Die Kündigung Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:40 Uhr - Aktualisiert Freitag, den 21. November 2014 um 10:48 Uhr

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1 Rein rechtlich gesehen gibt es zwei Arten der Kündigung. Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Die Rechte zur ordentlichen Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses sind sehr unterschiedlich. Während der Mieter ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, müssen Sie als Vermieter die Kündigung begründen. Wichtig Außerdem verlängert sich die für Sie gültige Kündigungsfrist nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. muss jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats erfolgen. Dabei zählt der Samstag als Werktag. Von einer außerordentlichen Kündigung spricht man, wenn das Mietverhältnis vorzeitig beendet wird. Dabei spielen meist nicht voraussehbare Gründe eine Rolle, wie etwa der Tod des Mieters oder auch der Verzug bei den Mietzahlungen. Bei der außerordentlichen Kündigung ist noch einmal zwischen Kündigungen mit und ohne Frist zu unterscheiden. Wie bereits geschildert, können Sie den Mietvertrag bei berechtigtem Interesse vorzeitig kündigen ( 573 Abs. 1 BGB). Doch selbst wenn Sie juristisch anerkannte Gründe für eine ordentliche Kündigung vorbringen, kann der Mieter Härtegründe vorbringen, die dazu führen, dass das Mietverhältnis zumindest noch eine gewisse Zeit fortgesetzt werden muss. Haben Sie aber einen Zeitvertrag mit dem Mieter abgeschlossen, endet dieser automatisch mit dem vereinbarten Datum, ohne dass der Mieter hier noch Härtegründe ins Spiel bringen könnte. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist von vorneherein ausgeschlossen. Der Gesetzgeber erkennt folgende Tatbestände als Gründe an, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen ( 573 Abs. 2 BGB): Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Sie benötigen die Wohnung für sich, einen Ihrer Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts. Sie würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würden dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Das gilt nicht, wenn dadurch lediglich eine höhere Miete erzielt würde. Sie können sich auch nicht darauf berufen, dass Sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern wollen. Weitere Gründe sieht der Gesetzgeber nicht vor. Allerdings könnten theoretisch noch weitere Gründe geltend gemacht werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse beinhalten. Diese sind jedoch juristisch meist nur sehr schwer durchzusetzen. 1 / 34

2 Eigenbedarf gilt nicht nur für direkte Angehörige Bei der Frage des Eigenbedarfs für Angehörige kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Hier ist ein Urteil des Bundesgerichtshof vom (Aktenzeichen: VIII ZR 159/09) äußerst interessant. In dem Verfahren ging es um eine betagte Vermieterin, die in eine Seniorenresidenz verzog und ihre leer stehende Wohnung zunächst vermietete. Später übertrag sie das Wohneigentum im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an ihre Nichte, behielt sich aber den Nießbrauch an der Eigentumswohnung vor. Die Nichte verpflichtete sich dafür, der Dame den Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und ihre Grundpflege zu übernehmen. Ihre Versuche, dem Mieter zu kündigen, scheiterten zunächst, so dass der Fall mit einem Revisionsverfahren des Bundesgerichtshofes abgeschlossen wurde. Dort entschied man, dass die Nichte der Vermieterin als Familienangehörige im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzusehen ist. In dem Paragraf heißt es: (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt Aus diesem Grund stellte der BGH fest, dass die Eigenbedarfskündigung rechtens sei. Die Richter stellten in diesem Zusammenhang klar, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Damit wäre die Kündigung auch rechtens gewesen, wenn keine Pflegevereinbarung mit der Nichte getroffen worden wäre. Bei einer ordentlichen Kündigung hat es der Mieter leichter als Sie. Er kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die verstrichene Laufzeit des Mietvertrages spielt hier keine Rolle. Er muss auch keine Begründung liefern. Der Mieter kann allerdings einen Zeitmietvertrag nicht vorzeitig ordentlich kündigen, sondern muss diesen erfüllen oder außerordentlich kündigen. Sonderkündigungsrechte des Mieters Es gibt eine Reihe von Situationen, in denen der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat. Hier eine Übersicht dieser Kündigungsmöglichkeiten des Mieters: 2 / 34

3 Sie kündigen eine Modernisierungsmaßnahme an. Dann kann der Mieter die Wohnung bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats kündigen. Beispiel: Sie schicken dem Mieter im Januar eine Modernisierungsankündigung. Dann kann der Mieter bis Ende Februar kündigen. Die Mietzeit endet dann am 31. März. Erhöhen Sie die Miete im Rahmen der rechtlichen Bedingungen, kann der Mieter ebenfalls kündigen. muss dann spätestens zum Ende des zweiten Monats nach Eingang der Mieterhöhung erfolgen. Das Mietverhältnis endet dann vier Monate nach Eingang der Mieterhöhung. Beispiel: Das Schreiben geht im Januar beim Mieter ein. Dann kann er bis Ende März zum 31. Mai kündigen. Verstirbt einer der Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, kann der andere Mieter die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei einem allein stehenden Mieter können die Erben den Mietvertrag binnen eines Monats nach Bekanntwerden des Todes den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Verweigern Sie dem Mieter die Untervermietung, ohne dass der Mieter für Sie unzumutbar ist, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Daneben gibt es noch Sonderkündigungsrechte, die für uns aber nicht von Bedeutung sind (Kündigung bei Mieterhöhung von Sozialwohnungen und Sonderkündigungsrecht von Beamten, Soldaten und Geistlichen bei Zeitmietverträgen, die vor dem geschlossen wurden). Fristlose Kündigung durch den Mieter Auch der Mieter hat die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Er kann sogar noch vor dem Einzug in die Wohnung fristlos kündigen, wenn diese zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zur Verfügung steht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Wohnung noch nicht fertig gestellt wurde oder der Vormieter noch nicht ausgezogen ist. Außerdem gibt der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit fristlos zu kündigen, wenn Sie als Vermieter den Hausfrieden im erheblichen Maße stören oder Ihre Pflichten verletzen. Doch das muss der Mieter natürlich erst einmal beweisen. Ein weiteres fristloses Kündigungsrecht hat der Mieter, wenn die Wohnung Mängel aufweist, von denen eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeht oder die die Nutzung einschränken. Aber auch hier kann er nicht so ohne weiteres kündigen. Er muss Sie zunächst über diese Mängel unterrichten und Ihnen die Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Er kann aber eine zeitnahe Beseitigung verlangen. Er muss Ihnen hierfür eine entsprechende Frist setzen. Lassen Sie diese ungenutzt verstreichen, kann er fristlos kündigen. Wenn es um das Kündigungsrecht geht, steht der Gesetzgeber eindeutig mehr auf der Seite des Mieters. Der Vermieter hat nur wenige Gründe, die als Kündigungsgrund vom Gesetzgeber 3 / 34

4 anerkannt werden. Einer davon lautet: Rechtliches 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Welche Gründe gelten Sollte sich die Möglichkeit abzeichnen, durch eine Neuvermietung die Miete zu steigern, geben Sie sich bitte keinen Illusionen hin. Dies ist kein Grund, der eine Vertragskündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung rechtfertigen würde. Gründe für eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind beispielsweise: Änderung der Raumnutzung (etwa Wohnraum in Geschäfts- oder Büroraum). Renovierungsmaßnahmen, die weit über den Erhaltungsaufwand hinausgehen, mit dem Ziel die Vermietungssituation zu verbessern. Abbruch und Wiederaufbau einer Immobilie zum Zwecke der besseren wirtschaftlichen Nutzung des Geländes. Verkauf der Immobilie. Was ist angemessen? Um den Grund der wirtschaftlichen Verwertung für eine Kündigung anwenden zu können, haben die Gesetzgeber und Juristen die Latte sehr hoch gelegt. So stellt sich zunächst die Frage, was man als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung ansehen muss und wo die Grenze zum Spekulativen überschritten wird. Die Grenzen sind hier durchaus fließend, die Gerichte entscheiden hier nicht einheitlich. Man kann jedoch davon ausgehen, dass eine angemessene Verwertung anerkannt wird, wenn die zu erwirtschaftenden Geldmittel für die Immobilienunterhaltung oder auch für eine eigene Altersversorgung verwandt werden sollen. Auch die Schaffung neuen Wohnraums dürfte grundsätzlich als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung anerkannt werden. 4 / 34

5 Schließlich ist auch der Abriss eines baufälligen Hauses angemessen, wenn an gleicher Stelle ein Neubau entstehen soll. Dabei spielt die Restnutzungszeit des Gebäudes eine wichtige Rolle. Würde die Sanierung des Altbaus Kosten verursachen, die in der Restnutzungszeit der Immobilie nicht wieder erwirtschaftet werden können, dürfte ein Abriss und Neubau immer als angemessene wirtschaftliche Verwertung angesehen werden. Für eine Kündigung kann deshalb auch sprechen, wenn der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich eine Sanierung durchführen könnte, die nur die Mindestanforderungen berücksichtigt, obwohl dies eigentlich nicht ausreicht. Das kann der Fall sein, wenn der Zustand des Gebäudes eine Sanierung verlangt, bei der ein Wohnen in den Räumen nicht mehr möglich ist, oder eine Entkernung beziehungsweise im Extremfall ein Abriss unausweichlich ist. Wohnungsumbau Auch ein Umbau kann eine Kündigung wegen wirtschaftlich angemessener Verwertung nach sich ziehen. Das gilt zum Beispiel, wenn durch den Umbau ein aktuell angemessener Wohnungsstandard erreicht werden soll, die Maßnahmen aber nur in unbewohnten Räumen möglich sind. Fehlt beispielsweise in einem Altbau die Toilette oder das Badezimmer in der Wohnung und sollen solche Räume nachgerüstet werden, kann dies nur in einer leer stehenden Wohnung erfolgen. Auch bei einer Umrüstung von Wohnungen (aus zwei größeren sollen drei kleinere Wohnungen gemacht werden) kann eine Kündigung wegen wirtschaftlich angemessener Verwertung ausgesprochen werden. Das Kündigungsschreiben Natürlich müssen Sie, wenn Sie den Abriss eines Hauses und den Neubau einer Immobilie planen oder weitgehende Umbaumaßnahmen, Ihren Mietern rechtssicher kündigen. Letztlich ist eine solche Kündigung eigentlich nichts Besonderes. Bei einer Abrisskündigung müssen Sie darlegen, warum ein Abriss erfolgen soll (z. B. schlechte, nicht mehr erhaltenswerte Bausubstanz, großflächiger, tiefsitzender Schimmel usw.) und was nach dem Abriss geschehen soll (also der Neubau von Wohnraum). Es ist wichtig, dass Sie hier angeben, dass zumindest teilweise neuer Wohnraum geschaffen werden soll. Bei einer Modernisierungskündigung sind die Maßnahmen anzugeben und die Gründe, warum ohne die Durchführung der Maßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht mehr möglich ist. Sollte es sich um versteckte Mängel handeln, die eine Komplettsanierung erzwingen (z. B. kompletter Austausch veralteter Strom- und Wasserleitungen), muss dies im Kündigungsschreiben offengelegt werden. Eine genaue Kalkulation, wie sich die Ertragslage des Vermieters durch die Modernisierung verändert, ist hingegen nicht notwendig. Eine überschlägige Berechnung hingegen muss das Schreiben enthalten. Außerdem muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein, dass eine Räumung der 5 / 34

6 gesamten Immobilie notwendig ist. Gegenüberstellung der Interessen Allerdings werden Ihren Interessen als Vermieter auch die Interessen des Mieters gegenübergestellt, wobei der Mieter hierbei wie so oft vor Gericht meist die besseren Karten hat. Eine Kündigung dürfte nach den Erfahrungen mit den Gerichten in folgenden Fällen erfolgreich sein: Eine grundlegende Sanierung der maroden Bausubstanz ist notwendig und verlangt einen längeren Leerstand (auf jeden Fall mehr als vier Wochen). Eine Unterbringung der Mieter während der Durchführung der Arbeiten ist nicht wirtschaftlich. Ein Altbau soll saniert werden, was durchaus wünschenswert ist. Liegen dann die Kosten hierfür in einer finanziellen Größenordnung, dass die Mieter die Umlage auf die Miete nicht zahlen können oder wollen, kann dies unter Umständen auch ein Grund zur Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sein. Grundsätzlich gilt, dass bei Nichtdurchführung der geplanten Maßnahmen für den Vermieter erhebliche Nachteile entstehen, wobei die Betonung auf erheblich liegt. Diese erheblichen Nachteile beginnen schon dann, wenn der Eigentümer keine Maßnahmen durchführen könnte, die erforderlich sind, um die Immobilie an sich zu erhalten. Dabei steht die Frage, ob er durch die Maßnahmen bereits kurzfristig eine Rendite erzielen kann, im Hintergrund. Gibt es zur Modernisierung bei Leerstand oder zum Abriss für Neubau eine Alternative, kann nicht mehr wegen wirtschaftlich angemessener Verwertung gekündigt werden. Selbst wenn bei Fortbestehen des Mietverhältnisses höhere Kosten oder ein längerer Zeitraum für die Sanierungsarbeiten zu erwarten sind, reicht dies nicht als Grund für eine Kündigung wegen wirtschaftlich angemessener Verwertung nicht aus. Keine Spekulation Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne dieser Kündigungsbestimmungen schließt ein Spekulationsgeschäft aus. Von einem spekulativen Ansatz kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise eine komplett vermietete Immobilie (relativ preiswert) angekauft wird, um sie anschließend unvermietet (erheblich teurer) weiter zu verkaufen. Wird wegen eines Verkaufs der Immobilie gekündigt, muss deshalb aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, warum verkauft wird, um zu verdeutlichen, dass kein Spekulationsgeschäft vorliegt. Keinen Kündigungsgrund stellt der Wunsch einer Erbengemeinschaft dar, die Immobilie zu verkaufen, um sich aus dem Verkaufserlös heraus auseinanderzusetzen. Selbst nachvollziehbare Gründe, wie etwa die Größe der Erbengemeinschaft oder die weit verstreuten Wohnsitze der Mitglieder der Erbengemeinschaft spielen hier keine Rolle. 6 / 34

7 Die fristlose Kündigung ist im Wohnmietrecht eine Ausnahmeregelung. Eine außerordentliche fristlose Kündigung verlangt immer einen wichtigen Grund, wobei dieser wichtige Grund im Gesetz leider nicht näher erläutert wird. 543 Abs. 1 BGB führt hierzu lediglich aus: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Wichtig: Das Recht zur fristlosen Kündigung steht auch dem Mieter zu. Aber auch er muss hierfür wichtige Gründe vorbringen. Allerdings führt der Gesetzgeber einige Beispiele im Abs. 2 des 543 auf, die als wichtige Gründe angesehen werden: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Ergänzend gelten hierzu die Bestimmungen des 569 BGB für das Wohnraum-Mietrecht: 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. 7 / 34

8 (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden. (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. Es geht gar nicht mehr Ergibt die individuelle Prüfung des jeweiligen Sachverhaltes, dass dem, der die Kündigung ausgesprochen hat, der Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, ist eine fristlose außerordentliche Kündigung denkbar. Dabei ist auch entscheidend, ob der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss. Hierzu ist im Abs. 3 des 543 BGB folgendes geregelt: 8 / 34

9 (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. Wann Sie fristlos kündigen können Hier einige Beispiele, die verdeutlichen, wann Sie als Vermieter fristlos kündigen können. Diese Liste hat jedoch keinen abschließenden Charakter. Es sind natürlich auch weitere Konstellationen denkbar. Wenn ein Mieter seinen im Mietvertrag geregelten Instandhaltungspflichten nicht nachkommt oder nicht über an der Mietwohnung entstandene Mängel informiert, kann an der Mietsache Schaden entstehen. Können dadurch erhebliche Schäden entstehen, wäre dies ein Grund zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung ( 543, Abs. 2, Nr. 2 BGB). Die Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. Ist der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Mietzahlung zumindest mit einem erheblichen Teil in Rückstand oder hat sich über einen längeren Zeitraum ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten angesammelt, wäre auch dies ein Grund zur fristlosen Kündigung ( 543, Abs. 2, Nr. 3 BGB). Erheblich ist ein Rückstand, wenn er die Höhe von einer Monatsmiete übersteigt ( 569 Abs. III Nr. 1 BGB). In diesem Fall ist eine Abmahnung nicht notwendig, die fristlose Kündigung kann sofort ausgesprochen werden. Als Miete gilt hier die Kaltmieter zuzüglich der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen oder pauschalen. Wichtig: Der Mieter kann die Kündigung noch bis zwei Monate nach Rechtsanhängigkeit der Räumungsklage durch Zahlung seiner Schulden unwirksam machen. Dies geht aber nur, wenn ihm nicht bereits wegen Rückständen in 24 Monaten vor der erneuten Kündigung bereits wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) entspricht ( 569 Abs. 2a BGB). Aber auch hier hat er die gleichen Möglichkeiten wie bei einem Verzug bei der Mietzahlung, der Kündigung durch Zahlung zu begegnen. Wird die Hausordnung vom Mieter nachhaltig verletzt, kann dies ebenfalls zur fristlosen Kündigung führen (Urteil des Landgerichts Essen vom , Aktenzeichen: 10 S 438/01; Urteil des Landgerichts Göttingen vom , Aktenzeichen: 5 S 60/89). Hierzu gehört 9 / 34

10 auch die Gewaltandrohung gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder Dritten (Urteil des Amtsgerichts Wedding vom Aktenzeichen 13 C 109/13). Die fristlose Kündigung kann unter Umständen auch ausgesprochen werden, wenn der Mieter die Wohnung entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung nutzt. So kann eine teilweise gewerbliche Nutzung die fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn dadurch der Wohncharakter des Mietobjekts zerstört wird (Urteil des Landgerichts Schwerin vom , Aktenzeichen: 6 S 96/94). Fristlose Kündigung durch den Mieter Auch der Mieter kann unter Umständen fristlos kündigen. Dieses Recht hat er beispielsweise, wenn ihm die Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird. Auch wenn ihm der Gebrauch der Mietsache wieder entzogen wird, hat er dieses Recht. Hierzu kommt es allerdings meist nur bei Gewerbemietverträgen. Auch wenn der Gebrauch der Mietwohnung erheblich beeinträchtigt wird, kann dies ein fristloses Kündigungsrecht begründen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn im Winter die Heizung mehrmals ausfällt. Besteht erhebliche Gefahr für die Gesundheit des Mieters hat er ebenfalls das Recht fristlos zu kündigen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn in der Wohnung Schadstoffe festgestellt werden oder die Wohnung stark mit Schimmel befallen ist. Selbst starke Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft auf die der Vermieter also so gut wie keinen Einfluss hat können unter Umständen dazu führen, dass der Mieter ein fristloses Kündigungsrecht hat. Beleidigungen und Gewaltandrohungen lösen natürlich nicht nur beim Vermieter das Recht der fristlosen Kündigung aus. Das gleiche gilt im umgekehrten Fall auch für den Mieter. Fristgemäße außerordentliche Kündigung und Sonderkündigungsrechte Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist muss dem Gekündigten spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt werden. wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam ( 573 d Abs. 2 BGB). Eine fristgemäße außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter verstirbt. Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben hier ein außerordentliches Kündigungsrecht. Beide Parteien müssen sich binnen eines Monats entscheiden. Der Mieter hat ein außerordentliches, fristgemäßes Kündigungsrecht, wenn ihm beispielsweise eine Untervermietung nicht gestattet wird, obwohl er hieran ein nachvollziehbares Interesse hat. Allerdings ist hier auch das Recht des Mieters zu berücksichtigen, die Untervermietung zu verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untervermieters vorliegt (z. B. begründete Zweifel an dessen Zahlungsfähigkeit). 10 / 34

11 Auch bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht ( 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter hat nach Zugang des Mieterhöhungsbegehrens die Möglichkeit bis zum zweiten Monat nach dem Zugang zu kündigen. wird dann zum übernächsten Monat nach der Kündigung wirksam. Wurde die Kündigung wegen einer Modernisierung angekündigt, kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Auch dann wird die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats nach der Kündigung wirksam. Nach 543 Abs. 1 BGB können Sie als Vermieter aber auch der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn durch das Verschulden eines Vertragspartners das Mietverhältnis nicht mehr bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bzw. zum eigentlich vereinbarten Vertragsende fortgesetzt werden kann. Im Absatz 2 werden die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung genannt. So können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter Ihre Rechte erheblich verletzt, indem er die Mietsache (=Wohnung) vernachlässigt, gefährdet oder einem Dritten überlässt. Ein weiterer hier genannter Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug des Mieters.Wegen Zahlungsverzuges können Sie dem Mieter kündigen, wenn 1. der Mieter mit seinen Zahlungen für zwei aufeinander folgende Termine ganz oder erheblich im Verzug ist oder 2. der Mieter über mehr als zwei Zahlungstermine hinaus im Rückstand ist und der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt ( 543 Abs. 3 BGB). Wichtig Die Gerichte verstehen unter der Miete die regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen Ihres Mieters. Deshalb müssen Sie bei der Rückstandsbestimmung auch die Betriebskostenvorauszahlungen oder pauschalen mit einrechnen. Keine Rolle spielen aber etwaige Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Im ersten Fall ist entscheidend, ob insgesamt ein vollständiger oder erheblicher Ausfall der Mietforderungen besteht. Dabei wird dies nicht für jeden Termin einzeln festgestellt sondern ein Gesamtrückstand des Mieters ermittelt. Als erheblich ist ein Rückstand von einer Monatsmiete und mehr anzusehen ( 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Tipp: Sie haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete spätestens am 3. Werktag auf Ihrem Konto gutgeschrieben werden muss. Dann kommt der Mieter bereits am 3. Werktag des darauf folgenden Monats für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug. Wurde also die April-Miete nicht bezahlt, können Sie bereits am vorausgesetzt es handelt sich um einen Werktag 11 / 34

12 fristlos kündigen. Im zweiten Fall können Sie fristlos kündigen, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht hat. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter regelmäßig eine geringere als die vereinbarte Miete zahlt. Wie muss die Kündigung aussehen? Im Kündigungsschreiben muss der wichtige Grund, welcher zur Kündigung führte, angegeben werden. Die Gerichte sind angehalten, die formalen Anforderungen an ein solches Schreiben nicht zu hoch zu schrauben. Es dürfte deshalb in den meisten Fällen ausreichen, wenn als Kündigungsgrund der Zahlungsverzug genannt wird und gleichzeitig der Gesamtrückstand als Wert angegeben wird. Weitere Details können dann wegfallen. Selbst fehlerhafte Angaben machen die Kündigung nicht unwirksam, wenn dennoch aus ihr zweifelsfrei zu ersehen ist, dass die Kündigung durch einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten ausgelöst wurde (BGH-Beschluss vom , Aktenzeichen VIII ZB 31/04). Hat der Mieter allerdings mal den einen und mal den anderen Betrag gezahlt, so dass Sie erst einmal ausrechnen müssen, ob die Verzugsgrenzen erreicht oder überschritten wurden, müssen Sie auch dem Mieter eine entsprechende Aufstellung mit der Kündigung vorlegen, aus der ersichtlich ist, wie der Mietrückstand zustande kommt. Wichtig Wenn Sie die Aufstellung nicht in das Kündigungsschreiben integrieren sondern als Anlage beifügen, müssen Sie im Kündigungsschreiben auf diese Anlage hinweisen oder sie fest mit dem Schreiben verbinden. Sonst kann die Kündigung insgesamt für unwirksam erklärt werden. kann auch ungültig werden, wenn Sie einen Kontoauszug beifügen, den der Vermieter erst nach Ihren Erläuterungen richtig interpretieren kann. Ob der Zahlungsverzug bei Abfassung der Kündigung bereits bestehen muss, ist rechtlich umstritten. Wir raten Ihnen deshalb, die Kündigung nicht vorzeitig zu erstellen. Eine fristlose Kündigung, die bereits am 2. Werktag also einen Tag vor dem offiziellen Beginn des Zahlungsverzuges ausgestellt wird, könnte unter Umständen erfolgreich angefochten werden. Grundsätzlich geht man davon aus, dass der Mieter den Verzug der Zahlung zu verantworten hat ( 286 Abs. 4 BGB). Dass er den Verzug nicht verschuldet hat, muss er beweisen. In folgenden Beispiel-Fällen kann man davon ausgehen, dass den Mieter kein Verschulden am Zahlungsverzug trifft. Wenn beispielsweise kein Dauerauftrag vereinbart wurde und besteht, der Mieter aber plötzlich schwer erkrankt und keinen Dritten mehr beauftragen kann, die Zahlung für ihn zu veranlassen, gehen die Gerichte davon aus, dass ihn kein Verschulden für den Zahlungsverzug trifft. 12 / 34

13 Der Mieter hat den Zahlungsverzug auch nicht verschuldet, wenn er auf ein Versehen der Bank zurückzuführen ist, dass der Mieter nicht frühzeitig erkennen konnte. Kein Verschulden des Mieters kann auch vorliegen, wenn die Nichtzahlung auf einem entschuldbaren Irrtum beruht. Dies kann beispielsweise bei Mietkürzungen aufgrund einer Mängelanzeige des Mieters der Fall sein, die sich später als ungerechtfertigt heraus stellt. Der Mieter ist hier aber zu einer besonders sorgfältigen Klärung zweifelhafter Fragen verpflichtet. Ist geklärt, dass sich der Mieter geirrt hat, tritt der Verzug unmittelbar nach Bekanntgabe des Irrtums wieder ein. Ein Mieter kann auch dadurch in Zahlungsverzug geraten, dass er eine Mieterhöhungs-Zustimmung verweigert und bis zur prozessualen Klärung weiter die alte, niedrige Miete bezahlt. Wenn das Gericht dann die Rechtmäßigkeit der Erhöhung feststellt, wäre der Mieter mit Bekanntgabe des Urteils in Zahlungsverzug. Doch dann können Sie erst zwei Monate später kündigen, wenn der Mieter bis dahin die offenen Zahlungen nicht geleistet hat. Die Sperre gilt auch für ein Urteil bezüglich einer rückwirkenden Mieterhöhung. Zahlt der Mieter Ihre rückständigen Forderungen vor Eintreffen der Kündigung wird diese hinfällig. Das gilt auch dann, wenn bei Eingang der Kündigung bereits die Überweisung getätigt wurde, das Geld aber noch nicht bei Ihnen auf dem Konto eingegangen ist. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen der Eingang auf Ihrem Konto entscheidend ist. Geht die Kündigung beim Mieter ein und hat dieser noch Forderungen an Sie, so kann er diese gegen die offenen Mietrückstände aufrechnen. Er muss dann aber unverzüglich reagieren ( 543 Abs. 2 BGB). Man geht hier von einem Zeitraum zwischen 7 und 10 Tagen nach Eingang der Kündigung aus. Er kann allerdings auch auf die Schonfrist (siehe nächsten Absatz) zurückgreifen. Außerdem kann der Mieter noch innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung der Räumungsklage seine Schulden ausgleichen ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Möglichkeit hat der Wohnungsmieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Wie bereits erläutert, können Sie nicht nur bei Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung aussprechen. Auch wenn der Mieter Ihre Rechte erheblich verletzt, indem er die Mietsache (=Wohnung) vernachlässigt, gefährdet oder einem Dritten überlässt können Sie fristlos kündigen. In den meisten dieser Fälle werden Sie aber um eine Abmahnung nicht herumkommen. Zwar bestimmt der Gesetzgeber, dass Sie auf eine Abmahnung verzichten können, wenn von vorneherein klar ist, dass die Abmahnung keine Erfolgsaussichten hat. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Dabei müssen aber Ihre und die Interessen Ihres Mieters gegeneinander abgewogen werden. die fristlose Kündigung wegen erheblichen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgt. Auf den letzten der drei Punkte sind wir im Abschnitt Fristlose Kündigung wegen 13 / 34

14 Zahlungsverzugs bereits eingegangen. Die beiden ersten Punkte sind vor Gericht meist nur schwer zu beweisen und haben nur begrenzte Aussicht auf Erfolg. Deshalb sollten Sie im Zweifelsfalle immer zunächst abmahnen. Wichtig Wichtig ist, dass Sie auch die fristlose Kündigung begründen müssen ( 569 Abs. 4 BGB). Diese Begründung sollte umfassend und so präzise wie irgendwie möglich sein. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie alle Punkte richtig aufgeführt haben, lassen Sie sich durch einen Anwalt beraten. Denn im Räumungsprozess, der leider bei fast allen fristlosen Kündigungen angestrengt werden muss, werden nur die Punkte, die im Kündigungsschreiben genannt sind, berücksichtigt. Darüber hinaus können Sie nur noch Tatbestände geltend machen, die nach dem Versand des Kündigungsschreibens neu entstanden sind. Tatbestände, die Sie im Kündigungsschreiben vergessen haben, spielen dagegen keine Rolle mehr. Ob Ihre fristlose Kündigung vor Gericht Bestand hat, hängt vom Einzelfall ab. Die Rechtslage ist durch die Mietrechtsreform an dieser Stelle für Sie schwieriger geworden. Während Sie beispielsweise nach der alten Rechtslage fristlos kündigen konnten, weil die Mietsache vertragswidrig genutzt wurde (stand seinerzeit im 553 BGB), hängt das jetzt davon ab, ob das Gericht eine Gefährdung der Mietsache erkennt oder die Wohnung ungerechtfertigt einem Dritten überlässt. Einen weiteren Grund zur fristlosen Kündigung (mit vorheriger Abmahnung) stellt eine dauernde Störung des Mietverhältnisses dar. Dies ist ein zunächst sehr schwammiger Begriff. Hierzu gehören nicht nur Beleidigungen, Bedrohungen oder gar Körperverletzungen des Mieters gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder Besuchern des Hauses. Auch andere Gründe können hier durchaus greifen. Denkbar wäre beispielsweise auch, dass der Mieter gegen den Vermieter ungerechtfertigt Strafanzeige gestellt hat. Darauf müssen Sie bei der fristlosen Kündigung achten: Prüfen Sie zunächst, ob die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann (Beispiel: Zahlungsverzug oder wenn von vorne herein feststeht, dass die Abmahnung nicht zum Erfolg führt). Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie lieber vorher abmahnen. von Wohnraum muss immer schriftlich erfolgen. Das gilt übrigens auch für den Mieter. Weisen Sie den Mieter im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht nach 568 Abs. 2 BGB hin. Begründen Sie die Kündigung so ausführlich, wie es nur irgendwie möglich ist. Sie können bei einer gerichtlichen Auseinandersetzungen keine Gründe mehr nachschießen (es sei denn, diese sind erst nach der Kündigung zusätzlich entstanden). Wenn möglich, kündigen Sie nicht nur fristlos sondern gleichzeitig ordentlich wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzungen. Sie können auch andere Gründe für die ordentliche Kündigung geltend machen, beispielsweise Eigenbedarf. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung könnte aber ein solcher Grund die Richter stutzig machen. Es könnte ja sein, dass Sie die fristlose Kündigung vorschieben, um schneller an 14 / 34

15 den Wohnraum zur Nutzung für Eigenbedarf zu kommen. Sorgen Sie dafür, dass Sie den Eingang der Kündigung beim Mieter nachweisen können. Die beste Lösung ist immer noch die friedliche. Doch leider kommt es immer wieder vor, dass es an der nötigen Einsicht eines oder beider Kontrahenten fehlt. Sie haben den Mieter auf seine Pflichten nach dem Mietvertrag hingewiesen, das ganze Thema immer und immer wieder mit ihm diskutiert, aber er reagiert nicht. Wenn Sie wirklich keine andere Möglichkeit mehr sehen, müssen Sie Ihren Mieter abmahnen. Die Abmahnung ist in den meisten Fällen die Grundlage für weitergehende Schritte. So bestimmt der 541 BGB: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass Sie nur auf Unterlassung klagen können, wenn zuvor eine Abmahnung erfolgt ist. Auch eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach 543 BGB in fast allen Fällen an eine vorherige Abmahnung gekoppelt. Im Absatz 3 des 543 BGB heißt es hierzu: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. Wichtig In einigen Fällen ist eine Abmahnung zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es hat sich aber gezeigt, dass Ihre Chancen vor Gericht steigen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie den Mieter vor Einleitung weiterer juristischer Schritte abgemahnt hatten. Eine Abmahnung ist die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein vertragswidriges Verhalten zukünftig zu unterlassen. Das Gesetz schreibt für die Abmahnung 15 / 34

16 keine besondere Form vor. Theoretisch ist also auch eine mündliche Abmahnung rechtlich verbindlich. Da aber eine mündliche Abmahnung vor Gericht immer nur sehr schwer zu beweisen ist, sollte sie grundsätzlich schriftlich erfolgen, wobei man sich den Empfang des Schreibens quittieren lassen sollte. Die Abmahnung kann grundsätzlich nur durch den Vermieter erfolgen. Übernimmt ein Bevollmächtigter also beispielsweise ein Hausverwalter die Abmahnung muss er eine Originalvollmacht beim Mieter vorlegen beziehungsweise der schriftlichen Abmahnung beifügen (eine Fotokopie reicht nicht aus). Die Abmahnung sollte folgende Punkte beinhalten: Den Termin des Einzuges und das Datum, an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde. Eine genaue Beschreibung des Sachverhaltes, der abgemahnt wird. Den Hinweis, dass dies ein vertragswidriges Verhalten darstellt beziehungsweise das Verhalten einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt. Den Hinweis, dass dieses Verhalten Ihnen (als Vermieter) das Recht gibt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Aufforderung, den abgemahnten Sachverhalt unverzüglich zu beseitigen und sich zukünftig an die geschlossenen Verträge zu halten. Die Festlegung einer Frist, in der der Mieter das vertragswidrige Verhalten einzustellen hat. Die Androhung der Kündigung, falls das Verhalten nicht eingestellt wird. Der ausdrückliche Hinweis, dass es sich bei dem Schreiben um eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung handelt. Ein Musterschreiben finden Sie hier. Absender und Empfänger der Abmahnung Die Abmahnung muss immer an den oder die Mieter gerichtet werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag abgeschlossen beziehungsweise unterzeichnet, müssen Sie die Abmahnung auch an alle diese Personen richten. Lassen Sie die Abmahnung von einem Bevollmächtigten anfertigen und zustellen (Anwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein usw.), muss der Abmahnung eine schriftliche Vollmacht beiliegen. Die Abmahnung gilt als eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, für die der 174 BGB entsprechend gilt. Dort heißt es: 174 BGB: Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. 16 / 34

17 Bei fehlender Vollmacht kann die Abmahnung deshalb wegen eines Formfehlers zurückgewiesen werden. Wenn die Mietsache von mehreren Personen gemietet wurde, muss die Abmahnung gegenüber allen Vertragspartnern ausgesprochen werden. Sie sollten sich dies auf jeden Fall durch Unterschrift von jedem Einzelnen auf einer Durchschrift der Abmahnung bestätigen lassen. Haben Sie eine Abmahnung gegenüber dem Mieter ausgesprochen und ordnungsgemäß zugestellt und der Mieter verhält sich auch weiterhin vertragswidrig, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Sie müssen dann aber zügig aktiv werden. Warten Sie zu lange, können Sie das Recht zur Kündigung ohne Einhaltung von Fristen verlieren. Es gibt Gerichtsentscheide, nach denen Sie binnen zwei Wochen nach Feststellung des vertragswidrigen Verhaltens kündigen müssen. Grundsätzlich kann jedes vertragswidrige Verhalten abgemahnt werden. Hier einige Beispiele, bei denen eine Abmahnung gerechtfertigt ist. Eine Überbelegung der Wohnung oder unerlaubte Untervermietung. Eine Überbelegung ist zum Beispiel gegeben, wenn eine Wohnung mit 54 Quadratmetern von zwei Erwachsenen und sechs Kindern bewohnt wird. Die schuldhafte Verletzung von Pflichten, die der Mieter nach dem Mietvertrag übernommen hat. Diese Pflichtverletzung muss so gravierend sein, dass dem Vermieter ein erheblicher Schaden entstanden ist oder droht. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter während der Heizperiode den Heizkörper abdreht und dieser dadurch beschädigt wird, der Mieter mehrmals Wasserschäden verursacht oder er leichtfertig oder vorsätzlich Brandschäden verursacht. Bedrohung des Vermieters mit einer Waffe. Wiederholte schwere Beleidigung des Vermieters. Nutzung der Wohnräume zu gewerblichen Zwecken, die die Mitmieter stört. Meist sind dies Gewerbe, die Publikumsverkehr mit sich bringen wie Anwalts-, Arzt- oder Steuerpraxen. Verkaufstätigkeiten, wie zum Beispiel der Getränkeverkauf an der Haustür. Hausmutter-Tätigkeiten, wenn diese über den üblichen Rahmen dessen hinausgehen, für den die Wohnung vorgesehen ist. Ständige Belästigungen anderer Mieter. Häufige Trinkgelage. Diebstahl im Haus. Betrieb eines Massagesalons, der dem Ruf des Hauses schaden kann. 17 / 34

18 In all diesen Fällen ist es zwingend, dass der Mieter vor der Kündigung eine Abmahnung erhalten hat und die Möglichkeit hatte, sein Fehlverhalten zu korrigieren. Es kann durchaus sein, dass die von Ihnen abgemahnten Gründe und die daraufhin ausgesprochene Kündigung vom Gericht als zu gering eingestuft werden und Ihre fristlose Kündigung verworfen wird. Für diesen Fall sollten Sie in dem Schreiben der fristlosen Kündigung gleichzeitig eine fristgerechte Kündigung nach 573 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aussprechen und mit den selben Tatbeständen begründen. Vergessen Sie in diesem Zusammenhang nicht, dass bei einer fristgerechten Kündigung auch auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen wird, da sonst die Kündigung wirkungslos ist. Stille Tätigkeiten gehören nicht zu den kündigungsfähigen Tätigkeiten. Dazu gehören beispielsweise schriftstellerische Arbeiten, nicht störende Büroarbeiten oder die Erteilung von Nachhilfeunterricht. Bei Nachhilfeunterricht ist allerdings Musikerziehung anders zu bewerten, da diese zu einer übermäßigen Belästigung von anderen Mietern führen kann. Wann keine Abmahnung notwendig ist Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, können Sie ihm auch ohne vorherige Abmahnung kündigen. ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete (inklusive Mietnebenkostenvorauszahlungen, nicht aber -nachzahlungen) im Rückstand ist. Voraussetzung ist, dass die verspätete Mietzahlung auch dem Mieter anzulasten ist. Wird die Miete von Dritten gezahlt oder ist sie von Zahlungseingängen Dritter abhängig und diese erfolgen verspätet, kann man dies dem Mieter nicht anlasten. Auch in anderen allerdings sehr seltenen Ausnahmen kann das Mietverhältnis auch fristlos gekündigt werden, ohne abzumahnen. Dies ist nur dann möglich, wenn der Mieter oder die mit ihm in der Wohnung lebenden Personen ihre Pflichten derart verletzen, dass es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, den Mieter länger im Haus zu dulden. Hierbei muss es sich aber um sehr gravierende Fälle handeln. Ein Gericht hat einer solchen Kündigung zum Beispiel zugestimmt, weil der Mieter dem Vermieter damit drohte, ihn als Geisel zu nehmen. In einem anderen Fall hatte das Amtsgericht Pinneberg eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung bestätigt: Ein Vermieter hatte einem Mieter fristlos gekündigt, nachdem er feststellte, dass dieser in der Wohnung mit Heroin handelte (Aktenzeichen 68 C 23/02). Die außerordentliche Kündigung sei gemäß 569 Abs. 2, 543 BGB wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens gerechtfertigt. Begründung des Gerichts: Der Handel mit den Drogen mache die Wohnanlage für die Drogenszene interessant. Dadurch entstehe eine unmittelbare Gefährdung insbesondere jugendlicher Hausbewohner. Diese Gefährdung hätten weder der Vermieter noch die übrigen Mieter hinzunehmen. Müsse zunächst eine Abmahnung erfolgen, würde diese Gefährdung der Hausbewohner fortbestehen, was nicht zumutbar sei. 18 / 34

19 Wenn die Wohnung gekündigt ist und der Mieter keinen Anspruch mehr darauf hat, muss er die Wohnung räumen. Leider kommt es immer wieder vor, dass er das nicht tut. Wenn der Mieter nicht ausziehen will, könnten Sie auf die Idee der Selbsthilfe kommen. Einfach die Möbel heraustragen und das Schloss austauschen der Mieter hat ja kein Recht mehr auf die Wohnung. Bitte lassen Sie die Finger von dieser Lösung! Sie müssen sich jetzt genau überlegen, wie Sie weiter vorgehen. In vielen Fällen steht nur noch die Möglichkeit der Räumungsklage im Raum. Juristen sprechen bei Räumung per Selbsthilfe von verbotener Eigenmacht. In diesem Fall kann der Mieter von Ihnen Wiedereinräumung des Besitzes verlangen ( 858 & 862 BGB). Sie müssen ihn also wieder in die Wohnung lassen. Wenn es auch für den Normalbürger unverständlich ist: Der Exmieter kann Sie dann im Extremfall sogar wegen Hausfriedensbruch verklagen. Treibt er es ganz auf die Spitze, könnte er sogar je nach Sachlage Anzeige wegen Nötigung erstatten. Auch mit Zwangsmaßnahmen Ihrerseits etwa dem Abstellen des Stroms oder der Wasserzufuhr werden Sie nur eines erreichen: jede Menge Ärger. Letzter Ausweg: Räumungsklage Sie können es drehen und wenden, wie Sie wollen. Letztlich bleibt Ihnen nur noch die Räumungsklage, um den unliebsamen Wohnungsbelagerer herauszubekommen. Doch wie könnte es auch anders sein natürlich müssen Sie auch hier einige Regularien beachten. Wichtig Zunächst warten Sie nicht zu lange, sonst könnte es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses kommen. Diese Verlängerung ist im 545 BGB geregelt. Dort heißt es: Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Es ist durchaus zulässig, die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach 545 BGB im Mietvertrag auszuschließen. Um späteren Ärger zu vermeiden, sollten Sie diese Möglichkeit nutzen. Wenn Sie keinen Ausschluss im Mietvertrag vereinbart haben, sollten Sie schon im Kündigungsschreiben einer stillschweigenden Verlängerung widersprechen. Sie können bei einer fristlosen Kündigung nicht sofort Räumungsklage einreichen. Hier gilt, 19 / 34

20 dass Sie dem Mieter eine Frist einräumen müssen, innerhalb derer er ausziehen kann. Schließlich kann er einen Auszug nicht von heute auf morgen bewerkstelligen. Meist geht man hier von einer Frist bis zu 14 Tagen aus. Wichtig Beachten Sie auch, dass sich die Räumungsklage gegen alle Personen richten muss, die die Wohnung ungerechtfertigt nutzen. Das sind zunächst der oder die Mieter. Bei mehreren Mietern muss sich die Klage gegen alle Mieter richten. Außerdem müssen Sie die Räumungsklage gegen eventuelle Untermieter richten. Auch müssen Sie alle Personen verklagen, die in der Wohnung leben und volljährig sind. Das sind beispielsweise die Kinder des Mieters, der Ehepartner oder Lebenspartner (auch wenn sie den Mietvertrag nicht unterschrieben haben). Sollten Sie einen volljährigen Bewohner der Wohnung vergessen haben, laufen Sie Gefahr, dass die gesamte Klage erfolglos bleibt und nicht vollstreckt werden kann. Grundsätzlich ist natürlich die Beratung durch den Anwalt zu empfehlen. In diesem Fall hat die Sache jedoch einen Pferdefuß. Die Klage beruht ja meistens auf einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen. Wenn aber der Mieter die Miete schon nicht aufbringt, besteht die Gefahr, dass er später die Kosten für Ihren Anwalt und die Räumungs- und Prozesskosten erst recht nicht bezahlen kann. Andererseits ist es mit der Einreichung einer Räumungsklage meist nicht getan. Wer die Wohnung nicht aufgeben will, wird auch nach der Räumungsklage nicht unbedingt sofort ausziehen. Dann muss das Verfahren weitergeführt werden. Dann sind Sie meist schon allein vom Zeitaufwand her überfordert. Ob Sie einen Anwalt hinzuziehen hängt also vom Einzelfall ab. Ist die Sachlage eindeutig, könnte man auf den anwaltlichen Beistand verzichten je komplizierter die Angelegenheit aber wird, umso wichtiger ist die Betreuung durch einen juristischen Fachmann. Bei der Vermietung von Wohnraum besteht für den Mieter ein besonderer, sehr weit gehender Schutz. Zu diesem Schutz gehört auch die sogenannte Sozialklausel. Sie ergibt sich aus dem 574 BGB: Rechtliches 574: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ( 1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu 20 / 34

21 rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Sozialklausel gilt auch bei einer vermieteten Wohnung im Zweifamilienhaus, dessen andere Wohnung Sie selbst bewohnen. Hier muss zwar die ordentliche Kündigung nicht begründet werden. Ihr hier gegebenes Sonderkündigungsrecht findet aber seine Grenzen in der Sozialklausel. Faktisch ist dies die einzige Trumpfkarte, die der Mieter in dieser Situation ziehen kann. Fristlose Kündigung Die Sozialklausel gilt nur für Fälle der ordentlichen Kündigung. Wenn Sie also beispielsweise Eigenbedarf geltend machen oder eine andere wirtschaftliche Verwertung planen, kann der Mieter auf die Sozialklausel verweisen. Wurde dem Mieter jedoch fristlos gekündigt beispielsweise weil er seinen Mietzahlungen nicht nachgekommen ist kann er sich nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Dies ergibt sich aus 574 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Mieter hat selbst gekündigt Hat der Mieter von sich aus gekündigt und will diese Kündigung widerrufen, kann er sich nicht auf die Sozialklausel berufen. Das Gleiche gilt, wenn Sie sich mit dem Mieter auf einen Mietaufhebungsvertrag geeinigt haben. Hat der Mieter den Vereinbarungen zugestimmt, hat er keine Möglichkeit mehr, sich auf die Sozialklausel zu berufen. Zeitmietverträge Bei Zeitmietverträgen muss zwischen den neuen Zeitmietverträgen und denen, die bis geschlossen wurden, unterschieden werden. Neue Zeitmietverträge nach 575 BGB geben dem Mieter keine Möglichkeit, sich auf die Sozialklausel zu berufen. Die in den Verträgen vereinbarten Klauseln müssen eingehalten werden. Rechtliches 21 / 34

22 575 Zeitmietvertrag (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. (3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. In älteren Zeitmietverträgen (vor ) befand sich häufig eine Klausel, wonach sich die Mietvereinbarung verlängerte wenn nicht eine der beiden Parteien bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ende der Mietzeit dieser Verlängerung widerspreche. Bei diesen Verträgen kann sich der Mieter mit Bezug auf die Sozialklausel gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses zur Wehr setzen. Weitere Ausnahmen Es gibt noch weitere Ausnahmen, bei denen die Sozialklausel aus nachvollziehbaren Gründen nicht greift: Bei Vermietung von Gewerberaum. Auch wenn der kleinere Teil des Mietobjektes für Wohnzwecke, der überwiegende Teil aber für gewerbliche Zwecke genutzt wird, greift die Sozialklausel nicht. 22 / 34

23 Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers oder vergleichbarer Untervermietung. Vorübergehende Vermietung zum Beispiel bei Tagungen, saisonalen Ereignissen, Messen usw. Bei Wohnungen, die im direkten Zusammenhang mit der Tätigkeit des Mieters stehen (z. B. Hausmeisterwohnung). Was ist ein Härtefall? Was für den Mieter vielleicht eine Härte darstellt, muss für Sie noch lange nicht so gravierend sein. Der Gesetzgeber beschreibt den Härtefall leider nur sehr vage. Konkret wird im 574 lediglich ein Härtefall genannt: Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Nähere Definitionen einer Härte ergeben sich aus diversen Urteilen, die in diesem Zusammenhang ergangen sind. Beispielhaft seien hier aufgeführt: Der Mieter findet keine Ersatzwohnung, obwohl er sich rechtzeitig um eine neue Unterkunft bemüht hat und alles ihm zumutbare unternommen hat, um eine neue Wohnung zu finden. Er ist verpflichtet, sich sofort nach Zugang der Kündigung hierum zu bemühen, es sei denn, es gibt stichhaltige Gründe, die gegen die Wirksamkeit der Kündigung sprechen. Ein Grund könnte beispielsweise eine nicht ausreichend begründete Eigenbedarfskündigung oder eine schwere Erkrankung des Mieters (die ebenfalls eine Härte darstellen kann) sein. Kommt es zu einem Räumungsprozess muss der Mieter dies auch beweisen. Alter des Mieters in Zusammenhang mit weiteren Gründen. Grundsätzlich ist das Alter eines Mieters alleine noch kein Härtefall. Hier müssen weitere Komponenten hinzukommen. Als Härte anerkannt wird meist, wenn der Mieter schon alt ist und sehr lange in der Wohnung wohnt, wodurch starke Bindungen im Umfeld der Wohnung des Mieters entstanden sind. Auch ein schlechter Gesundheitszustand kann hier eine Rolle spielen. Gesundheitliche Bindung an ein gewohntes Umfeld. Meist wird hier eine ausgeprägte Sehschwäche oder Erblindung als Härtefall anerkannt. Nutzung der Wohnung durch eine Person, die eine andere pflegebedürftige Person in direkter Nachbarschaft versorgt. Berufliche Gründe gelten nur als Härtefall, wenn eine besonders belastende Ausnahmesituation besteht. Ein Härtefall wird beispielsweise angenommen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehungsweise des Mietendes in einer Prüfung steht. Ein längerer Arbeitsweg ist jedoch kein Härtefall. Gesundheitliche Gründe werden häufig ins Spiel gebracht, müssen aber von Fall zu Fall entschieden werden. Dabei prüfen die Gerichte, ob sich durch einen Umzug der Gesundheitszustand des Mieters verschlechtern könnte. Suizidgefahr. Hier greift die Härtefallregelung aber nur, wenn der Mieter sich bereit erklärt, sich in Behandlung zu begeben. Investitionen in die Mietwohnung. Hat der Mieter in die Wohnung investiert, weil er von einer längeren Wohndauer ausgegangen ist, kann dies ein Härtefall sein, wenn sich kein anderer Ausgleich für die Investitionen finden lässt (z. B. Zahlung einer Abfindung durch 23 / 34

24 den Vermieter). Die lange Wohndauer kann nur eine Rolle spielen, wenn andere Komponenten hinzukommen (Alter des Mieters, Krankheit oder Gebrechlichkeit usw.). Der Mieter hat sich um eine anderweitige Unterbringung (Neue Wohnung, Platz in einer Senioreneinrichtung usw.) bemüht, diese steht aber zum gewünschten Auszugstermin noch nicht zur Verfügung. Ein dadurch notwendiger Zwischenumzug in eine Übergangsunterbringung wird von den Gerichten fast immer als unzumutbarer Härtefall angesehen. Wenn der Mieter widerspricht Hat der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt und beruft sich dabei auf die Sozialklausel, muss er dies in seinem Widerspruch noch nicht begründen. Bei einem unbegründeten Sozialklauselwiderspruch sollten Sie aber den Mieter schriftlich zur Begründung auffordern. Die Nachfrage nach Zugang des Widerspruchs kann eine wichtige Rolle spielen, wenn es zum Räumungsprozess kommt. Hat der Mieter dann nicht auf Ihre Nachfrage reagiert und den Widerspruch begründet, können ihm die Prozesskosten auferlegt werden auch wenn er den Prozess gewinnen sollte. Sie sollten auf diesen Umstand in Ihrer Nachfrage hinweisen und gleichzeitig eine Frist zur Beantwortung setzen normalerweise geht man von zwei Wochen aus. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen ( 574b BGB). Wie der Mieter seinen Widerspruch formuliert, bleibt ihm überlassen. Es muss aus dem Schriftstück lediglich eindeutig hervorgehen, dass er aufgrund einer unzumutbaren Härte nicht ausziehen kann. Dabei müssen auch keine bestimmten Begrifflichkeiten genutzt werden. Auch wenn das Wort selbst nicht vorkommt, ist der Widerspruch gültig. In wieweit der Widerspruch jedoch berechtigt ist, muss dann erst geklärt werden. Wichtig ist, dass der Widerspruch vom Mieter selbst unterschrieben ist. Gibt es mehrere Mieter, müssen alle selbst unterschreiben. Vertritt ein Mieter einen anderen Mieter so muss dessen Originalvollmacht (Kopie reicht nicht aus!) dem Widerspruch beigefügt werden. Auf jeden Fall sollten sie nach dem Eingang des Widerspruchs möglichst rasch (spätestens innerhalb von zwei Wochen vor dem von Ihnen geforderten Mietende) den Mieter schriftlich darüber informieren, dass Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den von Ihnen geforderten Termin nicht zustimmen. Weisen Sie auch darauf hin, dass 545 BGB keine Anwendung findet. Rechtliches 545: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren 24 / 34

25 entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt 1. 1.für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, 2. 2.für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Leider ist im Vorfeld kaum abzuschätzen, wie ein Rechtsstreit über einen Sozialklausel-Widerspruch ausfällt. Darum ist es in jedem Fall zu empfehlen, zunächst alle Möglichkeiten zu nutzen, um eine gütliche Einigung zu erzielen. Zeigen Sie sich dabei für Vorschläge des Mieters offen, machen Sie aber auch deutlich, dass Sie, sollte es zu keiner Einigung kommen, sich nicht scheuen werden, dann doch das Gericht anzurufen. Zunächst müssen Sie beim für die betroffene Wohnung zuständigen Amtsgericht die Klage erheben. In dem Schreiben geben Sie zunächst Ihre Anschrift als Kläger und die Daten aller Beklagten (also aller volljährigen Personen, die in der zu räumenden Wohnung leben) an. Dann formulieren Sie die eigentliche Klage. Das heißt, Sie beantragen den Erlass eines Urteils. Im Urteil sollte stehen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Wohnung zu räumen und an den Kläger (also an Sie) herauszugeben haben. Etwaige rückständige Miet- und Mietnebenkostenzahlungen (Höhe angeben) zuzüglich Zinsen (5 % über dem Basissatz) zu zahlen. Bis zur Herausgabe der Wohnung eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu zahlen. die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Außerdem sollte das Urteil vorläufig vollstreckbar erlassen werden. Nach dem Antrag auf Erlass des Urteils müssen Sie Ihre Klage begründen. Dabei sollten Sie auf den Mietvertrag verweisen (und in Kopie beifügen). Dann folgt die Darstellung, gegen welchen Passus des Mietvertrages verstoßen wurde. In den meisten Fällen dürften dies rückständige Mietzahlungen sein. Dann verweisen Sie auf die schriftliche, fristlose Kündigung (die Sie ebenfalls in Kopie beifügen). Danach stellen Sie fest, dass die Wohnung nicht geräumt wurde. Abschließend geben Sie den Streitwert an. Diese besteht aus einer Jahresmiete zuzüglich der Mietrückstände. Auf Basis des Streitwertes werden die Gerichtskosten berechnet. Neben der Räumungsklage empfiehlt es sich bei Vorlage der Voraussetzungen gleichzeitig ein Versäumnis- oder Anerkennungsurteil zu erwirken. Wird dem Mieter die Räumungsklage 25 / 34

26 zugestellt, hat er nämlich zwei Wochen Zeit, dem Gericht mitzuteilen, dass er sich verteidigen wird. Meldet sich der Mieter nicht, kann das Gericht ein Versäumnisurteil erlassen, wenn alle Voraussetzungen für eine Räumung von Ihnen vorliegen. Bei Erlass des Versäumnisurteils wird aber nicht mehr geprüft, ob Sie die von Ihnen vorgetragenen Voraussetzungen beweisen können, beziehungsweise, ob diese wirklich vorliegen. Eine mündliche Verhandlung wird bei Erlass eines Versäumnisurteils nicht mehr durchgeführt. Der Mieter hat dann noch einmal eine Einspruchsfrist von zwei Wochen nach Eingang des Versäumnisurteils muss aber die Kosten für das Versäumnisurteil in jedem Fall tragen. Wurde der Mieter vom Gericht über die Räumungsklage informiert und erkennt er dann Ihre Forderungen an, kann das Gericht ein Anerkenntnis-Urteil erlassen. Dies erlässt es aber nur, wenn Sie dies beantragen. Durch ein Versäumnis- oder Anerkenntnis-Urteil kann die Räumungsklage auch ohne mündliche Verhandlung abgeschlossen werden. Kommt es jedoch zur mündlichen Verhandlung handelt es sich dabei um eine Güteverhandlung. Das mag Ihnen aufgrund der Sachlage zwar unsinnig erscheinen, es ist aber so von der Zivilprozessordnung (ZPO) vorgeschrieben ( 278 ZPO). Die mündliche Verhandlung wird vom Richter geleitet. Er hört Sie und den Mieter noch einmal zu der Angelegenheit. Sie sollten nicht nur bei den Fragen des Richters genau zuhören. Er ist nämlich verpflichtet kein Überraschungsurteil zu fällen, sondern schon im Verfahren auf seine Bedenken hinzuweisen und darauf aufmerksam zu machen, wenn die Prozessparteien wichtige Punkte vergessen oder übersehen haben. Wichtig Kommen Sie mit den Anmerkungen des Gerichts nicht zurecht, ist dies der späteste Zeitpunkt, einen Anwalt hinzuzuziehen. Wenn Sie zu einer bestimmten Aussage des Richters noch Stellung nehmen wollen haben Sie das Recht, eine Bearbeitungszeit von mindestens zwei Wochen zu verlangen. Die Juristen sprechen hier vom Schriftsatzrecht. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, für das weitere Verfahren einen Anwalt hinzuzuziehen. Je nach Sachlage ist es nicht mit einem Gerichtstermin getan. Doch zu jedem Zeitpunkt des Verfahrens ist es Ziel des Gerichts, eine möglichst gütliche Einigung herbeizuführen. Deshalb wird es wahrscheinlich auch einen Vergleich vorschlagen. So ein Vergleich ist nicht leicht zu beurteilen. Meist sieht er so aus, dass der Mieter noch eine Frist bekommt, bis zu der er auszieht. Wichtig ist hier für Sie, dass auch geklärt wird, wer die bis jetzt aufgelaufenen Kosten des Verfahrens trägt. Auch an dieser Stelle ist es sinnvoll, den Vergleich mit einem Fachanwalt durchzusprechen. Ein Laie würde beispielsweise übersehen, den Räumungsschutz nach 794a ZPO im Vergleich auszuschließen. Über diesen Weg könnte der Mieter aber eventuell nach Ablauf der im Vergleich vereinbarten Frist noch einmal eine Verlängerung durchsetzen. 26 / 34

27 Haben Sie ein Räumungsurteil in Händen und der Mieter denkt dennoch nicht daran auszuziehen, müssen Sie den Gerichtsvollzieher einschalten. Der Gerichtsvollzieher wird nur tätig, wenn Sie ihn ausdrücklich beauftragen. Sie können aber nicht einfach beim Gerichtsvollzieher anrufen und ihn losschicken, um die Wohnung zu räumen. Sie müssen ihm ein sogenanntes vollsteckbares Urteil vorlegen. Dieses Urteil wird Ihnen vom Gericht ausgehändigt. Zusammen mit dem Urteil erteilen Sie dem Gerichtsvollzieher dann den Vollstreckungsauftrag. Außerdem verlangt der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss von Ihnen, damit die Kosten für den Spediteur oder notwendige Handwerker (z. B. Schlosser, der die Wohnungstür öffnen muss) abgedeckt sind. Je nach Wohnung können hier Vorschüsse in Höhe von bis fällig werden. Doch selbst dann müssen Sie noch Geduld haben. Denn der Gerichtsvollzieher muss dem Ex-Mieter und Ihnen den Räumungstermin mitteilen. Meist gilt hierfür eine Vorlaufzeit von zwei bis drei Wochen. In dieser Zeit kann der Ex-Mieter einen Räumungsschutzantrag stellen. Das heißt, dass der Ex-Mieter beim Gericht noch einmal einen Antrag stellen kann, für einen bestimmten Zeitraum in der Wohnung bleiben zu dürfen. Dieser Antrag hat beispielsweise Aussicht auf Erfolg, wenn der Ex-Mieter nachweisen kann, dass er kurze Zeit nach dem Räumungstermin sowieso ausziehen würde. Das Gericht wird ihm dann erlauben, diese Zeitspanne noch in der Wohnung zu verbleiben. Der Räumungstermin in einen Zeitraum fällt, in dem eine der Bewohnerinnen der zu räumenden Wohnung sich im Mutterschutz befindet. Eine der in der Wohnung lebenden Personen schwer erkrankt ist. Dabei darf es sich jedoch nur um eine vorübergehende, nicht um eine chronische Erkrankung handeln. Wichtig Keine Chance hat der Exmieter, wenn er sehr hohe Mietschulden bei Ihnen hat oder der Antrag zu spät gestellt wurde. Übrigens: Das Fehlen einer neuen Unterkunft wird von den Gerichten meist nicht als besondere Härte angesehen, so dass deswegen kein Räumungsschutz gewährt wird. Der Gerichtsvollzieher entzieht dann dem Mieter die Wohnung wenn es sein muss, mit Unterstützung der Polizei. Der Gerichtsvollzieher nimmt alle Schlüssel des Mieters an sich und entfernt ihn und das Mobiliar aus der Wohnung. Sie müssen dem Gerichtsvollzieher dazu natürlich genau beschreiben, welche Räume dem Mieter zur Verfügung standen. Hierzu gehören dann auch Kellerräume, Mansarden und andere Nebenräume oder Abstellflächen. Wie Sie bereits erfahren haben, ist es gar nicht so leicht, eine Räumungsklage durchzuziehen. Darum sollten Sie erst alle Möglichkeiten ausschöpfen, um sich mit Ihrem Mieter außergerichtlich auf friedlichem Weg zu einigen. 27 / 34

28 Es kann beispielsweise der Fall sein, dass Ihr Mieter ja ausziehen will, aber noch keine neue Wohnung gefunden hat. Dann könnten Sie mit Ihrem Mieter einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag schließen. In diesem Vertrag erklären Sie und der Mieter einvernehmlich, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Darüber hinaus sollten Sie in dem Vertrag klare Absprachen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen treffen. Natürlich ist nicht auszuschließen, dass der Mieter auch den Termin im Mietaufhebungsvertrag verstreichen lässt ohne auszuziehen. Dann bleibt Ihnen wieder nur der Weg der Räumungsklage. Doch jetzt haben Sie mit dem Mietaufhebungsvertrag einen Trumpf in der Hand. Legen Sie diesen dem Gericht vor, haben Sie den Prozess so gut wie gewonnen denn Kündigungsgründe spielen dann keine Rolle mehr. Unter Umständen kann das Vollstreckungsgericht eine angeordnete Vollstreckung auch teilweise aufheben, untersagen oder zunächst einstellen. Dabei müssen jedoch zunächst die Rechte des Gläubigers vollumfänglich berücksichtigt werden. Nur wenn die Maßnahme für den Schuldner also den Mieter unzumutbar ist, weil sich daraus eine besondere Härte für ihn ergibt, die mit den guten Sitten unvereinbar ist, kann das Gericht zu den oben genannten Mitteln greifen. Ihre Interessen stehen zunächst im Vordergrund Um Vollstreckungsschutz zu gewähren, wird zunächst vom Gericht geprüft, ob die Vollstreckung dem Mieter zuzumuten ist. Dabei werden die Interessen des Mieters und Ihre Interessen gegeneinander abgewogen. Auch die Belange der betroffenen Familienangehörigen werden hier mit einbezogen. Die Interessen Dritter spielen in diesem Verfahren keine Rolle. Nur wenn die Interessenabwägung ergibt, dass die Vollstreckung dem Mieter unmöglich zuzumuten ist, kann Vollstreckungsschutz gewährt werden. In allen anderen Fällen haben Ihre Interessen Vorrang. Darum prüft das Gericht zunächst, wie weit Ihr Verlangen geht, die Wohnung zu räumen. Dem wird gegenübergestellt, welche Härtegründe vom Mieter angeführt werden können. Dann wird festgestellt, ob es Möglichkeiten gibt, diese Härten zu mildern oder ganz aufzulösen und ob diese Möglichkeiten dem Mieter zumutbar sind. Dabei steht die Verpflichtung des Gerichts im Vordergrund, dem Vermieter zu seinem Recht zu verhelfen. Vollstreckungsschutz wird deshalb meist nur in Ausnahmefällen gewährt. Eine Einstellung auf unbestimmte Zeit kommt nur sehr sehr selten vor. Wann liegt eine sittenwidrige Härte vor? Um den Vollstreckungsschutz zu erhalten, müssen beim Mieter durch die Maßnahme Härten entstehen, die zu ignorieren den guten Sitten nicht widersprechen würde. Man spricht hier auch 28 / 34

29 von sittenwidrigen Härten. Eine sittenwidrige Härte ist gegeben, wenn durch die Vollstreckung Gesundheitsgefahren oder gar Lebensgefahr entstehen könnten. Hier hat das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit Vorrang. Die Prüfung, ob es zu solchen Gefahren kommen kann, bezieht sich nicht nur auf den Schritt der Zwangsräumung. Es wird auch geprüft, ob in einer anderen Umgebung die Gefahr einer gesundheitlichen oder gar lebensgefährlichen Beeinträchtigung entstehen kann. Hinweis: Im folgenden Text wird aus Gründen der Übersichtlichkeit immer nur vom Mieter gesprochen. Die Aussagen gelten aber analog auch für Angehörige des Mieters, die mit ihm zusammenleben. Das Gericht übernimmt dann die Klärung des Sachverhaltes. Einstellung des Verfahrens muss nicht sein Stellt das Gericht fest, dass Gefahr für Leib und Leben des Mieters besteht, bedeutet dies nicht, dass das Verfahren gegen den Mieter eingestellt werden muss. Schließlich müssen in diesem Prozess auch Ihre Rechte als Vermieter geschützt werden. Allerdings haben in diesem Extremfall die Rechte des Mieters, dessen Gesundheit oder gar Leben in Gefahr ist, einen sehr hohen Stellenwert. Andererseits wird aber vom Mieter verlangt, dass er alles Zumutbare unternimmt, um den bestehenden Zustand positiv zu beeinflussen oder gar komplett abzubauen. Hierzu gehört auch, dass er sich einer ärztlichen wenn nötig auch stationären Behandlung unterzieht. Ein Abbruch der Behandlung durch den Mieter würde ich sich negativ auf die Beurteilung durch das Gericht auswirken. Normalerweise wird ein ärztliches Gutachten eingeholt. Ergibt sich hieraus, dass es medizinische beziehungsweise therapeutische oder andere Maßnahmen die Gefahren für den Mieter beseitigen oder mildern könnten, kann das Gericht dem Mieter entsprechende Auflagen machen. Diese Auflagen können soweit gehen, dass die Zwangsvollstreckung durchgeführt und der Mieter entsprechend den gesetzlichen Richtlinien in Gewahrsam genommen wird. Vollstreckung unter Auflagen Die Zwangsvollstreckung kann auch durch das Gericht unter der Voraussetzung erfüllt werden, dass bestimmte Auflagen zu erfüllen sind. Dies Gericht kann beispielsweise anordnen, dass Fachärzte bei der Räumung zugegen sein müssen oder dass der Mieter nach der Räumung in eine Klinik eingewiesen wird. Sonstige Gründe für Vollstreckungsschutz Als sittenwidrige Härte wird auch angesehen, wenn der Mieter nach Vollzug der Räumung obdachlos würde. Allerdings gilt für die Kommunen, dass sie verpflichtet sind, den dann ehemaligen Mieter entweder in die Wohnung wieder einzuweisen oder in einer Obdachlosenunterkunft unterzubringen. Würde die zuständige Verwaltung anders vorgehen, wäre dieses Verhalten rechtswidrig und würde das Vollstreckungsgericht auf den Plan rufen. 29 / 34

30 Im Normalfall muss der Betroffene die Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft hinnehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn mit der Unterbringung gesundheitliche Gefahren verbunden sind. Das gilt sowohl für den ehemaligen Mieter wie für seine Angehörigen (z. B. krankheitsanfällige Kinder). Der Mieter kann keinen Vollstreckungsschutz beanspruchen, wenn er geltend macht, dass er noch auf der Suche nach einer neuen Wohnung sei. Würde durch die Zwangsräumung die Existenz des Mieters gefährdet oder gar vernichtet, ist dies ein anzuerkennender Härtegrund. Würde der Mieter beispielsweise durch die Räumung seine Arbeitsstelle verlieren und damit das lebensnotwendige Einkommen wegfallen, spricht man von einer solchen Existenzvernichtung. Schutz wird in diesem Fall aber nur gewährt, wenn diese Existenzvernichtung oder gefährdung durch eine vorübergehendes Einstellung des Räumungsverfahrens vermieden werden kann und Ihnen eine Verzögerung der Zwangsvollstreckung zugemutet werden kann. Wegen Existenzverlust oder gefährdung kann es nicht zur Einstellung des Verfahrens auf unbestimmte Zeit kommen. Wenn ein Mieter eine andere Wohnung in Aussicht hat, in der er zwar nicht sofort aber doch in einem überschaubaren Zeitrahmen einziehen kann, wird allgemein Zwangsvollstreckungsschutz gewährt. Allerdings sind hier die Gerichte meist sehr streng. Will der Mieter nur Zeit gewinnen, beispielsweise um die Wohnung noch vor dem Einzug zu renovieren, wird kein Schutz gewährt. Alleinstehenden oder Ehepaaren ohne Kinder kann die Einlagerung des Mobiliars und das übergangsweise Wohnen im Hotel zugemutet werden. Bei Familien mit Kindern kann auch das Ende eines Schuljahres eine Rolle spielen. Wird für eines der Kinder das Schuljahr in wenigen Monaten beendet, wird dies von den Gerichten meist als unzumutbar angesehen und dem Mieter wird für diesen Zeitraum Schutz gewährt. Ist der Mieter nicht in der Lage seine Angelegenheit selbst zu ordnen, stellt die Zwangsräumung eine Härte dar. Hier muss durch das Vormundschaftsgericht ein Betreuer bestellt werden, der die Angelegenheiten für den Mieter klärt. In diesem Fall wird häufig Schutz bis zur Bestellung und für einen Zeitraum darüber hinaus Schutz gewährt, damit der Betreuer seiner Aufgabe gerecht werden kann. Bei schwangeren Mieterinnen wird für die Zeit kurz vor und nach der Niederkunft Schutz gewährt. Was ist mit den Mietschulden? Gegen die Gewährung von Vollstreckungsschutz können Sie sich nicht mit dem Hinweis auf bereits entstandene Mietschulden wehren. In diesem Fall muss aber der Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen und vor allem hierzu in der Lage sein oder jemanden benennen können, der bereit ist, diese Entschädigung zu zahlen. Das kann beispielsweise das Sozialamt sein. Sie müssen auf keinen Fall die Wohnung in der Schutzphase kostenlos zur 30 / 34

31 Verfügung stellen. Kommt das Geld vom Sozialamt oder einem anderen Kostenträger unpünktlich, ist dies kein Grund den Vollstreckungsschutz aufzuheben. Nur in extremen Problemfällen (etwa bei Gefahr für Leib und Leben) kommt auch ein Vollstreckungsschutz in Betracht, obwohl der Mieter die Nutzungsentschädigung nicht sicherstellen kann. Eigenbedarf des Vermieters Benötigen Sie die Wohnung selbst und können keinen Aufschub akzeptieren, hat das Gericht dies zu berücksichtigen. Wiegen die Interessen gleich gegenüber Ihrem Eigenbedarfsanspruch, hat dieser Vorrang. Wie läuft das Verfahren ab? Zunächst stellt der Mieter einen Antrag. Sind auch Angehörige von der Räumung betroffen (weil sie mit dem Mieter zusammenleben), können auch Sie einen Antrag auf Zwangsvollstreckungsschutz stellen. Der Antrag wird beim zuständigen Amtsgericht (in dessen Bezirk die Wohnung liegt) entweder schriftlich oder zu Protokoll gestellt. Er muss mindestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden. Die Entscheidung über den Antrag fällt dann ein Rechtspfleger des Gerichts. Die Vollstreckungsmaßnahme kann ganz oder teilweise aufgehoben werden. Vor der endgültigen Entscheidung sind einstweilige Anordnungen möglich. Es wird ohne Verhandlung per Beschluss entschieden. Der Schutz kann auch nur für einen Teil der Mietsache gewährt werden. Beispielsweise wenn getrennte Mieteinheiten bestehen, die einzeln zurückgegeben werden können. Die Beschränkung auf Wohnungsteile ist eine sehr seltene, fallbezogene Ausnahme. Der Vollstreckungsschutz kann auch von bestimmten Auflagen abhängig gemacht werden. Meist handelt es sich dabei um Zahlungsauflagen bezüglich der Nutzungsentschädigung oder die Zahlung von Sicherheitsleistungen. Gegen die Gewährung von Vollstreckungsschutz kann der Vermieter sofortige Beschwerde beim Rechtspfleger einlegen. Es muss kein Antrag gestellt werden, wenn der Mieter Schutz auf Antrag stellt. Nach Gewährung des Schutzes können Sie immer noch Beschwerde einlegen. Über die Beschwerde entscheidet normalerweise das Landgericht. Grundsätzlich gilt die Regel, dass vertragliche Vereinbarungen einzuhalten sind. Deshalb ist der Mieter auch an die zeitlichen Regelungen, die sich aus dem Mietvertrag oder gesetzlichen Bestimmungen ergeben, gebunden. Die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis dann doch noch vorzeitig zu beenden, besteht im Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Doch zum Abschluss eines solchen Vertrages kann Sie letztlich niemand zwingen. 31 / 34

32 Natürlich versuchen Mieter immer wieder, sich mit Hilfe eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu verabschieden. Bei unbefristeten Mietverträgen können Sie jedoch ganz gelassen bleiben. Hier stehen die Richter in den meisten Fällen bei normalen Mietverhältnissen auf Seiten der Vermieter. sfrist von drei Monaten, die in jedem Fall für den Mieter gilt, wird als so kurz angesehen, dass man in diesen Fällen eine Erfüllung des Vertrages durchaus für zumutbar hält. Dies haben die Gerichte sogar schon in Fällen bestätigt, in der der Mieter an zwei Vermieter zahlen musste, weil die neue Wohnung zu früh angemietet wurde. Obwohl schon häufig widersprochen, hält sich immer noch das Märchen, dass der Mieter den Mietvertrag vorzeitig aufgeben könne, wenn er dem Vermieter drei Personen benennt, die als Nachmieter in den Vertrag eintreten würden. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter den Mietvertrag erfüllen muss, wenn Sie einer Änderung nicht zustimmen daran ändert auch die Stellung von Nachmietern nichts. Im Mietvertrag kann aber eine sogenannte Nachmieterklausel verankert sein. Dabei unterscheidet man zwei Varianten: Die unechte Nachmieterklausel räumt dem Mieter lediglich das Recht ein, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Bei dieser Klausel ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann dann auch selbst einen neuen Mieter suchen und die Wohnung an diese Person vermieten. Bei der echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter nur in Ausnahmefällen ablehnen kann (hierzu später mehr). Wichtig Soll im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart werden, behalten Sie sich in der Klausel ausdrücklich das Recht vor, mit dem Nachmieter eine angemessene höhere Miete zu vereinbaren. Fehlt dieser Zusatz, müssen Sie dem Nachmieter die Wohnung zu den gleichen Konditionen überlassen wie dem Vormieter. Ausnahmen bei besonderem Interesse Die Gerichte gestehen dem Mieter in Ausnahmefällen das Recht zu, einen Mietvertrag zu beenden, obwohl der Vertrag keine entsprechenden Klauseln enthält. Allerdings darf der Grund für die Aufhebung des Mietvertrages nicht vom Mieter selbst verursacht werden. Von den Richtern wurden beispielsweise folgende Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses anerkannt: 32 / 34

33 Umzug des Mieters aus beruflichen Gründen in eine andere Kommune, wenn die Entfernung zwischen Arbeitsplatz und Mietwohnung nicht mehr zumutbar ist. Familiäre Veränderungen führen dazu, dass die Wohnung zu klein ist oder wird. (beispielsweise bei Schwangerschaft, wenn die Wohnung nach Geburt des Kindes zu klein wird). Aufgabe der Wohnung aus gesundheitlichen oder Altersgründen (beispielsweise Umzug in ein Senioren- oder Pflegeheim. Die Wohnung ist aus gesundheitlichen Gründen dem Mieter oder Mitgliedern seiner Hausgemeinschaft nicht mehr zumutbar (z. B. durch Erkrankung kann der Mieter keine Treppen mehr steigen und die Wohnung liegt im oberen Bereich des Hauses, das über keinen Fahrstuhl verfügt). Sie müssen nicht jeden Nachmieter, den Ihr Mieter vorschlägt, akzeptieren. Zunächst einmal muss der Nachmieter den Mietvertrag ohne jede Änderung übernehmen. Verlangt er Änderungen, können Sie ihn als Nachmieter ablehnen. Außerdem können Sie verlangen, dass die Einkommensverhältnisse in etwa mit denen übereinstimmen, die der Vormieter hatte. Allerdings müssen Sie gegenüber Ihrem Mieter Zweifel bezüglich der Bonität des Nachmieters erklären. Er muss Sie nicht von sich aus über die Vermögensverhältnisse des Nachmieters informieren. Sind diese Kriterien erfüllt, können Sie den Nachmieter immer noch ablehnen, wenn für Sie erhebliche persönliche Gründe bestehen. Dabei muss es sich aber auch wirklich um erhebliche Gründe handeln. Hat Sie beispielsweise der vorgeschlagene Nachmieter persönlich bedroht, ist dies in jedem Fall ein Grund, ihn abzulehnen. Ist Ihnen der vorgeschlagene, neue Mieter aber einfach nur unsympathisch, ist das kein Grund, ihn als Nachmieter abzulehnen. War ihr bisheriger Mieter Single und zieht der Nachmieter mit Kind ein, ist auch dies kein Ablehnungsgrund. Sie müssen sich aber nicht sofort entscheiden. Sie haben eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten. In dieser Zeit läuft das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter in jedem Fall weiter. Durch diese von mehreren Gerichten bestätigte Bedenkzeit kann sich die Nachmieterregelung faktisch nicht mehr auf normale Mietverträge auswirken, da diese sowieso mit einer Frist von drei Monaten kündbar sind. Ist der Mieter berechtigt einen Nachmieter zu stellen und wird dieser von Ihnen ohne (ausreichende) Begründung abgelehnt, wird der Mieter vom Tag an, zu dem der Nachmieter die 33 / 34