbauten In bestimmten Teilen der vermieteten Mietflächen haben die Mieter eigene Einbauten vorgenommen und technische Anlagen installiert. Es kann nicht garantiert werden, dass die Mieter nach Beendigung der jeweiligen Mietverträge in allen Fällen die von ihnen eingebauten Anlagen vollständig entfernen und den ursprünglichen Zustand der Mietflächen wieder uneingeschränkt herstellen. Daher besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaft und/oder die SCM KG auf eigene Kosten Sorge für die Wiederherstellung eines vermietbaren Zustandes der Mietflächen zu tragen haben, was sich negativ auf die von den Anlegern erzielbare Rendite auswirken kann. Untervermietung Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Mietflächen in den beiden Objekten der Zustimmung des jeweiligen Vermieters, die dieser nur aus wichtigem Grund versagen kann. Eine Untervermietung von Mietflächen kann sich negativ auf die Wertentwicklung des Objektes auswirken, was zu negativen Auswirkungen auf die vom Anleger erzielbare Rendite führen kann. Instandhaltung und Instandsetzung Es ist davon auszugehen, dass während der Laufzeit der Emittentin bei beiden Objekten regelmäßig Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen anfallen werden. Zudem ist aufgrund der Abnutzung der Immobilien davon auszugehen, dass die Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen mit zunehmendem Alter der Immobilien steigen werden. Da es sich bei beiden Objekten um Bestandsimmobilien handelt, bei denen Gewährleistungsfristen bereits ausgelaufen sind bzw. während der Fondslaufzeit ablaufen (bei dem Objekt Blankenese läuft die Gewährleistungsfrist am 24. Mai 2012 ab), werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen in der Regel von der Objektgesellschaft bzw. SCM KG in voller Höhe selbst zu tragen sein. Es kann nicht garantiert werden, dass die in der Prognoserechnung angesetzten Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen dazu ausreichen werden, die tatsächlich anfallenden Aufwendungen in voller Höhe decken zu können. Darüber hinausgehenden Investitionsbedarf müssten die Objektgesellschaft bzw. die SCM KG entweder durch vorhandene Liquiditätsreserven oder durch die Aufnahme von weiteren Fremdmitteln finanzieren. Beides kann sich negativ auf ihre Ausschüttungsfähigkeit und somit auch negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Altlasten und Kontaminationen Obwohl zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung im Altlastenkataster keine Altlasten eingetragen sind, besteht das Risiko, dass eines oder beide der Grundstücke oder eines oder mehrere der aufstehenden Gebäude mit Altlasten oder Kontaminationen (z.b. Öle oder Asbest) belastet sind. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch unsachgemäßes Verhalten von Mietern neue Kontaminationen auf den Grundstücken oder in den Gebäuden auftreten können. Da grundsätzlich der Eigentümer für die Beseitigung von Altlasten bzw. Kontaminationen haftet, besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaft bzw. die SCM KG sämtliche Aufwendungen für die Beseitigung bestehender Altlasten oder bestehender oder neu eingetretener Kontaminationen zu tragen haben. Die für eine Dekontamination entstehenden Kosten müssten die Objektgesellschaft bzw. die SCM KG entweder durch vorhandene Liquiditätsreserven oder durch die Aufnahme von weiteren Fremdmitteln

23 23 Risikohinweise finanzieren. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass die zuständigen Behörden bei der Entdeckung von Altlasten oder Kontaminationen die Weiternutzung des Grundstücks und/ oder der aufstehenden Gebäude teilweise oder vollständig untersagen, mit der Folge, dass während dieses Zeitraumes keine Mieterträge erzielt werden können. Zudem besteht in diesem Fall das Risiko, dass Mieter aufgrund der Nichtnutzbarkeit der Mietsache Schadenersatz von der Objektgesellschaft bzw. der SCM KG verlangen und auf deren Kosten Ersatzmietflächen anmieten. Jedes der vorgenannten Risiken kann sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und im schlimmsten Fall zu einem Totalverlust führen. Versicherungsschutz Es besteht das Risiko, dass die von der Objektgesellschaft und der SCM KG abgeschlossenen Objektversicherungen nicht sämtliche Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Eigentum an einem Grundstück oder der Vermietung von Grundstücken ergeben können, vollständig abdecken. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass bestimmte Risiken nur bis zu einer bestimmten Höhe, z. B. bei Naturkatastrophen, oder gar nicht, z.b. bei Krieg oder terroristischen Anschlägen, versichert werden können. Für nicht durch Versicherungen gedeckte Schäden haben die Objektgesellschaft bzw. die SCM KG in voller Höhe einzustehen. Dies könnte im schlimmsten Fall zur Insolvenz der Objektgesellschaft bzw. der SCM KG führen, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und im schlimmsten Fall zu einem Totalverlust beim Anleger führen kann. Mangelnde Diversifikation der Investitionsobjekte Die mittelbare Investition der Emittentin erfolgt lediglich in zwei Objekte. Aufgrund der geringen Diversifikation der Investitionen der Emittentin können sich negative wirtschaftliche Entwicklungen bei einem Objekt in höherem Maße negativ auf die vom Anleger erzielbare Gesamtrendite auswirken, als dies bei einer breiteren Streuung der Investitionen der Emittentin der Fall wäre. Im schlimmsten Fall kann bereits der Ausfall eines Objektes zu einer Insolvenz der Emittentin führen, was einen Totalverlust des Anlegers zur Folge haben kann. Eigenkapitalplatzierung/ Platzierungsgarantie Die Emittentin beabsichtigt, von den Anlegern Eigenkapital in Höhe von Euro einzuwerben. Es kann nicht garantiert werden, dass bei den Anlegern ausreichend Eigenkapital für die Realisierung des Anlageziels eingeworben wird. Zwar hat sich die Anbieterin im Rahmen einer Platzierungsgarantie gegenüber der Emittentin verpflichtet, bei nicht ausreichender Einwerbung von Eigenkapital die Differenz zwischen dem benötigten und dem tatsächlich eingeworbenen Eigenkapital zu übernehmen, es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die Anbieterin aufgrund einer möglichen Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage ihren Verpflichtungen aus der Platzierungsgarantie nicht oder nicht in vollem Umfang nachkommen kann. Dies kann dazu führen, dass das Beteiligungsangebot rückabgewickelt werden muss. Bei einer Rückabwicklung besteht für den Anleger das Risiko, dass er seine eingezahlten Zeichnungsbeträge, einschließlich Agio, nicht mehr in voller Höhe zurückerstattet erhält. Zudem kann der Anleger das bis zu einer möglichen Rückabwicklung gebundene Kapital nicht für alternative Investments nutzen. Es besteht das Risiko, dass nicht sämtliche Anleger ihren Einzahlungsverpflichtungen vollständig und zeitgerecht nachkommen. Dies kann dazu führen, dass die Emittentin die für die kurzfristige Zwischenfinanzierung aufgenommenen Fremdmittel nicht plangemäß zurückführen kann, was die Kosten der Zwischenfinanzierung erhöhen würde. Erhöhte Zwischenfinanzierungskosten können sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Beteiligung auf mehreren Stufen Die Emittentin ist nicht unmittelbar an den beiden Objekten beteiligt. Vielmehr hält sie lediglich Anteile an der Objektgesellschaft und der Paribus XI Objekte GF GmbH. Auch die Objektgesellschaft selbst ist nur unmittelbar am Objekt Blankenese beteiligt und hält das Objekt Winterhude nur mittelbar als Kommanditistin der SCM KG. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass aufgrund der Mehrstöckigkeit der Struktur höhere Kosten anfallen, als bei einer direkten Beteiligung der Emittentin an den Objekten anfallen würden. Die dadurch entstehenden Kosten können sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Zudem besteht auf jeder Beteiligungsstufe das Risiko, dass Gläubiger in das Vermögen der jeweiligen Gesellschaft vollstrecken, so dass deren Auszahlungsfähigkeit in erheblichem Maße eingeschränkt werden kann und sich das Risiko einer Insolvenz erhöht. Eine Insolvenz auf einer niedrigeren

24 24 Beteiligungsstufe kann das Risiko einer Insolvenz auf einer höheren Beteiligungsstufe und somit auch das Insolvenzrisiko der Emittentin erhöhen. Eine Insolvenz der Emittentin kann zu einem Totalverlust beim Anleger führen. Kosten der Investitionsphase Es besteht das Risiko, dass eine oder mehrere in der Investitionsrechnung genannte Aufwandspositionen sowohl auf der Ebene der Emittentin als auch bei der Objektgesellschaft und/oder der SCM KG höher ausfallen als geplant. Dies kann zu einer Verschlechterung der Liquiditätssituation bei der Objektgesellschaft und/oder der SCM KG und damit mittelbar auch bei der Emittentin führen und damit auch Auszahlungen an die Anleger beeinträchtigen. Insolvenz- und Bonitätsrisiken Es kann nicht garantiert werden, dass die Objektgesellschaft, die SCM KG sowie die Mieter der Objekte jederzeit ausreichend Liquidität besitzen, um ihren vertraglichen Verpflichtungen jederzeit in vollem Umfang nachzukommen. Insbesondere besteht das Risiko, dass einzelne oder mehrere Mieter insolvent werden und die Objektgesellschaft bzw. die SCM KG ihre mietvertraglichen Ansprüche nicht oder nicht vollständig gegen den jeweiligen Mieter durchsetzen kann. Teilweise oder vollständige Ausfälle von Ansprüchen gegen einen oder mehrere Mieter können zu einer Verschlechterung der Liquiditätssituation bis hin zu einer Insolvenz der Objektgesellschaft bzw. der SCM KG führen und sich somit negativ auf die von den Anlegern erzielbare Rendite auswirken. Im Extremfall kann dadurch sogar ein Totalverlust beim Anleger eintreten. Fremdfinanzierung auf Ebene der Emittentin und der Objektgesellschaft Die Konzeption des Beteiligungsangebotes sieht sowohl auf Ebene der Emittentin als auch auf Ebene der Objektgesellschaft eine kurzfristige Zwischenfinanzierung von Eigenkapital vor, die durch das bei den Anlegern eingeworbene Eigenkapital zurückgeführt werden soll. Es kann nicht garantiert werden, dass das bei den Anlegern eingeworbene Eigenkapital vollständig dafür ausreicht, die aufgenommenen Zwischenfinanzierungen zurückführen zu können. Somit besteht das Risiko, dass die Laufzeiten der Zwischenfinanzierungen verlängert werden müssen, was die Kosten für die Zwischenfinanzierung erhöhen und sich somit negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann. Für die Rückführung des auf Ebene der Emittentin aufgenommenen Zwischenfinanzierungsdarlehens ist der Liquiditätsverlauf in der Anfangsphase der Fondslaufzeit entscheidend. Im Fall stärkerer Liquiditätsschwankungen als angenommen kann dies zu einem erhöhtem Zinsaufwand führen. Darüber hinaus wird die Objektgesellschaft einen Teil ihrer Gesamtinvestition langfristig über zwei Hypothekendarlehen fremdfinanzieren. Das zur teilweisen Finanzierung des Erwerbs der Kommanditanteile der SCM KG bei der SEB AG aufzunehmende Hypothekendarlehen ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht fest abgeschlossen. Die SEB AG und die Objektgesellschaft haben in einem Term Sheet die wesentlichen ökonomischen Rahmendaten des noch abzuschließenden Hypothekendarlehens bereits festgelegt. Allerdings hat die SEB AG die Objektgesellschaft ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die SEG AG noch keine verbindliche Kreditzusage erteilt hat. Es kann daher nicht garantiert werden, dass die Objektgesellschaft die für die teilweise Finanzierung des Erwerbs der Kommanditanteile der SCM KG benötigen Fremdmitteln von der SEB AG zu den im Term Sheet vereinbarten Bedingungen erhält. Dies kann zu einer Erhöhung der Fremdfinanzierungskosten oder zu einer Finanzierungslücke bei der Objektgesellschaft führen. Daher besteht das Risiko, dass die von der Objektgesellschaft für den Erwerb der Kommanditanteile der SCM KG aufzunehmenden Fremdfinanzierungskosten höher als geplant ausfallen, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann. Es kann zudem nicht ausgeschlossen werden, dass die Objektgesellschaft aufgrund einer Finanzierungslücke den geplanten Erwerb der Kommanditanteile an der SCM KG nicht oder nicht im geplanten Umfang durchführen kann, was im schlimmsten Fall zu einem Ausfall des Objektes Hamburg-Winterhude führen könnte. Die mit der Aufnahme einer Fremdfinanzierung zusammenhängenden Kosten, insbesondere Zinsen und Gebühren, sind vorrangig aus den Erlösen der Emittentin bzw. der Objektgesellschaft zu zahlen und können sich daher negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken. Die von der Objekt gesellschaft aufgenommenen bzw. aufzunehmenden Hypothekendarlehen sind bzw. werden jeweils banküblich besichert. Insbesondere sind bzw. werden die Mietzinsansprüche gegen die Mieter der jeweils gehaltenen Objekte zur Sicherheit an die finanzierenden Banken abgetreten. Zudem werden den finanzierenden Banken

25 25 Risikohinweise Grundschulden an den jeweiligen Grundstücken eingeräumt. Sollten die Erlöse der Emittentin bzw. Objektgesellschaft zur Rückführung der Fremdfinanzierung und/oder der Zahlung der anfallenden Zinsen nicht oder nicht vollständig ausreichen, besteht das Risiko, dass die finanzierenden Banken die ihnen eingeräumten Sicherheiten verwerten. Dieses kann im Extremfall zur Zwangsvollstreckung der Fondsobjekte führen, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und bis hin zu einem Totalverlust des Anlegers führen kann. Ferner kann es hinsichtlich der Höhe der in der Kreditvereinbarung vereinbarten Konditionen zu negativen Abweichungen gegenüber den in diesem Verkaufsprospekt zugrunde liegenden Annahmen kommen, was die Ergebnisse der Emittentin bzw, der Objektgesellschaft und die daraus folgenden kalkulierten Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen kann. Zudem unterliegen die von der Emittentin und der Objektgesellschaft aufgenommenen Darlehen einem Zinsänderungsrisiko, da sich mit der aktuellen Lage am Geldmarkt auch die in der Regel davon abhängigen Kreditkonditionen ändern können. Mit einer höheren Zinsbelastung verschlechtert sich die Liquidität des jeweiligen Darlehensschuldners, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann. Steuerliche Risiken Es kann nicht garantiert werden, dass die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetze sowie Auffassungen der Finanzverwaltung und der Finanzgerichte bis zum Ende der Laufzeit der Emittentin in unveränderter Form fortbestehen. Eine Änderung von Steuergesetzen oder ihrer Auslegung durch die Finanzverwaltung oder Gerichte kann zu einer abweichenden, möglicherweise nachteiligen Besteuerung beim Anleger führen. Darüber hinaus kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Rechtsauffassung der Finanzverwaltung in einzelnen oder mehreren Punkten von der in diesem Verkaufsprospekt dargestellten Rechtsauffassung der Anbieterin abweicht. Daher besteht das Risiko, dass die tatsächliche Besteuerung des Anlegers von der dargestellten Besteuerung zum Nachteil des Anlegers abweicht, was sich negativ auf seine Nachsteuerrendite auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung entgegen der Auffassung der Anbieterin die Tätigkeit der SCM KG und/oder der Objektgesellschaft und/oder der Emittentin als gewerblich qualifiziert. Die Umqualifizierung in eine gewerbliche Tätigkeit auf einer niedrigeren Beteiligungsstufe (SCM KG gegenüber der Objektgesellschaft oder Objektgesellschaft gegenüber der Emittentin) würde automatisch zur gewerblichen Infizierung aller darüber stehenden Beteiligungsstufen führen, so dass auch dort gewerbliche Einkünfte erzielt werden würden. Sofern die Finanzverwaltung Einkünfte zu gewerblichen Einkünften umqualifiziert, würden etwaige erzielte Gewinne aus der Veräußerung der Grundstücke auch nach Ablauf der Spekulationsfrist der Besteuerung unterliegen, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Nachsteuerrendite auswirken kann. Zudem könnten in diesem Fall aufgewandte Fremdfinanzierungskosten nur noch in Höhe der Zinsschranke berücksichtigt werden. Darüber hinaus unterliegen gewerbliche Einkünfte der Gewerbesteuer. Beides kann in erheblichem Maße negative Auswirkungen auf die Ausschüttungsfähigkeit der betroffenen Gesellschaft haben und im schlimmsten Fall sogar zu einer Insolvenz der betroffenen Gesellschaft führen. Weiterhin würden etwaige aus der Beteiligung an der Paribus XI Objekte GF GmbH erzielte Erträge sowie etwaige aus der Anlage der Liquiditätsrücklage erzielte Zinserträge nicht mehr mit dem Abgeltungsteuersatz, sondern mit dem individuell für den Anleger ermittelten Einkommensteuersatz besteuert, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Nachsteuerrendite auswirken kann. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2007 zur Abgrenzung zwischen vermögensverwaltenden und gewerblichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter entgegen der Auffassung der Anbieterin auch auf die vorliegende Gestaltung Anwendung findet. Die steuerliche Folge wäre, dass gewerbliche Einkünfte mit den im vorstehenden Absatz beschriebenen Folgen erzielt würden. Sofern die Finanzverwaltung entgegen der Auffassung der Anbieterin die Emittentin als Steuerstundungsmodell im Sinne des 15b EStG qualifiziert, wäre die Abzugsfähigkeit entstandener Verluste nur noch eingeschränkt möglich. Ein Ausgleich von Verlusten aus der Beteiligung an der Emittentin mit anderen positiven Einkünften des Anlegers wäre dann ausgeschlossen. Vielmehr könnten Verluste aus der Beteiligung an der Emittentin nur in den Folgejahren mit Gewinnen aus dieser