Immobilienmarktbericht 2015

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1 Immobilienmarktbericht 015 Immobilienmarkt 014 Bodenrichtwerte zum / Daten für die Wertermittlung 015/016 Mietpreisrichtwerte für Gewerbe Herausgeber: Cäcilienstraße 49, 7407 Heilbronn Geschäftsstelle

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3 Immobilienmarktbericht 015 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Heilbronn Geschäftsstelle Cäcilienstraße Heilbronn Auskünfte: Bodenrichtwerte / Marktbericht: Herr Metzner Telefon: / Frau Stepan Telefon: / geodaten@stadtheilbronn.de Aufträge für Wertermittlung: Herr Metzger Telefon: / Fax: / geodaten@stadtheilbronn.de Preise: aktueller Immobilienmarktbericht 35, Euro Richtwertkarte zum / , 17, Euro M 1:5000 Internet: Informationen unter: Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung der Geschäftsstelle gestattet.

4 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite Übersichtskarte der Stadtteile 4 1. Einleitung Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle 5 1. Mitglieder des Gutachterausschusses Der Standort Heilbronn 7. Allgemeine Marktentwicklung 8.1 Analyse der eingegangenen Verträge Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen Kaufverträge Verteilung der Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab Wesentliche Veränderungen Entwicklung in den Teilbereichen Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser 17 und Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser gebraucht Kernstadt Stadtteile Indexreihe: Durchschnittliche Wohnflächenpreise eines für die 1 Preisentwicklung repräsentativen Haustyps Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser 3..3 Mehrfamilienhäuser, ab 4 Wohnungen Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittliche Wohnflächenpreise der Mehrfamilienhäuser Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Sondereigentum Wohnungseigentum Kauffälle und Umsätze seit

5 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite 3.3. Teileigentum Verteilung der Verkaufsfälle nach der Nutzung Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum Garagen und Tiefgaragenstellplätze Offene Stellplätze Sonstige erforderliche Daten nach 9 14 ImmoWertV Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße und Geschossflächenzahl Marktanpassungsfaktoren für Ein bis Dreifamilienhäuser Angesetzte Ausgangsdaten Marktanpassungsfaktoren für Dreifamilienhäuser Marktanpassungsfaktoren für Ein und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Angesetzte Ausgangsdaten Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Entwicklung der Liegenschaftszinssätze seit Wohnflächenpreise für Eigentumswohnungen (Gebäudefaktoren) Angesetzte Ausgangsdaten Wohnflächenpreise in Abhängigkeit von Baujahr, Wohnungsgröße und Wohnlage Umrechnungskoeffizienten für Wohnlage Weitere Ergebnisse der Auswertung Indexreihe für Preise von Neubaueigentumswohnungen Indexreihe für Preise von gebrauchten Eigentumswohnungen Indexreihe für Preise eines repräsentativen Wohnungstyps Umrechnungskoeffizienten für den Mietansatz bei Läden für Ladengröße und Geschosslage Richtwerte zum / Allgemeines Gesetzliche Grundlagen Definition Erschließungskosten 5 5. Richtwerte für Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Geschäftslagen und Wohngebiete Gewerbe und Industriegebiete Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche und gärtnerisch genutzte Grundstücke Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche Aussiedler 60 Anlagen 61 Anlage 1 Angesetzte Gesamtnutzungsdauern 61 Anlage Definition der Gebäudeausstattung 6 Anlage 3 Definition der Wohnlagen 63 Anlage 4 Definition des Gebäudezustandes 64 Anlage 5 Mieten 65

6 Übersichtskarte der Stadtteile B 7 B 7 Stadt Heilbronn; Vermessungs und Katasteramt; 03/015 4

7 1 Einleitung Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Einleitung 1.1 Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Der Immobilienmarktbericht 015 für den Stadtkreis Heilbronn wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Heilbronn erstellt. Er soll den Grundstücksverkehr sowie die Preisentwicklung aufzeigen und damit zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Der Immobilienmarktbericht enthält Angaben über die allgemeine Marktentwicklung im Jahr 014, die Entwicklung in den Teilbereichen, die nach 9 ImmoWertV für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren und die Bodenrichtwerte zum / Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges und an Weisungen nicht gebundenes Wertermittlungsgremium. Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der Gemeinde (OB) auf 4 Jahre bestellt. Auf der gesetzlichen Grundlage von Baugesetzbuch und ImmoWertV erfüllt er folgende Aufgaben: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Dabei besteht die Mindest und gleichzeitig Standardbesetzung des Gutachterausschusses aus dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern. Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte. Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Im Jahr 014 erstellte der Gutacherausschuss 84 (Vorjahr 83) Gutachten mit einem Gesamtverkehrswert in Höhe von 0,1 Millionen Euro (Vorjahr 33,7 Millionen Euro). Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung. In ihr werden die Vertragsinhalte aller im Stadtkreis Heilbronn abgeschlossenen Kaufverträge unter strenger Beachtung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen nach Teilbereichen analysiert. Die erten Werte haben praktische Bedeutung für die sachund marktgerechte Wertermittlung in Gutachten und für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Immobilienmärkte können nur Bereiche und Mittelwerte dargestellt werden, die aber eine sachverständige Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen können. Gutachten über den Verkehrswert (aktueller Marktwert) einzelner Immobilien können vom Eigentümer und ihm gleichgestellten Berechtigten sowie von Behörden und Gerichten schriftlich beantragt werden bei der: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungs und Katasteramt Cäcilienstraße Heilbronn. Für weitere Fragen sowie Auskünfte über den Bearbeitungsablauf und die entstehenden Kosten steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne zur Verfügung. Ableitung und Veröffentlichung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. 5

8 1 1. Einleitung Mitglieder des Gutachterausschusses 1. Mitglieder des Gutachterausschusses (Bestellperiode ) Vorsitzender Dipl.Ing. Wilfried Hajek Architekt, Baubürgermeister Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter Dipl.Ing. Claus Hornung Vermessungsassessor, Leiter Geschäftsstelle Gutachterausschuss Dipl.Ing. Stefan Schmitt Vermessungsdirektor, Leiter Vermessungs und Katasteramt Ehrenamtliche Gutachter Dipl.Ing. Karl Blohmann Vermessungsdirektor a. D. Detlef Christiansen öbuv. Sachverständiger (IHK HN), Immobilienmakler Reinhard Diem Immobilienmakler Dipl.Ing. Ulrich Frey Architekt, Baubürgermeister a. D. Dipl.Betriebswirtin (FH) Claudia Geppert M. Sc., Volksbank Heilbronn Michael Greiner Jurist, Ltd. Regierungsdirektor, Vermögen und Bau BadenWürttemberg Klaus Hackert Gas und Wasserinstallateurmeister, Stadtrat Dipl.Ing. (FH) KarlAdolf Herzog Freier Architekt Dipl.Finanzwirt (FH) HansGeorg Michaelis Oberamtsrat a. D., Vermögen und Bau BadenWürttemberg Helmut Mokler Landwirtschaftsmeister, Kreisbauernverband Heilbronn e. V. Dipl.Ing. (FH) Gerhard Münzing Freier Architekt Harald Pfeifer Polizeihauptkommissar, Stadtrat Dipl.Verw. Wirt (FH) Jürgen Ringer Immobilienmakler i. R., BWImmobilien GmbH Hermann Schneider Weinbaumeister, Kreisbauernverband Heilbronn e. V. Wolfgang Schnell Sparkassenbetriebswirt, Kreissparkasse Heilbronn Dipl.Verw. Wirt (FH) Martin Werner Immobilienökonom, MRICS Steffen Wurst Immobilienökonom, Betriebswirt Vertreter der Finanzbehörde Dipl.Finanzwirt (FH) Werner Reich Oberamtsrat, Finanzamt Heilbronn Egon Schwarz Staatl. gepr. Bautechniker, Bausachverständiger, Finanzamt Heilbronn 6

9 1 Einleitung Der Standort Heilbronn Der Standort Heilbronn Heilbronn ist Oberzentrum und der infrastrukturell hervorragend angebundene Schwerpunkt von Industrie, Handel und Gewerbe, sowie kultureller und administrativer Mittelpunkt des eigenständigen Wirtschaftsraums Region HeilbronnFranken und die drittgrößte Weinbaugemeinde Württembergs (531 Hektar). Markungsfläche insgesamt Hektar. Lage: Am Neckar nördlich von Stuttgart, 157 m ü. M. Am Schnittpunkt von A 81 und A 6 sowie B 7, B 39 und B 93. Anbindung an das internationale Schienennetz über Stuttgart und Mannheim. Hafen mit Anschluss an die Rheinhäfen durch den kanalisierten Neckar. Wirtschaftsdaten: Einwohner ( ) Arbeitsplätze ca Tägliche Einpendler ca Gewerbesteuer, v. H. 400 Grundsteuer B, v. H. 430 Grundsteuer A, v. H. 330 Insgesamt ist das Heilbronner Wirtschaftsleben durch einen gesunden Branchenmix und einen starken Besatz an dynamischen ständischen Betrieben geprägt. Die Hochschule Heilbronn für Technik, Wirtschaft und Informatik mit ca Studierenden, der Campus Heilbronn der Dualen Hochschule BadenWürttemberg, die German Graduate School of Management and Law Heilbronn, das Technologie und Gründerzentrum»Innovations Fabrik Heilbronn«(IFH) sowie das Wissenschaftsund Technologiezentrum (WTZ) im Zukunftspark Wohlgelegen stellen ein wertvolles Innovationspotential für die Heilbronner Wirtschaft dar. Die Heilbronner Schulen mit ca Schülern, die Industrie und Handelskammer, die Handwerkskammer und auch die Volkshochschule qualifizieren mit ihrem breiten Angebot der Aus und Weiterbildung für den anspruchsvollen regionalen Arbeitsmarkt. Der Heilbronner Wohnungsmarkt bietet für jeden Anspruch und in allen Preisklassen das adäquate Miet oder Kaufobjekt. Mit den Baugebieten Badener Hof, Nordberg, Südbahnhof, Kehrhütte im Stadtteil Biberach, Wittumäcker im Stadtteil Kirchhausen, Schlüsseläcker im Stadtteil Klingenberg, Maihalde II im Stadtteil Frankenbach und Bei dem Schloss im Stadtteil Horkheim sichert Heilbronn Wohnbauland für die nächsten Jahre. Rund 0 Hektar erschlossene Industrie und Gewerbeflächen sind in städtischem Besitz und sofort vermarktbar. Einzelhandelsumsatz / Einwohner Einzelhandelszentralität 159, Der infrastrukturell hervorragend angebundene Wirtschaftsstandort Heilbronn zählt zu den bedeutendsten des Landes BadenWürttemberg und ist führend in den Bereichen Metall, Elektronik, Nahrungs und Genuss, Papier und Druck, Chemie und Salz. 7

10 .1.1 Allgemeine Marktentwicklung Fälle und Umsätze Allgemeine Marktentwicklung.1 Analyse der eingegangenen Verträge.1.1 Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen und verwertbaren Kaufverträge 014 Im Jahr 014 gingen beim Gutachterausschuss 1677 Kaufverträge ein (Vorjahr: 1774). Die Gesamtkaufpreissumme betrug 435,8 Millionen Euro (Vorjahr: 377,0 Millionen Euro). Die Anzahl der Verträge fiel gegenüber 013 um 5,5 %, der Umsatz stieg um 15,6 % Kaufverträge (1774) 406 (449) bebaute Grundstücke 4, % (5,3 %) 916 (976) Wohneigentum 54,6 % (55,0 %) 108 (89) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 6,4 % (5,0 %) 77 (64) gärtnerische Nutzung 4,6 % (3,6 %) 60 (76) landwirtschaftliche Nutzung 7 (65) 3,6 % (4,3 %) Teileigentum 4,3 % (3,7 %) 38 (55) Sonstige/Erbbaurecht,3 % (3,1 %) 435,8 Millionen Euro Umsatz (377,0) 40,8 (195,8) bebaute Grundstücke 55,3 % (5,0 %) 143,5 (16,0) Wohneigentum 3,9 % (33,4 %) 38,4 (43,) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 8,8 % (11,4 %) 0,7 (0,6) gärtnerische Nutzung 0, % (0, %) 1,0 (1,0) landwirtschaftliche Nutzung 0, % (0,3 %) 6,9 (9,) Teileigentum 1,6 % (,4 %) 4,5 (1,) Sonstige/Erbbaurecht 1,0 % (0,3 %) 8

11 Allgemeine Marktentwicklung Verteilung Kaufverträge und Umsätze Verteilung der Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Gesamtanzahl Wohnungseigentum bebaute Grundstücke (1987 mit TE) landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (ab 011 ohne Garten und Freizeit) Garten und Freizeit (ab 011) Bauplatz, Rohbauland, Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) Erbbaurecht und Sonstige Kaufverträge Verkaufsjahr.1.3 Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab Gesamtumsatz bebaute Grundstücke (1987 mit TE) Wohnungseigentum Bauplatz, Rohbauland, Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (ab 011 ohne Garten und Freizeit) Garten und Freizeit (ab 011) Erbbaurecht und Sonstige 435, ,0 Umsatz Millionen Euro ,8 16,0 40,8 143, , 1, 1,0 0,6 9, 38,4 4,5 1,0 0,7 6, Verkaufsjahr 9

12 .1.4 Allgemeine Marktentwicklung Veränderungen in den Teilmärkten.1.4 Wesentliche Veränderungen in den einzelnen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr Veränderung in % Vertragszahl Umsatz Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 1 % 8 % Garten und Freizeitgrundstücke + 0 % + 3 % Baureifes Land / Rohbauland / Bauerwartungsland (für Wohn, Misch oder Gewerbenutzung) + 1 % 11 % Bebaute Grundstücke 10 % + 3 % Teileigentum 11 % 5 % Eigentumswohnungen 5 % + 14 % Erstverkauf von Eigentumswohnungen (Neubau) 13 % + 3 % Wiederverkauf von Eigentumswohnungen + 1 % + 9 % Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen 36 % 6 % Bei den gesamten Kauffallzahlen aller Immobilien 6 % + 16 % Aus den von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Höhe eingetretenen Veränderungen bei Anzahl und Umsatz der abgeschlossenen Verträge können keine direkten Rückschlüsse auf die Preisentwicklung gezogen werden. Bei den landwirtschaftlich genutzten Grundstücken fiel die Vertragszahl weiter von 76 um 1 % auf 60 Verträge. Die Vertragszahl für Garten und Freizeitnutzung stieg von 64 auf 77. Im Teilmarkt Baureifes Land drehte sich der negative Trend der Vorjahre ins Positive. Die Zahl der verkauften Wohnbauplätze stieg von 60 auf 65. Der Umsatz dagegen fiel um ca. 3 % auf rd. 3 Mio. Euro, verursacht durch im Durchschnitt kleinere Grundstücke. Die Anzahl der Gewerbebauplätze stieg wieder von auf 30. Der Umsatz hat sich hier sogar mehr als verdoppelt. Die Zahl der bebauten Grundstücke sank von dem erreichten hohen Niveau um ca. 10 %. Die Einbis Zweifamilienhäuser sanken leicht von 89 auf 66 Verträge, während die Dreifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser von 85 auf 61 einbrachen. Die Umsätze dagegen stiegen bei den Mehrfamilienhäusern und besonders stark bei den Wohn und Geschäftshäusern und den gewerblichen und sonstigen Gebäuden. Im Bereich Teileigentum kommt es wegen der geringen Zahl jedes Jahr zu durch Sondereinflüsse ausgelösten starken Schwankungen. Die Vertragszahl der Eigentumswohnungen sank um 6 %. Der Umsatz stieg trotzdem um ca. 14 %. Die Verkäufe von Neubauwohnungen sind wegen des stark schwankenden Teilbereichs der Studentenwohnungen um 13 % gesunken, wogegen der Umsatz um 3 % zulegte. Der Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen fiel sogar um 36 %, während der Verkauf der gebrauchten Wohnungen um ca. 1 % stieg. Die Nachfrage ist in diesem Segment wie auch bei den bebauten Grundstücken deutlich größer als das Angebot. Die weltweite Schuldenkrise hat auf dem örtlichen Immobilienmarkt wie schon in den fünf Vorjahren deutliche Spuren hinterlassen. Das sinkende Vertrauen in die Finanzmärkte in Verbindung mit den durch die EZB zementierten niedrigen Kapitalmarktzinsen, dem fehlenden Vertrauen in die Aktienmärkte und der anhaltend en Konjunktur hat weitere Investitionen in vermeintlich sichere Immobilienwerte gefördert, die Nachfrage erhöht und mangels ausreichendem Angebot insgesamt zu höheren Preisen geführt. 10

13 3 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftliche Grundstücke Entwicklung in den Teilbereichen 3.1 Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten (Daten des Vorjahres) 4 (1) Wald 6,7% 30 (4) Acker 50,0 % Kaufverträge: 60 (76) 1 (8) Wiese/Baumwiese 0,0 % 14 (14) Weinberg 3,3 % 0 (0) Erwerbsgartenbau 0 % m² (8 891) Wald 1,4 % m² (75 853) Acker 84, % Fläche: m² ( m²) m² (6 000) Wiese/Baumwiese 3,9 % 8 43 m² (8 749) Weinberg 10,5 % 0 m² (0) Erwerbsgartenbau 0 % Euro (3.304) Wald 0,6% Euro (663.18) Acker 60,0 % Umsatz: Euro ( Euro) Euro (11.858) Wiese/Baumwiese,7 % Euro ( ) Weinberg 36,7 % 0 Euro (0) Erwerbsgartenbau 0 % 11

14 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftl. Grundstücke und Gärten Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 90 (Vorjahr 116) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann bei zwei Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus en Lagen enthalten. Bei Ackerland werden die höheren Preise meist in Ortsnähe oder neben landwirtschaftlichen Aussiedlern erzielt. In den Quadratmeterpreisen für Gartenland / Erholungsflächen sind die Kosten von Gartenhäusern, Zäunen, Bodenbefestigungen und anderen Außenanlagen nicht enthalten. Die Stadt Heilbronn war an ca. 16 % (Vorjahr 15 %) der Kauffälle als Vertragspartner beteiligt. 014 Acker Wiese Wald Baumwiese Weinberg Erwerbsgartenbau gärtnerische Nutzung (Kleingarten + Erholungsfl.) Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke in Euro/m² Heilbronn () (9,5) 1 () (6) (1,4) 6 (5) Ø 14,3 (14,3) 11,0 18,0 13 (10) Ø 1,6 (16,4) 8,6 4,4 Biberach 6 (9) Ø,4 (,) 1,9,7 (1) 4 (4) Ø,3 (,0) 1,9,5 (3) (1,5) 4 (4) Ø 7,7 (6,9) 3,0 15,9 Böckingen (7) Ø 3,5 (3,4) (1) 1 () 1 () 9 (7) Ø 4,1 (1,4) 10,1 44,9 Frankenbach 3 (1) Ø,9 (),5 3,1 () Ø 1, () 1 (6) (7,9) Horkheim 3 (4) Ø 3,1 (,8),6 4,0 1 () 1 (1) 1 () (1,9) Kirchhausen 6 (11) Ø 1,9 (1,7) 1,7,0 4 (1) Ø 1,6 () 1,1,0 1 () (7,) Klingenberg (1) 1 () (10,5) 3 (3) Ø 13,9 (10,3) 7,4 18,9 Neckargartach 1 (1) 8 (7) Ø 5,0 (6,4) 3,0 11,0 Sontheim () (5,) 1 (1) (1) () Ø 11,0 (13,1) 4 (9) Ø 13,8 (14,6) 9,8 19,5 Bei gesunkenen Vertragszahlen sind die Ackerpreise in den günstigeren äußeren Stadtteilen wieder gestiegen. Das seit Jahren bestehende hohe Preisniveau bei den Gärten hat sich nicht verändert, während die Weinbergpreise bei geringen Umsätzen stagnieren. 1

15 3 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand für Wohnen und Gewerbe (Daten des Vorjahres) Kaufverträge: 108 (89) 1 (3) Sonstiges Bauland 0,9 % 1 (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Sonst. Bauland 0,9 % 65 (60) Bauplatz Wohnen 60, % 30 () Bauplatz Gewerbe 7,8 % 8 (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Gewerbe 7,4 % 3 (4) Bauerwartungsland und Rohbauland Wohnen,8 % Fläche: m² ( m²) m² (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Gewerbe 10,7 % m² (48 516) Bauplatz Gewerbe 50,5 % 779 m² (14 596) Sonstiges Bauland 0,4 % 00 m² (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Sonst. Bauland 1,3 % m² (18 663) Bauerwartungsland und Rohbauland Wohnen 4,0 % m² (73 498) Bauplatz Wohnen 33,1 % Umsatz: Euro ( Euro) Euro (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Sonst. Bauland 0,5 % Euro ( ) Sonstiges Bauland 0,3 % Euro ( ) Bauplatz Wohnen 59,5 % Euro ( ) Bauplatz Gewerbe 36,1 % Euro (0) Bauerwartungsland und Rohbauland Gewerbe 1,5 % Euro ( ) Bauerwartungsland und Rohbauland Wohnen,1 % 13

16 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil, Entwicklungszustand und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 87 (Vorjahr 79) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann auch hier bei zwei Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus en Lagen enthalten. Die Erschließungskosten sind teilweise, nicht, oder auch vollständig enthalten. Teilweise fallen auch noch zusätzliche Abbruchkosten an. Wohnen Gewerbe 014 Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke in Euro/m² Heilbronn 18 (7) Ø 455 (399) () 9 (10) Ø 144 (17) () Biberach 1 (1) (1) (1) Böckingen 5 (5) Ø 44 (306) () (0) (1) Ø 14 () Frankenbach 11 (3) Ø 9 (38) Horkheim (3) Ø 48 (77) (6) (107) Kirchhausen 9 (3) Ø 4 (199) () Ø 75 () Klingenberg (6) Ø 58 (83) Neckargartach (4) Ø 358 (5) 5 () Ø 79 (8) () 7 () Ø 30 () Sontheim 6 (3) Ø 358 (393) (1) Von den 56 (Vorjahr 55) geeigneten Wohnbauplätzen entfielen 11 (14) Kauffälle auf den Geschosswohnungsbau. Die Stadt verkaufte 13 (14) Wohnbauplätze. Davon wurden (4) Bauplätze durch das städtische Wohnungsbauförderprogramm Junge Familien gefördert. Von den 0 (0) gewerblichen Bauplätzen wurden 14 (7) von der Stadt verkauft. 14

17 3 Bebaute Grundstücke Zahl, Umsätze, Flächen nach Gebäudeart Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) 3..1 Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Gebäudeart Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro (Vorjahr) Grundstücksfläche m² (Vorjahr) Ein bis Zweifamilienhaus 66 (89) ( ) (15 684) Dreifamilienhaus 38 (58) ( ) (3 80) Mehrfamilienhaus (ab 4 Wohnungen) 3 (7) ( ) (6 534) Wohn / Geschäftshaus 56 (55) ( ) (10 495) Gewerbliche Gebäude 13 (16) ( ) ( ) Sonstige Gebäude 10 (4) (3.000) (108) Gesamt 406 (449) ( ) ( ) Umsatz: 40,80 Mio. Euro (195,81 Mio. Euro) Gewerbliche Gebäude 15,9 % (1,5 %) Sonstige Gebäude 5,5 % (0,1 %) Wohn und Geschäftshaus 35,3 % (34,5 %) Ein bis Zweifamilienhaus 7,8 % (35,3 %) Mehrfamilienhaus 11, % (10,6 %) Dreifamilienhaus 4,3 % (7,0 %) Fläche: m² ( m²) Gewerbliche Gebäude 4,1 % (3,5 %) Sonstige Gebäude 15,9 % (0,1 %) Wohn und Geschäftshaus 3,1 % (4,8 %) Ein bis Zweifamilienhaus 7,0 % (30,4 %) Mehrfamilienhaus 6,3 % (6,4 %) Dreifamilienhaus 3,6 % (5,8 %) 15

18 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser 3.. Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro (Vorjahr) Grundstücksfläche m² (Vorjahr) Kernstadt gesamt 98 (103) ( ) (44 905) davon: Einfamilienhaus Neubau 0 (0) 0 (0) 0 (0) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 77 (78) ( ) (36 407) Dreifamilienhaus gebraucht 1 (5) ( ) 8 98 (8 498) Stadtteile gesamt 06 (44) ( ) ( ) davon: Einfamilienhaus Neubau 1 (3) ( ) 336 (690) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 188 (08) ( ) (88 587) Dreifamilienhaus gebraucht 17 (33) ( ) (15 304) Zur weiteren Auswertung wurden nur noch geeignete Verträge verwendet. Verträge, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, blieben unberücksichtigt. 16

19 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser gebraucht Kernstadt Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Wohnfläche (m²) Wohnfläche Euro/m² Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Wohnfläche (m²) Wohnfläche Euro/m²

20 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Im nachfolgenden Diagramm sind neben den Wohnflächenpreisen der umseitig genannten Haustypen zusätzlich die Neubauwerte des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) angegeben. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht unbar als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Bei den freistehenden Häusern ist der Wohnflächenpreis bei vergleichbarer Grundstücksfläche und Wohnfläche um ca. 6 % gefallen. Dies ist auf die im Mittel schlechteren Objekte zurückzuführen. Bei den Doppel und Reiheneckhäusern stieg der Wohnflächenpreis um ca. 14 %. Durch den allgemeinen Nachfragedruck in Verbindung mit dem Mangel an freistehenden Häusern lässt sich jetzt auch dieser in der Kernstadt bisher eher unbeliebte Haustyp deutlich besser verkaufen. Kernstadt Wohnflächenpreise Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend und DH / REH Ein bis Zweifamilienhäuser DH/REH, Neubau Kernstadt Ein bis Zweifamilienhäuser DH/REH, ohne Neubau Kernstadt Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend, ohne Neubau Kernstadt Wohnflächenpreis Euro/m² Jahr 18

21 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Stadtteile Im nachfolgenden Diagramm sind neben den auf der nächsten Seite genannten Wohnflächenpreisen der unten genannten Haustypen zusätzlich die Neubauwerte des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DHH / REH) angegeben. Die zugrundeliegende Anzahl der Objekte betrug in den Vorjahren allerdings nur noch je zwei, im aktuellen Jahr null. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht unbar als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Stadtteile Wohnflächenpreise Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend und DH / REH Ein bis Zweifamilienhäuser DH/REH, Neubau Stadtteile Ein bis Zweifamilienhäuser DH/REH, ohne Neubau Stadtteile Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend, ohne Neubau Stadtteile Wohnflächenpreis Euro/m² Jahr Bei den freistehenden Häusern sind die Wohnflächenpreise bei geringerer Grundstücksfläche um ca. 6 % gesunken. Dies ist wie schon in der Kernstadt auf die im Mittel schlechteren Objekte zurückzuführen. Bei den Doppel und Reiheneckhäusern stieg der Wohnflächenpreis weiter, diesmal um ca. 8 %. Es fällt auf, dass sich die Wohnflächenpreise von freistehenden Häusern und Doppel und Reiheneckhäusern im Gegensatz zur Kernstadt über die ganzen Jahre hinweg annähernd auf demselben Niveau bewegen. 19

22 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Wohnfläche (m²) Wohnfläche Euro/m² Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Wohnfläche (m²) Wohnfläche Euro/m²

23 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Indexreihe: Durchschnittliche Wohnflächenpreise eines für die Preisentwicklung repräsentativen Haustyps Ausgewählt wurde der Typ Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) in der Kernstadt und den inneren Stadtteilen * mit den unten beschriebenen zusätzlichen Eigenschaften. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach Jahr Anzahl geeignete Verkäufe Wohnfläche (m²) Wohnflächenpreis (Euro / m²) Index (000 = 100) 100,0 104,4 97, 98,3 9,1 100,7 97,5 98,5 89, 95,6 93,3 100,4 101,6 118,3 119,6 Durchschnittl. Wohnflächenpreise Wohnflächenpreis Wohnfläche Wohnflächenpreis Euro/m² Wohnfläche m² Jahr Eigenschaften: Baujahre: 1960 bis 1974, Grundstücksgröße: m², 1 Wohnung, Wohnfläche: m², Wohnlage, Ausstattung, Zustand je zwischen den Werten 15 und 35 (Note x 10) Die Preise sind in diesem normierten Teilbereich um ca. 1 % gestiegen. Trotz der Normierung kann es wegen der geringen Anzahl der Verkäufe zu zufälligen Schwankungen kommen. Eine verlässliche Aussage über die Preisentwicklung ist nur bei einer Betrachtung über mehrere Jahre möglich. Danach hat sich in diesem Teilbereich die vorjährige erhebliche Preissteigerung bestätigt. 1

24 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser Die geeigneten Verkäufe wurden entsprechend Haustyp, Baujahrbereich, Bauart und Ausstattung sowie Größe der Gebäude zu Gruppen geordnet. Aus diesen gleichartigen Verkaufsfällen ( je Gruppe ca. 5, getrennt nach Kernstadt und»inneren bzw. äußeren Stadtteilen«* ) ergeben sich durch Mittelbildung durchschnittliche Werte für Grundstücksgröße, Wohnfläche, Preis / m² Wohnfläche und Kaufpreis. Die angegebenen Richtpreise sind also Mittelwerte und keine Mindestwerte. Die Richtpreise sind mit den letztjährigen Mittelwerten nicht immer direkt vergleichbar, da sie sich auch bei gleichen Haustypen in den wertrelevanten Daten wie Ausstattung, Zustand, Lage, Grundstücksgröße und Wohnfläche unterscheiden können. Die Richtpreise eignen sich als erster grober Anhaltspunkt sowohl bei Kauf als auch Verkaufsabsichten. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach * äußere Stadtteile = Kirchhausen, Biberach, Klingenberg durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 1geschossig, ausgebautes Walm/ Mansarddach mäßig tw. Garage mäßig in der Kernstadt, , späterer An/Umbau massive Bauweise verputzt, geschossig, ausgebautes Sattel/ Walmdach 1 Garagen in der Kernstadt, , massive Bauweise verputzt, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach Garage in der Kernstadt, , massive Bauweise verputzt, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach Garage in der Kernstadt, , massive Bauweise verputzt, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach 1 Garagen in der Kernstadt, , 3

25 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise 3.. durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus massive Bauweise verputzt, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach 1 Garagen in der Kernstadt, sehr , späterer Umbau/ teilmod. massive Bauweise verputzt, geschossig, tw. ausgebautes Satteldach, tw. ausgebautes UG 1 Garagen im Osten der Kernstadt, sehr , freistehendes Einfamilienhaus einfaches Mauerwerk verputzt, Holzbalkendecke, 1geschossig, ausgebautes Satteldach einfach Garage mäßig innere Stadtteile, , einfach Garage mäßig innere Stadtteile, , tw. modernisiert Garage innere Stadtteile, , einfaches Mauerwerk, 1geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , massive Bauweise, 1geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , freistehendes Einfamilienhaus bis 1950 einfaches Mauerwerk verputzt, Holzbalkendecke, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach einfach mäßig äußere Stadtteile, einfach , tw. modernisiert einfaches Mauerwerk, 1geschossig, ausgebautes Satteldach Garage mäßig äußere Stadtteile, , massive Bauweise, 1geschossig, ausgebautes Satteldach 1 Garagen äußere Stadtteile, , 4 3

26 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, meist geschossig, Satteldach nicht ausgebaut einfach 1 Garage mäßig in der Kernstadt, einfach , (Doppelhaus/ Reiheneck/ Reihenhaus) massive Bauweise, geschossig, meist ausgebautes Sattel/ Walmdach einfach meist 1 Garage in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach tw. Garage mäßig in der Kernstadt, , (Doppelhaus) massive Bauweise, Stahlbetondecken, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage in der Kernstadt, einfach , modernisiert/ tw. modernisiert (Doppelhaus) massive Bauweise, 1geschossig, meist ausgebautes Sattel/ Walmdach Garage in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ haus) massive Bauweise, tw. gemeinsame Mittelwand, geschossig, ausgebautes Satteldach tw. Garage in der Kernstadt, , (Doppelhaus) massive Bauweise, 1geschossig, tw. ausgebautes UG, ausgebautes Satteldach Garage in der Kernstadt, , (Doppelhaus) massive Bauweise, Stahlbetondecken, geschossig, ausgebautes Satteldach 1 Garagen in der Kernstadt, , 3 4

27 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise 3.. durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus bis 196 (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , tw. modernisiert einfach tw. Garage innere Stadtteile, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach einfach Garage mäßig innere Stadtteile, , modernisiert Garage innere Stadtteile, , modernisiert (Doppelhaus/ Reiheneckhaus), massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, geschossig, nicht ausgebautes Satteldach Garage mäßig innere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage mäßig innere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , 4 5

28 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , 3 modernisiert Garage innere Stadtteile, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach innere Stadtteile, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, geschossig, Flachdach/Pultdach sehr innere Stadtteile, , Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 1geschossig, tw. ausgebautes Satteldach Garage mäßig äußere Stadtteile, , (Reiheneckhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage mäßig äußere Stadtteile, , (Reiheneckhaus) tw. modernisiert massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach Garage äußere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, geschossig, tw. ausgebautes Satteldach Garage äußere Stadtteile, , (Doppelhaus) massive Bauweise, 1geschossig, ausgebautes Satteldach Garage sehr äußere Stadtteile, , 6

29 3 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise 3.. durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Zweifamilienhaus (freistehendes Haus/ Doppelhaus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach 1 Garage in der Kernstadt, , späterer An/Umbau (freistehendes Haus) massive Bauweise, geschossig, ausgebautes Satteldach in der Kernstadt, , Zweifamilienhaus (freistehendes Haus/ Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, geschossig, tw. ausgebautes Satteldach einfach 1 Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , 5 tw. modernisiert 1 Garagen innere Stadtteile, , 5 tw. modernisiert 1 Garagen innere Stadtteile, , tw. modernisiert (freistehendes Haus) massives Mauerwerk, geschossig tw. ausgebautes Satteldach Garagen innere Stadtteile, , Zweifamilienhaus (freistehendes Haus) massives Mauerwerk, geschossig tw. ausgebautes Satteldach 1 Garage mäßig äußere Stadtteile, , 7

30 3 3.. Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (s. Anlage ) Zustand (s. Anlage 4) (s. Anlage 3) (m²) Gebäudeausstattung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Euro/m² Wohnfläche Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Dreifamilienhaus (freistehendes Haus/ Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, tw. Wiederaufbau, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss ohne Garage in der Kernstadt, , (freistehendes Haus/ Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, Doppelhaus gemeinsame Mittelwand, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach 1 Garagen mäßig in der Kernstadt, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, tw. Wiederaufbau, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss 1 Garagen in der Kernstadt, , (mod.) 197 (tw. mod.) (freistehendes Haus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss 1 Garage in der Kernstadt, , Dreifamilienhaus bis 1900 (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach ca. 1/3 mit Garage oder Stellplatz mangelhaft mäßig innere Stadtteile, einfach , (freistehendes Haus/ Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach ca. 1/3 mit Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , ca. 1/3 mit Garage oder Stellplatz mäßig innere Stadtteile, , 3 8

31 3 Entwicklung in den Teilbereichen Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser, ab 4 Wohnungen Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro (Vorjahr) Grundstücksfläche m² (Vorjahr) Kernstadt 16 (17) , ( ,) (19 869) Stadtteile 7 (10) , ( ,) (6 665) Stadtkreis gesamt 3 (7) , ( ,) (6 534) Durchschnittliche Wohnflächenpreise der Mehrfamilienhäuser (4 6 Wohneinheiten) inklusive Bodenanteil nach Lage und Baujahrbereich Wohnlage Baujahr Ausstattung Zustand Zahl der Fälle Spanne m² Wohnfläche Mittelwert Spanne Euro/m² Mittelwert Euro/m² Wohnfläche Kernstadt einfach einfache Ausstattung, ca. 5 % der Wohnungen mit Garage, mäßiger Zustand Ø 45 () 1.104, Kernstadt einfach teilmodernisiert, mittlere Ausstattung, ca. 15 % der Wohnungen mit Garage und ca. 3 % mit Stellplatz, mittlerer Zustand Ø 360 () 1.614, innere Stadtteile einfach einfache mittlere Ausstattung, ca. 50 % der Wohnungen mit Stellplatz, mäßiger Zustand Ø 334 () 75, innere Stadtteile mittlere Ausstattung, ca. 10 % der Wohnungen mit Stellplatz, mittlerer Zustand Ø 114 () 979, Die Wohnflächenpreise sind überwiegend von der Lage, aber auch von der Ausstattung, dem Zustand, dem Baujahr und der Gesamtwohnfläche abhängig. 9

32 Entwicklung in den Teilbereichen Wohn und Geschäftshäuser 3..4 Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro (Vorjahr) Grundstücksfläche m² (Vorjahr) Kernstadt 40 (40) , ( ,) (89 804) Stadtteile 16 (15) , ( ,) (1 691) Stadtkreis gesamt 56 (55) , ( ,) (10 495) 3..5 Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro (Vorjahr) Grundstücksfläche m² (Vorjahr) Kernstadt 6 (9) , ( ,) (11 510) Stadtteile 7 (7) , ( ,) (1 98) Stadtkreis gesamt 13 (16) , ( ,) ( ) 30

33 3 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Sondereigentum Wohnungseigentum Kauffälle und Umsätze seit 1993 Im Jahr 014 wurden in den 916 verwertbaren Verträgen 959 (Vorjahr 101) Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Rückgang von 5 %. Während der Wiederverkauf mit 718 Wohnungen um ca. 1 % stieg, fielen die Erstverkäufe umgewandelter Wohnungen um ca. 36 % von 80 auf 51 und der Erstverkauf neuer Wohnungen um 13 % von 19 auf 189 verkaufte Wohnungen. Verantwortlich für den Rückgang der Neubauwohnungen ist das stark schwankende Segment der Studentenwohnungen, deren Zahl von 80 auf 3 fiel. Trotz der insgesamt geringeren Wohnungszahl stieg der Umsatz um ca. 14 % auf 143,5 Millionen Euro. Anzahl der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit 1993 Verkäufe Gesamtzahl der verkauften WE Wiederverkäufe gebrauchter WE Verkäufe neuer WE, Erstbezug Erstverkäufe umgewandelter WE Umsatz der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit 001 Umsatz Millionen Euro ,5 98,4 96,5 55,0 3,6 14,9 5,7 34,4 11,3 57, 56,1 7,9 11,4 87,0 48,7 5,8 1,5 106,5 34,5 15,9 74,4 44,4 5,7,9 18,8 13,9 7,1 78,5 55,3 4,4 7, ,8 5,6 88,3 56,4 6, 99,7 119,1 65,5 6,6 7,6 74,3 4, 40,9 36,4 8,4 11,5 73,0 6,3 143,5 16,0 75,5 9,6 8,4 54,0 7,1 Gesamtumsatz der verkauften WE Wiederverkäufe gebrauchter WE Verkäufe neuer WE, Erstbezug Erstverkäufe umgewandelter WE 31

34 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum 3.3. Teileigentum Verteilung der 7 Verkaufsfälle nach der Nutzung (Vorjahr: 65) Anzahl (Vorjahr) Nutzungsart 15 (1) Büro, Praxis 1 (13) Laden 5 (1) Gaststätte / Restaurant / Imbiss / Bistro 3 (8) Werkstatt / Lager / sonstige gewerbliche Räume 31 (1) Garage, meist in Tiefgarage 4 (1) Stellplatz (0) Keller / Hobby / Bühnenraum Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum (Vorjahreswerte in Klammern) Die Nutzflächen wurden nach der gifrichtlinie 004 zur Berechnung der Mietflächen für gewerbliche Räume (MFG) berechnet. Die angegebenen Nutzflächen enthalten bei Büro / Praxis und Laden keine untergeordneten Flächen wie z. B. Lagerraum / Keller im UG. Die Preise beinhalten jedoch teilweise Tiefgaragen oder Stellplätze. Nutzung Baujahr Nutzfläche Lage (keine Geschäftslagenklasse 1a 1b) Zahl der Verkäufe Durchschnitt Euro / m² Spanne Euro / m² Büro / Praxis ( ) m² ( m²) Kernstadt u. Stadtteile (Kernstadt u. Stadtteile auch im Gewerbegebiet) 6 (6) (1.467) ( ) ( ) ( m²) (Kernstadt) (6) (984) ( ) ( ) 0 97 m² (7 187 m²) Kernstadt (Kernstadt) () (95) () Laden Erstverkauf (Erstverkauf) (78 15 m²) (Kernstadt) (3) (1.913) ( ) m² Kernstadt m² Kernstadt ( ) m² ( m²) Stadtteile (Stadtteile) 4 (4) 1.43 (1.150) ( ) Lager ( ) m² ( m²) Kernstadt u. Stadtteile auch im Gewerbegebiet (Kernstadt auch im Gewerbegebiet) 3 (5) 508 (430) (389 58) 3

35 3 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum Garagen und Tiefgaragenstellplätze (Vorjahreswerte in Klammern) Für die Auswertung der Garagenpreise wurden alle geeigneten Verkaufspreise aus Teileigentumsrechten verwendet. Dabei wurden mehrere Verkäufe in einem Objekt nur einfach berücksichtigt. Garage / Tiefgarage Kernstadt Baujahr (Baujahr 1985/1986) gebraucht Baujahr (Baujahr ) Neubau Zahl der geeigneten Verkäufe 3 () 5 (6) 0 (4) durchschnittlicher Preis (Euro) (9.500) (1.800) (15.100) Spanne (Euro) () ( ) ( ) Garage / Tiefgarage Stadtteile Baujahr () gebraucht Baujahr 003 (Baujahr ) Neubau Zahl der geeigneten Verkäufe 4 () 1 (3) 3 () durchschnittlicher Preis (Euro) () (9.000) () Spanne (Euro) () ( ) () Offene Stellplätze Für PKWStellplätze wurden 4 Kaufverträge als Teileigentum registriert (Vorjahr 1). Die Verkaufsspanne pro Stellplatz lag bei.500 bis Euro. 33

36 4 4.1 Sonstige erforderliche Daten ( 914 ImmoWertV) Umrechnungstabellen 4 Sonstige erforderliche Daten nach 9 14 ImmoWertV 4.1 Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße und Geschossflächenzahl (GFZ) Umrechnungstabelle für Geschossflächenzahl (GFZ) Die Entwicklung dieser Tabelle erfolgte in Anlehnung an die bekannte Tabelle aus den Wertermittlungsrichtlinien unter Berücksichtigung der speziellen örtlichen Marktverhältnisse. Bei der Umrechnung von Bodenwerten wegen unterschiedlicher Geschossflächenzahlen (GFZ) bleiben GFZAbweichungen von ± 0,1 grundsätzlich unberücksichtigt. Umrechnungstabelle für Grundstücksgrößen Fläche [m²] Index (500 m² = 100) Freistehendes Haus Index (300 m² = 100) Doppelhaushälfte 00 1, , ,0 GFZ (nach BauNVO 1977) Koeffizient ab ,075 0, ,03 0, ,0 0, 0,685 0,3 0,73 0,4 0,775 0,5 0, , , , ,88 0,6 0,865 0,7 0,91 0,8 0,945 0,9 0,975 1,0 1,0 1,1 1,05 1, 1,05 1,3 1,075 1,4 1,10 1,5 1,1 1,6 1,14 1,8 1,175,0 1,1, 1,3 34