Mietrecht: Kündigungsausschluss im Wohnraummietvertrag. Mietrecht: Schon wieder Schönheitsreparaturen

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1 Newsletter Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19. Januar 2009 Liebe Leserin, lieber Leser, herzlich Willkommen zu unserem heutigen Newsletter für Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Mietrecht: Kündigungsausschluss im Wohnraummietvertrag Mietrecht: Schon wieder Schönheitsreparaturen Immobilienrecht: Einbauküche in der Zwangsversteigerung WEG-Recht: Einstweilige Verfügung gegen Vollziehung eines WEG- Beschlusses? Mietrecht: Räum- und Streupflicht bei Vermietung eines Stellplatzes durch den Vermieter? Immobilienrecht: Forderungssicherungsgesetz Mietrecht: Kündigungsausschluss im Wohnraummietvertrag BGH, Urteil vom , VIII ZR 30/08 Der BGH hat sich wieder einmal mit der Frage des Kündigungsausschlusses im Wohnraummietvertrag befasst. Nachdem ein einfacher Zeitmietvertrag nach der Mietrechtsreform grundsätzlich nicht mehr möglich ist, können Vermieter auf diese Weise sicherstellen, dass der Mieter nicht kurze Zeit später das Mietverhältnis wieder löst. Laufende Fluktuation kann so vermieden werden. Im Fall des BGH hatten die Parteien (formularvertraglich) vereinbart, dass der Mieter (und nur er) auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von einem Jahr verzichtet. Der BGH hat die Klausel als unwirksam verworfen. Der Mieter werde dadurch unangemessen benachteiligt.

2 Die jetzige Entscheidung ist ein weiteres Glied in einer lagen Kette zum Problem: Wirksam, wenn in einem Formularmietvertrag beide (!) Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH, Urteil v , VIII ZR 27/04). Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH, Urteil v , VIII ZR 270/07), aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (BGH, Urteil v , VIII ZR 257/04). Mietrecht: Schon wieder Schönheitsreparaturen BGH, Urteil vom , VIII ZR 71/08 Im Formularmietvertrag ist geregelt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen sind, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. Der Mieter wurde ebenfalls verpflichtet, die Mietsache in diesem Zustand wieder zurück zu geben. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll heißt es unter anderem: Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben. Der Vermieter möchte vom Mieter Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von 1.232,61. Das Amtsgericht und das Landgericht haben sich auf die Seite des Mieters gestellt. Die Klausel im Mietvertrag war ja schließlich auch unwirksam. Zum einen lag das Problem in der sog. starren Frist, weil der Mieter verpflichtet worden war, jedenfalls nach Ablauf einer bestimmten Zeit Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zudem ließ sich der zweite Teil der Klausel als Endrenovierungsvereinbarung verstehen. Diese ist zumindest formularvertraglich ebenfalls unwirksam. Der BGH hat den Mieter allerdings aus dem Wohnungsübergabeprotokoll für verpflichtet gehalten. Das Berufungsgericht hatte diese nämlich als Individualklausel verstanden. Die Individualklausel unterliegt gerade nicht der Unwirksamkeitsprüfung nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Streitfrage ist jetzt nur noch, ob der Vermieter diese Konstruktion (Schönheitsreparaturklausel im Übergabeprotokoll) mehrfach verwendet hat oder auch nur eine mehrfache Verwendung beabsichtigt hat. Dann wird die Individualklausel nämlich wieder zur Formularklausel und die Bestimmung dort (als Endrenovierungsklausel) unwirksam. Obwohl in diesem (Einzel-)Fall eine Endrenovierungsklausel (möglicherweise) wirksam vereinbart werden konnte, raten wir dringend von solchen Ideen ab. Zu schnell sind die Gerichte bei der

3 Hand einfach zu unterstellen, dass es sich um eine formularvertragliche Klausel gehandelt hat (deren mehrfache Verwendung beabsichtigt war ). Schon dann wäre sie unwirksam Immobilienrecht: Einbauküche in der Zwangsversteigerung BGH, Urteil vom , IX ZR 180/07 Die Mieter und die Ersteigerer eines Hauses streiten sich um das Eigentum an einer Einbauküche und die Berechtigung der Mieter, bei ihrem Auszug die Küche mitzunehmen. Durch den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung wird der Ersteigerer Eigentümer. In diesem Fall kommt es also nicht auf die Grundbucheintragung an. Gleichzeitig wird er Eigentümer der wesentlichen Bestandteile des Grundstücks und des Zubehörs. Der Mieter hatte versäumt, im Zwangsversteigerungsverfahren seine Eigentumsrechte anzumelden. Das Landgericht Heilbronn hatte dem Ersteigerer Recht gegeben und die Einbauküche zum Zubehör erklärt, weil eine Wiederverwendung in der Regel eine neue Arbeitsplatte voraussetze und zudem die Gefahr berge, dass nicht mehr alle Teile weiter verwendet werden könnten. Nach den Erfahrungen des Landgerichts Heilbronn sei es deshalb häufig üblich, dass Einbauküchen beim Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen mitverkauft würden. Das lasse einen Rückschluss darauf zu, dass der Einbauende von vorneherein nicht damit rechne, eine Einbauküche bei einem Auszug mitzunehmen. Eine Zubehöreigenschaft kann aber dann nicht vorliegen, wenn die Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache nur vorübergehend sein soll. Die Widmung des Einfügenden - seine Zweckbestimmung - ist damit das entscheidende Kriterium. Ausgehend davon, dass ein Mieter die Küche in aller Regel beim Auszug wieder mitnehmen will, er also gerade keine Zweckbestimmung trifft, dass die Einbauküche Zubehör werden soll, fehlt es insoweit regelmäßig auch an der Zubehöreigenschaft, es sei denn, der Mieter konnte davon ausgehen, dass er aus der Wohnung sein Leben lang nicht mehr ausziehen muss. Der BGH hat die Berufungsentscheidung aufgehoben und dem Landgericht aufgegeben zunächst die Frage zu klären, ob der Mieter denn lediglich eine nur vorübergehende Nutzung der Einbauküche begründen wollte. Generell wird sich daher sagen lassen, dass eine Einbauküche weder wesentlicher Bestandteil noch Zubehör der Wohnung darstellt. Jedenfalls dann, wenn sie vom Mieter mit seinem Geld eingebaut worden ist.

4 WEG-Recht: Einstweilige Verfügung gegen Vollziehung eines WEG-Beschlusses? LG München I, Beschluss vom , 1 T 13169/08 Ist ein Eigentümer mit einem Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung nicht einverstanden, kann er ihn innerhalb von einem Monat bei Gericht anfechten. Der Verwalter ist aber trotz der laufenden Anfechtung verpflichtet, den Beschluss umzusetzen, sofern er nicht gleichzeitig für diesen Fall davon ausdrücklich entbunden worden ist. Nach der Regelung in 23 Abs. 4 WEG ist der Beschluss nämlich so lange gültig, bis ihn ein Gericht nicht für unwirksam erklärt und aufgehoben hat. Erklärt das Gericht den Beschluss auf die Anfechtungsklage hin für unwirksam, muss die WEG dafür sorgen, dass die Auswirkungen des Vollzugs wieder beseitigt werden. Im Fall des Landgerichts München I hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Sanierungsbeschluss gefasst. Dieser wird von einem Antragsteller aus unterschiedlichen Gründen angefochten. Als die Verwaltung diesen dennoch umsetzen will, beantragt er den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Er will damit erreichen, dass der Beschluss vorläufig bis zur Klärung der Hauptsache nicht durchgeführt wird. Das LG München I lehnt den Erlass einer einstweiligen Verfügung ab. Eine vorläufige Verpflichtung, dass der Beschluss bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache nicht durchgesetzt wird komme nur dann in Betracht, wenn der Beschluss offensichtlich rechtswidrig sei. Ein geringerer Verdacht der Rechtswidrigkeit soll hierfür nicht ausreichend sein. Sofern der Verwalter weiß, dass eine Beschlussanfechtung droht, das heißt vor allem bei heftig umstrittenen Problemen, sollte er die Eigentümer darauf hinweisen, dass er trotz einer Anfechtungsklage verpflichtet ist, den Beschluss umzusetzen. Die Wohnungseigentümer können aber in einem weiteren Beschluss bestimmen, dass der Verwalter erst dann den Beschluss vollziehen soll (zum Beispiel Handwerker mit erheblichen Leistungen zu beauftragen), wenn Beschlussanfechtungsverfahren zumindest in erster Instanz positiv für die Mehrheit der Eigentümer entschieden sind. Auf diese Weise können möglicherweise ansonsten unnötig entstehende Kosten vermieden werden. Mietrecht: Räum- und Streupflicht bei Vermietung eines Stellplatzes durch den Vermieter? Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom , I-24 U 161/07 Die Vertragsparteien eines Stellplatzes streiten sich um Schadensersatz. Der Mieter behauptete, dass der Vermieter nicht ausreichend geräumt und gestreut hatte und nahm den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch. Vor dem Landgericht ist der Mieter gescheitert. Das Oberlandesgericht verhalf ihm auch nicht zu Geld: Zwar muss es dem Benutzer eines Stellplatzes grundsätzlich möglich sein, sein Fahrzeug gefahrlos zu verlassen und es auch wieder zu erreichen. Dem hat die Beklagte indes dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie dem Kläger und den anderen Mietern der Stellplätze

5 als Zuwegung und Abstellfläche eine ordnungsgemäß asphaltierte Fläche zur Verfügung gestellt hat. [ ] Eine darüber hinausgehende Verpflichtung zur Durchführung von Winterdienstmaßnahmen traf die Beklagte hingegen nicht. Grundsätzlich richtet sich der Umfang der Streupflicht im allgemeinen nach den räumlichen und zeitlichen Umständen des Einzelfalles und ist insbesondere nach den örtlichen Verhältnissen, der Art und Wichtigkeit des Verkehrswegs oder Platzes, der Stärke des Verkehrs sowie der Zumutbarkeit der Maßnahmen im einzelnen zu beurteilen (BGH VersR 1975, 359 = NJW 1975, 444; LG Bielefeld VersR 1998, 380). Eine Räum- und Streupflicht besteht mithin nicht uneingeschränkt (BGH VersR 1995, 721 f.; BGHZ 112, 75 f.). Selbst wenn man die deutlich strengeren Anforderungen, die nach der Rechtsprechung an öffentliche Parkplätze gestellt werden (im Vergleich zu privaten, nur einem eingeschränkten Nutzerkreis zugänglichen Parkflächen), auf den hier zu entscheidenden Fall anwendet, läge keine Verletzung der Räum- und Streupflicht durch die Beklagte vor. Für öffentliche Parkplätze ist anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel besteht (BGH VersR 1966, 90 (92); VersR 1983, 162 (163)). Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, existiert auch hier nicht (KG VersR 1965, 1105; OLG Frankfurt ZfS 1983, 129; OLG Koblenz OLGR 1999, 396 f.). Vielmehr ist ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder zum gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen (BGH VersR 1966, 90 (93)). Deshalb kann eine Streu- und Räumpflicht bei öffentlichen Parkplätzen bestehen, wenn die Wagenbenutzer die von den Kraftfahrzeugen befahrenen Flächen auf eine nicht nur unerhebliche Entfernung betreten müssen, um die Wagen zu verlassen oder zu erreichen (BGH VersR 1983, 162; VersR 1966, 90 (92); OLG Hamm NJW-RR 2004, 386; OLG Celle MDR 2005, 273; Palandt/Sprau, BGB, 67. Auflage, 823 Rn. 226). Dass diese Voraussetzungen hier vorliegen, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Wie auf den vom Kläger vorgelegten Lichtbildern erkennbar, ist die öffentliche Straße mit Gehweg in wenigen Schritten zu erreichen. In Fällen wie diesen wird deshalb eine Streupflicht verneint (vgl. OLG München, Beschluss vom 21. August 2006, Az. I U 3569/06). Dem Verkehrsteilnehmer kann zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern (OLG München VersR 1992, 210; Beschluss vom 13. Januar 2006, Az. 1 U 5136/05). Immobilienrecht: Forderungssicherungsgesetz Zum ist das Forderungssicherungsgesetz in Kraft getreten. Vor allem Bauunternehmen sollen Zahlungen leichter als bislang durchsetzen können. Nach Auffassung des Bundesrates sei schließlich eine Vielzahl von Insolvenzen in diesem Bereich auf Forderungsausfälle zurückzuführen. Hierauf habe der Gesetzgeber mit Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen reagieren müssen. Die erforderlichen Maßnahmen würden insgesamt der Verbesserung der Zahlungsmoral dienen.

6 632a BGB (Abschlagszahlungen) wird neu eingefügt: (1) Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird. (2) Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vereinbart sind. (3) Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 vom Hundert, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. (4) Sicherheiten nach dieser Vorschrift können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. 641 BGB wird wie folgt geändert: (2) Die Vergütung des Unternehmers für ein Werk, dessen Herstellung der Besteller einem Dritten versprochen hat, wird spätestens fällig, 1. soweit der Besteller von dem Dritten für das versprochene Werk wegen dessen Herstellung seine Vergütung oder Teile davon erhalten hat, 2. soweit das Werk des Bestellers von dem Dritten abgenommen worden ist oder als abgenommen gilt oder 3. wenn der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Auskunft über die in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Umstände bestimmt hat. Hat der Besteller dem Dritten wegen möglicher Mängel des Werks Sicherheit geleistet, gilt Satz 1 nur, wenn der Unternehmer dem Besteller entsprechende Sicherheit leistet. (3) Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

7 648a BGB wird wie folgt geändert: (1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat. (5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. (6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller 1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder 2. eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt. Satz 1 Nr. 2 gilt nicht bei der Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer. Dem 649 BGB wird folgender Satz angefügt: Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werksleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

8 Ihnen allen eine erfolgreiche Woche Ihr Alexander Fuß --- Kanzlei Fuß Rechtsanwälte Alexander Fuß, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Waaghausstraße 5-7, Tuttlingen Telefon 07461/77330, Fax 77488