Fall-Dokumentation Wohnungs-Schimmelpilz

Transkript

1 Dipl. Ing. FallDokumentation WohnungsSchimmelpilz (Mediant): (Mediant): BauMediator: Dipl.Ing. Thomas Quast Agnesstrasse 74b Gladbeck Ort der Mediation: Dipl.Ing. Thomas Quast Agnesstrasse 74b Gladbeck Zeitliche Abfolge der Mediation: telefonischer Erstkontakt vom : telefonische Terminabsprache: Wohnungsbesichtigung VorOrtTermin: ½ Stunde BauMediation: ½ Stunden Nachbearbeitung: 1 Stunde Adresse: D45964 Gladbeck Agnesstrasse 74b quast.thomas@tonline.de Mobil: +49(0) Homepage: NationalBank AG: Konto Nr BLZ Steuer Nr.: 359/5320/5109

2 Dipl.Ing Zu meiner Position Ich bin seit Januar 2011 als Geschäftsführer des Ing.Büros Quast in den Bereichen BauMediation, BauRevision sowie BauEnergieberatung für nationale und internationale Kunden tätig. Über 23 Jahre Erfahrung als Ingenieur, davon zuletzt 15 Jahre in leitender Funktion in der internationalen BauRevision (Bau & Real Estate Management). Ausbildung: Ausbildung zum Tischlergesellen und anschließendem Studium Bauingenieurwesen (konstruktiv) mit dem Abschluss: DiplomIngenieur Zertifizierungen (Auszug): Beratender Ingenieur und Energieberater (IngenieurkammerBau NRW), zertifizierter Energieberater für Wohngebäude und Nichtwohngebäude, VorOrtEnergieberater (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), EffienzhausExperte und Energieausweis mit dena Gütesiegel (Deutsche Energie Agentur), International zertifizierter Mediator, D A CH Experte für Baumediation Telefonischer Erstkontakt durch den am Der eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen in Gladbeck rief mich aufgrund meiner Zeitungsannonce an. Mit Interesse hätte er mein Internetauftritt ( gelesen und frage daher an, ob ein BauMediator das nachfolgend geschilderte Problem lösen kann: Seit geraumer Zeit kürze ein ihm die Monatsmiete um 30%. Als Begründung nenne der, dass im Deckenbereich der Außenwände sowie im Bad/WC schwarze Schimmelflecken seien. Daraufhin hätte er den auf sein falsches Lüftungsverhalten hingewiesen. Trotz aller Interventionen sei der von der Kürzung der Miete nicht abzubringen. Einen Rechtsstreit scheint nach anwaltlicher Beratung zu kostenintensiv und zudem nicht aussichtsreich. Feuchte Wände und Schimmelflecken seien nicht dem allein anzulasten! Darüber hinaus habe er schon veranlasst, dass die Außenwand Nordausrichtung des Gebäudes energetisch (nach EnEV) gedämmt wird. Es bestehe nun die Gefahr, dass weitere sich der Mietkürzung anschließen werden! Der wurde am Telefon über Möglichkeiten der Mediation und die Mediationsregeln (Respekt und Toleranz, Kooperationsbereitschaft und Eigenverantwortlichkeit, Offenheit und Ehrlichkeit, Zuhören und Ausreden lassen, etc.) aufgeklärt und stimmte einer Mediation zu. Als Stundenhonorar wurden XX genannt. Der erklärte sich bereit das Honorar zu zahlen. Vier Stunden wurden insgesamt für die BauMediation angesetzt. Es wurde vereinbart, dass der den informiere und ein VorOrtTermin vereinbare. 2

3 Dipl.Ing Telefonische Terminabsprache am Der teilte mit, dass er mit dem gesprochen habe. Der sei aufgeschlossen, sodass kurzfristig eine Wohnungsbesichtigung vereinbart wurde. Als Termin wurde der , 10:30 Uhr fixiert. Wohnungsbesichtigung am Als BauMediator habe ich für mich nachfolgende Punkte bei dem VorOrtTermin registriert: und hatten ein gespanntes Verhältnis; jedoch schien eine sachliche Kommunikation möglich die Wohnung machte ein gepflegten Eindruck Das Mehrfamilienreihenhaus mit 6 Wohnungen ist eine Reihenhausmittellage, Baujahr 1976, Fenster wurden um das Jahr 2000 erneuert, das Mehrfamilienhaus war von Außen nicht gedämmt alle Wohnungen waren vermietet besichtigte Wohnung ca. 80 m 2 Nachtspeicherheizung Warmwasser mittels Durchlauferhitzer innenliegendes Bad/WC (kein Fenster) mit Kaminlüftung, keine mechanische Lüftung. Lüftungsgitter zum Kamin stark verschmutzt. Wasserränder/flecken in Deckenbereich, teilweise dunkle Einfärbung schwarze etwa 20 cm 2 große Flecken an den Außenwänden im Deckenbereich der Südfassade Wohnzimmer und Küche und der Nordfassade Schlafzimmer und Kinderzimmer sowie in den Heizungsnischen unter den Fenstern Ein Schlafzimmerschrank ca. 1,5 m Breit stand vor der Außenwand Nordfassade auf den Fensterbänken viele Blumen, teilweise auf Wasserschalen stehend Wäscheständer im Schlafzimmer wohnt seit 2005 in der Wohnung ist sehr zufrieden mit der Wohnlage, da nähe Stadtzentrum (5 10 Gehminuten) Ablauf der BauMediation Die Mediation verlief Reibungslos, die Mediaten waren aufgeschlossen und ein konstruktiver Dialog wurde geführt. 1. Themen Die nachfolgenden Themen wurden von den Medianten benannt: Miete Lüftungsverhalten Positionierung von Möbeln schwarze Flecken feuchte/kalte Wände Miete Heizkosten 3

4 Dipl.Ing 2. Themengewichtung Miete (3) Lüftungsverhalten (2) Positionierung von Möbeln (2) schwarze Flecken (1) feuchte/kalte Wände (1) Miete (3) Heizkosten (3) 3. Schaffung von Transparenz Gemeinsam wurden mögliche Ursachen von Feuchtigkeit in Wohnungen erarbeitet. Folgende Punkte sollen kurz zum Gesamtverständnis der durchgeführten BauMediation wiedergegeben werden: Feuchtequellen sind: Bewohner, Wäschetrocknen, Duschen und Baden, Kochen, Spülen, Pflanzen und Blumen, Feuchtereinigung (z.b. Zimmerböden), Geschirrspüler, Haustiere, Aquarien, Zimmerspringbrunnen, etc. Ursachen von Feuchtigkeitsschäden: können Schäden am Haus oder Baumängel sein z.b. Risse in der Außenfassade, überlaufende oder defekte Dachrinne, nicht ausreichende Außenwanddämmung (ungenügender Wärmedurchgangskoeffizient UWert), Wärmebrücken (hauptsächlich an Gebäudeecken und kanten sowie Heizungsnischen), aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, etc. sowie falsches Heiz und Lüftungsverhalten. Darüber hinaus sind und meistens schlecht informiert um gezielt und selbstständig alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen um Feuchteschäden zu vermeiden. Wer ist für was verantwortlich? Grundsätzlich ist der für Schäden am Haus oder Baumängel verantwortlich. Der jedoch für falsches Heiz und Lüftungsverhalten. Wann und wie gibt die Luft die Feuchtigkeit ab? Die Luft kann nur eine begrenzte Menge Wasser aufnehmen. Eine starre Grenze gibt es jedoch nicht. Das Wasseraufnahmevermögen der Luft verändert sich mit der Lufttemperatur warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte Luft. Kühlt sich z.b. warme Luft an den kühleren Außenwänden, Fenstern, Heizungsnischen, Zimmerecken, etc. ab werden diese Oberflächen feucht; langanhaltende Feuchte begünstigt Schimmelpilzwachstum. Abtransport der Feuchte: Stoß und mehrmaliges Lüften durch vollständiges öffnen der Fenster an Tag, Querlüften durch öffnen gegenüberliegender Fenster, ständig angekippte Fenster (?), Lüftungssystem (Abluft). gängige Zimmertemperaturen: Wohn, Schlaf, Kinderzimmer und Küche 20 Grad, Bad/WC 21 Grad, Schlafzimmer nachts 14 Grad. Faustregel: Je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden! 4

5 Dipl.Ing 4. Interesse schwarze Flecken & feuchte/kalte Wände warme Außenwände (Nordfassade wird gedämmt (Auftrag ist vergeben); Sanierung der Südfassade noch bis Kostenklärung zurückgestellt) Vermeidung von Schimmelpilz Erhaltung der Bausubstanz ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten der zufriedene warme, behagliche Außenwände keine schwarze Flecken in den Gebäudeecken Vermeidung von gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzen Hygiene trockene Wände gepflegte Wohnung Vermeidung von ständigen Schönheitsreparaturen (ständiger Anstrich der Außenwände) 5. Interessen Lüftungsverhalten, Positionierung von Möbeln Erhaltung der Bausubstanz Lüftungsverhalten an Feuchtebelastung anpassen (Zimmerpflanzen) Wäsche sollte im Trockenkeller getrocknet werden Vermeidung von Schimmelpilzen aufgrund falsch positionierten Möbeln an Außenwänden viele Blumen und Pflanzen (Hobby) Wäsche wird i.d.r. auf dem Balkon getrocknet leicht zu regulierende Nachtspeicheröfen niedrigere Heizkosten Kochfeuchte/gerüche ableiten mehr Platz im Schlafzimmer für Kleiderschrank 6. Interessen Miete & Heizkosten keine Mietkürzung Wertsteigerung der Immobilie durch Außenwandisolierung Heizkostenreduzierung für durch Außenwanddämmung Mangelfreiheit zufriedene keine ständigen Schönheitsreparaturen sollte Verständnis für Feuchteanzeigen haben Keim und Schimmelpilzfreie Wohnung gesundes Wohnen gute Wohnung in guter Wohnlage 5

6 Dipl.Ing 7. Lösungsoptionen mechanischen Lüftung in Bad/WC installieren Austausch der Nachtspeicheröfen vorziehen Dämmung der Südfassade vorziehen nochmalige Kostenübernahme der Malerarbeiten Außenwanddurchbruch für Dunstabzugshaubenanschluss in der Küche herstellen Kostenbeteiligung an Dunstabzugshaube Informationen zum Lüftungs und Heizverhalten werden den n zur Verfügung gestellt biologische Untersuchung der schwarzen Flecken auf Schimmelpilzbefall (Gesundheitsgefährdend?) höhung wird verschoben achtet auf Zimmertemperaturen (Vorgaben) Reduzierung von Zimmerpflanzen und Blumen teilweiser Austausch der Zimmerpflanzen durch Kakteen verstärktes Lüften, besonders querlüften Schrank im Schlafzimmer wird von Außenwand zur Innenwand versetzt Wäschetrocknen bei kalten/feuchten Tagen im Trockenkeller Reduzierung der Mietkürzung wird aufgehoben 8. Vereinbarung und wünschten, dass die nachfolgend angeführten Punkte festgehalten werden: Der installiert innerhalb von 3 Wochen (noch im Juli) eine mechanische Kaminlüftung (Ventilator) im Bad/WC. Der Ventilator soll über den Lichtschalter aktiviert werden, d.h. der Ventilator wird mit Lichteinschalten aktiviert und mit Lichtausschaltung deaktiviert. Der Ventilator läuft noch etwa 5 Minuten nach (Duschen/Baden). Der veranlasst innerhalb von 3 Wochen (noch im Juli) eine Kernbohrung in die Außenwand der Küche damit ein Schlauchanschluss für eine Dunstabzugshaube geschaffen wird. Der beteiligt sich mit 50 an den Kauf einer Dunstabzugshaube. Die Dunstabzugshaube wird vom gekauft und installiert. Die Außerbetriebnahme der Elektrospeicherheizungen (nach EnEV im Jahr 2020) wird auf das Jahr 2015(?) vorgezogen. 6

7 Dipl.Ing Sobald die genauen Kosten für die Sanierung der Außenwanddämmung der Nordfassade vorliegen, wird auch die Ausführung der Außenwanddämmung der Südfassade forciert; vermutlich noch in Jahr Der verzichtet auf die Ihm zustehende Mietkostenerhöhung für die ausgeführte energetische Gebäudeverbesserung der Nordfassade bis die Südfassade ebenfalls gedämmt ist. Der rechnet mit Heizkosteneinsparungen der von ca. 30%. Die Kosten für die Malerarbeiten werden auf Nachweis nochmals erstattet; maximal jedoch 250. Der veranlasst eine biologische Untersuchung der schwarzen Flecken auf Schimmelpilz. Der stellt allen n eine Anweisung über Lüftungs und Heizverhalten zur Verfügung an den diese sich Richten sollen. Der lässt die zuvor erwähnten Handwerkermaßnahmen in seiner Wohnung zu. Der wird verstärkt die Wohnung querlüften (Durchzug). Das vorgegebene Lüftungsverhalten wird umgesetzt. Bei Wäschetrocknung in der Wohnung erfolgt eine verstärkte Lüftung. Ist dies nicht möglich (feuchte/kalte Jahreszeit) wird der Trockenkeller genutzt. An den vorgegebenen Raumtemperaturen wird sich der halten. Der wird den Gebrauch von Pflanzen/Blumen an kalten Tagen an der nicht isolierten Fassade (Südfassade) auf das notwendigste reduzieren oder Pflanzen auswählen mit einem geringeren Wasserbedarf (z.b. Kakteen). Der Schlafzimmerschrank an der Außenwand Nord wird innerhalb von 2 Wochen (noch im Juli) zur Mittelwand versetzt. Der verpflichtet sich noch im August eine Dunstabzugshaube mit Außenwandanschluss zu kaufen und zu installieren. Die Mietkürzung wird mit Wirkung zum 1. August 2011 zurückgenommen. 7