Bau, Planung und Umwelt / Verkehr Teilrevision Richt- und Nutzungsplanung Öffentlicher Gestaltungsplan Bülach Nord Rahmenkredit

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1 Bau, Planung und Umwelt / Verkehr Teilrevision Richt- und Nutzungsplanung Öffentlicher Gestaltungsplan Bülach Nord Rahmenkredit Antrag und Weisung an den Gemeinderat 15. Januar 2014

2 Inhaltsverzeichnis 1. Antrag Weisung Kurzfassung Ausgangslage / Vorgeschichte Die Fabriken schliessen die Tore (2002) Leitbild Bülach Nord ( ) Perspektiven der Stadtentwicklung (2005) Planungszone Bülach Süd (2005) Sachplan Infrastruktur Luftfahrt (2004) Raumordnungskonzepte Kanton und Region (2011) Fazit zu den bisherigen Planungen und den übergeordneten Vorgaben Konkrete Entwicklungsschritte Testplanung Bülach Nord ( ) Gebietsentwicklung Jakobstal ( ) Gesamtverkehrskonzept Bülach ( ) Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung ( ) Öffentlicher Gestaltungsplan Bülach Nord ( ) Entwicklungsvereinbarung (Mehrwertausgleich) ( ) Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum (2013) Genereller Entwässerungsplan (GEP) / Generelles Wasserversorgungsprojekt (GWP) Betriebs- und Gestaltungskonzept Bülach Nord ( ) Städtebauliche Teststudien (Konkurrenzverfahren) Bülachguss- und Glashütteareal ( ) Städtebauliche Planungsstudie Hertiareal (2014) Rahmenkredit Gebundene Ausgaben gestützt auf 121 Gemeindegesetz (GG) Gebundene Ausgaben infolge Festsetzung Planung Bülach Nord Kontaktperson Beilagen:

3 1. Antrag Der Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, gestützt auf Art. 17 und 30 lit. g) der Gemeindeordnung, er wolle beschliessen: 1. Die Festsetzung der teilrevidierten kommunalen Richtplanung, umfassend: a. Verkehrsplan Fuss- und Wanderwege mit beantragten Änderungen im Gebiet Bülach Nord vom 4. Dezember 2013 b. Verkehrsplan Radwege mit beantragten Änderungen im Gebiet Bülach Nord vom 4. Dezember 2013 c. Text zum Richtplan Verkehr mit beantragten Änderungen vom 4. Dezember 2013 d. Aufhebung des Teilrichtplans Siedlung (Text und Karte) vom 8. Juli Die Festsetzung der teilrevidierten kommunalen Nutzungsplanung, umfassend: a. Bau- und Zonenordnung vom 8. Juli 1996 mit Teilrevisionen vom 29. Oktober 2001, 9. Mai 2005, 21. November 2005 und 6. April 2009 (teilgenehmigt am 25. und 28. Februar 2011) mit beantragten Änderungen vom 4. Dezember 2013 b. Zonenplan vom 8. Juli 1996 mit beantragten Änderungen im Gebiet Bülach Nord vom 4. Dezember 2013 c. Zonenplan vom 8. Juli 1996 mit beantragten Änderungen im Gebiet Lindenhof vom 4. Dezember 2013 d. Teilrevision der Waldabstandslinie im Gebiet Im Steinhof-Niederflachs (Grundstück Kat. Nr an der Fabrikstrasse) vom 4. Dezember Dem Bericht zu den Einwendungen zur Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung vom 4. Dezember 2013 (Disp. Ziffern 1 und 2 hiervor) wird zugestimmt. 4. Der Bericht zur Teilrevision der Nutzungsplanung nach Art. 47 RPV vom 4. Dezember 2013 (Disp. Ziffer 2 hiervor) wird in zustimmendem Sinne zur Kenntnis genommen. 5. Die Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans Bülach Nord, umfassend: a. Situation 1:1000 vom 4. Dezember 2013 b. Höhenlinienplan für die Teilgebiete C und D vom 4. Dezember 2013 c. Bestimmungen vom 4. Dezember

4 6. Dem Bericht zu den Einwendungen zum öffentlichen Gestaltungsplan Bülach Nord vom 4. Dezember 2013 (Disp. Ziffer 5 hiervor) wird zugestimmt. 7. Der Bericht zum öffentlichen Gestaltungsplan Bülach Nord nach Art. 47 RPV vom 4. Dezember 2013 (Disp. Ziffer 5 hiervor) wird in zustimmendem Sinne zur Kenntnis genommen. 8. Der Festsetzungsbeschluss zur Nutzungsplanrevision (Disp. Ziffern 2 und 5 hiervor) ist im Sinne von 88 Abs. 2 PBG mit Rechtsmittelbelehrung amtlich zu publizieren. 9. Sofern sich als Folge von Entscheiden im Rechtsmittelverfahren oder von Auflagen im Genehmigungsverfahren Änderungen an dieser Richt- und Nutzungsplanrevision als notwendig erweisen (konkrete Anweisungen ohne planerischen Ermessensspielraum), ist der Stadtrat ermächtigt, diese in eigener Kompetenz vorzunehmen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu machen. 10. Die Genehmigung der Entwicklungsvereinbarung, umfassend: a. Entwicklungsvereinbarung (öffentlich-rechtlicher Vertrag) vom 9. Januar 2014 b. Schemaplan Werkleitungen (Beilage) vom 18. November 2013 c. Schemaplan Verkehrsanlagen (Beilage) vom 18. November 2013 d. Plan Landerwerb (Beilage, Teil BGK) vom 4. Dezember Die Bewilligung eines Rahmenkredits in Höhe von netto Fr. 23'400'000.- (inkl. 8 % MwSt.) als gebundene Ausgabe zulasten der Investitionsrechnung, Konto , zur Erneuerung und Ergänzung der notwendigen Infrastruktureinrichtungen für die Entwicklung des neuen Stadtteils Bülach Nord. Die Kreditsumme erhöht oder vermindert sich um den Betrag einer allfälligen Mehrwertsteuersatzänderung. 12. Die Beschlüsse unterliegen gestützt auf Art. 10 der Gemeindeordnung der fakultativen Abstimmung. Wird eine solche ergriffen, ist der Stadtrat mit der Ausarbeitung des Beleuchtenden Berichts beauftragt. 13. Mitteilung an den Stadtrat 4

5 2. Weisung 2.1 Kurzfassung Ausgangslage Nachdem 2002 mit der Glashütte Bülach (Vetropack) und der Bülachguss AG gleich zwei namhafte Industrieunternehmen ihre Tore schlossen und damit das Ende der industriellen Blütezeit in Bülach markierten, stellte sich unausweichlich die Frage, wie Bülach Nord in Zukunft aussehen soll. Die Politik war nun gefordert, die Identitätssuche für Bülach Nord zu lancieren und zu begleiten. In einem ersten Schritt wurde zwischen 2003 und 2004 ein Leitbild erarbeitet, welches für ausgewählte, bahnhofsnahe Gebiete Handlungsoptionen aufzeigte. Die Vorstellung, dass in dem bis anhin industriell geprägten Bülach Nord dem Wohnen eine stärkere Bedeutung zukommen soll, kristallisierte sich mit dem Leitbild erstmals heraus. Mit dem Arbeitspapier Perspektiven der Stadtentwicklung festigte der Stadtrat im Jahr 2005 die Vorstellungen aus dem Leitbild in Form von Konzeptskizzen und Lösungsansätzen. Eine interdisziplinär zusammengesetzte Arbeitsgruppe eruierte in diesem Dokument vier Entwicklungspotenziale über das gesamte Stadtgebiet samt den dazugehörigen Interventionsfeldern. Parallel zur Erarbeitung dieses Arbeitspapiers verhängte der Kanton auf Antrag der Gemeinden Bachenbülach und Bülach aufgrund der starken Verkehrszunahme infolge der regen Bautätigkeit in Bülach Süd und Bachenbülach eine gemeindeübergreifende Planungszone. Daraufhin verabschiedete das Bülacher Parlament 2009 den öffentlichen Gestaltungsplan Zentrum Grenzstrasse mit der Erkenntnis, dass ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters in Bülach keine publikums- resp. verkehrsintensiven Einrichtungen (wie Fachmärkte, Einkaufszentren, Verbrauchermärkte) mehr zulässig sein sollen. Eine direkte Folge aus dieser Erkenntnis ist, dass aus Bülach Nord kein zweites Bülach Süd werden soll. Das zwischen 2010 und 2012 erarbeitete Gesamtverkehrskonzept Bülach (GVK) berücksichtigt diese Sachlage und thematisiert das Verkehrsaufkommen auf dem gesamten Gemeindegebiet. Mit der Abgrenzungslinie (AGL) aus dem Sachplan Infrastruktur Luftfahrt (SIL) wurde 2011 deutlich, dass die grosszügig vorhandenen Wohnreserven im Gebiet Bülach West aus lärmtechnischen Gründen nur noch begrenzt für das Wohnen genutzt werden können. Für Bülach bedeutete dies, dass die wegfallenden Wohnreserven in Bülach Nord zu kompensieren sind. Die Vorteile sind deutlich und werden durch die übergeordneten Vorgaben (kantonales und regionales Raumordnungskonzept) gestützt: Verdichtung und Wohnen in der Nähe des öffentlichen Verkehrs sowie Stärkung von Bülach als Regionalzentrum. Im Konzept Gebietsentwicklung Jakobstal ist angedacht, dass die in Bülach Nord wegfallende industrielle Nutzung direkt beim Autobahnzubringer Bülach West ins Jakobstal verlagert werden könnte. Dieses Gebiet ist lärmunempfindlich und liegt, auf den motori- 5

6 sierten Verkehr bezogen, an einer verkehrstechnisch günstigen Lage. Aufgrund dessen beantragten die Gemeinden Hochfelden und Bülach im Rahmen der öffentlichen Auflage und Anhörung zum Revisionsentwurf des kantonalen Richtplans anhand einer gemeinsam lancierten Entwicklungsstudie die Erweiterung des Siedlungsgebiets im Jakobstal. Der Regierungsrat hat diesem Antrag in der noch hängigen Revisionvorlage an den Kantonsrat Rechnung getragen Die derzeit in der Umsetzung befindliche Kulturlandinitiative lässt offen, in welchem Ausmass eine solche Verlagerung zulässig ist. Konkrete Entwicklungsschritte Unter Berücksichtigung der vorerwähnten Planungsvorgaben erhielt der neu zu entwickelnde Stadtteil mit der Testplanung ( ) erstmals ein Gesicht. Für die festgelegten Entwicklungsgebiete in Bülach Nord wurden städtebauliche Studien erarbeitet, welche u.a. Aussagen zur baulichen Dichte und zum Nutzungsmix machten. Visualisierungen illustrierten die Projektideen. Mit der Testplanung zeigte sich, dass ein ausgewogener Nutzungsmix mit einem hohen Wohnanteil anzustreben ist, um sowohl die regionalen wie auch die städtischen Bedürfnisse abzudecken. Um die Planungsabsichten in eine grundeigentümerverbindliche Form umsetzen zu können, wurde in der Folge ein öffentlicher Gestaltungsplan erarbeitet, der wiederum die Teilrevision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung bedingte. Während mit der Teilrevision der Richtplanung (Verkehrsplan) die Verkehrsbeziehungen (Wegnetze) geregelt werden, bildet die Teilrevision der Nutzungsplanung die planungsrechtliche Grundlage für den Gestaltungsplan. Im öffentlichen Gestaltungsplan selbst sind insgesamt vier Teilgebiete (Herti, SBB, Bülachguss, Glashütte) bezeichnet, die jeweils zwei oder mehrere Baufelder ausscheiden, in welchen die bauliche Entwicklung stattfinden kann. Im Interesse der Öffentlichkeit sind wichtige, öffentlich zugängliche Infrastrukturen (z.b. Plätze und Pärke) und Wegverbindungen im Gestaltungsplan bezeichnet worden. Das Potenzial in diesen Baufeldern liegt, je nach Nutzungsszenario, bei vollständiger Ausschöpfung des festgelegten Nutzungsrahmens bei ca. 2'000 Einwohnern und ca. 1'500 Arbeitsplätzen. Im Areal Glashütte sollen neu Hochhäuser zulässig sein, wobei eines zur Akzentuierung des Ortseingangs im Bereich der Verzweigung Schaffhauser- und Schützenmattstrasse zu platzieren ist. Generell sorgen zahlreiche qualitätsbezogene Auflagen dafür, dass eine hohe städtebauliche Qualität in den Arealen gewährleistet wird. Auf die umliegenden Quartiere, wie z.b. auf das Soliquartier, wurde speziell Rücksicht genommen. Ein Kernstück der Stadtentwicklung ist die geplante Passerelle nördlich des Bahnhofs über die Gleisanlagen der SBB. Die Passerelle soll Bülach Nord und weitere Stadtteile mit dem westlich der Gleisanlagen befindlichen Spitalquartier und dem Naherholungsgebiet und den Bahnhof (Perrons) für Fussgänger und Radfahrer verbinden. Im Betriebs- und Gestaltungskonzept Bülach Nord wurde zusammen mit dem Kanton aufgezeigt, wie das durch die Bautätigkeit verursachte Verkehrsaufkommen unter Berücksichtigung weiterer Rahmenbedingun- 6

7 gen vom Strassennetz bewältigt werden kann und wie die Gestaltung der Strassenräume und Knoten aussehen wird. Im Rahmen einer Entwicklungsvereinbarung (öffentlich-rechtlicher Vertrag) beteiligen sich die Grundeigentümer im Sinne einer partnerschaftlichen Lösung substanziell mit ca. 15 Mio. Franken an den Kosten (Mehrwertausgleich) ausgewählter Infrastrukturanlagen (Passerelle, Knotenausbau, Baumreihen, Sanierung Unterführung) sowie an den Werkleitungen. Für strassenseitige Massnahmen gewähren sie kostenlose Landabtretungen. Weitere Vereinbarungen mit den Grundeigentümern beziehen sich auf die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum (10 % der Mietwohnungen sind 15 % günstiger zu vermieten). Die auf die Stadt bezogenen Investitionskosten der öffentlichen Hand betragen netto, das heisst ohne die Anteile Dritter, ca Mio. Franken. Davon entfallen ca. 4.4 Mio. Franken Ausgaben auf Werkleitungen (neue Leitungen bzw. Ersatzleitungen in den Bereichen Wasser und Abwasser) und die restlichen 23.4 Mio. auf Ausgaben, ausgelöst durch die Festsetzung der Planung Bülach Nord. Es handelt sich in beiden Fällen um gebundene Ausgaben. An privaten Investitionen ist insgesamt mit weit über einer halben Milliarde Franken im gesamten Perimeter zu rechnen. Parallel resp. im Vorfeld zur Erarbeitung des Gestaltungsplans haben die Grundeigentümer der Areale Bülachguss und Glashütte eigene städtebauliche Wettbewerbe lanciert. Die Stadt Bülach als Grundeigentümerin beabsichtigt, ihren Teil des Areals Herti ab 2014 zu entwickeln. Eine entsprechende Submission für die Planungsleistungen läuft derzeit. Zusammenfassend darf festgehalten werden, dass sämtliche Massnahmen für eine nachhaltige Stadtentwicklung in den verschiedenen Planungsinstrumenten gebündelt werden. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) der Baudirektion bescheinigt nach der zweiten Vorprüfung, dass nun eine vorbildliche Planungsgrundlage für die künftige Entwicklung von Bülach Nord geschaffen wurde und dass sowohl die Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung als auch der öffentliche Gestaltungsplan Bülach Nord genehmigungsreif sind. 7

8 2.2 Ausgangslage / Vorgeschichte Der nachfolgende Weisungstext ist eine Zusammenfassung der einzelnen Planungsschritte bezüglich der Entwicklung von Bülach Nord. Für die bessere Lesbarkeit wurde ein Inhaltsverzeichnis erstellt. Die Planungsbeilagen sind nummeriert. Die entsprechenden Verweise finden sich in der entsprechenden Textstelle und im Anhang Die Fabriken schliessen die Tore (2002) Betrieb Glashütte Bülach 1999 bis 2002 waren für den Bülacher Industriestandort schwierige Jahre. Bereits 1999 bei der Schliessung des Medizinalherstellers Schneider Europa GmbH verloren rund 540 Angestellte ihre Stelle. Doch es kam noch schlimmer: 2002 schlossen fast gleichzeitig die Glashütte Bülach (Vetropack) und die Bülachguss AG ihre Tore. Weitere 350 Arbeitsstellen wurden abgebaut. Diese für Bülach einschneidende Entwicklung löste bei der Bevölkerung und den Behörden grosse Unsicherheiten bezüglich der Entwicklung des Bülacher Industriestandortes aus, sichtbar gemacht durch plötzlich leerstehende Industrieanlagen nördlich des Bahnhofs. Die Frage Wie weiter? stand unbeantwortet auf der politischen Agenda der Stadt Bülach. 8

9 Zitat des damaligen Stadtpräsidenten Beat Kocher zur Schliessung der Glashütte: Man verliert einen Betrieb, der den Namen Bülach in der ganzen Schweiz bekannt gemacht hat. Es gehen nicht nur 180 Arbeitsplätze verloren, es endet auch ein Stück Geschichte, denn der Name Bülach ist eng mit dem Traditionsbetrieb verbunden. Zwischennutzung im Areal Bülachguss Zeichen von neuem Wind in Bülach (Windspiel von Yvan Pestalozzi) Im selben Jahr (2002) fand in einer stillgelegten Fabrikhalle der Glashütte eine Zukunftswerkstatt mit aktiver Beteiligung der Einwohnerinnen und Einwohner von Bülach über die Entwicklungsabsichten im Gemeindegebiet statt. Erste Ansätze als Zeichen des Aufbruchs wurden auch für das Gebiet Bülach Nord formuliert Leitbild Bülach Nord ( ) In dieser Umbruchsituation beauftragte der Stadtrat das Planungsbüro Suter von Känel Wild AG, Zürich, mit der Erarbeitung eines Leitbildes für Bülach Nord (vgl. Beilage [V1]). Das Projektteam wurde geleitet vom damaligen Stadtrat Ueli Jäggli. Mit dem Leitbild wurden Handlungsoptionen für die Gebiete Bahnhof Herti Glashütte Bülach Landert Schützenmatt Spital/Kirche/Bezirksgebäude 9

10 ausgelotet und die angestrebte Entwicklung umrissen. Ziel war, einen attraktiven und vielfältig nutzbaren urbanen Stadtteil zu schaffen, in dem die historischen Wurzeln aus der industriellen Vergangenheit, aber auch neue Impulse erkennbar gemacht werden sollen. Das Leitbild wurde am 24. März 2004 vom Stadtrat verabschiedet. Wie die nachfolgenden Illustrationen aus dem Leitbild belegen, ging man beim Herti-Quartier von Dienstleistungs- und Bürobetrieben mit einem ausgewogenen Wohnanteil sowie einer allfälligen öffentlichen Nutzung aus (z.b. Stadtverwaltung). Hertiquartier: Dienstleistungsbetriebe kombiniert mit Wohnen (Referenzbild aus Thun) Auf dem Glashütteareal sollte gemäss Leitbild Bülach Nord ein Nutzungsmix mit gewerblichen und kleinindustriellen Nutzungen sowie Dienstleistungsbetrieben angestrebt werden. Wohnnutzungen auf dem Glashütteareal waren gemäss Leitbild Bülach Nord damals nicht vorgesehen. 10

11 Weiterhin Arbeitsplätze: Glashütteareal Auf dem Bülachgussareal sollte gemäss Leitbild Bülach Nord nördlich der Fangletenstrasse eine Arealüberbauung entstehen, die hauptsächlich Wohnzwecken dient. Entlang der Solistrasse sollte die Baustruktur erneuert und verdichtet werden mit einer Erhöhung des Wohnanteils in dieser Wohn- und Industriezone auf 50%. Mögliche Gestaltung und teilweise Umnutzung des Bahnareals Bülach gemäss Leitbild Bülach Nord Erste Schätzungen zeigten, dass auf dem Areal der Bülachguss ausgenommen das Fabrikhauptgebäude und die umliegenden kleineren Bauten Raum für rund 700 Einwohner und rund 570 Arbeitsplätze vorhanden wäre. Das Leitbild Bülach Nord äusserte sich auch zu einer möglichen Entwicklung des Bahnhofareals. Der oberirdische Bushof wurde gemäss Szenario neu gestaltet und das Bahnmeisterhaus abgeris- 11

12 sen. Die P+R-Plätze beim Bahnhofplatz sollten in den östlichen Teil des Areals verlegt werden. Die freigewordene Fläche könnte somit als Aufenthaltsfläche genutzt werden. Auf der West- und Ostseite des Bahnhofs könnten ein Bildungszentrum sowie Gewerbe-, Büro- oder Dienstleistungsbetriebe entstehen Perspektiven der Stadtentwicklung (2005) Nicht nur Bülach Nord stellte den Stadtrat vor komplexe Fragestellungen. Im Rahmen eines Planungsverfahrens wollte der Stadtrat tragfähige Grundlagen für eine qualitätsvolle Stadtentwicklung erarbeiten. Dafür setzte der Stadtrat im März 2005 ein Expertenteam ein, welches aus Politikern und Fachleuten aus den Bereichen Planung/Städtebau/Architektur und Freiraumplanung/- Landschaftsarchitektur zusammengesetzt war. Perspektiven der Stadtentwicklung: Entwicklungspotenziale vom Im Arbeitspapier Perspektiven der Stadtentwicklung Konzeptskizzen und Lösungsansätze (vgl. Beilage [V2]) wurden verschiedene Fragen aufgeworfen, die einer integrierten und nachhaltigen Betrachtung und Lösung bedurften, darunter: Was zeichnet eine optimale Siedlungsentwicklung aus? Wo können Sportanlagen zweckmässig platziert werden? Wie kann Wohnen und Naherholung sinnvoll mit der ehemaligen Industrienutzung verknüpft werden? 12

13 Wie können bestehende Freiräume aufgewertet werden? Es wurden vier Entwicklungspotenziale eruiert. Daraus ergaben sich konkrete Interventionsfelder, für welche Handlungsanweisungen formuliert und Zuständigkeiten benannt wurden. Als Interventionsfelder erster Priorität wurden folgende Gebiete/Quartiere genannt: Erachfeld Hertiquartier Böswisli Stadtpark Plus Mettmenriet Was bereits im Leitbild Bülach Nord festgehalten worden ist, wurde mit den Perspektiven der Stadtentwicklung bestätigt: Im Hertiquartier gilt es das Verdichtungspotenzial und die Nutzung hinsichtlich der Eignung für das Zusammenführen der städtischen Verwaltung zu überprüfen. Aufzuwerten sind die Zugänge zum Bahnhof, insbesondere die Verbindungsachse Altstadt-Bahnhof. Das Leitbild Bülach Nord sei im Weiteren zu überarbeiten. Denkbar sei eine Mischnutzung anstelle der meist rein industriellen Nutzungsweise. Ein weiteres Interventionsfeld ist das Tal der Glatt. Hier sollte die Klärung von Nutzung und Gestaltung, insbesondere auch die Zukunft des früheren Fabrikareals Jakobstal, im Vordergrund stehen. Eine langfristige Entwicklung zusammen mit den Gemeinden Höri und Hochfelden ist anzustreben. Jedes Interventionsfeld sollte mit Hilfe eines Masterplans (geschehen für den Sport- und Erholungspark Erachfeld), von Testplanungen und Studienaufträgen (geschehen in Bülach Nord und dem Jakobstal) oder anderen geeigneten Gebietsentwicklungsinstrumenten konkretisiert werden Planungszone Bülach Süd (2005) Auf Antrag der beiden Gemeinden Bachenbülach und Bülach hat die Baudirektion des Kantons Zürich am 22. April 2005 eine Planungszone für das Industrie- und Gewerbegebiet Bachenbülach und Bülach Süd verfügt. Dies war deshalb notwendig, weil dieses Gebiet in den letzten Jahren durch eine starke Bautätigkeit gezeichnet worden war (u.a. Fachmärkte und Einkaufszentren). Folge davon war eine starke Zunahme des Individualverkehrs und ein dadurch drohender Verkehrskollaps. Die Planungszone bezweckte, dass während der Revisionsarbeiten keine baulichen Verände- 13

14 rungen möglich sind, welche der laufenden Planung widersprechen, sodass eine bestmögliche Abstimmung von Siedlungsnutzung und Verkehr erreicht werden kann verabschiedete das Bülacher Parlament den öffentlichen Gestaltungsplan Bülach Süd. Darin wurde der Perimeter für die publikumsintensiveren Einrichtungen (z.b. Fachmärkte und Einkaufszentren) festgelegt. Ausserhalb dieses Perimeters sollten in Bülach keine weiteren Einkaufszentren und Fachmärkte mehr gebaut werden, also auch nicht in Bülach Nord! Zur optimalen Erschliessung des Einkaufgebiets Bülach Süd bewilligte das Bülacher Parlament den Kredit für eine neue Erschliessungsstrasse (Ifangstrasse). Die Erkenntnisse aus den Nutzungs- und Verkehrsanalysen in Zusammenhang mit der Planungszone Bülach Süd flossen selbstverständlich auch in das Gesamtverkehrskonzept der Stadt Bülach (vgl. Beilage [V5]) ein Sachplan Infrastruktur Luftfahrt (2004) Der Flughafen Zürich stellt in raumplanerischer Hinsicht ein eigentliches Konfliktpotenzial dar. Einerseits soll die gute internationale Erreichbarkeit der Schweiz und des Metropolitanraums Zürich durch einen wettbewerbsfähigen Flughafen mit Drehkreuzfunktion gewährleistet werden. Gleichzeitig wird der bestmögliche Schutz der Bevölkerung vor schädlichen und lästigen Auswirkungen des Flughafens angestrebt. Die Luftfahrt fällt nach Art. 87 der Bundesverfassung in den Kompetenzbereich des Bundes. Als dessen strategisches Planungsinstrument gilt der Sachplan Infrastruktur Luftfahrt SIL. Dieser hält die Ziele und Vorgaben für die Infrastrukturen der schweizerischen Zivilluftfahrt fest. Um die Rahmenbedingungen für den Flughafen Zürich einerseits und für die Raumentwicklung in der Flughafenregion anderseits widerspruchsfrei aufeinander abstimmen zu können, müssen sich die Festlegungen im SIL und im kantonalen Richtplan ergänzen. Ziel ist, die Koexistenz von Flughafen- und Siedlungsentwicklung raumplanerisch aufeinander abzustimmen. 14

15 Die Stadt Bülach ist in der Raum- und Nutzungsplanung stark vom Fluglärm betroffen (Gebiete mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte im Bereich ES III). Als Ergebnis des Koordinationsprozesses zwischen der Sach- und der Richtplanung legen Bund und Kantone deckungsgleich eine Abgrenzungslinie (AGL) in ihren Planungsinstrumenten fest. Die AGL wird die betriebliche Entwicklung des Flughafens begrenzen und die Koordination mit den umgebenden Raumnutzungen sicherstellen. Ausserhalb der festgelegten AGL wird dann auch langfristig davon ausgegangen werden können, dass der Flugbetrieb keine Lärmbelastung verursacht, welche den Immissionsgrenzwert (IGW) ES II überschreitet. Auch wenn bezüglich des Staatsvertrags mit Deutschland noch viele Punkte ungeklärt sind, steht fest, dass der westliche Teil von Bülach bleibend von Überschreitungen der Lärm-Immissionsgrenzwerte betroffen sein wird. Eine weitere Entwicklung für neues Siedlungsgebiet im Westen von Bülach für das Wohnen ist ausgeschlossen. Eine Verlagerung der Nutzweise Wohnen ist angezeigt. Diese Sachverhalte fanden bereits Eingang im Rahmen der Perimetergespräche zur Entwicklung des "Sachplans Infrastruktur Luftfahrt SIL". Die in diesem Rahmen entwickelten Handlungsoptionen betrafen Massnahmen wie das Schliessen von Baulücken, die Umlagerung der Nutzweise Wohnen in Gebiete mit einer geringeren Lärmbelastung (namentlich in die Gebiete nördlich des Bahnhofs und das Gebiet Unterweg) sowie die Bezeichnung von zusätzlichem Siedlungsgebiet in den Bereichen Jakobstal, Vogelsang und Franzrüti. Dabei wurde jedoch auch hervorgehoben, dass in den letzteren beiden Gebieten (vorausgesetzt der Bezeichnung von Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan), angesichts der unterschiedlichen Lagequalitäten, kein hinreichender Ersatz für den erwarteten Verlust an Einwohnerpotenzial in den Gebieten Erachfeld, Gringglen und Wisental vorhanden ist. 15

16 Prinzip der Nutzungsverlagerung: Verschiebung der Nutzweise Wohnen Richtung Bülach Nord und der Arbeitsplatznutzung Richtung Jakobstal Auch aus Sicht des Sachplans Infrastruktur Luftfahrt macht es deshalb Sinn, die bereits gewonnenen Erkenntnisse und Absichten aus vorangehenden Planungen weiterzuverfolgen und die aufgezeigten Entwicklungsschritte einzuleiten Raumordnungskonzepte Kanton und Region (2011) Kantonales Raumordnungskonzept (Auszüge) Der Kanton Zürich strebt mit der laufenden Revision des Richtplans eine nachhaltige Entwicklung an. Umschrieben wird dies in Kapitel 1 des Richtplantextes. Für die beabsichtigte Entwicklung in Bülach Nord sind vor allem die ersten drei Leitsätze des Raumordnungskonzepts des Kantons Zürich von erheblicher Bedeutung. 1. Die Zukunftstauglichkeit der Siedlungsstrukturen ist sicherzustellen und zu verbessern. Dies soll insbesondere durch eine Siedlungsentwicklung gegen innen und den Erhalt und die Steigerung der Wohnqualität erfolgen. 2. Die Entwicklung der Siedlungsstruktur ist schwerpunktmässig auf den öffentlichen Verkehr auszurichten. Die S-Bahn bildet das Rückgrat der Siedlungsentwicklung. Der öffentliche Verkehr hat mindestens die Hälfte des Verkehrszuwachses zu übernehmen, welcher nicht auf den Velo- und Fussverkehr entfällt. 3. Zusammenhängende naturnahe Räume sind zu schonen und zu fördern. Im Vordergrund stehen der Schutz der freien Landschaft und die Erhaltung und Aufwertung von Lebensräumen. 16

17 Weiterhin ist im Kanton Zürich mit einer anhaltenden Bevölkerungszunahme zu rechnen. Bis 2030 wird eine Zunahme um Einwohner (16 %) erwartet. Die Nachfrage nach attraktivem Wohn- und Arbeitsraum wird zu einer weiteren Zunahme der Geschossflächen führen. Gleichzeitig ist die Ressource Boden klar begrenzt. Für die künftige Entwicklung ist die bestehende Siedlungsstruktur massgebend, und diese muss mit einer Erhöhung der baulichen Dichte aufgefangen werden. Im Raumordnungskonzept werden Prioritäten gesetzt. Im Vordergrund steht die Stärkung der sich ergänzenden Qualitäten von urbanen und ländlichen Räumen. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass das Erscheinungsbild eines Gebiets wesentlich durch das Verhältnis zwischen bebautem Raum (Siedlung) und unbebautem Raum (Landschaft) geprägt wird. Von Bedeutung ist zudem, welche Dynamik in den Bereichen Wohnen und Arbeiten angestrebt wird (Quantität) und ob eher Aufwertungsmassnahmen oder der Erhalt bestehender Qualitäten im Vordergrund stehen. Darauf aufbauend sind fünf Handlungsräume definiert worden: Stadtlandschaften Urbane Wohnlandschaften Landschaft unter Druck Kulturlandschaft Naturlandschaft Kantonale Zentrumsgebiete 17

18 Die Stadtlandschaften gelten als eigentliche Motoren der räumlichen Entwicklung und bestehen aus Zürich, dem Limmattal, dem Glattal und Winterthur. Sie zeichnen sich durch eine überdurchschnittliche Nutzungsdichte und eine hohe Entwicklungsdynamik aus. Als urbane Wohnlandschaften gelten Regionalzentren mit bestehenden Raumstrukturen, welche einen hohen Grad an Urbanität besitzen. Dazu gehören die Gemeinden an den Ufern des Zürichsees, Teile des Oberlandes wie Uster und Wetzikon und im Zürcher Unterland Bülach. 80 % des Bevölkerungswachstums sollen die Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften aufnehmen. Als Landschaft unter Druck gelten Gebiete, welche in den letzten Jahren eine ausserordentlich starke Entwicklung erlebt haben und die Bevölkerungszunahme deutlich überdurchschnittlich war. Die Grenzen zwischen Siedlung und Landschaft wurden dadurch unschärfer. Sie liegen im Übergangsbereich zwischen den städtisch und ländlich geprägten Gebieten und gelten als sehr attraktive Wohngegenden, was den Druck zusätzlich erhöht. Urbane Wohnlandschaften weisen folgenden Handlungsbedarf auf: Siedlungen unter Wahrung einer hohen Wohnqualität nach innen entwickeln; Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen, auf brachliegenden Flächen sowie im Bahnhofsumfeld aktivieren und erhöhen; Öffentliche Begegnungsräume schaffen; Klare Siedlungsränder erhalten und Übergänge zur offenen Landschaft gestalten; Angebot im öffentlichen Verkehr zur Bewältigung des Verkehrsaufkommens verdichten; Ausgewählte öffentliche Bauten und Anlagen zur Stärkung der Zentrumsgebiete von kantonaler und regionaler Bedeutung ansiedeln. Es verbleiben noch die Kultur- und Naturlandschaften, auf welche aber hier nicht eingegangen werden soll. Diese Eigenschaften können in hohem Mass im Gebiet Bülach Nord erfüllt werden. Regionales Raumordnungskonzept Zürcher Unterland (Auszüge) Die Planungsgruppe Zürcher Unterland PZU hat mit dem Regio-ROK ein Bild über die angestrebte künftige Raumordnung der Region Zürcher Unterland entworfen. Das Regio-ROK übernimmt dabei in den wesentlichen Zügen die Vorstellungen des kantonalen Raumordnungskonzepts. Es präzisiert 18

19 dessen Aussagen und konkretisiert die Ziele für die Raumentwicklung der Region. Das Regio-ROK ist als konzeptioneller Bestandteil des regionalen Richtplans zu betrachten. Das Unterland ist gekennzeichnet durch attraktive, städtisch geprägte, aber auch sehr ländliche Wohnstandorte. Die Einwohnerzahl in der Region wuchs im Vergleich zum Kanton überdurchschnittlich (in den letzten 20 Jahren durchschnittlich um 1,8 % pro Jahr, Kanton: 0,9 %). Es ist davon auszugehen, dass diese Entwicklung auch in den kommenden Jahren anhalten wird. Die nachhaltige Entwicklung richtet sich u.a. nach den folgenden Leitsätzen aus: 1. Die Region Zürcher Unterland zeichnet sich durch ihre besondere Vielfalt aus. Weitgehend städtisch geprägte Gebiete, ländliche Siedlungsräume und Naturräume ergänzen sich. 2. Das Zürcher Unterland bietet qualitativ hochwertige Wohnstandorte mit hoher Siedlungsqualität. Die Region pflegt eine Baukultur, die durch ihre traditionelle Architektur geprägt ist und ergänzt diese durch zeitgenössische Bauten. Darüber hinaus zeichnet sie sich durch ein differenziertes Angebot aus: Ländliche Wohnstandorte und städtische Lagen ergänzen sich. 3. Der Raum Bülach ist der wirtschaftliche Motor der Region. Die beiden regionalen Zentren Embrach und Dielsdorf sowie das Dreieck Niederhasli-Niederglatt-Oberglatt sind die weiteren Standorte, wo die Region ihre wirtschaftlichen Schwerpunkte hat. Die Region verfügt auch ausserhalb der Zentren, beispielsweise in Rafz, über bedeutende Arbeitsstandorte. 4. Die Siedlungsentwicklung richtet sich auf gut mit dem öffentlichen Schienen- und Schnellbusverkehr erreichbare Standorte aus. Die Wohngebiete werden von den Emissionen des Verkehrs möglichst verschont. Der Durchgangsverkehr wird aus den Wohngebieten ferngehalten. 5. Der Flughafen ist für die Region einerseits ein Standortfaktor und Arbeitsschwerpunkt, andererseits eine Belastung in Bezug auf die Lärmimmissionen. Die Siedlungspolitik ist auf die Lärmimmissionen des Flughafens abgestimmt. Die Region engagiert sich für planerische Festlegungen, die Handlungsspielräume für die Region und die Gemeinden eröffnen, Planungssicherheit herstellen und gleichzeitig die Lebensqualität der Region erhöhen. 19

20 Im Regio-ROK werden im Weiteren verschiedene Raumtypen mit unterschiedlichen Handlungsräumen umschrieben. Regionales Raumordnungskonzept (Regio-ROK), Bülach zählt zu den dynamisch städtischen Räumen Dynamisch städtische Räume (Bülach) Bülach zählt zu den dynamisch städtischen Räumen. Hier ist bauliches Verdichten erstrebenswert. Als Mittel ist eine deutliche Erhöhung der Ausnützung an geeigneten (ÖV-nahen) Lagen vorzusehen, und die bestehenden inneren Potenziale sind zu aktivieren (Beispiel: Bülach Nord). Die Siedlung ist so weiterzuentwickeln, dass der neu erzeugte Verkehr vorwiegend mit dem öffentlichen Verkehr abgewickelt werden kann. Die dynamisch städtischen Räume zeichnen sich aus durch: eine sehr gute Erreichbarkeit per S-Bahn; hohe Dichten (in Relation zu den übrigen Gebieten der PZU); grössere Gebiete mit Arbeitsplatznutzung; qualitativ hochwertige städtische Freiräume. Moderat verdichtete Räume Hier finden an geeigneten Lagen ein Einwohner- und Arbeitsplatzwachstum und eine Verdichtung gegenüber heute statt. Dazu ist eine Erhöhung der Ausnützung an geeigneten Lagen und die Nut- 20

21 zung der bestehenden inneren Potenziale anzustreben. Die moderat verdichteten Räume zeichnen sich aus durch: gute Erreichbarkeit per S-Bahn und Bus; mittlere Dichten; Arbeitsplatznutzungen an geeigneten Lagen; gestaltete Übergänge am Siedlungsrand. Erneuerbare ländliche Räume Hier sind die bestehenden dörflichen Strukturen zu erhalten. Die bauliche Erneuerung und Anpassung der bestehenden Bauten ist eine wichtige Aufgabe. Die Nutzung der inneren Potenziale im bestehenden Siedlungsgebiet ermöglicht eine bauliche Entwicklung. Dabei muss Rücksicht auf die gewachsenen Strukturen genommen werden. Baulücken werden geschlossen, Siedlungserweiterungen sind zu vermeiden. In den erneuerten ländlichen Räumen werden folgende Qualitäten angestrebt: gute Anbindung an die regionalen und kantonalen Zentren; geringe bauliche Dichte; hochwertiges Wohnen in ländlich geprägter Umgebung; gestaltete Übergänge am Siedlungsrand in die umliegende Landschaft. Bedeutung für Bülach Sowohl das kantonale Raumordnungskonzept wie auch das Regio-ROK müssen bei der Weiterentwicklung des Siedlungsgebiets berücksichtigt werden. Bülach wird gemäss dem kantonalen Richtplan der Urbanen Wohnlandschaft zugewiesen und ist als einzige Ortschaft im Zürcher Unterland als kantonales Zentrum eingestuft. Ziel ist, dass Bülach einen erheblichen Teil des Bevölkerungswachstums in der Region auffangen soll (ca. 80 %). Die Erschliessung von neuem Siedlungsgebiet ist weder wünschbar noch politisch realisierbar. Das bedeutet, dass die Potenziale innerhalb der bestehenden Bauzonen aktiviert und optimal genutzt werden sollen. Das Regio-ROK weist Bülach den dynamisch städtischen Räumen zu. Hier soll die Region eine deutliche Einwohner- und Arbeitsplatzzunahme erfahren. Dies wird über die Aktivierung innerer Potenziale und mit einer deutlich erhöhten Ausnützung ermöglicht. Mit Entscheid vom 29. März 2012 genehmigte die Delegiertenversammlung für das Gebiet südlich der Schützenmattstrasse bzw. Fangletenstrasse die Entlassung aus dem Arbeitsplatzgebiet im re- 21

22 gionalen Richtplan. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2012 setzte der Regierungsrat die entsprechende Teilrevision des regionalen Richtplans in Kraft Fazit zu den bisherigen Planungen und den übergeordneten Vorgaben Leitbild Bülach Nord Herti Quartier mit Dienstleistungs- und Bürobetrieben mit einem ausgewogenen Wohnanteil Öffentliche Nutzungen, wie z.b. Stadtverwaltung, sind denkbar Glashütteareal Gewerblicher und kleinindustrieller Nutzungsmix Bülachgussareal Entstehung einer Arealüberbauung Entlang Solistrasse Erneuerung und Verdichtung Baustruktur Erhöhung Wohnanteil in Wohn- und Industriezone auf 50 % Bahnhofareal Neugestaltung oberirdischer Bushof Verlegung P+R auf Ostseite des Bahnhofs Auf West- und Ostseite des Bahnhofs Gewerbe-, Büro- oder Dienstleistungsbetriebe Perspektiven der Stadtentwicklung Handlungsanweisung aus den Interventionsfeldern: Erachfeld Campus für Sport, Erholung und Freizeit Überprüfung Hertiquartier hinsichtlich Zusammenführung der städtischen Verwaltung Aufwertung Zugänge Bahnhof, insbesondere Verbindungsachse Altstadt-Bahnhof Klärung Zukunft und Nutzung Jakobstal zusammen mit Hochfelden und Höri Interventionsfelder mit Hilfe Masterplan, Testplanungen oder anderen geeigneten Gebietsentwicklungsinstrumenten konkretisieren 22

23 Planungszone Bülach Süd Mit dem Gestaltungsplan Bülach Süd wurde das überregionale Einkaufsgebiet Bülach Süd eingegrenzt. Weitere Einkaufszentren und Fachmärkte ausserhalb dieses Perimeters sind unerwünscht. Sachplan Infrastruktur Luftfahrt (SIL) Verlagerung der Entwicklung für Wohnnutzungen ausserhalb der Abgrenzungslinie (AGL). Innerhalb der AGL sollen Arbeitsplatzgebiete gefördert werden. Raumordnungskonzepte Kanton und Region Für die künftige Bevölkerungsentwicklung ist die bestehende Siedlungsstruktur massgebend. Das Wachstum muss mit einer Erhöhung der baulichen Dichte aufgefangen werden. Bülach gehört zu den urbanen Wohnlandschaften resp. dynamisch städtischen Räumen. Das heisst, dass die Entwicklung von Siedlungsgebiet an mit öffentlichem Verkehr gut erschlossenen Lagen mittels hoher Dichten zu erfolgen hat. Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen, auf brachliegenden Flächen sowie im Bahnhofsumfeld sollen aktiviert und erhöht werden. 2.3 Konkrete Entwicklungsschritte Testplanung Bülach Nord ( ) Die planerischen Rahmenbedingungen und übergeordneten Vorgaben für die Entwicklung von Bülach Nord standen nun fest. Der Stadtrat beschloss 2009, mit einer Testplanung (vgl. Beilage [V3]) folgende Ziele zu erreichen: Die Stadt Bülach strebt eine nachhaltige Stadtentwicklung an. Dies gilt auch für das Gebiet Bülach Nord. Die Vorschläge, die im Rahmen der Testplanung auszuarbeiten sind, haben dem Nachhaltigkeitsgebot bezüglich der Wirtschaftlichkeit, der Sozialverträglichkeit und der Umweltverträglichkeit zu entsprechen. Die Testplanung dient dazu, die Potenziale der Areale Herti, Bahnhof, Glashütte und Bülachguss hinsichtlich ihrer siedlungs-, verkehrs-, freiraum- und nutzungsplanerischen Aspekte auszuloten. 23

24 Mit der Testplanung sollten zudem die vorgängig erarbeiteten Eckwerte für eine Anpassung der Nutzungsplanung bzw. insbesondere die darin enthaltenen Grundmasse überprüft werden. Die Ergebnisse sind im Anschluss an die Testplanung in die Bau- und Zonenordnung (vgl. Beilage [NP 1-6]) eingeflossen (Revisionsvorlage) und dienten vor allem auch als Grundlage für den öffentlichen Gestaltungsplan Bülach Nord (vgl. Beilage [GP 1-5]). Damit konnte bereits im Zeitpunkt der Nutzungsplanungsrevision und der gleichzeitig festgesetzten Gestaltungsplanpflicht dem Revisionsvorhaben ein städtebauliches Gesicht verliehen werden. Modellfotos aus der Testplanung Von Seiten der Stadt wurde für die Testplanung ein Expertenteam unter der Leitung und Organisation des Verfahrens durch das Planungsbüro Suter von Känel Wild AG, Zürich, zur Verfügung gestellt. Die Stadt wurde durch Hanspeter Lienhart, Stadtrat, und Markus Burkhard, Leiter Planung und Bau, vertreten. Die Kommission für Stadtgestaltung (KfS) war mit Tomaso Zanoni, Daniel Christoffel und Beat Nipkow vertreten. Für die fachspezifische Beurteilung der verkehrlichen Fragen wurde das Planungsbüro TEAMverker.zug AG, Cham, beigezogen. Die zu Bülach Nord gehörenden Areale Herti/SBB, Glashütte und Bülachguss wurden je von einem interdisziplinär zusammengesetzten Planungsteam bearbeitet. Mit Ausnahme des Planungsteams Herti/SBB wurden die Teams von den Grundeigentümern gestellt. Von der Stadt eingesetzt wurde das Planungsteam 24

25 Herti/SBB, da die Stadt hier Land besitzt und das angrenzende Areal der SBB für die Entwicklung von Bülach Nord eine Schlüsselstellung einnimmt. Planungsperimeter Der offizielle Start der Testplanung erfolgte an einer Sitzung mit allen Planungsbeteiligten am 24. Januar 2009 und endete mit der Erstellung eines Schlussberichts Mitte März Allgemein zu berücksichtigende Planungsvorgaben waren: Nutzungen, die ein grosses Verkehrsaufkommen erzeugen, wie z.b. Verbrauchermärkte, Fachmärkte, Factory Outlets Centers, Erlebnispärke und dergleichen sind nicht erwünscht. Anzustreben ist eine ausgewogene Durchmischung mit Wohnungen, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Bürobetrieben, öffentlichen Nutzungen wie Bildungseinrichtungen, kulturellen Einrichtungen usw., die sowohl die Grundversorgung des Stadtteils Bülach Nord als auch städtische und regionale Bedürfnisse abdecken. Publikumsorientierte Konsum- und Freizeiteinrichtungen wie Läden für die Quartierversorgung, Kinos, Sport- und Wellnessanlagen und dergleichen sind denkbar, sofern sie sich städtebaulich gut einfügen und die Wohnnutzung nicht durch übermässige Immissionen belasten. Es ist auf eine lärmgerechte Anordnung und Organisation der Nutzungen zu achten. Die Stadt Bülach ist seit 1999 Trägerin des Labels Energiestadt. Deshalb verlangt sie eine energetisch nachhaltige Entwicklung in Bülach Nord, u.a. die Nutzung von alternativen Energiequellen usw. In der Folge wurden für alle vier Planungsperimeter (Herti/SBB, Glashütte und Bülachguss) zusätzlich noch arealspezifische Planungsvorgaben festgelegt. In intensiver Arbeit und an Workshops konnten so die Eckwerte der zukünftigen Nutzung festgelegt werden. Die Kommission für Stadt- 25

26 gestaltung (KfS) überprüfte die Inhalte sämtlicher Planungsperimeter und deren Eckwerte und beurteilte diese in den wesentlichen Teilen als richtig. Die Testplanung hat nicht nur hinsichtlich der in Folgeplanungen zu beachtenden Eckwerte Antworten geliefert, sondern auch eine Reihe von neuen Erkenntnissen gebracht, welche nachfolgend zusammengefasst werden: Der Grundsatzentscheid einer Verlagerung der Wohnnutzungen in das ehemalige Industrie- und Gewerbegebiet Bülach Nord wurde durch die Resultate der Testplanung bestätigt. Noch nicht abschliessend beantwortet werden konnte die Frage nach dem zweckmässigen zukünftigen Wohnanteil. Ein hundertprozentiger Ersatz der Arbeitsplätze durch Einwohner ist weder erwünscht noch politisch umsetzbar. Die Frage, wie hoch der Mindestgewerbeanteil oder der Maximalwohnanteil sein dürfen, ist im Rahmen der Teilrevision der Nutzungsplanung bzw. mit Gestaltungsplänen festzulegen. Für das Glashütteareal werden Hochhäuser vorgeschlagen. Der Stadtteil Bülach Nord wird nach seiner geplanten Entwicklung als attraktives Mischnutzungsgebiet das Tor zur Stadt Bülach von Norden her bilden und zu einem eigenständigen Quartier werden. Hochhäuser unterstützen diese Funktion. Sie weisen im Vergleich zu ihrem Volumen eine kleinere Grundfläche auf als beispielsweise Punktbauten oder Blockrandbauten und erlauben so grössere Freiräume, was nachweislich die Wohn- und Aufenthaltsqualität verbessert. Bei der angestrebten Dichte müssen Hochhäuser möglich sein! Visualisierungen: Sollen möglich sein: Hochhäuser, Abb. links / Areal Glashütte, Abb. rechts (Stand: Testplanung) Es sollen sich Stadtquartiere mit eigenständigem Charakter entwickeln. Die Ausbildung von unterschiedlichen Quartieren ist angestrebt, und es ist überdies sogar erwünscht, dass die Areale von verschiedenen Architekten entworfen und gebaut werden. Der öffentliche Gestaltungsplan ist so zu konzipieren, dass er unter anderem ein flexibles Reagieren auf noch nicht absehbare Entwicklungen zulässt. 26

27 Die Etappierbarkeit muss gewährleistet sein. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Areale in einem Zug gebaut werden. Die Areale müssen auch dann funktionieren, wenn nur ein Teil der Gebäude erstellt sein wird. Deshalb hat der öffentliche Gestaltungsplan klare Anforderungen an Qualität und Quantität von öffentlich zugänglichen Räumen festzulegen. Durch die Anpassung der planerischen Rahmenbedingungen entstehen erhebliche Mehrwerte für die Grundeigentümer. Durch Verträge ist deshalb zu regeln, in welchem Umfang die Grundeigentümer resp. die Investoren an den Infrastrukturkosten zu beteiligen sind. Es ist absehbar, dass aufgrund der Anzahl Parkplätze und der Grösse der Verkaufsflächen eine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig sein wird. Der Stadtrat bestätigte, dass die Resultate der Testplanung mit den grundsätzlichen Absichten über die zukünftige Stadtentwicklung übereinstimmen. Auch die Forderungen und Ansprüche der übergeordneten Planungsvorgaben konnten mit den Ergebnissen der Testplanung erfüllt werden (Raumordnungskonzepte von Kanton und Region). Visualisierung: Bülachguss (Stand: Testplanung) Von grosser Wichtigkeit ist für die weitere Prozessplanung nebst den eigentlichen planerischen Aufgaben die frühzeitige Einbindung der Grundeigentümer und Investoren, der Bevölkerung, der politischen Gremien und der kantonalen Verwaltung. Um die Testplanung im angestrebten Umfang umsetzen zu können, sind in einem nächsten Schritt folgende Planungsinstrumente zu revidieren oder auszuarbeiten: Regionaler Richtplan Siedlung und Verkehr (Revision) Kommunaler Richtplan Verkehr (Revision) Kommunale Nutzungsplanung, umfassend die Teile Bau- und Zonenordnung sowie Zonenplan (Revision) Öffentlicher Gestaltungsplan Bülach Nord (neu) 27

28 Entwicklungsvereinbarung (Mehrwertausgleich und Verantwortlichkeiten bezüglich Erstellung, Unterhalt und Betrieb, Landabtretungen, preisgünstige Wohnungen usw.) Detailgestaltungspläne oder Konkurrenzverfahren (für die einzelnen Areale, neu) Konzepte (Gesamtverkehrskonzept Bülach, Betriebs- und Gestaltungskonzept Bülach Nord und Gestaltungskonzept Zentrumsdurchfahrt Bülach) Gebietsentwicklung Jakobstal Mit der Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung (vgl. Beilage [RP 1-3, NP 1-6]) durch die Stadt sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die angestrebte gemischte Nutzweise in Bülach Nord geschaffen, durch das Gemeindeparlament festgesetzt und letztlich durch die Baudirektion genehmigt werden. Die Ausarbeitung des öffentlichen Gestaltungsplans erfolgt ebenfalls durch die Stadt Bülach. Die Detailgestaltungspläne für die einzelnen Areale werden anschliessend durch die Grundeigentümer erarbeitet. Der Stadtrat hat an seiner Sitzung vom 7. April 2010 aufgrund der Resultate der Testplanung die Eckwerte für die Teilrevision der Nutzungsplanung festgelegt. Die Öffentlichkeit ist an einer Medienorientierung vom 12. April 2010 informiert worden. Gleichentags fand auch eine Orientierung im Gemeinderat statt. Das gewählte Verfahren hat den Weg für eine nachhaltige Stadtentwicklung geebnet. Der Stadtrat ist daher überzeugt, dass damit die Weichen für die noch anstehenden Planungsarbeiten richtig gestellt wurden Gebietsentwicklung Jakobstal ( ) Im Gebiet Bülach West ist ein weiterer Ausbau der Wohnnutzung aufgrund der Abgrenzungslinie (AGL) (Anm.: Überschreiten der Lärmgrenzwerte aufgrund des Fluglärms) nur noch eingegrenzt möglich. Deshalb ist vorgesehen, diesen Anteil in Bülach Nord mit einer Nutzungstransformation zu kompensieren. Infolge der dort wegfallenden industriellen und gewerblichen Nutzung sollen jene Anteile im Sinne einer Rochade ins Gebiet Jakobstal verlagert werden, welches ebenfalls vom Fluglärm belastet ist und sich damit zur Ansiedlung lärmunempfindlicher Nutzungen eignet. Der dortige Standort verfügt über grosse Nutzungsreserven und ist strategisch gut gelegen (mit Autobahnanschluss Bülach West). Auch der Regierungsrat beantragt dem Kantonsrat in der noch hängigen Revisonsvorlage zur Überprüfung des kantonalen Richtplans eine entsprechende Erweiterung des Siedlungsgebiets. 28

29 Konzeptidee für neues Arbeitsplatzgebiet im Jakobstal Dazu haben die Gemeinden Bülach, Hochfelden und die Grundeigentümerschaft im Frühjahr 2011 eine gemeinsam erarbeitete Konzeptstudie Gebietsentwicklung Jakobstal und Hof - Analyse, Konzeptideen und Anträge (vgl. Beilage [V 4]) als Grundlage für die Anpassung des Siedlungsgebiets im kantonalen Richtplan verabschiedet. Aufgrund dieser Entwicklungsstudie wurde im Rahmen der öffentlichen Auflage und Anhörung zum Revisionsentwurf des kantonalen Richtplans ein gemeinsamer Antrag der Gemeinden Hochfelden und Bülach zur Erweiterung des Siedlungsgebietes im Jakobstal und Hof eingereicht, damit dieser Standort als Arbeitsplatzgebiet von regionaler Bedeutung entwickelt werden kann. Der Regierungsrat nahm den gemeinsamen Antrag der Gemeinden Bülach und Hochfelden zu grossen Teilen (ohne Gebiet Hof) an und ergänzte das bestehende Siedlungsgebiet im Jakobstal entsprechend als Arbeitsplatzgebiet (vgl. Text zum kantonalen Richtplan), unter Ausschluss verkehrsintensiver Einrichtungen und Wohnnutzungen. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Kantonsrat die Vorlage bis 2014/15 fertig beraten und verabschieden wird. Ebenfalls hält der Schlussbericht Entwicklungsabsichten Zürcher Unterland der Planungsgruppe Zürcher Unterland (PZU) fest, dass das Jakobstal zwischen Hochfelden, Höri und Bülach als gemeindeübergreifendes Arbeitsplatzgebiet ausgewiesen werden soll. In Entsprechung zur übergeordneten Planungsvorlage ist das Jakobstal zur Aufnahme im regionalen Richtplan Siedlung und Landschaft vorgesehen. Kulturlandinitiative Am 17. Juni 2012 hiess das Zürcher Stimmvolk die kantonale Kulturlandinitiative gut. Der Kanton hat nun dafür zu sorgen, dass die wertvollen Landwirtschaftsflächen und Flächen von besonderer ökologischer Bedeutung wirksam geschützt werden und in ihrem Bestand und ihrer Qualität erhalten bleiben. Als wertvolle Landwirtschaftsflächen gelten die Flächen der Bodeneignungsklas- 29

30 sen 1 bis 6, mit Ausnahme der zum Zeitpunkt der Annahme der Initiative rechtskräftig der Bauzone zugewiesenen Flächen. Mit der Annahme der Initiative haben die Stimmberechtigten im Kanton Zürich bekräftigt, dass die Landschaft vor weiterer Zersiedelung zu schützen ist. Als Sofortmassnahmen nach der Abstimmung hat die Baudirektion Kanton Zürich beschlossen: Ab sofort werden alle Verfahren für planungsrechtliche Festlegungen sistiert, mit welchen neuen Bauzonen geschaffen werden sollen; Ausnahmen können unter bestimmten Auflagen bewilligt werden (Freihalte- und Erholungszonen, öffentliche Gestaltungspläne); Geltungsdauer: Bis über die Umsetzungsvorlage entschieden ist (Sommer 2014). Die Initiative ist in Form einer allgemeinen Anregung eingereicht worden. Deshalb hat der Regierungsrat bis Juni 2013 innerhalb eines Jahres eine entsprechende Umsetzungsvorlage ausgearbeitet. Diese sieht vor, das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) punktuell anzupassen. Das Zürcher Planungssystem, das sich im gesamtschweizerischen Vergleich bewährt hat, wird dabei nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Die Möglichkeit für eine umfassende raumplanerische Abwägung zwischen wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Interessen muss erhalten bleiben. Fehlentwicklungen, die sich aus einer unverhältnismässigen Gewichtung des Kulturlandschutzes ergeben könnten, sind zu vermeiden. Die hohe Entwicklungsdynamik im Kanton muss so gesteuert werden, dass die Standortattraktivität für Bevölkerung und Wirtschaft auch in Zukunft erhalten bleibt. Dazu gehört in Ausnahmefällen auch das Schaffen neuer Bauzonen. Im Vernehmlassungsverfahren zur Umsetzungsvorlage, das von Ende Januar bis Ende März 2013 durchgeführt wurde, gingen 170 Stellungnahmen ein. Die Rückmeldungen fielen kontrovers aus. Während insbesondere die Gemeinden die Umsetzungsvorlage als zu umfangreich und zu weitgehend beurteilen, befürchten die Initianten der Kulturlandinitiative, dass die Umsetzungsvorlage zu grosse Spielräume für die künftige Beanspruchung von ackerfähigem Kulturland eröffne. Gestützt auf die eingegangenen Stellungnahmen wurde die Umsetzungsvorlage in verschiedener Hinsicht angepasst. Nach Auffassung des Regierungsrats können die Anliegen der Kulturlandinitiative bereits mit der laufenden Richtplanrevision grundsätzlich erfüllt werden. So werden mit der Gesamtüberprüfung des kantonalen Richtplans die Ziele einer haushälterischen Bodennutzung sowie der Schonung und aktiven Förderung der Lebensräume bereits konsequent verfolgt. Mit dem Raumordnungskonzept wird festgelegt, welche Räume künftig den überwiegenden Teil des Bevölkerungswachs- 30