Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung

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1 18. Mitteldeutsche Immobilientage Leipzig 2. November 2011 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung Dr. Mareen Puletz WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft, Erfurt

2 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung I. Einleitung 2

3 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung I. Einleitung Entwicklung der Steigerung der Energieeffizienz und der Förderung erneuerbarer Energien zu einer tragenden Säule der europäischen und nationalen Energie- und Klimaschutzpolitik Schlüsselrolle des Gebäudebereichs Erlass zahlreicher Regelwerke auf europäischer und nationaler Ebene 3

4 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung I. Einleitung Maßgebliche Rechtsgrundlagen im deutschen Recht: Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Energieeinsparverordnung (EnEV), Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG), Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und einzelne Bestimmungen im Energiewirtschaftsgesetz, BauGB/BauNVO und Mietrecht 4

5 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung II. Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Energieeinsparverordnung (EnEV) 5

6 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung II. EnEG und EnEV EnEG und die das EnEG konkretisierende EnEV dienen beide derzeit noch der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Anwendungsbereich Grundsatz gemäß 1 Abs. 1 EnEV: Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in derartigen Gebäuden Ausnahmen gemäß 1 Abs. 2 EnEV 6

7 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung II. EnEG und EnEV Regelungsinhalt Energieeffizienzanforderungen an Neubauten betreffend den Jahresprimärenergiebedarf, die Wärmedämmung und den sommerlichen Wärmeschutz Energieeffizienzanforderungen an bestehende Gebäude bei wesentlichen Änderungen an bestimmten Außenbauteilen und in Bezug auf Heizungs- und Kühlanlagen Energieausweispflicht 7

8 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung II. EnEG und EnEV Zu erwartende Neuerungen: Bis zum Umsetzung der neuen europäischen Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Voraussichtliches Erscheinen des nationalen Referentenentwurfs zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU im Frühjahr

9 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) 9

10 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG Zweck Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien am Endenergiebrauch für Wärme und Kälte bis zum Jahr 2020 auf 14 % Anwendungsbereich Grundsatz gemäß 4 EEWärmeG a. A.: alle Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 50 m 2, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden Ausnahmen gemäß 4 EEWärmeG a. E. (Ziff. 1 bis 11) 10

11 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG Grundsatz gemäß 3 Abs. 1 i. V. m. 20 EEWärmeG: Gebäude, die nach dem neu errichtet wurden Ausnahme gemäß 19 Abs. 1 EEWärmeG bei Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem Ausnahme gemäß 3 Abs. 2 und 3 EEWärmeG bei grundlegender Renovierung öffentlicher Gebäude (gemäß 2 Abs. 2 EEWärmeG = jede Maßnahme, durch die an einem Gebäude in einem zeitlichen Zusammenhang von nicht mehr als zwei Jahren ein Heizkessel ausgetauscht oder die Heizungsanlage auf einen anderen fossilen Energieträger umgestellt wird und mehr als 20 % der Oberfläche der Gebäudehülle renoviert werden) 11

12 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG Regelungsinhalt 1. Säule: öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Gebäudeeigentümers, seinen Wärme- und Kälteenergiebedarf durch die anteilige Nutzung erneuerbarer Energien zu decken ( 3 ff. EEWärmeG) 1. Möglichkeit: Durch Einsatz erneuerbarer Energien ( 5, 6 EEWärmeG) mit Wahlfreiheit zwischen: Solarer Strahlungsenergie (Mindestanteil: 15 %) Gasförmiger Biomasse (Mindestanteil: 30 % bzw. bei Renovierung öffentlicher Gebäude: 25 %) und Flüssiger und fester Biomasse, Geothermie und Umweltwärme (Mindestanteil: jeweils 50 %, bei Renovierung öffentlicher Gebäude 15 %) 12

13 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG oder 2. Möglichkeit: Durch eine Ersatzmaßnahme ( 7 EEWärmeG) mit Wahlfreiheit zwischen: Dem Einsatz von Wärme und Kälte, die in Anlagen zur Nutzung von Abwärme oder in KWK-Anlagen erzeugt wird Maßnahmen zur Einsparung von Energie Der Deckung des Wärmeenergiebedarfs aus einem Netz der Nah- oder Fernwärmeversorgung und Dem Betrieb einer solarthermischen Anlage auf dem Dach eines öffentlichen Gebäudes oder 3. Möglichkeit: Durch eine Kombination beider Möglichkeiten ( 8 EEWärmeG) 13

14 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG Ausnahmen von der Nutzungspflicht gemäß 9 EEWärmeG Gemäß 9 Abs. 1 Ziff. 1 EEWärmeG kraft Gesetzes bei Widerspruch gegen andere öffentlich-rechtliche Pflichten oder technischer Unmöglichkeit im Einzelfall Gemäß 9 Abs. 1 Ziff. 2 EEWärmeG auf Antrag bei Vorliegen einer unbilligen Härte Gemäß 9 Abs. 2 EEWärmeG speziell für öffentliche Bestandsgebäude bei Widerspruch gegen andere öffentlich-rechtliche Pflichten, technischer Unmöglichkeit im Einzelfall oder bei Vorliegen einer unbilligen Härte Gemäß 9 Abs. 2 a EEWärmeG speziell für öffentliche Bestandsgebäude im Eigentum oder Besitz einer Gemeinde oder eines Gemeindeverbandes insbesondere für den Fall der Überschuldung der Körperschaft 14

15 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung III. EEWärmeG 2. Säule: finanzielle Förderung für den Einsatz von erneuerbaren Energien durch den Bund nach den 13 ff. EEWärmeG i. V. m. den Richtlinien zur Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt (sog. Marktanreizprogramm) Nach 15 EEWärmeG keine Förderung von Maßnahmen, die lediglich der Erfüllung der allgemeinen Nutzungspflicht nach 3 EEWärmeG dienen 3. Säule: Ermächtigung der Gemeinden und Gemeindeverbänden zur Begründung eines Anschluss- und Benutzungszwangs an ein Netz der öffentlichen Fernwärme- und Fernkälteversorgung nach 16 EEWärmeG 15

16 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IV. Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) 16

17 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IV. EEG Zweck Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien an der Stromversorgung bis zum Jahr 2020 auf mindestens 30 % und danach kontinuierlich weitere Erhöhung Anwendungsbereich Strom aus den erneuerbaren Energien Wasserkraft einschließlich der Wellen-, Gezeiten-, Salzgradienten- und Strömungsenergie, Windenergie, solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse einschließlich Biogas, Deponiegas und Klärgas sowie aus dem biologisch abbaubaren Anteil von Abfällen aus Haushalten und Industrie sowie aus Grubengas 17

18 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IV. EEG Regelungsinhalt Gesetzliche Verpflichtung der Netzbetreiber, EEG-Anlagen vorrangig vor konventionellen Anlagen an ihr Netz anzuschließen, den gesamten aus diesen Anlagen angebotenen Strom unverzüglich vorrangig abzunehmen und bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine Vergütung nach dem EEG entsprechend gesetzlich festgelegten Mindestpreisen über einen Zeitraum von grundsätzlich 20 Jahren zzgl. des Inbetriebnahmejahrs der Anlage zu vergüten Besonderheit gemäß 33 Abs. 2 EEG bei Fotovoltaik-Anlagen an oder auf Gebäuden: Anspruch auf gesetzliche Vergütung auch dann, wenn der Anlagenbetreiber oder Dritte den Strom in unmittelbarer räumlicher Nähe zur Anlage selbst verbrauchen und dies nachweisen Zusätzlich: Gewährung diverser Boni nach Maßgabe der Anlagen des EEG 18

19 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IV. EEG Zu erwartende Neuerungen: Mit dem Gesetzpaket zur Energiewende 2011: Verabschiedung des Erneuerbare-Energien-Änderungsgesetzes = Umfangreiche und tiefgreifende Reform des EEG Betroffen sind u. a.: Vergütungsregelungen, 16 ff. EEG 2012 Direktvermarktung, 33 a EEG 2012 Einspeisemanagement, 6, 11 f. EEG 2012 In Kraft treten des neuen EEG 2012 am

20 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung V. Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) 20

21 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung V. KWKG Zweck Erhöhung des Anteils der Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) bis zum Jahr 2020 auf 25 % Anwendungsbereich KWK-Strom aus Kraftwerken mit KWK-Anlagen auf Basis von Steinkohle, Braunkohle, Abfall, Abwärme, Biomasse, gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen Ausnahme: Anlagen, die bereits nach dem EEG gefördert werden (keine Doppelförderung) Maßnahmen zur Förderung des Auf- und Ausbaus von Wärmenetzen 21

22 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung V. KWKG Regelungsinhalt Gesetzliche Verpflichtung der Netzbetreiber, durch das KWKG privilegierte Anlagen vorrangig an ihr Netz anzuschließen, den gesamten aus diesen Anlagen angebotenen KWK-Strom unverzüglich vorrangig abzunehmen und zu vergüten Vergütung besteht aus 2 Elementen: 22

23 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung V. KWKG 1. Element: Energiepreis Entsprechend Vereinbarung zwischen dem Anlagenbetreiber und dem Netzbetreiber oder einem Dritten zu einem üblichen Preis Zzgl. einer Vergütung für die durch die KWK-Einspeisung vermiedenen Netznutzungsentgelte 2. Element: gesetzlicher Zuschlag Entsprechend dem Anlagentyp Auch für Maßnahmen zur Förderung des Auf- und Ausbaus von Wärmenetzen 23

24 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VI. Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) 24

25 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VI. EnWG Seit neue Regelung des EnWG zum Einbau sog. intelligenter Messsysteme Gemäß 21 c Abs. 1 EnWG müssen Messstellenbetreiber intelligente Messsysteme einbauen a) in Gebäuden, die neu an das Energieversorgungsnetz angeschlossen werden oder einer größeren Renovierung unterzogen werden, b) bei Letztverbrauchern mit einem Jahresverbrauch größer kwh, c) bei Anlagenbetreibern nach dem EEG oder dem KWKG bei Neuanlagen mit einer installierten Leistung von mehr als 7 Kilowatt, d) in allen übrigen (bereits angeschlossenen) Gebäuden, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist Gemäß 21 c Abs. 4 EnWG keine Berechtigung des Anschlussnutzers, den Einbau oder die Anbindung seiner Erzeugungsanlage an die Messsysteme zu verhindern oder nachträglich wieder abzuändern 25

26 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VII. Baugesetzbuch (BauGB) 26

27 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VII. BauGB Am in Kraft treten des Gesetzes zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden Zweck Betonung und Absicherung der städtebaulichen Dimension des Klimaschutzes durch entsprechende Anpassungen im BauGB und in der BauNVO 27

28 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VII. BauGB Regelungsinhalt Neuerungen bei der Bauleitplanung Einfügung einer Klimaschutzklausel in den Planungsleitsätzen und bauleitplanerischen Grundsätzen des BauGB ( 1 Abs. 5 und 1 a Abs. 5 BauGB) Berücksichtigung von Klimaschutz- und Energiekonzepten bei der Flächennutzungsplanung ( 5 Abs. 2 Nr. 2 lit. b) und lit. c) BauGB) Erweiterungen im Festsetzungskatalog ( 9 Abs. 1 Nr. 12 und 23 b BauGB) Absicherung von nachträglichen Wärmedämmungsmaßnahmen ( 248 Satz 1 BauGB) Erweiterungen bei der Zulassung von Bauvorhaben Erweiterung der städtebaulichen Verträge und der städtebaulichen Sanierung 28

29 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VIII. Mietrecht 29

30 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VIII. Mietrecht Im Frühjahr 2011 Vorlage eines Referentenentwurfs des Bundesjustizministeriums für ein Mietrechtsänderungsgesetz mit dem Ziel u. a. energetische Sanierungen im Gebäudebestand investitionsfreundlicher zu gestalten und das Wärmeliefer-Contracting zu fördern Wesentlicher Inhalt des Referentenentwurfs: Aufhebung des bisherigen 554 BGB Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den 555 a bis 555 f BGB (RE) Legaldefinition der Erhaltungsmaßnahmen in 555 a BGB (RE) als Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind 30

31 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VIII. Mietrecht Legaldefinition der Modernisierungsmaßnahmen in 555 b Ziff. 1 BGB (RE) als bauliche Maßnahmen, durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird oder durch die nachhaltig Primärenergie- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird Ausdehnung der Duldungspflicht des Mieters nach 555 d BGB (RE) auf alle Maßnahmen der energetischen Modernisierung im Wohnungsbestand Nach 555 d Abs. 2, 3 und 4 BGB (RE) weiterhin Möglichkeit der Geltendmachung eines Härtefalls / Bei Abwägung der Gründe für den Härtefall aber Berücksichtigung von Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes 31

32 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VIII. Mietrecht Gemäß 536 Abs. 1 Satz 3 Ziff. 2 BGB (RE) Ausschluss der Mietminderung im Zuge von Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme für die Dauer von 3 Monaten Umlage der Modernisierungskosten gemäß 559 BGB (RE) weiterhin Jährlich 11 % Gemäß 559 Abs. 4 BGB (RE) erst nach Durchführung der Maßnahme gesonderte Überprüfung, ob die Mieterhöhung in wirtschaftlicher Hinsicht eine Härte für den Mieter bedeuten würde Aufnahme der Modernisierungsvereinbarung in 555 f BGB (RE) 32

33 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung VIII. Mietrecht Wärmeliefer-Contracting: Gemäß 556 c Abs. 1 BGB (RE) Umlage der Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter Konkretisierung der Anforderungen an eine Umlage in einer separat zu schaffenden Rechtsverordnung 33

34 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IX. Zusammenfassung und Ausblick 34

35 Erneuerbare Energien und Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft zur aktuellen Gesetzgebung IX. Ausblick Angesichts der bereits angekündigten und initiierten weiteren Gesetzgebungsverfahren und des Europäischen Energieeffizienzplans vom März dieses Jahres ist davon auszugehen, dass die große Dynamik im Bereich des gebäudebezogenen Energie- und Klimaschutzrechts auch in naher Zukunft nicht zum Stillstand kommen wird 35

36 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kontakt: WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft Juri-Gagarin-Ring Erfurt Tel.: +49 [0] Fax: +49 [0]

37 Rechtsanwälte Partner Justus Kehrl Dr. Dirk Kilian Dr. Gudrun Mandler Axel Metzner Dr. Wolfgang Weisskopf Michael Wemmer Elke Bechstedt Willi K. Fischer Heiko Joel Prof. Hans-Rudolf Kehrl Michael Künzel Prof. Dr. Michael Lippert Staatssekretär a. D. Dr. Mareen Puletz Helga Reimann Tobias Thäns Carolin Winkler