Die Eigentumswohnung verkaufen Mittwoch, den 15. Februar 2012 um 10:30 Uhr - Aktualisiert Mittwoch, den 29. Februar 2012 um 14:35 Uhr

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1 Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen wollen, gelten grundsätzlich die gleichen Regeln, die auch für den Verkauf einer klassischen Immobilie gelten. Insbesondere die Haftungsfragen, die Bestimmungen bezüglich der Regelung der Bezahlung und der Grundbucheintragungen sind gleich. Jedoch ergeben sich aus der besonderen Situation, dass man eben keine ganze Immobilie verkauft, einige Besonderheiten. Dies gilt vor allem für die Beschreibung dessen, was verkauft wird und für die Abwicklung des Vertrages. Ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen Besitzen Sie ein Haus und wollen dies in einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen, muss zunächst ein Aufteilungsplan erstellt werden. Wir wollen dies anhand eines Beispiels näher erläutern. Dabei gehen wir von einem Haus mit drei Wohneinheiten, Parkplätzen und einer Freifläche aus (siehe Abbildung). Zunächst müssen Sie jetzt einen Aufteilungsplan erstellen lassen. Hierzu gehören Der Grundstückslageplan Grundrisse der Geschosse mit Nummernkennzeichnung der einzelnen Wohnungen Gebäudeansichten. Anhand der Zeichnungen wird nun ein Aufteilungsplan erstellt, bei dem die zu den Wohnungen gehörenden Teile aufgeführt und durchgängig nummeriert werden (siehe Abbildung). Daraus ergibt sich, dass zu jeder Wohnung je ein Stück der Freifläche und ein Parkplatz als Sondernutzungsflächen zugeordnet werden. Gemeinschafts- oder Miteigentum bleiben bei dieser Aufteilung lediglich der Zugangsweg, während das Freigelände und die Parkplätze durch den Sondernutzungsstatus auch den einzelnen Parteien zugeordnet sind. Auf der Basis dieses Planes wird jetzt die Teilungserklärung unter notarieller Aufsicht erstellt. Details zu der Teilungserklärung finden Sie im Beitrag Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung". Nun benötigen Sie noch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Teilungserklärung ist. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellt. Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche eigenständigen Einheiten (in diesem Fall Eigentumswohnungen) sich in einer Immobilie befinden. Wohnungseigentum kann nämlich nur erworben werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden: Die Wohnung muss in sich abgeschlossen, also eine eigenständige Einheit bilden. Hierzu gehört, dass sie von anderen Wohnungen und Räumen durch feste Wände und Decken baulich vollkommen abgeschlossen ist. 1 / 7

2 Die Wohnung muss über einen eigenen verschließbaren Zugang verfügen, der unmittelbar ins Freie führt, in ein gemeinschaftliches Treppenhaus mündet oder über den man in einen Vorraum gelangt. Die Wohnung muss über einen Küchenbereich (also separate Küche oder mindestens eine Kochnische) verfügen. Es müssen sanitäre Einrichtungen vorhanden sein. Dass diese Voraussetzungen gegeben sind, ergibt sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, kann der Notar die Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen. Hier werden die eingereichten Unterlagen noch einmal geprüft. Ist alles in Ordnung, wird das alte Grundbuch der Immobilie geschlossen und für jede Eigentumswohnung ein neues Grundbuch eröffnet (in unserem Beispiel würden also drei Grundbücher eröffnet). Waren im alten Grundbuch für die Gesamtimmobilie noch Belastungen eingetragen, werden diese auf die einzelnen neuen Grundbücher übertragen. Dabei wird die Belastungssumme nicht aufgeteilt, sondern jedes Grundbuch wird mit der Gesamtsumme belastet. Wann kann verkauft werden? Eine Eigentumswohnung kann von dem Moment an verkauft werden, ab dem die Teilungserklärung mit dem vorläufigen Aufteilungsplan notariell beurkundet wurde. Es kann also auch schon verkauft werden, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch nicht vorliegt oder die Eintragung der Sondereigentume im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. Das kann allerdings zu einigen Problemen führen. So könnte nach dem beurkundeten Verkauf der Eigentumswohnung die Teilungserklärung der Immobilie beziehungsweise der Teilungsplan noch einmal geändert werden. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollte man deshalb für den Teilenden entsprechende Klauseln in dem Kaufvertrag aber auch in der Teilungserklärung vorsehen. Auch eine Vormerkung im Grundbuch kann zu Problemen führen, wenn die Grundbücher nach der Teilungserklärung und dem Teilungsplan noch nicht erstellt werden konnten (beispielsweise weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch fehlt). Dann kann die Vormerkung nur im noch bestehenden Grundbuch der Gesamtimmobilie vorgenommen werden. Das gleiche gilt für eine eventuelle Belastungsvollmacht. Hier muss schon im Kaufvertrag Vorsorge getroffen werden, die eine spätere Richtigstellung im Grundbuch ermöglicht. 2 / 7

3 Wurde die Eigentumswohnung verkauft, wird der neue Eigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Allerdings erhält er sein Stimmrecht erst, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Für den Käufer ist natürlich wichtig zu wissen, was er eigentlich kauft. Im Vordergrund steht hier das Sondereigentum beziehungsweise Bereiche, für die der Käufer ein Sondernutzungsrecht erhält. Dies steht ihm dann zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Gefragt wird hier meist nach Garagen oder PKW-Stellplätzen, Kellerräumen, Terrassen usw. Die Zuordnung der Flächen ergibt sich aus dem Grundbuch, in dem beispielsweise im Bestandsverzeichnis notiert ist, dass zu dem 1/3 Miteigentumsanteil am Grundstück das Sondereigentum an Wohnung Nr. 2 und das Sondernutzungsrecht am Kellerraum Nr. 2 gehört. Kann der Nachweis der Sondernutzungsrechte nicht über das Grundbuch geführt werden, weil dort nur vermerkt ist, dass Sondernutzungsrechte bestellt wurden, ohne dass diese näher definiert werden, kann die Teilungserklärung herangezogen werden. Lässt sich auch hier kein Sondernutzungsrecht erkennen, kann dies nur durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeigeführt werden. Hier muss also in der Beschluss-Sammlung geprüft werden, ob etwaige Sondernutzungsrechte bestehen. Welche Unterlagen müssen Sie beim Verkauf zur Verfügung stellen Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Käufer noch vorsichtiger, als beim Kauf einer Immobilie. Schließlich kauft der nicht nur eine Wohnung er geht auch eine Verbindung mit den anderen Wohnungseigentümern der Immobilie ein. Hegt er deshalb Misstrauen gegenüber dem Verkäufer, dass er nicht alle Unterlagen vorgelegt bekommt, wird es nicht zum Verkauf kommen. Darum sollten Sie schon eine Reihe von Unterlagen bereitlegen und dem potenziellen Käufer offenlegen. Hierzu gehören Einblick in die Beschluss-Sammlung der Wohneigentümergemeinschaft. Hier sollten mindestens die Beschlüsse der letzten drei Jahre vorgelegt werden. Die Teilungserklärung. Neben der Erklärung müssen natürlich auch etwaige Änderungsbeschlüsse vorgelegt werden. Natürlich hat der Käufer auch das Recht, vorher das Grundbuch einzusehen. Muss der Verwalter zustimmen? In der Teilungserklärung kann geregelt sein, dass zum Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters notwendig ist. Früher sollte damit sichergestellt werden, dass nur zahlungsfähige Kunden Mitglied der Miteigentümergemeinschaft wurden. Heute wird von dieser Regelung nur noch selten Gebrauch gemacht. 3 / 7

4 Ist die Verwalterzustimmung Teil der Teilungserklärung, wird sie auch im Grundbuch eingetragen und ist für den Notar verbindlich. Dann wir auch die Zustimmung des Verwalters zur Voraussetzung der Auszahlung des Kaufpreises. Die Verwalterzustimmung muss notariell beglaubigt werden. Was geschieht mit der Instandhaltungsrücklage? Die Instandhaltungsrücklage geht mit dem Verkauf auf den Käufer über. Eine zusätzliche Vereinbarung im Kaufvertrag ist nicht nötig. Wurde eine Instandhaltungsrücklage gebildet und stehen derzeit keine nennenswerten Arbeiten an, die hieraus finanziert werden sollen, so ist dies für Sie ein weiteres Argument, mit dem Sie den potenziellen Käufer überzeugen können. Tipp: Im Kaufvertrag sollten Sie die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung gesondert ausweisen und den Kaufpreis für die Wohnung entsprechend heruntersetzen. Der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Betrag unterliegt dann nicht der Grunderwerbsteuer. Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Neben dem Vorkaufsrecht bei Sozialbauwohnungen, das hier wohl nur im Ausnahmefall zum Tragen kommt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn er bereits Mieter der Wohnung war, bevor diese zur Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dann kann er sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe des vorläufigen Verkaufs an einen Dritten geltend machen. Er kann dann die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben, die der Dritte bereit wäre zu akzeptieren. Auf Nachverhandlungen müssen Sie sich nicht einlassen. Mit dem Todesfall des Erblassers werden die Erben Eigentümer der vererbten Eigentumswohnung. Es spielt keine Rolle, wann die Erben hiervon erfahren. Ist die Eigentumswohnung vermietet, steht den Erben die Miete ab dem Todestag des Erblassers zu. Gleichzeitig sind die Erben aber auch für die Verpflichtungen und Belastungen der Eigentumswohnung zuständig. Es kann durchaus vorkommen, dass einige Monate vergehen, bis die Verteilung des Nachlasses eines Verstorbenen geklärt ist. Wenn man sich auch nur ungern mit dem Thema befasst: Gerade wenn Immobilien zum Erbe gehören, kann ein juristisch korrektes Testament sehr viel Ärger unter den Erben ersparen. Kommt es zur Erbschaft und ist damit auch die Übernahme von Verbindlichkeiten verbunden, 4 / 7

5 kann man die Zahlung der aus dem Nachlass entstehenden Forderungen für drei Monate durch Einrede herausschieben ( 2014 BGB). Bei einer unklaren Nachlass-Lage kann der Erbe auch eine Nachlasspflegschaft beantragen. Sie dient zur Sicherung und Erhaltung des Nachlasses, wenn die Erben unbekannt sind oder das Erbe noch nicht angetreten haben. Die Nachlasspflegschaft wird beim Nachlassgericht beantragt, das dann einen Nachlasspfleger bestimmt. Fällt Erbschaftssteuer an? Bei der Bestimmung, ob Erbschaftssteuer zu zahlen ist oder nicht, sind Wohnungen bis zu 200 m² für Kinder von der Erbschaftssteuer befreit, wenn die Wohnung selbst genutzt wird. Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind 10 % des Wohnungswertes von der Erbschaftssteuer befreit. Der Wert einer Immobilie und damit auch einer Eigentumswohnung wird durch noch bestehende Belastungen gesenkt. Hinzu kommen je nach Verwandtschaftsgrad erhebliche Freibeträge bis zu deren Höhe keine Erbschaftssteuer anfällt: Personenkreis Freibetrag in Ehepartner, eingetragener Lebenspartner Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, wenn Kinder/Stiefkinder des Erblassers verstorben sind Enkelkinder, Stiefenkel, Urenkel Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen Eltern, Großeltern bei Zuwendungen unter Lebenden, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern, geschiedener ehepartner, alle übrigen Erben und Zuwendungsempfänger Auch Schenkungen des Erblassers, die in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod erfolgten, werden bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Belastungen durch Kredite mindern den Wohnungswert weiter. In der Familie vererbte 5 / 7

6 Wohnungen werden zukünftig deshalb meist steuerfrei bleiben. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ist allerdings nicht nur der Wert der Wohnung zu berücksichtigen. Auch Schenkungen des Erblassers in den letzten zehn Jahren sind einzurechnen. Ist das Erbe frei von Belastungen? Die anfängliche Freude an einer geerbten Eigentumswohnung kann schnell verblassen, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung noch gar nicht vollständig bezahlt ist oder andere Belastungen mit dem Erbe übernommen werden. Deshalb sollte man zunächst genau prüfen, ob man das Erbe überhaupt antreten will. Das Erbe kann innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis von der Erbschaft abgelehnt werden. Hierzu muss eine notariell beglaubigte Erklärung abgegeben werden. Man muss sich im Klaren sein, dass man bei Antritt eines Erbes mit seinem gesamten Vermögen für die Schulden haftet, die auf der Erbschaft lasten. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die Haftung auf das Erbe selbst zu beschränken. Dann haftet man nicht mehr mit dem eigenen Vermögen. Hierzu muss eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragt werden. Der Antrag muss sofort gestellt werden, nachdem klar ist, dass das Erbe überschuldet oder gar zahlungsunfähig ist. Reagiert der Erbe nicht unverzüglich nach Kenntnis von der Überschuldung der Erbschaft, haftet er für daraus entstehende Schäden auch mit dem eigenen Vermögen. Der Antrag kann auch bei einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Erbes gestellt werden. Der Antrag muss beim Insolvenzgericht gestellt werden, das das Verfahren nur eröffnet, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Verfahrenskosten die nicht unerheblich sind im Rahmen der Insolvenz wieder hereinkommen. Wird die Eröffnung des Verfahrens abgelehnt, kann man eine Dürftigkeitseinrede ( 1990 BGB) geltend machen. Ähnlich wie beim Verkauf einer Wohnung, bei der der Grundsatz Kauf bricht Miete nicht" gilt, verhält es sich bei der Erbschaft einer vermieteten Wohnung. Als Erbe tritt man in die Position des Erblassers ein, das Mietverhältnis selbst bleibt hiervon unberührt. Der Tod des Erblassers beziehungsweise der Antritt der Erbschaft stellt auch keinen Kündigungsgrund dar, mit dem der Vermieter den Mieter aus der Wohnung bekommen könnte. Hier kommt allenfalls eine Eigenbedarfskündigung in Betracht, sollte der Erbe oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst nutzen wollen. Für eine Eigenbedarfskündigung ist entscheidend, ob der Mieter die Wohnung als Eigentumswohnung bezogen hat oder die Umwandlung später erfolgte. Lesen Sie hierzu auch die Ausführungen im Beitrag Kündigung eines Mieters in der Eigentumswohnung". 6 / 7

7 Mehrere Erben einer Wohnung Mehrere Erben einer Wohnung bilden zunächst eine Erbengemeinschaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft haben ein Recht an den Versammlungen der Wohneigentumsgemeinschaft teilzunehmen. Sie dürfen aber nur geschlossen abstimmen. Wird sich die Erbengemeinschaft nicht einig, gilt dies für die Abstimmung der Wohneigentumsgemeinschaft als Enthaltung. Wurde keine testamentarische Regelung getroffen, an wen die Eigentumswohnung nach dem Tode des Erblassers fallen soll, müssen sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft einigen. Einen Anspruch auf alleinige Übertragung der Eigentumswohnung hat dann keiner der Erben. Auch nicht, wenn er bereit ist, die übrigen Miterben auszuzahlen. Kommt es zu keiner Einigung unter den Erben, bleibt letztlich nur der Verkauf der Eigentumswohnung. Eine Versteigerung der Wohnung kann im Zweifelsfall auch vor Gericht durchgesetzt werden. Der Partner des Verstorbenen Wurde die Eigentumswohnung vom Erblasser genutzt, lebt dort meist auch ein Ehegatte oder Partner des Verstorbenen. Dieser hat nur dann ein weiteres Nutzungsrecht an der Eigentumswohnung, wenn dies zu Lebzeiten oder testamentarisch bestimmt wurde. Hierzu muss ausdrücklich ein Nutzungs- oder Nießbrauchrecht eingeräumt werden. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Miteigentümer zu Lebzeiten Miteigentümer war oder nach dem Tode des Erblassers selbst zu Erbengemeinschaft gehört. 7 / 7