Bericht über die ordentliche Vertreterversammlung der WG EINHEIT eg Chemnitz am 19. Juni 2009

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3 Bericht über die ordentliche Vertreterversammlung der WG EINHEIT eg Chemnitz am 19. Juni 2009 Sehr geehrte Mitglieder, sehr geehrte Mieter, gemäß 32 Absatz 1 wurde die ordentliche Vertreterversammlung fristgemäß am 19. Juni 2009 im Wasserschloss Klaffenbach / Bürgersaal, Wasserschlossweg 6, Chemnitz, durchgeführt. Der Vertreterversammlung gehörten am 19. Juni Vertreter an, wovon 43 Vertreter anwesend und 18 Vertreter entschuldigt nicht anwesend waren. Zwei Vertreter fehlten unentschuldigt. Der vom Aufsichtsrat abgegebenen mündliche Bericht zum TOP 3 der Vertreterversammlung (Anlage 2) und der Lagebericht des Vorstandes (Anlage 3) sind in dieser Information nachzulesen. Die von der Vertreterversammlung gefassten Beschlüsse 01/09, 02/09, 03/09 und 04/08 sind als Anlagen 4, 5, 6 und 7 der Information beigefügt. Neben den Beschlussfassungen und den Berichten von Aufsichtsrat und Vorstand hat der Prüfungsverband/ Verband der Sächsischen Wohnungsgenossenschaften e.v. der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz im Prüfungsbericht bestätigt, dass keine entwicklungsbeeinträchtigenden Tatsachen vorliegen. Ergänzend zu den Dokumenten und zur Information der Vertreterversammlung 2009 erhalten Sie in den Anlagen 8 und 9 die Übersichten über die im Jahr 2008 durchgeführten und im Jahr 2009 durchzuführenden Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. In der Anlage 10 erhalten Sie die Übersicht über die im Jahr 2010 voraussichtlich durchzuführenden Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. Chemnitz, den 10. September 2009 Mit freundlichen Grüßen Kühnel Kaufmännischer Vorstand/ Vorstandsvorsitzende Richter Vorstand Wohnungswirtschaft/Bau 1

4 Anlagenverzeichnis Anlage 1 Tagesordnung Anlage 2 Bericht des Aufsichtsrates Anlage 3 Lagebericht des Vorstandes Anlage 4 Beschluss 01/09 (Feststellung des Jahresabschlusses 2008) Anlage 5 Beschluss 02/09 (Deckung des Jahresfehlbetrages 2008) Anlage 6 Beschluss 03/09 (Änderung der Satzung *) Anlage 7 Beschluss 04/09 (Festsetzung der Beschränkungen bei Kreditgewährung gemäß 49 GenG) Anlage 8 Übersicht über die im Geschäftsjahr 2008 durchgeführten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen der Gebäude und des Wohnumfeldes Anlage 9 Anlage 10 Übersicht über die im Geschäftsjahr 2009 durchzuführenden Bau- und Modernisierungsmaßnahmen Übersicht über die im Geschäftsjahr 2010 voraussichtlich durchzuführenden Bau- und Modernisierungsmaßnahmen *) Die beschlossene Satzungsänderung der Wohnunsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz wurde im Juli 2009 beim Registergericht Chemnitz eingetragen und kann auf der Homepage der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz unter heruntergeladen oder vom Verwalterbüro als Druckversion abgeholt bzw. nach telefonischer Abfrage Ihnen zugestellt werden. 2

5 Anlage 1 WG EINHEIT eg Chemnitz Comeniusstraße Chemnitz Vertreterversammlung am 19. Juni 2009 im Bürgersaal des Wasserschlosses Klaffenbach Einlass: ab 16:30 Uhr Beginn: 17:00 Uhr Ende: gegen 19:00 Uhr TAGESORDNUNG TOP 1: TOP 2: TOP 3: TOP 4: TOP 5: Eröffnung und Feststellung der Tagesordnung durch den Versammlungsleiter Beschluss der Geschäftsordnung der Vertreterversammlung Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Vorstandes Beschlussfassung über die Bekanntgabe des Prüfungsergebnisses zum Jahresabschluss 2008 TOP 6: Bericht über das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung 2008 TOP 7: Aussprache zu den Berichten (TOP 3, TOP 4, TOP 6) TOP 8: Beschlussfassung zum Beschluss 01/09 (Feststellung des Jahresabschlusses 2008) TOP 9: Beschlussfassung zum Beschluss 02/09 (Deckung des Jahresfehlbetrages 2008) TOP 10: Entlastung des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2008 TOP 11: Entlastung des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2008 TOP 12: Beschlussfassung zum Beschluss 03/09 (Satzungsänderung) TOP 13: Beschlussfassung zum Beschluss 04/09 (Kreditausgabe gemäß 49 GenG) TOP 14: Schlusswort Chemnitz, 28. Mai 2009 gez. Detlef Hecker Aufsichtsratsvorsitzender 3

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9 Anlage 3 WG EINHEIT eg Chemnitz Comeniusstraße Chemnitz Lagebericht der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008 bis zum 31. Dezember 2008 gemäß 289 i.v. mit 336 Abs. 1 und 2 HGB 7

10 Geschäftsverlauf 1.1 Entwicklung des Wohnungsmarktes und Entwicklung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz Ungeachtet der langfristig rückläufigen Bevölkerungszahl in Deutschland wächst die für die Entwicklung der Nachfrage auschlaggebende Anzahl der Privathaushalte in Deutschland. Die Zunahme der Haushalte könnte dem Schrumpfungsprozess auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland entgegenwirken. Anders verhält es sich nach den Angaben des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen 2008 in Chemnitz. Die Haushalte der Stadt Chemnitz werden voraussichtlich bis 2020 im Vergleich zu 2007 um ca. 10 % zurückgehen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird wohl bei 1,8 Personen pro Haushalt liegen. Entsprechend der voraussichtlich rückläufigen Bevölkerungszahl und der ebenso rückläufigen Haushaltszahl werden in 2020 ca leere Wohnungen in Chemnitz erwartet. Die dann voraussichtlich leeren Wohnungen sind derzeit von der Wohnqualität nicht bewertet. Es ist allerdings anzunehmen, dass ein Großteil dieser leeren Wohnungen der wachsenden Nachfrage nach einer hohen oder völlig anderen Wohnqualität (zum Beispiel mehr altersgerechte Wohnungen) nicht mehr entsprechen. Die Anpassung des Wohnungsbestandes an die neue Qualität, insbesondere durch die veränderte Bevölkerungsstruktur, ist die ureigenste Aufgabe der Grundstückseigentümer und somit auch der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz. Auch um diesen Anforderungen gerecht zu werden, wurde im Dezember 2008 das Unternehmenskonzept 2009 bis 2013 vom Aufsichtsrat und Vorstand der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz beschlossen. Das Unternehmenskonzept 2009 bis 2013 zeichnet sich durch die detaillierte Analyse der einzelnen Wohngebiete aus. Aus diesen Analysen wurden die weiteren Aufgaben zur Qualitätsanpassung für das künftige Wohnen in der Genossenschaft entwickelt. Im Unternehmenskonzept 2009 bis 2013 ist kein weiterer Rückbau eingeplant und dennoch ein Leerstand von weniger als 10 % kalkuliert. Dies ist eine anspruchsvolle Zielstellung, da durch den in Chemnitz weiter anhaltenden Geburtenrückgang bzw. bei nur geringem Geburtenzuwachs das Absinken der Einwohnerzahl durch das Defizit zwischen Geburten und Sterbefällen unumkehrbar ist. Die vorhandenen Wanderungsverluste in Chemnitz können derzeit durch Wanderungsgewinne lediglich ausgeglichen werden. Die Genossenschaft hat ihr Unternehmenskonzept unter Zurückweisung der realitätsfernen These der Stadtverwaltung Chemnitz Schrumpfen von außen nach innen aufgebaut. Es wurde mehrfach bewiesen, dass die Genossenschaft in den Wohngebieten, so auch in Markersdorf und in Hutholz, zunehmend mehr Akzeptanz bei den Chemnitzern findet. Dies ist nicht zuletzt den äußerst geringen Heizkosten aller komplett modernisierten Gebäude und der hohen Qualität der Außenanlagen, der Vielfalt der Modernisierungsmaßnahmen und dem weiteren Ausbau von nachgefragten Angeboten von Pkw-Stellplätzen, Carports und Garagen geschuldet. Nicht unerheblich zum Erfolg beigetragen haben die neuen Maßnahmen im Bereich des Marketings. 8

11 Das steigende Interesse am Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zeichnet sich in den unterschiedlichen Altersgruppen nachweislich ab. Auch das Interesse an der Verbesserung der Wohnqualität durch Modernisierung, Umbau und Neugestaltung ist nach wie vor vorhanden. Viele Mieter der höheren Altersgruppen erwarten Wohnungsangebote mit Vorhaltung bestimmter Dienstleistungen und sind auch bereit, höhere Mieten dafür zu zahlen. Inwieweit der zu erwartende Anstieg der Arbeitslosigkeit durch die Wirtschaftskrise sich auf das Mietniveau in Chemnitz auswirkt, bleibt abzuwarten. Die Arbeitslosenquote in der Stadt Chemnitz sank von 13,6 % im Jahr 2007 auf durchschnittlich 11,6 % im Jahre Sie erreichte damit den niedrigsten Stand seit 16 Jahren. Für 2009 wird mit steigenden Arbeitslosenzahlen gerechnet. Dabei wird das Ausmaß der konjunkturellen Schwäche lt. Bundesagentur für Arbeit in Chemnitz erst Mitte des Jahres 2009 einzuschätzen sein. 1.2 Geschäftsumfang in 2008 Bestand und Leerstand zu den Stichtagen 31. Dezember WE-Bestand Leerstand (WE) Leerstandsquote (%) 6,55 8,21 Der Wohnungsbestand hat sich im Ergebnis um 64 Wohnungen reduziert. Es wurden die Teilrückbauten in der Walter-Ranft-Straße mit 58 neu modernisierten Wohnungen wieder in die Vermietung aufgenommen. 15 Wohnungen gingen durch Teilrückbau bzw. Umnutzung zu Gewerbe oder Zusammenlegungen in der Johannes-Dick-Straße 9/11 verloren. 107 Wohnungen wurden in der Alfred-Neubert-Straße 60/62 und aus dem Bestand herausgelöst, weil sie zu Wohnungseigentum hergerichtet wurden/ werden. Einzelne Änderungen ergaben sich durch Grundrissänderungen bzw. durch Änderungen des Vermietungsstatus. Neben den bis 31. Dezember 2008 zu verwaltenden Mietwohnungen verwaltete die Genossenschaft 78 Gewerbeeinheiten bzw. Gewerbenebenräume, 151 Garagen, Carports bzw. ebenerdige Stellplätze. Weiterhin befinden sich im Bestand 13 Wohnungen, welche bereits modernisiert und nur zum Verkauf bestimmt sind. 9

12 Die Entwicklung des Bestandes und des Leerstandes seit 2000 mit Ausweis der bewohnten Wohnungen ist nachstehender Grafik zu entnehmen: Der Leerstand in den Stadtteilen/ Wohngebieten setzt sich am ( ) wie nachfolgend dargestellt, zusammen. Der gesamte Wohnungsbestand an den Bilanzstichtagen ist jeweils in Klammern hinter den Stadtteilen/ Wohngebieten vermerkt. 10

13 Entwicklung des Vermietungsgeschäftes Auch im Jahr 2008 ist es wieder gelungen, dass die Anzahl der Zuzüge in die Wohnungsgenossenschaft EIN- HEIT eg Chemnitz die Anzahl der Fortzüge überstiegen hat. Detailliert kann mitgeteilt werden, dass 261 Fortzüge (2007: 250 Fortzüge) durch 282 Zuzüge (2007: 304 Zuzüge) in die Wohnungsgenossenschaft EIN- HEIT eg Chemnitz die Vermietung weiter stabilisiert haben. Die Mietergewinne sind vorrangig auf die Wiedervermietung von Wohnungen im Wohngebiet Hutholz zurückzuführen. Mieterverluste sind in erster Linie durch den Teilrückbau im Wohngebiet Markersdorf entstanden. Neben den baulichen Veränderungen spielt der Altersdurchschnitt der Mieter für die Fluktuationsrate eine Rolle. Beispielsweise die hohe Sterberate in Grüna und Umgebung erfordert viel mehr Neueinzüge als beispielsweise in Altchemnitz. Marketing Im Jahr 2008 wurden zur Gewinnung neuer Mitglieder und Mieter kundengruppenspezifische Marketingmaßnahmen eingesetzt. Schwerpunkt dabei bildete der Kinderrabatt, mit dem Familien 5 % der Grundmiete je Kind sparen können. 77 Familien nahmen diese Vergünstigung in Anspruch. Die Maßnahme führte zu einer besseren Vermietung von 4-Raumwohnungen. Auch 26 Haushaltsgründer, die bei erstmaliger Anmietung einer Wohnung und Eröffnung der Mitgliedschaft in den ersten drei Monaten keine Grundmiete zahlen, konnten gewonnen werden. Damit verringert sich der Altersdurchschnitt der Mitglieder und Mieter. Weitere Maßnahmen sind die Sonderkonditionen für Mieter aus Freizugsgebäuden anderer Vermieter, die wunschgemäße Komfortsteigerungen ausgewählter Wohnungen, das Kombiangebot Wohnen und Arbeiten, die Aktion Mieter werben Mieter, die Übernahme von Umzugskosten im Einzelfall, der Willkommensgruß und die Baumpflanzung für Mieterbabys. Diese Maßnahmen tragen zur Attraktivität des Wohnens in der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz bei und beeinflussen die Interessenten bei ihrer Mietentscheidung zugunsten der Genossenschaft. Aufgrund der positiven Resonanz werden die Marketinginstrumente auch im Jahr 2009 weiter eingesetzt. Hinzu kommt aus Anlass des 55-jährigen Bestehens der Genossenschaft die Einführung eines Bonussystems, mit dem Mieter entsprechend ihrer Wohndauer Rabatte für die Inanspruchnahme von Dienstleistungen (Anmietung von Gästewohnungen und Gesellschaftsräumen, Teilnahme an Computerkursen und kostenpflichtige Dienstleistungen der Concierge) erhalten. Mit der derzeit stattfindenden Überarbeitung des Marketingkonzeptes bis 2010 werden die Marketingmaßnahmen auf ihre Wirksamkeit geprüft, ggf. weiterentwickelt und erweitert. Im Geschäftsjahr 2008 wurden für alle Wohngebäude der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz die erforderlichen Energieausweise erstellt. Das verstärkte Angebot von Wohneigentum (Eigentumswohnungen und bauträgerfreie Grundstücke) ergänzt die vielfältigen Mietwohnungsangebote, sodass umzugswillige Mieter der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz und auch Interessenten aus einer breiten Palette entsprechend ihrer Bedürfnisse auswählen können. Das Angebot von Wohneigentum trägt zur Erhöhung des Bekanntheitsgrades der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz bei. 11

14 Eigentumsverwaltung Die Genossenschaft verwaltete am Eigentumswohnungen in fünf Wohnungseigentümergemeinschaften. Vom Bestand standen 174 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Im Geschäftsjahr 2008 erfolgte die Umwandlung von 28 Wohnungen in Eigentumswohnungen in den Objekten August-Bebel-Straße 21 und Alfred-Neubert-Straße 60/62. Zwei Eigentumswohnungen wurden 2008 verkauft. Im Geschäftsjahr 2009 werden weitere 24 Wohnungen in der Max-Opitz-Straße in Eigentumswohnungen umgewandelt. Acht Wohnungen konnten in 2009 bereits verkauft werden. Entwicklung der Mitgliederbestände Nachfolgend die Mitgliederentwicklung von 2000 bis 2008: In 2008 stellt sich erstmals seit 1996, ohne Berücksichtigung der Zugänge aus den Verschmelzungen in 2005 und 2006, ein höherer Zugang als Abgang in der Mitgliederentwicklung ein. Das Durchschnittsalter der Mitglieder beträgt 56 Jahre, das der in den Haushalten lebenden Personen liegt bei 43 bis 46 Jahren. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder zum 31. Dezember 2008 betragen ,24 und sind um ,64 gegenüber dem 31. Dezember 2007 angewachsen. 12

15 Investitionen 2008 in der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz Zum 31. Dezember 2008 beträgt der Modernisierungsgrad 89 %. Folgendermaßen fanden Modernisierungen in den Wohngebieten/ Stadtteilen statt: In Grüna wurden an der Wohnungseigentumsanlage August-Bebel-Straße 21 und an der Charlottenstraße 2 zusätzliche Balkone (53,2 TEUR) angebaut. In Markersdorf-Nord wurde zur Verbesserung der Garagen- und Stellplatzangebote in der Robert- Siewert-Straße 100/102 der zweite Bauabschnitt fertiggestellt. Es entstanden weitere 21 Stellplätze, zehn Garagen und zwei Doppelcarpots im Wert von 90,9 TEUR. In Markersdorf-Süd wurden nachstehende Maßnahmen umgesetzt: - Rückbau der Wohnhäuser Alfred-Neubert-Straße 64, 66, 74 und 76 zum Zwecke der Herstellung von kleinteiligen Wohngebäuden. Die Rückbaukosten betrugen 212,2 TEUR. - Komplette Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes Alfred-Neubert-Straße 60/62 zum Zwecke des Angebotes von Wohnungseigentum für 1.208,0 TEUR. - Erneuerung der Balkone, Wärmedämmung der Fassade auf der Balkonseite, Erneuerung der gesamten Heizungsanlage am/ im Gebäude Alfred-Neubert-Straße 88/90 (830,7 TEUR). - Umgestaltung von 89 Stellplätzen und Bau von 47 Carports auf dem Parkplatz Arno-Schreiter- Straße 17 für 266,7 TEUR. - Aufbau eines Pavillons im Wohngebietspark Markersdorfer Oase (51,3 TEUR). In Hutholz wurden nachstehende Maßnahmen umgesetzt: - Umbau, Teilrückbau und komplette Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung des Wohngebäudes Johannes-Dick-Straße 9/11 im Wertumfang von 2.812,9 TEUR. - Ausbau der nach dem Teilrückbau verbliebenen zwei Etagen des Gebäudes Max-Opitz-Straße 11 bis 29 und Herstellung von u. a. Maisonette-Wohnungen zum Angebot von Wohneigentum (928,9 TEUR). - Komplette Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung der nach Teilrückbau verbliebenen drei Etagen des Gebäudes Walter-Ranft-Straße für 2.586,9 TEUR. - Bau von weiteren 30 Garagen an der Johannes-Dick-Straße 61/63 (326,3 TEUR). Für Restleistungen aus dem Jahr 2007 (Bauüberhang nach 2008) wurden insgesamt 187,4 TEUR aufgewandt. Dies betrifft insbesondere das Gebäude Alfred-Neubert-Straße Die Investitionsmaßnahmen haben wiederum zur Verbesserung des Vermietungsergebnisses beigetragen. Für diese Investitionen wurden 9.555,4 TEUR, wovon 4.920,5 TEUR durch Darlehen finanziert worden sind, ausgegeben. 13

16 Für die Instandhaltung der Wohnungen und Gebäude wurden in 2008 insgesamt 6.150,1 TEUR aufgewendet. Davon fielen 2.668,1 TEUR an Kosten zur Instandsetzung/ Instandhaltung im Rahmen der Investitionstätigkeit an ,0 TEUR für laufende Instandhaltungskosten in 2008 verteilten sich wie folgt: - Kosten für Neuvermietung 1.493,1 TEUR - Kosten für nicht planbare Instandhaltungen 396,5 TEUR - Kosten für Einzelmodernisierungen im bewohnten Zustand 71,2 TEUR - Instandhaltungskosten für Gewerberäume 14,8 TEUR - Instandhaltungskosten für Park- und Stellplatzanlage 329,0 TEUR - planbare Instandhaltung und Sonstiges 1.177,4 TEUR Damit sind 41 % der verfügbaren Jahreseinnahmen für den Modernisierungskosteneigenanteil und Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt worden. Personalentwicklung Das Personal entwickelte sich zum 31. Dezember wie folgt: Personen Personen - Vorstand Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Verwalter/Techniker Auszubildende Alle Mitarbeiter verfügen über einen entsprechenden Facharbeiter- oder Meisterabschluss. Vom Personalbestand haben 21 Mitarbeiter einen Studien- oder Fachwirtabschluss. Der Altersdurchschnitt aller Mitarbeiter lag im Jahr 2008 bei 44 Jahren. Bis zum 31. Dezember 2008 wurden 16 Altersteilzeitvereinbarungen abgeschlossen. Davon sind acht Mitarbeiter bereits ausgeschieden bzw. befinden sich in der Freistellungsphase. Für die notwendigen Ablöser werden Pläne erarbeitet, worin die Anforderungen an die künftigen Aufgaben exakt formuliert werden und die Anzahl der Wiederbesetzer festgelegt wird. Unter anderem wird geplant, die Auszubildenden nach erfolgreichem Abschluss als Wiederbesetzer einzubinden, um gleichzeitig den Altersdurchschnitt im Unternehmen zu senken. Der Einsatz der Balanced Scorecards und die Bewertung von zusätzlichen Leistungen bzw. Sonderleistungen werden auch im Jahre 2009 fortgesetzt. Zur leistungsorientierten Vergütung wurde eine entsprechende Betriebsvereinbarung geschlossen. In 2009 sind erstmals 100 TEUR (einschließlich Arbeitgeberanteil) für die leistungsorientierte Vergütung vorgesehen. 14

17 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 2.1 Vermögenslage Im Vergleich zum Vorjahr haben sich Vermögens- und Kapitalstruktur wie folgt entwickelt: TEUR) (TEUR) Vermögensstruktur langfristig , ,4 - Anlagevermögen , ,9 - langfristige Forderungen 1.006,7 893,0 - verpfändete Geldanlagen 649,3 715,4 - Geldbeschaffungskosten 369,7 272,1 kurzfristig , ,22. Bilanzsumme Aktiva , , (TEUR) (TEUR) Kapitalstruktur langfristig , ,7 - Eigenkapital , ,5 - langfristiges Fremdkapital , ,8 - Rückstellungen für Altersteilzeit 281,1 247,4 kurzfristig , ,9 Bilanzsumme Passiva , ,6 Die gesamte Finanzierung des Anlagevermögens ist grundsätzlich als langfristig eingeordnet worden. Forderungen und Verbindlichkeiten, die vom Bilanzstichtag gerechnet später als ein Jahr fällig sind, wurden ebenso mit langfristig bewertet. Das langfristig gebundene Vermögen wurde auch zum 31. Dezember 2008 durch ausreichende Eigenmittel und langfristig gebundene Fremdmittel sicher finanziert. Das Eigenkapital, gemessen an der Bilanzsumme, betrug zum 31. Dezember ,2 % und sank um 0,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreswert von 53,7 %. Diese Änderung resultierte insbesondere durch den zum 31. Dezember 2008 ausgewiesenen Jahresfehlbetrag von 1.406,2 TEUR. Die Verschuldung betrug zum Geschäftsjahresende ,94 /m 2 Wfl./ Nfl. gegenüber 279,40 /m 2 Wfl./ Nfl Gemessen an der Nettokaltmiete aller Verwaltungseinheiten betrug die Kapitaldiensbelastung 47,5 % zum 31. Dezember 2008 gegenüber 47,8 % zum Vorjahr. Die planmäßige Tilgung lag in 2008 bei 3.947,2 TEUR. Das Tilgungspotential lag beim 1,35-fachen der planmäßigen Tilgung. In 2008 wurden 86,6 TEUR sondergetilgt. Die Sondertilgung resultierte aus: Sondertilgung in Folge eines Wohnungsverkaufs (17,6 TEUR) Rückzahlung eines Vorfinanzierungsdarlehens durch Auflösung eines abgetretenen Bausparguthabens (69,0 TEUR) 15

18 2.2 Finanzlage Die Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz war zu jeder Zeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die langfristigen Planungsrechnungen weisen auch künftig eine ausreichende Finanzreserve aus. Mittelzu- und Mittelabflüsse stellen sich im Vorjahresvergleich wie folgt dar: TEUR TEUR TEUR laufende Geschäftstätigkeit Jahresergebnis , ,2 Zuschreibungen/Abschreibungen 6.559, ,5 Zuführungen zu Rückstellungen (ATZ) 76,5 53,1 Ergebnis Rückbau/Teilentlastung 100,7-46,6 Cashflow nach DVFA/SG bzw. Tilgungspotenzial 5.330, ,8 Ergebnis Rückbau -266,8 574,1 sonstige Veränderungen der lfd. Geschäftstätigkeit 131, ,9 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.194, ,0 Finanzierungstätigkeit Tilgungsleistung , ,5 Darlehensaufnahme/ Veränderung Geschäftsguthaben 4.923, ,7 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 865,9 992,2 Investitionstätigkeit Investitionsausgaben , ,5 Einnahmen aus Veräußerungen 137,5 4,1 Cashflow aus Investitionstätigkeit , ,4 Veränderung des Finanzmittelbestandes -724, ,2 Der Cashflow nach DVFA/ SG konnte von 4.697,8 TEUR im Jahr 2007 auf 5.330,3 TEUR in 2008 erhöht werden. Die Bestände an flüssigen Mitteln veränderten sich wie folgt: Finanzmittelbestand (TEUR) (TEUR) Stand: 01. Januar 7.700, ,8 Veränderung des Finanzmittelbestandes. /. 724,2./ ,2 Veränderung der verfügungsbeschränkten Finanzmittel + 66,1 + 46,7 Stand: 31. Dezember 7.042, ,3 Die Finanzlage wird durch eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit geprägt. Die Reduzierung des Finanzmittelbestandes im Geschäftsjahr 2008 ist in erster Linie auf die teilweise mit Eigenmitteln finanzierten Investitionen zurückzuführen. 16

19 2.3 Ertragslage Die Erlöse und Aufwendungen stellen sich im Vorjahresvergleich wie nachstehend aufgestellt dar: Veränderung (TEUR) (TEUR (TEUR) Umsatzerlöse , ,2 610,8 Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 299,4-25,1 324,5 Andere aktivierte Eigenleistungen 33,2 35,9-2,7 Sonstige betriebliche Erträge 880,6 719,5 161, , , ,7 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,2-85,4 Personalaufwand , ,8-23,5 Abschreibungen im Anlagevermögen , ,5-467,4 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,7-449,2 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 406,5 379,4 27,1 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,2 40, , ,0-958,1 Geschäftsergebnis -789,9-925,5 135,6-616,3-622,7 6,4 Jahresfehlbetrag , ,2 142,0 Zur Vergleichbarkeit wird das Jahresergebnis um bestimmte Aufwendungen und Erträge bereinigt: (TEUR) (TEUR) Jahresergebnis , ,2 Zusätzliche Teilentlastung nach AHGV -166,1-80,6 Außerplanmäßige Abschreibungen 741,5 311,3 Zuschreibungen -147,6 0,0 Ergebnis aus Abriss ohne Teilentlastung einschließlich der Herrichtung von Ersatzwohnraum 515,4 523,7-462,9-793,8 Im Geschäftsjahr 2008 ist erneut ein Jahresfehlbetrag entstanden. Das bereinigte Jahresergebnis konnte im Vergleich zum Geschäftsjahr 2007 um rund 330 TEUR verbessert werden. Im Wesentlichen wirkten sich folgende Faktoren aus: - Anstieg der Sollmieten durch Neuvermietung und Modernisierung (rund 130 TEUR), - Rückgang der Erlösschmälerungen durch Abriss und Neuvermietung von Leerwohnungen (rund 350 TEUR), - Rückgang von nicht umlagefähigen Betriebskosten als Folge einer erhöhten Vermietungsquote (rund 70 TEUR), - Anstieg der Verwaltungskosten (rund 120 TEUR), - Anstieg der Instandhaltungskosten (rund 90 TEUR). Die Zinsbelastung konnte durch konsequentes Darlehen- und Sicherheitenmanagement auf 27,3 % der Jahresnettokaltmiete gesenkt werden. 17

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23 Anlage 4 WG EINHEIT eg Chemnitz Comeniusstraße Chemnitz Beschluss Nr. 01/09 der Vertreterversammlung am 19. Juni 2009 Beschluss zur Feststellung des Jahresabschlusses 2008 Die Vertreterversammlung beschließt auf der Grundlage von 35 (1) b) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz die Feststellung des Jahresabschlusses Der Jahresabschluss 2008 weist eine - Bilanzsumme von ,58 und einen - Jahresfehlbetrag von ,49 in der Gewinn- und Verlustrechnung aus. Nach Vorlage der Berichte des Aufsichtsrates und des Vorstandes, des Lageberichtes, der Bilanz, der Gewinnund Verlustrechnung, des Anhanges zur Bilanz 2008 und des Berichtes der gesetzlichen Prüfung 2008 beschließt die Vertreterversammlung deren Feststellung. Abstimmungsergebnis: Gemäß 36 (1) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz erfordert der vorliegende Beschluss eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen. - Ja-Stimmen: 43 - Gegenstimmen: 0 Stimmenthaltungen: 0 - Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 - Anteil der Ja-Stimmen an der Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 Ja-Stimmen von 43 Gesamtstimmen = 100 v.h. Versammlungsleiter: gez. Detlef Hecker Aufsichtsratsvorsitzender 21

24 Anlage 5 WG EINHEIT eg Chemnitz Comeniusstraße Chemnitz Beschluss Nr. 02/09 der Vertreterversammlung am 19. Juni 2009 Beschluss zur Deckung des Jahresfehlbetrages 2008 Die Vertreterversammlung fasst auf der Grundlage von 35 (1) d, 39 (2) und 42 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz den folgenden Beschluss: Die Bilanz zum Geschäftsjahr 2008 weist auf der Passiv-Seite, Position Eigenkapital, einen Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2008 in Höhe von ,49 aus. Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz wird beauftragt, den Jahresfehlbetrag durch Heranziehen der Sonderrücklage gemäß 27 Abs. 2 DMBilG auszugleichen. Begründung des Beschlusses Das Jahresergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr positiv entwickelt. Dies ist insbesondere dem Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung durch Verbesserung der Vermietungssituation zuzuschreiben. Dennoch ist ein Jahresfehlbetrag auszuweisen. Dieser entstand u.a. durch erforderliche außerplanmäßige Abschreibungen in Folge des Rückbaus der Alfred-Neubert-Straße 64/66 und 74/76. Weiterhin sind durch das hohe Investitionsvolumen, vergleichbar mit dem Jahr 2007, hohe Instandhaltungskosten angefallen, welche das Jahresergebnis negativ beeinflusst haben. Abstimmungsergebnis: Gemäß 36 (1) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz erfordert der vorliegende Beschluss eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ja-Stimmen: 43 Gegenstimmen: 0 Stimmenthaltungen: 0 Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 Anteil der Ja-Stimmen an der Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 Ja-Stimmen von 49 Gesamtstimmen = 100 v.h. Versammlungsleiter: gez. Detlef Hecker Aufsichtsratsvorsitzender 22

25 Anlage 6 WG EINHEIT eg Chemnitz Comeniusstraße Chemnitz Beschluss Nr. 03/09 der Vertreterversammlung am 19. Juni 2009 Änderung der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz Die Vertreterversammlung fasst auf der Grundlage von 16 (1) GenG 35 (1)a) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz den Beschluss über die nachfolgenden Änderungen der zuletzt mit Vertreterversammlungsbeschluss vom 27. Juni 2008 neu gefassten Satzung. Vorgesehene Änderungen: 2 (2) erster Satz der Satzung erhält die folgende Fassung: Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern, vermitteln und betreuen. Damit wird dieser Satz um das Wort vermitteln erweitert. 28 i) wird gestrichen und lautet neu: den Inhalt der Vorlage an die Mitgliederversammlung ( 35 (4)), welche die Grundsätze für die Ausgabe und die Ausgestaltung von Inhaberschuldverschreibungen beschreibt, 35 (1) p) wird gestrichen und entfällt ersatzlos. 35 erhält (4) angefügt: Der Beschluss nach Vorlage von Vorstand und Aufsichtsrat über die Grundsätze der Ausgabe und Ausgestaltung von Inhaberschuldverschreibungen ( 2 (4) bzw. 28 i)) bleibt der Mitgliederversammlung vorbehalten. Die Vorschriften über die Vertreterversammlung finden auf die Mitgliederversammlung entsprechende Anwendung. Begründung des Beschlusses: Die Änderung bzw. die Erweiterung im 2 (2) macht sich erforderlich, weil sich für das Angebot von Wohneigentum die Tätigkeit nach 34 c) der Gewerbeordnung vonnöten macht. Damit muss der Gegenstand der Genossenschaft neben der Bewirtschaftung, der Errichtung, des Erwerbens, der Veräußerung und der Betreuung um das Wort vermitteln erweitert werden. 23

26 Die Ausgabe von Inhaberschuldverschreibungen war bereits in der Neufassung der Satzung am 27. Juni 2008 beschlossen worden. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat jedoch erlassen, dass die Herausgabe von Inhaberschuldverschreibungen nur der Mitgliederversammlung vorbehalten werden darf. Hintergrund für die Aufnahme dieser Regelung in die Satzung ist, eine zeit- und kostenintensive Prospekterstellung nach dem Wertpapierprospektgesetz zu vermeiden, nunmehr dafür die Mitgliederversammlung einzuberufen und über die Ausgabe und Ausgestaltung der Inhaberschuldverschreibungen entsprechend zu beschließen. Hierfür sind die Änderungen im 28 i) und durch den zusätzlichen Absatz (4) im 35 erforderlich. Abstimmungsergebnis zu Punkt 1.: Gemäß 36 (2) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz erfordert der vorliegende Beschluss eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. - Ja-Stimmen: 43 -Gegenstimmen: 0 Stimmenthaltungen: 0 -Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 - Anteil der Ja-Stimmen an der Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 Ja-Stimmen von 43 Gesamtstimmen = 100 v.h. Abstimmungsergebnis zu Punkt 2.: Gemäß 36 (2) der Satzung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz erfordert der vorliegende Beschluss eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. - Ja-Stimmen: 42 - Gegenstimmen: 1 Stimmenthaltungen: 0 - Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 43 - Anteil der Ja-Stimmen an der Gesamtzahl der abgegebenen Stimmen: 42 Ja-Stimmen von 43 Gesamtstimmen = 98 v.h. 24

Bericht über die ordentliche Vertreterversammlung der Wohnungsgenossenschaft EINHEIT eg Chemnitz am 21. Juni 2013

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