SchiedsamtsZeitung 46. Jahrgang 1975, Heft 02 Online-Archiv Seite Organ des BDS

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1 Aufsätze Zum neuen Wohnraumkündigungsschutzgesetz; Einführung in das Mietrecht für Schiedsmänner Von Ref. Heinrich Lau, Wiss. Assistent, Göttingen 1. Aufgabenstellung Am 17. Okt beschloss der Bundestag (mit nur einer Gegenstimme) die Fortgeltung des am 25. Nov verabschiedeten, zunächst bis zum 31. Dez befristeten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (WKSchG), wenn auch mit gewissen Änderungen, die hier darzustellen sind, sowie eine Teilübernahme desselben ins BGB: Die ausschließlich mit Kündigungsschutz befassten Vorschriften des WKSchG werden jetzt in 564 b BGB zusammengefasst. Das WKSchG insbesondere seine Regelungen über Mieterhöhung, die jetzt, obwohl gleichfalls im wesentlichen fortgeltend, in einem Sondergesetz verankert bleiben ist mehrfach in der SchsZtg. besprochen worden'. Es erscheint an der Zeit, jetzt einen zusammenfassenden Überblick über das Mietrecht herzustellen, an dem sich der Schm. für seine zivilrechtliche Praxis orientieren kann. Dies dürfe, wie z. B. aus den Mitteilungen der SchsVgg. Saarbrücken in SchsZtg. 1974, S. 47 entnommen werden kann, auch den Bedürfnissen der Sehr. entsprechen. Im wesentlichen sind hier die Vorschriften des BGB, ferner des jetzt ins BGB einzufügenden WKSchG darzustellen. Die Vorschriften des BGB einschl. des bisherigen WKSchG gelten sofern sie das Zustandekommen von Mietverträgen, die Pflichten von Vermieter und Mieter sowie Fragen der Untervermietung betreffen, für alle Mietverhältnisse sowohl des Alt- und freifinanzierten Neubaus als auch des öffentlich geförderten ( sozialen"), steuerbegünstigten und gemeinnützigen Wohnungsbaus. Die Regelungen des bisherigen WKSchG über Kündigung und Mieterhöhung gelten jedoch nur für Alt- und freifinanzierten Neubau sowie gemeinnützigen Wohnungsbau. Darüber hinaus werden durch die Neufassung des WKSchG auch möblierte Wohnungen vom Kündigungsschutz erfasst, nicht jedoch möblierte Zimmer. Für Einliegerwohnungen, d. h. für vermietete, nicht mit eigenem Eingang oder eigener Treppe versehene Wohnungen in Zweifamilienhäusern gibt es keinen Kündigungsschutz; die Kündigungsfristen für solche Wohnungen sind jedoch nach dem neuen WKSchG 3 Monate länger als in 565 BGB bestimmt ist. Im sozialen Wohnungsbau (der an die sog. Kostenmiete gebunden ist) gelten bezüglich der Kündigung die bisherigen Vorschriften des BGB, bezüglich der Mieterhöhung besondere Vorschriften. Diese besonderen Vorschriften und andere Sondervorschriften über öffentlich geförderten ( sozialen"), steuerbegünstigten und gemeinnützigen Wohnungsbau Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6

2 bleiben wesentlich außer Betracht, weil die dort geregelten speziellen Fragen der Berechnung der Kostenmiete, der Gewährung öffentlicher Darlehen, der Erfordernisse für die Gewährung von Steuervergünstigungen beim Eigenheimbau, der Voraussetzung der Gemeinnützigkeit usw. für den Schrn. kaum praktisch werden dürften. Das gleiche dürfte für die speziellen, im Städtebauförderungsgesetz enthaltenen Regeln der Vermietung von Wohnungen in Sanierungsgebieten gelten. Im übrigen müsste der hier versuchte Grundriss mietrechtlicher Vorschriften, die für den Schm. von Interesse sein könnten, jedoch einigermaßen vollständig sein. 2. Mietvertrag und Pflichten von Vermieter und Mieter Die Verpflichtungen der Mietparteien ergeben sich unabhängig davon, ob Alt- oder freifinanzierter Neubau, sozialer oder sonstiger Wohnungsbau gegeben ist aus g 535 ff. BGB. Danach muss der Vermieter den Gebrauch der vermieteten Sache, d. h. also der Mietwohnung, für die Dauer der Mietzeit gewähren, der Mieter den vereinbarten Mietzins entrichten. Dies ist wesentlicher Inhalt jedes Mietvertrages; der auf der Grundlage des BGB frei zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Mietvertrag ist heute regelmäßig durch sog. Formularmietverträge ersetzt, welche von den Landesverbänden der örtlichen Haus- und Grundeigentümervereine, gelegentlich auch vorn Deutschen Mieterbund, im übrigen aber von Großvermietern, besonders Wohnbaugesellschaften und Versicherungen, selbst herausgebracht werden. Eine Reihe von Vorschriften des BGB wird in diesen Formularmietverträgen eingeschränkt oder ausgeschlossen; es kommt hierbei darauf an, ob die betroffenen Vorschriften insgesamt abdingbar, zum Teil abdingbar oder gänzlich unabdingbar sind. Hiervon hängt auch im Einzelfall die Wirksamkeit einer formularmietvertraglichen, vom BGB abweichenden Bestimmung ab. Die Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Sache begründet eine Verpflichtung des Vermieters, Störungen zu unterlassen, den Mieter in seinen persönlichen Interessen nicht einzuschränken, insbesondere Besuche, auch Übernachtungen, zu gestatten, technische Anlagen, z. B. Waschmaschinen, Telefon, Antennen, die der Mieter anbringt oder anbringen, lässt, zu dulden, ferner, soweit er hierdurch nicht in seinem Hauseigentum beeinträchtigt wird, das Halten von Haustieren und Abstellen von Fahrzeugen, soweit Abstellplätze vorhanden sind, zu erlauben. Im übrigen trifft ihn eine gewisse Fürsorgepflicht, die aber nur selten Bedeutung erlangen dürfte. Z. B. ist in der Rechtsprechung eine Pflicht des Vermieters anerkannt worden,,den Mieter über wesentliche Vorkommnisse zu unterrichten2; eine Pflicht, alle Mieter gleich zu behandeln, ergibt sich aus dieser Fürsorgepflicht jedoch nicht'. Weiterhin schuldet der Vermieter zugunsten des Mieters die sog. Verkehrssicherungspflicht, d. h. er ist verpflichtet, die gemietete Wohnung in einem Zustande zu erhalten, der Gefahren für Leib und Leben des Mieters, seiner Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6

3 Angehörigen und Besucher ausschließt. Von dieser Pflicht werden auch die Zugänge zur Mietsache, d. h. Treppen, Hausflur, Hofraum, Garten und Fahrstuhl mit erfaßt4. Auch die Streupflicht bei Glatteis, die jedoch durch Formularmietverträge (zulässigerweise) meistens auf die Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters5. Wesentliche Nebenleistungen des Vermieters, die sich aus der in 535 BGB begründeten Pflicht zur Gewährung des Gebrauchs der Mietsache ergeben, sind die Zufuhr von Strom, Wasser, Gas und Heizung'. Dass Wasser-, Strom- und ggf. auch Gasanschluß überhaupt bestehen müssen, ergibt sich bereits als Hauptpflicht des Vermieters aus 535 BGB. Der Vermieter haftet für Dritte nach 278 BGB, d. h. insoweit er sich dieser Dritten zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit aus dem Mietverhältnis bedient, z. B. für Hausverwalter, Hausmeister und mit Bauarbeiten und Reparaturen beauftragte Handwerker. Er hat hier das Verschulden dieser Personen ebenso zu vertreten wie sein eigenes, muss also für Schäden haften, die diese Personen dem Mieter vorsätzlich oder fahrlässig zufügen. Wesentliche Verpflichtung des Mieters ist nach 535 BGB die Bezahlung des vereinbarten Mietzinses, der Miete. Einzelheiten hierzu, z. B. Zahlungsfristen und Zahlungsweisen, sind heute wesentlich in Formularmietverträgen festgelegt. Im übrigen muss der Mieter auch die Grenzen des ihm vom Vermieter gewährten vertragsmäßigen Gebrauches einhalten. Weiterhin treffen ihn bestimmte Duldungspflichten. Er muss z. B. Erhaltungsarbeiten, die der Vermieter oder ein von ihm beschäftigter Handwerker vornimmt, als Einwirkungen auf die Mietsache, d. h. eben auf die gemietete Wohnung dulden, die zur Erhaltung derselben oder des Gebäudes erforderlich sind ( 541 a BGB). Verbesserungsarbeiten braucht er nur insofern zu dulden, als ihm dies zugemutet werden kann. Er muss dem Vermieter auch gestatten, die gemietete Wohnung in angemessener Frist, beispielsweise jährlich, auf ihren Erhaltungszustand hin zu prüfen. Wenn sein Mietverhältnis gekündigt ist oder er selbst es gekündigt hat, muss er Mietinteressenten, welche die gekündigte Wohnung zwecks Anmietung besichtigen wollen, zu angemessenen, meistens mietvertraglich ausdrücklich vereinbarten Zeiten, in seine Wohnung einlassen7. Wenn die Mietwohnung mit einem Fehler behaftet ist, welcher den vertraglich vereinbarten Gebrauch einschränkt oder ganz beseitigt, kann der Mieter nach 537 BGB die Miete mindern, d. h. er braucht nur einen geringeren, der Beschränkung des vertragsmäßigen Gebrauchs entsprechenden oder aber wenn z. B. durch Überschwemmung ein vertragsmäßiger Gebrauch überhaupt nicht mehr möglich ist gar keinen Mietzins zu zahlen. Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit kommt nicht in Betracht ( 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im übrigen ist es unwichtig, ob dieser Fehler bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden ist oder erst in Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6

4 dessen Verlauf entsteht. 537 Abs. 3 BGB sagt aus, Dass bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine zu Lasten des Mieters von dieser Bestimmung abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Minderung darf also nicht ausgeschlossen werden; im übrigen enthalten die Formularmietverträge gelegentlich Klauseln, wonach die Durchführung der Minderung von einer einen Monat vorher schriftlich abzugebenden Erklärung des Mieters, er werde die Miete mindern, abhängig gemacht werden soll; diese Klausel dürfte zulässig sein. Wenn der Mieter aus dem Mietverhältnis eine Forderung gegen den Vermieter hat er hat z. B. Stromleitungen oder Heizungen reparieren lassen, wozu der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, und hat hierfür Kosten aufgewendet, welche der Vermieter begleichen soll, so kann er diese nach 552 a BGB gegen die Mietzinsforderung des Vermieters aufrechnen, wenn er dies (ebenso wie bei der formularmäßigen Regelung der Mietminderung) dem Vermieter mindestens einen Monat vorher schriftlich angekündigt hat. Besonders wichtig ist hierbei, Dass 552 a BGB grundsätzlich nur solche Forderungen des Mieters aufzurechnen erlaubt, welche dieser nach 538 BGB geltend machen kann, d. h. welche Schäden betreffen, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch einschränken. Zu Veränderungen und Verschlechterungen der Mietwohnung, wodurch Reparaturarbeiten notwendig werden, bestimmt 548 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Dies bedeutet einerseits eine Beschränkung der aus allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen abzuleitenden Obhutspflicht des Mieters, die diesen zur pfleglichen Behandlung der Mietsache verpflichtet und ihm eine grundsätzliche Haftung für alle Veränderungen und Verschlechterungen auferlegt, welche auf sein, seiner Angehörigen oder Erfüllungsgehilfen Verschulden zurückzuführen sind8. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung, die durch einen vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt worden sind, werden von dieser grundsätzlichen Haftung ausgenommen. In den Formularmietverträgen wird jedoch diese Bestimmung regelmäßig eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen, was nach bislang herrschender Meinung auch zulässig ist: Die Bestimmung enthält nachgiebiges Recht"9. Dies betrifft vor allem die sog. Schönheitsreparaturen: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innentüren auf beiden Seiten, der Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, ggf. das Abschleifen der Parkettfußböden oder das Anstreichen von Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln10. Der Anlass zu Schönheitsreparaturen, d. h. Abnutzung von Tapeten usw., tritt regelmäßig auf Grund vertragsmäßigen Gebrauches der gemieteten Wohnung ein11; Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6

5 Zweck von Schönheitsreparaturen ist eben die Erhaltung eines vertragsmäßigen Zustandes der Mietwohnung12. Hiernach wäre der Vermieter nach 538, 548 BGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, was jedoch, wie bereits angedeutet, häufig auf den Mieter abgewälzt wird. Vereinzelt hört man Stimmen, wonach Vereinbarungen, die den Mietern sämtliche Schönheitsreparaturen auferlegen, auf Grund von 138 BGB sittenwidrig und hiermit nichtig seien, da der Mieter bereits durch die Zahlung von Mietzins ein Entgelt für den vertragsmäßigen Gebrauch, d. h. auch für die Abnutzungen der gemieteten Wohnung aufbringe. Unabhängig hiervon hält man seitens der herrschenden Meinung13 die gängige Regelung der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter für zulässig. Dies mag im Einzelfall auch den Interessen des Mieters dienen, der bei Schönheitsreparaturen seine persönlichen Geschmacksneigungen und Wohnbedürfnisse besonders zur Geltung bringen will und häufiger renoviert, als der Vermieter bezahlen könnte14. Grundsätzlich entspricht aber diese Regelung dem Interesse des Vermieters an möglichst geringen Instandhaltungskosten für die von ihm vermietete Wohnung. Die Rechtsprechung hat Leitfristen entwickelt, binnen deren Küchen und Korridore alle 2 Jahre, Wohnzimmer alle 3, Schlafzimmer alle 5 Jahre renoviert werden sollen, wobei Verkürzungen oder Verlängerungen dieser Fristen je nach dem Grade der Abnutzung der vermieteten Wohnung eingerechnet werden müssen'. Bei Auszug des Mieters sind nur diejenigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, die zu diesem Zeitpunkt auch im Rahmen eines Fristenplanes erforderlich sind". Wenn das Mietverhältnis außer durch einen Mietvertrag auch noch durch eine Hausordnung geregelt werden soll, muss diese Bestandteil des Mietvertrages geworden sein. Mieter und Vermieter müssen sich also bezüglich der Hausordnung einigen. Dies geschieht regelmäßig, indem der Mieter bei Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrages sowohl diesen als auch die Hausordnung unterschreibt oder erklärt, Dass er bei Unterschrift des Mietvertrages auch von der Hausordnung Kenntnis genommen habe. Bei mündlich abgeschlossenen Mietverträgen können auch Hausordnungen mündlich vereinbart werden. Insgesamt kann eine Hausordnung nicht einseitig erlassen werden; auch der bloße Aushang einer Hausordnung im Hausflur usw. genügt nicht. (Wird fortgesetzt) - 1 Vgl. Schulte in SchsZtg. 1972, S. 101 ff.; Lau in SchsZtg. 1973, S. 115 ff.; Drischler in SchsZtg. 1973, S. 153 f.; Lau in SchsZtg. 1973, S. 212 f. 2 Oberster Gerichtshof für die britische Zone (OGHBZ) in: Der Betriebsberater (BB) Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6

6 1949, S Weimar in: Monatsschrift für deutsches Recht (MDR) 1971, S BGH BB 1961, S BGH Versicherungsrecht 1965, S Zur Heizung vgl. Glaser, Die Sammelheizung. Koksfeuerung und Ölfeuerung in Schrifttum und Rechtsprechung. 5. Aufl. Herne 1965, S. 25; Lau in SchsZtg. 1974, S. 40 ff. 7 Lau SchsZtg. 1973, S. 43 ff. 8 Palandt/Putzo, BGB, Kommentar, 32. Aufl. 1973, 548 Anm Palandt/Putzo a. a Zusammenstellung nach der Preußischen A0 zum Reichsmietengesetz (BMietG) vom , ferner nach 82 Abs. 3 der 2. BerechnungsV0 und 6 der NeubaumietenVO, beide vom , und nach 14 Abs. 1 des vom Landesverband niedersächsischer Haus- und Grundeigentümervereine herausgegebenen Formularmietvertrages. 11 Schmidt-Futterer, Mietrecht, 3. Aufl. 1972, Stichwort Schönheitsreparaturen. 12 LG München ZMR 1972, S Z. B. Roquette, Mietrecht, 5. Aufl., Tübingen 1961, S. 235 ff.; Schmidt-Futterer a. a. 0.; Lau, SchsZtg. 1973, S Lau a. a. O., S. 188 mit Hinweis auf Roquette a. a. 0., S Roquette a. a. 0., S. 238; Groothold ZMR 1954, S. 292; Glaser Juristische Rundschau (JR) 1956, S Lau a. a. 0., S. 189; Schmidt-Futterer a. a. O. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6