Vortrag Fortbildung - Rheinische Notarkammer

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1 Vortrag Fortbildung - Rheinische Notarkammer am in Köln Referent: Dipl. Ing. Udo Stichling Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Beratender Ingenieur Hügelstraße Wuppertal Telefon: Telefax: udo.stichling@vermessung-stichling.de Der Ablauf einer Fortführungsvermessung am Beispiel von Nordrhein-Westfalen Vom Kaufvertrag zum Fortführungsnachweis Zusammenarbeit Notariat Vermessungsstelle Gliederung: 1. Rechtsgrundlagen für Vermessungsstellen (ÖBVI u. Katasterämter) 2. Allgemeines zu Vermessungen und Berührungspunkten zwischen Notariat und Vermessungsstellen 3. Ablauf des Verkaufs mit Berücksichtigung der Vermessung a. Verkauf eines fertigen Grundstückes b. Verkauf eines fertigen Flurstückes aus einem Grundstück c. Verkauf eines Teils eines Flurstückes aus einem Grundstück 4. Katastergebäudeeinmessungen 5. Gebühren für Vermessungen 6. Weitere Berührungspunkte des Notariats mit der Vermessungsstelle Seite 1 von 19

2 1. Rechtsgrundlagen (s. Anlage) Spezialgesetze zur Vermessung o Vermessungs- und Katastergesetz NRW (VermKatG NRW) o Berufsordnung (ÖbVermIng BO NW) o Gebührenordnung für die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (NRW) o Flurneuordnungsgesetz (FlurbG Bundesgesetz) Baukammergesetz (BauKaG NW) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI Bundesgesetz) Baugesetzbuch (BauGB Bundesgesetz) Landesbauordnung (BauO NRW) o Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) o Verwaltungsvorschriften zu den Gesetzen (VV) 2. Allgemeines zu Vermessungen Grundstücksvermessungen sind in NRW nur den gesetzlich dafür vorgesehenen Stellen erlaubt. Dies ist im Vermessungs- und Katastergesetz NRW geregelt. Dabei gilt, dass die Kataster- und Vermessungsämter den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖBVI) gleichgestellt sind. Lediglich im Bereich der Führung des Liegenschaftskatasters sind die Katasterämter die alleinausführende Behörde. Die Aufsicht für die ÖBVI und die Katasterämter liegt bei den Bezirksregierungen. Alle Vermessungsbüros, die nicht öffentlich bestellt sind, sind nicht berechtigt, hoheitliche Vermessungsarbeiten auszuführen. Zu den hoheitlichen Arbeiten gehört neben der Grundstücksteilung auch die Grenzvermessung, der amtliche Lageplan und die Katastergebäudeeinmessung. Der ÖBVI kann alle Tatbestände an Grund und Boden beglaubigen. Dabei unterliegt der ÖBVI ähnlichen Auflagen wie die Notare (Aufsicht, Vereidigung, Verbot in eigener Sache zu handeln usw.) (Vergleich Notar Rechtsanwalt = ÖBVI Vermessungsbüro ohne ÖBVI) In NRW gibt es über 400 Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und ca. 50 Vermessung- und Katasterämter. Die Ämter dürfen jeweils nur einen Teilbereich der Aufgaben in ihrem Kreisbereich ausführen. ( 107 GO) Alle Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure sind für ganz Nordrhein-Westfalen zugelassen. Die Zusammenarbeit mit einem ÖBVI sollte genauso vom Vertrauen zueinander geprägt sein, wie die zum Notar. Dadurch ist eine optimale Kooperation und der unmittelbar Datenfluss von Informationen gewährleistet. Bei Fragen zu Liegenschaften und Problemen ist so eine schnelle und unkomplizierte Hilfe möglich. Seite 2 von 19

3 Die Dauer und der Zeitablauf einer Vermessung und deren Übernahme ins Liegenschaftskataster ist sehr verschieden, deshalb kann man keine verbindlichen landesweiten zeitlichen Angaben über den Ablauf der Vermessung machen. Beim einen Amt dauert die Erstellung der Unterlagen etwas länger (1 6 Wochen), während beim anderen die Übernahme ins Kataster länger dauert (3 30 Wochen). Ebenso ist sehr wesentlich, ob bereits eine Teilungsgenehmigung vorliegt oder nicht. Dies kann insbesondere bei der zusätzlichen Eintragung von erforderlichen Baulasten den Ablauf erheblich verzögern. 3. Berührungspunkte : Notare ÖBVI / Vermessungsstellen Notar ÖBVI / Vermessungsstelle I. Kaufvertrag Kopie des Kaufvertrages an den zuständigen Gutachterausschuss (i.d. Regel: beim Kreis) II. Auflassung Verwendung der Auflassungsschriften bei Auflassung und Vorlage an das Amtsgericht Grundbuchamt- III. Begründung von Grunddienstbarkeiten Verwendung von amtlichen Lageplänen oder aktuellen Katasterkarten je nach Notwendigkeit der Detailtreue IV. Löschung von Grunddienstbarkeiten Feststellung der berechtigten oder belasteten Grundstücke V. Freistellung von Grunddienstbarkeiten Aufstellung einer Bescheinigung nach 1026 BGB zur Freistellung des nicht in Anspruch genommenen Grundstücksteiles VI. Vereinigung von Grundstücken nach 890 BGB VII. Teilung von Grundstücken Verschmelzung von Flurstücken (Antrag auch durch ÖBVI) Bildung der Teilflächen mit dem Nachweis der Aufnahme in das amtliche Verzeichnis (Auflassungsschriften) Seite 3 von 19

4 VIII. Feststellung der Grundbuchblatt - Nr. Auskunft des Vermessungs- u. Katasteramtes (auch über den ÖBVI) IX. Behandlung von Unrichtigkeiten Korrektur von unrichtigen Angaben: Namen Straßenamen Haus-Nummer Nutzungsarten X. Bodenschätzung Bodenschätzungsgesetz Feststellung der Ertragsfähigkeit von landwirtschaftlichen Flächen 3. Ablauf des Verkaufs mit Berücksichtigung der Vermessung Bei der Abwicklung von Kaufverträgen sind grob drei Fälle zu unterscheiden. Dies ist davon abhängig, welchen zustand das zu veräußernde Teil Grundstück hat. Ist das Flurstück bereits ein Grundstück, oder ist es nur ein Flurstück, aber unter einer laufenden Nummer im Grundbuch gebucht so muss anders verfahren werden. Ebenfalls, wenn die Fläche erst noch gebildet werden muss, weil es nur eine Teilfläche aus einem Flurstück ist. 3a. Erwerb eines bereits bestehenden Grundstückes (Flurstückes) 1. Das Flurstück hat bereits eine Flurstücksnummer und ist ein selbstständiges Grundstück. Es sind keine weiteren Flurstücke unter der gleichen Nummer im Grundbuch gebucht. Somit ist keine Teilungsgenehmigung oder ein Teilungsantrag des Eigentümers erforderlich. 2. Neben dem Kaufvertrag erfolgt in einem eigenständigen Vertrag die Auflassung des Grundstücks. 3. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Abschreibung des verkauften Grundstückes und die Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer. 4. Der Notar legt den Kaufvertrag dem zuständigen Gutachterausschuss zur Auswertung vor. 5. Das Grundbuchamt teilt dem Katasteramt die Eigentumsumschreibung, den neuen Eigentümer und das neu angelegte Grundbuchblatt zur Fortführung der Katasternachweise mit. 6. Nach der Berichtigung der Katasternachweise erhält das Finanzamt diese Fortführungsmitteilung zur Berichtigung des Steuerkatasters. Siehe dazu auch das Prozess- und Ablaufdiagramm. Seite 4 von 19

5 Prozess- und Ablaufdiagramm Erwerb eines bestehenden Grundstückes Notar: Auflassungsverhandlung stellt Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt Grundbuchamt: legt neues Grundbuchblatt an überträgt das Grundstück auf das neue Grundbuchblatt Notar übersendet dem zuständigen (i.d.r. Kreisverwaltung) Grundbuchamt: teilt durch Veränderungsmitteilung Katasteramt zur Berichtigung des Katasterbuchwerkes Gutachterausschuss für Grundstückswerte dem Kopie des Kaufvertrages zur Auswertung für die Kaufpreissammlung (gemäß BauGB) mit - neuen Eigentümer - neues Grundbuchblatt - neues Grundstück Finanzamt Zur Berichtigung des Grundbesitzkatasters (gleiche Angaben wie Katasteramt) Seite 5 von 19

6 3c. Erwerb einer Teilfläche eines Flurstücksteil (Grundstückes) 1. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags sollte ein geeigneter Plan vorliegen (mindestens ein aktueller Auszug aus einer Katasterkarte oder aus einem amtlichen Lageplan) Die Konsequenz einer schlechten Urkundsgrundlage kann sonst zu einer Nichtigkeit des Vertrages führen, wenn dieser nicht erfüllbar ist. Die Haftung für einen nicht ausführbaren Vertrag beinhaltet oft die Nachbeurkundung von Änderungen zur Erfüllung. Wenn eine Teilungsgenehmigung noch nicht vorliegt, so sollten auch Baulasten und Nachbarzustimmungen geregelt werden. 2. Spätestens nach Beurkundung des Vertrages sollte der Vermessungsantrag bei einer Vermessungsstelle (ÖbVI) gestellt werden mit den entsprechenden Auszügen aus dem Kaufvertrag evtl. bereits im Kaufvertrag klären. Den Beteiligten Vertragsparteien muss klar sein, dass sie nach der Beurkundung sowieso einen ÖBVI benötigen, dann können sie ihn auch bereits zum Zeitpunkt der Klärung der neuen Vertragsgrenze als Berater einschalten, damit die notwendigen Punkte vor Unterzeichnung des Vertrages geklärt werden können. 3. Beantragung der Auszüge aus dem Liegenschaftskataster (Buch- und Zahlenwerk, Katasterkarte) durch die Vermessungsstelle für die Durchführung zwingen notwendig. Während dieser Zeit kann der ÖBVI nur eingeschränkt arbeiten, da ihm die wesentlichen Grundlagen der Vermessungsdaten fehlen. 4. Beantragung der Teilungsgenehmigungen nach 19 BauGB und 8 BauO NRW soweit erforderlich (durch die Vermessungsstelle; Abklärung baurechtlicher Bedingungen). Klärung ob Baulasten für die Genehmigung erforderlich sind. 5. Erhalt der Teilungsgenehmigung ohne Einschränkungen 6. Durchführung der örtlichen Vermessung, Abmarkung (Verwaltungsakt) und Aufnahme einer Grenzniederschrift (Urkunde) mit den Beteiligten (Eigentümer und die von der Abmarkung betroffenen Grenznachbarn (ggfls. den Erwerbern)). Die Grenzniederschrift ist die öffentlich rechtliche Anerkennung der örtlichen neuen (und ggfls.) alten Grenzen. 7. Nach Erstellen der Vermessungsschriften (Riss, Koordinaten- und Flächenberechnung) durch den ÖBVI und Ablauf der Rechtsmittelfristen erfolgt der Antrag auf Übernahme der Vermessungsergebnisse in das Liegenschaftskataster durch die Vermessungsstelle beim Katasteramt. 8. Erteilung der Fortführungsmitteilung (s.g. Auflassungsschriften) an den Eigentümer und den Antragsteller (Anzahl sollte in der Grenzniederschrift festgelegt werden) 9. Weitergabe an den Notar zur weiteren Antragstellung beim Grundbuchamt. Manche Katasterämter legen Vereinigungshinweise hinzu, die möglichst beachtet werden sollten. Dadurch wird den Beteiligten für die Zukunft die Arbeit erleichtert. 10. Weiter wie vorher bei 3a Siehe dazu auch das Prozess- und Ablaufdiagramm Seite 6 von 19

7 Prozess- und Ablaufdiagramm Erwerb eines Grundstückteils Notar beurkundet Kaufvertrag Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erhält Auftrag zur Teilungsvermessung ÖBVI / Vermessungsstelle beantragt die gemeindlichen Teilungsgenehmigungen 8 LBO und 20 BauGB örtliche Vermessung einschließlich Aufnahme der Grenzniederschrift Erstellen der Vermessungsschriften Katasterarchiv Antrag auf Erteilung von Vermessungsunterlagen Antrag an das Katasteramt zur Übernahme ins Liegenschaftskataster Fortführung des Liegenschaftskatasters Auflassungsverhandlung Notar - stellt Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt - schickt Kopie des Kaufvertrages an den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Auswertung für die Kaufpreissammlung Liegenschaftskarte analog / digital Auflassungsschriften Auszüge aus - Buchwerk - Liegenschaftskarte Katasterbuchwerk Eigentümer erhält Fortführungs beleg zur Kenntnis Zahlenwerk Finanzamt erhält Fortführungsbeleg für Grundbesitzkataster Grundbuchamt erhält Fortführungsbeleg führt Bestandsverzeichnis fort Seite 7 von 19

8 4. Gebäudeeinmessungen a.) gesetzliche Grundlagen Maßgebliche Grundlage für die Gebäudeeinmessungspflicht ist das Vermessungs- und Katastergesetz NRW in der gültigen Fassung. Dort werden neben den allgemeinen Zuständigkeiten (Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und einige Verwaltungen) sowie der Festlegung der Urheberrechte an den Lageplänen und anderen Katasterdaten auch im 3. Abschnitt die Inhalte des Liegenschaftskatasters festgelegt. Vermessungs- und Katastergesetz NRW [GV.NW 1990 S.360] ABSCHNITT I: ALLGEMEINES 2 1 Aufgaben und deren Wahrnehmung 2 2 Vorlage und Unterrichtungspflicht 2 3 Verwendungsvorbehalte 3 4 Betreten von Grundstücken und baulichen Anlagen 3 ABSCHNITT II: LANDESVERMESSUNG 4 5 Aufgaben 4 6 Benutzung der Ergebnisse der Landesvermessung 4 7 Sonderregelungen 4 8 Vermessungsmarken 5 ABSCHNITT III: LIEGENSCHAFTSKATASTER 5 9 Inhalt 5 10 Zweck 6 11 Führung 6 12 Benutzung des Liegenschaftskatasters 6 13 Benutzung des Liegenschaftskatasters durch kreisangehörige Gemeinden 7 14 Pflichten der Eigentümer und Nutzungsberechtigten 7 15 Beurkundung und Beglaubigung von Anträgen auf Vereinigung oder Teilung von Grundstücken 8 16 Antragsrecht des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs 8 ABSCHNITT IV: FESTSTELLUNG UND ABMARKUNG VON GRUNDSTÜCKSGRENZEN 9 17 Feststellung von Grundstücksgrenzen 9 18 Abmarkung von Grundstücksgrenzen 9 19 Mitwirkung der Beteiligten Sonderfälle 10 ABSCHNITT V: KATASTERBEHÖRDEN Kreise und kreisfreie Städte Katasterämter Sonderaufsicht Unterrichtungs- und Weisungsrecht 11 ABSCHNITT VI: AUSBILDUNG Höherer vermessungstechnischer Verwaltungsdienst 11 ABSCHNITT VII: BUßGELDVORSCHRIFTEN UND SCHLUßBESTIMMUNGEN Bußgeldvorschriften Rechtsverordnungen Inkrafttreten Übergangsregelung 13 Seite 8 von 19

9 Dort heißt es dann im : 9 Inhalt (1) Im Liegenschaftskataster sind für das Landesgebiet alle Liegenschaften (Flurstücke und Gebäude) darzustellen und zu beschreiben. Die Darstellung und Beschreibung der Liegenschaften umfaßt ihre Lage, Nutzung, Größe und ihre charakteristischen topographischen Merkmale (Sachdaten) sowie den Nachweis der Eigentümer und Erbbauberechtigten in Übereinstimmung mit dem Grundbuch, die der Katasterbehörde bekannt gewordenen aktuellen Anschriften sowie Geburtskate, soweit Eigentümer oder Erbbauberechtigte minderjährig sind oder die Geburtsdaten zur Feststellung der Identität notwendig sind (persönliche Daten). Die auf Grund des Bodenschätzungsgesetzes ermittelten Ergebnisse der Bodenschätzung werden im Liegenschaftskataster geführt. Ferner können Hinweise zu Nachweisen anderer öffentlicher Stellen aufgenommen werden. (2) Ein Flurstück ist ein begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird. Flurstücke werden auf Antrag oder - wenn es für die Führung des Liegenschaftskatasters zweckmäßig ist - von Amts wegen gebildet. Somit ist der Inhalt des Liegenschaftskatasters klar umrissen. Jetzt tauchen natürlich die Fragen auf, Wie kommt der Inhalt zustande? Wer erfasst ihn? Wer trägt die Kosten? Auch das ist im 14 geregelt : 14 Pflichten der Eigentümer und Nutzungsberechtigten (1) Der Eigentümer oder der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks ist verpflichtet, der Katasterbehörde ( 21) auf Anforderung die für die Fortführung des Liegenschaftskatasters notwendigen Angaben zu machen und, wenn für die Übernahme von Veränderungen in das Liegenschaftskataster eine Vermessung erforderlich ist, die Vermessung durchfuhren zu lassen. (2) Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriß verändert, so hat der jeweilige Eigentümer oder Erbbauberechtigte auf seine Kosten das Gebäude oder die Grundrißveränderung durch die Katasterbehörde oder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen 1 Abs. 3 und 4 Satz 3 bleiben unberührt. Die Verpflichtung besteht nicht, wenn überwiegende private Interessen dem Nachweis des Gebäudes im Liegenschaftskataster entgegenstehen. (3) Die Katasterbehörde kann zur Erfüllung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 eine angemessene Frist setzen. Nach Ablauf dieser Frist kann sie das Erforderliche auf Kosten des Verpflichteten veranlassen. (4) Der Eigentümer eines Grundstücks, das im Grundbuch nicht eingetragen ist, ist verpflichtet, der Katasterbehörde Urkunden, aus denen sich sein Eigentumsrecht ergibt, auf Anfordern vorzulegen. Somit ist zum einen der Eigentümer immer in der Bringschuld, wenn er Veränderungen durchgeführt hat. Dies ist wichtig, wenn es um die Gebührenschuld bei Grundstücken geht, die mit bestehenden Gebäuden erworben werden. (Bauträgergrundstücke, Altbestand). Zum anderen ist hier festgelegt, dass der Eigentümer dies nicht mal eben selbst machen kann, sondern nur durch einen befugten (ÖBVI oder Katasterbehörde) ausführen lassen darf. Seite 9 von 19

10 b.) Was ist einmessungspflichtig? Das Ministerium hält sich hier ziemlich zurück, da unterschiedliche Zuständigkeiten vorliegen. Baugenehmigung Bauministerium Gebäudeeinmessung Innenministerium als Katasteraufsicht Somit ist nicht alles einmessungspflichtig, was baugenehmigungspflichtig ist! Einmessungspflichtig sind grundsätzlich Gebäude. Gebäude beinhalten Wohn-, Aufenthalts- oder Nutzungsräume, die ausreichend beständig standfest und räumlich fest umschlossen sind. Gemäß Innenministerium fallen unter den Gebäudebegriff und damit die Einmessungspflicht auch folgende bauliche Anlagen: - Gewächshäuser auf Fundament + Pavillons - Baracken mit gemauertem Giebel und Fundament - Wellblechgaragen auf Streifenbetonfundament - Silos, Transformatorenhäuschen - unterirdische Gebäude Nicht zu den einmessungspflichtigen Gebäuden zählen genehmigungsfreie Gebäude im Sinne des 65 BauO NW z.b. - Gebäude bis 30 m³ umbautem Raum ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Aborte oder Feuerstätten!! dies gilt nicht für Garagen und Verkaufsund Ausstellungsstände - Gartenhäuser in Kleingartenanlagen - Wochenendhäuser auf genehmigten Wochenendplätzen - Fahrgastunterstände Keine Gebäude stellen im allgemeinen dar: - Bahnsteig- und Tankstellenüberdachungen - fliegende Bauten (Zelte, Traglufthallen) + Mobilhomes - Carports + Telefonzellen - Pumpenhäuschen - Taubenschläge + Kleintierställe - Schutzhütten Unbedeutende Bauteile wie z.b. Stufen, Lichtschächte, Pfeiler, Säulen usw. sollen nur auf besondere Anforderung hin dargestellt werden. Das gleiche gilt für überkragende Gebäudeteile von geringer Bedeutung (Balkone, Erker). Dazu zählen auch Hauseingangsüberdachungen. Auf die Garagen und überdachten Stellplätze muss noch einmal gesondert eingegangen werden. Der Begriff Carport ist in der BauO NW und der GarVO nicht bestimmt, es werden nur Stellplätze und Garagen definiert: < 100 m² Kleingaragen (bedingt einmessungspfl.) 100 m² m² Mittelgaragen (einmessungspflichtig) > 1000 m² Großgaragen (einmessungspflichtig) Seite 10 von 19

11 überdachte Stellplätze (Carports) : (nicht einmessungspflichtig!) - keine eigenen Außenwände - max. Punktfundamente für Pfeiler und Stützen offene Kleingarage: (einmessungspflichtig) - mind. eine eigene Wand - unmittelbar ins Freie führende Öffnungen in einer Größe von mindestens einem Drittel der Gesamtfläche der Umfassungswände geschlossene Kleingarage - alle anderen Gebäude zum Abstellen von Kraftfahrzeugen (Abstimmung erfolgte mit der Bezirksregierung Düsseldorf) c.) Wer ist kostenpflichtig? Die Gebühren sind ein häufiger Streitpunkt gerade beim Grunderwerb. Dabei ist dem Eigentümer nicht immer klar, wer die Kosten trägt. Beispiel: Ein Bauherr erwirbt ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger. Wer ist verpflichtet die Einmessung durchzuführen? - Wie sieht der Kaufvertrag aus, steht dort etwas darüber? - Ist der Bauträger nach Fertigstellung insolvent? Steht nichts im Kaufvertrag, so ist der Vertrag auszulegen, ob dies dazugehört oder nicht. (Anmerkung: Die meisten Bauträger schließen die Einmessung ein, oder führen zumindest ausdrücklich auf, dass diese Kosten nicht übernommen werden, damit der Bauherr informiert ist.) Wenn der Bauträger insolvent ist, so bleibt die Einmessungspflicht ähnlich wie eine öffentliche Last auf dem Grundstück liegen und der Erwerber wird die Kosten tragen müssen. Dies gilt sogar dann, wenn der Auftrag bereits erteilt worden ist, aber noch nicht ausgeführt wurde. Ist ein Erwerber auch dann noch verpflichtet die Kosten zu übernehmen, wenn der Bau bereits 20 Jahre alt ist? Seit 1972 sind alle o.g. baulichen Anlagen einmessungspflichtig. Somit gilt das auch für den Altbestand. Wenn Sie Verträge machen, sollten Sie die Alteigentümer gegebenenfalls erklären lassen, dass alle Gebäude auf dem Grundstück eingemessen sind. (evtl. auch genehmigt?) d.) Gebühren Gebühren richten sich nach der Kostenordnung, die für die ÖbVI und die Katasterbehörden gemeinsam gelten und gleich hoch sind. Diese Kostenordnung ist vom Innenminister NRW gemäß seiner gesetzlichen Befugnis verkündet worden. Die Gebühren für Gebäudeeinmessungen richten sich nach den Normalherstellungskosten 1995 eines Gebäudes ohne Baunebenkosten. Dabei wird nicht, wie bei vielen anderen Ordnungen (z.b. HOAI) zwischen den Werten interpoliert, sondern in festen Pauschbeträgen gestaffelt. Seite 11 von 19

12 Beispiel: 0 bis = 250 zzgl. Mwst bis = bis = 750 usw. (s. Tabelle ) Stufe Normalherstellungskosten 1995 Gebühr Euro 1 bis einschließlich Euro 250,-- 2 über Euro bis einschließlich Euro 400,-- 3 über Euro bis einschließlich Euro 750,-- 4 über Euro bis einschließlich Euro 1.250,-- 5 über Euro bis einschließlich Euro 2.000, über Euro bis einschließlich Euro zusätzlich zur Gebühr der Stufe 5, je weitere angefangene Euro über Euro zusätzlich zur Gebühr der Stufe 6, je weitere angefangene Euro Zu diesen Gebühren kommen noch die Kosten bei Behörden hinzu. Die Übernahme der Gebäudeeinmessungen bei den Katasterämter ist eine der wenigen kostenfreien Leistungen. 4. Gebühren / Katastergebühren / Behördenauslagen a. Grundstücksteilungen Was ist zu beachten? Die Gebührenhöhe richtet sich nach - Grundstücksgröße (s. Tabelle ) Tarifstelle Gegenstand Gebühr Euro bis einschließlich 10 m² 125, über 10 m² bis einschließlich 100 m² 200, über 100 m² bis einschließlich m² 400, über m² bis einschließlich m² 600, über m² bis einschließlich m² 1.000, über m² zusätzlich zur Gebühr nach Tarifstelle je weitere angefangene m² Seite 12 von 19

13 - Bodenrichtwert aus der amtlichen Bodenrichtwertkarte (s. Tabelle ) Wertstufe Bodenrichtwerte Wertfaktor 1 bis einschließlich 10 Euro über 10 Euro bis einschließlich 100 Euro über 100 Euro bis einschließlich 250 Euro über 250 Euro bis einschließlich 500 Euro über 500 Euro Zu untersuchender Grenzlänge Dabei ist insbesondere bei mehreren Grundstücken nicht immer jeder Teil klar zuzuordnen. Somit muss bereits im Vertrag geregelt werden, wie diese Kosten verteilt werden sollen. Es gibt verschiedene Maßstäbe: - Nach der Anzahl der erworbenen Flächen - Nach der Anzahl der erworbenen m² - Pauschal (z.b. je zu ½) - Sonstige Verteilungsmaßstäbe sind denkbar. Die alte Regelung wie früher jeder für seine Flächen reicht heute nicht mehr aus, um die Verträge auch klagesicher bezüglich der Kostenverteilung zu machen. Besonders kritisch wird es, wenn mehrere Erwerber sich die Kosten teilen. Beispiel: Aus einer Fläche werden 3 Trennstücke gemacht. Diese werden jeweils von einem anderen Erwerber gekauft. Die Kosten tragen jeder für seine Flächen (o.ä.) das größte Trennstück würde bei der Gebührenberechnung außer Acht gelassen. Somit hat der Eigentümer, der die meisten Flächen bekommt eigentlich keinen Anteil an der flächenabhängigen Gebühr. Das kann nicht Sinn der Regelung sein. Eine ähnliche Regelung gibt es beim Katasteramt. Dort wird nach der Anzahl der entstehenden Flurstücke abgerechnet. Somit ist ein Grundstück, das aus 4 Flurstücke entsteht, und in 2 Grundstücke geteilt wird (somit entstehen u.u. 8 Flurstücke) teuerer, als das gleiche Grundstück, dessen Flurstücke vor der Teilung verschmolzen wurden. In den Verträgen sollten folgende Kosten geregelt werden: - Teilungsantrag Gebühren bei Behörden Gebühren für den amtlichen Lageplan zum Teilungsantrag - Notwendige Baulasten (häufig ist für den Erhalt der Teilungsgenehmigung die Eintragung von mehreren Baulasten zur öffentlich rechtlichen Absicherung baurechtswidriger Zustände notwendig) Gebühren für die Erstellung der amtlichen Lagepläne zur Baulast Gebühren für die Eintragung der Baulast bei der Stadt Seite 13 von 19

14 - Teilungsvermessung Gebühren für die Teilungsvermessung Gebühren für die Übernahme ins Liegenschaftskataster b. Gebäudeeinmessungen Die Gebühren für die Gebäudeeinmessungen ergeben sich, wie oben bereits beschrieben. c. Grenzvermessungen In vielen Fällen ist den Beteiligten die genaue Lage der tatsächlichen Grundstücksgrenzen nicht klar. Darüber lässt sich relativ leicht mit einer Grenzvermessung Klarheit verschaffen. Insbesondere in Neubaugebieten werden die Abmarkungen zurückgestellt, bis zum Zeitpunkt der endgültigen Errichtung der Straßen. Dann werden alle Grundstücke schlussvermarkt. Wenn ein Erwerber bereits vorher die Grenzen seines Grundstückes sehen will, so gibt dies oft deshalb Probleme, da dadurch zusätzliche Kosten entstehen. Diese Kosten richten sich auch nach der Kostenordnung und sind von der zu untersuchenden Grenzlänge und dem Bodenrichtwert abhängig. Wenn im Vertrag nichts anderes vermerkt, findet normalerweise keine separate Einweisung in das Grundstück statt. Der Verkäufer haftet dann natürlich auch nicht für falsch errichtete Zäune oder Bordsteine usw. Dies war insbesondere in den neuen Ländern in Ostdeutschland manches mal eine böse Überraschung, wenn die Grundstücke plötzlich ganz anders lagen, als erwartet. Ich danke Herrn - Moers - für die Unterstützung bei der Erstellung des Vortrages. Seite 14 von 19

15 Gesetzestexte Bürgerliches Gesetzbuch BGB 313 BGB Verpflichtung zur Grundstücksübereignung Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstücke zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalte nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. 873 BGB Erwerb durch Einigung und Eintragung (1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstücke, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechtes ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles über den Eintritt der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. (2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teile eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat. 890 BGB Vereinigung von Grundstücken (1) Mehrere Grundstücke können dadurch zu einem Grundstück vereinigt werden, dass der Eigentümer sie als ein Grundstück in das Grundbuch eintragen läßt. (2)Ein Grundstück kann dadurch zum Bestandteil eines anderen Grundstücks gemacht werden, dass der Eigentümer es diesem im Grundbuche zuschreiben läßt. 925 a BGB Voraussetzung der Auflassung Die Erklärung einer Auflassung soll nur entgegengenommen werden, wenn die nach 313 Satz 1 erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird. 925 BGB Auflassung (1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich erklärt werden. (2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam BGB Teilung des dienenden Grundstücks Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei. Seite 15 von 19

16 Bundesbaugesetz - BauGB 19 BauGB Teilungsgenehmigung (1) 1 Die Gemeinde kann im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des 30 Abs.1 und 3 durch Satzung bestimmen, dass die Teilung eines Grundstückes zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung bedarf. 2 Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekanntzumachen. 3 Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des 10 Abs. 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. (2) Teilung ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonstwie erkennbare gemacht Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. (3) 1 Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt. 2 Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. 3 Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. 4 Die Verlängerung der in Satz 2 bezeichneten Frist darf höchstens drei Monate betragen. 5 Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. (4) BauG B Versagungsgründe und Grundbuchsperre (1) Die Genehmigung ist zu versagen, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar wäre. (2) 1 Ist für eine Teilung eine Genehmigung nach 19 nicht erforderlich oder gilt sie als erteilt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen. 2 Das Grundbuchamt darf eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder das Zeugnis vorgelegt ist. (3) BauG B Verfügungs- und Veränderungssperre 1Von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung nach 71( Inkrafttretung des Umlegungsplanes) dürfen im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle 1. Ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstückteils eingeräumt wird, oder Baulasten neu begründet, geändert oder aufgehoben werden. (2)... Seite 16 von 19

17 144 BauG B Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge (1) 1 Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde 1. die in 14 Abs. 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; 2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird. (2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde 1. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts 2. die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des 148 Abs. 2 (Baumaßnahmen) im Zusammenhang steht. 3. ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommen dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; 4.die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; 5. die Teilung eines Grundstücks. (3) BauG B Kaufpreissammlung (1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen von der beurkundeten Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. (2) Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluß, den Beschluß über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluß über die Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Gesetz über Unschädlichkeitszeugnisse vom (1) Das Eigentum an einem Teil eines Grundstückes (Trennstücks) kann frei von Belastungen übertragen werden, wenn durch ein behördliches Zeugnis festgestellt wird, dass die Rechtsänderung für die Berechtigten unschädlich ist (Unschädlichkeitszeugnis). (2)Unter den gleichen Vorrausetzungen kann ein dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zustehendes Recht ohne Zustimmung derjenigen, zu deren Gunsten das andere Grundstück belastet ist, aufgehoben werden. Seite 17 von 19

18 noch : Gesetz über Unschädlichkeitszeugnisse vom Die Feststellung der Unschädlichkeit ersetzt die Bewilligung der Berechtigten 8 Für die Erteilung des Unschädlichkeitszeugnisses sind die Kreise und kreisfreien Städte als Katasterbehörden zuständig. Findet jedoch eine Rechtsänderung ( 1) im Rahmen eines Flurbereinigungs- oder Siedlungsverfahrens statt, so ist das Amt für Agrarordnung zuständig. Landesbauordnung-LBO 4 LBO Bebauung der Grundstücke (1) Gebäude dürfen nur auf Baugrundstücken errichtet werden. (2) Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn 1. das Grundstück nach Lage, Form, Größe und Beschaffenheit für die beabsichtigte Bebauung geeignet ist Bauordnung NRW (Bau0 NRW) 4 Bau0 NRW Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden (2) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück. 8 Bau0 NRW Teilung von Grundstücken (1) Die Teilung eines Grundstückes bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Einer Genehmigung bedarf es nicht, wenn der Bund, das Land, eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband als Erwerber, Eigentümer oder Verwalter beteiligt ist. (3) Die Teilung darf erst in das Liegenschaftskataster übernommen werden, wenn ein Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Bedarf die Teilung keiner Genehmigung oder gilt sie als genehmigt, so hat die Genehmigungsbehörde auf Antrag der Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen; das Zeugnis steht einer Genehmigung gleich. Seite 18 von 19

19 Bodenschätzungsgesetz BodSchätzG 1 Zweck Für den Zweck einer gerechten Verteilung der Steuern, einer planvollen Gestaltung der Bodennutzung und einer Verbesserung der Beleihungsunterlagen wird eine Bodenschätzung für die landwirtschaftlich nutzbare Flächen des Reichsgebiets durchgeführt. 2 Bestandsaufnahme und Feststellung der Ertragsfähigkeit Die Bodenschätzung umfaßt: 1. die genaue Kennzeichnung des Bodens nach seiner Beschaffenheit (Bestandsaufnahme). Die Bestandsaufnahme wird kartenmäßig festgehalten; 2. die Feststellung der Ertragsfähigkeit. Bei der Feststellung der Ertragsfähigkeit sind lediglich die Ertragsunterschiede zu berücksichtigen, die auf die natürlichen Ertragsbedingungen (Bodenbeschaffenheit, Geländegestaltung und klimatische Verhältnisse) zurückzuführen sind. Ertragsunterschiede, die auf wirtschaftliche Ertragsbedingungen ( Zugehörigkeit der geschätzten Bodenflächen zu bestimmten Betrieben und Verkehrs- und Absatzverhältnisse der Betriebe) zurückzuführen sind, bleiben bei der Feststellung der Ertragsfähigkeit außer Betracht. Sie werden erst bei der Feststellung des Einheitswerts der betriebe nach den Vorschriften des Reichsbewertungsgesetztes berücksichtigt. 11 Nachweis der Schätzungsergebnisse Die rechtskräftig festgestellten Schätzungsergebnisse sind in die Liegenschaftskataster zu übernehmen. Hierbei sind die Musterstücke besonders kenntlich zu machen. Seite 19 von 19