Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin

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1 Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung Fachbereich Stadtplanung Steuerung des Einzelhandels im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Absatz 1 Baugesetzbuch

2 2 Inhalt Abkürzungsverzeichnis... 5 A. Begründung... 7 I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Funktion, Inhalt und Abgrenzung des Bebauungsplans Beschreibung des Plangebietes Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Städtebauliche Situation und Bestand: Charakterisierung und Versorgungssituation für die Mahlsdorfer und Kaulsdorfer Planungsräume Verkehrserschließung Technische Infrastruktur Denkmalschutz Planerische Ausgangssituation Ziele der Raumordnung Flächennutzungsplan Berlin Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Entwicklung der Planungsüberlegungen Planerische Vorgeschichte Steuerungsgrundsätze zur Standortfindung des Einzelhandels und der Zentrenentwicklung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf von Berlin Zielaussagen und Grundsätze aus den übergeordneten Planungen Bezirkliche Leitlinien II. Umweltbericht gemäß 2 Abs. 4 BauGB Einleitung Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden (einschließlich Artenschutzprüfung, Biotopschutz, Wald) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung... 26

3 3 2.3 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung Anderweitige Planungsmöglichkeiten Zusätzliche Angaben technische Verfahren bei der Umweltprüfung Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung Allgemein verständliche Zusammenfassung III. Planinhalt und Abwägung Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Begründung der Festsetzungen Grundregeln: Thematische Einführung und Begriffserklärungen Festsetzungen zu Flächen, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind Festsetzungen zur Änderung und/oder Ergänzung von rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Bebauungsplan Bebauungsplan Bebauungsplan Bebauungsplan Bebauungsplan XXIII-2a Bebauungsplan XXIII-2b Bebauungsplan XXIII-6a Bebauungsplan XXIII-6b Bebauungsplan XXIII-6d Bebauungsplan XXIII-6e Bebauungsplan XXIII-6h Bebauungsplan XXIII Bebauungsplan XXIII-15a Bebauungsplan XXIII-15b Bebauungsplan XXIII Bebauungsplan XXIII Bebauungsplan XXIII-27a Bebauungsplan XXIII-27b Bebauungsplan XXIII-27c Bebauungsplan XXIII-27d Bebauungsplan XXIII-27e... 43

4 4 Bebauungsplan XXIII-30a Bebauungsplan XXIII-30b Bebauungsplan XXIII-30c Bebauungsplan XXIII-32a Bebauungsplan XXIII-32b Bebauungsplan XXIII-32c Bebauungsplan XXIII-32d Bebauungsplan XXIII Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz Sortimentsliste gemäß AV Einzelhandel Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gem. 1 Abs. 7 BauGB) IV. Auswirkungen der Planung V. Verfahren Übersicht über den Verfahrensablauf einschließlich der Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange B. Rechtsgrundlagen Anlage 1: Planungsräume und Bebauungspläne Anlage 2: Prüfbogen zur Gewährung von Ausnahmen für die Nahversorgung Anlage 3: Einzugsbereiche und Schutzzonen der zentralen Versorgungsbereiche Anlage 4: Ergänzende Begriffsbestimmungen gemäß Anhang III AV Einzelhandel

5 5 Abkürzungsverzeichnis Abs. AGBauGB Absatz Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs in Berlin AV Ausführungsvorschrift für Planungen des Landes Berlin BA Bezirksamt BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BBahnG Bundesbahngesetz BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz B-Plan/BP Bebauungsplan BVerwG Bundesverwaltungsgericht BVG Berliner Verkehrsbetriebe BVV Bezirksverordnetenversammlung DB AG Deutsche Bahn Aktiengesellschaft EH Einzelhandel EpB Entwicklungsflächen des produktionsgeprägten Bereiches EZK Einzelhandels- und Zentrenkonzept FNP Flächennutzungsplan GE GF Gewerbegebiet nach BauNVO Geschossfläche GG Grundgesetz GI Industriegebiet nach BauNVO GVBl IEHK Gesetz- und Verordnungsblatt Integriertes Entwicklungs- und Handlungskonzept IHK INSEK Industrie- und Handelskammer Integriertes Stadtentwicklungskonzept LEP B-B Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg LEPro Landesentwicklungsprogramm LOR lebensweltlich orientierte Räume MI Mischgebiet nach BauNVO MIV motorisierter Individualverkehr NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg NVZ Nahversorgungszentrum ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr OVG ROG Oberverwaltungsgericht Raumordnungsgesetz sog. sogenannt SPNV schienengebundener Personennahverkehr StEP Stadtentwicklungsplan TF textliche Festsetzung TÖB Träger öffentlicher Belange VE Vorhaben- und Erschließungsplan VKF Verkaufsfläche

6 6 WA ZV allgemeines Wohngebiet nach BauNVO Zentraler Versorgungsbereich

7 7 A. Begründung I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) des Bezirks Marzahn-Hellersdorf von Berlin hat am auf der Grundlage des Bezirksamtsbeschlusses vom (BA- Vorlage 0507/III) das erste bezirkliche Zentrenkonzept als sektorale Bereichsentwicklungsplanung beschlossen (Drs. Nr. 0896/VI). Ziel des Konzepts war es, dem Einzelhandel (EH) mit zentrenrelevanten Sortimenten eine verlässliche Grundlage für die Standortsuche, Standortbestätigung und Standorterweiterung zu bieten und zugleich die zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk zu stützen und städtebaulich weiterzuentwickeln. Mit Hilfe des Konzepts war es möglich, Standortgesuche des Einzelhandels auf einheitlicher Grundlage zu beurteilen. Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) im Bezirk wurden gestärkt und weiterentwickelt. Die nur empfehlende Natur der Planung erlaubte es allerdings nicht, alle Konfliktfälle zu lösen. Der Bezirk entschloss sich daher, weitere Schritte zu unternehmen. Im Jahr 2013 wurde das Konzept selbst überarbeitet und im Januar 2014 von der BVV in Form einer Kurzfassung neu beschlossen. Als wichtiger Schritt steht nun bevor, die beschlossenen Steuerungsgrundsätze in die verbindliche Form von Bebauungsplänen zu übersetzen. Die Steuerungsgrundsätze sollen mit Hilfe von drei großflächigen Bebauungsplänen im gesamten Bezirk verbindlich werden. Beabsichtigter Geltungsbereich des Bebauungsplans G des Bezirks Marzahn-Hellersdorf (mittelgrau) Abb. 1: Schematische Darstellung der beabsichtigten Geltungsbereiche Quelle: Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf. Das Bezirksamt hat bereits am die Aufstellung des ersten der drei Bebauungspläne zur Steuerung des Einzelhandels im Bezirk Marzahn-Hellersdorf

8 8 beschlossen (B-Plan G). Der Aufstellungsbeschluss für den zweiten Teilplan für die Ortsteile Hellersdorf und Biesdorf (B-Plan G) wurde am durch das Bezirksamt (Nr. 1105/IV) gefasst. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan G wird im Januar 2016 eingebracht Funktion, Inhalt und Abgrenzung des Bebauungsplans Der Einzelhandels-Bebauungsplan dient dazu, die Standortfindung des zentrenrelevanten Einzelhandels zu steuern. Der zentrenrelevante Einzelhandel soll grundsätzlich in die Stadtteil- und Ortsteilzentren aber auch in die Nahversorgungszentren (NVZ) gelenkt werden. Nahversorger sollen unter bestimmten Bedingungen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, nachfolgend auch Zentren genannt, zulässig sein. Zu diesem Zweck schließt der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels mit textlichen Festsetzungen die Zulässigkeit von zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche aus. Nahversorger als besondere Form des zentrenrelevanten Einzelhandels werden als Ausnahme von der Grundregel auch außerhalb der Zentren zugelassen. Der Bebauungsplan löst seine Aufgabe großflächig für ganze Ortsteile des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf. Dies geschieht, indem er Festsetzungen nach 9 Absatz (Abs.) 2a Baugesetzbuch (BauGB) für alle Innenbereichsflächen mit der inhaltlich übereinstimmenden Ergänzung der Festsetzungen von bereits rechtsverbindlichen, d.h. festgesetzten Bebauungsplänen kombiniert. Die nachfolgende Begründung wird also zwei Hauptabschnitte enthalten: - Erster Hauptabschnitt: Begründung der Regelungen, die für die Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf auf der Grundlage des 9 Abs. 2a BauGB (Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen in Gebieten, die im Übrigen nach 34 BauGB zu beurteilen sind) getroffen werden. Die Begründung wird für einzelne Planungsräume mit unterschiedlichem Charakter differenziert. - Zweiter Hauptabschnitt: Begründung des Änderungsbedarfs einbezogener rechtsverbindlicher Bebauungspläne um Festsetzungen auf der Rechtsgrundlage des 1 Abs. 5, 9 Baunutzungsverordnung (BauNVO) (Ausschluss bestimmter Arten und Unterarten von Nutzungen) - jeweils einzeln für jeden einbezogenen Bebauungsplan. Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels in den Ortsteilen Mahlsdorf und Kaulsdorf fußt als einfacher Bebauungsplan überwiegend auf der Ermächtigungsgrundlage in 9 Abs. 2a BauGB. Nach 9 Abs. 2a BauGB kann innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile ( 34 BauGB) festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Der einfache Bebauungsplan regelt die Zulässigkeit der Einzelhandelsbetriebe durch textliche Festsetzungen (TF). Die gleichartigen Festsetzungen zur Änderung bereits rechtsverbindlicher Bebauungspläne fußen auf 1 Abs. 5, 9 BauNVO. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird in der Planzeichnung (Teil A) zeichnerisch festgesetzt. Aufgrund der auf die gesamten Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf ausgerichteten Größe des Bebauungsplanes ist eine Auflistung der einbezogenen Flurstücke nicht möglich. Die äußere Grenze des Geltungsbereiches des Bebauungsplans G entspricht im Wesentlichen der Grenze der Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf. Es wurde geprüft, welche Flächen entlang der Außengrenze eindeutig dem nicht beplanten Außenbereich zuzuordnen sind. Diese Außenbereichsflächen sind nicht Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebau-

9 9 ungsplans. Dazu gehört insbesondere der Bereich der Mittelheide im Süden von Kaulsdorf. Auch der Kaulsdorfer Busch gehört zu den Außenbereichsflächen, welche aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes G ausgeschlossen werden. Umgekehrt werden alle im Zusammenhang bebauten Flächen in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf, das heißt Innenbereichsflächen, in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Innerhalb des Geltungsbereiches des Einzelhandels-Bebauungsplans liegen in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf mehr als 70 einzelne Bebauungspläne, die zum Zeitpunkt der Aufstellung des Einzelhandels-Bebauungsplans eingeleitet, in Aufstellung befindlich oder auch schon rechtsverbindlich festgesetzt sind. Innerhalb dieser Pläne ist die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben jeweils unterschiedlich geregelt. Somit ist innerhalb der Planarten und Planinhalte eine Vielzahl von Konstellationen möglich, die in der Begründung für jeden Bebauungsplan im Einzelnen dargestellt werden. Für alle denkbaren Varianten muss geprüft werden, ob der Geltungsbereich des betreffenden Plans in den Plan zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen werden sollte oder nicht. Systematisierend dargestellt, bestehen hier folgende Möglichkeiten: Variante Planungsrechtlicher Zustand der zu prüfenden Fläche / Einbeziehung Ja/Nein 1 Flächen, die im Außenbereich liegen und nicht durch einen Bebauungsplan überplant sind (unbeplanter Außenbereich), sind nicht Bestandteil dieses Einzelhandels-Bebauungsplanes. Flächen, die unbebaut sind, also äußerlich dem Außenbereich zuzuordnen sind, aber aktuell durch einen Bebauungsplan überplant werden oder bereits sind, unterliegen der folgenden differenzierten Betrachtung: 2.1 Wenn der betreffende Bebauungsplan für eine unbebaute Außenbereichsfläche (noch) nicht rechtsverbindlich ist, wird die betreffende Fläche nicht in den Einzelhandels- Bebauungsplan aufgenommen. Die Fläche ist dann aktuell nach 35 BauGB zu beurteilen. In diesem Fall ist weder ein Aufnahme nach 9 Abs. 2a BauGB möglich noch ein Änderungsverfahren gemäß 1 Abs. 8 BauGB in Verbindung mit 1 Abs. 5 BauNVO. 2.2 Wenn der Bebauungsplan für eine bisher unbebaute Außenbereichsfläche bereits rechtsverbindlich ist, erfolgt die weitere Bewertung über die Aufnahme dieses Gebiets in den Geltungsbereich gemäß den nachfolgend aufgeführten Bewertungskriterien, die für alle Gebiete mit rechtsverbindlichen Bebauungsplänen gelten. Entscheidungskriterium für Gebiete im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes: Es wird geprüft, ob und welche Regelungen bzw. Festsetzungen der vorhandene Bebauungsplan über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben enthält. 3 Rechtsverbindliche Bebauungspläne mit Ausschluss des Einzelhandels Wenn der Bebauungsplan den Einzelhandel bereits komplett ausschließt, wird er nicht in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes G aufgenommen. Eine Einbeziehung in den Geltungsbereich des Einzelhandels- Bebauungsplanes ist in diesem Fall nicht erforderlich. Beispiele sind die Bebauungspläne und ANMERKUNG 1: Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten Durch die Nichteinbeziehung in den Geltungsbereich des Einzelhandels- Bebauungsplanes wird für diese rechtsverbindlichen Bebauungspläne allerdings

10 10 auch nicht die ausnahmsweise Zulässigkeit für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten eingeführt. Diese Tatsache wird nicht als Problem angesehen, weil im Bezirk Marzahn- Hellersdorf bestehende rechtsverbindliche Bebauungspläne mit Einzelhandels- Festsetzungen im Regelfall nur für Gewerbe- und Industriegebiete Einzelhandel komplett ausschließen. In solchen Gewerbe- oder Industriegebieten besteht kein Bedürfnis, Einzelhandelsbetriebe mit Nahversorgungsfunktion anzusiedeln. Es besteht also kein Erfordernis, eine ausnahmsweise Zulässigkeit für Einzelhändler mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in solchen Industrie- und Gewerbegebieten einzuführen. ANMERKUNG 2: Tankstellenshops, Backshops und Kioske Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zur Steuerung des Einzelhandels soll die allgemeine Zulässigkeit von Tankstellenshops, Backshops und Kiosken beibehalten werden. Rechtsverbindliche Bebauungspläne, die den Einzelhandel vollständig ausschließen, erklären Tankstellenshops, Backshops und Kioske jedoch für unzulässig. Für die im Bezirk Marzahn-Hellersdorf rechtsverbindlichen Bebauungspläne mit Ausschluss des Einzelhandels besteht kein Erfordernis, eine Zulässigkeit der genannten Nutzungen durch Einbeziehung und Änderung der betreffenden Bebauungspläne nachzuholen. Sofern es im (derzeit nicht absehbaren) Einzelfall erforderlich sein sollte, z. Bsp. Kleinstangebote - wie Kiosk oder Backshop - für die in den Gewerbeund Industriegebieten Werktätigen oder Tankstellenshops im Zusammenhang mit einem zulässigen Tankstellenbetrieb anzusiedeln, so kann dies im Wege der Befreiung zugelassen werden. 4 Rechtsverbindliche Bebauungspläne ohne Einzelhandels-Festsetzungen Sofern ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan keine gesonderten Regelungen zum Einzelhandel enthält, wären Einzelhandelsbetriebe nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung wie folgt zulässig. 4.1 In reinen Wohngebieten sind Läden ausnahmsweise zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen ( 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Dies muss vom Einzelhandels-Bebauungsplan nicht korrigiert werden. 4.2 In allgemeinen Wohngebieten (WA) sind Läden bis zur Grenze der Großflächigkeit allgemein zulässig, die der Versorgung des Gebietes dienen ( 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Dies muss vom Einzelhandels-Bebauungsplan korrigiert werden, weil Nahversorger nur ausnahmsweise zugelassen werden sollen. 4.3 In Mischgebieten sind Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig ( 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Dies muss vom Einzelhandels-Bebauungsplan korrigiert werden, weil Nahversorger nur ausnahmsweise und andere Einzelhandelsbetriebe nur bedingt zugelassen werden sollen. 4.4 In Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe zulässig als Gewerbebetrieb aller Art ( 8 und 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Dies muss vom Einzelhandels-Bebauungsplan korrigiert werden, weil Einzelhandelsbetriebe nur noch bedingt zugelassen werden sollen. In den Fällen 4.2 bis 4.4 ist eine Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans nach 1 Abs. 8 BauGB zur Umsetzung des bezirklichen Zentrenkonzeptes notwendig.

11 11 Die Änderung eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes in Bezug auf die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben erfolgt mittels einer textlichen Festsetzung im Einzelhandels-Bebauungsplan. Da mehrere rechtsverbindliche Bebauungspläne zu ändern sind, erfolgen diese Änderungen in einem Sammelverfahren. Die Änderungssatzung zu dem jeweils geänderten Bebauungsplan wirkt wie ein Deckblatt zu dem jeweils geänderten Bebauungsplan. Mit dem Deckblatt werden die textlichen Festsetzungen zu den Einzelhandels-Zulässigkeiten geändert. 5 Gebiete im Geltungsbereich eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans: 5.1 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne ohne beabsichtigte Einzelhandels- Festsetzungen Bebauungspläne, die sich zeitlich parallel zum Einzelhandels-Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren befinden und bislang keine Festsetzungen zum Einzelhandel beinhalten, müssen im weiteren Verfahren solche Festsetzungen aufnehmen. Damit soll vermieden werden, dass Bebauungspläne ohne Einzelhandels- Festsetzungen nach dem Einzelhandels-Bebauungsplan rechtsverbindlich werden und damit dessen Regelungsgehalte zum Belang Einzelhandel wieder rückgängig machen. Die Geltungsbereiche dieser in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne werden zunächst in den Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplans aufgenommen, um Regelungslücken zu vermeiden. Wenn der in Aufstellung befindliche Plan vor dem Einzelhandels-Bebauungsplan festgesetzt wird, wird er aus dem Einzelhandels-Bebauungsplan herausgenommen. 5.2 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne mit beabsichtigten Einzelhandels- Festsetzungen Wenn ein in Aufstellung befindlicher Bebauungsplan Regelungen zum Einzelhandel enthält, die den Zielstellungen des bezirklichen Zentrenkonzepts entsprechen, und dessen Planverfahren in absehbarer Zeit zum Abschluss gebracht werden kann/soll, wird der betreffende Bebauungsplan nicht in den Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplanes aufgenommen. Eine doppelte Regelung bezüglich der Einzelhandels-Zulässigkeiten durch zwei verschiedene Bebauungspläne ist nicht erforderlich. Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens kommt es dann nicht an. Im Ergebnis darf es nicht möglich sein, einen Bebauungsplan ohne Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels zu einem Zeitpunkt nach dem Inkrafttreten des Einzelhandels-Bebauungsplanes in Kraft zu setzen. Denn der betreffende Bebauungsplan würde in diesem Fall den Einzelhandels- Bebauungsplan verdrängen. Das würde wiederum der Umsetzung des bezirklichen Zentrenkonzeptes widersprechen und die Planungsaufgabe nicht erfüllen. Neben der Harmonisierung einer möglichen Überschneidung von Bebauungsplangeltungsbereichen sind noch folgende Sonderkonstellationen möglich: 6 Gebiete innerhalb von Stadtteilzentren und Ortsteilzentren gemäß bezirklichem Zentrenkonzept

12 12 Flächen und auch Bebauungspläne, die innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Stufe Stadtteilzentrum oder Ortsteilzentrum gemäß bezirklichem Zentrenkonzept liegen, sind nicht Bestandteil des Geltungsbereiches des Einzelhandels- Bebauungsplans. Das betrifft die Ortsteilzentren Mahlsdorf (Hönower Straße) und Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm). 7 Gebiete innerhalb von Nahversorgungszentren gemäß bezirklichem Zentrenkonzept 7.1 Nahversorgungszentren werden in den Geltungsbereich des Einzelhandels- Bebauungsplans einbezogen. Hier sollen allgemein nur Nahversorger zulässig sein. Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise zugelassen werden. Dies muss festgesetzt werden. 8 Gebiete innerhalb von Fachmarktzentren mit und ohne Bebauungsplan 8.1 Gebiete innerhalb von Fachmarktzentren mit Bebauungsplan Für Gebiete innerhalb von Fachmarktzentren mit in Aufstellung befindlichen oder bereits festgesetzten Bebauungsplänen gelten die obigen Regeln: Es ist zu prüfen, ob und welche Regelungen zum Einzelhandel dort vorgesehen bzw. festgesetzt sind. Im Ergebnis ist der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten (einschließlich der Nahversorgung) dort auszuschließen. Dies gilt nicht für zentrenrelevante Randsortimente; diese sind lediglich in ihrem Umfang zu begrenzen. 8.2 Gebiete innerhalb von Fachmarktzentren ohne Bebauungsplan Fachmarktstandorte, ohne Bebauungsplan, sind als im Zusammenhang bebaute Ortsteile Bestandteil des Geltungsbereiches des Einzelhandels-Bebauungsplanes. Es gelten die dort festgelegten Regeln, wonach Nahversorger nur nach Maßgabe des Prüfbogens ausnahmsweise zugelassen werden können. Der Prüfbogen schließt die Zulassung von Nahversorgern innerhalb von Fachmarktzentren und in deren Nahbereich jedoch aus. Damit ist gewährleistet, dass in diesen Standorten nur Einzelhändler mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig sind. Damit ist das Planungsziel des bezirklichen Zentrenkonzepts, nämlich die Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche für zentrenrelevante Sortimente, beachtet. 9 Flächen innerhalb eines etablierten Nahversorgungsstandortes gemäß bezirklichem Zentrenkonzept Flächen in und um etablierte Nahversorgungsstandorte herum werden in den Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplanes einbezogen. Mit dieser Einbeziehung wird in Verbindung mit der Regelung zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Nahversorgern auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet, dass die etablierten Nahversorgungsstandorte einerseits weiterhin in begrenztem Umfang für Nahversorger offen sind und dass sich andererseits dort keine anderweitigen nicht nahversorgungsrelevanten, aber zentrenrelevanten Sortimente ansiedeln. 10 Flächen innerhalb einer Distanz von 500 m Luftlinie rings um die zentralen Versorgungsbereiche, gemessen ab der äußeren Grenze des jeweils geschützten zentralen Versorgungsbereichs 10.1 Innerhalb einer Distanz von 500 Meter Entfernung 1 - gemessen von der äußeren Grenze eines jeden zentralen Versorgungsbereichs - wird der zentrenrelevante 1 Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis Metern als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Weg- Schwelle für Fußgängerdistanzen. Die gewählte Luftlinien-Distanz entspricht in der Realität einer fußläufigen Entfernung von 500 m bis m.

13 13 Einzelhandel einschließlich von Nahversorgern durch textliche Festsetzung in Verbindung mit dem Ausnahmeprüfbogen komplett ausgeschlossen. Nur Kleinstbetriebe - wie Kioske und Backshops - und der nicht zentrenrelevante Einzelhandel bleiben dort zulässig. Der nahezu vollständige Einzelhandelsausschluss innerhalb der 500 Meter- Distanz betrifft sowohl das Stadtteilzentrum als auch die Ortsteil- und Nahversorgungszentren Bebauungspläne, die innerhalb der 500 m-distanz liegen, sind an den Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels innerhalb dieser Distanz anzupassen und auch im Falle von bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplänen entsprechend zu ändern. 3. Beschreibung des Plangebietes 3.1 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Vorbemerkung: Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf hat die Absicht, den gesamten Bezirk mit Bebauungsplänen zur Steuerung des Einzelhandels zu überplanen. Aus Gründen der Praktikabilität soll diese Planungsabsicht auf drei Bebauungspläne aufgeteilt werden. Die vorliegende Begründung bezieht sich auf den für die Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans G erstreckt sich ausschließlich über Siedlungsflächen der Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf des Bezirks Marzahn- Hellersdorf von Berlin. Dabei werden alle Flächen, die in den beiden Ortsteilen als bislang unbeplanter Innenbereich gemäß 34 BauGB zu beurteilen sind, sowie die Geltungsbereiche von 29 bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplänen einbezogen. Das Plangebiet hat eine Größe von rund Hektar.

14 14 Abb. 2: Übersicht zum räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Die Flächen im räumlichen Geltungsbereich befinden sich entweder im privaten oder im öffentlichen Eigentum. 3.2 Städtebauliche Situation und Bestand: Charakterisierung und Versorgungssituation für die Mahlsdorfer und Kaulsdorfer Planungsräume Zur abwägungsgerechten Begründung des mit dem Steuerung des Einzelhandels im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf verfolgten städtebaulichen Konzepts und der Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist es erforderlich, die Typik der Stadtquartiere der beiden Ortsteile zu betrachten. Der Bebauungsplan nach 9 Abs. 2a BauGB darf nur für Gebiete aufgestellt werden, für die der Regelungsgehalt des Bebauungsplanes erforderlich ist. Die Erforderlichkeit muss nachgewiesen werden.

15 15 Es folgen daher für die verschiedenen Gebiete Ausführungen zur baulichen Gestalt und ihrer Nutzung, zur jeweiligen Versorgungssituation und zum Steuerungsbedarf. Auf städtebauliche Spannungen (wie z. Bsp. Nutzungskonflikte, Leerstände, sonstige städtebauliche Missstände) wird gegebenenfalls hingewiesen. Grundlage der räumlichen Betrachtungen sind die lebensweltlich orientierten Räume (LOR) im Bezirk Marzahn-Hellersdorf (vgl. dazu Abbildung 1). Diese bestehen aus drei Ebenen: Prognoseräumen, Bezirksregionen sowie Planungsräumen. Letztgenannte bilden aufgrund ihrer Kleinteiligkeit die städtebauliche Struktur der Quartiere am besten ab und werden daher zur Charakterisierung und Beschreibung der Versorgungssituation herangezogen. Zu den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf gehören sechs Planungsräume, die alle zumindest teilweise in den B-Plan einbezogen wurden. Die Einzelbeschreibung dieser sechs Planungsräume ist dieser Begründung als Anlage 1 beigefügt. Übersicht über die Planungsräume Planungsraum Einbezug Bezirksregion 08 Kaulsdorf 28 Kaulsdorf Nord teilweise 29 Alt-Kaulsdorf teilweise 30 Kaulsdorf-Süd teilweise Bezirksregion 09 Mahlsdorf 31 Mahlsdorf-Nord teilweise 32 Alt-Mahlsdorf teilweise 33 Mahlsdorf-Süd teilweise Die Beschreibung erfolgt nach Maßgabe einer Standardgliederung, die folgende Punkte enthält: - Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur; - Einwohnerzahl; - Relevante Nutzungen; - Planungsrechtliche Situation; - Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote; - Potenzialflächen für den Einzelhandel; - Städtebaulich ungeeignete Flächenpotenziale für den Einzelhandel; - Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte; - Besondere Entwicklungsabsichten; - Empfehlung zur Fortentwicklung der Planung (Fazit). Mit Hilfe dieser Daten und Erläuterungen können für alle sechs Planungsräume konkrete Aussagen dazu gemacht werden, ob, in welchem Umfang und mit welchen Schwerpunkten eine Steuerung der Standortfindung des zentrenrelevanten Einzelhandels in dem jeweiligen Planungsraum städtebaulich erforderlich ist. Auf dieser Grundlage können abwägungsgerechte Festsetzungen getroffen werden. 3.3 Verkehrserschließung Das Plangebiet ist sowohl durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) und den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) als auch durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) voll erschlossen.

16 16 Grundsätzlich gilt, dass der selbst keine konkreten baulichen Vorhaben vorbereitet, sondern nur allgemeine Regeln für die Zulässigkeit von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben aufstellt. Daher sind Anlagen der Infrastruktur nicht direkt betroffen. Bei der Ausweisung der zu erhaltenden und/oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche wurde auf die Erschließung der Standorte mit dem ÖPNV als Kriterium beachtet. Die vorhandenen oder geplanten Anbindungen werden durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht berührt. 3.4 Technische Infrastruktur Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Mehrheit der Siedlungsflächen der Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf des Bezirks Marzahn-Hellersdorf von Berlin. Das Plangebiet kann grundsätzlich als vollständig erschlossen gelten. Im Plangebiet befinden sich zahlreiche Leitungen von Energieversorgern und der Telekommunikationsunternehmen. Da sich die Festsetzungen des Bebauungsplans auf grundlegenden Regelungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben beschränken, sind weitergehende Angaben zur Lage von Ver- und Entsorgungsleitungen nicht erforderlich. Die Planung bereitet selbst keine planungsrechtliche Zulässigkeit eines konkreten baulichen Vorhabens vor. Bestehende Infrastrukturanlagen werden daher nicht berührt. 3.5 Denkmalschutz Im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G können Kulturdenkmale oder Bodendenkmale, die nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin geschützt sind, vorhanden sein. Sofern zukünftig Einzelhandelsvorhaben nach den allgemeinen Maßstäben des vorliegenden Bebauungsplans umgesetzt werden sollen, sind die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin zu beachten. Da der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels selbst jedoch keine konkreten baulichen Vorhaben vorbereitet, werden Belange des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege durch die hier vorliegende Planung nicht berührt. 4. Planerische Ausgangssituation 4.1 Ziele der Raumordnung Der hat sich gemäß 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Ziele der Raumordnung werden im Landesentwicklungsprogramm Berlin sowie im Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg (LEP B-B) vorgegeben. Das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Bezüglich des Planungszieles des Bebauungsplanes gibt das LEPro in 5 Siedlungsentwicklung in Absatz 4 vor: Der innerstädtische Einzelhandel soll gestärkt und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes (Grundversorgung) gesichert werden. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen den Zentralen Orten entsprechend der jeweiligen Funktionszuweisung zugeordnet werden. Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31. März 2009 wurde am 15. Mai 2009 in Berlin und Brandenburg jeweils als Rechtsverordnung der Landesregierung in Kraft gesetzt. Der LEP B-B konkretisiert als überörtliche und zusammenfassende Planung für den Gesamtraum der beiden Länder die raumordnerischen Grundsätze des am 1. Februar 2008

17 17 in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) und setzt damit einen Rahmen für die künftige räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Der LEP B-B wurde für das Land Brandenburg vom Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg durch eine Entscheidung aus dem Jahr 2014 für unwirksam erklärt und anschließend wieder rückwirkend in Kraft gesetzt. Dies berührt jedoch nicht die Geltung im Land Berlin. Der Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg gibt folgende, für den Bebauungsplan relevanten, Ziele der Raumordnung vor: 4.7 (Ziel) Abs. 1: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung sind vorbehaltlich des Absatzes 6 nur in zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot). 4.7 Abs. 2: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot). 4.7 Abs. 3: Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot). 4.7 Abs. 4: Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche (VKF) von mehr als Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig. 4.7 Abs. 5: Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer 1) nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen. Der LEP Berlin- Brandenburg enthält folgende, für den Bebauungsplan relevanten Grundsätze der Raumordnung: 4.8 (Grundsatz) Abs. 1: Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 4 Nummer 1 nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (Integrationsgebot). 4.8 Abs. 2: Städtische Kernbereiche sind gewachsene zentrale Lagen im Siedlungsbereich Zentraler Orte, die in enger räumlicher Nachbarschaft wesentliche zentrenbildende Funktionen (z. B. Einzelhandel, Verwaltung, Kultur, Dienstleistung) konzentrieren, sowie im Einzelfall die Versorgungszentren großer Wohngebiete, wenn diese eine über die Nahversorgung hinausgehende Funktion haben. Städtische Kernbereiche sind regelmäßig die Innenstädte oder Ortskerne sowie in der Metropole Berlin und den Oberzentren auch weitere städtische Kerne, die durch eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere im öffentlichen Personennahverkehr, sowie die Lokalisierung weiterer privater und öffentlicher Dienstleistungen gekennzeichnet sind. 4.8 Abs. 4: Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen außerhalb Städtischer Kernbereiche im Sinne der Absätze 1 bis 3 können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer 1) nicht erhöht wird und keine Umwandlung zu einem Hersteller- Direktverkaufszentrum im Sinne von Plansatz 4.7 (Z) Absatz 4 erfolgt. 4.8 Abs. 5: Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Absatz 1 in den Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche in der Metropole und in den Oberzentren Quadratmeter sowie in den Mittelzentren Quad-

18 18 ratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. Der LEP Berlin- Brandenburg formuliert weiterhin folgenden Grundsatz der Raumordnung: 4.9 (Grundsatz): Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment (Tabelle 4 Nummer 2) sind in Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 Prozent nicht überschreitet. In der Festlegungskarte 1 zum LEP B-B ist der bebaute Bereich des Bezirkes Marzahn- Hellersdorf dargestellt als Gestaltungsraum Siedlung. In der Festlegungskarte 2 zum Landesentwicklungsplan sowie der Tabelle 3 zum LEP sind städtische Kernbereiche innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung festgelegt. Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf sind das Bereich Hellersdorf Helle Mitte Bereich Elsterwerdaer Platz (Biesdorf- Center) Bereich Marzahner Promenade (beginnt mit dem Eastgate - Einkaufszentrum). Fazit Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels für die Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf beachtet die Ziele der Raumordnung. Für diese städtischen Kernbereiche gilt der zentrale Grundsatz 4.8 Abs. 1: Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 4 Nummer 1 nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (Integrationsgebot). 4.2 Flächennutzungsplan Berlin Bebauungspläne sind gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan Berlin ist wirksam in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 2 / 2015 vom Der für die Ortsteile Kaulsdorf und Mahlsdorf bezieht sich auf im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Diese sind im FNP Berlin als Bauflächen dargestellt. Der Bebauungsplan enthält spezielle Regelungen zur Standortsteuerung von Einzelhandelsvorhaben und ändert im Übrigen nicht die Art der baulichen Nutzung. Das Entwicklungsgebot aus dem FNP ist somit gewahrt. Der FNP Berlin enthält darüber hinaus gesonderte Darstellungen zum Belang Einzelhandelskonzentration, die somit für den Bebauungsplan maßgeblich sind: Der FNP berücksichtigt die Vorgabe des Landesentwicklungsplanes, dass städtische Kernbereiche zum Beispiel in Einzelhandelskonzepten in Form einer linearen Abgrenzung entlang von Straßenzügen dargestellt werden können. Im Bezirk Marzahn- Hellersdorf werden folgende Standorte als Einzelhandelskonzentration dargestellt: Marzahn- Nord Havemannstraße Mehrower Allee Marzahner Promenade Helene- Weigel- Platz Elsterwerdaer Platz Helle Mitte Hellersdorfer Straße (Spreecenter) Hönower Straße (südlich S- Bahnhof Mahlsdorf) Hultschiner Damm Süd. Die Darstellung Einzelhandelskonzentration erfasst gemäß Erläuterung der FNP- Darstellungen die Zentren Berlins mit übergeordneter Bedeutung. Dazu gehören die Zentrumsberei-

19 19 che City West und Historische Mitte ebenso wie die traditionellen Hauptzenten in den Bezirken sowie die Stadtteil- und Ortsteilzentren. Um eine wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung sicherzustellen, sollen neue Einzelhandelsvorhaben vorrangig in diesen Zentren angesiedelt werden. Bei Projekten, die wegen ihrer spezifischen Anforderungen weniger zentrengeeignet sind (z.b. Bau- und Möbelmärkte), ist sicherzustellen, dass sie das Zentrengefüge nicht beeinträchtigen. Weitergehende Aussagen dazu enthält der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren. Fazit Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels für die Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf berücksichtigt die im FNP Berlin dargestellten Standorte von Einzelhandelskonzentrationen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, vorliegend in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf, indem die Einzelhandelskonzentration Hönower Straße und Hultschiner Damm Süd als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Diese zentralen Versorgungsbereiche sind nicht Bestandteil des Geltungsbereiches des Einzelhandels-Bebauungsplanes. Die Ziele des FNP Berlin werden berücksichtigt, indem der Einzelhandels-Bebauungsplan zum Schutz der im FNP dargestellten Einzelhandelskonzentrationen bestimmte Nutzungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche für unzulässig erklärt. 4.3 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne In der näheren Umgebung des Bebauungsplans G befinden sich die nachfolgend benannten rechtsverbindlichen Bebauungspläne: XXIII-2d XXIII-3 XXIII-6f XXIII-6g XXIII-6m XXIII-6p XXIII-12 XXIII-25 XXIII-35 XXIII-VE1 Weiterhin befinden sich in der näheren Umgebung des Bebauungsplans G die nachfolgend benannten, in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne, deren beabsichtigte Geltungsbereiche nicht in den räumlichen Geltungsbereich des B-Plans G einbezogen werden: VE XXIII-2c XXIII-3-1VE XXIII-3-2VE XXIII-33 In der Anlage 1 wird dargelegt, warum diese Bebauungspläne nicht einbezogen wurden.

20 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Für das vorliegende Plankonzept sind insbesondere die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel 2014) 2, als relevante vom Senat beschlossene städtebauliche Planung zu benennen. Deren wesentliche Inhalte werden nachfolgend kurz erläutert. Schließlich wird dargelegt, wie deren städtebauliche Zielstellungen mit dem B-Plan G berücksichtigt werden. Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin 2014 (AV Einzelhandel 2014) Die Ausführungsvorschriften enthalten inhaltliche und verfahrensbezogenen Vorgaben zur Planung der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsstandorten und zur Beurteilung von sonstigen Einzelhandelsvorhaben (z.b. Erweiterung, Umnutzung). Mit der Umsetzung der formulierten Vorschriften werden insbesondere der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgungstruktur angestrebt. Als Grundlage für die AV Einzelhandel dienten die Ziele, Grundsätze und sonstigen Vorhaben des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 - diese wurden in der AV Einzelhandel weiter konkretisiert. Dementsprechend wurden die im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche ebenfalls in die AV Einzelhandel übernommen und weitere Zulässigkeitsmaßstäbe innerhalb und außerhalb der Versorgungsbereiche definiert. Der Anhang 1 der AV Einzelhandel enthält zudem die abschließende Auflistung der zentrenrelevanten, der nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente. Die Einteilung der Warensortimente in eine der drei Kategorien ist eine wesentliche Grundlage für die Beurteilung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Das gilt auch für den vorliegenden Bebauungsplan. Die Sortimentsliste des Anhangs I der AV Einzelhandel ist Bezugspunkt für die Zuordnung in die Kategorien zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant und nicht zentrenrelevant. Die Liste wird daher auf der Planurkunde des Bebauungsplans G aufgeführt. Der Anhang III der AV Einzelhandel umfasst Begriffsbestimmungen. Auf die dort vorgenommenen Erläuterungen der Begriffe: Einkaufszentren / Großflächige Einzelhandelsbetriebe / Geschossfläche, Brutto-Grundfläche / Verkaufsfläche / Sortiment / Randsortiment / Zentrenrelevante Sortimente / Nahversorgungsrelevante Sortimente wird verwiesen. Diese sind der vorliegenden Begründung als Anlage 4 beigefügt. Im Zeitpunkt der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EZK) für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf 2013, welches die zentrale Grundlage für den Bebauungsplan G bildet, wurden die Vorgaben des AV Einzelhandel aus dem Jahr 2007 berücksichtigt und umgesetzt. Gleichzeitig war die Sortimentsliste des AV Einzelhandel 2007 Bestandteil des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Die aktuellen Ausführungsvorschriften für großflächige Einzelhandelseinrichtungen von 2014 harmonieren inhaltlich jedoch mit den Aussagen der Vorschriften aus Zwar wurden Änderungen an der Sortimentsliste vorgenommen - im Wesentlichen stimmen die beiden Listen dennoch überein. Im Ergebnis entspricht der damit sowohl den Vorschriften der AV Einzelhandel 2007 als auch der AV Einzelhandel Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) bekanntgemacht durch Sonderdruck im Amtsblatt für Berlin Nummer 29 vom 11. Juli 2014 (Abl. S bis 1348).

21 21 5. Entwicklung der Planungsüberlegungen 5.1 Planerische Vorgeschichte Die Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Marzahn-Hellersdorf von Berlin hat am auf der Grundlage des Bezirksamtsbeschlusses vom (BA-Vorlage 0507/III) das erste bezirkliche Zentrenkonzept als sektorale Bereichsentwicklungsplanung beschlossen (Drs. Nr. 0896/VI). Ziel des Konzepts war es, dem Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten eine verlässliche Grundlage für die Standortsuche, Standortbestätigung und Standorterweiterung zu bieten und zugleich die zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk zu stützen und städtebaulich weiterzuentwickeln. Mit Hilfe des Konzepts war es grundsätzlich möglich, Standortgesuche des Einzelhandels zielkonform zu steuern. Zentrale Versorgungsbereiche im Bezirk wurden gestärkt und weiterentwickelt. Im Zeitablauf zeigte sich allerdings, dass das vom Konzept eng gestrickte Netz von Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren zwei Angriffspunkten nicht gewachsen war: Erstens erwies sich das Konzept mit seiner - relativ - strikten Entweder-Oder-Logik als unflexibel gegenüber sinnvollen Ansiedlungsgesuchen außerhalb der ausgewiesenen Zentren. Wenn der ganze Bezirk flächendeckend mit Zentren abgedeckt ist, müssen Baugesuche außerhalb der vorgesehenen Zentren von Rechts wegen desto strenger versagt werden, je näher sie den Zentren kommen. Zweitens zeigte sich, dass einstweilen nur geplante oder nach Lage der Dinge bereits schwächelnde Zentren den Schutz des 34 Abs. 3 BauGB nicht genießen. 34 Abs. 3 BauGB erlaubt nur den Schutz von funktionierenden Zentren - nicht aber von nur geplanten oder funktional erheblich geschädigten bzw. bereits abgestürzten Bereichen. Vor diesem Hintergrund beschloss der Bezirk im Jahr 2012, das Zentrenkonzept zu überarbeiten. Das Konzept soll einerseits mehr Flexibilität für sinnvolle Neuansiedlungen auch außerhalb des Zentrennetzes erlauben und damit die Nahversorgung verbessern helfen. Es soll andererseits aber auch den Schutz nur geplanter und zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereiche gewährleisten. Das überarbeitete Konzept verfolgt diese beiden Ziele, indem die bisherige Zahl der Nahversorgungszentren verringert und gleichzeitig die Zulassung von zentrenrelevantem Einzelhandel für die Nahversorgung auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Wege der Ausnahme nach Maßgabe eines Prüfbogens erlaubt wird. Die Steuerungsgrundsätze fassen die Ergebnisse des von den Gutachtern vorgelegten Konzepts zusammen. Sie bilden auch die Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans. 5.2 Steuerungsgrundsätze zur Standortfindung des Einzelhandels und der Zentrenentwicklung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf von Berlin 1. Zielaussagen und Grundsätze aus den übergeordneten Planungen Die Steuerungsgrundsätze zur Standortfindung des Einzelhandels und der Zentrenentwicklung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf präzisieren und ergänzen die vom Senat von Berlin vorgegebenen Steuerungsgrundsätze aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und Problemlagen im Bezirk. Folgende generelle Zielaussagen und Grundsätze aus den übergeordneten Planungen sind den Steuerungsgrundsätzen voranzustellen.

22 22 Die festgelegten Stadtteil- und Ortsteilzentren sind zu stärken und aufzuwerten. Sie sind die Zentren des urbanen Lebens. Ein wesentliches Merkmal ist die Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und gastronomischen, kulturellen und kommunalen Nutzungsangebotes. Dieses Nutzungsangebot ist unter Berücksichtigung der Eigenart der städtischen Zentren zu stärken. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind stadtverträglich zu integrieren. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind in die zentralen Versorgungsbereiche zu integrieren, Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind ebenfalls vorrangig in die Zentren oder an Komplementärstandorte (Fachmarktagglomerationen oder bezirkliche Fachmarktstandorte) zu lenken. Die wohnungsnahe Grundversorgung ist flächendeckend zu sichern. Eine möglichst engmaschige Nahversorgung soll innerhalb des hierarchisch gegliederten Zentrensystems aus Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren gesichert und gestärkt werden. Etablierte Nahversorgungsstandorte ergänzen die Zentrenstruktur und gewährleisten eine weitreichende Erreichbarkeit zu Fuß, mit dem Fahrrad und öffentlichen Verkehrsmitteln. Bei allen Neuansiedlungen innerhalb und außerhalb der Zentren ist die urbane Qualität zu beachten und zu sichern. Bei Einzelhandelansiedlungen sollte die städtebauliche und architektonische Qualität als Bewertungskriterium besonders in den Fokus genommen werden. Vorhandene städtebauliche Qualitäten und Einzelhandelsangebote sind zu sichern und, soweit erforderlich, zu verbessern Diese übergeordneten Zielaussagen zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung waren im Zentrenkonzept des Bezirks so auszufüllen und weiter zu entwickeln, dass sie auf der Ebene der bezirklichen Zuständigkeiten in Politik und Verwaltung umgesetzt werden können. Sie mussten darüber hinaus um Aussagen zur Nahversorgung und zu Ergänzungsstandorten für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Fachmärkten) ergänzt werden, die in der Verantwortung der Bezirke liegen. 2. Bezirkliche Leitlinien In der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts wurden die Leitlinien zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf festgelegt. Die Leitlinien basieren auf den Zielen und Grundsätzen der übergeordneten Planungen. Entwicklung der Zentren nach städtebaulichen Qualitätsstandards 1. Die im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 der Senatsverwaltung ausgewiesenen Stadtteil- und Ortsteilzentren sowie die in im Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf 2013 des Bezirks festgelegten Nahversorgungszentren sind als städtebaulich attraktive zentrale Versorgungsbereiche, ihrer Versorgungsfunktion entsprechend, zu sichern und auszubauen. 2. Neue Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollen ihre Standorte grundsätzlich innerhalb der im Zentrenkonzept festgelegten und abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche finden. Dies gilt auch für kommunale, kulturelle und gastronomische Einrichtungen und für bevölkerungs- und freizeitorientierte

23 23 Dienstleistungen, die einen Beitrag zur Stabilisierung und Aufwertung dieser Zentren leisten können (Funktionsmischung). 3. Zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe, Freizeiteinrichtungen und Dienstleistungsbetriebe mit deutlich über die Nahversorgung hinausgehenden Einzugsbereichen sollen grundsätzlich nur in den Stadtteil- und Ortsteilzentren zugelassen werden. Ein solcher Einzugsbereich ist insbesondere bei Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern mit einer Verkaufsfläche von mehr als m² sowie bei Fachmärkten zu vermuten. Gewährleistung der Nahversorgung 4. Die Nahversorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ist sicherzustellen. Einzelhandelsbetriebe sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln. Nahversorgungszentren sind vor negativen Auswirkungen benachbarter Einzelhandelsbetriebe zu schützen. Die Nahversorgung durch Angebote in den Zentren kann bei entsprechenden räumlichen Defiziten auch durch Nahversorger außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs ergänzt werden. Bereits etablierte Standorte des Einzelhandels sind dafür zu nutzen und bei der Ermessensausübung über die Gewährung von Ausnahmen besonders zu berücksichtigen. 5. Bei neuen Nahversorgungsangeboten außerhalb der ausgewiesenen Stadtteil- und Ortsteilzentren soll die Anzahl der Stellplätze auf das jeweils erforderliche Maß begrenzt werden. Bei mehr als sechs Stellplätzen je 100 m² Verkaufsfläche ist zu prüfen, ob an dem betreffenden Standort besondere Umstände vorliegen, die ein großes Stellplatzangebot erforderlich machen. Fachmärkte und Sonderstandorte 6. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sollen vorrangig auf Flächen innerhalb der ausgewiesenen Zentren gelenkt werden, sofern sie zu deren Stabilisierung beitragen, der Funktionsstufe des jeweiligen Zentrums entsprechen und städtebaulich, verkehrlich und funktional verträglich eingeordnet werden können. 7. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten können aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs z.t. nicht in die gewachsenen Zentren integriert werden, daher dienen die Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorte (> m² Verkaufsfläche) in der gesamtstädtischen Steuerungskulisse (Fachmarktkonzept) sowie bezirkliche Fachmarktstandorte (bis m² Verkaufsfläche) als Komplementärstandorte. Dies gilt sinngemäß auch für Dienstleistungs- und Freizeitnutzungen mit hoher Besucherfrequenz. Eine vorausschauende Prüfung von geeigneten Flächen in den genannten Lagen kann zur Umsetzung dieses Ziels beitragen. 8. Zentrenrelevante Randsortimente von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind so zu begrenzen, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Dies ist in Abhängigkeit von der Art und dem Umfang der geplanten bzw. betriebstypischen Randsortimente und der Einzelhandelsstruktur in den umliegenden Zentren im Einzelfall zu überprüfen. Bestandsschutz, Erweiterungen und Nutzungsänderungen

24 24 9. Rechtmäßig bestehende Betriebe haben Bestandsschutz. Genehmigungspflichtige Erweiterungen und Nutzungsänderungen (auch Änderungen der zulässigen Sortimente), soweit sie wesentliche Auswirkungen erwarten lassen und nicht durch den Bestandsschutz erfasst werden, sind nach den gleichen Regeln zu beurteilen wie Neuansiedlungen. Bei einer Verlängerung von Baugenehmigungen ist zu prüfen, ob sich zwischenzeitlich die Genehmigungsvoraussetzungen (insbesondere hinsichtlich der zu erwartenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche) geändert haben. Einbindung in das städtebauliche Umfeld 10. Neue Einzelhandelsbetriebe, Dienstleistungs- und Freizeitnutzungen müssen sich in die städtebaulichen Strukturen ihres Umfeldes einbinden, auch für Fußgänger auf attraktiven und direkten Wegen erreichbar sein und sich mindestens mit ihrer Eingangsseite - ggf. über einen gestalteten Vorbereich - auf den öffentlichen Raum beziehen. Starke Maßstabsbrüche sollen vermieden oder durch Gestaltung, Gliederung, Abstand oder Begrünung vermittelt werden. Auch Neben- und Rückseiten, Zufahrten, Lieferzonen und Stellplatzanlagen dürfen nicht zu einer Belastung für ihr Umfeld werden. 11. Großflächige Vorhaben außerhalb der Zentren sollen eine eigene städtebauliche Identität entwickeln. Wichtige stadträumliche Zusammenhänge, Wege-, Grün- und Sichtbeziehungen sind zu berücksichtigen und Nahtstellen zur städtischen oder landschaftlichen Umgebung so auszugestalten, dass eine Beeinträchtigung vermieden wird. Unterschiedliche Investitionseinheiten an einem Standort sollen in ihrer Lage, ihren Eingängen und ihrer Baukörperdisposition aufeinander bezogen werden. Parkplätze sind zu begrünen und gegenüber der Umgebung abzuschirmen.

25 25 II. Umweltbericht gemäß 2 Abs. 4 BauGB 1. Einleitung Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf enthält zum einen die einfache Überplanung von unbeplanten Innenbereichsflächen hinsichtlich Einzelhandels- Zulässigkeiten und zum anderen die Änderung festgesetzter Bebauungspläne, um innerhalb dieser Bebauungspläne die Regelungen zum Einzelhandel anzupassen. Wenn der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf lediglich Flächen nach 9 Abs. 2a BauGB überplanen würde, könnte gemäß 13 Abs. 1 BauGB das vereinfachte Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt werden. Ein Bestandteil des Einzelhandels-Bebauungsplanes ist jedoch gemäß 1 Abs. 8 BauGB die Änderung rechtsverbindlicher Bebauungspläne in Form eines Deckblattverfahrens. Für die Änderung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne ist ein vollständiges Bauleitplanverfahren notwendig. Für die Änderung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne gelten daher dieselben Vorschriften wie für eine Neuaufstellung eines Bebauungsplanes. Somit ist gemäß 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Es ist daher darauf hinzuweisen, dass sich die Umweltprüfung nur auf die Umweltauswirkungen bezieht, die infolge des Vollzugs des Regelungsgehaltes im Einzelhandels-Bebauungsplanes entstehen können. Dieser besteht im Wesentlichen in dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Warensortimenten zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie der Zulassung bestimmter Ausnahmen. Insofern ist bereits in der frühzeitigen Fassung des Einzelhandels- Bebauungsplanes absehbar, dass einige der Umweltschutzgüter gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nicht bzw. nur abstrakt betroffen sind. Die Gemeinde legt für den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. Gemäß 1 Ausführungsgesetz zum BauGB Berlin (AGBauGB) werden die Angelegenheiten der Gemeinde nach BauGB vorliegend durch den Bezirk Marzahn-Hellersdorf wahrgenommen. Für die Festlegung der Prüftiefe der Umweltprüfung werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.

26 26 Der Umweltbericht enthält Angaben zu den Schutzgütern und umweltrelevanten Belangen, die von der Planung berührt werden können. Auf der Grundlage einer Bestandsanalyse werden die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft sowie weitere umweltbezogene Schutzgüter geprüft und Aussagen zu Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen gemacht. Hierfür gilt folgende Gliederung: 1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans 1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden 2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden (einschließlich Artenschutzprüfung, Biotopschutz, Wald) 2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung 2.3 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung 2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 3. Zusätzliche Angaben 3.1 technische Verfahren bei der Umweltprüfung 3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 4. Allgemein verständliche Zusammenfassung (wird im Verlauf des Aufstellungsverfahrens ergänzt)

27 27 III. Planinhalt und Abwägung 1. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) In seinem Zentrenkonzept 2013 hat der Bezirk Marzahn-Hellersdorf die oben zitierten Leitlinien zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung festgelegt. Für die Bauleitplanung sind dabei die folgenden vier Leitlinien zur Entwicklung der Zentren nach städtebaulichen Qualitätsstandards und Gewährleistung der Nahversorgung maßgeblich: 1. Die im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ausgewiesenen Stadtteil- und Ortsteilzentren sowie die in im Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf 2013 des Bezirks festgelegten Nahversorgungszentren sind als städtebaulich attraktive zentrale Versorgungsbereiche, ihrer Versorgungsfunktion entsprechend, zu sichern und auszubauen. 2. Neue Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollen ihre Standorte grundsätzlich innerhalb der im Zentrenkonzept festgelegten und abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche finden. Dies gilt auch für kommunale, kulturelle und gastronomische Einrichtungen und für bevölkerungs- und freizeitorientierte Dienstleistungen, die einen Beitrag zur Stabilisierung und Aufwertung dieser Zentren leisten können (Funktionsmischung). 3. Zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe, Freizeiteinrichtungen und Dienstleistungsbetriebe mit deutlich über die Nahversorgung hinausgehenden Einzugsbereichen sollen grundsätzlich nur in den Stadtteil- und Ortsteilzentren zugelassen werden. 4. Die Nahversorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ist auch außerhalb der Zentren sicherzustellen. Zur Umsetzung dieser Leitlinien ist es erforderlich, dass die drei bezirksweiten Bebauungspläne die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit einem zentrenrelevanten Kernsortiment in die zentralen Versorgungsbereiche lenken; der zentrenrelevante Einzelhandel wird grundsätzlich auf diese Bereiche beschränkt. Im Interesse der verbrauchernahen Versorgung und unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Einzelhandels sollen von der Beschränkung der Zulässigkeit des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die zentralen Versorgungsbereiche Ausnahmetatbestände für Einzelhändler der Nahversorgung, für Verkaufsstätten von Handwerks- und anderen Gewerbebetrieben sowie für Tankstellenshops bestimmt werden. Die beabsichtigten Festsetzungen resultieren aus den weiteren Handlungsempfehlungen des Zentrenkonzepts. Es sei darauf hingewiesen, dass der Festsetzungszweck des vorliegenden Bebauungsplans in mehrfacher Hinsicht über die Ausschlusswirkungen des 34 Abs. 3 BauGB hinaus reicht. Die Planung zielt nicht nur auf den Schutz des vorhandenen Bestands, sondern auch auf die Offenhaltung von Entwicklungsoptionen für die zentralen Versorgungsbereiche. Sie dient nicht nur der Vermeidung schädlicher, sondern auch lediglich nachteiliger Auswirkungen auf die zentralen Lagen des Bezirks Marzahn-Hellersdorf von Berlin sowie schließlich auch der Vermeidung von Negativauswirkungen, die der sich erst aus der Summe mehrerer Einzelhandelsvorhaben ergeben. 3 3 So Bunzel, Arno, Bebauungspläne für die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, in: KommJur 12/2009, 455.

28 28 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Der Bebauungsplan wird aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt und widerspricht diesen Darstellungen nicht. 3. Begründung der Festsetzungen 3.1 Grundregeln: 1. In den Ortsteilzentren des Ortsteils Mahlsdorf des Bezirks Marzahn-Hellersdorf, die durch das bezirkliche Zentrenkonzept als zentrale Versorgungsbereichen eingestuft wurden, sind zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe und nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig. In diesen Bereichen wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben durch den Steuerung des Einzelhandels im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteile Mahlsdorf und Kaulsdorf nicht eingeschränkt; die Ortsteilzentren sind aus dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G ausgegrenzt. Die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der Ortsteilzentren beurteilt sich allein nach Maßgabe der dort bestehenden Rechtslage. 2. Im zentralen Versorgungsbereich NVZ S-Bahnhof Kaulsdorf (Nahversorgungszentrum) sind Einzelhandelsbetriebe, die der Nahversorgung dienen, allgemein zulässig. Sonstige zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe sollen hingegen nur ausnahmsweise zugelassen werden können. 3. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich (aber nicht ausnahmslos) unzulässig. 4. Bei der Entscheidung über die Gewährung von Ausnahmen für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist der der Begründung zum Bebauungsplan beigefügte Prüfbogen für Ausnahmen anzuwenden. 5. Rechtmäßig bestehende Betriebe haben Bestandsschutz. Genehmigungspflichtige Erweiterungen und Nutzungsänderungen (auch Änderungen der zulässigen Sortimente), soweit sie schädliche Auswirkungen erwarten lassen und nicht durch den Bestandsschutz erfasst werden, sind nach den gleichen Regeln zu beurteilen wie Neuansiedlungen. Erweiterungen und Nutzungsänderungen ohne schädliche Auswirkungen können unter den erweiterten Bestandsschutz fallen. 3.2 Thematische Einführung und Begriffserklärungen Gegenstand der nachfolgenden textlichen Festsetzungen sind ausschließlich Aussagen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Unter dem Begriff des Einzelhandelsbetriebs sind alle eigenständigen Verkaufsstätten zu verstehen, die Waren an den Endverbraucher vertreiben. Erfüllt ein Betrieb diese Eigenschaften und ist er zudem mit einer baulichen Anlage verbunden, so ist er planungsrechtlich relevant. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans erfassen alle eigenständigen Verkaufsstätten. Die Eigenständigkeit eines Betriebs bestimmt sich dabei allein nach baulichen und betrieblich-funktionellen Kriterien. Eine eigenständige Verkaufsstätte setzt voraus, dass diese über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume

29 29 verfügt. Zudem muss die Möglichkeit bestehen, die Verkaufsstätte unabhängig von anderen Betrieben zu öffnen und zu schließen. 4 Nicht als Einzelhandelsbetrieb zu betrachten sind hingegen unselbständige Verkaufsstätten. Unselbständige Verkaufsstätten zeichnen sich dadurch aus, dass ihr Warenangebot im inneren Zusammenhang einer anderen Nutzung steht, die Hauptleistung nur abrundet und dabei nur eine untergeordnete Bedeutung besitzt. Unselbständige Verkaufsstätten können beispielsweise Anlagen für Gemeinbedarfszwecke, Sport und Kultur, gewerblichen Dienstleistungen oder auch Produktionsbetrieben für ihre eigenen Produkte zugeordnet sein. Auch innerhalb eines Einzelhandelsbetriebs können unselbständige Verkaufsstätten vorhanden sein. 5 Die Zulässigkeit der unselbständigen Verkaufsstätte ist planungsrechtlich entsprechend der Hauptnutzung zu beurteilen. Für die vorliegende Planung bedeutet dies, dass eine unselbständige Verkaufsstätte, soweit diese noch als Nebennutzung einer zulässigen Hauptnutzung zuzuordnen ist, durchaus in Bereichen zulässig sein kann, in denen Einzelhandelsbetriebe im Übrigen ausgeschlossen sind. Soweit in den Festsetzungen von der Verkaufsfläche die Rede ist, ist der Begriff im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu verstehen: Zur Verkaufsfläche zählen alle Flächen eines Betriebs, auf denen Waren zum Verkauf angeboten werden und die vom Kunden betreten werden können. Die Verkaufsflächen können dabei in einem Gebäude liegen oder auch außerhalb. Weiterhin sind die Flächen folgender Bereiche eines Einzelhandelsbetriebs ebenfalls zur Verkaufsfläche hinzuzurechnen: die Flächen der Verkaufstheken für Käse, Fleisch, Wurst etc., auch wenn diese nicht vom Kunden selbst betreten werden, die sog. Kassenzone bestehend aus den Flächen von Kassen und Durchgängen, die sog. Pack- und Entsorgungszone, d. h. die Bereiche zum Einpacken der Ware und der Entsorgung des Verpackungsmaterials als auch die Flächen des Windfangs. 6 Ebenso zählen die Verkaufsflächen der unselbständigen Verkaufsstätten, die das Warenangebot des Einzelhandelsbetriebs ergänzen und mit diesem eine betriebliche Einheit 7 bilden, zur Verkaufsfläche eines Betriebs (s. o.). Lagerflächen, die dem Kunden zugänglich sind und wo der Kunde Waren selbst auswählen sowie sich selbst bedienen kann, gelten ebenfalls als Verkaufsfläche. Nicht zur Verkaufsfläche hinzuzurechnen sind hingegen reine Lagerflächen, die nur dem Personal zugänglich sind und zum Auffüllen des eigentlichen Verkaufsraums dienen. Die Abstellflächen für Einkaufswagen sind der Verkaufsfläche hinzuzurechnen, wenn sie sich im Gebäude befinden. Liegt die Abstellfläche für Einkaufswagen außerhalb des Gebäudes 8 4 Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn: vhw, RdNr. 1ff. 5 Typische unselbständige Verkaufsstätten sind Nebenangebote eines Einzelhandelsbetriebs, die als kleinere Verkaufsbereiche abgetrennt vom eigentlichen Verkaufsbereich liegen. Beispiele dafür sind u. a.: Backshops, kleinere Blumenstände sowie kleine Verkaufsstellen für Zeitschriften und Tabakwaren. Kuschnerus, Ulrich (2007): a. a. O., RdNr Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom C In: Baurecht (BauR). Jg. 37 (2006), S. 639 (643).; BVerwG, Urteil vom C In: Baurecht (BauR). Jg. 37 (2006), S. 644 (645). 7 Urteil vom C In: Baurecht (BauR). Jg. 37 (2006), S. 644 (645). 8 Kuschnerus, Ulrich (2007): a. a. O., RdNr. 40.

30 30 und grenzt nicht unmittelbar an das Gebäude an 9, so ist diese nicht der Verkaufsfläche zuzurechnen. Ebenfalls differenziert zu bewerten sind Flächen, die nur temporär für den Verkauf genutzt werden. Handelt es sich um Flächen, die dem Betrieb vorgelagert sind, so ist dies zumeist eine sonderrechtliche Straßennutzung. Typisches Beispiel hierfür ist der Bürgersteig, der in Teilen durch Kisten, Ständer, Regale o. ä. während der Öffnungszeiten genutzt wird. Diese Angebote sind regelmäßig nicht der Verkaufsfläche zuzurechnen. Anders zu betrachten ist der Sachverhalt aber, wenn der temporär genutzte Bereich eine im Gebäude gelegene Verkehrsfläche darstellt - wie bei Einkaufszentren oder Geschäftspassagen üblich. Ist die ergänzend genutzte Verkehrsfläche regelmäßig oder gar dauerhaft als erweiterte Verkaufsfläche des Betriebs genutzt, so ist diese ebenfalls zur Verkaufsfläche zu addieren. 10 Die nachfolgenden Festsetzungen erfassen alle Flächen des unbeplanten Innenbereichs gemäß 34 BauGB in den Ortsteilen Mahlsdorf und Kaulsdorf. Nach Maßgabe des 9 Abs. 2 a BauGB treffen die Festsetzungen ausschließlich Aussagen zur Zulässigkeit von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben. Dabei ist zu berücksichtigen, dass von vornherein nur solche Einzelhandelsbetriebe von den einschränkenden Regelungen dieses Plans erfasst werden können, die ohne diesen Plan nach Maßgabe des 34 BauGB zulässig wären. Mit anderen Worten: Was bereits nach 34 BauGB unzulässig ist, wird von den Regeln dieses Plans nicht erfasst. Denn auf der Rechtsgrundlage des 9 Abs. 2 a BauGB kann die Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 BauGB nur eingeschränkt, aber nicht erweitert werden. 3.3 Festsetzungen zu Flächen, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind Zulässigkeit von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in den nach 34 BauGB zu beurteilenden Gebieten außerhalb der Stadtteil- und Ortsteilzentren (zentrale Versorgungsbereiche) TF 1 Einschränkung der Zulässigkeit von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in den nach 34 BauGB zu beurteilenden Gebieten außerhalb der Stadtteil- und Ortsteilzentren (zentrale Versorgungsbereiche) (1) Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes G sind in den Teilgebieten, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind, zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der nachfolgenden Festsetzungen allgemein unzulässig. (2) Zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe sind Einzelhandelsbetriebe, die in einem nicht nur unerheblichen Umfang Sortimente anbieten, die gemäß der festgesetzten Sortimentsliste zentrenrelevant sind. Dazu gehören alle Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Kernsortiment; Einzelhandelsbetriebe, die zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment anbieten, sofern dafür mehr als 10 % der Verkaufsfläche benutzt werden. 9 Die klare räumliche Trennung von Gebäude und Abstellfläche muss dauerhaft bestehen und darf nicht durch ein nachträgliches Heranrücken der Abstellflächen an das Gebäude übergangen werden. Anderenfalls führt dies zu einer Erhöhung der Verkaufsfläche. Damit soll Erfahrungen aus der Praxis vorgebeugt werden: So ist im Bauantrag eines Vorhabens die räumliche Trennung der Anlagen vorgesehen und wird auch realisiert. Nachträglich erfolgt jedoch sukzessive ein Heranwandern der Abstellflächen an den Betrieb. 10 Kuschnerus, Ulrich (2007): a. a. O., RdNr. 41.

31 31 (3) Die Bestimmungen des Abs. 1 und Abs. 2 gelten nicht für Kioske, Backshops und ähnliche kleinflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten. Diese kleinen Betriebe bleiben nach Maßgabe des 34 BauGB allgemein zulässig. (4) Die zentrenrelevanten Sortimente sind der Liste der zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimente im Anhang I der AV Einzelhandel zu entnehmen. Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen nur die unter Nr. 1.1 genannten Zentrenrelevanten Sortimente für die Nahversorgung. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 2 a BauGB) TF 2 Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, die der Nahversorgung dienen (1) Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes G können in den Teilgebieten, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind, zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe des 34 BauGB ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie in städtebaulich vertretbarer Weise der Nahversorgung dienen und von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Bei der Prüfung über die Gewährung von Ausnahmen ist der der Begründung zum Bebauungsplan als Anlage 2 beigefügte Prüfbogen Prüfbogen Gewährung von Ausnahmen für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel außerhalb zentraler Versorgungsbereiche nach Maßgabe des Zentrenkonzepts 2013 des Bezirks Marzahn- Hellersdorf von Berlin als Richtlinie anzuwenden. (2) Der Nahversorgung dienen Einzelhandelsbetriebe, deren Kernsortiment aus nahversorgungsrelevanten Sortimenten besteht. Diese Betriebe dürfen auf maximal 10 % ihrer Verkaufsfläche auch sonstige zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment anbieten. Nicht zentrenrelevante Randsortimente sind uneingeschränkt zulässig. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 2 a BauGB) Hinweis ohne Normcharakter: Die Ausnahmebestimmung des Absatzes 1 für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe gilt nicht innerhalb von ausgewiesenen Fachmarktstandorten sowie in deren räumlichen Zusammenhang. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf hat in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf die folgenden Fachmarktstandorte ausgewiesen: Fachmarktagglomeration Pilgramer Straße Fachmarktagglomeration Alt Mahlsdorf Bezirklicher Fachmarktstandort Holz Possling, Landsberger Allee. TF 3 Ausnahmsweise Zulässigkeit von Tankstellenshops Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes G können in den Teilgebieten, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind, sog. Tankstellenshops, in denen gemäß der 11 Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) bekanntgemacht durch Sonderdruck im Amtsblatt für Berlin Nummer 29 vom 11. Juli 2014 (Abl. S bis 1348). Die Sortimentsliste der AV Einzelhandel ist dem Dokument der textlichen Festsetzungen als Anlage 1 beigefügt und wird im Auszug auf dem Blatt 2 der Planurkunde des Bebauungsplans G abgedruckt.

32 32 festgesetzten Sortimentsliste zentrenrelevante Sortimente angeboten werden, nach Maßgabe des 34 BauGB ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie als Verkaufsstätte in einem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit dem Tankstellenbetrieb stehen. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 2 a BauGB) TF 4 Ausnahmsweise Zulässigkeit von Verkaufsstätten in Zusammenhang mit Handwerksbetrieben und sonstigen Gewerbebetrieben Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes G können in den Teilgebieten, die nach 34 BauGB zu beurteilen sind, Verkaufsflächen mit zentrenrelevanten Sortimenten für den Verkauf an letzte Verbraucher ausnahmsweise zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 2 a BauGB) TF 5 Zulässigkeit von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum S-Bahnhof Kaulsdorf (1) Im zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum S-Bahnhof Kaulsdorf sind zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe, die der Nahversorgung dienen, nach Maßgabe des 34 BauGB allgemein zulässig. (2) Im zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum S-Bahnhof Kaulsdorf können sonstige zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe, die nicht der Nahversorgung dienen, nach Maßgabe des 34 BauGB ausnahmsweise zugelassen werden, wenn von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf die Stadtteil- und Ortsteilzentren des Bezirks Marzahn-Hellersdorf zu erwarten sind. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 2 a BauGB)

33 Festsetzungen zur Änderung und/oder Ergänzung von rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Nach dem Arbeitsstand im Zeitpunkt des vorliegenden Entwurfes ist es in den Ortsteilen Mahlsdorf und Kaulsdorf erforderlich, folgende festgesetzte bzw. rechtsverbindliche Bebauungspläne zu ändern bzw. zu ergänzen: Bebauungsplan 10-4 in Kraft getreten am Bebauungsplan in Kraft getreten am Bebauungsplan in Kraft getreten am Bebauungsplan in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-2a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-2b in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-6a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-6b in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-6d in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-6e in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-6h in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-8 in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-15a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-15b-1 in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-18 in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-26 in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-27a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-27b in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-27c in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-27d in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-27e in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-30a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-30b in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-30c in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-32a in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-32b in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-32c in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-32d in Kraft getreten am Bebauungsplan XXIII-37 in Kraft getreten am Die Festsetzungen zur Anpassung der bereits rechtsverbindlichen B-Pläne folgen demselben Konzept wie die Festsetzungen nach 9 Abs. 2a BauGB. Die detaillierten Festsetzungen werden bis zur Entwurfsfassung nach 3 Abs. 2 BauGB fortgeschrieben. Nachfolgend wird für einen jeden einbezogenen B-Plan kurz erläutert, warum ein Änderungserfordernis besteht. Bebauungsplan 10-4 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-4 liegt zentral im Planungsraum Mahlsdorf-Süd und damit in räumlicher Nähe zum Ortsteilzentrum Mahlsdorf-Süd. Im südwestlichen Teilbereich an der Bütower Straße befindet sich eine Kindertagesstätte. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt (GVBl) für In Kraft getreten am Berlin am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 und Ziele BauNVO festgesetzt.

34 34 EH- Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone 12 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Im allgemeinen Wohngebiet sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden nach 4 Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein zulässig. Darüber hinaus bestehen keine speziellen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels. Der Bebauungsplan 10-4 liegt zur Hälfte innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd, welches gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-4 wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die planungsrechtliche Zulässigkeit der Läden im allgemeinen Wohngebiet den Vorgaben des Einzelhandels-Bebauungsplans widerspricht. Die Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den Einzelhandels-Bebauungsplan zielt darauf ab, die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben - zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche - einzuschränken. Das Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist abseits von Hauptstraßen und kleinteilig bebaut. Aufgrund der Lage und Bebauungsstruktur ist daher die Wahrscheinlichkeit einer Ansiedlung von Einzelhandel gering. Bebauungsplan Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan erstreckt sich südlich des S- Bahnhofs Kaulsdorf und liegt im Planungsraum Alt-Kaulsdorf. Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb des ausgewiesenen Nahversorgungszentrums S- Bahnhof Kaulsdorf. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan sind ein Mischgebiet (MI) und ein Kerngebiet und Ziele festgesetzt. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Einzelhandelsbetriebe sind im Mischgebiet allgemein zulässig, soweit sie der Versorgung des Gebiets dienen. Im Kerngebiet (MK1 und MK2) liegt die zulässige Verkaufsflächenbegrenzung im 1. Vollgeschoss bei insgesamt m². Einzelhandelsbetriebe im II. - VI. Vollgeschoss im MK1 sowie II. - IV. Vollgeschoss im MK2 sind unzulässig. Der Bebauungsplan befindet sich vollständig innerhalb des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK). Der rechtsverbindliche Bebauungsplan wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, um ein Ausufern des angrenzenden Nahversorgungszentrums vorzubeugen. Innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplans soll somit für das Kerngebiet eine Beschränkung des Einzelhandels erfolgen. Eine abschließende Beurteilung der zu ändernden Festsetzungen ist jedoch erst nach Abwägung der örtlichen Situation und individuell für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan möglich. Die Fläche des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist bislang unbebaut. Für das Kerngebiet besteht keine Regelung zulässiger Sortimente, sodass sich ein Widerspruch zum ausgewiesenen Nahversorgungszentrum ergibt. Zusätzlich ist eine unzulässige Verkaufsflächenbegrenzung ohne Vorhabenbezug festgesetzt. Für das Mischgebiet besteht kein Regelungserfordernis, da aufgrund der kleinen Fläche eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung unwahrscheinlich ist. 12 Die Schutzbereiche werden in einer bestimmten fußläufigen Entfernung um die zentralen Versorgungsbereiche vorgesehen (500 m Luftlinie von der äußeren Grenze des ZV). Innerhalb dieser Schutzzonen werden Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich für unzulässig erklärt. Die ausnahmsweise Zulässigkeit für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe gilt nicht innerhalb der Schutzzonen.

35 35 Bebauungsplan Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan liegt nördlich der S-Bahntrasse im Süden des Planungsraums Mahlsdorf-Nord. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die maximal zulässige Gebäudelänge ist auf 18 m begrenzt. In den allge- und Ziele meinen Wohngebieten WA 6 und WA 7 sind nur Wohngebäude für pflegebedürftige Personen zulässig. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Da keine speziellen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels bestehen, sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Der Bebauungsplan liegt weder in einem zentralen Versorgungsbereich noch in dessen 500m-Schutzzone. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da keine Regelungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, die den Zielen des Einzelhandels-Bebauungsplans entsprechen, festgesetzt wurden. Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sollen durch das Änderungsverfahren als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Spezielle Regelungen für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan werden erst nach Abwägung und unter Betrachtung der örtlichen Situation getroffen. Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan liegenden Flächen sind bisher nicht bebaut. Eine zentrenwirksame Ansiedlung von Einzelhandel kann nicht vollständig ausgeschlossen werden. Bebauungsplan Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan liegt im Südwesten der Planungsregion Kaulsdorf-Nord und grenzt an die Bezirksregion Hellersdorf-Süd. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sind im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Gesonderte Regelungen zum Einzelhandel wurden nicht Zulässigkeit von Einzelhandel getroffen. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des gemäß Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan wird zur Absicherung der Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzepts in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Denn innerhalb der fußläufigen Schutzzonen von zentralen Versorgungsbereichen ist die Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel allgemein unzulässig. Ausnahmen für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel sind zu prüfen. Des Weiteren ist eine Regelung zum erweiterten Bestandsschutz für vorhandene Betriebe erforderlich. Im Plangebiet sind zwei Lebensmitteldiscounter, ein Getränkemarkt, eine Drogerie sowie Autohändler ansässig. Lage Bebauungsplan XXIII-2a Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-2a erstreckt sich entlang der Hönower Straße unmittelbar am Ortsteilzentrum Mahlsdorf und liegt im Planungsraum Alt-Mahlsdorf.

36 36 Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Nach den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sind die der Zulässigkeit von Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind entsprechend der textlichen Festsetzung Einzelhandel unzulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-2a liegt vollständig innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf (Hönower Straße). Dieses ist gemäß Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-2a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da nach dessen Regelungen, Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig wären und das im Widerspruch zu den Zielen des Einzelhandels-Bebauungsplans steht. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans soll zukünftig eingeschränkt werden. Das Plangebiet besteht überwiegend aus einer kleinteiligen Wohnsiedlung. Aufgrund der dezentralen Lage ist eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-2b Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-2b liegt an der südlichen Grenze des Planungsraums Alt-Mahlsdorf an der B1/B5. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet und ein und Ziele Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel und Fachmärkte (FMA Alt Mahlsdorf) festgesetzt. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Im allgemeinen Wohngebiet sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig. Ansonsten sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Im Mischgebiet sind keine speziellen Regelungen für den Einzelhandel festgesetzt, daher sind dort Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig, soweit sie der Versorgung des Gebiets dienen. Das Sondergebiet dient vorwiegend der Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und Fachmärkten. Die zulässige Verkaufsfläche für Garten-, Bau- und Möbelmärkte beträgt insgesamt m² und für bestimmte zentrenrelevante Sortimente m². Der Bebauungsplan XXIII-2b liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf (Hönower Straße), welches gemäß Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Fachmarktagglomeration Alt Mahlsdorf (ansässige Anbieter: Baumarkt und Möbelhaus). Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-2b wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die Festsetzungen über die Zulässigkeit des Einzelhandels zu unbestimmt sind. Innerhalb der fußläufigen Schutzzonen von zentralen Versorgungsbereichen ist die Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel allgemein unzulässig. Des Weiteren sind die Regelungen des Sondergebiets zu überprüfen (Verkaufsflächenbegrenzung, Sortimentsbeschreibung) und ggf. zu ändern. Eine abschließende Beurteilung der zu ändernden Festsetzungen ist jedoch erst nach Abwägung des Standortgutachtens B1/B5 sowie der speziellen örtlichen Situation möglich. Die Fläche des allgemeinen Wohngebiets ist unbebaut. An der Fachmarktagglomeration Alt Mahlsdorf sind ein Fitnessstudio und zwei

37 37 großflächige Anbieter (Baumarkt und Möbelhaus) ansässig. Im Mischgebiet befindet sich ein Fastfood-Restaurant. Bebauungsplan XXIII-6a Lage Der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-6a erstreckt sich westlich der Hönower Straße und liegt in den Planungsräumen Kaulsdorf- Nord und Mahlsdorf-Nord. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines sowie ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind im allgemeinen Wohngebiet gemäß Zulässigkeit von textlicher Festsetzung unzulässig. Einzelhandel Da darüber hinaus keine weiteren Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels festgesetzt wurden, sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Im reinen Wohngebiet sind nach 3 Abs. 2 und 3 BauNVO Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. ZV/ Der Bebauungsplan XXIII-6a liegt außerhalb jeglicher Schutzzonen von zentralen Schutzzone Versorgungsbereichen. Einbeziehung in BP G Bemerkungen Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Läden im allgemeinen Wohngebiet steht nicht in Übereinstimmung mit den Vorgaben des Einzelhandels-Bebauungsplans, daher wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6a in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Mit der Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den Einzelhandels-Bebauungsplan soll die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, eingeschränkt werden. Die Fläche des allgemeinen Wohngebiets ist kleinteilig bebaut und daher ist die Wahrscheinlichkeit einer zentrenwirksamen Einzelhandelsansiedlung gering. Bebauungsplan XXIII-6b Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6b grenzt südlich an den Bebauungsplan XXIII-6a und liegt in den Planungsräumen Kaulsdorf-Nord und Mahlsdorf-Nord, wobei sich der größere Teilbereich im letzteren Planungsraum befindet. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein allgemeines Wohngebiet und ein reines Wohngebiet und Ziele festgesetzt. Die maximal zulässige Gebäudelänge im allgemeinen Wohngebiet ist auf 20 m begrenzt. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Im reinen Wohngebiet sind nach 3 Abs. 2 und 3 BauNVO Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Der Bebauungsplan XXIII-6b befindet sich weder in einer 500m-Schutzzone eines zentralen Versorgungsbereichs noch innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6b wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, um die Zulässigkeit des Einzelhandels im allgemeinen Wohngebiet im Sinne des Bebauungsplans G zu beschränken. Die überwiegend kleinteilige Bebauungsstruktur entlang der Hönower Straße wird durch Einfamilienhäuser geprägt.

38 38 Bebauungsplan XXIII-6d Lage Die Fläche des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-6d erstreckt sich östlich der Hönower Straße und liegt im Westen des Planungsraums Mahlsdorf- Nord. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines Wohngebiet und ein allgemeines Wohngebiet und Ziele festgesetzt. EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind gemäß textlicher Festsetzung Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig. Da darüber hinaus keine Regelungen für die Zu- Zulässigkeit von Einzelhandel lässigkeit von Einzelhandelsbetrieben getroffen wurden, sind im allgemeinen Wohngebiet die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Im reinen Wohngebiet sind Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. ZV/ Der Bebauungsplan XXIII-6d wird weder von einem zentralen Versorgungsbereich noch von einer Schutzzone Schutzzone erfasst. Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6d wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die bisherigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans nicht in Übereinstimmung mit den Zielen des Bebauungsplans zur Steuerung des Einzelhandels stehen. Im Einzelhandels-Bebauungsplan ist die Zulässigkeit von Betrieben, die der Nahversorgung dienen, nur ausnahmsweise vorgesehen. Daher wird im weiteren Verlauf geprüft, wie die Festsetzungen des Bebauungsplans XXIII-6d anzupassen sind. Das Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans zeichnet sich durch eine kleinteilige Wohnbebauung aus. Aufgrund der dezentralen Lage und Bebauungsstruktur ist eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-6e Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6e liegt zentral im Planungsraum Mahlsdorf-Nord, östlich der Hönower Straße. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines sowie ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Gemäß textlicher Festsetzung sind im allgemeinen Wohngebiet Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig. Nach 4 Abs. 2 BauNVO sind im allgemeinen Zulässigkeit von Einzelhandel Wohngebiet die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets sind im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig. ZV/ Der Bebauungsplan XXIII-6e liegt weder innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs noch in einer Schutzzone 500m-Schutzzone. Einbeziehung in BP G Bemerkungen Zur Anpassung der Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-6e an die Vorgaben des Einzelhandels-Bebauungsplans ist ein Änderungsverfahren notwendig, daher wird der Bebauungsplan XXIII-6e in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Ziel ist es, die allgemeine Zulässigkeit von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel einzuschränken. Außerhalb der Schutzzonen und im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sollen nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe voraussichtlich ausnahmsweise zulässig sein. Die Fläche des allgemeinen Wohngebiets umfasst nur ein Baugrundstück an der Hönower Straße sowie das unmittelbar anschließende Grundstück, die beide bebaut sind. Der gesamte Bereich innerhalb des Bebauungsplans ist größtenteils mit Einfamilienhäusern bebaut. Eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung erscheint aufgrund der Lage und Bebauungsstruktur als eher unwahrscheinlich.

39 39 Bebauungsplan XXIII-6h Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6h befindet sich im Nordwesten des Planungsraums Mahlsdorf-Nord. Dessen Geltungsbereich umfasst den Sportplatz am Rosenhag. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Begrenzung und Ziele der maximal zulässigen Gebäudelänge beträgt 20 m. EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind nach textlicher Festsetzung Gartenbaubetriebe Zulässigkeit von und Tankstellen unzulässig. Da keine weiteren Regelungen für die Zulässigkeit Einzelhandel von Einzelhandelsbetrieben getroffen wurden, sind im allgemeinen Wohngebiet die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-6h liegt nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs und nicht in einer 500m-Schutzzone, dafür aber im Einzugsbereich der etablierten Standorte Leisniger und Louis-Lewin-Straße. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-6h wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da Einzelhandelsbetriebe im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig wären. Im Einzelhandels-Bebauungsplan ist die Ansiedlung von Betrieben, die der Nahversorgung dienen, allerdings nur ausnahmsweise zulässig. Dementsprechend sollen die Festsetzungen des Bebauungsplans XXIII-6h mit dem Einzelhandels-Bebauungsplan geändert werden. Im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans befindet sich der Sportplatz am Rosenhag. Die übrigen Flächen sind durch eine kleinteilige Einfamilienhausbebauung geprägt. Bebauungsplan XXIII-8 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-8 liegt südöstlich im Planungsraum Alt-Mahlsdorf, an der Grenze zum Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Zulässigkeit von Läden gemäß 4 Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein zulässig. Gartenbaubetriebe Einzelhandel und Tankstellen sind als unzulässig festgesetzt. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-8 liegt zum Teil innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf (Hönower Straße), welches gemäß Einzelhandelsund Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-8 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Ziel ist es, die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben einzuschränken, um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen. Nahversorger sollen laut den Zielstellungen des Einzelhandels- Bebauungsplans nur ausnahmsweise zugelassen werden. Die überwiegenden Flächen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sind mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut. Lediglich das Baugrundstück an der Landsberger Str./Friesacker Str. im WA1 eignet sich gegenwärtig für eine Einzelhandelsansiedlung. Lage Bebauungsplan XXIII-15a Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-15a befindet sich südöstlich im Planungsraum Mahlsdorf-Nord an der Grenze zum Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg.

40 40 Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Begrenzung und Ziele der maximal zulässigen Gebäudelänge beträgt 18 m. EH-Festsetzung/ Im festgesetzten Baugebiet sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen auf Grundlage der textlichen Festsetzung unzulässig. Weitere Regelungen zur Steuerung Zulässigkeit von Einzelhandel des Einzelhandels wurden nicht getroffen. Folglich sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im festgesetzten Baugebiet allgemein zulässig. ZV/ Der Bebauungsplan XXIII-15a liegt sowohl außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs als auch einer Schutzzone 500m-Schutzzone. Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-15a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Da der Bebauungsplan XXIII-15a keine Festsetzungen zum Einzelhandel enthält, soll die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen zukünftig eingeschränkt werden. Dies dient dem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche. Das Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist abseits der Landsberger Straße und mit Einfamilienhäusern bebaut. Aufgrund der Lage und Bebauungsstruktur ist die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sehr unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-15b-1 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-15b-1 liegt östlich der Landsberger Straße an der Grenze zum Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg und somit im Planungsraum Mahlsdorf-Nord. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt sowie Flächen für und Ziele den Gemeinbedarf (Schule mit Sporthalle/Jugendfreizeiteinrichtung, Kindertagesstätte). Die maximal zulässige Baukörperlängenbegrenzung liegt im allgemeinen Wohngebiet bei 18 m. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 der BauNVO (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sind im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Der Bebauungsplan XXIII-15b-1 liegt außerhalb jeglicher zentralen Versorgungsbereiche und deren Schutzzonen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Läden im allgemeinen Wohngebiet steht im Widerspruch zu den Zielen des Einzelhandels-Bebauungsplans, dementsprechend wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-15b-1 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Mit der Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den Einzelhandels-Bebauungsplan soll eine Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, erfolgen. Der Großteil der Flächen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist bislang unbebaut. Die übrigen Flächen sind mit kleinteiligen Einfamilienhäusern bebaut. Bebauungsplan XXIII-18 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-18 liegt zentral im Planungsraum Mahlsdorf-Süd am Hultschiner Damm. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein allgemeines Wohngebiet und eine Fläche für den und Ziele Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Schule festgesetzt. EH-Festsetzung/ Da keine speziellen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels festgesetzt

41 41 Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen wurden, sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Der Bebauungsplan XXIII-18 ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches und liegt außerhalb einer Schutzzone. Zur Anpassung der Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-18 an die Ziele des Einzelhandels-Bebauungsplans ist ein Änderungsverfahren notwendig, um die allgemeine Zulässigkeit von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel einzuschränken. Daher wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-18 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Auf der mehrheitlichen Fläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich die Kiekemal-Grundschule mit dazugehörigem Sportplatz. Das allgemeine Wohngebiet liegt rückwärtig des Schulgeländes an der Parlerstraße und ist mit Einfamilienhäusern bebaut. Bebauungsplan XXIII-26 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-26 erfasst Flächen im äußersten Norden des Planungsraums Kaulsdorf-Nord, an der Grenze zur Bezirksregion Hellersdorf-Ost. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines sowie ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Gemäß textlicher Festsetzung sind im allgemeinen Wohngebiet Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig. Ansonsten sind im allgemeinen Wohngebiet die Zulässigkeit von Einzelhandel der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Im reinen Wohngebiet sind Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. ZV/ Der Bebauungsplan liegt außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs oder Schutzzone deren Schutzzonen. Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-26 wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die allgemeine Zulässigkeit der Läden im allgemeinen Wohngebiet entgegen den Zielen des Einzelhandels-Bebauungsplans steht. Um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen und konterkarierende Entwicklungen in deren Umfeld auszuschließen, soll die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben durch den Einzelhandels- Bebauungsplan eingeschränkt werden. Die Flächen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sind durch eine kleinteilige Einfamilienhausstruktur geprägt. Bebauungsplan XXIII-27a Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27a erstreckt sich östlich des Hultschiner Damms und liegt im Südosten des Planungsraums Mahlsdorf-Süd. Im Osten grenzt der Geltungsbereich an den Bebauungsplan XXIII-27b. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt sowie eine Fläche und Ziele für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Schule und Kindertagesstätte. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Im allgemeinen Wohngebiet sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen textlich als nicht zulässig festgesetzt. Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sind nach 4 Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein zulässig. Der Bebauungsplan XXIII-27a liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK).

42 42 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Da der Bebauungsplan XXIII-27a keine konkreten Festsetzungen zum Einzelhandel enthält, soll der zentrenrelevante und zum Teil auch der nahversorgungsrelevante Einzelhandel zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche durch ein Änderungsverfahren ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27a in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Das Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist abseits von Hauptstraßen und kleinteilig bebaut. Im Wohngebiet sind ein Schulstandort und eine Kindertagesstätte integriert. Aufgrund der Lage und Bebauungsstruktur ist eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung eher unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-27b Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27b befindet sich im Südosten des Planungsraums Mahlsdorf-Süd, an der Grenze zum Landkreis Märkisch- Oderland in Brandenburg. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Spezielle Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels wurden nicht getroffen, Zulässigkeit von daher sind im allgemeinen Wohngebiet die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind unzuläs- Einzelhandel sig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-27b liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche sowie deren Schutzzonen - befindet sich allerdings am Rand der 500m- Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm). Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27b wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da dessen Regelungen nicht den Zielvorstellungen des Bebauungsplans zur Steuerung des Einzelhandels entsprechen. Aufgrund dessen werden die Festsetzungen des Bebauungsplans XXIII-27b mit dem Einzelhandels-Bebauungsplan angepasst. Die Fläche des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist kleinteilig bebaut und liegt abseits von Hauptstraßen. Aufgrund der dezentralen Lage und Bebauungsstruktur ist die Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung von Einzelhandel gering. Bebauungsplan XXIII-27c Lage Der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-27c erstreckt sich südlich der Akazienallee im Südosten des Planungsraums Mahlsdorf- Süd und befindet sich an der Grenze zum Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind gemäß textlicher Festsetzung Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. Die der Versorgung des Gebiets dienenden Zulässigkeit von Einzelhandel Läden sind allgemein zulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Der Bebauungsplan XXIII-27c liegt zur Hälfte innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm), das laut Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27c wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die Festsetzungen bezüglich der Einzelhandelszulässigkeit im allgemeinen Wohngebiet den Zielen des Einzelhan-

43 43 Bemerkungen dels-bebauungsplans widersprechen. Die Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den Einzelhandels-Bebauungsplan dient dem Zweck, die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, einzuschränken. Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind durch eine kleinteilige Einfamilienhausbebauung charakterisiert. Das gesamte Gebiet liegt entfernt von größeren Hauptstraßen. Eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung an diesem Standort ist daher als unwahrscheinlich einzuschätzen. Bebauungsplan XXIII-27d Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27d befindet sich östlich des Hultschiner Damms und liegt im Süden des Planungsraums Mahlsdorf-Süd. Südlich grenzt der Geltungsbereich an Berlin-Köpenick und nördlich an den Bebauungsplan XXIII-27c. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Zulässigkeit von Läden nach 4 Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein zulässig. Die Zulässigkeit von Einzelhandel Gartenbaubetrieben und Tankstellen wurde mittels textlicher Festsetzung ausgeschlossen. ZV/ Der Bebauungsplan XXIII-27d befindet sich innerhalb der 500m-Schutzzone des Schutzzone Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK). Einbeziehung in BP G Bemerkungen Zur Angleichung der Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-27d an die Vorgaben des Einzelhandels-Bebauungsplans ist ein Änderungsverfahren notwendig. Aus diesem Grund wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27d in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Ziel ist es, die allgemeine Zulässigkeit von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel einzuschränken. Das abseits von Hauptstraßen gelegene Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist mit kleinteiligen Einfamilienhäusern bebaut. Aufgrund der Lage und Bebauungsstruktur ist eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung daher unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-27e Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27e liegt im Südosten des Planungsraums Mahlsdorf-Süd, an der Grenze zu Berlin-Köpenick und zum Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sind gemäß 4 Abs. 2 und 3 Zulässigkeit von BauNVO im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Als unzulässig wurden Einzelhandel Gartenbaubetriebe und Tankstellen festgesetzt. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP Der Bebauungsplan XXIII-27e liegt nicht innerhalb zentraler Versorgungsbereiche oder deren Schutzzonen, befindet sich allerdings am Rand der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm), welches als zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-27e wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, um die allgemeine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, zu beschränken. Mit der Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den

44 44 Bemerkungen Einzelhandels-Bebauungsplan sollen die Ansiedlungsmöglichkeiten von Einzelhandelsbetrieben eingeschränkt werden. Die Fläche des rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt am Stadtrand und ist durch eine kleinteilige Bebauung charakterisiert. Die Eventualität einer zentrenwirksamen Einzelhandelsansiedlung in diesem Bereich ist aufgrund der dezentrale Lage und Bebauungsstruktur sehr gering. Bebauungsplan XXIII-30a Lage Der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-30a liegt im Planungsraum Kaulsdorf-Süd und grenzt westlich an die Wuhleblase und östlich an die Chemnitzer Straße. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines Wohngebiet und ein allgemeines Wohngebiet und Ziele festgesetzt. EH-Festsetzung/ Nur Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind im allgemeinen Wohngebiet als Zulässigkeit von unzulässig erklärt worden. Damit sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Einzelhandel Läden in diesem Baugebiet allgemein zulässig. Innerhalb des reinen Wohngebiets sind Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-30a befindet sich weit außerhalb einer 500m- Schutzzone bzw. eines zentralen Versorgungsbereichs. Innerhalb des Plangebiets liegt allerdings der etablierte Nahversorgungsstandort Kaulsdorf-Süd (ein Lebensmitteldiscounter ansässig). Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-30a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, um die allgemeine Zulässigkeit von Nahversorgungsbetrieben, zugunsten der zentralen Versorgungsbereiche, einzuschränken. An der Chemnitzer Straße sind zurzeit ein Lebensmitteldiscounter (im WA2) und ein Getränkemarkt ansässig. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich neben einer Tankstelle ein weiterer Lebensmitteldiscounter. Dieser gesamte Bereich wird gemäß dem Einzelhandelskonzept als etablierter Nahversorgungsstandort Kaulsdorf-Süd ausgewiesen. Da alle Grundstücke im Plangebiet vollständig bebaut sind, ist die Wahrscheinlichkeit einer zentrenwirksamen Einzelhandelsansiedlung gering. Bebauungsplan XXIII-30b Lage Die Flächen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-30b grenzen nördlich an den Bebauungsplan XXIII-30a, im Osten an die Chemnitzer Straße und im Westen an den Landschaftsraum der Wuhle. Der Bebauungsplan XXIII-30a liegt im Planungsraum Kaulsdorf-Süd. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO und ein und Ziele reines Wohngebiet gem. 3 BauNVO festgesetzt. EH-Festsetzung/ Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind laut textlicher Festsetzung im allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Darüber hinaus sind die der Versorgung des Ge- Zulässigkeit von Einzelhandel biets dienenden Läden allgemein zulässig. Im reinen Wohngebiet sind ausnahmsweise Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets zulässig. ZV/ Schutzzone Der Bebauungsplan XXIII-30b liegt in weiter Entfernung eines zentralen Versorgungsbereiches oder einer 500m-Schutzzone. Innerhalb des Plangebiets befindet sich allerdings der etablierte Nahversorgungsstandort Kaulsdorf-Süd (Getränkemarkt ansässig).

45 45 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-30b wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die getroffenen Festsetzungen den Zielen des Einzelhandels-Bebauungsplans widersprechen. Eine abschließende Beurteilung der notwendigen Änderungsfestsetzungen ist allerdings erst nach Abwägung der individuellen örtlichen Situation möglich. Im WA1, an der Chemnitzer Straße, ist der zuvor genannte Getränkemarkt ansässig. Das Plangebiet ist nahezu vollständig mit Einfamilienhäusern bebaut. Bebauungsplan XXIII-30c Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-30c liegt im Planungsraum Kaulsdorf-Süd und grenzt im Osten an die Chemnitzer Straße und im Westen an die Wuhle. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein reines und ein allgemeines Wohngebiet, eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage mit Spielplatz sowie und Ziele eine Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertagesstätte festgesetzt. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Die Zulässigkeit von Gartenbaubetrieben und Tankstellen ist durch die textliche Festsetzung ausgeschlossen worden. Da darüber hinaus keine gesonderten Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels bestehen, sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Im reinen Wohngebiet sind nach 3 Abs. 2 und 3 BauNVO Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise zulässig. Der Bebauungsplan XXIII-30c liegt weder innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs noch in einer 500m-Schutzzone. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-30c wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die allgemeine Zulässigkeit der Läden über die Ziele des Einzelhandels-Bebauungsplans hinausgeht. Außerhalb der Schutzzonen und im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sollen nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig sein. Mit der Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans durch den Einzelhandels-Bebauungsplan soll dies, unter Würdigung der individuellen Situation, angepasst werden. Im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sind nahezu alle Flächen mit Einfamilienhäusern bebaut. Bebauungsplan XXIII-32a Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32a liegt südwestlich im Planungsraum Alt-Kaulsdorf, an der Grenze zum Planungsraum Kaulsdorf-Süd. Im Süden des Plangebiets verläuft die B1/B5. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO und ein und Ziele Mischgebiet gem. 6 BauNVO festgesetzt. EH-Festsetzung/ Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind in beiden festgesetzten Baugebieten Zulässigkeit von gemäß textlicher Festsetzung unzulässig. Im Mischgebiet ist zudem die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausgeschlossen worden. Einzelhandel Weitere Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels wurden nicht getroffen, daher sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im allgemeinen Wohngebiet sowie Einzelhandelsbetriebe im Mischgebiet allgemein zulässig. ZV/ Schutzzone Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XXIII-32a befindet sich innerhalb der 500m-Schutzzone des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK).

46 46 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Um die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-32a an die Ziele des Einzelhandels-Bebauungsplans anzupassen, ist ein Änderungsverfahren notwendig. Daher wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32a in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Die allgemeine Zulässigkeit von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel soll damit eingeschränkt werden. Eine abschließende Beurteilung der zu ändernden Festsetzungen lässt sich jedoch erst nach Abwägung der örtlichen Situation treffen. Das Plangebiet besitzt aufgrund brachliegender Baracken Nachverdichtungspotenzial. An der Kreuzung Chemnitzer Straße mit der B1/B5 sind verschiedene Fachmärkte ansässig. Bebauungsplan XXIII-32b Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32b grenzt südlich an den rechtsverbindlichen Bebauungsplan XXIII-32a an und liegt im Planungsraum Alt- Kaulsdorf. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Gemäß textlicher Festsetzung sind ausschließlich Gartenbaubetriebe nicht zulässig. Ansonsten sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden im festge- Zulässigkeit von Einzelhandel setzten Baugebiet allgemein zulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-32b liegt zum überwiegenden Teil in der 500m- Schutzzone des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf, welches laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32b wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da nach dessen Regelungen, Läden im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig wären. Die Zulässigkeit von Betrieben, die der Nahversorgung dienen, soll zukünftig jedoch eingeschränkt werden. Das Gebiet im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist abseits von Hauptstraßen und kleinteilig bebaut - besitzt daher kaum Verdichtungspotenzial. Eine zentrenwirksame Einzelhandelsansiedlung ist eher unwahrscheinlich. Bebauungsplan XXIII-32c Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32c verläuft nördlich der B1/B5 an der Grenze zum Planungsraum Kaulsdorf-Süd und liegt im Planungsraum Alt- Kaulsdorf. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind ein Mischgebiet und ein Gewerbegebiet (GE) festgesetzt. und Ziele Vergnügungsstätten wurden im Misch- und Gewerbegebiet für unzulässig erklärt. Innerhalb des Gewerbegebiets sind zudem Lagerplätze, öffentliche Betriebe und Anlagen für sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig. EH-Festsetzung/ Zulässigkeit von Einzelhandel ZV/ Schutzzone Tankstellen sind im Mischgebiet sowie im Gewerbegebiet gemäß textlicher Festsetzung nicht zulässig. Ansonsten gibt es keine weiteren Regelungen für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, daher sind im Misch- und Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig. Die Hälfte der Fläche des Bebauungsplans XXIII-32c liegt in der 500m- Schutzzone des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK).

47 47 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Da nach den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-32c Einzelhandelsbetriebe im Gewerbe- und Mischgebiet allgemein zulässig wären, wird der Bebauungsplan XXIII-32c in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Die allgemeine Zulässigkeit der Läden geht über die vom Bezirk angestrebten Zulässigkeitsvorstellungen hinaus und soll daher eingeschränkt werden. Die Regelungen im Einzelnen werden erst nach Abwägung der speziellen örtlichen Situation, individuell für den rechtsverbindlichen B-Plan, konkretisiert. An der B1/B5 (im MI) ist zurzeit ein Lebensmitteldiscounter sowie ein Spirituosenhersteller (im GE) ansässig. Die Bebauung an der B1/B5 ist denkmalgeschützt - die Nachverdichtung an dieser Stelle ist stark begrenzt. Der nördliche Bereich ist durch eine Wohnnutzung und soziale Einrichtungen geprägt. Bebauungsplan XXIII-32d Lage Der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXIII-32d erstreckt sich entlang der Grenze vom Planungsraum Alt-Kaulsdorf zum Landschaftsraum der Wuhle. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Im festgesetzten Baugebiet sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen gem. 4 Zulässigkeit von Abs. 3 BauNVO als Ausnahme nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Überdies Einzelhandel sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. ZV/ Schutzzone Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der Bebauungsplan XXIII-32d befindet sich zum Teil innerhalb der 500m- Schutzzone des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf (zentraler Versorgungsbereich gemäß EZK). Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-32d wird in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen, da die bisherigen Regelungen nicht mit den Zielen des Bebauungsplans übereinstimmen. Im Einzelhandels-Bebauungsplan ist die Zulässigkeit von Betrieben, die der Nahversorgung dienen, nur ausnahmsweise vorgesehen, um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen. Aus diesem Grund werden die Festsetzungen des Bebauungsplans XXIII-32d, nach Würdigung der individuellen örtlichen Situation, mit dem Einzelhandels-Bebauungsplan geändert. Der Planbereich besteht überwiegend aus einer kleinteiligen, denkmalgeschützten Bebauung um den historischen Dorfkern Kaulsdorfs. Aufgrund der abgelegenen Lage und Bebauungsstruktur (begrenztes Nachverdichtungspotenzial) ist die Wahrscheinlichkeit einer zentrenwirksamen Einzelhandelsansiedlung gering. Bebauungsplan XXIII-37 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-37 liegt am Hultschiner Damm zentral im Planungsraum Mahlsdorf-Süd. Bekanntmachung/ Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin In Kraft getreten am am bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. und Ziele EH-Festsetzung/ Im allgemeinen Wohngebiet sind im 2.Vollgeschoss nur Anlagen für soziale und Zulässigkeit von kulturelle Zwecke zulässig. Sonst sind die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein Einzelhandel zulässig. ZV/ Schutzzone Der Bebauungsplan XXIII-37 befindet sich in der 500m-Schutzone des Ortsteilzentrums Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm), das entsprechend des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist.

48 48 Einbeziehung in BP G Bemerkungen Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXIII-37 wird aufgrund der Regelung über die allgemeine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in den Geltungsbereich des Bebauungsplans G einbezogen. Innerhalb der fußläufigen Schutzzonen von zentralen Versorgungsbereichen soll die Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel allgemein unzulässig sein. Ausnahmen für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel sind zu prüfen. Darüber hinaus soll eine Regelung zum erweiterten Bestandsschutz für vorhandene Betriebe getroffen werden. Eine abschließende Beurteilung der zu vollziehenden Änderungen kann jedoch erst nach eingehender Prüfung der örtlichen Situation erfolgen. Am Hultschiner Damm Ecke Paul-Wegener-Straße ist ein Lebensmitteldiscounter mit vorgelagertem Sammelparkplatz ansässig. Der Gebäudeteil am Hultschiner Damm verfügt über ein 2. OG. Die hier dargestellten Planinhalte rechtfertigen die Ergänzung der benannten Pläne um ausdrückliche Regelungen zur Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von zentrenrelevantem Einzelhandel im jeweiligen Plangebiet. Die Einzelbegründung der zu treffenden Festsetzungen erfolgt für jeden Bebauungsplan gesondert.

49 Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz TF 6 Bestandsschutzklausel (1) Eine nach diesem Bebauungsplan weder allgemein noch ausnahmsweise zulässige bauliche Änderung und Erneuerung von Einzelhandelsbetrieben kann einschließlich einer Veränderung der angebotenen Sortimentsstruktur und auch einer geringfügigen Erweiterung des Betriebs ausnahmsweise zugelassen werden, wenn der Betrieb im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes G bestandskräftig zulässig gewesen ist und keine wesentlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. (2) Die Regelung des Absatzes 1 bezieht sich sowohl auf Grundstücke und Flächen, die mit einem in der Planzeichnung benannten rechtsverbindlichen Bebauungsplan nach 30 überplant sind, als auch auf Grundstücke und Flächen, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen sind. (Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. 1 Abs. 10 BauNVO, 9 Abs. 2 a BauGB) Erläuterungen zum Bestandsschutz Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels enthält Festsetzungen zur Steuerung von Einzelhandelsbetrieben. Mit der Inkraftsetzung des Bebauungsplanes gelten die Festsetzungen für alle Vorhaben gemäß 29 BauGB, das heißt für alle Vorhaben, welche die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben. Für die Gebäude und Einzelhandelseinrichtungen, die vor der Aufstellung des Einzelhandels- Bebauungsplanes im Plangebiet bereits bestanden haben, gilt der Bestandsschutz. Hinsichtlich des Belanges Bestandsschutz werden der Planung folgende Überlegungen zugrunde gelegt. Vor dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels in den Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf bestanden im Bezirk eine Reihe von Einzelhandelseinrichtungen, die im Regelfall in Übereinstimmung mit dem geltenden Baurecht errichtet worden waren. In dem bezirklichen Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf sind in der Karte zentrale Versorgungsbereiche neben den zentralen Versorgungsbereichen auch bestehende Einzelhandelsbetriebe in folgenden Kategorien aufgeführt: Verbrauchermarkt ( m² VKF) Supermarkt (> m² VKF) Lebensmitteldiscounter (> m² VKF) Lebensmitteldiscounter (bis 800 m² VKF) Supermarkt ( m² VKF) Lebensmittelladen (bis 200 m² VKF). Ein Beispiel ist der Penny an der Ecke B1/B5 und Landsberger Straße im Planungsraum Alt Mahlsdorf. In der Karte zentrale Versorgungsbereiche des bezirklichen Zentrenkonzeptes ist der Standort als Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche bis 800 m² gekennzeichnet. Im genannten Einzelhandelsstandort wurde die Einzelhandelsnutzung zum Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung zum Einzelhandels-Bebauungsplan zulässigerweise ausgeübt. Ein zentrales Planungsziel des Einzelhandels-Bebauungsplanes ist die Festlegung von Schutzbereichen um die zentralen Versorgungsbereiche. Die Schutzbereiche werden in einer bestimmten fußläufigen Entfernung um die zentralen Versorgungsbereiche vorgesehen

50 50 (500 m Luftlinie von der äußeren Grenze des ZV) 13. Innerhalb dieser Schutzzonen werden Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich für unzulässig erklärt. Die ausnahmsweise Zulässigkeit für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe gilt nicht innerhalb der Schutzzonen. Der aufgeführte Beispielstandort des Discountermarktes liegt innerhalb einer durch den Einzelhandels-Bebauungsplan vorgesehenen Schutzzone. Er liegt damit in Flächen, in denen der Bebauungsplan zukünftig selbst Nahversorgungsbetriebe ausschließen möchte, um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen. Somit entsteht die Situation, dass der vorhandene nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetrieb nach den erkennbaren und zukünftig vorgesehenen Festsetzungen des Einzelhandels-Bebauungsplanes planungsrechtlich unzulässig wird, wenn keine Sonderregelung getroffen wird. Bei der Konzeption einer solchen Sonderregelung ist folgendes abwägungsgerecht zu beachten: Grundsätzlich ist zwischen dem passiven und dem aktiven Bestandsschutz zu unterscheiden. Der passive Bestandsschutz besteht in dem Schutz vorhandener baulicher Anlagen vor einer nachträglichen Änderung der geltenden Bauvorschriften. Im passiven Bestandsschutz sind sowohl die bestehende bauliche Anlage als auch die ursprünglich bestehende Art der baulichen Nutzung geschützt. Die geschützte bauliche Anlage bzw. Nutzung entspricht durch den passiven Bestandsschutz auch weiterhin den öffentlichen Bauvorschriften. Die bauliche Anlage oder bauliche Nutzung unterliegt nur dann dem passiven Bestandsschutz, wenn eine der folgenden drei Bedingungen erfüllt ist: die bauliche Anlage muss entweder zum Zeitpunkt der Errichtung rechtswirksam genehmigt worden sein und in ihrer Ausführung dieser Genehmigung entsprechen (formell baurechtmäßig) die bauliche Anlage entsprach zum Zeitpunkt der Errichtung den materiellen Baurechtsvorschriften, ohne rechtswirksam genehmigt worden zu sein (materiell baurechtmäßig) die bauliche Anlage entsprach nach der Errichtung längere Zeit den materiellen Baurechtsvorschriften, ohne dass sie rechtswirksam genehmigt und errichtet wurde. Der aktive Bestandsschutz erweitert - wenn er durch Bauleitplanung gewährt wird - die Nutzungsrechte der bestehenden baulichen Anlage gegenüber dem passiven Bestandsschutz. Im aktiven Bestandsschutz wären auch Modernisierungsmaßnahmen zur Erhaltung oder zeitgemäßen Umnutzung der vorhandenen baulichen Anlage möglich, auch wenn die bauliche Anlage oder die Art der Nutzung nach einem zwischenzeitlich geltenden Bebauungsplan unzulässig wäre. Sowohl der passive als auch aktive Bestandsschutz berufen sich auf den Eigentumsschutz, der in Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) niedergelegt ist. Für den Einzelhandels-Bebauungsplan bedeutet dies Folgendes: Auch ohne eine besondere Festsetzung gilt für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe in Mahlsdorf und Kaulsdorf der passive Bestandsschutz. Der Bestandsschutz erstreckt sich auf die Bausubstanz der bestehenden Gebäude und auf die bestandsgeschützte Art der baulichen Nutzung als Einzelhandelsbetrieb. Der geltende passive Bestandsschutz muss nicht erneut und wiederholend im Bebauungsplan festgesetzt werden. Der Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels nimmt jedoch die textliche Festsetzung TF 6 zum erweiterten (aktiven) Bestandsschutz auf, um jeden Planungsschaden zu vermeiden. Die Aufnahme der textlichen Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz dient der Klarstellung, welche Nutzungsrechte die im Plangebiet vorhandenen Einzelhandelsbetriebe im Re- 13 Siehe Anlage 3 der Begründung.

51 51 gelungsgeflecht des Einzelhandels-Bebauungsplanes weiterhin haben sollen. Es wird festgelegt, dass in den bestandsgeschützten Betrieben eine bauliche Änderung und Erneuerung, eine Veränderung der angebotenen Sortimentsstruktur sowie eine geringfügige Erweiterung des Betriebs zugelassen werden kann. Diese Regelungen gehen über den passiven Bestandsschutz hinaus und werden deshalb in Form einer textlichen Festsetzung ausdrücklich in den Plan aufgenommen. Es ist darauf hinzuweisen, dass die erweiterte Bestandsschutzklausel nur für den bestandsgeschützten Bestand an baulichen Anlagen und Nutzungen gilt. Die Bestandsschutzklausel ist hingegen nicht anwendbar auf neue, planungsrechtlich relevante Vorhaben. Es ist zum Beispiel nicht möglich, in Anwendung der Bestandsschutzklausel ein vorhandenes Einkaufszentrum aus mehreren kleinteiligen Geschäften durch einen großen Lebensmittelmarkt zu ersetzen. Bezüglich der Rechtsgrundlage der Bestandsschutzklausel ist eine Besonderheit zu beachten: 1 Abs. 10 BauNVO ist die Ermächtigungsgrundlage für die Aufnahme einer Bestandsschutzfestsetzung in einen Bebauungsplan - z.b. auch in den hier geänderten B-Plänen. 1 Abs. 10 BauNVO besagt: Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Diese Bestimmung ist auf den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels nicht allgemein anwendbar, da dieser Bebauungsplan keine Baugebietsqualität festsetzt, sondern lediglich bestimmte, sich nach 34 BauGB einfügende und somit zulässige Nutzungen einschränkt bzw. ausschließt. 1 Abs. 10 BauNVO ermächtigt den Einzelhandels- Bebauungsplan daher nicht zur Aufnahme der Bestandsschutzklausel für die einbezogenen unbeplanten Innenbereiche (34er Bereiche). Als Rechtsgrundlage für die Bestandsschutzklausel in den 34er Bereichen kann jedoch 9 Abs. 2a Satz 1, zweiter Halbsatz BauGB herangezogen werden: Dort heißt es: die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Damit ist eine differenzierende Regelung hinsichtlich des Bestandsschutzes im Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels möglich.

52 Sortimentsliste gemäß AV Einzelhandel Anlage 1 zu Teil B: Textliche Festsetzungen

53 53 4. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gem. 1 Abs. 7 BauGB) - wird fortgeschrieben - IV. Auswirkungen der Planung Im Rahmen der Planaufstellung ist es notwendig, sich mit den Auswirkungen des großflächigen Bebauungsplans auseinanderzusetzen. Obwohl das Spektrum der Festsetzungen thematisch sehr beschränkt ist, ist davon auszugehen, dass vielfältige Folgewirkungen entstehen. Zu betrachten sind daher die Auswirkungen auf: - die Stadtstruktur und deren Entwicklungen, - die Umwelt, - soziale Aspekte, - wirtschaftliche Effekte und - planungsrechtliche sowie planungsschadensrechtliche Folgen. Von besonderem Augenmerk ist insbesondere die Auseinandersetzung mit den planungsrechtlichen und planungsschadensrechtlichen Aspekten. Die Folgen für die Umwelt werden gesondert im Umweltbericht erörtert. - wird fortgeschrieben - V. Verfahren Übersicht über den Verfahrensablauf einschließlich der Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange (Zusammenfassung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen einschließlich der Auswirkungen auf den Planentwurf, d.h. der entsprechenden Abwägung) - wird fortgeschrieben -

54 54 B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) geändert worden ist. Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB Berlin) in der Fassung vom 7. November 1999 (Gesetz- und Verordnungsblatt (GVBl). S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist. Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 421 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist.

55 55 Anlage 1: Planungsräume und Bebauungspläne Anlage 2: Prüfbogen zur Gewährung von Ausnahmen für die Nahversorgung Mit Hinweis auf die Ersetzung der im 800m-Isodistanzen gemäß Frage 2 und Anhang II des Prüfbogens durch 500m-Schutzzonen (Luftlinie) gemessen vom den äußeren Grenzen der zentralen Versorgungsbereiche Hinweis zur Anwendung des Prüfbogens und zur Ersetzung der 800m-Isodistanzen durch 500m-Schutzzonen: Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf hat sich im Rahmen der Fortschreibung seines Zentrenkonzepts 2013 intensiv mit der Frage, welche Nahversorgungsangebote zusätzlich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können, beschäftigt. Um die Bewertung neuer Vorhaben systematisch und damit auch nach gleichen Maßstäben vornehmen zu können, wurde der beigefügte Prüfbogen entwickelt. Anhand von fünf aufeinander aufbauenden Fragen, wird geprüft, ob die Ausnahme für ein nahversorgungsrelevantes Einzelhandelsangebot außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche rechtlich ermöglicht werden sollte. Als eine wesentliche Voraussetzung für die Gewährung einer Ausnahme für Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist der Abstand eines weiteren nahversorgungsrelevanten Angebots zu den zu erhaltenden und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen anzusehen. In der Frage 2 des Prüfbogens wird daher die Frage gestellt Liegt das Vorhaben mind. 800 m Fußweg entfernt? Dabei wird auf eine Kartierung im Anhang II des Prüfbogens verwiesen. In dieser Kartierung ist die fußläufige Entfernung von einem in einem zentralen Versorgungsbereich ansässigen strukturprägenden Lebensmittelanbieter abgebildet (hellgrün = 500 m und dunkelgrün= 800m). Die Darstellung in der Kartierung zum Prüfbogen und der in Frage 2 avisierte Mindestabstand gehen von sogenannten Isodistanzen aus. Die Darstellung der fußläufigen Entfernung von dem strukturprägenden Lebensmittelanbieter ist genaugenommen jedoch nur eine Momentaufnahme, die sich mit der Standortaufgabe oder Verlagerung des Betriebs sehr leicht erheblich verändern kann. Daher ist die Bezugnahme auf die 800m-Isodistanz gemäß Anhang II des Prüfbogens für die Ausnahmeregelung des B-Plans G nicht geeignet. Als eindeutig bestimmbarer Bezugspunkt für eine Abstandsflächenregelung kommen die äußeren, flurstückscharfen Grenzen der zentralen Versorgungsbereiche in Betracht. Diese können nur durch förmlichen Beschluss und damit offiziell aktenkundig verändert werden. Daher werden die 800m-Isodistanzen gemäß Frage 2 und Anhang II des Prüfbogens durch 500m-Schutzzonen (Luftlinienabstand) gemessen von den äußeren Grenzen der zentralen Versorgungsbereiche ersetzt. Die 500m-Schutzzonen sind in der Planzeichnung des Bebauungsplans G dargestellt und festgelegt (blaue Radien). Diese 500-m- Schutzzonen sind maßgeblich für eine einzelfallspezifische Prüfung der Anwendbarkeit der Ausnahmeregelung für Nahversorgungsangebote. Um diese Ersetzung auch visuell darzustellen und inhaltlich abwägen zu können, ist in der Anlage 3 der hier vorliegenden Begründung die Abbildung des Zentrenkonzepts mit den Isodistanzen (grüne Flächen) beigefügt. In der Abbildung wurden die 500m-Schutzzonen (blaue Linie) um die zentralen Versorgungsbereiche ergänzt.

56 56 Anlage 3: Einzugsbereiche und Schutzzonen der zentralen Versorgungsbereiche

57 57 Anlage 4: Ergänzende Begriffsbestimmungen gemäß Anhang III AV Einzelhandel 2014