Grundlagen und aktuelle Probleme der Waldbewertung. Vortrag im Rahmen der Fortbildung der Niedersächsischen Vermessungsund Katasterverwaltung
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- Stefanie Gärtner
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1 Grundlagen und aktuelle Probleme der Waldbewertung Vortrag im Rahmen der Fortbildung der Niedersächsischen Vermessungsund Katasterverwaltung Wildeshausen, 16. Juli 2014 Goslar, 23. Juli 2014 Der GutachterRing Schleswig-Holstein Axel Schulze Mecklenburg-Vorpommern Frank Rixen Nordrhein-Westfalen Dr. Rüdiger Heidrich Nordrhein-Westfalen Nico Wolbring Niedersachsen Gütter & Kollegen Dr. Kornelius Gütter, Karsten Beck und Sebastian Krebs Baden-Württemberg Dr. Martin Rometsch F. 2 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 1
2 Wir stellen uns vor Schwerpunkt Gutachten: Land- und Forstwirtschaft bei Gerichtsverfahren Straßen- und Schienenwegebau Steuerliche Anlässe Veräußerung, Verpachtung Beleihung Erb- und Eheauseinandersetzungen Versicherungsschäden F. 3 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Gliederung (1) Vorstellung (2) Grundlagen (3) Bewertungsverfahren (Bestand) (4) Probleme der Bewertungsverfahren (5) Bodenbewertung (6) Begriffe der Waldbewertung F. 4 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 2
3 Vorstellung Sebastian Krebs Hilprechtshausen Bad Gandersheim Tel.: 05563/ M.Sc. Agrar/Dipl. Forst Ing. (FH) Von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen als Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt für die Gebiete: Bewertungs- und Entschädigungsfragen in landwirtschaftlichen Betrieben Bestands- und Bodenbewertung (Forstwirtschaft) ehrenamtliches Mitglied im GAA Hameln-Hannover und Northeim F. 5 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung allgemeines Wald in Deutschland ca. 30 % (11. Mio. ha) der Fläche Deutschland sind mit Wald bedeckt jedes Jahr wachsen 10 % mehr zu als eingeschlagen werden (Deutschland Wälder sind die vorratsreichsten in Europa) der durchschnittliche Vorrat beträgt 330 Vorratsfestmeter pro ha F. 6 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 3
4 Waldbewertung allgemeines F. 7 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung allgemeines Definition Wald (NWaldLG): Jede mit Waldbäumen bestockte Fläche, die auf Grund ihrer Größe und Baumdichte einen Naturhaushalt mit eigenem Binnenklima aufweist Auch: kahlgeschlagene Flächen, Waldwege, Schneisen, Lichtungen, Waldwiesen, Gewässer im Wald Nicht: Hofgehölze, Baumgruppen, Kurzumtriebsplantagen, Weihnachtsbaumplantegen F. 8 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 4
5 Waldbewertung Einführung Unternehmensbewertung Immobilienbewertung Landwirtschaftliche Taxation Waldbewertung F. 9 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung Richtlinien/Verord. Baugesetzbuch ImmoWertV WaldR2000 Waldbewertungsrichtlinien der Bundesländer (nicht in jedem Bundesland) in Niedersachsen: WBR 2014 vom Richtlinien für freie SV (und GAA) nicht bindet, jedoch als Bewertungskonventionen eingeführt F. 10 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 5
6 Waldbewertungsrichtlinie Nds. anzuwenden von: den Landesforsten der Oberfinanzdirektion der Landwirtschaftskammer beschreibt die anzuwendenden Verfahren für die Waldbewertung Verkehrswert als Summe der Einzelwerte von Boden und Bestand bei größeren Flächen Anwendung Ertragswert F. 11 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertungsrichtlinie Nds. Zu und Abschläge für: Arrondierung/Zersplitterung Leistungsfähigkeit des Standortes Zerschneidung durch Verkehrswege mangelnde Erschließung (Wege) guter/schlechter Pflegezustand der Bestände Einstufung als Schutz und Erholungsgebiet Einfluss des Marktes in Form eines Faktors ist nicht vorgesehen bes. objektsp. Grundstücksm. F. 12 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 6
7 Abtriebswert Holzerlöse abzüglich der Erntekosten im Sinne eines Liquidationswertes (Mindestwert) Zum Bewertungsstichtag wird gedanklich die ganze Fläche geräumt Nur theoretisch möglich da nach NWaldLG nur Kahlschläge bis zu 1 ha zulässig sind F. 13 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Bestandeswert nach BLUME das am weitesten verbreitete Verfahren für die Bewertung von Beständen (ohne Bodenwert) H a A u c f c B F. 14 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 7
8 Alterswertverfahren Wert Kostenwert Alterswert W u * Au W i Erwartungswert K Abtriebswert - i u Alter F. 15 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger F. 16 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 8
9 F. 17 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger F. 18 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 9
10 Probleme des Bestandeswertes nach BLUME: aktuelle Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt haben keinen Einfluss Wert ist allein dominiert von Holzerlösen und Kulturkosten steigen die Holzerlöse steigt der Bestandeswert der Verkehrswert auch?? Bewertung einer gesicherten Kultur: Kulturkosten zzgl. Bodenwert (ca Euro/ha) reiner Kostenwert Verkehrswert F. 19 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Probleme des Bestandeswertes nach BLUME: Verfahren errechnet teilweise unplausible Ergebnisse z.b.: Kiefer 110 Jahre Umtriebszeit 120 Jahre Abtriebswert: Euro/ha Bestandeserwartungswert: Euro/ha Verfahren hat sich trotzdem in der Praxis durchgesetzt, da z.b. hilfreiche Software zur Verfügung steht F. 20 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 10
11 mögliche Lösung des Problems: Anwendung von regionalen Marktanpassungsfaktoren erste Veröffentlichung durch Armin Offer von HessenForst bislang keine weiteren Aktivitäten in anderen Bundesländern erkennbar Argument: Bestandeswert nach BLUME entspricht dem Verkehrswert! (?) F. 21 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger F. 22 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 11
12 Ertragswertverfahren anzuwenden bei größeren Flächen bzw. bei Forstbetrieben mittels dem Waldrentierungswert vereinfacht: diskontierter Wert aus Endnutzung zzgl. der diskontierten Durchforstungserlöse, zusätzlich sind die übrigen Verwaltungs und Betriebskosten zu berücksichtigen F. 23 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Schema Ertragswertverfahren EW DF 1 DF 2 DF 3 Endnutzung Aufforstung F. 24 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 12
13 Waldbewertung Ertragswertverfahren Probleme des Ertragswertverfahrens: Wahl des Zinssatzes Begriff des forstlichen Zinsfußes (3 %) aus dem Jahre 1895 (Max Endres, Lehrbuch der Waldwertrechnung und Forststatik) zum Teil heute noch zitiert Häufig Anwendung von internen Zinsfüßen für einzelne Baumarten kein Liegenschaftszinssatz Interner Zinsfuß oft sehr niedrig, geringe Rentabilität der einzelnen Baumarten Risiko kann so nicht erfasst werden (hohes Risiko niedrige Rentabilität niedriger Zinssatz) F. 25 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren keine Erwähnung in den Waldbewertungsrichtlinien in der Praxis oft abgelehnt, da Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke nicht bekannt dennoch bei der Bewertung von kleinen Grundstücken zu empfehlen Anpassung des Vergleichswertes auf das Bewertungsobjekt (identisch zur gewöhnlichen Immobilienbewertung) F. 26 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 13
14 Waldbewertung Bodenbewertung als Relativwert zum umliegenden Acker und Grünlandwert aktuell nur noch sehr eingeschränkt zu empfehlen Dynamik am landwirtschaftlichen Bodenmarkt (im Vergleich zum forstwirtschaftlichen Bodenmarkt) teilweise sehr hoch aus Vergleichspreisen wenn in den Notarverträgen zwischen Bestand und Boden unterschieden wurde F. 27 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung Bodenbewertung Jahr Fläche Kaufpreis davon Bestand davon Boden Vergleichswert Vergleichsfälle in ha in in /m² in /m² in /m² in /m² , ,36 0,15 0,21 0, , ,41 0,26 0,15 0, , ,75 0,55 0,20 0, , ,80 0,13 0, , ,61 0,31 0,30 0, , ,14 0,25 0, , ,69 0,26 0,43 0, , ,42 0,26 0,16 0, , ,33 0,20 0, , ,61 0,26 0,35 0, , ,29 0,15 0, , ,47 0,15 0,32 0, , ,42 0,15 0,27 0, , ,43 0,29 0, , ,74 0,25 0, , ,32 0,20 0, , ,57 0,23 0,34 0, , ,30 0,20 0,10 Mittelwert: 0,2730 Standardab: 0,0867 Standardab: 31,76% F. 28 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 14
15 Waldbewertung Bodenbewertung als Residualwert Differenz aus Gesamtwert und Bestandeswert (i.d.r. Alterswertverfahren nach BLUME) Problem: von einem Marktwert wird ein nicht marktangepasster Bestandeswert abgezogen daher ohne Marktanpassung des Bestandeswertes nicht zu empfehlen Favorit: Ableitung aus Vergleichspreisen F. 29 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung Zusammenfassung Vergleichswert Ertragswert F. 30 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 15
16 Begriffe Waldbewertung I wichtige Begriffe der Waldbewertung Forsteinrichtung: Planwerk über einen 10 Jahreszeitraum, ergibt (steuerlichen) Hiebssatz in fm/ha Umtriebszeit: gewöhnliche Zeit zwischen Bestandesbegründung und Endnutzung (z.b. Fichte 90 Jahre, Buche 140 Jahre) Abtriebswert: Holzerlös abzüglich Erntekosten zum Bewertungsstichtag oder beim Erreichen der Umtriebszeit F. 31 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Begriffe Waldbewertung II Festmeter: Maßeinheit für Holzvolumen, entspricht einem m³ Holz (ohne Zwischenräume im Holzstapel) Raummeter: Maßeinheit für Holzvolumen unter Berücksichtigung der Zwischenräume im Holzstapel, gängiges Maß für z.b. Industrieholz (1 fm ca. 1,4 rm) Vorratsfestmeter: Vorrat stehender Bestand, i.d.r. nur Derbholz (> 7 cm Durchmesser), inkl. Rinde Erntefestmeter: wie Vorratsfestmeter jedoch i.d.r. ohne Rinde, mit Berücksichtigung Ernteverluste F. 32 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 16
17 Begriffe Waldbewertung III Bestockungsgrad: relativer Flächenvorrat des zu beurteilenden Bestandes im Bezug auf einen optimalen Vergleichsbestand (aus Ertragstafel) Ertragstafel: Simulierung fiktiver Waldbestände unter Berücksichtigung einer optimalen Behandlung F. 33 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger Waldbewertung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! F. 34 Sebastian Krebs, öbv. Sachverständiger 17
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