Vortrag des LBV Instrumente der Altbaumobilisierung

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1 Werkstattgespräch Innerstädtische Altbauquartiere am in Potsdam Vortrag des LBV Instrumente der Altbaumobilisierung Aufgabe Aktivierung und Sanierung von prioritären Gebäuden in den historischen Stadtkernen und Gründerzeitgebieten Unterstützungsangebote Instrumente der Städtebauförderung 1

2 Zum Vortrag: Der Vortrag orientiert sich am Vortrag von Herrn Pfaff Auflösung des Sanierungsstaus bei privaten Gebäuden im Rahmen der AGHS- Veranstaltung vom unverzichtbare-gebaeude.pdf). Viele Folien wurden übernommen bzw. nur geringfügig verändert. Einige Folien sind dagegen hinzugekommen. Der Aspekt der Altbauaktivierung steht im Vordergrund. Das betrifft sowohl die sogenannten Dicken Brocken als auch weitere prioritäre Gebäude. Dargestellt werden Fördermöglichkeiten der StBauFR (von B.1 bis B.4) sowie ausgewählte rechtliche Instrumente des BauGB und informelle Instrumente. 2

3 Problemlage Ausgangslage ungünstige Rahmenbedingungen Eigentümer ohne Interesse an einer Sanierung hohes Alter fehlende finanzielle Möglichkeiten mangelnde Bereitschaft zur Sanierung uneinige Erbengemeinschaft Eigentümer unauffindbar usw. keine Verkaufsbereitschaft des Eigentümers fehlende Nutzungskonzepte fehlende Investoren 3

4 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 1. Konzeptionelle Vorbereitung durch Altbauaktivierungsstrategie (unter B.1 StBauFR förderfähig) Ableitung aus städtebaulicher Zielplanung räumliche Schwerpunktsetzung (je nach Stadtstruktur, bei größeren Städten können das ggf. mehrere Schwerpunkte sein) Prioritätensetzung Umsetzungsvorstellungen mit Aktivierungsstrategie und Zeitraum Zielsetzung: Erhaltung der historischen Baustruktur 4

5 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 1. Konzeptionelle Vorbereitung durch Altbauaktivierungsstrategie Welche Altbauten (und Eigentümer) werden wie aktiviert und welche Förderund Finanzierungsmöglichkeiten sollen dabei genutzt werden? Darstellung, welche Vorhaben als Sanierung, als Sicherung oder als Erwerb für eine Sanierung oder Sicherung umgesetzt werden sollen Zuordnung zu Förderprogrammen: STUB SSE, STUB AUF, D-Programm, Programme der Wohnraumförderung (hier den Vorrang beachten!) 5

6 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 2. Dreistufenmodell bzw. Grobcheck (unter B.1 StBauFR förderfähig) bei tatsächlichen Dicken Brocken oder bei stecken gebliebenen Vorhaben, die auf normalen Wege nicht in Gang kommen, Veräußerungsbereitschaft des Eigentümers, objektbezogene Betrachtung Stufe 1: bis zu drei Nutzungsvarianten entwickeln lassen z.b. Wohnen oder/und Gewerbeeinheit(en), seniorengerechte barrierefreie Wohnungen, Kombination mit Mod-Inst- Förderung oder KfW-Förderung, Zweitwohnsitz usw. Stufe 2: Kostenschätzung je Nutzungsvariante inklusive Ermittlung des notwendigen Förderbetrags und der notwendigen Eigenmittel Stufe 3: Unterstützung der Vermarktung zur Umsetzung des Vorhabens über Gewinnung und Betreuung von Interessenten. Förderung auch möglich, wenn keine Städtebauförderungsmittel für die Sanierung des Gebäudes eingesetzt werden. 6

7 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 3. Einsatz eines Beauftragten / Kümmerers (unter B StBauFR förderfähig) soll die Altbauaktivierungsstrategie umsetzen zu empfehlen, wenn eine Vielzahl von Gebäuden aktiviert werden muss grundsätzlich quartiersbezogener Ansatz im Sinne einer Übernahme der Steuerungsleistungen Eigentümeransprache, Mittlerfunktion, Aufzeigen von Fördermöglichkeiten Die Aktivierung von Eigentümern geht über die Sensibilisierung hinaus und beinhaltet Maßnahmen oder Projekte, die Eigentümer schon konkret und direkt zu einer Handlung bzw. Tätigkeit veranlassen sollen. (aus: ExWoSt-Information 43/1, S. 11) 7

8 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 3. Einsatz eines Beauftragten / Kümmerers Stadt bzw. Beauftragter muss eigenverantwortlich prüfen, welcher Aufwand verfolgt wird. Das Spektrum kann bis zu Leistungen gehen, die vergleichbar mit einem Grobcheck sind. Nicht in B förderfähig sind Kosten, die einem investiven Einzelvorhaben zuzuordnen sind wie objektbezogene Planungsleistungen oder eine bachfachliche Prüfung Grundsätzlich kann der Beauftragte beim einzelnen Objekt Aufgaben der Gemeinde wahrnehmen (z.b. Bevollmächtigter beim Erwerb eines Gebäudes für die Gemeinde, Projektsteuerung für ein Objekt im Auftrag und Namen der Gemeinde, Steuerung der Abläufe...). 8

9 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 4. Sicherungsmaßnahmen (temporäre Sicherung) (unter B.4 StBauFR förderfähig) Stadt oder Privater ist Eigentümer des Gebäudes, z.zt. aber kein Investor in Sicht bzw. keine Investitionen möglich Dreistufenmodell führte nicht zum Erfolg Sanierung des Gebäudes wird aber für absehbar (nächsten ein bis fünf Jahre) gehalten Prüfung, ob Sicherungsmaßnahmen (förderfähig unter B.4 StBauFR) notwendig sind Sicherungsmaßnahmen durchführen (B.4) auf die benötigte Zeit (etwa bis zu fünf Jahren) ausrichten (solide, nicht Folien und dergleichen, die nach einem halben Jahr bereits wieder zerstört sind). Sicherungsmaßnahmen so bemessen, dass keine weiteren Schäden am Gebäude entstehen und dadurch die Sanierungskosten nicht weiter ansteigen 9

10 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 5. Aktivierende Konservierungsmaßnahmen (unter B.4 StBauFR förderfähig) als Ordnungsmaßnahme (B.4) förderfähig Notlösung, wenn besonders wichtiges Gebäude im Bestand gefährdet ist keine zwingende finanzielle Beteiligung des Eigentümers notwendig 100% Städtebaufördermittel Ziel: langfristige Erhaltung des unverzichtbaren Gebäudes Erhalt für die nächste Generation Zweckbindungsfrist 25 Jahre die Sanierung konservierter Gebäude kann jederzeit auch innerhalb der Zweckbindungsfrist gefördert werden, deshalb aktivierende Konservierung keine Anrechnung der durchgeführten Konservierungsmaßnahmen im Rahmen einer späteren KEB- Berechnung nach Sanierung, Neubeginn der Zweckbindungsfrist 10

11 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 6. Teilprogramm Sanierung, Sicherung einschl. Erwerb von Altbauten (SSE) (B.3.7 und 4.7 StBauFR, 100% Städtebaufördermittel, kein KMA) Voraussetzung: Wohngebäude, die vor 1949 errichtet wurden (Altbauten), von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sind und Bestandteil einer umfassenden Altbauaktivierungsstrategie mit Erhaltungszielsetzung für die historische Baustruktur Förderfähig sind: Sanierung gem. B.3.7 StBauFR Sicherung gem. B.4.7 StBauFR Erwerb durch die Städte und Gemeinden zur Sanierung und Sicherung gem. B.4.7 StBauFR 11

12 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 6. Teilprogramm Sanierung, Sicherung einschl. Erwerb von Altbauten (SSE) (B.3.7 und 4.7 StBauFR, 100% Städtebaufördermittel, kein KMA) Bei der Option Erwerb sollte die Gemeinde vorzugsweise das Ziel der Sicherung verfolgen, um das Gebäude vermarktungsfähig zu machen. Eine direkt anschließende Sanierung ist möglich, jedoch sehr teuer und kann nur für sehr, sehr wichtige Dicke Brocken in Frage kommen. (siehe auch Selbsteintritt der Gemeinde gem. B.3.5.1) Ansonsten gelten die allgemeinen Rahmenbedingungen von B.3 bzw. B.4 StBauFR (z.b. wird der Erwerb eines Grundstückes mit aufstehendem Gebäude bis zur Höhe des Verkehrswertes als Ordnungsmaßnahme gem. B StBauFR gefördert) Wenn keine SSE-Mittel zur Verfügung stehen, können immer noch Mittel aus STUB-AUF oder des D-Programms eingesetzt werden. Das Teilprogramm SSE kann grundsätzlich nicht mehr leisten als andere Programme. 12

13 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 7. Förderung von Baumaßnahmen (nach 148 BauGB, unter B.3 StBauFR förderfähig) Es gilt der Vorrang der Wohnraumraumförderung (eigenständige Prüfung der Förderfähigkeit durch die Gemeinde) Mit Städtebauförderungsmitteln können nur die unrentierlichen Kosten einer Sanierung gefördert werden, die über die Wohnraumförderung nicht abgedeckt werden (siehe B StBauFR, analog 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Unterstützungsangebot: Arbeitshilfe Städtebauförderung zur Prüfung der wesentlichen Voraussetzungen für die Wohnraumförderung sowie Berechnungsformulare der ILB für die Ermittlung eines förderfähigen Kostenerstattungsbetrages (Homepage des LBV, Städtebauförderung, Förderrichtlinien, Formulare bzw. lbv.brandenburg.de/1033htm) 13

14 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 7. Förderung von Baumaßnahmen Exkurs: Wohnraumförderung des MIL Richtlinie zur Förderung... der generationengerechten Anpassung von Mietwohngebäuden durch Modernisierung und Instandsetzung und des Mietwohnungsneubaus der Herstellung des barrierefreien und generationengerechten Zugangs zu den Wohnungen in Mietwohngebäuden von selbst genutztem Wohneigentum in Innenstädten der behindertengerechten Anpassung von vorhandenem Wohnraum Abkürzung MietwohnraumförderungsR AufzugsR WohneigentumInnenstadtR WohnraumanpassungsR Geförderte Maßnahmen ModInst von Mietwohnraum / Neubau von Mietwohnraum Barrierefreie Zugänge, insbesondere An- und Einbau von Aufzügen Erwerb, Neubau und energetische Modernisierung / Herrichtung von Gebäuden zum Verkauf als Wohneigentum Behindertengerechte Anpassung von Mietwohnraum bzw. Wohneigentum Für weitere Informationen und für die detaillierten Förderkonditionen können Sie sich gern an die ILB wenden. 14

15 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 7. Förderung von Baumaßnahmen Exkurs: Berechnungshilfe für Kostenerstattungsbetrag Den Kostenerstattungsbetrag berechnet die Gemeinde - in geeigneter Weise für den Einzelfall unter Berücksichtigung von Fremdkapital, Drittmitteln und zu erzielenden Einnahmen (B StBauFR) Arbeits- und Berechnungshilfe sind eine Empfehlung, die nicht verbindlich vorgegeben ist, allerdings muss die Gemeinde rechtssicher darstellen, wie sie bei der Ermittlung des Förderbetrages vorgeht (Es werden keine Mieten und auch die Kostenberechnung wird nicht vorgeschrieben. Es ist aber zwingend erforderlich, dass Abweichungen von der Arbeitshilfe nachvollziehbar und rechtssicher sind.) 15

16 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung Fiktives Beispiel einer KEB-Berechnung, Mietwohnungsbauförderungsrichtlinie (alter Stand) 16

17 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 7. Förderung von Baumaßnahmen Schnittstelle Wohnraumförderung / Städtebauförderung verschiedenen Förderkonstellationen sind möglich: - nur Wohnraumförderung - Wohnraumförderung + unrentierliche Spitze durch StäFöMi (B.3.2.2) - nur StäFöMi (Kostenerstattungsbetrag gem. B bzw. B ; Pauschale gem. B ) Ggf. kann es vorkommen, dass die Prüfung der Gemeinde ergibt, dass eine Wohnraumförderung nicht gewährt werden kann. Bitte beachten Sie hierbei, dass dies nicht darauf beruhen darf, dass wesentliche Intentionen der Wohnraumförderung nicht angestrebt bzw. eingehalten werden. 17

18 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 7. Förderung von Baumaßnahmen Schnittstelle Wohnraumförderung / Städtebauförderung z.b. weil: Mietpreis- und Belegungsbindung nicht eingehalten werden sollen der Modernisierungsstandard mittlerer Intensität nicht angestrebt wird das Gebäude außerhalb der Gebietskulissen zur Wohnraumförderung liegt (und bei Gebäuden, die gemäß der abgestimmten städtebaulichen Zielplanung von hohem Landesinteresse sind, eine Ausnahmeantragstellung im Hinblick auf die Wohnraumförderung unterblieben ist) oder der Eigentümer erklärt, dass er das für die Wohnraumförderung aufzubringende Eigenkapital von i.d.r. 15% (bzw. 10% oder 20%) nicht darstellen kann, denn auch in der Städtebauförderung muss die Gesamtfinanzierung gesichert sein 18

19 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 8. Selbsteintritt der Gemeinde gemäß 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (vgl. B StBauFR) der teuerste Fall nur bei sehr, sehr wichtigen Gebäuden nur bei Gebäuden von besonderem Landesinteresse Erwerb des Gebäudes durch die Stadt (Treuhandvermögen bzw. Sondervermögen) für das Sanierungssondervermögen (Wertgutachten) Sanierung im Treuhand- bzw. Sondervermögen 100% Städtebaufördermittel (da es wegen der Zuordnung zum Sonder- bzw. Treuhandvermögen keinen anderen Kostenträger gibt) Veräußerung des Gebäudes aus dem Treuhand- bzw. Sondervermögen auf der Grundlage eines Wertgutachtens (kann dazu führen, dass der erzielbare Kaufpreis unterhalb der geförderten Sanierungskosten liegt) 19

20 Förderfähige Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung Beachten Sie beim Einsatz von Städtebauförderungsprogrammen: Grundlage sind die Regelungen der StBauFR 2009 in der Fortschreibung von 2012, deren maßgebliche Regelungen als Nebenbestimmungen zum Umsetzungsplan (NBest-UPL) zuwendungsrechtliche Wirkung entfalten. Die Gemeinde prüft immer in eigener Verantwortung. Bei Baumaßnahmen nach B.3 StBauFR gilt der Vorrang der Wohnraumförderung und seit 2012 ist die energetische Verbesserung Pflicht (vgl. B.3.1 StBauFR) STUB SSE: Wohngebäude, vor 1949 errichtet worden, begrenzte Mittel, kein KMA, Grundlage ist eine abgestimmte Altbauaktivierungsstrategie 20

21 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Zur Beseitigung der Missstände und der Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet ( 177 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur angeordnet werden, wenn die Modernisierung bautechnisch möglich, baurechtlich zulässig und zusätzlich auch objektiv wirtschaftlich durchführbar ist (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar BauGB, Stand , 177 Rn 26; Hervorhebungen nicht im Original). objektiv wirtschaftlich Maßnahmen, die wirtschaftlich objektiv sinnlos sind, weil bei nicht erhaltenswerten Gebäuden die Neubaukosten mit den Kosten des Abbruchs der baulichen Anlage die Kosten der Modernisierung unterschreiten oder die Modernisierung (auch Instandsetzung) auf Dauer unrentabel sind und zu wirtschaftlichen Verlusten führen, die ein wirtschaftlich denkender Eigentümer nicht vornehmen würde, können aufgrund des 177 nicht verlangt werden (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar BauGB, Stand , 177 Rn 2; Hervorhebungen nicht im Original). 21

22 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB objektiv wirtschaftlich Zu diesen einschränkenden Vorgaben ist zu beachten: Bei Sanierungsmaßnahmen sollten Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebote nur für erhaltenswerte Gebäude ausgesprochen werden. Z.B. bei Denkmalen ist dieses Ziel schon von Landesseite festgesetzt. Da Bielenberg die Einschränkung auf nicht erhaltenswerte Gebäude bezieht, wird ein berechtigtes Interesse zur Mod-Inst von erhaltenswerten Gebäuden bejaht. Aufgrund des Städtebauförderungsverfahrens werden die unrentierlichen Kosten nach Kostenerstattungsbetragsberechnung gefördert (Voraussetzung: Bestätigung in der städtebaulichen Zielplanung und mit Umsetzungsplanbescheid). Damit wird das Bauvorhaben wirtschaftlich und ist nicht auf Dauer unrentabel (so ist KEBBerechnung angelegt). Wichtige Voraussetzungen zum Erlass eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots liegen vor. 22

23 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Modernisierungsgebot zur Beseitigung von Missständen Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht ( 177 Abs. 2 BauGB). 23

24 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Instandsetzungsgebot zur Behebung von Mängeln Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll ( 177 Abs. 3 Satz 1 BauGB). zu Beachten: bei Denkmalen nur mit Zustimmung des BLDAM 24

25 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Instandsetzungsgebot zur Behebung von Mängeln Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle [z.b. Wohnraumförderung, KfW-Förderung] einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt ( 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Kosten, die hierbei der Stadt entstehen, sind grundsätzlich förderfähig, wenn das Vorhaben in der städtebaulichen Zielplanung als zu sanierend enthalten ist und mit dem Umsetzungsplanbescheid bestätigt wurde. Bauplanungskosten sind förderfähig, selbst wenn sich das Vorhaben als nicht realisierbar erweist, vgl. Rundschreiben LBV Nr. 3/03/2013. Wenn kein Mod-Inst-Vertrag gemäß 177 Abs. 4 Satz 4 BauGB mit dem Eigentümer geschlossen werden kann, ist eine detaillierte Kostenerstattungsbetragsberechnung gemäß 177 Abs. 5 BauGB vorzunehmen. 25

26 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 9. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Eigentumsverzicht oder Übernahmeanspruch - für Gebäude in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung nach 172 BauGB Der Eigentümer kann auch einen Eigentumsverzicht erklären. Oder er kann im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens einen Übernahmeanspruch nach 173 BauGB geltend machen, da im Städtebaulichem Denkmalschutz alle Städte eine Erhaltungssatzung gemäß 172 BauGB haben (müssen). Die von der Stadt zu entrichtende Entschädigungssumme gemäß 43 und 44 BauGB wäre dann ebenfalls grundsätzlich förderfähig. 26

27 Rechtliche Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 10. Weitere ausgewählte rechtliche Instrumente des BauGB Vorkaufsrecht der Gemeinde gem. 24 ff. BauGB Möglichkeit einer Enteignung gem. 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB mit dem Ziel der Erhaltung der baulichen Anlage (sie muss jedoch immer städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung tragen, Gemeinwohl vor Eigenwohl) auch in Stadtumbaugebieten ist das Sanierungsrecht nach 136 ff. BauGB prinzipiell anwendbar, insbesondere in Erhaltungsgebieten (vgl. Goldschmidt/Taubenek, Stadtumbau, 2010, Rn. 708) Bitte beachten Sie: Die Gemeinde sollte sorgfältig und für den Einzelfall prüfen, inwiefern rechtliche Instrumente eingesetzt werden müssen. Im Zweifel ist der Konsens mit dem Eigentümer die bessere Strategie. 27

28 Informelle Instrumente zur Unterstützung der Gebäudesanierung 11. Eigentümerstandortgemeinschaften und andere Kooperationen Bei mehreren Eigentümern können Eigentümerstandortgemeinschaften bzw. vergleichbare Kooperationen (gem. 171 f BauGB) in Frage kommen, und dabei Unterstützung von Stadt und Eigentümervereinen (z. B. Haus und Grund e.v.) erfahren. Fördernd wirken dabei immer das Angebot der Begleitung der Bauherren bei der Durchführung der Sanierungsvorhaben und ggf. eine Moderation von Interessenlagen. Im Rahmen des ExWoSt gibt es zu dem vorgenannten Thema die Forschungsfelder des Bundes Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau (mittlerweile abgeschlossen) sowie Kooperation im Quartier mit privaten Eigentümern zur Wertsicherung innerstädtischer Immobilien (2012 gestartet, KIQ, Luckenwalde ist Pilotstadt). 28

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mario Behrnd Telefon: Landesamt für Bauen und Verkehr Lindenallee Hoppegarten 29