Ist die Einführung von REITs in Deutschland ökonomisch sinnvoll?

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1 Ist die Einführung von REITs in Deutschland ökonomisch sinnvoll? 2. Real Estate Konferenz Dr. Tobias Just Frankfurt,

2 Gliederung Vorschläge der IFD für den deutschen Immobilienmarkt Schaffung von REITs in Deutschland Flankierende Maßnahmen für alternative Anlagen Flankierende Maßnahmen zur Mobilisierung von blockiertem Immobilienvermögen Vorteile von REIT-Strukturen für deutsche Portfolios Vorteile der Immobilienmobilisierung Offene Fragen und Schlussbemerkungen Dr. Tobias Just Seite 2

3 Vorschläge der IFD für die deutschen Immobilienmärkte In Analogie zu den Investmentfonds sollen die Immobilien-Anlagen durch eine steuerlich transparente Immobilieninvestment-AG ergänzt werden ("deutscher REIT"). Diese wird durch den Unternehmensgegenstand und strenge Gewinnausschüttungsanforderungen definiert. Das Ziel dieser Gesellschaft ist die Börsennotierung, d.h. sie wird durch den Kapitalmarkt bewertet. Gleichzeitig soll die geringe Liquidität des Immobilienmarktes durch temporäre steuerliche Anreize erhöht werden. Bei Einbringung in einen REIT (oder einen offenen Fonds) soll für einen begrenzten Zeitraum die Besteuerung von stillen Reserven reduziert werden (Französisches Modell: Halber Steuersatz und Steuerzahlung über vier Jahre gestreckt). Um REITs für institutionelle Anleger attraktiv zu machen, sollten Anlagen von Versicherungen in REITs auf deren Immobilienquote anrechenbar sein und der Erwerb von REIT-Anteilen durch Fonds soll erlaubt werden. Dr. Tobias Just Seite 3

4 Das Vorbild: US-REITs und ihre Entwicklung 300 Anzahl der REITs (links) NAREIT-Total Return Index (rechts) Dez = Durchschnittliche Performance: +10% p.a Quelle: NAREIT Dr. Tobias Just Seite 4

5 Ökonomische Rechtfertigung (Allgemein) Es ist sinnvoll, eine neue Asset-Klasse zu schaffen, wenn es ein Bedürfnis nach dieser Anlageform gibt,... es sich um ein neues Produkt handelt, für das es bislang keine hinreichenden Alternativen im Anlageuniversum gibt.... das potenzielle Anlagevolumen groß genug ist, um die nötigen Transaktionskosten zu rechtfertigen. I. Einzelwirtschaftliche Effizienzvorteile II. Gesamtwirtschaftliche Effizienzvorteile Dr. Tobias Just Seite 5

6 Einzelwirtschaftliche Vorteile - Überblick Einzelwirtschaftliche Vorteile begründen das Bedürfnis der Anleger Rendite des Portfolios könnte bei konstantem Risiko sinken (bzw. Risiko des Portfolios könnte bei konstanter Rendite reduziert werden) REITs haben eine typische Rendite-Risiko-Struktur, die nicht durch andere Anlageprodukte erzielt werden kann REITs sind nur mäßig mit Immobilien- oder Aktienprodukten korreliert Portfolios können genauer gesteuert werden (Klumpenrisiken sind vermeidbar) Höhere Volatilität der ImmobilienInvest-AG lässt sich durch professionelle Anleger reditesteigernd ausnutzen (Prognose von Immobilienmärkten) ImmobilienInvest-AGs genügen den Anforderungen der Modernen Portfolio- Theorie besser als bisherige Immobilienanlageprodukte Nachfrageänderungen werden über den Preis wirksam bei offenen Fonds mit Rückgaberecht geht das über die Menge. Ideal ist, wenn es beide Anpassungsformen gibt Dr. Tobias Just Seite 6

7 REITs könnten Lücke im Risiko-Rendite-Spektrum füllen Risiko-Rendite-Anlagespektrum (Jan bis Dez. 2003) % Deutsche Anleihen offene Immobilienfonds Internationale Anleihen US REITs Immobilienaktien Europa Europäische Aktien (STOXX 50) Zielposition für deutschen REIT Rendite Volatilität % Deutsche Aktien (DAX) Anmerkung: Deutsche Immobilienaktien füllen diese Lücke bisher nicht. EPRA-Germany Index erreicht Rendite von 1,5% und Volatilität von über 18%! Dr. Tobias Just Seite 7

8 Korrelationen zwischen Anlageklassen bestimmen Diversifikationspotenzial Korrelationsmatrix Deutsche Aktien (DAX-30) Immobilien AG Deutsche Anleihen (REX) Offene Immobilien Fonds Deutsche Aktien (DAX-30) 1 Immobilien AG Deutsche Anleihen (REX) Offene Immobilien Fonds Quelle: Maurer, Sebastian (1998) Dr. Tobias Just Seite 8

9 Korrelationsbeziehungen im Überblick (1992 bis 2003) Eurostoxx und DAX REX und DAX 15% 10% 5% 0% -40% -20% 0% 20% 40% -5% -10% -15% -20% 30% 20% 10% 0% -4% -2% 0% 2% 4% -10% -20% -30% Quelle: Deutsche Bank 15% 10% 5% 0% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% -5% -10% -15% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -15% -10% -5%-2% 0% 5% 10% 15% -4% -6% -8% -10% Dow Jones und US-REITs US-REITs und EPRA-Europe Dr. Tobias Just Seite 9

10 Diversifikationsvorteil bietet zwei Strategieoptionen I. Reduktion des Anlagerisikos Bei starker Risikoaversion lässt sich Portfoliorisiko reduzieren, ohne dass Renditeabschläge notwendig sind Selbst konservative und stark diversifizierte Immobilienprodukte können durch REITs ergänzt werden mit dem Ergebnis, dass das Gesamtrisiko sinkt. Das erhöht Planungssicherheit und ist v.a. für konservative Produkte interessant (z.b. private Altersvorsorge) II. Renditesteigerung Für renditeorientierte Anleger bietet sich die Möglichkeit bei konstantem Risiko die Portfolio-Rendite zu erhöhen Durch starke Spezialisierung erzielen REITs regelmäßig höhere Renditen - bei höherer Volatilität der Renditen Das öffnet Chancen, die Gesamtrendite zu steigern, ohne dass sich das Portfolio-Risiko erhöht Interessant gerade für freie Anlagemittel oder um den Return von langfristigen Privatsicherungen zu steigern Dr. Tobias Just Seite 10

11 Börsennotierte Papiere sind liquide Besondere Eignung zur Portfolio-Steuerung REITs erfüllen die Anforderungen der Modernen Portfolio-Theorie besser als andere Immobilien-Produkte (bessere Portfolio-Steuerung möglich) Anforderungen an Immobilienanlagen gemäß der Modernen Portfoliotheorie Direkte Immobilien Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Unbegrenzte Teilbarkeit Marktzugang / Marktaustritt Information Marktstruktur nein nein nein nein nein ja teilweise ja teilweise ja nein teilweise nein nein nein Immobilien-AGs ja ja teilweise teilweise ja Steuern / Transaktionskosten Immobilien- Fremdkapital teilweise teilweise nein nein nein Quelle: Jandura (2003) Dr. Tobias Just Seite 11

12 Zunehmende Professionalisierung Transaktionskosten sinken Höhere Volatilität ist gerade für professionelle Anleger interessant, da die Entwicklung von Immobilienmärkten im Grundsatz prognostizierbar ist Anwenden der Modernen Portfolio-Theorie macht Portfolio-Rendite und Portfolio-Risiko berechenbar Es lässt sich eine Extra-Rendite durch die Professionalisierung erzielen, da die Reibungsverluste abnehmen. Auf funktionierenden Märkten wird diese zwischen Anbietern und Nachfragern geteilt Dr. Tobias Just Seite 12

13 Gesamtwirtschaftliche Vorteile - Überblick Bewertung der Immobilie tagesaktuell, also informationseffizient Öffnung für ausländisches Kapital (Marketingvorteil durch internationale Vergleichbarkeit) Professionalisierung könnte zu Experten-Arbeitsplätzen führen Stärken der privaten Altersvorsorge gerade bei demografisch notwendiger Anpassung indirekte Immobilienanlagen als Teil der kapitalgedeckten Altersvorsorge (Riesterfähigkeit?) Problemabbau bei geschlossenen Fonds (Rückdrängung von Produkten des grauen Marktes) Transaktionskosten sinken Volkseinkommen steigt Dr. Tobias Just Seite 13

14 Expertenarbeitsplätze schaffen Finanzdienste werden international angeboten. Sie sind wissensintensiv und sehr schnell zu kopieren. Das führt zu (globalen) geografischen Clustern (New York, London, Tokio, Frankfurt) Zwischen den globalen Zentren erfolgt zunehmend spezialisierte Arbeitsteilung gerade bei komplizierten Produkten kommt Deutschland regelmäßig sehr spät Durch Produkte, die in ihrem Segment führend sind, könnte sich ein Finanzdienst-Cluster um dieses Produkt bilden Dr. Tobias Just Seite 14

15 Mobilisierung als flankierende Maßnahme sehr wichtig Unternehmen 73% der von deutschen Unternehmen genutzten Immobilien ist im Eigentum der Unternehmen. Dieser Anteil ist im internationalen Vergleich sehr hoch. Dadurch geht Investoren attraktives Anlagepotenzial verloren und Unternehmen werden gehindert, ihr in Immobilien gebundenes Kapital profitabler ins Kerngeschäft zu investieren. Bis 2010 könnten Immobilien im Wert von rd. 30 Mrd. Euro ausgegliedert werden (Schätzung IFD). Dadurch sinkt die Eigennutzerquote nur auf 71%. Es ist also eher eine vorsichtige Schätzung. Öffentliche Hand Die öffentliche Hand (insbesondere Kommunen) hält Wohnimmobilien im Wert von rd. 100 Mrd. Euro. Auch diese könnten effizienter durch private Unternehmen verwaltet werden. Dadurch ließen sich Effizienzvorteile nutzen. Mittelfristig könnten Wohnimmobilien im Wert von rd. 20 Mrd. Euro veräußert werden (Schätzung IFD) Dr. Tobias Just Seite 15

16 Mobilisierungspotenzial in Europa Gewerbliches Immobilienvermögen / davon Eigennutzung 1600 Investmentmarkt Eigengenutzte Immobilien Quelle: DTZ IE FI NO DK PT AU SE NL ES IT UK FR DE Dr. Tobias Just Seite 16

17 Offene Fragen Umsetzung der Maßnahmen ist abhängig von: Steuerneutralität der Vorschläge (Prüfung beim BMF, Gutachten ist vergeben) Einigung über Regelungsintensität und Wahl der Aufsichtsbehörde (wie soll der Anlegerschutz gestaltet sein?) Weitere Schritte im Ausland Kommt es zu einem Wettlauf um REITs in Europa? These: Je komplizierter das Steuersystem, desto schwerer wird die Einführung neuer Produkte, da Steuerwirkungen undeutlicher werden (zur Risikovermeidung könnte dann Nichthandeln folgen) Beurteilung wichtiger Kennzahlen Wie groß ist der Diversifikationsgewinn? Wie groß ist das deutsche REIT-Potenzial? Wie groß ist das Mobilisierungspotenzial? Wie groß ist die Renditedifferenz bei Mobilisierung? Dr. Tobias Just Seite 17

18 Schlussbemerkungen REITs können das Anlageuniversum in Deutschland bereichern. Sie stellen eine Ergänzung, nicht einen Ersatz für Sondervermögen dar. Wenn REITs sich ähnlich wie offene Fonds im Anlagespektrum positionieren, werden sie sich nicht durchsetzen. Anleger könnten ihr Portfolio besser diversifizieren und so ihre durchschnittliche Rendite bei konstantem Risiko erhöhen. Es ist sinnvoll, die Einführung durch vorübergehend erleichterte Immobilienmobilisierung zu flankieren. Der Wettlauf um einen europäischen REIT-Standard beginnt erst. Wie bei allen Finanzprodukten etabliert sich ein Produktcluster sehr rasch. Schnelle Umsetzung ist daher wichtig. Dr. Tobias Just Seite 18