Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

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Kornelius Heintze
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1 Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 27. November 2014 Dipl.-Ing. Dominik Geyer Bauassessor, Stadtplaner AKNW M.Sc. Elke Geratz

2 Agenda Anlass und Ziel der Arbeitshilfe Umsetzungsschritte auf dem Weg zur Modernisierung Prüfung der Gesamtfinanzierung mithilfe des Excel-Tools Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 2

3 Agenda Anlass und Ziele der Arbeitshilfe Umsetzungsschritte auf dem Weg zur Modernisierung Prüfung der Gesamtfinanzierung mithilfe des Excel-Tools Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 3

4 Anlass der Arbeitshilfe Aktuell nur sehr seltener Einsatz von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten bzw. -vereinbarungen in der kommunalen Praxis Vielfältige Gründe: Bindung öffentlicher Mittel, juristische Auseinandersetzungen, Personalverfügbarkeit, Grundhaltung gegen städtebauliche Zwangsmaßnahmen Einsatz städtebaulicher Gebote vorwiegend als Drohkulisse Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 4

5 Ziele der Arbeitshilfe Etablierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsverträgen als Instrument der Quartiersentwicklung Empfehlungen zur Vorgehensweise zur Modernisierungsbzw. Instandsetzungsvereinbarung mit dem Eigentümer Berechnungshilfen zur Prüfung der Gesamtfinanzierung, Bestimmung des kommunalen Anteils bzw. des Anteils an Städtebauförderung Unterstützung der finanziell leistbaren und rechtssicheren Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 5

6 Ziele der Arbeitshilfe Modernisierungs- und Instandsetzungsverträge als Chance Umsetzung von Maßnahmen an städtebaulich bedeutenden Gebäudebeständen, die aufgrund begrenzter Refinanzierungsmöglichkeiten am örtlichen Wohnungs- und Immobilienmarkt ansonsten unterbleiben würden Schutz städtebaulich wertvoller Bausubstanz, deren Erhalt und Modernisierung im öffentlichen Interesse liegt Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 6

7 Agenda Anlass und Ziele der Arbeitshilfe Umsetzungsschritte auf dem Weg zur Modernisierung Prüfung der Gesamtfinanzierung mithilfe des Excel-Tools Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 7

8 Grundlagen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen 175 BauGB (u.a. Erforderlichkeit der alsbaldigen Durchführung aus städtebaulichen Gründen, landesrechtliche Vorschriften bleiben unberührt) 177 BauGB Modernisierungsgebot: Die allgemeinen Anforderungen an Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht erfüllt Instandsetzungsgebot: Beeinträchtigung der bestimmungsgemäßen Nutzung durch bauliche Mängel Ziffer 11.1 der Förderrichtlinien Stadterneuerung des Landes Nordrhein- Westfalen Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 8

9 Umsetzungsschritte auf dem Weg zur Modernisierung Umsetzung anhand der Checkliste 1. Informationen einholen 2. Welches Instrument ist geeignet? 3. Überprüfung der Voraussetzungen für ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot 4. Vorbereitung einer Abstimmung mit Eigentümer und Nutzungsberechtigten 5. Abstimmung mit dem Eigentümer und Nutzungsberechtigten 6. Abschluss des städtebaulichen Vertrags oder Vorbereitung des Gebotserlasses 7. Gebotserlass 8. Umsetzung Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 9

10 Agenda Anlass und Ziele der Arbeitshilfe Umsetzungsschritte auf dem Weg zur Modernisierung Prüfung der Gesamtfinanzierung mithilfe des Excel-Tools Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 10

11 Prüfung der Gesamtfinanzierung Schritt 1: Berechnung der Bewirtschaftungskosten Berechnungsmethode ist nicht vorgegeben Berechnung der Bewirtschaftungskosten im Excel-Tool basiert auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung Excel-Tool berechnet automatisiert Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis und ermittelt die Summe der Bewirtschaftungskosten Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 11

12 Prüfung der Gesamtfinanzierung Schritt 2: Berechnung der vergleichbaren Neubaukosten Excel-Tool berechnet automatisiert die Summe aus Neubaukosten (automatisiert basierend auf BKI Kostenplanung für Baukosten; Gebäude Mittelwert) Planungskosten (automatisiert basierend auf HOAI - Mittelwert) Baustellenbedingte Mehrkosten (wählbarer Faktor) Mehrkosten aus städtebaulichen Gründen (wählbarer Faktor) Abbruchkosten (automatisiert basierend auf Refina-Tool Grobermittlung der Abbruch- und Entsorgungskosten) Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 12

13 Prüfung der Gesamtfinanzierung Schritt 3: Prüfung der Gesamtfinanzierung Excel-Tool berechnet automatisiert das Kostenverhältnis von Modernisierung bzw. Instandsetzung zu einem Neubau (70% sollten nicht überschritten werden) Automatisierte Prüfung des Verhältnisses des Kostenerstattungsbetrags an den Investitionskosten Automatisierte Kappung auf 25% wenn erforderlich Ergebnis: Anteil Städtebauförderung Bund/Land, Städtebauförderung kommunaler Anteil, vom Eigentümer aufzubringende Mittel, Höhe der möglichen Unterdeckung Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 13

14 Fallbeispiel Mittelalterliches Gebäude Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 14

15 Fallbeispiel Mittelalterliches Gebäude - Schritt 1 - Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 15

16 Fallbeispiel Mittelalterliches Gebäude - Schritt 2 - Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 16

17 Fallbeispiel Mittelalterliches Gebäude - Schritt 3 - Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 17

18 Fallbeispiel Mittelalterliches Gebäude - Ergebnis - Quartiersentwicklung durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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