Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten - Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit

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1 AG Nürnberg, Endurteil v C 10463/15 Titel: Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten - Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit Normenkette: BGB 315 Abs. 1, 556 Abs. 3 S. 1 Leitsätze: 1. Die Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen gleiche Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist. (redaktioneller Leitsatz) 2. Der Betrieb eines Hostels stellt eine grundlegend andere Nutzungsart dar als die Nutzung von Wohnungen und lässt auf einen erheblich unterschiedlichen Verbrauch und eine unterschiedliche Kostenverursachung schließen. (redaktioneller Leitsatz) 3. Ein Gebäude mit vier Stockwerken hat eine generell andere Bauweise als ein Gebäude mit 20 Stockwerken, so dass diese nicht in einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden können. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Wohnnutzung, Heizkostenabrechnung, fehlerhafte Abrechnungseinheit, Gemeinschaftseigentum, gewerbliche Nutzung, Wirtschaftseinheit Fundstellen: WuM 2017, 206 LSK 2016, Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 995,18 festgesetzt. Tatbestand 1 Die Beklagte ist seit dem Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung der Klägerin im Hause in Gemäß dem Mietvertrag der Parteien hat die Beklagte Betriebskosten im Sinn der Anlage 3 zu 27 der II. BV sowie die Heizkosten zu tragen. 2 Mit Schreiben vom rechnete die Klägerin die für die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten im Abrechnungszeitraum vom bis angefallenen Betriebskosten sowie die

2 im selben Zeitraum angefallenen Heizkosten ab. Die Klägerin errechnete hierbei eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 288,76 und eine Heizkostennachzahlung in Höhe von 706,42 zu Lasten der Beklagten. Die Abrechnung wurde der Beklagten zugesandt, die keine Nachzahlungen leistete. 3 Die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung umfasst insgesamt 44 Anwesen und zwei Tiefgaragen, bei denen es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt mit einer Gesamtfläche von ,58 m². Dabei handelt es sich unter anderem um drei Hochhäuser mit je 20 Stockwerken mit 5 Wohnungen pro Stockwerk, 2 Hochhäuser mit je 15 Stockwerken und drei Wohnungen je Stockwerk und 13 4-stöckige Häuser mit 8 Wohnungen. Das Gebäude ist teilweise ein- und teilweise zweigeschossig und umfasst ausschließlich Gewerbeeinheiten, nämlich u.a. eine Gaststätte, einen Friseur, ein Lotto-Totto-Geschäft, eine Post, ein Kulturzentrum, eine Arztpraxis, ein Lebensmittelgeschäft und Büroflächen. Das Gebäude mit der Hausnummer wird ausschließlich als Hostel mit einer Wohnfläche von m² genutzt. 4 Die Wohnungen weisen Größen zwischen 27 m² und 103 m² auf und variieren von 1- bis 5- Zimmerwohnungen. Die Gewerbeeinheiten weisen Größen zwischen 47 m² und ca m² auf. Die Hausnummern und sind Tiefgaragen und im Gebäude befinden sich neben Wohnungen auch Tiefgaragen. Insgesamt befinden sich auf dem Areal 54 Gebäude. 5 Die Abrechnung erfolgt gemäß der Betriebskostenabrechnung in sechs unterschiedlichen Abrechnungseinheiten: 6 Hierbei umfasst die Abrechnungseinheit 1 die Positionen Pflege Außenanlage Allgemein, Straßenreinigung/Winterdienst, Sach- und Haftpflichtversicherungen und. Hausrat, die jeweils auf 44 Anwesen umgelegt werden und für die Beklagte entsprechend ihrer Wohnungsgröße 86,49 m² von insgesamt ,58 m² angesetzt werden. 7 Die Abrechnungseinheit 2 umfasst die Position Gebühr für Fernsehempfang und wird nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt und 43 Gebäude einbezogen, also die Gesamtkosten durch 687 Wohnungen geteilt. Abweichend zur Abrechnungseinheit 1 ist das Gebäude hier nicht beteiligt. 8 Die Abrechnungseinheit 4 wird bei den Positionen: Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserkosten und Stromversorgung angewendet. Hier werden die drei Anwesen und als Umlagemaßstab herangezogen und sodann anteilig nach Quadratmetern insgesamt 2.016,70 m² angesetzt. 9 Bei der Abrechnungseinheit 5 werden bei der Position Entwässerung befestigter Fläche 44 Gebäude beim Umlagemaßstab herangezogen und die Gesamtkosten nach 883 ST mit einem Anteil der Beklagten von 1 ST umgelegt. Hierbei werden jedoch abweichend zur Abrechnungseinheit 1 zusätzlich die Gebäude und (Tiefgaragen) aufgenommen, die bei den Abrechnungseinheiten 1 und 2 nicht erfasst sind, dafür wurden die bei den Abrechnungseinheiten 1 und 2 angeführte Hausnummer nicht aufgeführt und ebenso die bei der Abrechnungseinheit 1 aufgeführte Hausnummer nicht aufgeführt. 10 Bei der Position Grundsteuer wird nur das Gebäude angesetzt und die angegebenen Kosten nur auf die streitgegenständliche Wohnung verteilt. 11 Schließlich sind bei der Abrechnungseinheit 3, der Position Heizzentrale, 44 Hausnummern aufgeführt und zwar die identischen Gebäude wie bei der Abrechnungseinheit 1, also auch die Hausnummer und und

3 nicht die Hausnummern und In der Heizkostenabrechnung der Firma vom wurden 30% der Kosten auf eine Gesamtfläche von ,96 m² verteilt und der Flächenanteil der Beklagten mit 84,68 m² angesetzt. Weiter wurde in der Heizkostenabrechnung das Warmwasser, nämlich Gesamtkosten in Höhe von ,14 durch eine Gesamtfläche von ,58 m² geteilt und für die Beklagte ein Flächenanteil von 86,49 m² angesetzt, was Kosten in Höhe von 209,27 ergab. In der Heizkostenabrechnung erfolgt ein Abzug für Abz. Kosten Läden in Höhe von ,76 sowie ein weiterer Abzug für Abz. Kosten in Höhe von , Die Klägerin trägt vor, sie sei zur Bildung der streitgegenständlichen Wirtschaftseinheit berechtigt. Abgesehen von einigen Gewerbeeinheiten dienten sämtliche zusammengefassten Objekte der Wohnnutzung, wiesen nahezu dieselbe Größe auf und seien im Zusammenhang erbaut. Die Positionen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürften durch die gesamte WEG verteilt und andere Positionen in kleineren Abrechnungseinheiten abgerechnet werden. Die Klägerin bestreitet das Entstehen erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung des insgesamt gemischt genutzten Objekts und verweist auf den Vorwegabzug für Läden und Abgesehen von einigen Gewerbeeinheiten dienten sämtliche in der Wirtschaftseinheit zusammengefassten Objekte der Wohnnutzung. Die Objekte würden alle nahezu die selbe Größe aufweisen und seien im Zusammenhang gebaut. Die in den Heizkosten abgezogenen Kosten seien die Kosten der Gewerbeeinheiten und Unter die Position Abzug Kosten Läden würden die Kosten für die Gewerbeflächen des Objekts fallen, das unteren anderem einen Arztpraxis, Büroflächen und Lebensmittelläden erfasse. Desweiteren stünden die in der Abrechnungseinheit zusammengefasste Objekte nahezu sämtlich im Eigentum der Klägerin bzw. werden von ihr verwaltet. Die Objekte würden nahezu alle das gleiche Baujahr aufweisen und seien von der Bauart her gleich. 13 Die Klägerin trägt weiter vor, dass es insgesamt lediglich zwei Abrechnungseinheiten gebe. Einmal die verbundenen Gebäude und einmal die gesamte Wirtschaftseinheit. Die Abrechnungseinheit sei erforderlich, da die Kostenarten Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserkosten und Stromversorgung gesondert für in Rechnung gestellt werde. Bei der Abrechnungseinheit der gesamten Wirtschaftseinheit sei das Gewerbegebäude Nr. nur bei den Kostenpositionen Gebühr für Fernsehempfang und Entwässerung befestigten Flächen nicht beteiligt. Die Gewerbeeinheiten verfügten nicht über Fernsehanschlüsse und die Kosten für die Entwässerung der befestigten Flächen werde gesondert in Rechnung gestellt und weiter berechnet. Die Umlage der Kosten der Entwässerung der befestigten Fläche nach Wohnfläche statt nach ST werde korrigiert folgendermaßen: ,00 : ,58 m² 86,49 m² ist 20, Bei den Kosten für den Fernsehempfang wurden 687 Wohneinheiten abgerechnet und bei den Kosten der Entwässerung der befestigten Fläche 883, da hier zu den Wohnungen noch 196 Garagen berücksichtigt werden. Die Grundsteuer werde wohnungsbezogen und die Kabelgebühren entsprechend der Anzahl der Anschlüsse abgerechnet und sei somit sachlich begründet. Hinsichtlich der Heizkosten würde eine Nutzergruppenbildung durchgeführt und die Heizkosten der Gewerbeeinheit werde über eine Nutzergruppentrennung abgezogen und gesonders weiter berechnet. Die Gewerbe hätten zur Feststellung ihrer verbrauchten Heizwärme Wärmezähler. Der Abzug für die Läden und sei in der Heizkostenabrechnung der Beklagen ausgewiesen. Das Gebäude sei an der Warmwasserversorgung nicht beteiligt. 15 Entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung habe eine Umstellung der Umlageschlüssel auf 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche erfolgen müssen gemäß 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung, die bestimme, dass in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen

4 der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von 100 nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. 16 Die Klägerin trägt weiter vor, dass die Kosten für Versicherung und Fernsehen sich jeweils nach der Anzahl der Mieteinheiten bemessen und daher je Mieteinheit die gleichen Versicherungskosten anfallen würden, egal ob es sich um Wohnung oder Gewerbe handle. Vorwegabzüge seien daher nicht vorzunehmen. Auch für die Außenanlagen, den Winterdienst, den Hauswart oder das Niederschlagswasser sei kein Vorwegabzug für das Gewerbe vorzunehmen, da keine Mehrbelastung vorliege. Die Häuser seien zusammenhängend errichtet und zusammenhängend erbaut und der einzige Unterschied dieser drei Gebäude bestehe darin, dass drei Wohnungen des Gebäudes statt einer Wohnfläche von ca. 85 m² eine Wohnfläche von 100 m² haben, da die drei Wohnungen jeweils einen Raum mehr haben. 17 Der von der Klägerin beantragte Mahnbescheid wurde der Beklagten am zugestellt. 18 Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin 995,18 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen. 19 Die Beklagte beantragt, Die Klage wird abgewiesen. 20 Die Beklagte trägt vor, dass die streitgegenständliche Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung fehlerhaft sei und die Beklagte daher von ihrem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungen Gebrauch mache. Die Zusammenfassung von 44 vollkommen unterschiedlichen Gebäuden mit völlig unterschiedlicher Nutzung und mit einer angegebenen Wohnfläche von ,58 m² sei nicht zulässig. Die 44 zusammengefassten Anwesen seien nicht zusammenhängend errichtet und unterschieden sich in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung grundlegend. Insbesondere dienten sie nicht ausschließlich als Wohnungen, sondern wurden auch gewerblich genutzte Gebäude einbezogen, nämlich die Häuser Nr. und Die Wohnanlage umfasse die Anwesen Es sei unklar, auch welchen Gründen die Anwesen und nicht in die gesamte gemeinsame Abrechnung einbezogen seien. Auch bestünden keine Zusammenhänge in der Bauweise, da die einzelnen Wohnblöcke durch Grünflächen voneinander getrennt seien. Die in den unterschiedlichen Wohnblöcken gelegenen Wohnungen unterschieden sich grundlegend hinsichtlich Ausstattung und Größe und die Wohnfläche der einzelnen Blöcke unterscheide sich. 21 Insbesondere das Anwesen das ausschließlich gewerblich genutzt wird und teilweise ein- und 2- geschossig ist, unterscheide sich erheblich von den Wohngebäuden. Es handle sich bei diesem Anwesen um einen großflächigen von Grünflächen umgebenen reinen Gewerbe-Komplex mit an der Pizzeria angeschlossenen Terrassen-Biergarten. Das Anwesen wird durch das Hostel genutzt und umfasst eine Wohnfläche von Quadratmeter. Der Rest sind 4-stöckige Gebäude mit je zwei Wohneinheiten auf jedem Geschoss. 22 Desweiteren sei ein 20-stöckiges Haus mit 100 Wohnungen mit einem 4-stöckigen Haus mit acht Wohnungen nicht vergleichbar. Es bestünden wesentliche Unterschiede im Wohnwert, sie seien nicht nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden und die in den Gebäuden befindlichen Wohnungen unterschieden sich im Zuschnitt. 23

5 Des Weiteren bestreitet die Beklagte die angegebene Gesamtwohnfläche von ,58 Quadratmeter mit Nichtwissen. 24 Die gewerblich genutzten Objekte müssten darüberhinaus gesondert abgerechnet werden, insbesondere das Anwesen welches als Hostel mit einer Fläche von Quadratmetern genutzt wird. Das Heizverhalten in einem derart großen Objekt mit einer Vielzahl vermieteter Zimmern, Gasträumen, Aufenthaltsräumen, Speiseräumen, Küchen, Toiletten und Duschen sei betreffend Heizkosten und Wasserverbrauch in keiner Weise mit einer Wohnung vergleichbar und verursache erheblich höhere Kosten. Die Kosten für das Hostel hätten daher herausgerechnet werden müssen. Dies stelle einen nicht hinnehmbaren Mehrverbrauch dar, der auch mit einem Aufteilungsschlüssel 30 Prozent Wohnfläche und 70 Prozent nicht ausgeglichen werde. Es wäre der Klägerin möglich, entsprechend der Abrechnungseinheit 4 nur die Anwesen N und zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen bei sämtlichen Positionen. Auch bei Heizung und Warmwasser lasse sich nicht nachvollziehen, welcher Abzug sich hinter den Kosten Läden und für verberge. Die Gewerbeeinheiten insbesondere Gaststätte und Friseurgeschäft hätten einen erheblich höheren Verbrauch an Wärme, Warmwasser, Kaltwasser und Müllverursachung als eine normal genutzte Wohnung. Die Gewerbeeinheiten wiesen eine völlig unterschiedliche Größe auf zwischen 47 Quadratmeter und 573 Quadratmeter Heizfläche. Hierbei sei entscheidend, dass der Wärmeverbrauch der Gewerbeeinheiten nicht erfasst werde. In den Gewerbeeinheiten gebe es keine Wärmemengenzähler oder sonstige Vorrichtungen zur Erfassung des individuellen Wärmeverbrauchs. 25 Des Weiteren sei die willkürliche Zuordnung einzelner Betriebskostenarten zu unterschiedlichen Abrechnungseinheiten nicht nachvollziehbar. Die Umlage der Entwässerungskosten nach der Anzahl der Wohneinheiten wiederspreche der mietvertraglichen Vereinbarung. Nach der mietvertraglichen Vereinbarung seien sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Gebühren für Fernsehempfang nach der Wohnfläche abzurechnen. Auch die Aufteilung der Heizkosten mit 30 Prozent auf Grundfläche und 70 Prozent nach Verbrauch widerspreche der mietvertraglichen Vereinbarung, wonach 40 Prozent auf die Grundfläche und 60 Prozent auf den Verbrauch umzulegen wären. 26 Dass keine Vorwegerfassung der Heiz- und Warmwasserkosten der Gewerbeeinheiten erfolge, ergebe sich aus der Abrechnung, da dort bei den vorgenommen Abzügen für Gewerbe die gleichen Preise pro Einheit für Heizung und Warmwasser wie bei den Wohnungen angegeben seien. 27 Auch die Umlage der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die gesamte Nutzfläche sei unzulässig, da die Sach- und Haftpflichtversicherungen sich bei gewerblicher Nutzung erhöhten. Auch die Müllkosten könnten nicht zusammen abgerechnet werden, da die einzelnen Häuser auf Grund des Gewerbebetriebes und des Hostels unterschiedliche Müllmengen verursachten. 28 Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden. Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Verhandlungsprotokoll vom verwiesen. Entscheidungsgründe 29 Die zulässige Klage ist unbegründet. 30 Der Klägerin steht kein Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von 995,18 auf Grund der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung vom betreffend dem Abrechnungszeitraum bis zu.

6 I. 31 Grundsätzlich besteht zwar ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung der Betriebskosten gemäß 556 BGB i.v.m. 2 Abs. 4 des Mietvertrages der Parteien vom Die streitgegenständliche Betriebskosten- und Heizkosten-Abrechnung der Klägerin vom ist jedoch zumindest teilweise unwirksam, da die von der Klägerin verwendeten Abrechnungseinheiten zum Teil fehlerhaft gebildet wurden. 32 Grundsätzlich hat die Umlage nach der kleinstmöglichen Einheit zu erfolgen, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Abrechnung zu gewährleisten. In der Regel werden die Betriebskosten daher auf die Wohnungen eines Gebäudes umzulegen sein. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch mehrere von ihm verwaltete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen nach 556 Abs. 3, 315 BGB, wenn dies dem Wirtschaftlichkeitsprinzip entspricht und die Abrechnungsweise nach billigem Ermessen erfolgt. Die Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach der Rechtsprechung jedoch, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen gleiche Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist (BGH Urteil vom VIII ZR 73/10; LG Hamburg, Urteil vom , 307 S 127/00) Es besteht kein Anspruch der Klägerin auf eine Nachzahlung in Höhe von 706,42 auf Grund der Heizkostenabrechnung vom , da die bei den Heizkosten verwendete Abrechnungseinheit 3 fehlerhaft ist. 34 Die von der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit sind bei der von der Klägerin für die Heizkostenabrechnung angesetzten Abrechnungseinheit 3 nicht eingehalten. Es fehlt jedenfalls schon an der gleichartigen Nutzung und der gleichen Bauweise der Gebäude: 35 Nach der Rechtsprechung ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit aus mehreren Gebäuden nur möglich, wenn diese Gebäude einheitlich genutzt werden. Hier wurden dagegen Gebäude mit reiner Wohnnutzung wie das von der Beklagten bewohnten Gebäude und Gebäude mit ausschließlich gewerblicher Nutzung zusammenfasst. Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Klägerin 44 Gebäude mit einer gesamten beheizbaren Fläche von ,96 Quadratmeter in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst und hierbei die Gebäude mit reiner Gewerbenutzung und mit einer ausschließlichen Nutzung als Hostel mit einbezogen. 36 Die Einbeziehung der Anwesen und ohne eine Vorwegerfassung des Gesamtverbrauchs dieser beiden Einheiten ist jedoch nicht möglich, da es sich bei diesen beiden Gebäuden schon um eine völlig andere Nutzungsart handelt als bei den Wohnhäusern. Zwar wurde in der Heizkostenabrechnung ein Abzug für Kosten Läden und Kosten vorgenommen. Es ist jedoch nicht erkennbar und auch nicht vorgetragen, welche Einheiten konkret von diesem Abzug erfasst werden. Insbesondere erfassen diese Abzüge nicht sämtliche Kosten für die Gewerbeeinheiten des Anwesens Nach den Angaben der Klägerin seien von diesen Abzügen nur die Kosten einer Arztpraxis, Büroflächen sowie Lebensmittelläden erfasst. Es ist also nicht vorgetragen, dass insbesondere die Pizzeria und das Friseurgeschäft im Anwesen hier berücksichtigt wurde bei dem Vorwegabzug. Jedenfalls wurde kein Vorwegabzug vorgenommen für die Heizkosten und Warmwasserkosten des Anwesens das ausschließlich als Hostel betrieben wird. Der Betrieb eines Hostels stellt eine grundlegend andere Nutzungsart dar als die Nutzung von Wohnungen und kann daher nicht gemeinsam in der Abrechnungseinheit angesetzt werden. Die Nutzung eines Gebäudes

7 als Hostels lässt auf einen erheblich unterschiedlichen Verbrauch und eine unterschiedliche Kostenverursachung schließen. Schon auf Grund der Einbeziehung des Hostels ist die Heizkostenabrechnung daher fehlerhaft. 37 Auch weisen schon die als Wohnungen genutzten Anwesen völlig unterschiedliche Bauweisen auf, nämlich drei 20-stöckige Hochhäuser, zwei 15-stöckige Hochhäuser und flachere Häuser mit jeweils vier Stockwerken. Zwischen den 4-stöckigen Häusern und den 20-stöckigen Hochhäusern handelt es sich um völlig verschiedene Bauweisen, die nicht vergleichbar sind. Eine erheblich andere Bauweise weist dazu das Anwesen Nr. auf, das nur ein- und teilweise zweigeschossig ist. Eine Zusammenfassung der 44 Gebäude mit erheblich abweichender Nutzungsart und erheblich unterschiedlicher Bauweise ist nicht möglich. 38 Es kommt daher vorliegend nicht mehr darauf an, ob die Gewerbeeinheiten überhaupt mit Wärmemengenzählern oder ähnlichem ausgestattet sind, was zwischen den Parteien streitig ist. Ebenso kann dahinstehen, ob die Verteilung der Heizkosten entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung mit 70% nach dem Verbrauch und 30% nach der Grundfläche statt 60% nach dem Verbrauch und 40% nach der Grundfläche zu Recht erfolgt ist Des Weiteren besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung in Höhe von 288,76 als Betriebskostennachzahlung auf Grund der Betriebskostenabrechnung vom a) Die bei der Abrechnungseinheit 1 zusammengefassten Gebäude unterscheiden sich ebenso erheblich in der Nutzung und Bauweise der Gebäude, so dass keine Wirtschaftseinheit gebildet werden darf: 41 Hier war zu berücksichtigen, dass bei der Abrechnungseinheit 1 für die Positionen Pflege Außenanlage allgemein, Straßenreinigung/Winterdienst, Sach- und Haftpflichtversicherungen und Hauswart jeweils 44 Gebäude angesetzt wurden mit einer Gesamtfläche von ,58 m². Auch hier sind die Anwesen und also das ausschließlich als Gewerbe und das ausschließlich als Hostel genutzte Gebäude einbezogen. Auch bei dieser Abrechnungseinheit ist zu berücksichtigen, dass, wie bereits oben ausgeführt, keine gleichartige Nutzung der 44 Gebäude vorliegt auf Grund der teilweisen Nutzung als Wohnungen und der teilweisen Nutzung durch Gewerbe und als Hostel in den Anwesen und Auch weisen die 44 Gebäude völlig unterschiedliche Bauweisen auf, nämlich drei 20-stöckige Hochhäuser, zwei 15-stöckige Hochhäuser, flachere Häuser mit jeweils vier Stockwerken und ein- und teilweise zweigeschossiges Gebäude, wie bereits oben ausgeführt. Eine Zusammenfassung der Kosten dieser 44 Anwesen und ihre anteilige Umlage über ,58 Quadratmeter ist daher nicht möglich. 42 b) Die Abrechnungseinheit 5, also die Position Entwässerung befestigter Fläche, wurde entgegen der Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag mit einem abweichenden Umlagemaßstab umgelegt, nämlich mit der Anzahl von 883 Wohnungen und Garagen. Nach 2 Abs. 4 wurde eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart. Hier kann auch nicht wie von der Beklagten mit Schriftsatz vom korrigiert wurde, die Gesamtwohnfläche der 44 Anwesen von ,58 Quadratmeter angesetzt werden, da auch hier auf Grund der unterschiedlichen Nutzungsart und der unterschiedlichen Bauweise der 44 Gebäude eine Zusammenfassung nicht möglich ist. 43 c) Ob die Umlage der Abrechnungseinheit 2 bei der Position Gebühren für Fernsehempfang, der Abrechnungseinheit 4 für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserkosten und Stromversorgung sowie die Umlage der Abrechnungseinheit 6 bei der Position Grundsteuer zu Recht angesetzt wurden, kann letztlich dahinstehen, denn ein Abzug der in den fehlerhaft gebildeten

8 Abrechnungseinheiten 1 und 5 angesetzten Kosten von insgesamt 318,83 übersteigt bereits den von der Klägerin geforderten Nachzahlungsbetrag hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung. 44 Aufgrund der fehlerhaften Bildung der Abrechnungseinheit 1 besteht kein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der dort angesetzten Kosten in Höhe von 305,27 für die Pflege Außenanlage allgemein, Straßenreinigung/Winterdienst, Sach- und Haftpflichtversicherungen und Hauswart. Und aufgrund der fehlerhaften Bildung der Abrechnungseinheit 5 besteht kein Anspruch auf Erstattung der dort angesetzten Kosten in Höhe von 13,56 für die Entwässerung befestigter Fläche Es besteht daher kein Anpruch der Klägerin auf eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung vom in Höhe von 706,42 und kein Anspruch auf eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom in Höhe von 288,76. Die zu Unrecht angesetzten Kosten bei Bildung der Abrechnungseinheiten 1 und 5 übersteigen den geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 288, Die Klage war daher insgesamt abzuweisen. II. 47 Die Kostenentscheidung beruht auf 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den 708 Nr. 11, 711 ZPO.