Nachhaltige Immobilienwirtschaft Mehrwert durch Zertifizierung? 2. Klimatag BayernLB am in München

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Johannes Fromm
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1 Nachhaltige Immobilienwirtschaft Mehrwert durch Zertifizierung? 2. Klimatag BayernLB am in München

2 Inhalt - Immobilien Zertifizierungssysteme - DGNB Zertifikat: Ganzheitliche Gebäudebewertung - Nachhaltigkeit und Zertifizierungen aus Sicht der Investoren; Heute und Zukünftig Seite 2

3 Immobilien Zertifizierungssysteme I Zertifizierungssystem LEED und BREEAM Zertifizierungssystem Regionaler Ursprung Gründungsjahr Prüfschwerpunkte Anzahl zertifizierter Gebäude (ca. Wert) USA LEED Leadership in Energy and Environmental Design 1998 Materialien & Ressourcen Energie & Atmosphäre Grundstück & Transport Wassereffizienz Innenraumluftqualität Innovation und Design 4.136* Großbritannien BREEAM Building Research Establishments Environmental Assessment Method 1990 Energy & Water Materials & Waste Land Use & Ecology Pollution Transport Health & Wellbeing Management *Stand Januar Seite 3

4 Immobilien Zertifizierungssysteme II Zertifizierungssystem HQE und Green Star Zertifizierungssystem Regionaler Ursprung Gründungsjahr Prüfschwerpunkte Anzahl zertifizierter Gebäude (ca. Wert) Frankreich HQE Haute Qualité Environnementale 1996 Öko-Bau Öko-Management Komfort Gesundheit 191* Green Star Australien Green Star (NARBES) 2003 Energie Emissionen Materialien Flächenverbrauch & Ökologie Wasser Transport Aufenthaltsqualität im Inneren 122 *Stand Dezember Seite 4

5 Immobilien Zertifizierungssysteme III Zertifizierungssystem DGNB und GreenBuilding Programm Zertifizierungssystem Regionaler Ursprung Gründungsjahr Prüfschwerpunkte Anzahl zertifizierter Gebäude (ca. Wert) Deutschland DGNB Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen 2007 Schutz der Umwelt und Ressourcenverbrauch Lebenszykluskosten und Wertstabilität Nutzerzufriedenheit, Funktionalität, Gestaltung Technische Qualität Prozessqualität 85 EU GreenBuilding GreenBuilding Programm der EU 2005 Fokus ausschließlich auf Energieverbrauch Zertifizierter GreenBuilding-Partner Voraussetzung: Gesamtprimärenergiebedarf des Gebäudes (Heizung, Wasser, Strom) liegt mindestens 25 % unterhalb des EnEv-Neubauwertes Seite 5

DGNB Zertifikat: Ganzheitliche Gebäudebewertung Zertifizierungssystem für Büro- und Verwaltungsneubauten DGNB berücksichtigt als einziges der bisher auf dem Markt vorhandenen Systemen auch die

Bestandsimmobilien sind in Vorbereitung Ökologische Aspekte 22,5% 58,5% 64,0% Ökonomische Aspekte 22,5% 0,0% 0,0% Soziale Aspekte 16,0% 14,0% 14,5% Funktionale Aspekte 6,5% 5,0% 0,5% Technische

6 DGNB Zertifikat: Ganzheitliche Gebäudebewertung Zertifizierungssystem für Büro- und Verwaltungsneubauten DGNB berücksichtigt als einziges der bisher auf dem Markt vorhandenen Systemen auch die Lebenszykluskosten eines Gebäudes Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Bauqualität und der technischen Ausstattung von Gebäuden Zertifiikate für Neubau Bildungsbauten, Wohnen und Hotel sowie für Bestandsimmobilien sind in Vorbereitung Ökologische Aspekte 22,5% 58,5% 64,0% Ökonomische Aspekte 22,5% 0,0% 0,0% Soziale Aspekte 16,0% 14,0% 14,5% Funktionale Aspekte 6,5% 5,0% 0,5% Technische Aspekte 22,5% 5,0% 0,0% Aspekte des Planungsprozesses 5,0% 1,0% 2,0% Aspekte des Bauprozesses 3,0% 7,0% 8,0% Aspekte des Betriebsprozesses 2,0% 4,0% 1,5% Aspekte des Gebäudestandortes separate Bewertung 5,5% 9,5% Seite 6

7 Nachhaltigkeit und Zertifizierungen aus Sicht der Investoren Forschungsvorhaben Immobilien-Investitionsstrategie Schriftliche Befragung durch den Lehrstuhl Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität München im Dezember 2008 und Januar/Februar 2010 Befragung von Immobilieninvestoren aus Deutschland, Österreich, Schweiz sowie Großbritannien, USA und Australien 92 Umfrageteilnehmer (Schwerpunkt deutschsprachiger Raum) Assets under Management in Höhe von zirka 350 Milliarden Euro verteilt auf knapp Objekte mit mehr als 100 Millionen m² Bruttogrundfläche Seite 7

8 Frage: Was ist Ihnen im Kontext der Nachhaltigkeit wichtig? Relevanz im Kontext "Nachhaltigkeit" 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Werterhalt u. -mehrung Umweltschutzgedanke Niedrigerer Ressourcenverbrauch Höhere Nachvermietungschancen sehr hoch hoch mittel niedrig sehr niedrig Imagegewinn fürs Unternehmen Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann & Dipl.-Ing. Stefan Bogenberger MEng. Seite 8

9 Frage: Welche objektbezogenen Daten werden von Ihnen analysiert und wie schätzen sie deren Relevanz ein? Relevanz der Objektdaten 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Qualität der Immobilien (Bausubstanz, Ausstattung etc.) Mikrolage Drittverwendungsfähigkeit (Flexibilität, Funktionalität etc.) Finanzierungsart (Leasing, REIT etc.) Zertifizierungen der Objekte (LEED, DGNB etc.) Premiumimmobilie / Trophy Asset sehr hoch hoch mittel niedrig sehr niedrig nicht verwendet Wettbewerbsumfeld Standortauflagen (rechtliche, technische etc.) Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann & Dipl.-Ing. Stefan Bogenberger MEng. Seite 9

10 Heute: Zertifizierungen spielen eine untergeordnete Rolle bei der Investitionsentscheidung - Geringe Verfügbarkeit von zertifizierten Immobilien (nur 0,05 % aller Neubauten p. a. in der BRD verfügen über ein Zertifikat) - Im Vergleich sehr hohe Bauqualität in Deutschland aufgrund gesetzlicher Bestimmungen und Normierungen - Kosten für die Zertifizierung sowie höhere Erstellungskosten von zertifizierten Immobilien haben höhere Kaufpreise zur Folge - Empirischer Nachweis der Kostenersparnis für den Mieter und den Investor kann noch nicht erbracht werden - somit sind Mieter generell noch nicht bereit, höhere Mieten für zertifizierte Immobilien zu zahlen - somit geringere Renditen/Verzinsung von zertifizierten Immobilien Seite 10

Studie Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement, RolandBerger Strategie Consultants Aussage: In den nächsten 5 Jahren werden Zertifikate deutlich

11 Studie Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement, RolandBerger Strategie Consultants Aussage: In den nächsten 5 Jahren werden Zertifikate deutlich an Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit gewinnen Quelle: Roland Berger Studie Nachhaltigkeit im Immobilenmanagement Seite 11

12 Studie Einfluss von Nachhaltigkeitszertifikaten auf den Marktwert von Immobilien, Roux Deutschland Frage: Welche Bedeutung messen Sie einem Nachhaltigkeitszertifikat in fünf Jahren zu? Quelle: Ergebnisse der Marktstudie; Einfluss von Nachhaltigkeitszertifikaten auf den Marktwert von Immobilien, Roux Deutschland GmbH Seite 12

13 Zukünftig: Starke Gewichtung von Zertifizierungen bei der Investitionsentscheidung - Höhere Verfügbarkeit von zertifizierten Immobilien (zukünftiges Entscheidungskriterium beim Ankauf) - Allgemeine Anerkennung von Zertifizierungen als Gütesiegel - Zertifizierte Immobilien gelten als modern, zeitgemäß und effizient state of the art - Wettbewerbsvorteil in der Neu- und Anschlussvermietung (Ertragssicherheit) - geringe Lebenszykluskosten (Kostensicherheit) - Wettbewerbsvorteil im Wiederverkauf (Wertstabilität) - höhere Beleihungswertvorschläge (Bewertung) - günstigere Finanzierungskonditionen (Finanzierung) Seite 13

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontaktdaten: Wolfgang Mußmächer Leiter Asset Management Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Innere Wiener Straße 17, München Tel Fax mobil mailto:wolfgang.mussmaecher@realisag.de Seite 14

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