Maklersprechstunde Flowfact

Transkript

1 + Maklersprechstunde Flowfact Jahr Widerrufsrecht bei Maklerverträgen Wo stehen Maklerfirmen heute? Neue Anweisung Maklerklausel u.a. Themen Sven R. Johns, Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE Berater FLOWFACT GmbH sven.johns@mosler-partner.com

2 + Die neue RECHTSHOTLINE In eigener Sache der FLOWFACT GmbH Für alle happy Prime Kunden neu eingerichtet Rechtshotline für Ihre Fragen rund um Immobilienvermittlung, Maklerrecht und Co Sven R. Johns, Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE Berater FLOWFACT GmbH

3 Das Widerrufsrecht gilt seit Inkrafttreten neue Regelung vor einem Jahr - Weiterhin: Viele Kunden kennen die Regelung nicht - Viele Makler wenden die Widerrufsbelehrung nicht immer an - Viele Kunden sind weiterhin erstaunt, wenn ordnungsgemäß belehrt wird + - ABER: - Keine Häufung von Fällen, in denen Maklerverträge widerrufen werden - Keine Welle von Provisionsverlusten durch Widerruf von Kunden - Weiterhin Unsicherheit bei Verträgen vor dem Feiertag: 28. Juni 2015

4 Unsicherheit im Umgang bei - Maklerklausel - Mehrere Immobilien - Mehrere Kunden - S-Expose (viele Fragen an die Flowfact Hotline) +

5 + Grundlagen - Gilt für alle Verbraucherverträge (nicht für Gewerbetreibende) - Maklervertrag = Verbrauchervertrag seit INTERESSANT: !!! Der erste Termin für denablauf von Widerrufsfristen - Außerhalb Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossene Maklerverträge (auch schriftlich) - Maklerverträge mittels Fernkommunikation - Belehrung über Widerrufsrecht (binnen 14 Tagen) muss beim Kunden erfolgen - Risiko: Provisionsverlust - Widerruf kann durch Kunden 54 Wochen erklärt werden, wenn gar keine Belehrung über Widerruf erfolgt - Widerruf hängt am Maklervertrag und nicht am Kunden = bei jedem neuen Maklervertrag ist Belehrung erforderlich

6 Die Faustregel zum Widerrufsrecht = Kunde - 1 Objekt - 1 Maklervertrag = 1 Belehrung Wenn Abweichungen, dann Achtung für Immobilienmakler 2 Kunden 2 Objekte = mehrere 2 Maklerverträge Belehrungen erforderlich

7 Widerrufsbelehrung BELEHRUNG ÜBER DAS WIDERRUFSRECHT BEI MAKLERVERTRÄGEN MIT VERBRAUCHERN Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Maklervertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag dieses Vertragsschlusses. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie der Fa. XYZ123 Immobilien, (Adresse)... mittels einer eindeutigen Erklärung (z.b. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür ein einfaches Schreiben verwenden, in dem Sie erklären, dass Sie den abgeschlossenen Vertrag widerrufen. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. FOLGEN DES WIDERRUFS Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen + ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet. KOSTENERSTATTUNG Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen der Fa. XYZ123 Immobilien während der Widerrufsfrist beginnen soll (z.b., weil wir Ihnen sofort ein Expose übermitteln oder eine Wohnungsbesichtigung mit Ihnen durchführen sollten), so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Aus-übung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Sofern wir unsere Dienstleistung als Immobilienmakler zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig erbracht haben, entspricht diese Kostenerstattung der Höhe nach also der vollen vereinbarten Provision.

8 Erläuterungen zur Widerrufsbelehrung - Der letzte Satz gehört nicht zur offiziellen Version der Widerrufsbelehrung aus dem Anhang zum Gesetz Klarstellung im Maklerinteresse - Wirksamkeit wird die Rechtsprechung später zeigen - Verwenden Sie nur einen Text, der sich an der Gesetzesvorlage orientiert - Beispieltexte gibt esauch inden verschiedenen Softwareangeboten - Immobilienportale verwenden ebenfalls Beispieltexte - Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung zeigt, dass abweichende Texte als unwirksam eingestuft werden können. Folge: Das Widerrufsrecht besteht weiterhin. - Beispiel für eine unwirksame Belehrung: BELEHRUNG: + Sie können den mit uns abgeschlossenen Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. - Mündliche Belehrung ist nicht ausreichend, auch nicht unter Zeugen. Textform ist erforderlich (Gesetz).

9 + Umsetzung Widerrufsbelehrung in der Exposévorlage bei Flowfact

10 + Umsetzung Widerrufsbelehrung in der Exposévorlage bei Flowfact

11 + Belehrung im Online-Exposé Individualisierte Belehrung im Online-Exposé ist ein guter Einstieg Wenn Kunde über das Onlinesystem der Portale den Kontakt aufnimmt, kann Beleg über erfolgte Belehrung tatsächlich erfolgen S-Exposè mit Anklickfunktion in FLOWFACT der sichere Weg für die Archivierung der Widerrufsbelehrung RISIKO: Kunde nimmt nicht über das Online-System der Portale Kontakt zum Makler auf = Kenntnisnahme der Belehrung kann vom Makler nicht nachgewiesen werden = Beginn des Laufs der Widerrufsfrist kann vom Makler nicht belegt werden ACHTUNG: Beweislast beim Makler: 361 Weitere Ansprüche, abweichende Vereinbarungen und Beweislast ( ) (2) Von den Vorschriften dieses Untertitels darf, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. ( ) (3) Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft die Beweislast den Unternehmer.

12 Belehrung im Online-Exposé Wer das s-exposé in FLOWFACT verwendet, hat keine Schwierigkeiten - Frage: Muss der Kunde doppelt belehrt werden oder reicht ein Klick im S-Expose? Absatz 4: Das Widerrufsrecht erlischt bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert. - Wir sind der Auffassung, dass ein Klick im s-exposé ausreicht. Endgültig wissen wir das erst dann, wenn wir Rechtsprechung dazu haben.

13 + Belehrung im Online-Exposé Wenn der Kunde nicht über das Online-System der Portale den Kontakt aufnimmt: - Wer das s-exposé in FLOWFACT verwendet, hat keine Schwierigkeiten - Muss dem Kunden eine Widerrufsbelehrung zugeschickt werden einfache reicht nicht, wenn Kunde darauf keinen Bezug nimmt, weil Kenntnisnahme des Kunden nicht belegt werden kann - Kunde muss auf antworten - Hilfreich: Neben Widerrufsbelehrung weitere Unterlagen ankündigen und vom Kunden abfordern lassen - Oder: Besichtigungstermin vereinbaren und vom Kunden bestätigen lassen - Oder: Kunde um Antwortmail als Kenntnisnahme von der Widerrufsbelehrung bitten - Insgesamt: Kommunikationskette mit dem Kunden verlängern

14 + Ein Jahr danach Neue Situation: Maklerklausel Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag hilft häufig NICHT!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Warum ist das so? Die einfache Maklerklausel reicht nicht. Typische Formulierung: Dieser Vertrag ist durch Vermittlung der Fa. XYZ123-Immobilien zustande gekommen. Die Provision beträgt 3,57 % des Kaufpreises und wird vom Käufer bezahlt. Besser: Datum Maklervertrag und Zeitpunkt Belehrung einfügen Echter Vertrag zugunsten Dritter war bisher die beste Lösung!! Kommt eher selten als Maklerklausel vor. Nur Maklerklausel mit echtem Vertrag zugunsten Dritter bietet imnotariellen Vertrag Sicherheit Diese Formen einer Maklerklausel würden den Makler vor einem Widerruf schützen, weil diese Erklärungen beurkundet sind und das Widerrufsrecht nicht bei notariell beurkundeten Verträgen gilt. ABER NEU IM APRIL/MAI 2015: Anweisung verschiedener Notarkammern, keine Maklerklausel mit Vertrag zugunsten Dritter mehr zu verwenden!!!!!

15 + 4x Sofortige Tätigkeit 1. der Kunde wird über sein Widerrufsrecht belehrt (Kenntnisnahme erforderlich, am besten Bestätigung der Kenntnisnahme durch Unterschrift) 2. der Kunde wird aufgeklärt, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler seine Dienstleistung vollständig erbringt 3. nach dieser Aufklärung über den Verlust des Widerrufsrechts stimmt der Kunde der Erbringung der Maklerleistung zu 4. der Makler danach mit der Erbringung der Maklerleistung beginnt. Dieser letzte Punkt ist ganz besonders wichtig!! Das Gesetz spricht davon, dass der Kunde seine Zustimmung geben muss und der Makler nach Aufklärung etc. mit der Erbringung der Dienstleistung beginnt.

16 + Musterformulierung für die Belehrung sofortige Tätigkeit Ich bin darüber aufgeklärt worden, dass mein Recht zum Widerruf des abgeschlossenen Maklervertrages gegenüber Fa. XYZ123 Immobilien gem. 356 Abs. 4 BGB erlischt, wenn der Immobilienmakler seine Dienstleistung aus dem Maklervertrag vollständig erfüllt hat. Das gilt auch dann, wenn die 14-tägige Frist für den Widerruf des Maklervertrages zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist. In Kenntnis dieser Folge stimme ich der Ausführung der Dienstleistungen des Immobilienmaklers zu und fordere Fa. XYZ123 Immobilien auf, mit der sofortigen Erbringung der Dienstleistung aus dem Maklervertrag zu beginnen. Datum, am besten auch Uhrzeit und zusätzliche Unterschrift des Kunden

17 Fragen der Teilnehmer Reicht eine Widerrufsbelehrung aus? Ja, Sie sollten immer nur 1x über das Widerrufsrecht belehren, solange Sie belegen können, dass der Kunde diese eine Belehrung auch zur Kenntnis genommen hat + Wie verhalte ich mich, wenn ein Kunde keine - Adresse hat, aber einen sofortigen Besichtigungstermin wünscht? Die Aufklärung über das Widerrufsrecht und die Erklärung über das Erlöschen des Widerrufsrechts können vor Ort erfolgen. Sie sollten sich diese Erklärungen dann unterschreiben lassen, auch wenn eigentlich keine Unterschrift (nur Kenntnis) erforderlich ist. Gilt für zusätzliche Dienstleistungen wie digitaler Grundriss usw. auch das Widerrufsrecht, wenn ich diese vereinbare? Bei jedem Verbrauchervertrag, der vom Kunden vergütet wird, gilt das Widerrufsrecht. Kein Widerruf bei Innenprovision.

18 + Einige Sonderfälle und Fragen 1. Gibt es den wasserdichten Maklervertrag, ohne Widerrufsmöglichkeit? Nein, es kommt auf das Wo und Wie des Vertragsschlusses an 2. Mit der Maklerklausel bin ich doch ohnehin gut abgesichert und muss mich um die Belehrung nicht kümmern Nein, s. Ausführungen zur Maklerklausel 3. Muss an das Verkaufsschild eine Widerrufsbelehrung? Nein, das Verkaufsschild ist die Aufforderung an den Kunden sich beim Makler zu melden. Der Maklervertrag kommt ja nicht mit der Ansicht des Verkaufsschildes zustande 4. Kann der Verkäufer den Maklervertrag widerrufen? Ja, das ist auch ein Verbrauchervertrag. ABER: Nur der provisionspflichtige Vertrag mit dem Verkäufer kann ohne Belehrung widerrufen werden. Vorsicht bei gemischten Verträgen, wenn Makler für Verkäufer ohne Provision tätig wird, sich aber im nachhinein die Wertermittlung bezahlen lassen will. Dann besteht ein Widerrufsrecht für den Verkäufer. 5. Wenn man mit der Innenprovision arbeitet, dann gibt es für den Käuferkunden kein Widerrufsrecht, oder? Richtig Aber auf das Widerrufsrecht des Verkäufers achten!!

19 + Einige Sonderfälle und Fragen 6. Wie ist es, wenn zunächst ein Maklervertrag mit Fernkommunikationsmitteln und dann noch ein Maklervertrag im Büro des Maklers geschlossen werden? Sehr gut, kein Widerrufsrecht für den Kunden, wenn keine Belehrung im Vertrag steht und Makler nachweisen kann, dass der Vertrag in seinem Büro abgeschlossen wurde. 7. Wie verhält es sich bei den Käufern von Mehrfamilienhäusern, dürfen diese einen abgeschlossenen Maklervertrag widerrufen? Ja, wenn sie Verbraucher sind. 8. Wo kann ich den Wertersatz nach Widerruf regeln? Geht das in den AGB? - Nein 9. Muss ich in jedem Exposé auf das Widerrufsrecht hinweisen? Wenn Sie eine gesonderte Belehrung versenden, muss das nicht sein. 10. Wenn ich den Kunden während der Unterzeichnung des Hauptvertrages eine Nachweis- /Vermittlungsvereinbarung mit Provisionsvereinbarung unterzeichnen lasse, kommt das Widerrufsrecht nicht zum Tragen, oder? Doch, wenn diese Unterschrift nicht in den Geschäftsräumen des Maklers unterzeichnet wird.

20 + MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin Pictures: Berlin.de; Meierei Bolle; Berlin Partner, Johns

21 + MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE ist eine Partnerschaft spezialisierter Anwälte mit den Schwerpunkten in allen Fragen rund um die Immobilie und das Wirtschaftsrecht Für unsere Klienten maßgeschneiderte Konzepte in modernen Strukturen, die zukunftsorientiert sind und das Entstehen von Konflikten vermeiden. Lassen sich gerichtliche Auseinandersetzungen gleichwohl nicht umgehen, führen wir diese mit vollem Einsatz. Bei Ihren bundesweiten Engagements bieten wir Ihnen eine komplette Beratung und Betreuung von unseren Kanzleistandorten München und Berlin. Die gleichen Leistungen erbringen wir in Spanien und Österreich mit unseren dort zugelassenen Rechtsanwälten. Die eigene unternehmerische Erfahrung der Rechtsanwälte in unserer Partnerschaft führt dazu, dass wir für unsere Mandanten einen ganzheitlichen und lösungsorientierten Beratungsansatz gewährleisten. Das vorhandene Netzwerk aus Dienstleistern und Beratungsunternehmen ermöglicht uns, über die eigenen Kanzleistandorte hinaus Kapazitäten, etwa bei großen Due Diligence- oder Projektbetreuungsaufgaben, zu erweitern und diese in der vorgegebenen Zeit zu realisieren.

22 + Die nächsten Maklersprechstunden am zur Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip Fragen? Diskutieren? Inhouse-Seminar? Schreiben Sie mir gern eine Mail unter Für alle happy Prime Kunden von Flowfact ab sofort die Rechts-Hotline mit persönlichen Zugangsdaten