Vorsicht Altlasten: Außergewöhnliche Anforderungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken. Dr. Volker Hahn

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1 Vorsicht Altlasten: Außergewöhnliche Anforderungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken Dr. Volker Hahn

2 Ausgangslage: Überlagerung des Zivilrechts durch öffentliches Recht - Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG - Wasserhaushaltsgesetz - Landesgesetze, z.b. Landes-Bodenschutzgesetz Risiken aus dem BBodSchG - Sanierungspflicht des Zustandsstörers (Eigentümer, Besitzer), 4 Abs. 3 BBodSchG - Sanierungspflicht des Verursachers und seines Gesamtrechtsnachfolgers, 4 Abs. 3 BBodSchG

3 - Sanierungspflicht des früheren Eigentümers bei Erwerb nach dem und Kenntnis der schädlichen Bodenveränderung (Ausnahme: schutzwürdiges Vertrauen bei Erwerb), 4 Abs. 6 BBodSchG - Ausgleichspflicht nach dem Verursacherprinzip bei mehreren Verpflichteten, 24 Abs. 2 BBodSchG - umfassender Schutzzweck des BBodSchG: Abwehr schädlicher Bodenveränderungen und hierdurch verursachter Gewässerverunreinigungen sowie Vorsorge gegen nachteilige Veränderungen - Legaldefinition: schädliche Bodenveränderungen = Beeinträchtigungen der Bodenfunktion, die geeignet sind, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbei zu führen, 2 Abs. 4 BBodSchG

4 - Altlast = stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind oder auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren hervorgerufen werden, 2 Abs. 5 BBodSchG - Sanierung = Dekontamination oder Sicherungsmaßnahme, 2 Abs. 6,7 BBodSchG - Detailregelungen in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) - Grenzen der Inanspruchnahme nach BBodSchG sind äußerst weit: - keine Verjährung - Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bislang nur für Zustandsstörer gerichtlich umrissen: Begrenzung der Einstandspflicht auf den Betrag, der dem Verkehrswert des sanierten Grundstücks entspricht; weitergehend, wenn Zustandsstörer vorsätzlich gehandelt hat oder weiteres Vermögen mit dem Grundstück eine funktionale Einheit bildet (BVerfGE 102, 1) - ähnliche Erwägungen für ehemalige Zustandsstörer (Ewigkeitshaftung), aber offen für Verhaltensstörer

5 - Ausgleichsanspruch nach 24 Abs. 2 BBodSchG auch dann, wenn schädliche Bodenveränderung vor dem vorlag, aber Inanspruchnahme nach Erlass des BBodSchG erfolgt, BGH NJW-RR 2004, 5 Umgang mit Altlasten in der Due Diligence (Environmental Due Diligence) - Verkäufer - Interessenlage: keine Überbetonung von Altlasten einerseits, Haftungsausschluss andererseits - Grundsatz: Verkäufer muss seine Kenntnis von Altlasten oder verdacht offenbaren, Verschweigen begründet Arglisteinwand und hebelt damit Haftungsausschluss aus - Beispiel OLG Düsseldorf NJW 1996, 3284: Grundstück wurde von als Deponie benutzt, offenbarungspflichtiger Mangel, Offenlegung von Gutachten erforderlich

6 - Hat der Verkäufer positive Kenntnis von Altlasten, reicht Mitteilung über einen bloßen Verdacht nicht aus (BGH NJW 2001, 64) - Verkäufer muss Käufer aufklären über sein Wissen, dass von einem benachbarten Grundstück ausgehend kontaminiertes Wasser unter dem Kaufgrundstück durchfließt, nicht nur über Schadstoffbelastung des Grundstücks selbst (BGH ZfIR 2013, 287) - Auch wenn die Darlegungs- und Beweislast für arglistiges Verschweigen beim Käufer liegt, muss Verkäufer die Erfüllung der Offenbarungspflicht in zeitlicher, räumlicher und inhaltlicher Weise spezifizieren (sekundäre Darlegungslast, BGH ZIP 2011, 383) - Ebenso muss Verkäufer die Umstände darlegen, aus denen sich positive Kenntnis des Käufers von der Schadstoffbelastung ergibt - Empfehlung: Vorlage sämtlicher Gutachten im Datenraum sowie Auszüge aus dem Altlastenkataster, Behördenkorrespondenz etc.

7 Wissenszurechnung Sofern Verkäufer des Grundstücks in einer arbeitsteilig organisierten Organisationsform tätig ist, sollte bei Aufbereitung des Datenraums das Wissen der relevanten Personen zu möglichen Altlasten abgefragt werden, andernfalls droht eine Wissenszurechnung, auch wenn die auf Verkäuferseite handelnden Personen keine positive Kenntnis von Altlasten haben Verfügbarkeit des Wissens muss organisiert werden (BGH NJW 1992, 1099) Käufer - Grundsatz: Um eine Kaufentscheidung auf Grundlage umfassender Information zu treffen (und auch zur Vermeidung eigener Haftungsrisiken), muss Käufer eingehende Altlasten Due Diligence durchführen - Erste Stufe der DD: Datenanforderung - Vorlage Gutachten, Altlastenkataster - Vorlage aller Verwaltungsakte, Behördenkorrespondenz etc. - Mietverträge, auch aus früherer Nutzung

8 BGH NZM 2004, 916: Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter nach den gesetzlichen Bestimmungen für die Unterhaltung der Mietsache verantwortlich ist, schließt dies eine spätere Inanspruchnahme des Mieters nach 24 Abs. 2 BBodSchG aus, wenn dieser zwar infolge der Nutzung der Mietsache die Kontamination verursacht hat, diese jedoch bei ordnungsgemäßer Wartung und Pflege der Mietsache durch den Vermieter vermieden worden wäre - Zweite Stufe der der DD bei Altlastenverdacht - Analyse Bodenprobe - vertiefte historische Recherche - Aufnahme Behördenkontakt - Anfertigung eines neuen Gutachtens

9 Behandlung der Altlasten im Kaufvertrag - Beschaffenheitsvereinbarung Ausgangspunkt: Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt gehören zu ihrer Beschaffenheit i. S. des 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammen hängen. Eigenschaften sind alle tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen der Sache zur Umwelt, die wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen (BGH ZfIR 2013, 287) Folge: Wird Grundstück als Bau- oder Gewerbegrundstück verkauft, ist mangels näherer Bestimmung Altlastenfreiheit als Beschaffenheit vorausgesetzt, Beispiel OLG Düsseldorf NJW1996, 3284: Käufer erwirbt Baugrundstück, das zwischen 1930 und 1950 als Deponie genutzt wurde

10 Empfehlung: Entscheidend ist die beabsichtigte Nutzung, i.d.r. sollte deshalb eine schädliche Bodenveränderung (auch der Verdacht) im Vertrag als Beschaffenheit vereinbart werden, ggf. reicht auch Beschreibung der früheren Nutzung aus, um die zumindest ein Indiz für die beiderseits vorausgesetzte Beschaffenheit zu schaffen Folge: Haftung des Verkäufers entfällt, da Altlastenfreiheit nicht Teil der vereinbarten Beschaffenheit; Haftungsausschluss nicht angreifbar, da Käufer Kenntnis der Altlast hat Nachteil: War der Verkäufer auch Verursacher, dokumentiert der Kaufvertrag die Voraussetzungen für die Ewigkeitshaftung nach 4 Abs. 3 BBodSchG; Käufer schließt damit aus, dass er im Vertrauen auf die Altlastenfreiheit erworben hat ( 4 Abs. 6 BBodSchG) Haftungsausschluß - Grundsatz: Haftungsausschluss hat nur Bestand, wenn der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat oder der Käufer den Mangel kannte

11 Arglist nimmt die Rspr. bereits dann an, wenn der Verkäufer konkrete Informationen über Kontaminationen zurückhält (BGH NJW 2001, 64), aber z.b. keine Arglist, wenn der Verkäufer tatsächlich keine Erinnerung mehr an Mangel hat (BGH ZfIR 2001, 541) Ist die schädliche Bodenveränderung für den Käufer erkennbar, kann er sich nicht auf ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers berufen, aber Vorsicht: Verkäufer darf keine Fachkenntnis des Käufers unterstellen auch nicht auf Wahrnehmung oder zutreffende Schlussfolgerungen des Käufers vertrauen (BGH NJW 2001, 64) Vorlage unspezifischer Unterlagen schließt arglistiges Verschweigen nicht aus, da der Verkäufer nicht darauf vertrauen darf, dass der Käufer diese durcharbeitet und hierbei auf einen benannten Mangel der Kaufsache stößt (BGH ZIP 2011, 383 Asbestverwendung in Baubeschreibung)

12 Gestaltung einer Risikoverteilungsklausel Käufer plant Nutzung, die ungeachtet schädlicher Bodenveränderungen möglich ist, aber u.u. Maßnahmen des Bodenaushubs und der fachgerechten Entsorgung des kontaminierten Bodens erfordert - Begrenzung Kostenrisiko i.d.r. Voraussetzung, Beispiel: Die Parteien vereinbaren, dass das Grundstück keine schädlichen Bodenveränderungen aufweist, die der Nutzung als Lagerfläche entgegenstehen. Sofern schädliche Bodenveränderungen festgestellt werden, die die Nutzung nur unerheblich beeinträchtigen oder im Zuge des geplanten Bodenaushubs entsorgt werden müssen, stellt dies keine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit dar. Zu der Kostentragung vereinbaren die Parteien, dass die Kosten der Beseitigung von kontaminieretem Boden bis zu einer Höhe von vom Käufer getragen werden. Darüber hinaus auftretende Kosten werden bis zu einer Höhe von vom Verkäufer übernommen. Darüber hinausgehende Beträge werden je hälftig übernommen. Möglichkeit einer dreiseitigen Sanierungsvertrags ausdrücklich in 13 Abs. 4 BBodSchG vorgesehen

13 Empfehlung: Genaue Beschreibung der Kontamination, ggf. unter Hinzufügung Gutachten Verkäufer übernimmt vor Besitzübergang Sanierung: Vereinbarung bestimmter Zielwerte oder bestimmter Maßnahmen (z.b. Bodenaushub bis zu einer Tiefe von. Metern, mit Vereinbarung von Ausführungsfristen und Rücktrittsrecht) Als Basis für bestimmte Grenzwerte kann die BBodSchV herangezogen werden Beides beurkundungsbedürftig, hierzu BGH ZfIR 2003, 443 Evtl. Sicherung der Verpflichtung durch Bürgschaft Übernimmt der Verkäufer die Sanierung oder werden die Kosten im Kaufpreis berücksichtigt (abgezogen), hat Verkäufer ein Interesse am Ausschluss des 24 Abs. 2 BBodSchG, wenn er auch Verursacher der Kontamination war

14 Ausschluss Gewährleistung - Formulierungsbeispiel: Das Grundstück wird gekauft wie besichtigt. Jegliche Haftung des Verkäufers für sichtbare und unsichtbare Mängel wird ausgeschlossen. - Gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln - erfasst nicht Mängel, die nach Vertragsabschluss, jedoch vor Gefahrübergang entstehen (BGH ZfIR 2003, 233) - Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen, wenn der Käufer bei schwebend unwirksamem Vertrag nach Abschluss, jedoch vor Wirksamwerden (Umschreibung) Kenntnis erlangt, BGH NJW 2011, 2953: Tatsache, dass der Käufer den Eigentumsübergang fördert, bedeutet nicht, dass er Mängel akzeptiert

15 - Vorsicht: Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses ist nicht zwingend auch Vereinbarung über Ausschluss des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs (BGH NJW-RR 2004, 1243, str.): im Zweifel keine Sperre des Rückgriffs aus 24 Abs. 2 BBodSchG durch Haftungsausschluss gewollt, da Freizeichnungsklausel eng auszulegen ist. - an der Ewigkeitshaftung nach 4 Abs. 6 BBodSchG ändert dies nichts, Verkäufer trägt somit Insolvenzrisiko des Käufers

16 Vorsicht: Rückgriffsmöglichkeit auf Verursacher nach 24 Abs. 2 BBodSchG ist kein sanftes Ruhekissen! Streitpunkte: Notwendigkeit einer Maßnahme, z.b. bei unterlassener Anfechtung eines Verwaltungsakts durch den Grundstückseigentümer oder Durchführung ohne/vor Erlass einer Verfügung Angemessenheit der Kosten Mangelnde Solvenz des Verursacher Bei Erwerb aus der Insolvenz Rückgriff i.d.r. ausgeschlossen, da Altforderung Rolle des Notars bei Beurkundung von Altlastenregelungen Formbedürftigkeit bezieht sich nur auf Vertrag, nicht auf reine Wissenserklärungen wie z.b. Angaben über Art und Umfang von Kontaminationen oder Gutachten Notar wird i.d.r. auf beim Verkäufer verbleibende Risiken nach 4 Abs. 3 BBodSchG hinweisen, ebenso auf eine Sicherung, wenn der Käufer die Sanierung übernimmt Ebenso Hinweis an den Käufer auf 4 Abs. 6 BBodSchG, wenn der Vertrag das mangelnde Vertrauen in die Altlastenfreiheit dokumentiert

17 Gewährleistung - 439: Ersatzlieferung bei Grundstückskauf ausgeschlossen, daher Beschränkung auf Nachbesserung - Verkäufereinwand der absoluten Unverhältnismäßigkeit ( 275 Abs. 1 BGB) möglich, aber im einzelnen Voraussetzungen streitig, h.m.: Gesamtkosten der Maßnahme im Verhältnis zum Wert des sanierten Grundstücks; - Überschreiten bestimmter Prozentsätze des Wertes des mangelfreien Grundstücks, i.e. streitig, genannt werden etwas 150% bzw. 100% bei schuldlos handelndem Verkäufer und 200% bzw. 130% bei schuldhaft handelndem Verkäufer; - Schlägt die Nachbesserung fehl oder greift der Einwand der Unverhältnismäßigkeit, kommen die weiteren Gewährleistungsansprüche des Käufers zum Zug

18 Freistellungsregelung - Freistellung des Verkäufers nach 24 Abs. 2 BBodSchG möglich - Freistellungsklausel sollte auch vorsehen, dass der Verkäufer verpflichtet wird, von dem Erlass eines gegen ihn gerichteten Verwaltungsakts den Käufer unverzüglich zu unterrichten und ggf. auf Kosten des Käufers Rechtsmittel einzulegen - ggf. Absicherung der Freistellung - Empfehlung: Bei Übernahme der Sanierung oder Berücksichtigung der Kosten im Kaufpreis sollten Parteien Ausschluss des Rückgriffs nach 24 Abs. 2 BBodSchG ausdrücklich im Vertrag regeln, ggf. mit Pflicht zur Weitergabe bei Veräußerung;

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit