Die Scheidungsimmobilie

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1 Die Scheidungsimmobilie Nutzung - Verwertung - Sicherung - Vereinbarungen - Anträge von Dr. Christof Münch 1. Auflage Die Scheidungsimmobilie Münch schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG ZAP Münster 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

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3 Einleitung Alles zur Scheidungsimmobilie in einem Buch! Bei knapp dreiviertel aller Scheidungen steht der Streit um das Eigenheim oder die Familienwohnung im Mittelpunkt. Daher ist vor allem hier Ihre Kompetenz gefragt sowohl präventiv als auch im Verfahren selbst. Allerdings finden sich die Regelungen dazu nicht an einer zentralen Stelle, sondern weit zerstreut und versteckt in vielen verschiedenen Gesetzen. Hinzu kommt eine umfangreiche, unüberschaubare Rechtsprechung. Das vorliegende Werk macht diesem unübersichtlichen Zustand ein Ende! Das Buch bietet eine Zusammenstellung aller Informationen, die bei einer Scheidung hinsichtlich der Immobilie von Wichtigkeit sein können. Vorbei mit langwierigen und zeitintensiven Recherchen. Für die schnelle Umsetzung finden Sie hier außerdem zahlreiche Hinweise, Praxistipps und Formulierungs - vorschläge für Vereinbarungen und Anträge. Profitieren Sie von folgenden Inhalten: Die Immobilie als Wert im Rahmen der Scheidungsfolgenansprüche Streit um die Nutzung der Scheidungsimmobilie Das Grundbuch der Scheidungsimmobilie Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen Teilungsversteigerung Steuerliche Fragen rund um die Scheidungsimmobilie Vorsorgende ehevertragliche Regelungen rund um die Immobilie Die Immobilie in der Scheidungsvereinbarung Erbrechtliche Sicherung der Immobilie nach der Scheidung Muster für Vereinbarungen und Anträge ZAP Verlag Stefan Dinkhoff Verlagsleitung Recht 1

4 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis A. Die Immobilie als Wert im Rahmen der Scheidungsfolgenansprüche B. Streit um die Nutzung der Scheidungsimmobilie C. Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen D. Teilungsversteigerung E. Steuerliche Fragen rund um die Scheidungsimmobilie F. Vorsorgende ehevertragliche Regelungen rund um die Immobilie G. Die Immobilie in der Scheidungsvereinbarung H. Erbrechtliche Sicherung der Immobilie nach Scheidung Der Autor: Notar Dr. Christof Münch aus Kitzingen ist bekannt durch seine zahlreichen Seminare und Fachvorträge sowie einschlägigen Veröffentlichungen zum Familienrecht, wie z.b. Die Un - ter nehmerehe und Ehebezogene Rechtsgeschäfte, ebenfalls erschienen im ZAP Verlag. 2

5 C. Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen III. Drittverkauf 1. Verkaufsabrede In vielen Trennungsfällen ist das Familienwohnheim entweder zu groß für eine verbleibende Vertragspartei oder die finanziellen Verhältnisse sind so angespannt, dass wegen des trennungsbedingten Mehrbedarfes eine vorher schon knapp kalkulierte Finanzierung nicht mehr erbracht werden kann. Hier sollten die Ehegatten sich von den emotionalen Bindungen an das Familienwohnheim lösen und den vernünftigen Weg einer Veräußerung gehen. Wenn schon in der frühen Phase einer Trennung eine entsprechende gegenseitige Festlegung erfolgen soll, ohne dass schon ein Käufer gefunden ist, so können die Ehegatten eine Verkaufsabrede treffen. Diese legt zunächst die Räumungsverpflichtung des noch im Haus verbliebenen Ehe - gatten fest, einschließlich der Kostentragung und der Frage einer Nutzungs ent schä - digung für diese Zwischenzeit. Sodann wird eine Verkaufsverpflichtung einschließlich des Prozedere für den Verkauf geregelt. Zugleich wird für eine Übergangszeit von sechs Monaten die Teilungsversteigerung durch Vereinbarung ausgeschlossen. Die Erlösverteilung beschreibt, in welcher Quote und auf welche Weise die Er lö sverteilung erfolgt. Wenn dies gewünscht wird, kann auch entsprechend der Surrogatsrechtsprechung des BGH die Behandlung des Erlöses im Zugewinn angesprochen werden. Sinnvoll ist hier eine Bestimmung, welche die Erlöse im Endvermögen festschreibt, sodass kein Ehegatte benachteiligt wird, wenn Geld ver mögen bis zum Stichtag der Zugewinnberechnung verbraucht wird. Je nachdem, wie das Vertrauen zueinander noch ausgeprägt ist, kann ggf. sogar eine Verkaufsvollmacht aufgenommen werden. Formulierungsvorschlag (Verkaufsabrede): I. Vorbemerkung 1) Grundbesitz/Familienwohnheim Die Ehegatten sind Miteigentümer je zur Hälfte des Anwesens..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts... für... Blatt... Dieser Grundbesitz ist belastet wie folgt:... Die Verbindlichkeiten zur Hausfinanzierung, für welche die Ehegatten als Gesamtschuldner haften, belaufen sich zum Stichtag... auf.... 3

6 III. Drittverkauf 2) Trennung/Räumung Die Ehegatten leben seit dem... getrennt. Sie sind sich einig, dass das Haus gemäß Ziffer 1), welches die Ehewohnung darstellt, veräußert werden soll. Der Ehemann ist bereits aus dem Anwesen ausgezogen. Die Ehefrau verpflichtet sich gegenüber ihrem Ehemann, das Anwesen bis zum Ablauf von sechs Monaten von heute an zu räumen. Wegen dieser Räumungsverpflichtung unterwirft sich die Ehefrau dem Ehemann gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung. 1 Sie weist den Notar an, dem Ehemann ohne weitere Nachweise auf einseitigen Antrag insoweit eine vollstreck - bare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. Die Ehefrau ist als Nutzungsberechtigte von heute an bis zur Räumung allein zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet. Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen und Gartenpflege. Die Ehefrau hat alle öffentlichen Lasten und Abgaben ebenso wie die Versicherungen zu tragen. Ihr obliegen allein die Reinigung und die Verkehrs - sicherungspflicht. Die Ehefrau hat Kaufinteressenten nach kurzfristiger vorheriger Anmeldung Zutritt zum Anwesen zu gewähren und die Ver kaufs bemühungen zu unterstützen, außer zur Unzeit. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Anwesens treffen bis zur Veräußerung beide Miteigentümer je zur Hälfte. Eine Nutzungsentschädigung wird nicht geschuldet, da die Nutzung durch die Ehefrau allein nur vorübergehend ist. Die Zins- und Tilgungsleistungen werden wie bisher von beiden Ehegatten gemeinschaftlich erbracht. 3) Verkaufsverpflichtung Beide Ehegatten sind sich darüber einig, dass das in Ziffer 1) genannte Haus - anwesen verkauft werden soll und verpflichten sich hiermit, an einer solchen Veräußerung mitzuwirken. Die Veräußerung soll so bewirkt werden, dass binnen der nächsten beiden Monate von heute an jeder der Ehegatten Kaufinteressenten benennen kann. Ist einer dieser Kaufinteressenten bereit, 80 % des Verkehrswerts zu zahlen, so ist der andere Ehegatte verpflichtet, am Verkauf mitzuwirken, es sei denn, der Kaufinteressent ist mit dem benennenden Ehegatten in gerader Linie oder bis zum zweiten Grad der Seitenlinie verwandt. Der Verkehrswert ist, sofern sich die Ehegatten auf diesen nicht einigen können, durch einen vom Präsidenten der örtlich zuständigen IHK zu benennenden Sach - verständigen für die Vertragsteile verbindlich zu schätzen. 1 In dieser Fallgestaltung wird unterstellt, dass die Ehegatten keine Kinder haben und auch sonst keine schutz - würdigen Belange gegen eine Räumung sprechen. 4

7 C. Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen Alternative:... Ist einer dieser Kaufinteressenten bereit, mindestens eine Summe von... zu zahlen, so ist der andere Ehegatte verpflichtet... Ist binnen dieser Frist ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen, so vereinbaren die Ehegatten bereits heute, den Makler... durch Alleinauftrag mit dem Verkauf des Anwesens zu betrauen. 2 4) Teilungsversteigerung Kommt bis zum Ablauf von sechs Monaten von heute an der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages nicht zustande, so kann jeder Ehegatte die Teilungs ver - steigerung des Anwesens betreiben. Bis zu diesem Zeitpunkt vereinbaren wir Folgendes: Das Recht jeden Miteigentümers, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird bis zum Ablauf von sechs Monaten von heute an ausgeschlossen. Wir vereinbaren dies gerade angesichts der vorliegenden Trennungssituation, sodass die Trennung keinen wichtigen Grund i.s.d. 749 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt. 3 Eine Grundbucheintragung soll mit Rücksicht auf die anstehende Veräußerung des Anwesens nicht erfolgen. 5) Erlösverteilung Von dem Veräußerungserlös werden zunächst die Verbindlichkeiten, welche auf dem Anwesen lasten, beglichen. Sodann sind davon die Kosten der Veräußerung zu bestreiten. Der restliche Erlös ist je zur Hälfte unter den Ehegatten aufzuteilen. Für den Fall, dass die Veräußerung vor der Rechtshängigkeit eines Scheidungs - antrags erfolgt, wird der Nettoerlös eines jeden Ehegatten seinem Endvermögen zugerechnet, unabhängig davon, ob dieser Erlös am Stichtag zur Berechnung des Endvermögens noch vorhanden ist. 4 Allerdings werden im Gegenzug etwa vom Erlös angeschaffte Surrogate in Höhe der Erlösverwendung unberücksichtigt gelassen. 2 So der Vorschlag von Müller, Vertragsgestaltung, Rn In Betracht kommt etwa auch die Einschaltung der Finanzierungsbank, Schröder/Bergschneider/Perpeet, Familienvermögensrecht, Rn Dazu, dass die Trennung auch bei vorsorgender Vereinbarung nicht zu einem Wegfall der Geschäfts - grundlage führt, wenn der Teilungsausschluss gerade für diesen Fall vereinbart wurde: BGH, DStR 2004, 50 (hier für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). 4 Das Haus in Miteigentum wäre beiden Ehegatten in gleicher Weise zugerechnet worden. Es soll durch diese Klausel verhindert werden, dass ein Ehegatte beim entscheidenden Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags kein Geld mehr hat. So der Vorschlag von Müller, Vertragsgestaltung, Rn. 473; Börger, FPR 2002, 262,

8 III. Drittverkauf Alternative 1: Der restliche Erlös ist auf einem Anderkonto des den Kaufvertrag beurkundenden Notars zu hinterlegen, bis wir diesem übereinstimmende Anweisung zur Auszahlung erteilen oder die Auszahlung gerichtlich angeordnet ist. 5 Für dieses Anderkonto gelten folgende Bestimmungen:... Alternative 2: Die Ehegatten erteilen sich gegenseitig unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB und unter Genehmigung alles Gehandelten Vollmacht zur Ver - äußerung des in Ziffer 1) genannten Grundbesitzes, den notariellen Verkaufsvertrag zu schließen, die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen und alle Erklärungen abzugeben und in Empfang zu nehmen, die zum Abschluss dieses Vertrages erforderlich oder zweckdienlich sind. Die Vollmacht umfasst auch die Befugnis zur Belastung des Grundbesitzes mit Grundpfandrechten und zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Grundbesitzes. Diese Vollmacht wird im Innenverhältnis dahin gehend eingeschränkt, dass von ihr nur zur Bestellung von Grundpfandrechten des Käufers Gebrauch gemacht werden darf. 2. Kaufvertragsbesonderheiten im Scheidungsfall Wenn bereits ein Käufer gefunden ist, so kann die Immobilie verkauft werden. Für diesen Kaufvertrag in der Trennungs- oder Scheidungsphase sind einige Besonderheiten zu beachten. a) Kaufpreisaufteilung Zunächst muss der Kaufpreis dazu dienen, die an der Immobilie noch lastenden Verbindlichkeiten wegzufertigen, um die Immobilie lastenfrei an den Käufer übereignen zu können. Sodann müssen sich die Ehegatten über die Aufteilung des ihnen verbleibenden Kaufpreisteils einig werden. Dieser kann hälftig aufgeteilt werden, wenn das Anwesen im Eigentum beider Ehegatten steht. Wenn die Ehegatten in unterschiedlicher Höhe Investitionen in das Haus getätigt haben oder etwa das Grundstück vor Bebauung von einem Ehegatten stammt, so könnte dies bereits bei der Erlösverteilung berücksichtigt 5 Zu verwenden in den Fällen, in denen zwar aufgrund drängender Schuldenlast über den Verkauf des Anwesens Einigkeit herrscht, die Verteilung des Resterlöses aber von der Gesamtabrechnung unter Einbeziehung des Zugewinnausgleichs abhängt. Die Einzahlung des Restbetrags kann auch auf ein Bankkonto mit lediglich gemeinschaftlicher Verfügungsbefugnis vorgenommen werden. 6

9 C. Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen werden, wenn sich die Ehegatten hierüber einig sind. Insbes. dann, wenn die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen darstellt, wäre auf diese Weise ggf. auch der Zugewinn schon verteilt. Es könnte eine dementsprechende Erklärung beider Ehegatten abgegeben werden. Sind sich die Ehegatten über die Erlösverteilung nicht einig, weil Zugewinnfragen eine Rolle spielen und der verbleibende Erlösteil die einzige Vermögensmasse ist, aus der etwaige Ansprüche befriedigt werden können, so sollte dieser Streit den Verkauf als solchen nicht blockieren und den Käufer nicht tangieren. Wenn der diesbezügliche Streit beim Kaufvertrag ausgetragen wird, so könnte dies dazu führen, dass ein Käufer doch Abstand nimmt. Eine Verschiebung des Verkaufs aber bringt selten mehr Erlös. Außerdem müssen die Ehegatten in der Zwischenzeit die Verkehrssicherungspflicht für das Haus und die anfallenden Kosten weiterhin tragen. Aus diesem Grund sollte der Verkauf durchgeführt werden und der umstrittene Erlösanteil nicht ausgekehrt, sondern zunächst bis zu einer späteren Einigung sichergestellt werden. b) Sicherung des Kaufpreises Eine solche Sicherung des Kaufpreises kann entweder dadurch geschehen, dass der den Ehegatten verbleibende Erlösanteil zunächst auf einem Anderkonto des den Kauf beurkundenden Notars hinterlegt wird, bis die Ehegatten entweder einvernehmlich eine Auszahlungsanweisung erteilen oder ein Ehegatte letztendlich gerichtlich seinen Anspruch durchsetzt. Die Ehegatten können aber auch für diesen Fall ein gesondertes Bankkonto einrichten, über das nur beide Ehegatten gemeinsam verfügen können (Und-Konto) und den Käufer anweisen, den Kaufpreis, soweit er nicht zur Lastenfreistellung benötigt wird, ausschließlich auf dieses Konto zu überweisen. Auch hier kann man nach Einigung den Erlös gemeinsam verteilen. Ist nach übereinstimmender Ansicht nur ein Teil des Kaufpreises zur Sicherstellung erforderlich, so genügt es, nur diesen Teil auf einem Und-Konto einzuzahlen. c) Besitzübergang/Räumung Bei Kaufverträgen in der Trennungsphase treten häufig Unstimmigkeiten hinsichtlich der Räumung und Besitzübergabe auf, zumal die Räumung i.d.r. auch Fällig - keitsvoraussetzung beim Kaufvertrag ist. Derjenige Ehegatte, der bereits aus dem Anwesen ausgezogen ist, möchte möglichst schnell eine Räumung des Anwesens erreichen. Der andere Ehegatte, der ggf. mit den Kindern das Haus noch bewohnt, muss zuerst eine andere Wohnung finden. Der Käufer wird eine explizite Räumungspflicht zu einem bestimmten Datum fordern. Eine Vollstreckungs unter - werfung bezüglich der Räumung kann im Interesse des Käufers vorgesehen werden. Allerdings muss dieser bedenken, dass eine Räumungsvollstreckung bei minderjährigen Kindern im Anwesen auf Schwierigkeiten stoßen wird. Daher ist regelmäßig die Kaufpreisfälligkeit von der Räumung abhängig zu machen und ggf. zusätzlich ein 7

10 III. Drittverkauf Rücktrittsrecht für den Käufer zu vereinbaren, wenn der Räumungszeitpunkt längere Zeit überschritten ist. Hilfreich ist es häufig, wenn schon im Vorfeld sich auch der bereits ausgezogene Ehegatte um eine Ersatzwohnung oder die Anschaffung einer kleineren Ersatz - immobilie mit kümmert, etwa einem potenziellen Vermieter gegenüber die Kaution stellt oder zunächst noch für einen gewissen Zeitraum die Mithaftung für den Mietzins übernimmt. Diese Mithaftung kann dann ggf. nach Verkauf des eigenen Hauses und Erlöseingang durch eine Mietvorauszahlung an den neuen Vermieter des Ehegatten, der noch räumen musste, wieder abgelöst werden BGB Sofern die Scheidungsimmobilie im Eigentum eines Ehegatten steht, wird dieser häufig im Zusammenhang mit der Scheidung die Immobilie veräußern wollen. Wenn das Anwesen nicht das wesentliche Vermögen darstellt es müssen dem veräußernden Ehegatten noch 15 % 6 seines Vermögens verbleiben, bei größeren Vermögen genügen 10 % 7 dann genügt eine entsprechende Versicherung im Kaufvertrag. Bei der Prüfung, ob die veräußerte Immobilie das gesamte Vermögen darstellt, sind die dinglichen Belastungen des Hauses abzuziehen, 8 jedenfalls soweit sie valutiert sind. 9 Für Verkäufe im Zusammenhang mit einer Scheidung ist sorgfältig zu prüfen, ob 1365 BGB noch anwendbar ist. Verfügungen nach rechtskräftiger Scheidung bedürfen keiner Zustimmung mehr, 10 es sei denn, der Zugewinn ist als abgetrennte Folgesache noch rechtshängig. 11 Dies gilt nicht, wenn der Zugewinn erstmals nach Scheidung rechtshängig wird 12 oder sonst selbstständig geltend gemacht wird. 13 Rechtsgeschäfte vor diesem Zeitpunkt bleiben hingegen auch nach rechtskräftiger Scheidung zustimmungsbedürftig, 14 es sei denn, Zugewinnansprüche können wegen Eintritts der Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden. 15 Die Bestimmung des 1365 BGB ist unbedingt zu beachten, denn es handelt sich um ein absolutes Veräußerungsverbot, 16 das auch einen gutgläubigen Erwerb ausschließt. 6 BGH, FamRZ 1980, 765; hierzu Dörr, NJW 1989, Nach Müller, Vertragsgestaltung, Rn. 198, soll ein großes Vermögen ab ,00 vorliegen. 8 BGHZ 77, 293, BGH, FamRZ 1996, 792, 794; OLG Schleswig, OLGR 2005, 265; Schröder/Bergschneider/Bergschneider, Familienvermögensrecht, Rn. 4.16; a.a.: unabhängig vom Valutastand: OLG München, FamRZ 1989, 396; wohl für Beachtlichkeit der Valutierung OLG München, FamRZ 2005, 272; offen Kogel, FamRB 2005, OLG Hamm, FamRZ 1987, OLG Köln, FamRZ 2001, 176; OLG Celle, DNotI-Report, 2004, 16 = FamRZ 2004, OLG Hamm, NJW-Spezial 2006, OLG München, Rpfl. 2006, BGH, FamRZ 1978, OLG Celle, NJW-RR 2001, BGHZ 40, 218,

11 C. Vertragliche Eigentumsänderungen oder Dauerregelungen 4. Überschießende Schulden Als letztes Problem sei noch angesprochen, dass nicht selten bei einer Scheidung in den ersten Jahren nach Hausbau die noch bestehenden hohen Verbindlichkeiten den erlösten Kaufpreis übersteigen. Hier muss im Gespräch mit den beteiligten Banken eine Lösung gefunden werden, wie die Restschuld getilgt und verzinst wird und ob ggf. andere Sicherheiten gestellt werden können. Die Ehegatten untereinander müssen Einigkeit erzielen, wie die Tilgung und Verzinsung der Restschuld zwischen ihnen verteilt wird. Für die Abwicklung des Kaufvertrages ist in jedem Fall erforderlich, dass die Bank die eingetragenen Grundschulden gegen Zahlung des gesamten Kaufpreises löschen lässt und keine höheren Forderungen dem Käufer gegenüberstellt. 5. Formulierungsvorschlag Formulierungsvorschlag (Drittverkauf in der Scheidung): Kaufvertrag mit Auflassung Heute, am Erschienen vor mir, Notar in 1. Herr wohnhaft in (Vertragsobjekt) und dessen Ehefrau Frau wohnhaft in nach Angabe im gesetzlichen Güterstand verheiratet, aber getrennt lebend 2. Ehegatten Die Erschienenen wiesen sich durch ihre amtlichen Lichtbildausweise aus. Nach Unterrichtung über den Grundbuchinhalt beurkunde ich auf Ansuchen und nach Erklärung der Erschienenen bei ihrer gleichzeitigen Anwesenheit folgenden Kaufvertrag: I. Grundbuchstand, Vertragsobjekt Im Grundbuch des Amtsgerichts für Blatt sind an dem dort vorgetragenen und in der Gemarkung 9

12 III. Drittverkauf gelegenen Grundbesitz Fl. Nr. zu die Erschienenen zu 1. als Miteigentümer je zur Hälfte eingetragen. Der vorgenannte Grundbesitz ist wie folgt belastet im Grundbuch eingetragen: Abteilung II: Abteilung III: Grundschuld ohne Brief zu für die Grundschuld ohne Brief zu für die Die Erschienenen zu 1. leben getrennt. Unter Az. ist beim AG das Scheidungsverfahren anhängig. Am besten sofort bestellen: : 6 & Fax: / Ihre Buchhandlung Ja, bitte schicken Sie mir sofort nach Erscheinen 2 Wochen zur Ansicht: Notar Dr. Christof Münch Die Scheidungsimmobilie 1. Auflage April 2009 ca. 700 Seiten gebunden mit CD-ROM Preis ca. 78, ISBN Preise inkl. MwSt. soweit nicht anders angegeben, versandkostenfrei bei Bestellung beim Verlag. 100-%-Risikofrei-Garantie: Bei schriftlicher oder telefonischer Bestellung habe ich das Recht, die Ware innerhalb von 2 Wochen nach Lieferung ohne Begründung an meinen Lieferanten (Buchhändler oder LexisNexis Deutschland c/o BDK Bücherdienst GmbH, Kölner Str. 248, Köln) zurückzusenden. Die rechtzeitige Absendung genügt. Kosten und Gefahr der Rücksendung trägt mein Lieferant. Firma/Kanzlei Vorname/Name Straße/Nr. PLZ/Ort Tel. Fax Persönliche Daten werden durch LexisNexis auf geeigneten Datenverarbeitungsgeräten gespeichert, so fern sie für die reibungslose Durchführung von Verkäufen, Kontaktaufnahmen und Werbezwecke notwendig sind. Für sämtliche erhobenen personenbezogenen Daten wird die Einhaltung der Daten schutzbestimmungen gewährleistet. Die Einwilligung kann jederzeit widerrufen werden. Ja, ich möchte den Online-Informationsservice Ihres Verlages nutzen, um über interessante Ange bote und Neuigkeiten auf dem Laufenden gehalten zu werden. Diese Einwilligung kann ich bei der LexisNexis Deutschland GmbH jederzeit widerrufen. Datum Unterschrift 10

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