Hotel, Tourism and Leisure. Special Market Reports Ausgabe 3 - SARAGOSSA. Juni

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1 Hotel, Tourism and Leisure Special Market Reports Ausgabe 3 - SARAGOSSA Juni

2 Special Market Reports Ausgabe 23 - Saragossa, Spanien SARAGOSSA, SPANIEN Hauptstädte autonomer Regionen Saragossa (span. Zaragoza) ist die Hauptstadt Aragóns, einer Autonomen Region im Norden Spaniens und geht auf ein gleichnamiges mittelalterliches Königreich aus dem Jahr 1035 zurück. Aragoniens nördliche Provinz Huesca liegt an der Grenze zu Spanien und befindet sich inmitten der Pyrenäen. Innerhalb Spaniens wird die autonome Region im Osten von Katalonien, im Süden von Valencia und Kastilien-La Mancha sowie im Westen von Kastilien, León, La Rioja und Navarra flankiert. Saragossa ist Spaniens fünftgrößte Stadt und erstreckt sich mit einer Einwohnerzahl von über eine Fläche von 1062 Quadratkilometer. Binnen dreier Autostunden erreicht man von Saragossa aus Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia und Toulouse, wodurch die Stadt als wichtiger Verkehrs- und Kommunikationsknotenpunkt fungiert. Saragossa. Die Schienen wurden kürzlich nach Figueres im Norden Kataloniens erweitert und somit auch mit dem französischen Hochgeschwindigkeitszug TGV nach Marseille und Paris verbunden. NACHFRAGE UND ANGEBOT Die Wirtschaft der Stadt profitierte von Projekten wie der Expo 2008 mit den Themen Wasser und nachhaltiger Entwicklung, welche zwischen 14. Juni und 14 September 2008 veranstaltet wurde. Seit Ende der Expo 2008 leiden Hotelbetreiber und - eigentümer unter den Konsequenzen des drastischen Überangebots am Markt in Verbindung mit einer schwierigen Gesamtwirtschaftslage. Die Messe in Kombination mit der Inbetriebnahme des AVE löste einen Bau-Boom in der Hotelindustrie aus, welcher zu einem noch über Jahre anhaltendem massivem Überangebot führte. Eigenen Informationen zufolge, konnten die drei Hotels in der westlichen Peripherie von Saragossa in der Nähe des AVE Bahnhofs und dem Expo-Gelände, im Jahr 2013 eine gemeinsame Auslastung von 41% erzielen. Details zu Auslastungszahlen (OCC%), durchschnittlichem Zimmerpreis (ADR) und RevPAR im Jahr 2013 folgen in der nachstehenden Tabelle: Die Einweihung des Hochgeschwindigkeitszugs AVE von Barcelona nach Madrid im Jahr 2003 hat die Stadt mit Madrid und Barcelona ein Stück näher zusammenrücken lassen, denn rund 50% der AVE Züge halten in Quelle: Horeca - Zaragoza Hotel Association Der führende Hotelier der Stadt und Betreiber der Palafox Hotels, erweiterte seinen Besitz durch zwei exklusive 180-Zimmer Bauten (Hotel Hiberus und Hotel Reina Petronila). Eines davon befindet sich in nahe de, Expo-Gelände am Ufer des Ebro Flusses, das andere liegt innerhalb einer vorwiegend als Wohnviertel genutzten Gegend in der Nähe des neuen Shoppingcenters Aragonia. Der zweitgrößte Hotelbetreiber Meliá Hotels International betreibt das Meliá Zaragoza in der Innenstadt Saragossas unweit des AVE Bahnhofs.

3 Special Market Reports Ausgabe 23 - Saragossa, Spanien NH Hotels betreibt drei Objekte im Stadtzentrum. Die nachstehende Tabelle zeigt die Entwicklung der jährlichen Auslastung sämtlicher Hotels in Saragossa zwischen 2005 und 2012: Quelle: INE (National Institute of Statistics) Das enorme Angebotswachstum zur Zeit der Expo 2008 erkennt man ganz deutlich an der Auslastungsrate, welche im Vergleich zum Vorjahr um 1 Prozent sank. Die nachstehende Tabelle verdeutlicht den historischen Verlauf des durchschnittlichen Zimmerpreises sämtlicher Hotels in Saragossa zwischen 2008 und 2012: Quelle: INE (National Institute of Statistics) KONSEQUENZEN Trotz gemäßigtem Optimismus für das Jahr 2014, kann dem Schaden der Situation nicht länger ausgewichen werden. Das Hotel Husa Zaragoza, welches sich unter einem Dach mit dem AVE Bahnhof befindet und bislang eines der größten Hotels war, wird auf der Buchungsplattform Booking.com nicht mehr länger vertrieben. Als Teil der Veräußerungsstrategie und Restrukturierung des spanischen Portfolios, werden die NH Hotels künftig eines ihrer fünf Hotels in der Stadt nicht mehr verpachten und betreiben. Beide neu gebauten Objekte der Palafox Hotels sollen nicht ganzjährig betrieben werden, sondern für jeweils fünf Wochen zwischen Mitte Dezember und Januar geschlossen bleiben. Trotz besorgniserregendem Nachfragemangel soll das Hotel Eurostars Zaragoza, ein neues Hotelprojekt der Hotusa Group nahe dem Expo-Gelände, voraussichtlich im Juni 2014 eröffnet werden. PROAKTIVE SCHRITTE In Erwägung sämtlicher Aspekte einschließlich örtlicher Steuer- und Lohnvereinbarungen welche zu den höchsten aller Provinzhauptstädte zählen, bleibt Saragossa wohl einer der herausforderndsten Hotelmärkte des Landes. Die Zaragoza Hotel Association ergreift aktiv Maßnahmen und präsentierte eine Studie inklusive einer Reihe von Empfehlungen zur Erhöhung der Gästezahlen der Stadt und zur Senkung der Kosten. Unter den vielen Aktionen mit dem Ziel den Zulauf zur Stadt zu erhöhen, befindet sich ein Vorschlag welcher erwägt die Konditionen für Low-Cost- Fluggesellschaften zu verbessern und so neue Route zum Zaragoza Airport zu kreieren. Bislang diente der Flughafen vor allem als Frachtflughafen und Hauptzubringer für Städte im Umkreis von unter zwei Flugstunden. Andere Empfehlungen beinhalten unter anderem: Steuerbegünstigungen für die Hotelbranche; die Duldung von verzögerter Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge während der vier umsatzschwächsten Monate des Jahres; die Anwendung von Haushaltspreisen für den Wasserverbrauch; die Senkung der Mehrwertsteuer von 10% auf 4%. MESSEN UND STÄDTISCHE VERANSTALTUNGEN Zwölf jährliche und 14 zweijährlich stattfindende nationale Messen werden ausschließlich von spanischen Gästen besucht. Allerdings generiert keine dieser Veranstaltungen genügend Nachfrage um die Hotels der Stadt einschließlich jener im Stadtzentrum zu füllen. Der Großteil der nationalen Messen setzt sich aus kleineren und größeren Events in Madrid und Barcelona zusammen, mit denen das Messegelände der Feria de Zaragoza nur schwer konkurrieren kann. Die Erwartungen sind daher mäßig. Derzeit sind keine neuen Messen geplant und somit wird für die nächsten zwei Jahre ein leichter Rückgang von Gästen erwartet. Die erfolgreiche und preisgekrönte Markteinführung des neuen Volkswagens Golf 7 im Jahr 2012 wurde zu einem über vier Monate andauerndem Ereignis, das dem gesamten Stadtgebiet insgesamt 15 Millionen ($20.6 Millionen) an zusätzlichem Umsatz erwirtschaftete. Um auch in Zukunft von diesem Überraschungseffekt profitieren zu können, startete die Zaragoza Turismo einen strategischen Promotionsplan um die Stadt für größere Events noch attraktiver zu machen.

4 4QFDJBM.BSLFU 3FQPSUT Mit einem soliden vierten Platz von 78 spanischen Städten hinter Madrid, Barcelona und Bilbao, genießt Saragossa einen guten Ruf. Nichtsdestotrotz sind sich viele Betreiber einig, dass städtische Events zu unsicher sind um eine allzu positive Prognose rechtfertigen zu können. TAGUNGEN UND FACHKONGRESSE Saragossas Lage zwischen Madrid und Barcelona sowie das attraktive Preis-Leistungs-Verhältnis von Hotels und Veranstaltungsräumen fördern Saragossas Ruf als aufkeimender Markt für Firmen-Meetings und Tagungen. Für 2014 rechnet man mit einer Erholung dieses Marktsegments was die Hoffnungen schürt, dass die Talsohle 2013 durchschritten wurde. TOURISMUS Ausländische Urlauber besuchen Saragossa vorwiegend für Freizeit und Erholung. Die untenstehende Grafik zeigt, dass die Anzahl von internationalen Gästen im Jahr 2010 jene der prä-expo Jahre übertrifft. Dies wiederum ist ein Zeichen dafür, dass der Marketingeffekt der Expo 2008 die Attraktivität der Stadt als internationales Reiseziel leicht gesteigert hat. Zaragoza Turismo, eine teils öffentliche, teils private Organisation, wird von den wichtigsten Hotelgruppen und -betreibern massiv unterstützt. Eine weite Bandbreite an kreativer Nischenwerbung soll dazu führen, dass die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in der Stadt verlängert wird und Tagesgäste in Hotelgäste umgewandelt werden. Ein jährlich überarbeiteter FünfJahres-Marketingplan zielt darauf ab, Synergien zu vermehren indem mit bestehenden Netzwerken wie dem Convention-Büro oder dem Netzwerk der AVE Städte (verbunden durch Hochgeschwindigkeitszüge) kooperiert wird. Ausgabe 3 Saragossa, Spanien NAHE ZUKUNFT 2014 wird sich als entscheidendes Jahr erweisen um zu zeigen, dass die mäßig optimistischen Prognosen für die kommenden Jahre gerechtfertigt sind. Saragossa wird nur dann wachsen können, wenn sich sowohl der nationale Tourismus als auch Geschäftsreisen im Zuge des wirtschaftlichen Wiederaufbaus erholen können. Das erste Viertel des Jahres wurde von einer steigenden Zahl von Messen positiv beeinflusst, denn insgesamt drei zweijährlich stattfindende Messen wurden zwischen Jänner und März dieses geraden Jahres ausgerichtet. Die Auslastungszahlen waren auch während der Osterwoche und zu den Fenster-/Brückentagen um den 1. Mai, von Donnerstag bis Sonntag, solide. Dies weist wiederum auf ein leicht gesteigertes Vertrauen der Urlaubsreisenden hin. Trotz des Zuwachses an Hotelübernachtungen bleibt Saragossa eine Herausforderung für Hoteliers. Das Überangebot von Zimmern wurde durch große Hotelbauten in der Peripherie des Stadtzentrums verursacht. Sofern die Stadt nicht mehr und größere Events anzieht wird es für die Hotels in den kommenden Jahren nicht genügend Nachfrage geben. Auch die besten Standorte im Stadtzentrum werden keine stabile Auslastung von über 80% für mehr als sechs bis 10 Tage im Monat genießen können. Deshalb wird sich auch der Durchschnittszimmerpreis nur langsam erholen und sich in einem Bereich unterhalb von 75 und 90 bewegen ($103 - $123), zu vergleichen mit Städten wie etwa Pamplona oder Cáceres. VERFASST VON: REINHARD WALL Director of Asset Management Horwath HTL Spain rwall@horwathhtl.com Reinhard Wall ist seit 2014 bei Horwath HTL Spain und leitet die Asset Management Services vom Büro in Madrid aus. Mit rund 30 Jahren internationaler Erfahrung im Hotel Management in Europa und Südamerika kümmert er sich um die Analyse und Evaluierung von Hotel Portfolios und bietet Reihe an Serviceangeboten und Managementlösungen für unabhängige als auch Markengebundene Hotels und Resorts )038"5) )5- SPAIN BARCELONA Av. Diagonal 429, Barcelona T MADRID Paseo de la Castellana 130, Madrid T

5 ASIA PACIFIC AUCKLAND, NEW ZEALAND BANGKOK, THAILAND BEIJING, CHINA HONG KONG, SAR JAKARTA, INDONESIA KUALA LUMPUR, MALAYSIA MUMBAI, INDIA SHANGHAI, CHINA SINGAPORE, SINGAPORE SYDNEY, AUSTRALIA TOKYO, JAPAN AFRICA CAPE TOWN, SOUTH AFRICA DAKAR, SENEGAL LATIN AMERICA BUENOS AIRES, ARGENTINA SÃO PAULO, BRAZIL MEXICO CITY, MEXICO DOMINICAN REPUBLIC SANTIAGO, CHILE BOGOTA, COLOMBIA EUROPE AMSTERDAM, NETHERLANDS ANDORRA LA VELLA, ANDORRA BARCELONA, SPAIN BUDAPEST, HUNGARY DUBLIN, IRELAND FRANKFURT, GERMANY ISTANBUL, TURKEY LISBON, PORTUGAL LONDON, UK MADRID, SPAIN MOSCOW, RUSSIA OSLO, NORWAY PARIS, FRANCE ROME, ITALY SALZBURG, AUSTRIA WARSAW, POLAND ZAGREB, CROATIA ZUG, SWITZERLAND NORTH/CENTRAL AMERICA ATLANTA, USA ATLANTA, USA DALLAS, USA CHICAGO, USA DENVER, USA LOS ANGELES, USA LAS VEGAS, USA MONTREAL, CANADA NEW YORK, USA PHOENIX, USA SAN FRANCISCO, USA TORONTO, CANADA