Hauptmitarbeitervertretung (HMAV) - Ev. Kirche Berlin-Brandenburg - schlesische Oberlausitz (EKBO)

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1 Welche rechtlichen Unterschiede bestehen zwischen Werkdienstwohnungen und Werkmietwohnungen. Jürgen Jendral (HMAV) Fassung 2011 Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die rechtlichen Unterschiede zwischen Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen. Werk m i e t wohnungen Werk d i e n s t wohnungen 576, 576 a BGB 576 b BGB Werkmietwohnungen werden mit Rücksicht auf das Bestehen des Arbeitsverhältnisses vermietet. Neben dem Arbeitsvertrag besteht ein Mietvertrag. Bei Werkdienstwohnungen besteht ein einheitlicher Vertrag über die Arbeitsleistung u n d die Überlassung des Wohnraums. Der Arbeitnehmer ist arbeitsvertraglich zum Bezug der Wohnung verpflichtet. Seite 1 von 8

2 Für Werkmietwohnugen müssen regelmäßig 3 Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Arbeitsvertrag und Mietvertrag bestehen getrennt nebeneinander. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie gleichzeitig abgeschlossen werden. 2. Der Mietvertrag muss aus Anlass des Arbeitsvertrags abgeschlossen sein. Nicht notwendig ist, dass der Arbeitsvertrag die alleinige Ursache des Mietvertragsabschlusses ist. 3. Es muss sich um Wohnraum im Sinne der 549 ff. BGB handeln, d.h. eine Wohnung oder auch ein einzelnes Zimmer. Unerheblich ist es, ob der Arbeitgeber oder ein Dritter Eigentümer oder Vermieter der Wohnung ist. Eine entsprechende Abrede muss ausdrücklich getroffen werden. Neben dem Arbeitsvertrag besteht kein Mietvertrag. Auf das Vertragsverhältnis findet im wesentlichen das Arbeitsrecht Anwendung. Die mietrechtlichen Vorschriften sind nicht direkt, sondern nur entsprechend anzuwenden. Beispiel: Die zugewiesene Werkdienstwohnung hat Mängel, die der Arbeitgeber nicht beseitigt. Hier kann er schadensersatzpflichtig werden. Bei erheblichen Mängeln kommt ggf. ein Zurückbehaltungsrecht auch hinsichtlich der Arbeitsleistung in Betracht. Werkmietwohnungen werden untergliedert in Einfache Werkmietwohnungen Funktionsgebundene Werkmietwohnungen Bei Werkdienstwohnungen muss eine Vergütung für das Bewohnen der Räume besonders vereinbart werden. Seite 2 von 8

3 Eine funktionsgebundene Werkmietwohnung ist immer dann gegeben, wenn das Dienst- oder Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums in, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung steht, erfordert. Siehe dazu 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Die arbeitsvertragliche Verpflichtung zum Bewohnen einer Werkdienstwohnung kann nicht selbstständig unter Fortbestand des Arbeitsverhältnisses gekündigt werden (BAG vom , NZA 1990,191). Für Inhalt und Abschluss des Werkmietvertrages gelten keine rechtlichen Besonderheiten. In Formularmietverträgen getroffene Vereinbarungen unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, insbesondere der Inhaltskontrolle des 307 BGB. Nähere Details siehe: Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, 14. Auflage, 81, Rdnrn. 6 bis 19. Wegen des Nichtbestehens eines selbstständigen Mietvertrages neben dem Arbeitsvertrag entfällt das Nutzungsrecht des Arbeitnehmers an der Werkdienstwohnung grundsätzlich mit der Beendigung des Arbeitsvertrages. Seite 3 von 8

4 Kündigungsfristen: Gewöhnliche Werkmietwohnungen spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ( 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB), sofern das Mietverhältnis noch keine 10 Jahre bestand und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung verpflichteten benötigt wird. Funktionsgebundene Werkmietwohnungen Können spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf desselben Monats gekündigt werden, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verplichteten benötigt wird ( 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Vorschriften des Mietrechts sind nicht entsprechend anwendbar. A u s n a h m e : Der Arbeitnehmer hat den Wohnraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet, oder er führt mit seinen Familienangehörigen in dem Wohnraum einen eigenen Hausstand. Dann gilt die Kündigungsfrist über die funktionsgebundene Werkmietwohnung entsprechend. Die Sozialklausel ist nicht anzuwenden. Siehe dazu als Rechtsgrundlagen 576 b BGB in Verbindung mit 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Seite 4 von 8

5 Zuständigkeit der Amtsgerichte: Bei Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietverhältnis sind die Amtsgerichte zuständig. Zuständigkeit des Arbeitsgerichts: Bei Streitigkeiten über eine Werkdienstwohnung ist wegen des einheitlichen Vertragsschlusses stets der Weg zu den Arbeitsgerichten gegeben (BAG vom , NZA 2000, 277). Quellenangabe: Die vorstehende tabellarische Übersicht wurde gefertigt unter Zugrundelegung von Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, 14. Auflage, 2011, 81, Werkwohnung. Werkdienstwohnungen im Recht der EKBO Zunächst ist anzumerken, dass unser alter Tarifvertrag in 81 KMT festlegte, dass für die Zuweisung von Dienstwohnungen und Werkdienstwohnungen die für den Arbeitgeber verbindlichen Bestimmungen über Dienstwohnungen und Werkdienstwohnungen gelten. Der TV-EKBO enthält diese tarifliche Norm nicht. Im Recht der EKBO findet sich die Verordnung mit Gesetzeskraft über Dienst- und Werkwohnungen (Ordnungsnummer 303 im Recht der EKBO). Diese enthält in 3 die Ermächtigung, dass die Kirchenleitung durch Rechtsverordnung Regelungen für die privatrechtlichen Werkdienstwohnungsverhältnisse für Mitarbeitende im Angestellten oder Lohnarbeitsverhältnis treffen kann. Diese RechtsVO zur Ausführung der Verordnung über Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer wurde erlassen (Ordnungsnummer 304 im Recht der EKBO). Seite 5 von 8

6 17 dieser RechtsVO regelt die privatrechtlichen Werkdienstwohnungsverhältnisse. In 17 Abs. 1 ist festgelegt, dass eine Werkdienstwohnung aus dienstlichen Gründen, ohne Abschluss eines Mietvertrages, zugewiesen wird.. 17 Abs. 2 regelt, dass das Werkdienstwohnungsverhältnis Bestandteil des privatrechtlichen Dienstverhältnisses (Arbeitsverhältnisses) ist. 17 Abs. 3 verweist hinsichtlich der Beendigung von Werkdienstwohnungsverhältnissen auf die entsprechenden Vorschriften des BGB. Seite 6 von 8

7 Zuweisung von Werkdienstwohnungen im kollektiven Recht des MVG.EKD: 42 Buchstabe i MVG.EKD nennt als Tatbestand der eingeschränkten Mitbestimmung Anordnungen, welche die Freiheit der Wahl der Wohnung beschränken. Fey/ Rehren weisen in ihrem MVG.EKD Kommentar unter der Rdnr. 60 zu 42 MVG.EKD darauf hin, dass Beschränkungen in der Freiheit der Wahl der Wohnung zunächst eine vorherige entsprechende vertragliche Vereinbarung voraussetzen und dass der Arbeitgeber nur Anordnungen im arbeitsvertraglichen Rahmen hierzu treffen kann. Das Mitbestimmungsrecht der MAV wird nur dann wirksam, wenn im Rahmen des Vertrages dem Arbeitgeber ein Seite 7 von 8

8 Ermessensspielraum zur Entscheidung über die Wohnung des Arbeitnehmers verbleibt und er von diesem Spielraum Gebrauch macht. Grundsätzlich sind vertragliche Beschränkungen bezüglich der Freiheit der Wohnungswahl nur zulässig, sofern sachliche Gründe für eine solche Beschränkung vorliegen. Hierzu wird beispielhaft auf Küsterinnen und Hausmeister verwiesen, bei denen die Nähe zum Arbeitsplatz erforderlich ist. Seite 8 von 8