Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dr. Karin Milger Berchtesgaden 2015

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1 Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 1

2 Terminshinweise vgl. Pressemitteilungen Verhandlungstermin 6. Mai 2015 VIII ZR 161/14 Schadensersatz wegen Legionelleninfektion : Mieter (älterer Herr) erkrankt schwer an Legionellen; : das zuständige Bezirksamt stellt in der Wohnung des Mieters und im Keller des Mietshauses starken Legionellenbefall fest (vom selben Typ wie beim erkrankten Mieter) Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab, weil eine anderweitige Ansteckung nicht auszuschließen sei. 2

3 Terminshinweis vorab vgl. Pressemitteilung Verhandlungstermin 29. April 2015 VIII ZR 197/14 Mietminderung wegen Kinder/Bolzplatzlärm auf benachbartem Schuldgrundstück? Mietvertrag 1993, 2010 neuer Bolzplatz 20 m von Terrasse für Kinder bis 12 Jahre bis 18 Uhr - wird aber auch von Jugendlichen und später genutzt 3

4 Weitere Hinweise (voraussichtlich noch bis Ende Juli Termin) VIII ZR 247/14: Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters VIII ZR 99/14: Räumungsvergleich und stillschweigender Verzicht des Mieters auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs? Ferner: Mieterpflichten bei Rauchmeldereinbau Bei Interesse: Newsletter abonnieren (über Pressestelle) 4

5 Übersicht I. Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 (Duldungspflichten, Kündigung) II. AGB und Schönheitsreparaturen (Urteile vom VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und 21/13) III. Rauchen in der Mietwohnung (Urteil vom VIII ZR 186/14) 5

6 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Thema: fristlose Kündigung des Vermieters wegen Pflichtverletzungen des Mieters bei der Nebenpflicht, notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden Hier: Beseitigung von Schwammbefall im Mietshaus 6

7 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Sachverhalt: Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen Befall mit Hausschwamm fest. Die beklagten Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um Notmaßnahmen zu ermöglichen. Danach erhielten die Mieter die Wohnung zurück. Erneuten Zutritt zwecks weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie zunächst nicht. 7

8 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Zeitlicher Ablauf: 30. Juni 2011: fristlose Vermieterkündigung. 1. August 2011: einstweilige Verfügung d. AG auf Zutritt 29. September 2011: Urteil AG (Aufrechterhaltung e.vfg.) 4. Oktober 2011: Zutrittsgewährung. 21. November 2011: 2. fristlose Kündigung 8

9 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Berufungsgericht: Wenn der Mieter plausibel erscheinende Ein- Wendungen erhebt, muss der Vermieter erst auf Duldung klagen und so klären, ob die Einwendungen berechtigt sind oder nicht erst, wenn der Mieter einem rechtskräftigen Titel zuwiderhandelt, kann V kündigen. Laut BG Ausnahme nur: querulatorisches Verhalten des M Zulassung der Revision durch den BGH 9

10 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Rechtliche Würdigung: Nirgendwo im Gesetz steht der Satz, dass der Vermieter erst auf Duldung klagen muss, insbesondere steht in den Kündigungsvorschriften nichts dazu. Das Gesetz stellt gerade nicht auf derart schematische Lösungen ab, sondern auf die Erheblichkeit der Pflichtverletzung und die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter ( 543 BGB). 10

11 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 nochmals: Die Duldungspflichten des Mieters sind in 554 af bzw. jetzt 555a ff BGB geregelt Die Vorschriften für die Kündigung finden sich in 543 und 573 BGB und regeln allgemein die Frage der Kündigung (u.a.) wegen Verletzung vertraglicher Pflichten. Die Erhaltung des Wohnraums ist für den Eigentümer und aus allgemeinen wohnungspolitischen Gründen von erheblicher Bedeutung. 11

12 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Zur Erinnerung: BVerfGE 80, 48 = NJW 1989, 1917, Leitsatz: Es verstößt gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, dem gemäß 554 BGB [jetzt 543 BGB] den Räumungsanspruch mit der Begründung zu versagen, er müsse den rückständigen Mietzins zuvor in einem gesonderten gerichtlichen Verfahren gegen den Mieter geltend machen. 12

13 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Worauf kommt es entscheidend an? -ob Gegenrechte des Mieters bestehen, die ihn berechtigen, den Zutritt von deren Erfüllung abgängig zu machen - um welche Arbeiten es im Einzelnen für den Vermieter ging, -wie umfangreich und dringend sie waren, -welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, -welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatten -welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Beklagten erst nach einem halben Jahr unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden AG-Urteils gewährt haben. - ob auch dem Vermieter Pflichtverletzungen zur Last fallen 13

14 Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Ergebnis: Aufhebung und Zurückverweisung Angesichts der schematischen Entscheidung des Berufungsgerichts fehlte es an den erforderlichen Feststellungen, um eine Pflichtverletzung der Mieter und deren Erheblichkeit zu beurteilen. Gegenrechte (z.b. auf Aufwendungsersatz und Vorschuss (Hotelkosten) kommen durchaus in Betracht) Möglicherweise auch von Bedeutung: eigene Pflichtverletzungen des Kündigenden 14

15 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise - auch zur Entwicklung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Ausgangspunkt und Grundproblem der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter: Nach der Konzeption des Gesetzes gehören die Schönheitsreparaturen zur Hauptleistungspflicht des Vermieters. 15

16 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise 535 Satz 2 BGB der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten - Hauptpflicht Gleichwohl hat man auch weil man die Übertragung der Schönheitsreparaturen in bestimmten Umfang im Interesse beider Parteien für sinnvoll hielt, die auch formularmäßige Übertragung gestattet, allerdings mit dem Grundgedanken, dass dem Mieter jedenfalls im Wesentlichen nur die Beseitigung eigener Gebrauchsspuren auferlegt wird und man die Abwälzung unter diesem Blickwinkel als nicht unangemessen ansah. 16

17 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, BGHZ 101, 253: Abwälzungsklausel (Vornahmeklausel) auch bei unrenoviert übergebener Wohnung ok, wenn sie den Mieter nur zur Beseitigung eigener Gebrauchsspuren bzw. auf seine eigene Vertragslaufzeit entfallende Renovierungsleistungen verpflichtet. Anders ausgedrückt: unangemessene Benachteiligung immer dann, wenn der Mieter zu weitergehenden Leistungen verpflichtet wird. 17

18 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Hinweis vorab Zentraler Punkt bleibt (auch 2015): unangemessene Benachteiligung des Mieters immer dann wenn der Mieter zu weitergehenden Leistungen (Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters) verpflichtet wird. Geändert ggü 1987 ist nur der Prüfungsmaßstab, wann dies gewährleistet ist, dazu sogleich. 18

19 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise 1987 AGB-Recht noch in den Kinderschuhen Damals galt noch die Vorstellung, es reiche, wenn (starre) Fristen ab Mietbeginn laufen. Sowie im Einzelfall der Anwendungsbereich der AGB gemäß 242 BGB eingeschränkt wird. (= nach heutigem Verständnis: Verstoß gegen Verbot der geltungserhaltenden Reduktion = absolutes no go ) 19

20 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 BGHZ 105, 71, 84 ff. Quotenabgeltungsklausel auch bei unrenoviert übergebener Wohnung ok, wenn - Fristen erst ab Mietbeginn laufen - der Mieter Zahlung durch Eigenleistung abwenden kann (dabei ging man von starren Fristen aus) 20

21 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Ab 2004: Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis flexibler Fristen (BGH NJW 2004, 2586) d.h. es kommt auf Erhaltungszustand der Dekoration an Nunmehr: der Ausnahmefall, dass Renovierung trotz Ablauf üblicher Fristen noch nicht erforderlich, wird nicht mehr über eine korrigierende Auslegung ( 157, 242 BGB) vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen, sondern führt zur Unangemessenheit der Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst. 21

22 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Urteil vom 26. September 2007, NJW 2007, 3632 Quotenabgeltungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung zweifelhaft Grund der Zweifel: ist wirklich sichergestellt, dass der Mieter nur mit der während seiner Vertragslaufzeit eingetretenen Abnutzung belastet wird? 22

23 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Senatsurteil vom 29. Mai 2013, NJW 2013, 2505 (betraf Quotenabgeltungsklausel nach vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes. Jetzt: auch im Individualprozess Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (d.h. Zweifel gehen zu Lasten des Verwenders ) 23

24 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Senatsbeschluss vom 29. Januar 2014, WuM 2014, 135 Hinweisbeschluss in einem später für erledigt erklärtem Rechtsstreit: Die im Urteil vom genannten Erwägungen (unrenoviert übergeben) könnten auf Vornahmeklauseln übertragbar sein. 24

25 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Nunmehr Konsequenz aus der Fortentwicklung der Maßstäbe zur AGB.Kontrolle: Urteil vom VIII ZR 186/14 Vornahmeklausel bei Übergabe einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, - sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. 25

26 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Unangemessene Benachteiligung, weil flexible Fristen (Abstellen auf Erhaltungszustand) bei Schönheitsreparaturen unabdingbar sind. Genau das kann aber bei unrenoviert übergebener Wohnung heißen, dass eine alsbaldige (oder sofortige) Renovierung erforderlich ist. Beispiel: Übergabe einer Wohnung mit ganz abgewohnter Dekoration 26

27 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Nur ganz kurz: neuerdings vertretene Mindermeinung: AG Dortmund NZM 2014, 826, 828; Schach ZMR 2014, 944 Vornahmeklauseln seien immer unwirksam, wenn sie so formuliert sind, dass sie auch auf unrenoviert übergebene Wohnung anwendbar sind. Diese Auffassung beruht auf einem Missverständnis der st. Rspr. des Bundesgerichtshofs Beispiel aus anderem Bereich: Preisanpassungsklauseln, die sowohl a) ggü Unternehmern als auch b) ggü Verbrauchern angewendet werden, können im Fall b) unwirksam und im Fall a) wirksam sein (BGHZ 201, 230) 27

28 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Noch zu AG Dortmund NZM 2014, 828 und Schach ZMR 2014, 944 Bei der AGB-Kontrolle darf im Individualprozess der konkrete Vertragsgegenstand nicht außer Acht gelassen werden. Siehe auch Staudinger/Coester 307 Rn. 113; Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 307, Rn 86 so auch VIII. Zivilsenat st. Rspr., BGHZ 101, 253, 264; BGH NJW 2007, 3632 Rn. 19) 28

29 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Betracht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. 29

30 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. Muss die Farbe noch nass sein?? 30

31 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Hinweis: ½ Miete reicht nicht für Streichen von drei oder vier Zimmern der Wohnung 31

32 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Möglicher angemessener Ausgleich: Vermieter beteiligt sich mit Kostenanteil an der Renovierung, der dem Abnutzungsgrad entspricht Ausgleich durch Mietnachlass oder erlass für bestimmte Zeit Einzelheiten: Tatrichter 32

33 Schönheitsreparaturen eine Zeitreise Urteil vom VIII ZR 242/13 Zur Quotenabgeltungsklausel: Nunmehr: auch bei renoviert übergebener Wohnung nicht, weil der Mieter nicht erkennen (abschätzen) kann, welche Belastung auf ihn zukommt (hypothetische Berechnung) 33

34 Schönheitsreparaturen Urteil vom VIII ZR 21/13 Hier kam es auf die Abgrenzung renoviert/unrenoviert Im Ergebnis nicht mehr an. denn: teils flexible/teils starre Fristen machten die Abwälzungsklausel insgesamt unwirksam 34

35 Rauchen in und um die Mietwohnung BGH Urteil vom 16. Januar 2015 V ZR 110/14 Rechtsstreit zwischen Mietern. Berufungsgericht: Freiheit der Lebensführung (Freiheit zum Rauchen) BGH: Ansprüche aus Besitzschutz ( 1004 BGB analog) kommen grundsätzlich in Betracht bitte keine schematischen Lösungen, genau hinsehen (unwesentliche/wesentliche Geruchsbelästigung, Gesundheitsgefahr?) Es kommt auf die konkreten Umstände an ggf. Regelung nach Zeitabschnitten 35

36 Rauchen in der Mietwohnung BGH Urteil vom 18. Februar 2015 VIII ZR 185/14 Der Düsseldorfer Raucher Adolfs (fast so bekannt wie Helmut Schmidt) Punkt 1: Das schier unglaubliche Medieninteresse, schon bei AG und LG: Bild und Boulevard, seriöse Printmedien, Funk und Fernsehen mit eindeutiger Tendenz: wer raucht, fliegt raus (nach verbreiteter Auffassung zu Recht) 36

37 Der Düsseldorfer Raucher LG Düsseldorf vom 26. Juni 2014 (21 S 240/13) Räumungsurteil bestätigt. eigene Mutmaßung aufgrund Fernsehnachrichten: da raucht jemand rücksichtlos im Treppenhaus und lässt die Kippen fallen oder er entlüftet seiner verräucherte Wohnung gezielt ins Treppenhaus 37

38 Der Düsseldorfer Raucher Text des Berufungsurteils in GE 2014, 1062 Pflichtverletzung des Mieters: fehlendes Lüften sowie Nichtleerung der Aschenbecher in der Wohnung fördert Rauchgeruch im Treppenhaus, den Mieter nicht verhindert, das reicht für die fristlose Kündigung Auch nur plausibel??? Kaum ein Hauch von Kritik in den Medien und der juristischen Fachliteratur. 38

39 Der Düsseldorfer Raucher, hier LG Düsseldorf Urteilsanmerkungen in der Fachliteratur: 1. GE 2014, 1033 (Schach): Tatrichter, keine grundsätzliche Bedeutung BGH kann eventuell durch Zurückweisungsbeschluss entscheiden. 2. IMR 2014, 326 (Blank) die Rechtsfragen sind geklärt, Medieninteresse unverständlich 39

40 Der Düsseldorfer Raucher, hier LG Düsseldorf noch: Urteilsanmerkungen in der Fachliteratur: 3. (Unkritische) Wiedergabe des LG-Urteils: Rieke, Mietgerichtstag, Arbeitskreis (abrufbar unter www. Mietgerichtstag.de mit dem Hinweis in der Fußnote: a.a. BGH v zu Recht kritisch allein - aber weitgehend unbeachtet: Schmid, ZMR 2014, 891 mangelnde Sachverhaltsaufklärung 40

41 Der Düsseldorfer Raucher, hier LG Düsseldorf dagegen bei verständiger Lektüre des LG-Urteils unter Anwendung gesunden Menschenverstandes: es drängt sich der Verdacht erheblicher Beweiswürdigungsfehler auf: kein Ortstermin, kein Gutachten, der einzige Zeuge ist wohl dem Lager der Vermieterin zuzurechnen (Makler, der nur sporadisch im Haus war; die belästigten Mitmieter sind nicht benannt 41

42 Der Düsseldorfer Raucher, hier LG Düsseldorf und vor allem ist der Geschehensablauf doch alles andere als plausibel und im Gegenteil unwahrscheinlich -das Treppenhaus ist nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt. -wie soll aus Aschenbechern in der Wohnung Zigarettenqualm ins Treppenhaus ziehen - durchs Schlüsselloch oder eine Türritze??? -welchen Luftaustausch gibt es denn beim Öffnen und Schließen der Wohnungstür überhaupt??? -Welche Schlussfolgerungen lassen die punktuellen Beobachtungen eine nicht neutralen Zeugen zu? 42

43 Der Düsseldorfer Raucher. Hier LG Düsseldorf Die eben genannten Punkte deuteten auf offensichtliche Rechtsfehler bei der Beweiswürdigung hin. Verstöße gegen 286 ZPO sind von Amts wegen zu beachten. Keine konkreten Feststellungen zu Intensität und Beständigkeit der behaupteten Geruchsbelästigungen. Daneben eine Vielzahl von Verfahrensfehlern, die auf Rüge zu beachten waren. 43

44 Der Düsseldorfer Raucher. Hier LG Düsseldorf Ein grober Verfahrensfehlern war die Annahme eines gerichtlichen Geständnisses ( 290 ZO) des Beklagten bezüglich der Geruchsbeeinträchtigungen. -denn bei verständiger Würdigung hatte der Beklagte erhebliche Beeinträchtigungen bestritten und den entscheidenden Punkt gerade nicht eingeräumt -außerdem kann das gerichtliche Geständnis nur in der mündlichen Verhandlung abgegeben werden und ist vorher frei widerrufbar. 44

45 Der Düsseldorfer Raucher, hier BGH Nochmals im Einzelnen zu den rechtlichen Fragen Fristlose Kündigung setzt erhebliche Vertragsverletzung Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses v voraus (Abwägung der Umstände des Einzelfalls fehlt Vonvornherein) Schwere Pflichtverletzung? Kein individualvertragliches Rauchverbot Kein Anwendungsfall exzessiven Rauchens 45

46 Der Düsseldorfer Raucher, hier BGH Weiter zu den rechtlichen Fragen: Deshalb: Rauchen innerhalb der Wohnung ist erlaubt ob der Mieter die Aschenbecher zügig leert, ist seine Sache ( my home is my castle ) dann bleibt als einzige möglicher Pflichtverstoß unzureichendes Fensterlüften überhaupt bewiesen? Folgen und Kausalität? (andere Raucher gehen durchs Treppenhaus?) 46

47 Der Düsseldorfer Raucher, hier BGH Weiter zu den rechtlichen Fragen: Kann die Belästigungsintensität im Treppenhaus (Durchgang) überhaupt so gravierend sein? Ergebnis: BU kann keinen Bestand haben. Dem BGH ist als Revisionsgericht eine Beweisaufnahme verwehrt - deshalb Zurückverweisung an eine andere Kammer; dort inzwischen Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem AG-Urteil 47

48 Der Düsseldorfer Raucher, hier BGH Appell an die Mietvertragsparteien Bitte die Kirche im Dorf lassen und die Sache mit Augenmaß angehen. In diesem Fall war es sicher gut, dass der Instanzenzug bis zum BGH ging, denn sonst wäre ein langjähriges Mietverhältnis mit einem inzwischen betagten Mieter mit einem fehlerhaften Räumungsurteil beendet worden. Grundsätzliche Bedeutung hatte die Sache aber nicht. 48

49 Der Düsseldorfer Raucher Nochmals der Appell an die Mietvertragsparteien und die sie vertretenden Rechtsanwälte, Verwalter und Mietervereine Bitte bedenken und verwirklichen Sie das Motto dieser Veranstaltung, nämlich seien Sie 49

50 Partner im Gespräch 50