immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds Bremen rückt in den Fokus! Top-Performance in diversen Assetklassen

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1 immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds dave bremen ausgabe N /2016 Bremen rückt in den Fokus! Top-Performance in diversen Assetklassen berlin kiel dresden hannover münchen stuttgart bonn bremen frankfurt hamburg leipzig nürnberg chemnitz essen köln Duisburg pforzheim baden-baden karlsruhe bruchsal heidelberg Düsseldorf Münster

2 anlagemarkt bremen Bremen rückt in den Fokus! Top-Performance in diversen Assetklassen Bremen bundesweit der fünftgrößte Industriestandort rückt in Ergänzung zu den Top-7-Standorten in der Republik immobilienwirtschaftlich immer mehr in den Fokus von regional und überregional agierenden Investoren. Seit vielen Jahren stabile Märkte, ob im Officebereich, in der optimalen Vermietung von»früher aufstehen, beweglich bleiben, Möglichkeiten entgegengehen, anstatt ihnen nachzulaufen: Das hält mich fit. Sportlich auf meiner Joggingstrecke durchs grüne Bremen genauso wie geschäftlich.«jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies Gruppe innerstädtisch gelegenen Wohnungsbeständen sowie mit einem wiederholt national prämierten Güterverkehrszentrum und einer hohen Expertise in der Assetklasse Logistik/Industrie. Zugegeben der citybezogene Anteil an den Gesamtverkaufsvolumina liegt nach wie vor bei nur 16 bis 17%! Dies ist bundesweit ein unterdurchschnittlicher Wert, bietet gleichermaßen retailbezogenen Investoren hohe zukünftige Potenziale. Der Reihe nach: Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung Bremen so attestiert die nur wenige Wochen alte GEWOS- Studie kann auch zukünftig mit stabilen und weiter steigenden Haushalts- und Bevölkerungszahlen für viele Jahre aufwarten. Ein wichtiges Signal für immobilienwirtschaftliche Investitionen im innerstädtischen Bereich. Bremen wird zudem ab 2015/2016 einen neuen Bebauungsplan erhalten, der auch in zentrumsbezogenen Lagen bzw. im Altstadtbereich an diversen Stellen jetzt eine wohnwirtschaftliche Nutzung ermöglichen wird. Bremen reagiert insoweit auf den Megatrend Reurbanisierung, ferner auf diverse Refurbishment- Erfordernisse im Bereich der City bzw. der Bahnhofsvorstadt. Immobilienwirtschaftlich besteht die große Chance, in Verbindung mit dem Niedrigzinsumfeld, eine aktive Stadtentwicklungspolitik und Stadterneuerung gleichermaßen zu betreiben. Investoren finden innerstädtisch nach wie vor interessante Flächen und Baulücken, ferner vermittelt unser Haus seit fast 100 Jahren am Standort außerordentlich diskret und zielgerichtet derartige Liegenschaften und Projektentwicklungen mit Wertschöpfungsfaktor- und potential. Neben dem Megatrend Reurbanisierung führen der demografische Wandel, der Wertewandel und der technische Fortschritt zu einer sehr dynamischen Marktlage mit vielfältigen Chancen insbesondere für zentral gelegene Standorte und Projekte. Zum demografischen Wandel Die Immobilienwirtschaft erfährt eine hohe Nachfrage nach zentral gelegenem Wohnen mit bester Infrastruktur, Barrierefreiheit sowie in vielen Teilen neuer, hochmoderner Architektursprache. Zum Wertewandel Die Produkte, sie werden viel ausdifferenzierter, der Wertewandel führt zu lebensabschnittsbezogenerer Investition in eigengenutzte Immobilien mit hohem Individualitätsgrad. Ausdruck findet diese Entwicklung u.a. in neuen Loft-Wohnprojekten, gemischt genutzten, hybriden Projektentwicklungen mit neuerdings insoweit unterschiedlichen Assetklassen in einem Gebäude vor Jahren in dieser Akzeptanz undenkbar. Wohnhochhäuser, sie werden opportun und sind nicht mehr Ausdruck sozialer Benachteiligung. Der technische Fortschritt, der Wunsch nach nachhaltigen, energetisch anspruchsvollen Gebäuden, auch er findet Ausdruck in einer hohen Immobilienwirtschaftlichen Dynamik. Die nutzerseitige Sensibilisierung für langfristig niedrige Nebenkosten, sie ist ausgeprägt losgelöst des aktuell wieder gesunkenen Ölpreisniveaus. Der Der Büroimmobilienmarkt technische Fortschritt wird weiterhin technische Innovationen in allen Assetklassen hervorbringen. Auch hier stehen wir Seit vielen Jahren darf Bremen durchaus als Benchmark für erst am Anfang einer vermutlich außerordentlich langfristigen den Bereich einer außerordentlich niedrigen Büroleerstands- Entwicklung. Ausdruck findet dieser Aspekt in diversen Veranstaltungen zum Thema Industrie 4.0, Smart City, Smart standsquote über Jahre von um 3,5% trotz eines großen quote auch national angeführt werden. Eine fast stabile Leer- Homes usw. Neubauvolumens im Bereich der Airport City und in der Die Immobilienwirtschaft bleibt spannend, sie hat eine hohe Überseestadt dokumentieren die gute Marktabsorption. Letzteres drückt sich u.a. in einer praktisch komplett vermieteten Lernkurve in den letzten 25 Jahren sowie eine hohe Professionalisierung erfahren, unterstützt in den letzten fünf Jahren Bremer Überseestadt aus trotz eines außerordentlich hohen durch das Niedrigzinsumfeld sowie die Ventilfunktion Immo- Neubauvolumens in den letzten 10 Jahren. Positiv in diesem bilie im Rahmen einer umfassenden, häufig nationalen Anlage- und Investmentstrategie. flächenumsatzzahlen von ca m² im vergangenen Jahr Zusammenhang sind die durch unser Haus ermittelten Bürobei ursprünglich verhaltenerer Prognose. Einen Anteil von über Der Investmentmarkt m² Büroflächenumsatz hatte dabei die Überseestadt, gleichermaßen konnten auch im Bereich der Airport City und Das gestiegene, in Teilen außerordentlich hohe Preisniveau am Technologiepark im Umfeld der Exzellenz-Universität zuan den Top-7-Standorten sorgt auch in Bremen für eine seit sammengefasst ca m² Fläche neu vermietet werden. mehreren Jahren viel stärkere Nachfrage nach Investmentprodukten insbesondere im Volumen zwischen 1 bis 25 Millionen Euro. Das Gesamtumsatzvolumen am Investmentmarkt Bremen wird von unserem Haus für das Jahr 2015 auf 250 bis 300 Millionen Euro geschätzt. Eine in den letzten Jahren nicht erreichte Höhe, das aktuelle Nachfragevolumen zeichnet eine hohe Nachfrage- und Abschlussintensität aus. Die Nachfrage am Markt generiert sich gleichermaßen von regional, national und international agierenden Family Offices, Stiftungen, Versorgungskassen sowie institutionellen Anlegern. Handelsmieten (1-A-Lage) Bis 100 m² m² m² Der Markt in Bremen genießt insgesamt ein hohes Maß an Vertrauen, eine sehr gute Transparenz durch dokumentierbare Zahlenwerke. Auch unser Haus verfügt über eine eigene, umfassende Research-Dienstleistung für unsere Kunden. Für den Standort signifikant ist das regelmäßig sehr diskret agierende Vorgehen gleichermaßen von Verkäufern und Käufern. Diverse Objekte werden nach wie vor auf Basis belastbarer, bestehender Netzwerke gehandelt unter hanseatischen Gesichtspunkten mit einem hohen Maß an Vertrauen auch im Rahmen der Due-Diligence-Phasen. Der Investmentmarkt wird aktuell durch diverse Projekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen sehr aktiv gestaltet und vorangetrieben. Projekte wie die Bebauung des Bahnhofsvorplatzes, die außerordentlich zügige Weiterentwicklung der Bremer Überseestadt sowie die auch politisch und seitens der Bürger gewünschte intensive Erneuerung des unmittelbaren Citybereiches für das Retailsegment zeugen hiervon /m² /m² /m² Mittel- und langfristig bedarf es zur Optimierung und Erhöhung des citybezogenen Flächenumsatzes dort einer deutlich stärkeren Refurbishment-Aktivität. Gleichermaßen eine große Chance für Entwickler und wertschöpfungsorientiert agierende Investoren. In diesem Zusammenhang hat unser Haus unlängst eine Studie erarbeitet, die sich mit dem Refurbishment als auch mit der Umnutzung von Bürohäusern speziell aus den 1950er- bis 1980er -Jahren beschäftigt und im Auftrag des Senators für Umwelt, Bau und Verkehr sowie des Senators für Wirtschaft, Arbeit und Häfen erstellt wurde. Auch an Standorten, an denen attraktive Handelsflächen im erdgeschossigen Bereich integriert werden können, ferner auch wohnwirtschaftliche Nutzungen speziell in den oberen Geschossen integrierbar sind, erwarten wir attraktive Themen und Projekte. Zu den Bürostandorten im Einzelnen 1. CITY Das aktuelle Mietniveau wird insbesondere geprägt durch eine Durchschnitts-Kaltmiete von ca. 8,50 bis 9,00 Euro, wobei signifikantes Neubau-Büroflächenangebot kaum am Markt zu finden ist. Hintergrund hierfür sind zum einen die großen Ak- dave bremen anlagemarkt bremen

3 tivitäten im Bereich der Überseestadt, ferner die geringen Baulandflächen und Reserven in Verbindung mit einer Dominanz von älteren Beständen. Dieses rückt das Refurbishment sowie eine partielle Umnutzung von derartigen Projekten noch stärker in den Fokus. Unlängst konnten auch für Top-Refurbishments im Umfeld des Domshofes Kaltmieten von 12,50 Euro generiert werden. Ein ermutigendes Signal. Für die Büronachfrage relevante, starke Branchen am Standort sind nach wie vor die Nahrungs- und Automobilindustrie, ferner regional und national agierende Sozietäten und Ingenieurgesellschaften. Stellvertretend für eine starke Handels-, Schifffahrtsund Logistikstruktur in Bremen kann auch die große Niederlassung des Unternehmens Kühne + Nagel angeführt werden gegründet in Bremen vor 125 Jahren. 2. TECHNOLOGIEPARK Der Technologiepark steht in höchster Synergie zur einzigen Exzellenz-Universität im Norden und bietet hochmoderne malgeschützter Substanz dieses am Wasser und an der Weser gelegen, eine tolle Mischung. Kreativwirtschaft, Sozietäten, wohnwirtschaftliche Entwicklungen, dieses regelmäßig gepaart mit national und international ausgerichteten Architekturwettbewerben ein praktisch nicht vorhandener Leerstand im Bürosegment dokumentieren die Qualität und die Akzeptanz ausdrücklich. Regional, national und international agierende Investoren engagieren sich. Zwischenzeitlich bietet die Überseestadt ein identisches Spitzenmietniveau wie die Bremer City in etwa bei 14,00 Euro kalt pro m² für ausgesuchte Objekte. Die durchschnittliche Miete beläuft sich auf 10,00 bis 10,50 Euro kalt pro m² das Angebot insgesamt für große Flächen bleibt aktuell begrenzt. Eine wichtige Ergänzung bietet hier 2015/2016 das Projekt eins Eduard-Schopf-Allee 1 entwickelt durch die Firma Siedentopf GmbH & Co. KG, die Vermarktung hat unser Haus übernommen. 4. AIRPORT CITY 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 mieten im Überblick»Portus«/ Überseestadt citynahes Neubau-Wohnen mit wettbewerbsprämierter Architektur Bürofazilitäten für Wissenschafts-, Forschungs- und Bildungseinrichtungen. Diverse Institute und international agierende Unternehmen haben hier häufig seit vielen Jahren ihren festen Sitz. Exemplarisch für die Standortqualität steht das Unternehmen OHB, die Bremer Goldschlägerei Bego, die Mevis AG, das Fraunhofer-Institut IFAM, die Niederlassung der Siemens AG. Die Kaltmieten für hochmoderne Büroflächen belaufen sich regelmäßig auf 9,00 bis 11,50 Euro pro m² für Bestands- und Neubauten. 3. ÜBERSEESTADT Die Bremer Überseestadt sie bietet seit jetzt knapp zehn Jahren vielen Firmen eine neue, hochmoderne Bürowelt! Unmittelbar an der City gelegen, mit sehr guter Infrastruktur und mit neuen Architektursprachen, unter Integration von denk- Der Bürostandort hat sich innerhalb der letzten 20 Jahre in Bremen absolut etabliert. Dieses auch in Verbindung mit einer dynamischen Leitung und Bewirtschaftung des Bremer Flughafens sowie diesbezüglich involvierter Unternehmen und Betriebe. Diverse Konzerne und große sowie mittelständische Unternehmen haben hier ihre Büroheimat gefunden, gleichermaßen aber auch Sozietäten, Ingenieurbüros, die die hervorragende Infrastruktur zur City, die Nähe zu Airbus usw. hier ideal vorfinden. Das Mietniveau beläuft sich durchschnittlich auf sehr attraktive 9,50 Euro kalt für moderne, wenige Jahre alte Bürogebäude, die Spitzenmiete liegt bei 11,50 Euro kalt pro m². Der Wohnimmobilienmarkt Bremen profitiert vom Megatrend Reurbanisierung. Die neusten GEWOS-Studien belegen die Attraktivität des fünftgrößten Industriestandortes und der zehntgrößten Stadt im nationalen Vergleich. Innerstädtische Lagen für wohnwirtschaftliche Entwicklungen sind schwer zu finden, Stadtentwicklungsprojekte wie Stadtwerder und die Überseestadt bieten hier eine wichtige Entlastung des stark nachgefragten wohnwirtschaftlichen Marktes. Gleiches wird ab 2017/2018 das ehemalige Krankenhausgelände Bremen-Mitte mit dem Neuen Hulsberg-Viertel bieten. Auch hier entstehen ab 2018/2019 ca m² Bruttogeschossfläche neu für diverse Strukturen und Nutzer. Ein idealtypischer Standort, zentral und infrastrukturell bestens angebunden zwischen Bremen- Schwachhausen und der Weser. Die Wohnungs-Kaltmieten in Bremen belaufen sich in guten bis sehr guten Lagen 2, * Innenstadt überseestadt airport city technologiepark Leerstand büro 2009 bis 2014 Flächenumsatz büro 100 * ,5 81, , * Volumen in Tsd. m² (Prognose) anlagemarkt bremen dave bremen anlagemarkt bremen

4 regelmäßig auf 10,00 bis 11,50 Euro pro m², für kompakte überarbeiteten Bebauungsplan für die Bremer Altstadt Apartments bzw. Mikroapartments in Teilen auch darüber. eine für Bremen wichtige Zukunftsperspektive neben der Bremen profitiert hier hinsichtlich auch des studentischen Baulandentwicklung im innerstädtischen Bereich insgesamt. Wohnens bzw. der Entwicklung von Mikroapartments von Neubauentwicklungen werden auf dem Investmentmarkt auch einer starken studentischen Nachfrage in Verbindung mit diversen in Bremen bei Forward Deals und En-bloc-Transaktionen für Hochschul-, Forschungs- und Bildungseinrichtungen. Faktoren zwischen dem 20- bis 22-fachen Kaufpreis-Mietein Die international ausgerichtete Jacobs University in Bremen- Verhältnis gehandelt bei geringem Angebot. Alle diesbezüg- Nord, die Hochschullandschaft in der Neustadt und im lichen Transaktionen laufen regelmäßig außerordentlich dis- Bremen: Am Weserterminal. Bürohausneubau Technologiepark Investor Otto A. Schwimmbeck. Vermietung durch Robert C. Spies, ca m² Mietfläche Umfeld der Überseestadt bieten hier hohe Potenziale für kret und sehr gezielt. Das Angebot an Mehrfamilien-/Zinshäusern diesbezügliche Produkte. Günstige Lagen sind in Teilen noch für Anleger im Volumen zwischen 1 bis 3 Millio- mit Wohnungsmieten von 5,50 bis 6,50 Euro pro m² im An- nen. Euro ist seit zwei bis drei Jahren praktisch nicht existent. gebot Tendenz fallend. Leerstände in innerstädtischen Lagen Eigentümer derartiger Liegenschaften behalten aus gutem auf dem Wohnimmobilienmarkt sind praktisch nicht existent, Grund diese grundsätzlich absolut sicher vermietbaren sodass auch Umwidmungen von Bürohäusern in sehr zen- Objekte in innerstädtischen Lagen. Die Faktoren sind auch hier tralen Lagen zunehmend Teil der Beratung und der Dienst- für gute Bestände in guten Lagen auf das häufig 16- bis 19- leistung unseres Hauses werden. Jüngst auch in einer Studie fache Kaufpreis-Miete-Verhältnis gestiegen, Topobjekte mit veröffentlicht. Unser Haus berät aktuell diverse regionale hochwertiger Architektur und/oder geringem Alter erreichen und überregionale Investoren bei der Beschaffung von ent- aktuell durchaus auch ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von etwa sprechenden Liegenschaften als auch zur Konfiguration dem 19- bis 21-Fachen. des selektierten Projektes. Das Flächenkontingent nicht zuletzt durch eine schnelle und hohe Absorption von Flächen Der Markt für Logistikimmobilien in der Bremer Überseestadt wird zunehmend knap- per, hier ist die Politik gefordert, rechtzeitig und zeitnah Bremen performt als Logistikstandort regional und national. für weitere Potenziale zu sorgen. U.a. auch durch den Als traditioneller Handels- und Hafenstandort mit sehr guter Infrastruktur bietet Bremen mit Bremerhaven hervorragende Voraussetzungen für Logistikinvestoren und Nutzer. Der Betriebskosten. Die absolute Mietpreisuntergrenze beläuft Markt aktuell durchschnittlich ca. 3,20 Euro pro m² kalt zzgl. Raum Bremen verfügt in Verbindung mit dem niedersächsischen Umland über insgesamt ca. 4,3 Mio. m² Hallen- und auf 2,00 bis 2,30 Euro pro m². Aus Investorensicht ergeben sich für ungedämmte Lagerhallen mit ebenerdigem Zugang Produktionsflächen ebenerdig bzw. auf Rampenniveau! Ein sich aktuell leider auch am Markt Bremen zu wenige fondsfähige bzw. großvolumige Objekte. Wenn doch, sind diese großes Nutzercluster am Standort bildet darüber hinaus das Mercedes-Werk mit ca Mitarbeitern sowie diversen Objekte ungemein schnell vom Markt absorbiert auch ein Zulieferern und Netzwerkpartnern im unmittelbaren Umfeld. Zeichen einer zunehmend hohen Akzeptanz von Logistikinvestments bei plausiblen Standort- und Marktbedingungen. Auch dieses erklärt die hohe Dynamik im Umfeld der Autobahn A1 bzw. im Gewerbegebiet Hansalinie. Am Standort Bremen und insbesondere auch im Bereich des Güterverkehrszen- Trends 2015 / 2016 trums agieren praktisch alle relevanten Player. Die starke Bedeutung der Assetklasse Logistik wird darüber hinaus Unser Unternehmen mit heute knapp 60 Spezialisten in diversen Assetklassen erwartet für die Zukunft eine weitere dokumentiert durch ca in der Region involvierte Unternehmen. Sinnbild für die hohe Logistikaffinität ist u.a. der Nachfrage von heute noch marktfernen Investoren für den Hauptsitz der Bundesvereinigung Logistik (BVL) am Standort Bremen im Technologiepark. Ergänzt wird das Wissenschaftscluster durch Niederlassungen vom Fraunhofer-Institut sowie von der Jacobs University mit gleichermaßen hoch anerkannten Logistik-Studiengängen vor Ort. Unser Haus reagiert seit über 10 Jahren mit einem eigenen, fachspezifischen Logistik-/Industrieteam, sodass im Bereich dieser Assetklasse sämtliche Logistik-, Light-Industrial- und Lageranfragen auf Nutzer- und Investorenseite kompetent bearbeitet werden. Zunehmend kommen hier auch Brown-Field-Themen ne- Fast facts Büro Flächenumsatz p.a m² (Prognose) Spitzenmiete 13,50 Euro / m² Durchschnittsmiete 8,50 9,50 Euro / m² Leerstandsquote 3,5% Flächenbestand 3,5 Millionen m² ben Neubauentwicklungen, die unser Haus begleitet, in die Raum Bremen. Letzteres speziell in den Assetklassen Woh- Dienstleistung. nen und Logistik. In beiden Bereichen bieten sich für Investoren hervorragende, fast planbare Rahmenbedingungen. Zum Mietniveau Investmentfähige Büroentwicklungen und Bestandsobjekte sind nach wie vor im Spektrum von 10 bis 20 Millionen Euro Die Mieten im Norden sind häufig signifikant attraktiver als außerordentlich knapp am Markt zu finden. Einige Entim südlichen Bereich Deutschlands dieses sowohl für Bestände als auch für Neubauten. Hintergrund sind die traditoren in den nächsten ein bis zwei Jahren Relevanz er- wicklungen in der Überseestadt könnten hier für Investionell im Norden günstigeren Grundstücks-Einstandswerte langen, ebenso erhoffen wir uns für die Bahnhofsvorstadt eine deutliche Revitalisierungsaktivität in Verbin- die aus unserer Sicht spekulativen Neubauten zunehmend in die Betrachtung geraten lassen vor dem Hintergrund dung mit partiellen Umnutzungen und der diesbezüglichen der vorgenannten Rahmenbedingungen. Integration von Wohnraum. Auch dieses wird den Büromarkt und die Investmentprodukte deutlich ergänzen können. Handelsimmobilien und das Segment Retail beide Neubauflächen Aspekte werden mit der zurückgestellten Investorenentscheidung über das Ansgaritorquartier mit seinen ca Logistikimmobilien bzw. Logistikflächen werden für Neubauflächen am Standort regelmäßig mit im Durchschnitt 4,00 m² geplanter Handelsfläche den Markt prägen können. bis 4,25 Euro kalt pro m² netto vermarktet. In Teilen gibt es Ebenso bleibt sicherlich auch für den Markt Bremen die aufgrund spezifischer Voraussetzungen auch Schwankungs- Entwicklung um das Thema Karstadt & Kaufhof spannend. Beide Player haben Toplagen vor Ort. Unser Team breiten von bis zu +/- 1,00 Euro pro m². Dieses sehr stark in Abhängigkeit zu Mietvertragslaufzeiten, Mieterbonitäten oder freut sich auf die Gespräche mit Ihnen in den Assetklassen auch Spezialanforderungen an die Flächenstrukturen. und zu unserem Heimatmarkt. Bestandsimmobilien Bestandsimmobilien im Bereich Light Industrial sowie einem durchschnittlichen Baujahr von um 1995 erzielen am Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter Bremen dave bremen anlagemarkt bremen

5 dave bremen wird vertreten durch: Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG niederlassung bremen Jens Lütjen Domshof Bremen Tel.: