Jahresbericht zum 30. September Deka-ImmobilienEuropa

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1 Jahresbericht zum 30. September Deka-ImmobilienEuropa Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts. Deka Immobilien Investment GmbH

2 Hinweise Auch der Gesetzgeber hat die Attraktivität der Offenen Immobilienfonds für private Anleger fest im Blick. Künftig soll verhindert werden, dass institutionelle Investoren hohe Summen in Publikumsfonds als Tagesgeldersatz anlegen, was beim abrupten Abzug der Gelder manchen Anbieter vor ungeplante Herausforderungen gestellt hat. Daher werden spätestens zum 1. Januar 2013 zwei Stellschrauben angezogen, nämlich der Zeitpunkt und die Höhe der Rückzahlung. Wie es zum Beispiel auch bei Kapitalanlagen mit einjähriger Kündigungsfrist üblich ist, müssen Auszahlungsbeträge 12 Monate im Voraus gekündigt werden. Wer nach Jahresbeginn 2013 Anteile eines Offenen Immobilienfonds erwirbt, muss nach dem Kauf zwei Jahre warten, bis er zum ersten Mal über seine Anteile verfügen kann. Diese Einschränkungen hören sich zunächst drastisch an, doch bei genauer Analyse schränken sie den privaten Sparer kaum ein. Denn die Freibeträge sind enorm: Jeder Anleger kann bei Bedarf sofort Anteile im Wert von EUR liquide machen und das pro Kalenderhalbjahr. Da der klassische Privatanleger im Durchschnitt rund EUR in Offenen Immobilienfonds investiert hat, halten wir den neuen rechtlichen Rahmen für gelungen. Denn so wird sichergestellt, dass ein renommierter Anbieter wie die DekaBank ihren Anlegern auch weiterhin die Vorzüge bieten kann, die sie von Deka-ImmobilienEuropa und Deka-Immobilien-Global seit langem kennen: Ein solides Produkt, hohe Liquidität und eine attraktive Rendite. Dieser Jahresbericht ist in Verbindung mit dem Verkaufsprospekt gültig bis zum 31. Dezember Nach dem 31. März 2012 ist der anschließende Halbjahresbericht, sobald er veröffentlicht ist, beizufügen. Dieser Bericht enthält seit dem Jahresbericht 2009 / 2010 folgende Gliederung: Die Vermögensaufstellung wird als Zusammengefasste Vermögens aufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang wurde das Immobilienverzeichnis als Teil I komprimiert, das bedeutet, dass sich alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis befinden. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle Einzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die Nachwirkungen der Finanzkrise und derzeitigen Schuldenkrise, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen.

3 Editorial Sehr geehrte Damen und Herren, ein Geschäftsjahr mit extremen Herausforderungen liegt hinter uns: Von den andauernden Turbulenzen an den Finanzmärkten bis zur Katastrophe in Fukushima, von der labilen weltwirtschaftlichen Entwicklung bis hin zu den neuen gesetzlichen Branchenvorgaben in Deutschland reichten die Impulse, mit denen die Deka Immobilien Investment GmbH konfrontiert wurde. In dieser schwierigen Lage haben sich unsere beiden Flaggschiffe außerordentlich gut behauptet: Der Deka-ImmobilienGlobal gewann 2,5 % an Wert, der Deka-ImmobilienEuropa legte sogar um 2,8 % zu. Da ein hoher Anteil der Ausschüttung steuerfrei ist, hätte eine vergleichbar solide Anlage rund 3,5 % Rendite vor Steuern erzielen müssen ein Blick auf das aktuelle Zinsniveau reicht, um die Vorteilhaftigkeit der Investition in unsere Offenen Immobilienfonds zu erkennen. Eine aktuelle Bestätigung der hohen Qualität unserer Fonds ist die Auszeichnung des Deka-ImmobilienGlobal mit dem Scope Investment Award Damit würdigte die Ratingagentur Scope den Fonds zum dritten Mal in Folge als besten weltweit investierenden Offenen Immobilienfonds. Die erneute Auszeichnung bestätigt die Fondsstrategie, dass die Stabilität der Fonds für uns an erster Stelle steht. Unter anderem die hohe Vermietungsquote, die weltweite Diversifikation und die rasche Umsetzung der neuen Vorgaben zum Anlegerschutz wurden in der Begründung für die Auszeichnung hervorgehoben. Da die flüssigen Mittel in unseren Portfolios derzeit nur äußerst niedrig verzinst werden, wirkt es sich unmittelbar positiv auf die Gesamtperformance aus, wenn die Liquiditätsrate fällt. Dies ist aber nicht nur abhängig von unserer strikten Vorgabe, Anteilscheine jederzeit zurücknehmen zu können, sondern auch von der Möglichkeit, interessante Objekte zu erwerben. Insgesamt verfolgen wir eine antizyklische buy-and-sell-strategie, die ein wichtiger Baustein in der positiven Wertentwicklung unserer Fonds ist und die sich auch in der Anzahl und dem Volumen der Transaktionen des Deka-ImmobilienGlobal und des Deka-ImmobilienEuropa für das abgelaufene Geschäftsjahr widerspiegelt. Dass die Deka Immobilien Investment dabei lieber auf ein Engagement verzichtet, statt überteuerte Einstiegspreise zu zahlen, hat sich gerade angesichts der jüngsten Verwerfungen bewährt. So lag zwar die Bewertungsrendite vereinzelter Immobilien unter Druck, doch ist das Abwertungspotenzial insgesamt dank der vorsichtigen Einkaufspolitik überschaubar. Der wesentliche Performance-Treiber blieb indes auch im Geschäftsjahr 2010 / 11 die Immobilienrendite, die von abermals hohen Vermietungsquoten profitierte: Im Deka-ImmobilienEuropa stieg sie auf 93 %, der Deka-ImmobilienGlobal verzeichnete sehr gute 95,4 %. Einen solchen Erfolg allein auf marktübliche Zugeständnisse wie mietfreie Zeiten zum Einzug oder Zuschüsse beim Aus- und Umbau zurückzuführen, würde zu kurz greifen. Die gesetzlichen Neuregelungen zur Verfügbarkeit von Anlagegeldern (siehe Hinweis S. 2) bringen allen Fondssparern, die auf Immobilien setzen, Klarheit und sorgen zugleich dafür, dass nur die Anbieter mit wettbewerbsfähigen Geschäftsmodellen fortbestehen können. Tatsächlich ist der eigentliche Grund die konsequente Refurbishment-Politik verknüpft mit einer stringenten Vermietungsoffensive. So investieren wir regelmäßig erhebliche Mittel, damit unser Immobilienbestand den modernsten Standards bezüglich Komfort und Ausstattung und vor allem Umweltverträglichkeit genügt. So wird etwa das Objekt Hohenwaldeckstraße in München das 2002 für den Deka-ImmobilienEuropa erworben wurde nach einer baulichen Generalüberholung eine Gold-Zertifizierung erhalten. Die Auszeichnung als Green Building streben wir nicht nur deshalb an, weil wir von der Notwendigkeit nachhaltigen Wirtschaftens fest überzeugt sind. Wir bemühen uns auch aus kaufmännischem Interesse um eine möglichst große Zertifizierungsdichte in unseren Offenen Immobilienfonds. Denn die Nachfrage potenzieller Mieter nach zertifizierten Objekten steigt. Und in Deutschland etwa gibt es bislang nur eine geringe Anzahl gewerblicher Immobilien, die als Green Building unabhängig geprüft und anerkannt worden sind. 3

4 Selbstverständlich hat die bauliche Umgestaltung bestehender Bauwerke ihre Grenzen, und zwar genau dort, wo sich ein Umbau auch auf sehr lange Sicht nicht rechnet. Doch bis zu dieser Grenze werden wir künftig regelmäßig gehen, denn schon heute gibt es eine Vielzahl namhafter Mieter, die eine Zertifizierung zur Vorbedingung eines Vertragsabschlusses machen. Ein gezieltes Refurbishment kommt daher nicht nur nach Abschluss aller Baumaßnahmen der Bewertung zugute, sondern kann schon auf kurze Sicht die Immobilienrendite heben, wie das Beispiel Opéra Victoire (Deka-ImmobilienEuropa) aktuell dokumentiert: Sobald in diesem renommierten Pariser Objekt ein Bauabschnitt fertiggestellt wird, ist er bereits vermietet und wird unmittelbar darauf bezogen. Das ökologisch nachhaltige Wirtschaften endet bei uns aber nicht mit einem möglichst sparsamen Energieverbrauch. Wir gehen noch einen Schritt weiter: Wo es bei unseren Immobilien möglich und sinnvoll ist, soll künftig auch Strom erzeugt werden. Daher haben wir die Möglichkeiten geprüft, Photovoltaik-Anlagen von Dritten errichten und betreiben zu lassen. Das Resultat: Insbesondere die Lagerhallen der Logistik-Objekte, wie etwa im italienischen Pontenure, eignen sich mit ihren flachen Dächern für die Aufstellung kleiner Solarkraftwerke. Das nützt der Umwelt ebenso wie Ihnen als Anleger, denn die Miete der Stromerzeuger ist für den jeweiligen Immobilienfonds eine zusätzliche Ertragsquelle. Eine durchdachte Streuung der Objekte, die weitsichtige An- und Verkaufspolitik sowie das klare Bekenntnis zur Nachhaltigkeit wenn Sie diese Investmentstrategie überzeugt, sollten Sie die nächsten Wochen und Monate nutzen, um über eine Aufstockung Ihres Engagements in Deka-ImmobilienEuropa und Deka-ImmobilienGlobal nachzudenken. Sollten Sie zu den Details unserer Investmentstrategie oder auch der neuen gesetzlichen Regelungen weitere Informationen wünschen, stehen wir und Ihre örtliche Sparkasse Ihnen jederzeit gern zur Verfügung. Wir danken für Ihr Vertrauen. Ihre Geschäftsführung Dr. Albrecht Reihlen Wolfgang G. Behrendt Torsten Knapmeyer Burkhard Dallosch Dr. Albrecht Reihlen Wolfgang G. Behrendt Torsten Knapmeyer Burkhard Dallosch 4

5 Inhalt Bericht der Verwaltung 6 Kennzahlen 6 Allgemeine Angaben 6 Zur Situation an den Immobilienmärkten 8 An- und Verkäufe 10 Bestands- und Projektentwicklungen 15 Vermietungssituation 16 Portfoliostruktur 18 Ergebniskomponenten der Fondsrendite 19 Währungs- und Kreditportfolio management 20 Hinweis auf Bildung von Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne 21 Risikoprofil 21 Ausblick 22 Übersicht: Vermietung 25 Übersicht: Renditekennzahlen / Wertänderungen 29 Übersicht: Renditen Gesamt im Jahresvergleich 33 Entwicklung des Deka-ImmobilienEuropa 35 Entwicklung des Fondsvermögens 36 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 37 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. September Erläuterungen zur Zusammengefassten Vermögensaufstellung 40 Vermögensaufstellung zum 30. September 2011 Teil I: Immobilienverzeichnis 42 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zum 30. September Vermögensaufstellung zum 30. September 2011 Teil II: Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile und Wertpapiere 78 Vermögensaufstellung zum 30. September 2011 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 79 Ertrags- und Aufwandsrechnung 82 Verwendungsrechnung zum 30. September Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 85 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 88 Steuerliche Hinweise für Anteilsinhaber 89 Besteuerungsgrundlagen gem. 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG 98 Bescheinigung nach 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) 99 Wichtiges zum Deka-ImmobilienEuropa auf einen Blick 101 Ihre Partner in der Sparkassen-Finanzgruppe 102 Entwicklung einer Einmalanlage seit Fondsauflage* Einmalanlage am Bestand zum EUR EUR Laufzeit in Jahren 14,69; Wertzuwachs 87,91% Durchschnittliche Verzinsung p.a. 4,4% Stand: ; Wertentwicklung bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung. * Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Entwicklung. 5

6 Bericht der Verwaltung Kennzahlen Deka-ImmobilienEuropa Kennzahlen zum Stichtag: - Fondsvermögen (netto) EUR - Immobilienvermögen gesamt (brutto) EUR - davon direkt gehalten EUR - davon über Immobiliengesellschaften gehalten EUR - Fondsobjekte gesamt davon über Immobiliengesellschaften gehalten 30 - Vermietungsquote ,0 % - Durchschnitt 92,8 % Veränderungen im Berichtszeitraum: - Ankäufe 7 - Verkäufe 8 - Netto-Mittelzufluss 1) EUR - Ausschüttung am Ausschüttung je Anteil 1,40 EUR - BVI-Rendite 2,8 % - Rücknahmepreis 47,17 EUR - Ausgabepreis 49,65 EUR 1) Inkl. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich i.h.v ,59 EUR. Allgemeine Angaben Der Deka-ImmobilienEuropa war auch im abgelaufenen Geschäftsjahr auf der Kaufwie Verkaufsseite sehr aktiv. Der Fonds konnte das Portfolio mit sehr hochwertigen Neuinvestments weiter ausbauen. Im Fondsgeschäftsjahr 2010 / 2011 wurden für den Deka-ImmobilienEuropa sieben Immobilien erworben. Das Investitionsvolumen betrug ohne Kaufpreisnebenkosten rd. 885,6 Mio. EUR. Gleichzeitig wurden zur weiteren Optimierung des Immobilien-Portfolios im Berichtszeitraum acht Immobilien veräußert. Entsprechend der Fondsstrategie lag der Fokus auf der Veräußerung älterer und kleinvolumiger Objekte. Auf einzelnen Immobilieninvestmentmärkten werden wir auch in Zukunft Einstiegsmöglichkeiten, bei ausreichender Sicherheit, selektiv nutzen, um weitere attraktive Objekte in Top-Lagen zu erwerben. Dabei legen wir zunehmend Wert auf die Nachhaltigkeit der Immobilien und werden auch weiterhin sehr aktiv das Portfolio optimieren. Eine Reihe von guten Argumenten weist die Anlage im Deka-ImmobilienEuropa als attraktive Investmentmöglichkeit aus: Eine solide Rendite, die bislang jederzeitige Verfügbarkeit der Anteile, ein sehr aktives Fondsmanagement, die stetige Verbesserung der Bestandsimmobilien und als Ergebnis daraus eine Position, die den Deka-Im- San Francisco, Apple Store San Francisco 6

7 mobilieneuropa im Wettbewerbsvergleich in der Spitze seiner Kategorie einordnet. Daher sehen wir den Deka-ImmobilienEuropa im Rahmen seiner Assetklasse auf die Herausforderungen der Zukunft und der Offenen Immobilienfonds im Besonderen weiterhin strategisch gut gerüstet. Struktur des Fondsvermögens Im Berichtszeitraum erzielte der Deka-ImmobilienEuropa Mittelzuflüsse von Mio. EUR. Den Zuflüssen standen Mittelabflüsse in Höhe von 666 Mio. EUR gegenüber. Saldiert ergibt sich daraus ein Nettomittelzufluss von 360 Mio. EUR inkl. Ertrags- / Aufwandsausgleich. Das Fonds vermögen stieg von Mio. EUR ( ) auf Mio. EUR zum Dies entspricht einer Steigerung von 3,1 %. Das Immobilienvermögen beträgt Mio. EUR und verteilt sich auf 159 Objekte in 17 Ländern. In Deutschland werden 87 Immobilien gehalten (38,5 %). 67 Immobilien befinden sich breit diversifiziert im europäischen Ausland (58,6 %) sowie 5 Objekte (2,9 %) in den USA und Japan. Von dem Gesamtportfolio werden 30 Immobilien indirekt über Immobiliengesellschaften gehalten. Bei den Nutzungsarten liegt der Schwerpunkt auf Büroimmobilien (58,7 %). Für Handelsnutzungen stehen 22,5 % der Flächen zur Verfügung. Die übrigen Flächen verteilen sich auf sonstige Nutzungsarten, wie z.b. Logistik (9,3 %) und Hotel (4,4 %). Die breite geografische und sektorale Diversifikation ist ein wesentlicher Aspekt der konservativen Anlagestrategie des Deka-ImmobilienEuropa und macht den Fonds weniger anfällig für konjunkturelle Entwicklungen auf einzelnen Immobilienmärkten. Im Berichtszeitraum wurde der Fonds durch den Ankauf von sieben Immobilien weiter gestärkt. Im Rahmen der Portfoliobereinigung und Portfoliooptimierung wurden acht Immobilien veräußert. Weitere Informationen über die Transaktionen sind den Themenbereichen Ankäufe und Verkäufe zu entnehmen. Dem Fonds standen zum Stichtag liquide Mittel in Form von Bankguthaben, Geldmarktpapieren und festverzinslichen Wertpapieren in Höhe von rund Mio. EUR zur Verfügung. Der Deka-ImmobilienEuropa verfolgt weiterhin eine defensive Liquiditäts- Anlagestrategie und investiert in Finanzanlagen mit hoher Bonität und geringem Ausfallrisiko. Der Fonds verfügt damit über eine Liquidität von 21,6 % des Fondsvermögens. Wertentwicklung Die Performance gemäß BVI-Methode betrug im Berichtszeitraum 2,8 % (Vorjahr 3,1 %). Seit seiner Auflegung im Jahr 1997 erzielte der Fonds eine Rendite von durchschnittlich 4,4 % pro Jahr bzw. ein Plus von insgesamt 87,9 %. Ausschüttung Am werden den Anlegern 1,40 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigt den Anteilspreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung in Höhe von 1,40 EUR pro Anteil ist bei Anlegern, die ihre Anteile im Privatvermögen halten, ein Betrag in Höhe von 0,3783 EUR nicht steuerpflichtig. Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung sowie die Besteuerungsgrundlagen für Raunheim, Prime Park 7

8 Übersicht über wichtige deutsche Büromärkte Spitzenmiete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/mtl. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung Berlin 21,5 9,5 Düsseldorf 22,0 11,9 Frankfurt a. M. 33,0 16,4 Hamburg 23,0 9,7 München 28,5 9,2 Quelle: PMA, Stand: Anleger, die ihre Anteile im Betriebsvermögen halten, entnehmen Sie bitte den Steuerlichen Hinweisen auf den Seiten 89 bis 99. Zur Situation an den Immobilienmärkten Deutschland Vermietung In Deutschland verbuchten Berlin, Köln, München und Stuttgart in den ersten drei Quartalen 2011 die größten Nachfragesteigerungen, während sich in Frankfurt eine Abschwächung einstellte. Hier hielten sich Finanzdienstleister vor dem Hintergrund der aktuellen Turbulenzen mit Neuanmietungen zurück. Großvolumige Mietabschlüsse fanden zwar landesweit statt, waren aber nicht allein maßgeblich für die Nachfragezuwächse. Die Leerstandsquoten verminderten sich an allen Standorten. Das Neubauvolumen blieb im Vergleich zum Vorjahr rückläufig, allerdings kommen im vierten Quartal noch Flächen in größerem Umfang auf den Markt. Die Spitzenmiete stieg im Jahresverlauf in Berlin, Hamburg, München und Stuttgart. Die Mietsituation in den innerstädtischen 1a-Einzelhandelslagen ist durch eine hohe Stabilität gekennzeichnet. Die anhaltend hohe Nachfrage internationaler Filialisten generiert weiteres Mietsteigerungspotenzial. Investment Das Transaktionsvolumen belief sich von Januar bis Juni auf 17,2 Mrd. EUR und erhöhte sich damit um 27 % gegenüber dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Handelsimmobilien dominierten die Verkäufe mit einem Anteil von fast 50 %, auf Büroimmobilien entfiel ein Viertel des Investmentvolumens. Die unverändert hohe Nachfrage nach Core -Immobilien mit hervorragender Lage und Qualität führte zu weiteren Rückgängen der Spitzenrenditen zwischen 5 und 10 Basispunkten. Europa Vermietung Der Flächenumsatz hat sich im zweiten und dritten Quartal 2011 gegenüber den Vorquartalen weiter gesteigert. Während die Mietmärkte in Kerneuropa und Skandinavien vermehrt auch durch Expansion getrieben wurden, dominierten in den unter der Schuldenlast und starken Sparmaßnahmen leidenden Märkten Spanien und Berlin, Waterfalls 8

9 Übersicht über wichtige europäische Büromärkte Spitzenmiete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/p. a. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung Amsterdam ,8 Brüssel ,3 London West End ,1 Madrid ,5 Mailand ,9 Paris 734 7,4 Quelle: PMA, Stand: Portugal auslaufende Mietverträge und Flächenkonsolidierung. Der Leerstand reduzierte sich u.a. in Prag, Warschau und im Londoner West End. Das Mietwachstum hat sich im zweiten Quartal leicht beschleunigt, im dritten Quartal jedoch wieder konsolidiert. Die kräftigsten Anstiege verbuchten Warschau, London West End und Luxemburg. Standorte auf der Iberischen Halbinsel hingegen mussten weitere leichte Verluste hinnehmen. Investment Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2011 im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel auf 81 Mrd. EUR. Zu den größten Gewinnern gehören Frankreich, Skandinavien und die zentral- bzw. osteuropäischen Länder. In UK blieb der Investmentumsatz leicht hinter dem Vorjahr zurück, den stärksten Einbruch verzeichneten Spanien und Portugal. 40 % des Transaktionsvolumens entfielen auf Büroimmobilien, 31 % auf Einzelhandelsobjekte. Einige Märkte verbuchten weitere leichte Renditerückgänge, z. B. Prag, Warschau, Mailand, Paris und Lyon. Lissabon registrierte als erster Standort nennenswerte Renditeanstiege. Nordamerika Vermietung und Investment Die Nachfrage nach Büroflächen an den US- Büromärkten war vor allem getrieben durch die Branchen Technologie, Biotechnologie, Energie, Banken und Finanzdienstleister. Die rückläufige Fertigstellung zog einen weiteren Leerstandsrückgang nach sich. Märkte mit einem ausgewogenen Mix an Technologie und unternehmensnahen Dienstleistern verzeichneten stärkere Rückgänge, z. B. San Francisco und Seattle. Bei den Mieten gab es kaum Bewegung. Das hohe Leerstandsniveau stand einer Mieterhöhung auf breiterer Basis noch im Weg, lediglich New York und San Francisco verzeichneten nennenswerte Anstiege. Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien erfuhr vor allem im zweiten Quartal einen kräftigen Schub. Die Anleger erweiterten zwar ihr geographisches Spektrum um zusätzliche attraktive Sekundärmärkte bzw. weniger zentrale Lagen der bisher favorisierten Städte, konzentrierten sich aber insgesamt noch immer auf Core Assets in den Top-Standorten wie New York oder Washington D.C. Aufgrund des begrenzten Angebots im Spitzensegment Hamburg, Hohe Bleichen 11 9

10 Übersicht über wichtige internationale Büromärkte Miete (nominal) Leerstandsquote in %, EUR/m²/p. a. Veränderung inkl. ggü. Vorjahr Untervermietung New York 511* 8,1 Washington D.C. 379* 10,4 Tokio 1.200** 5,4 * Durchschnittsmiete Class A; ** Spitzenmiete Quelle: CB Richard Ellis, Stand: standen die Renditen für Class A-Objekte unter anhaltendem Druck. Asien Die Nachfrage nach Büroflächen an den asiatischen Büromärkten erwies sich trotz des gestiegenen Kostenbewusstseins der Firmen als äußerst robust. In Hongkong und Singapur hat sich die Expansionsgeschwindigkeit insbesondere der Finanzbranche allerdings stark verlangsamt. Der Tokioter Büromarkt hat sich wieder etwas stabilisiert. Die Nachfrage wurde durch den Wunsch der Mieter nach Objekten mit neuesten Sicherheitsstandards geprägt. Steigende Mieten verzeichneten insbesondere Standorte auf dem chinesischen Festland, wohingegen sich das Mietwachstum in Singapur und Hongkong verlangsamt hat. In Seoul stagnierten die Mieten, in Tokio gab es erneut leichte Verluste. An- und Verkäufe Ankäufe Im Fondsgeschäftsjahr 2010 / 2011 wurden für den Deka-ImmobilienEuropa sieben Immobilien erworben. Das Investitionsvolumen betrug ohne Kaufpreisnebenkosten rd. 885,6 Mio. EUR. Im März 2011 wurden das Einkaufs- und Dienstleistungszentrum Schloss-Arkaden, Platz am Ritterbrunnen 1, Braunschweig, in das Vermögen des Fonds übernommen. Die 2007 errichtete Immobilie verfügt über eine vermietbare Fläche von ca m 2, die langfristig an bonitätsstarke Mieter vergeben ist. Die Gesamtfläche verteilt sich auf ca m 2 Einzelhandelsfläche, ca m 2 Bürofläche und ca m 2 Nebenfläche. Mietern und Kunden stehen Pkw-Stellplätze zur Verfügung. Die Schloss-Arkaden befinden sich im Zentrum von Braunschweig in unmittelbarer Nähe zur City-Fußgängerzone. Die Immobilie ist hervorragend an das Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Büroflächen sind langfristig an die Stadt Braunschweig vermietet. In den Einzelhandelsflächen bieten rund 150 Fachgeschäfte ein breites und gehobenes Sortiment. Erworben wurde das Objekt von der Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh, die das Objekt über das Immobilien-Sondervermögen CS Euroreal gehalten hat. Das Objekt Arnulfstr. 59, München, ist im März 2011 in das Sondervermögen über- Braunschweig, Schloss-Arkaden 10

11 gegangen. Das funktionale und hochwertig ausgestattete Neubauobjekt weist eine vermietbare Fläche von m 2 und 210 Stellplätzen auf. Das Gebäude liegt in dem aufstrebenden Entwicklungsgebiet Arnulfpark nahe dem Münchner Hauptbahnhof. Aufgrund der Lage ist das Objekt hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr und den Individualverkehr angebunden. Von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) wurde der Immobilie die Green-Building-Zertifizierung in Gold verliehen. Mit dem Beratungsunternehmen Ernst & Young besteht ein langfristiger Mietvertrag für das gesamte Objekt. Im April 2011 wurde ein Teil des innerstädtischen Gebäudeensembles Friedrich Carré, Friedrichstr / Georgenstr , Berlin, erworben. Das Friedrich Carré I wurde im Jahr 2002 errichtet und besteht aus insgesamt 8 Häusern. Das Gebäudeensemble befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Regional- und S-Bahnhof Friedrichstraße und ist somit bestens an den öffentlichen Nahverkehr sowie den Individualverkehr angebunden. Im Rahmen der Transaktion wurden 4 Gebäude mit einer Gesamtfläche von ca m 2 sowie 198 Tiefgaragenstellplätze erworben. Die Gebäudeflächen stehen zur Büro- und Einzelhandelsnutzung zur Verfügung und zeichnen sich durch eine hohe Effizienz und Flexibilität aus. Die nahezu vollständig vermieteten Gebäude sind an bonitätsstarke Mieter aus unterschiedlichen Branchen (u. a. Kredit- und Versicherungswesen, Dienstleistungen) vergeben. Im September 2011 wurden zwei weitere Häuser des Gebäudeensembles Friedrich Carré II erworben. Die beiden Immobilien weisen eine Gesamtfläche von m 2 zur Büro- und Einzelhandelsnutzung sowie 96 Tiefgaragenstellplätze auf. Die Immobilien sind zu mehr als 90 % vermietet. Mit dem Erwerb gehören dem Fonds alle gewerblich genutzten Teile des Friedrich Carré. Verkäuferin war die DBR Friedrichscarré GmbH & Co. KG, eine Objektgesellschaft der Prime Office Germany AS, Oslo. Zur Arrondierung des Shopping Centers Isenburg-Zentrum, Hermesstr. 2 / Frankfurter Straße , Neu-Isenburg, wurde der angrenzende und neu gestaltete Shopteil West des Isenburg-Zentrums im September 2011 angekauft. Die Gesamtfläche des Isenburg-Zentrums stieg damit um etwa m 2 auf jetzt rund m 2. Durch den Ankauf konnten neue Marken etabliert und somit die Attraktivität des Centers weiter gesteigert werden. Dank der zentralen Lage in Neu-Isenburg und der guten Verkehrsanbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an Autobahnen und Bundesstraßen umfasst das Einzugsgebiet des Isenburg-Zentrums etwa eine halbe Million Menschen. Darüber hinaus wurden zwei Immobilienentwicklungen erworben. Diese werden erst nach dem Berichtszeitraum in den Immobilienbestand übergehen: In Paris konnte das Büroensemble Rue de Vienne / Rue de Rocher 38-46, kaufvertraglich gesichert werden. Die aus zwei Gebäudeteilen bestehende Immobilie wird vollständig revitalisiert und durch einen Neubau ergänzt. Nach Fertigstellung wird die Immobilie über eine Bürofläche von ca m 2 sowie 193 Pkw-Stellplätze verfügen. Das Objekt befindet sich in begehrter Lage im 8. Arrondissement, München, Arnulfstraße 11

12 unweit der Hauptverkehrsstraße Boulevard Haussmann. Die Immobilie ist hervorragend an das Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Das Gebäude zeichnet sich vor allem durch eine hohe Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit aus. Eine Green-Building-Zertifizierung erfolgt nach den internationalen Standards HQE und LEED. Mit dem Verkäufer konnte eine Mietgarantie für 2 Jahre vereinbart werden. Der Übergang der Immobilie in den Fonds ist für 2013 geplant. Im Logistikpark Castel San Giovanni westlich von Piacenza entlang der Autobahn A21 wurde im Juli 2011 eine weitere Halle erworben. Die Logistikhalle wird über eine Gesamtmietfläche von rund m 2 verfügen und ist bereits vollständig an zwei etablierte Logistikunternehmen vermietet. Ebenso sind die Dachflächen des Gebäudes für den Betrieb einer Photovoltaikanlage vollständig vermietet. Zudem verfügt das Areal über 173 PKW- und 95 LKW-Stellplätze. Für die Logistikimmobilie wird eine BREEAM-Zertifizierung mit dem Prädikat Very Good angestrebt. Die Halle befindet sich derzeit noch im Bau. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für Dezember 2011 geplant. Verkäuferin ist die Projektentwicklungsgesellschaft VAILOG S.r.l. Im Berichtszeitraum wurden die zwei Immobilienentwicklungen Cristalia in Madrid und Logistic Centre B in Pontenure fertig gestellt: Die Immobilienentwicklung Cristalia, Via de los Poblados 3 / Edificio 4B, Madrid, wurde im Mai 2011 fertig gestellt und in den Immobilienbestand übernommen. Die Immobilie befindet sich in Madrid in Flughafen- und Messenähe an den Autobahnen M-11 und M- 40. Die modernen und funktional ausgestatteten Büroflächen weisen eine Gesamtfläche von rund m 2 sowie 202 Pkw-Stellplätze auf. Im Juli 2011 wurde der zweite Bauabschnitt (Halle B) des Logistikportfolios Logistic Centre, Pontenure, in den Fonds eingestellt. Das Logistic Centre liegt rund 50 km südlich von Mailand an einer der Hauptlogistikachsen Norditaliens. Neben der neu erstellten Halle B befindet sich bereits die Halle A / C im Eigentum des Deka-ImmobilienEuropa. Die Halle mit einer Fläche von ca m 2 wurde nach modernsten Standards errichtet und erfüllt alle Anforderungen zukünftiger Mieter. Erworben wurde das Portfolio Logistic Centre von dem italienischen Logistikunternehmen VAILOG S.r.l. Neben den vorgenannten Immobilien hat sich der Deka-ImmobilienEuropa das Büround Geschäftshaus Metropolis, Dammtorstr , Kleine Theaterstr. 9-12, Hamburg, kaufvertraglich gesichert. Das Gebäude wird mit seinen sieben Voll- und zwei Staffelgeschossen nach Fertigstellung über eine Fläche von ca m 2 verfügen. Die Immobilie befindet sich in sehr zentraler Lage von Hamburg in direkter Nachbarschaft zur Staatsoper und zum Gänsemarkt. Eine moderne und funktionale Ausstattung sowie eine flexible Raumaufteilung charakterisieren das Gebäude. Ein wesentlicher Teil der Flächen ist bereits an ein Energieversorgungsunternehmen vermietet. Für das Objekt wird eine Green- Building-Zertifizierung nach DGNB angestrebt. Die Immobilie soll zu Beginn des Jahres 2012 in das Sondervermögen übergehen. Düsseldorf, Hans-Günther-Sohl-Str., Büropark Grafenberg 12

13 An- und Verkäufe Ankäufe Verkäufer Datum Nettokaufpreis in Mio. EUR Braunschweig Credit Suisse Asset Manamgement ,0 Platz am Ritterbrunnen 1 Immobilien Kapitalanlageges. mbh Schloss-Arkaden Junghofstraße 16, Frankfurt / M Berlin, Friedrichstraße / Württembergische Lebensversicherung AG, ,5 Georgenstraße , Friedrich Carré I Gutenbergstraße 30, Stuttgart Berlin, Friedrichstraße 149 / DBR Friedrichscarrée GmbH & Co. KG, ,3 Dorotheenstraße 54, Friedrich Carré II Kaiserstraße 10, Frankfurt / M München Icade, Paris ,5 Arnulfstraße Neu-Isenburg, Hermesstraße 2, ITB Real Estate B.V., Burg van der ,3 Isenburg-Zentrum, Shopteil West Zandestraat 21, 7051 CS Varsseveld Castel Vailog S.R.L ,0 1) San Giovanni, Via Dogana Po 2 / 5, Italien Paris, Rue de Vienne / Nexity ,8 1) Rue de Rocher 38-46, Frankreich 2) Verkaufspreis Verkäufe Käufer Datum vor Nebenkosten Verkehrswert in Mio. EUR in Mio. (Nebenkosten) EUR Biedenkopf Cityvision SB Warenhaus ,8 1,7 Auf der Breitenwiese 28 Biedenkopf GmbH & Co. KG (0,0) Maternusstraße 44, Köln Frankfurt am Main Labor-Immobilien GbR, ,2 7,1 Berner Straße 117 Schlesienstraße 6, Hainburg (0,1) München, Competo Bestandsfonds Plus ,7 29,2 Wilhelm-Wagenfeld-Straße 16-24, CARREA GmbH & Co. KG (0,9) carrea Ottostraße 4, München Stuttgart alstria office REIT AG, ,3 15,2 Rotebühlstraße / Reuchlinstraße Bäckerbreitergang 75, Hamburg (0,5) London W1 Britannia Invest A/S ,3 44,1 9 South Street (1,0) 1070 Wien Bank Austria Real Invest ,0 25,8 Mariahilfer Straße 116, Die 116 Immobilien-Kapitalanlage GmbH (0,8) Warschau IVG Institutional Funds ,0 27,9 ul. Gieldowa 7/ 9, Victoria Building (Victoria Building Sp zo. O) (0,4) Deka City Cronan Fastighets KB AMF Pensionsförsäkring AB ,7 Vasagatan 7, Stockholm, Schweden sowie Svalungen AB (3,6) Stockholm s. o. s. o. 290,2 Grävlingen 12 / Jacobsbergsgantan / Regeringsgatan / Mäster Samuelsgatan / Malmskillnadsgatan 42-44, City Cronan 3) 1) Projektschätzung nach Fertigstellung. 2) Der Ankauf erfolgte über die Immobiliengesellschaft Deka Vienne Rocher. 3) Der Verkauf erfolgte über die Immobiliengesellschaft Deka City Cronan Fastighets KB. Madrid, Cristalia 13

14 Verkäufe Zur weiteren Optimierung des Immobilien- Portfolios wurden im Berichtszeitraum acht Immobilien veräußert. Entsprechend der Fondsstrategie lag der Fokus auf der Veräußerung älterer und kleinvolumiger Objekte. Im Oktober 2010 wurde die Büroimmobilie 9 South Street, London, verkauft. Die im Londoner West End gelegene und teilweise leerstehende Immobilie wurde im Jahr 2002 erworben. Das Gebäude verfügt über eine vermietbare Fläche von m 2. Ebenfalls im Oktober 2010 konnte die Büroimmobilie Victoria Building, ul Gieldowa 7/ 9 in Warschau veräußert werden. Das Objekt mit einer Nutzfläche von etwa m 2 wurde 2003 fertig gestellt. Das vollständig vermietete Objekt befindet sich im Stadtteil Wola am Rande des Warschauer Geschäftszentrums. Das Objekt wurde von der IVG Institutional Funds erworben. Darüber hinaus wurde im November 2010 das Büro- und Geschäftshaus Die 116, Mariahilfer Str. 116 in Wien veräußert. Das Objekt verfügt über eine vermietbare Fläche von m 2 und befindet sich in einer der Haupteinkaufsstraßen Wiens und ist vollständig vermietet. Hauptmieter ist ein Flagship-Store von Benetton. Ebenfalls veräußert wurde das Büro- und Geschäftshaus carrea, Wilhelm-Wagenfeld-Str , München. Die 2003 erstellte Immobilie verfügt über eine Fläche von m 2 und befindet sich im Wohnund Gewerbegebiet Parkstadt Schwabing. Das Objekt ist an verschiedene Mieter aus der IT- und Finanzbranche sowie der Modebranche vermietet. Der Übergang an den Käufer erfolgte im Januar Das Objekt City Cronan, Grävlingen 12, Stockholm, wurde im Februar 2011, aufgrund sich bietender Chancen für Gewinnmitnahmen auf dem Stockholmer Immobilienmarkt, veräußert. Das Gebäude im zentralen Geschäftsbezirk von Stockholm weist eine vermietbare Fläche von etwa m 2 auf und ist größtenteils an die schwedische Bank Nordea vermietet. Käufer des Objektes sind die schwedischen Pensionskassen AMF Pensionsförsäkring AB und Svalungen AB. Die Transaktion war der größte Einzelverkauf in Schweden in den letzten drei Jahren. Für die bereits im Juli 2010 veräußerte Immobilie Auf der Breitenwiese 28, Biedenkopf, erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten im März Das vollständig leer stehende Handelsobjekt liegt in einer einfachen Gewerbelage und verfügt über eine vermietbare Fläche von rund m 2. Der Käufer beabsichtigt das Objekt zu entwickeln und neu am Markt zu platzieren. Im April 2011 hat sich der Fonds von dem Objekt Berner Str. 117, Frankfurt a. M. getrennt. Die 1989 erworbene Immobilie befindet sich im Gewerbegebiet des Frankfurter Stadtteils Nieder-Eschbach und ist voll vermietet. Das Objekt verfügt über eine Fläche von m 2 und wurde an ein mit dem Hauptmieter verbundenes Unternehmen veräußert. Ebenfalls im Berichtszeitraum wurde das Büro- und Geschäftshaus Rotebühlstr / Reuchlinstr , Stuttgart, veräußert. Die im Stadtteil Rotebühl gelegene Immobilie verfügt über eine Fläche von m 2 und ist nahezu vollständig vermietet. Im September 2011 wurde die 1982 erbaute Immobilie an die alstria office REIT- AG abgegeben. Paris, Opéra Victoire 14

15 Geografische Verteilung der Immobilien Standorte Anzahl Verkehrswert in Mio. EUR Verkehrswert in% Immobilien, gesamt 1) : ,8 100,0 davon Deutschland ,9 38,5 davon Europa (ohne Deutschland) ,4 58,6 Frankreich ,8 17,6 Großbritannien ,1 10,8 Niederlande 8 534,1 5,3 Spanien 5 489,0 4,8 Polen 7 456,2 4,5 Österreich 5 427,5 4,2 Italien 7 302,0 3,0 Irland 1 245,8 2,4 Belgien 8 228,3 2,3 Tschechische Republik 2 154,1 1,5 Luxemburg 1 103,4 1,0 Portugal 1 61,6 0,6 Schweden 1 40,3 0,4 Ungarn 1 25,3 0,2 davon außerhalb Europas 5 295,4 2,9 USA 3 156,8 1,5 Japan 2 138,6 1,4 1) Inklusive Projekte zu aktivierten Baukosten Geografische Verteilung der Immobilien 1) In % der Verkehrswerte Deutschland Frankreich Großbritannien Niederlande Spanien Polen Österreich Italien Irland Belgien Tschechische Republik USA Japan Luxemburg Portugal Schweden Ungarn 17,6 10,8 5,3 4,8 4,5 4,2 3,0 2,4 2,3 1,5 1,5 1,4 1,0 0,6 0,4 0,2 38,5 Für alle Liegenschaften wurde ein Verkaufserlös über den aktuellen Verkehrswerten erzielt. Die Verkäufe erfolgten weitgehend im Rahmen der Portfoliooptimierung. Es wurden allerdings auch Gewinnmitnahmen aufgrund sich bietender Marktopportunitäten realisiert. Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements wird die Portfoliooptimierung weiter vorangetrieben, wobei insbesondere verwaltungsintensive Immobilien mit einem Verkehrswert von weniger als 30 Mio. EUR mittelfristig zur Veräußerung stehen. Bestands- und Projektentwicklungen Zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit und der Steigerung der Vermarktungschancen werden derzeit verschiedene Bestandsentwicklungen durchgeführt. Im ersten Quartal 2011 wurde mit der Entwicklung des Objektes Poseidon, Theodor-Heuss-Straße 2, Frankfurt / M., begonnen. Das Gebäude wird für den Mieter ING-Diba AG grundlegend saniert und aufgewertet. Darüber hinaus entsteht ein Erweiterungsbau von etwa m 2. Die Revitalisierung und Erweiterung des Objektes erfolgt nach den Grundsätzen für nachhaltiges Bauen. Eine Green-Building- Zertifizierung nach LEED mit dem Prädikat Gold wird angestrebt. Die Fertigstellung erfolgt bis Mai Die Revitalisierung der Immobilie Büropark Grafenberg, Hans-Günther-Sohl- Str. 7-11, Düsseldorf, wurde im April 2011 begonnen. Neben der Neugestaltung der 1) Inklusive Projekte zu aktivierten Baukosten. Nürnberg, Breuninger 15

16 Größenklassen der Immobilien Verkehrswert in Mio. EUR 1) 0-10 (16 Objekte) 1,1 % (33 Objekte) 6,2 % (38 Objekte) 14,1 % (18 Objekte) 11,2 % 1) Ohne im Bau befindliche Immobilien (14 Objekte) 11,9 % (19 Objekte) 22,5 % (4 Objekte) 6,8 % > 200 (10 Objekte) 26,2 % Eingangsbereiche werden die Mietbereiche aufgewertet und die technische Gebäudeausstattung erneuert. Darüber hinaus erfolgt die energetische Optimierung des Gebäudes. Auch für diese Immobilie wird eine Green Building-Zertifizierung nach dem Standard LEED (Gold) angestrebt. Die Fertigstellung ist bis Frühjahr 2012 geplant. Die Sanierung des Gebäudes Oval Tower, De Entree , Amsterdam, startete im Juni Nach Auszug des ehemaligen Mieters wird die Immobilie durch die Neugestaltung der Eingangsbereiche, die Erneuerung der technischen Gebäudeausstattung sowie der energetischen Optimierung modernisiert. Vor Abschluss der Maßnahmen konnten bereits über 50 % der Gesamtmietfläche an einen bonitätsstarken Mieter aus dem Finanzsektor neu vermietet werden. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich bis Mai Die Revitalisierung des Objektes Hohenwaldeckstr. 1, München, schreitet planmäßig voran. Durch die Modernisierung des Gebäudes wird die Immobilie stark aufgewertet und im Teilmarkt neu positioniert. Die Immobilie wird somit für neue Mietergruppen interessant. Die Fertigstellung ist für Anfang 2012 geplant. Neben den genannten Bestandsentwicklungen werden derzeit weitere Modernisierungsmaßnahmen in verschiedenen Objekten durchgeführt. Auch in den nächsten Jahren soll selektiv in den Immobilienbestand investiert werden. Die Planungen für einzelne Bestandsentwicklungen sind bereits angelaufen. Der Umbau des Traditionskaufhauses Gerngross, Mariahilfer Str , Wien, wurde im Berichtszeitraum abgeschlossen. Die Verkaufsflächen von m 2 und die Außenfassade wurden neu gestaltet. Nach der Modernisierung beherbergt das Kaufhaus rd. 50 Shops und ist nahezu voll vermietet. Ebenfalls wurde die Sanierung der Immobilie Opéra Victoire, Rue de la Victoire 53, Paris, planmäßig abgeschlossen. Im Rahmen der Umbaumaßnahmen wurde das Gebäude den heutigen Anforderungen an eine moderne und effiziente Büroimmobilie angepasst. Darüber hinaus erfolgte eine Zertifizierung nach den internationalen Standards HQE und LEED. Mit den Vermietungen an die Banque de France und die AXA Versicherung konnten bereits bonitätsstarke Mieter für einen Großteil der Flächen gefunden werden. Die Projektentwicklungen der Immobilien Rue de Vienne 19-21/ Rue de Rocher 38-46, Paris sowie der Logistikpark, Castel San Giovanni, befinden sich in der Umsetzung. Die Projektentwicklungen Logistics Centre, Pontenure sowie Büropark Cristalia, Madrid wurden im Berichtszeitraum abgeschlossen und in den Immobilienbestand übernommen. Weitere Angaben zu den Projektentwicklungen sind in den Ausführungen unter der Rubrik Ankäufe bereits enthalten. Vermietungssituation Die Vermietungsoffensive wurde im Geschäftsjahr 2010 / 2011 sehr erfolgreich fortgeführt. Es konnten Neu- und Anschlussvermietungen über rund m 2 Paris, Rue Cambon 16

17 Objekte mit einem ertragsbezogenen Leerstand von über 33 % Objekt Durchschnittlicher Leerstand Anteil am Leerstand im Gesamtleerstand Geschäftsjahr Dreieich-Sprendlingen Otto-Hahn-Straße 36, Atrogon 43,9 % 40,6 % 1,2 % Dreieich-Sprendlingen Robert-Bosch-Straße 5, Centrio 53,6 % 45,8 % 2,8 % Dreieich-Sprendlingen Otto-Hahn-Straße 24 35,4 % 47,3 % 1,1 % Düsseldorf Hansaallee 249, Forum Oberkassel 39,1 % 36,2 % 1,7 % Düsseldorf Hansaallee / Fritz-Vomfelde-Straße ,4 % 60,4 % 3,8 % Essen Bonsiepen 13 53,8 % 34,4 % 0,6 % Frankfurt am Main Große Gallusstraße 9, Novum 36,5 % 36,4 % 1,0 % Frankfurt Reuterweg 49 36,1 % 33,2 % 0,4 % Mörfelden-Walldorf Hessenring 13 A, CIRCOM Business-Park, Bauteil F + G 70,0 % 55,6 % 1,4 % Raunheim Am Prime Parc 4-12, Prime Parc Bauabschnitt I, Bauteil A1-A5 42,7 % 41,8 % 1,1 % Issy-les-Moulineaux 86 Rue Henry Farman / 21-23, Rue Bara, EQWATER 69,2 % 100,0 % 17,8 % Moissy-Cramayel 104, Rue Denis Papin, Z.A.C. d Arvigny 82,5 % 43,1 % 0,9 % Paris 120, Rue du Faubourg Saint-Honoré 92,9 % 93,0 % 3,7 % Nutzungsarten der Immobilien nach Jahres-Mietertrag 1) Büro 58,7 % Hotel 4,4 % Handel 22,5 % Lager/Logistik 9,3 % Sonstige 1,1 % Wohnen 0,1 % Stellplätze (Kfz) 3,6 % Freizeit 0,3 % 1) Ohne im Bau befindliche Immobilien. Nutzungsarten der Immobilien nach Flächen Büro 50,0 % Hotel 3,3 % Handel 13,7 % Lager/Logistik 30,8 % Sonstige 1,4 % Wohnen 0,2 % Freizeit 0,5 % abgeschlossen werden. Damit wurde das sehr gute Vermietungsergebnis aus dem Vorjahr ( m 2 ) nochmals übertroffen und das bisher beste Ergebnis erzielt. Zum Stichtag betrug der Vermietungsstand der Fondsobjekte 93,0 %. Eine wesentliche Neuvermietung konnte für das Objekt Poseidon Theodor-Heuss- Allee 2, Frankfurt / Main, mit der ING-Diba AG abgeschlossen werden. Der Mietvertrag über eine Fläche von rd m 2 beginnt zum und hat eine Laufzeit von 13 Jahren. Die Vermietung war damit die größte Einzelvermietung im Rhein- Main-Gebiet im Jahr Das Objekt wird für den Mieter vollständig saniert und erweitert. Wien, Le Meridien 17

18 Restlaufzeiten der Mietverträge 1) Anteil am Gesamtmietaufkommen in % Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien 1) Verkehrswert in Mio. EUR ,3 bis 12/11 Laufzeit 28,6 % bis 5 13,1 01/12-12/12 11,0 01/13-12/13 33,3 % ,3 01/14-12/14 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. 01/15-12/15 19,6 % /16-12/20 14,1 % ab 01/21 4,4 % über 20 Wirtschaftliches Alter der Immobilien in Jahren 1) Ohne im Bau befindliche Objekte. 12,9 28,7 21,4 0,3 Darüber hinaus wurde in dem Objekt Rue Denis Papin 104, Moissy-Cramayel, ein Mietvertrag über m 2 mit dem Logistikunternehmen CrossLog geschlossen. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 9 Jahren und ist bis zum terminiert. Eine nennenswerte Anschlussvermietung wurde in dem Objekt Via Pirelli, Mailand, mit dem Bestandsmieter Telecom Italia geschlossen. Der Mieter verlängerte den bestehenden Vertrag über m 2 um 8 Jahre bis In dem Objekt s ZENTRUM, Königstraße 10c, Stuttgart, wurden die Mietverträge mit den Hauptmietern verlängert. Mit Peek & Cloppenburg wurde eine Verlängerung des Mietvertrages über m 2 um 10 Jahre vereinbart. Ebenfalls für 10 Jahre wurde der Bestandsmieter Sport Scheck an das Objekt gebunden. Der Mieter nutzt eine Fläche von m 2. Detaillierte Angaben zu Vermietungsquoten und auslaufenden Mietverträgen getrennt nach direkt und über Immobiliengesellschaften gehaltenen Objekten sowie weiter unterteilt nach Ländern und Nutzungsarten sind auf den Seiten 25 bis 28 dargestellt. Bitte beachten Sie auch die detaillierten Objektinformationen im Immobilienverzeichnis auf den Seiten 42 bis 74. Portfoliostruktur Der Deka-ImmobilienEuropa verfügt zum über 159 Immobilien mit einem Immobilienvermögen von Mio. EUR. Das Portfolio ist geografisch und sektoral breit diversifiziert. Die unterschiedlichen nationalen Konjunkturzyklen auf den europäischen Märkten stabilisieren dabei das Portfolio und vermindern die Risiken. Der Europaanteil, einschließlich Deutschland, blieb weitgehend stabil und beträgt 97,1 %. Außerhalb Europas befinden sich 2,9 % des Immobilienvermögens, verteilt auf Japan und die USA. Der Anteil des deutschen Portfolios hat sich aufgrund der Ankäufe in München und Braunschweig sowie der Verkäufe im Ausland auf 38,5 % erhöht (Vorjahr 34,8 %). Das deutsche Portfolio stellt so mit den größten Anteil des Bestandes und trägt aufgrund der geringeren Volatilität des deutschen Immobilienmarktes maßgeblich zur Stabilität des Fonds bei. Das Frankreich-Portfolio stellt mit 17,6 % (Vorjahr 16,8 %) den zweithöchsten Anteil am Immobilienvermögen. Danach folgen die Investments in Großbritannien mit einem Anteil von 10,8 % (Vorjahr 11,5 %). Die leichte Reduktion des Immobilienvermögens in Großbritannien resultiert aus einem Objektverkauf in London. Das Fondsmanagement beabsichtigt mittelfristig den Anteil in Frankreich und Großbritannien leicht auszubauen. Restlaufzeit der Darlehen Je Währung in % und in Mio. EUR ,4 % 15,5 % 100,0 % 26,4 % 4,4 % 71,2 % 27,4 % 66,0 % 13,3 % 44,3 % 3,2 % 1,9 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 0 bis 1 Jahr über 1 über 2 über 5 bis 2 Jahre bis 5 Jahre bis 10 Jahre unbefristet Gesamtergebnis EUR GBP JPY Gesamtergebnis 18

19 Die Immobilien des Deka-ImmobilienEuropa sind hinsichtlich der Höhe ihrer Verkehrswerte ausgewogen diversifiziert. Ohne Objekte im Bau entfallen auf Immobilien mit einem Verkehrswert bis zu 50 Mio. EUR derzeit 21,4 % des Portfolios, 23,1 % liegen im Bereich zwischen 50 und 100 Mio. EUR. Objekte mit einem Verkehrswert über 100 Mio. EUR machen 29,2 % aus. Zehn Objekte über 200 Mio. EUR haben einen Anteil von 26,2 %. Der Immobilienbestand zeichnet sich durch eine hohe Fungibilität aus. Das Fondsmanagement strebt eine weitere Reduzierung des Anteils der Objekte unter einem Verkehrswert von 30 Mio. EUR an. Neben der breiten Streuung auf verschiedene Investitionsstandorte sowie der ausgewogenen Altersstruktur trägt auch die Diversifikation der Nutzungsarten zu einer stabilen Fondsentwicklung bei. Der Bürobereich hat einen Anteil von 58,7 % (Vorjahr 61,2 %), gefolgt von Handelsnutzungen mit 22,5 % (Vorjahr 20,5 %) der Mieterträge. Die weiteren Flächen stehen überwiegend zur Logistik- und Hotelnutzung zur Verfügung. Der Deka-ImmobilienEuropa verfügt über ein junges und modernes Immobilienportfolio. Rund 62 % der Objekte sind 10 Jahre oder jünger. Nur 4,4 % des Bestandsvermögens ist älter als 20 Jahre. Die geplanten Ankäufe werden die Altersstruktur weiter verjüngen. Auch in den Restlaufzeiten der Mietverträge zeigt sich die stabile Entwicklung des Deka-ImmobilienEuropa. Rund 73 % der Mietverträge laufen bis zum Jahr 2014 und länger. Die Investitionsschwerpunkte liegen für das Fondsmanagement nahezu ausschließlich in den etablierten Immobilienmärkten der wichtigsten europäischen Metropolen. Im Fokus stehen dabei insbesondere wertstabile und ertragssichere Immobilien an TOP- Standorten. Auch wird die stärkere Diversifikation im Bereich der Logistik-, Handelsund Hotelimmobilien an hervorragenden Standorten weiter vorangetrieben. Ergebniskomponenten der Fondsrendite Der Deka-ImmobilienEuropa weist für das Geschäftsjahr 2010 / 11 ein Gesamtergebnis von 2,8 % (nach BVI-Methode) aus. Damit konnte in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld ein gutes Ergebnis erzielt werden. Der Fonds steht damit an zweiter Stelle seiner Peer Group. Die Bruttomietrendite lag im abgelaufenen Geschäftsjahr entsprechend dem Vorjahr bei 6,1 %. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen ergibt sich eine Nettomietrendite von 4,9 %. Die Nettomietrendite liegt damit deutlich über dem Vorjahreswert (4,4 %). Nach wie vor wurden erhebliche Mittel in den Immobilienbestand investiert. Dies führte zu einer weiteren Verbesserung der Objektpositionierung auf den regionalen Märkten und der Vermietungsquote. Anlegerstruktur* Größenklassen der Immobilien Anlagevolumen Verkehrswert in in Mio. % des EURFondsvermögens. 1) ,83 24,55 21,39 5,58 1, (16 Objekte) 1,1 % (14 Objekte) 11,9 % < (33 Tsd. Objekte) < 20 Tsd. 6,2 < % 50 Tsd < Tsd. (19 < 1 Objekte) Mio. > 22,5 = 1 Mio. % (38 Objekte) 14,1 % (4 Objekte) 6,8 % *Auswertung (18 Objekte) bezieht 11,2 % sich auf > 71,4 200 %(10 Objekte) 26,2 % des Fondsvermögens 1) Ohne im Bau befindliche Immobilien. 0,02 Währungsrisiken Nettovermögen Nettovermögen Sicherungs- Nicht währungs- Nicht währungs- Sicherungsquote je im Fremdwäh- im Fremdwäh- kontrakte gesichertes gesichertes Fremdwährungsraum in rungsraum rungsraum Nettovermögen Nettovermögen % v. Nettovermögen im Mio. EUR Mio. Landeswährung Mio. Landeswährung Mio. Landeswährung Mio. EUR Fremdwährungsraum Großbritannien 655,9 569,7 567,0 2,7 3,2 99,5 % Ungarn 1) 35, , ,6 33,3 0,0 % Schweden 40,9 379,1 344,0 35,1 3,8 90,7 % Polen 2) 477, ,4 100, ,4 454,8 4,7 % Tschechische Republik 3) 150, , ,0 150,3 0,0 % USA 136,1 184,1 182,0 2,1 1,5 98,8 % Japan 82, , ,0 114,7 0,9 98,7 % 1) Das Nettovermögen in Ungarn bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltene Immobilie, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der ungarischen Immobiliengesellschaft (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 2) Das Nettovermögen in Polen bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltenen Immobilien, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der polnischen Immobiliengesellschaften (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 3) Das Nettovermögen in der Tschechischen Republik bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltene Immobilie, die der Sachverständigenausschuss in Euro bewertet. Lediglich geringe Positionen der tschechischen Immobiliengesellschaft (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt. 19

20 Kreditportfolio Währung Kreditvolumen In % des Kreditvolumen In % des Kreditvolumen In % des Durch- Durchschnittliche (direkt) Fonds- (Beteiligung) Fonds- (gesamt) Fonds- schnittlicher Zinsbindungsfrist in EUR vermögens in EUR vermögens in EUR vermögens Zinssatz (Restlaufzeit in Tagen) EUR (Deutschland) ,51 0,6 % ,51 0,6 % 6,05 % EUR (Ausland) ,00 2,6 % ,00 3,3 % ,00 6,0 % 3,55 % 954 EUR (Gesamt) ,00 2,6 % ,51 4,0 % ,51 6,6 % 3,79 % GBP ,42 3,8 % 0,00 0,0 % ,42 3,8 % 3,89 % 574 JPY 0,00 0,0 % ,10 0,6 % ,10 0,6 % 2,01 % 192 Summe ,42 6,4 % ,61 4,5 % ,03 11,0 % 3,73 % 825 Die Wertänderungen aus den Bewertungsgutachten der Sachverständigen waren mit -0,2 % leicht negativ und spiegeln das wirtschaftliche Umfeld in den einzelnen Ländern wider. Unter Berücksichtigung der Wertänderungen, der ausländischen Ertragsteuern von -0,2 % (Vorjahr -1,1 %) sowie der ausländischen latenten Steuern von -0,2 % (Vorjahr 1,4 %) ergibt sich vor Darlehensaufwand eine Immobilienrendite von 4,4 % (Vorjahr 4,6 %). Die Fremdkapitalkosten lagen im Geschäftsjahr bei 3,4 % (Vorjahr 2,7 %). Für die außerhalb des Euroraums gelegenen Immobilien wurde eine überwiegende Sicherung der offenen Fremdwährungspositionen durchgeführt. Daraus wurde ein neutrales Währungsergebnis erzielt. Nach Fremdkapitalkosten und dem Währungsergebnis ergibt sich bezogen auf das eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen ein Immobiliengesamtergebnis von 4,5 % (Vorjahr 5,0 %). Die Liquiditätsrendite von 1,1 % lag über dem Vorjahreswert (0,7 %) und spiegelt das Zinsniveau während des Geschäftsjahres wider. Der Deka-ImmobilienEuropa verfolgt eine defensive Anlagestrategie in Werten mit hoher Bonität und geringem Risiko. Die Zinsbindungsfristen liegen überwiegend zwischen 1 bis 12 Monaten. Im Geschäftsjahr lag das Gesamtergebnis des Fonds vor Abzug der Fondskosten bei 3,5 % (Vorjahr 3,8 %). Nach Abzug der Fondskosten wurde ein Gesamtergebnis von 2,8 % erzielt. Detaillierte Angaben zu Einzelrenditen sind in den Tabellen auf den Seiten 29 bis 33 ersichtlich. Währungs- und Kreditportfoliomanagement Im Berichtszeitraum hielt der Deka-ImmobilienEuropa Immobilien und Beteiligungen in Großbritannien, Schweden, Ungarn, Polen, der Tschechischen Republik, Japan und den USA. Für den Deka-Immobilien- Europa verfolgt das Fonds management eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Wechselkursrisiken für Vermögenspositio- Düsseldorf, Benrather Karree 20

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