Regionales Einzelhandelskonzept Nahversorgung in den grundzentralen Verflechtungsräumen der Planungsregion Halle. - Kurzbericht -

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1 Regionales Einzelhandelskonzept Nahversorgung in den grundzentralen Verflechtungsräumen der Planungsregion Halle - Kurzbericht November 2014

2 Gefördert durch das Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Markt 9 Hörder Hafenstraße 11 Beiertheimer Allee Leipzig Dortmund Karlsruhe fon fon fon fax fax fax info@stadt-handel.de Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Geogr. Steffen Böttger Dipl.-Geogr. Lucas Beyer Leipzig, November 2014 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Inhalt Inhalt i 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1 2 Information der Öffentlichkeit und Beteiligungen 3 3 Markt- und Standortanalyse Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Empfehlungen für die Anpassung des grundzentralen Systems an die Kriterien des LEP (Analysebaustein Nahversorgung) 14 4 Empfehlungen Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Nahversorgungsstruktur in der Planungsregion Halle Handlungsempfehlungen für die Grundzentren Empfehlung zur Absicherung einer angemessenen Angebotsstruktur außerhalb der zentralen Orte Vorhabendimensionierung Alternative Nahversorgungskonzepte zur Sicherung der Grundversorgung in Teilräumen mit Angebots- und Erreichbarkeitsdefiziten Städtebauliche Zielstellungen im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels Vorschläge für die Interkommunale Abstimmung 35 i

4 1 Einführung und Ergebnisübersicht Der nahversorgungsrelevante Einzelhandel wird seit Jahren von einer deutlichen Dynamik im Hinblick auf Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben gekennzeichnet. Die Ursachen dafür sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- und Nachfrageseite sowie andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie von Investoren in Einklang zu bringen sind. Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte dienen Politik und Verwaltung in vielen Kommunen bereits als aktuelle, den rechtlichen Grundlagen angepasste, fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels entsprechend der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen und als Planungsgrundlage für Einzelhändler, Investoren und Eigentümer. Die Nachfrageverflechtungen des Einzelhandels haben sich in der Vergangenheit jedoch ausgeweitet, über die räumliche Steuerung in den Kommunen gewinnt die interkommunale Abstimmung der Einzelhandelsentwicklung zunehmend an Gewicht, um die städtebaulich-funktionalen Zentren der Region als Schwerpunkt eines differenzierten Versorgungsnetzes weiterzuentwickeln und die Grundversorgung in den Städten und Stadtteilen der kreisfreien Städte und vor allem im ländlichen Raum dauerhaft zu stärken. Zudem bedingen die teilweise dynamischen Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel eine Überprüfung und Anpassung der Instrumente der Raumplanung, um die definierten Ziele bestmöglich zu erreichen. Diese Ausgangslage ist auch in der Planungsregion Halle zu beobachten, die gemäß Beschluss vom 20. November 2013 die Erstellung des vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzepts beauftragte, welches nahversorgungsrelevante Aspekte vertiefendend betrachtet. Mit dem vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzept erhält die Regionale Planungsgemeinschaft umfangreiche Entscheidungshilfen und Umsetzungsinstrumente, insbesondere vertiefende Empfehlungen und Argumente für die Abwägungsentscheidungen zur Ausweisung des zentralörtlichen Systems (hier: Analysebaustein Nahversorgung), die konkretisierte Abstimmung der einzelhandelsspezifischen Entwicklungsziele und deren Einordnung in den regionalen Kontext, einzelhandelsbezogene Handlungsempfehlungen für die Sicherung und Qualifizierung nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsangebote unter Berücksichtigung unterschiedlicher Raum- und Siedlungsstrukturen, 1

5 den Aufbau und die Entwicklung einer fortschreibbaren regionalen Datenbasis, die kommunal verwendbar ist, sowie die damit korrespondierende Entwicklung von Verfahren und Regelungen zur Bewertung von Vorhaben innerhalb der Region und ggf. auch in benachbarten Kommunen. Auf Basis der Strukturanalysen werden darüber hinaus im vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzept zur Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in der Planungsregion folgende Aspekte hergeleitet: Ableitung der, bezogen auf die Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfes, ungefähren tatsächlichen Versorgungsräume der jetzigen Grundzentren; Einstufung der jetzigen Grundzentren bezüglich der tatsächlichen Bedeutung für die überörtliche Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfes und daraus ableitende Empfehlungen für die Anpassung des grundzentralen Systems im Zuge der laufenden Teilfortschreibung des Regionalen Entwicklungsplans Halle; Regionale Handlungsempfehlungen zur mittel- bis langfristigen Sicherung einer qualitativ hochwertigen Grund-/ Nahversorgung im Einzelhandel unter besonderer Berücksichtigung der unterschiedlichen Raum-/ Siedlungsstrukturen und der zu erwartenden demografischen Entwicklung. Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Regionalentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Planungs- und Gutachterbüro und der Regionalen Planungsgemeinschaft abgestimmt, sondern in einem breit besetzten begleitenden Arbeitskreis erörtert. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen. Darüber hinaus erfolgten ferner bilaterale Abstimmungsgespräche mit dem Oberzentrum Halle und den Mittelzentren der Planungsregion sowie ein Informationstermin zu dem sämtliche Einheitsund Verbandsgemeinden sowie die einzelnen (Teil-)Gemeinden eingeladen wurden. Das Regionale Einzelhandelskonzept soll als externer Fachbeitrag im Rahmen der Anpassung des grundzentralen Systems an die Kriterien des LEP LSA 2010 sowie im Zuge der Aufstellung des Sachlichen Teilplans Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel Berücksichtigung finden und eine grundlegende sowie strategische Arbeitsbasis für die regionale Bewertung und Begleitung von nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsentwicklungen und Vorhaben in den nächsten Jahren bilden. In diesem Zusammenhang empfiehlt sich ferner eine Implikation der getroffenen Vereinbarungen im Rahmen von akteursübergreifenden Abstimmungsverfahren sowie die - im Sinne einer Rahmenplanung angestrebte - Berücksichtigung der wesentlichen Leitlinien im Rahmen kommunaler Einzelhandelskonzepte in der Region sowie die diesbezügliche Konkretisierung auf kommunaler Ebene. 2

6 2 Information der Öffentlichkeit und Beteiligungen Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Regionalentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Planungs- und Gutachterbüro und der Regionalen Planungsgemeinschaft abgestimmt, sondern in einem breit besetzten begleitenden Arbeitskreis erörtert. Dieser bestand u. a. aus Vertretern der Regionalen Planungsgemeinschaft Halle, des Oberzentrums Halle, der Mittelzentren, der Industrie und Handelskammer Halle-Dessau sowie des Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr, des Handelsverbandes Sachsen-Anhalt und der drei Landkreise Mansfeld- Südharz, Burgenlandkreis und Saalekreis. Somit konnte ein kontinuierlicher Informationsfluss und eine inhaltliche Begleitung der Konzepterstellung sichergestellt werden. Im Rahmen der durchgeführten vier Sitzungen des Arbeitskreises 1 sind mit den regionalen Akteuren alle wesentlichen Konzeptbausteine im Erarbeitungsprozess intensiv erörtert und diskutiert worden. Ergänzend zur Abstimmung im Arbeitskreis wurden mit Vertretern des Oberzentrums Halle sowie der Mittelzentren persönliche leitfadengestützte Experteninterviews zur Entwicklung verschiedener Einzelhandelsstandorte sowie zu aktuellen Tendenzen und Vorhaben im lokalen Einzelhandel durchgeführt. 2 Die Einheits- und Verbandsgemeinden sowie die Gemeinden erhielten einerseits die Möglichkeit sich an einer schriftlichen Kommunalbefragung zu beteiligen und konnten sich andererseits bei einer Informationsveranstaltung aktiv in den Prozess einbringen. Neben den genannten Veranstaltungen und Terminen erfolgten weitere Abstimmungen mit verschiedenen Arbeitskreismitgliedern per und Telefon. 1 Die Sitzungen fanden am , , und statt. 2 Konkret wurden im März/ April 2014 Experteninterviews mit Verwaltungsmitarbeitern des Oberzentrums Halle sowie der Mittelzentren Lutherstadt Eisleben, Merseburg, Naumburg, Weißenfels und Zeitz durchgeführt. 3

7 3 Markt- und Standortanalyse Die Planungsregion Halle ist eine der 5 Planungsregionen im Land Sachsen-Anhalt und umfasst mit seinen rd km² die kreisfreie Stadt Halle, den Saalekreis, den Burgenlandkreis sowie die östlichen Teile des Landkreises Mansfeld-Südharz (entspricht dem ehemaligen Landkreis Mansfelder Land in den Grenzen vom 30. Juni 2007). Die Planungsregion zählt insgesamt rd Einwohner (Stand 12/ 2011) 3 setzt sich aus der Stadt Halle sowie 33 Einheits- und Verbandsgemeinden zusammen. Die Planungsregion weist eine ausgeprägt heterogene Raum- und Siedlungsstruktur auf. Sie gliedert sich in den Verdichtungsraum Halle, den Verdichtungsraum umgebenden Raum im ländlichen Raum und den übrigen ländlichen Raum. Außerhalb des Verdichtungsraum Halle und des angrenzenden Raumes sind dabei die höchsten Bevölkerungsdichten in den Mittelzentren sowie z.t. in den angrenzenden Einheitsgemeinden vorzufinden. Insbesondere die peripher am Rande der Planungsregion gelegenen ländlichen Einheits- und Verbandsgemeinden weisen hingegen deutlich unterdurchschnittliche Bevölkerungsdichten auf. Darüber hinaus ist der Bereich Mansfeld- Südharz im LEP Sachsen-Anhalt als Ländlicher Raum mit besonderen Entwicklungsaufgaben gekennzeichnet. In diesen Räumen sind die Voraussetzungen für eine Erhöhung ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu schaffen und zu verbessern. Vorrangig soll es auch darum gehen, außerlandwirtschaftliche Arbeitsplätze zu schaffen oder Einkommenskombinationen zu ermöglichen. Diesen Räumen soll bei Planungen und Maßnahmen zur Stärkung des ländlichen Raums der Vorzug eingeräumt werden. Dies gilt insbesondere bei Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (vgl. G 8 des LEP LSA). Der Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt legt in der zentralörtlichen Gliederung neben den nächstgelegenen Mittelzentren die Orte Hettstedt, Querfurt und Hohenmölsen als Orte mit besonderer Bedeutung für die Versorgung im ländlichen Raum fest (G 17). Diese differierenden raum- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten beeinflussen maßgeblich die nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen in der Planungsregion Halle und sind in der nachfolgenden Analyse sowie der Ableitung von Handlungsempfehlungen entsprechend zu berücksichtigen. 3 Der vorliegenden Konzeption wurden Einwohnerzahlen mit Stand vom zugrunde gelegt. Diese Referenzwerte stellen die letzte statistische Bevölkerungszahl vor Beginn des Aufstellungsverfahrens zum Sachlichen Teilplan Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel dar und entsprechen somit den Forderungen des Z 35 des LEP LSA zur Ableitung des grundzentralen Systems. 4

8 3.1 Angebotsanalyse Im Rahmen der Bestandserhebung 2014 wurden in der Planungsregion insgesamt 973 nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe und eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² erfasst auf der Sortimente der Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren verkauft werden. Demgegenüber konnte aus den Einzelhandelskonzepten des Oberzentrums Halle sowie der Mittelzentren im Abgleich mit den bilateralen Abstimmungsterminen mit den Stadtverwaltungen und den Bestandserhebungen zum Handelsatlas des Kammerbezirks Halle-Dessau eine Gesamtverkaufsfläche in Höhe von rd m² Verkaufsfläche für die betreffenden Kommunen ermittelt werden (vgl. nachfolgende Abbildung). Abbildung 1: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbestand in der Planungsregion Halle Region Halle (außerhalb der Kernstädte OZ/ MZ) Kernstädte OZ/ MZ **) Summe Region Halle Stadt + Handel 2014 Versch. Anbieter Versch. Anbieter Anzahl der Betriebe Gesamtverkaufsfläche NuG /Drog (VKF) *) VKF/ Einwohner 0,45 0,64 0,54 Ausstattungskennwerte weiterer Regionen in Sachsen/ Sachsen-Anhalt/ Brandenburg zum Vergleich Planungsregion Harz: rd. 0,57 m² VKF/ Einwohner (EW) Kammerbezirk Leipzig: rd. 0,55 m² VKF/ EW PR Lausitz-Spreewald: rd. 0,59 m² VKF/EW PR Oderland-Spree: rd. 0,54 m² VKF/EW PR Havelland-Fläming: rd. 0,54 m² VKF/EW PR Uckermark/Barnim: rd. 0,55 m² VKF/EW PR Prignitz-Oberhavel: rd. 0,52 m² VKF/EW Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 03/ ; Einzelhandelskonzepte des Oberzentrums Halle und der Mittelzentren; IHK Handelsatlas Halle-Dessau 2013; * Verkaufsflächen gerundet ** Verkaufsflächen in dem Oberzentrum Halle und den Mittelzentren basieren teilweise auf Annahmen. Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können hinsichtlich der Angebotsstrukturen folgende Aspekte aufgeführt werden: In der Planungsregion Halle ist sowohl in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel als auch bei den Drogeriewaren im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (VKF NuG 0,41 m²/ EW) eine leicht überdurchschnittliche quantitative Verkaufsflächenausstattung (0,46 m² je EW im Bereich Nahrungs- und 5

9 Genussmittel, sowie 0,08 m² im Bereich der Drogeriewaren) vorhanden. 4 Dabei ist jedoch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Städten sowie Einheits- und Verbandsgemeinden feststellbar. Bis auf die Ortschaft Kayna der Einheitsgemeinde Stadt Zeitz sind in sämtlichen bestehenden Grundzentren strukturprägende Anbieter verortet, die zumindest eine ausreichende Grundversorgung gewährleisten können. Entsprechend der differierenden Siedlungsgrößen lassen sich deutliche Unterschiede erkennen. Neben dem Oberzentrum Halle und den Mittelzentren können im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel insbesondere Landsberg, Hettstedt und Querfurt infolge leistungsfähiger Bestandsstrukturen deutliche Kaufkraftzuflüsse generieren, was sich auch in den Zentralitätskennziffern widerspiegelt. Im Bereich der Drogeriewaren verzeichnen Querfurt, Hettstedt, Bad Dürrenberg, Landsberg und v. a. die Einheitsgemeinde Stadt Leuna deutliche Kaufkraftzuflüsse. In letzterer Kommune ist dies v. a. durch das Angebot im Einkaufszentrum Nova Eventis (Günthersdorf/ Kötschlitz) begründet. Im Segment der Lebensmitteldiscounter ergibt sich in der Planungsregion ein vergleichsweise dichtes Standortnetz. Dies ist insbesondere auf die unterdurchschnittliche Verkaufsfläche sowie die geringeren Standortanforderungen dieses Betriebstypus zurückzuführen. Diese Discountorientierung entspricht dabei auch dem auf Landesebene erkennbaren Trend. Die Marktgröße der Lebensmitteldiscounter ist in der Region mit 713 m² VKF leicht unterdurchschnittlich und kann als den lokalen Strukturen angepasst gelten. In den ländlichen geprägten Räumen und den kleinen Ortsteilen (unter EW) leisten die zumeist kleinflächigen Anbieter einen wichtigen Beitrag für eine adäquate Angebotsstruktur, die den lokalen Bedarf nach periodischen Gütern weitestgehend decken kann. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass hierdurch nur ein begrenzter Teilbereich des Lebensmitteleinzelhandels abgedeckt werden kann. Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte: Strukturprägende Anbieter sind im Drogeriewarenbereich aufgrund der erhöhten Standortanforderungen lediglich in den größeren Grundzentren wie Querfurt und Hettstedt oder in städtebaulich nicht integrierten Einkaufszentren mit großem Einzugsgebiet (Halle-Peißen Center, Nova Eventis) vorzufinden. Infolge der Schlecker Insolvenz ist hier eine Lücke im Bereich der kleinen Fachmarktkonzepte entstanden, die der Einzelhandel gegenwärtig nur bedingt 4 Zum Vergleich: Planungsregion Harz: 0,57 m²/ew, Kammerbezirk Leipzig: 0,55 m²/ew, Planungsregion Lausitz-Spreewald: rd. 0,59 m² VKF/EW, Planungsregion Oderland-Spree: rd. 0,54 m² VKF/EW, Planungsregion Prignitz-Oberhavel: rd. 0,52 m² VKF/EW 6

10 schließen kann. Umso bedeutender sind Vollsortimenter (und in begrenztem Umfang auch Lebensmitteldiscounter) in diesen Teilräumen einzustufen, da sie ein gewisses Grundmaß an Versorgung in diesen Sortimentsbereichen gewährleisten Ein nicht unerheblicher nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächenanteil befindet sich an nicht integrierten Lagen und Einkaufszentren (nil). Da entsprechende Angebote mehr als unerhebliche Auswirkungen auf die Entwicklung von Innenstädten und Ortszentren haben können, gilt es vor dem Hintergrund der Zielstellung einer wohnortnahen Versorgung sowie des fortschreitenden Demografischen Wandels zukünftige Einzelhandelsansiedlungen an die raumordnerisch gewünschten Standorte zu lenken und die Zielstellungen des Landesentwicklungsplans entsprechend in Instrumentarien und Konzeptionen umzusetzen. Insbesondere in den dünn besiedelten Teilräumen der Planungsregion lassen sich infolge des Strukturwandels im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Ansätze einer Unterversorgung feststellen. Um den Grad und die Qualität des Nahversorgungsangebotes auf Ortsteilebene in der Planungsregion einschätzen zu können, wurden die einzelnen Gebietseinheiten 5 anhand des vorhandenen Angebotes strukturprägender Lebensmittelanbieter sowie des quantitativen Umfangs sonstiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsangebote kategorisiert. Abbildung 2: Typisierung von Gebietseinheiten anhand der Qualität der Nahversorgung Umfang des nahversorgungsrel. Einzelhandelsangebotes Gebietseinheiten Typ 1 Gebietseinheiten Typ 2 Gebietseinheiten Typ 3 Gebietseinheiten Typ 4 Gebietseinheiten Typ 5 Gebietseinheiten mit einem zentralen Standort sowie mindestens 2 strukturprägenden Anbietern Gebietseinheiten mit mindestens zwei strukturprägenden Anbietern Gebietseinheiten mit einem strukturprägenden Anbieter Gebietseinheiten ohne strukturprägenden Anbieter Summe nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche >/= 200 m² VKF Gebietseinheiten ohne strukturprägenden Anbieter Summe nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche < 200 m² VKF Quelle: Eigene Darstellung. 5 Um die Aussageschärfe der Nahversorgungsanalyse zu erhöhen, wurde für die nachfolgenden Auswertungen auf die vor der Gemeindegebietsreform (zum 01. Januar 2011) gültige (alte) Gebietsgliederung zurückgegriffen. Somit konnte beispielsweise für die Einheitsgemeinden die Versorgungssituation der einzelnen Ortschaften visualisiert werden. Um eine Konsistenz zu gewährleisten wird in der nachfolgenden Nahversorgungsanalyse die Begrifflichkeit der Gebietseinheit verwendet. 7

11 Die in Abbildung 2 dargestellte Typisierung kann als Skala für eine grundlegende Einschätzung der nahversorgungsrelevanten Versorgungsqualität in den Gebietseinheiten der Planungsregion herangezogen werden, wobei die Qualität der Nahversorgung mit aufsteigendem numerischen Wert absinkt. Für die Gebietseinheiten des Typus 1, 2 und 3 kann aufgrund der Existenz mindestens eines strukturprägenden Lebensmittelanbieters mit Vollsortiment oder eingeschränktem Vollsortiment von einem ausreichenden Angebot zur Deckung des Grundbedarfs ausgegangen werden. In den Gebietseinheiten des Typus 4 befinden sich zumeist auch kleinere Lebensmittelanbieter (Nahversorger < 400 m² VKF, Tante-Emma-Läden) sowie ergänzende Lebensmittelhandwerksbetriebe (wie Bäckereien, Fleischer), die jedoch aufgrund ihres eingeschränkten Warenangebotes nur bedingt die Bedürfnisse der Verbraucher nach Waren des Grundbedarfs decken können. Gebietseinheiten des Typus 5 weisen hingegen gar keine oder nur wenige nahversorgungsrelevante Anbieter auf (in der Summe < 200 m² VKF). Beiden Gebietstypen ist gemein, dass die lokalen Angebotsstrukturen keine vollumfängliche Deckung der periodischen Nachfrage der Verbraucher nach Waren des Grundbedarfs gewährleisten können. Im Sinne einer qualitativen Bewertung der Nahversorgungssituation ist insbesondere bei ländlich strukturierten Gebietseinheiten, in welchen aufgrund des Bevölkerungspotenzials ein strukturprägender Anbieter nur bedingt wirtschaftlich betrieben werden kann, die Anbindung an das Netz von Versorgungseinrichtungen zu berücksichtigen. Daher wurde auch die ÖPNV-Anbindung der Gebietseinheiten des Typus 4 und 5 an die Kommunen und Ortsteile mit strukturprägenden Lebensmittelanbietern untersucht, um insbesondere unter Berücksichtigung des demografischen Wandels die Versorgungsmöglichkeiten mobilitätseingeschränkter Bevölkerungsgruppen in diesen Teilräumen der Planungsregion zu dokumentieren. 6 Abbildung 3: Gebietseinheiten Typ 4 Gebietseinheiten Typ 5 Quelle: Eigene Darstellung. Erweiterte Typisierung von Gebietseinheiten anhand der ÖPNV Anbindung Kategorie I Kategorie II Kategorie III Gebietseinheiten mit guter ÖPNV-Taktung mindestens stündliche ÖPNV Anbindung an Gebietseinheiten des TYP 1 / 2 / 3 Gebietseinheiten mit ausreichender ÖPNV-Taktung ca. zweistündliche ÖPNV Anbindung an Gebietseinheiten des TYP 1 / 2 / 3 Gebietseinheiten mit eingeschränkter ÖPNV-Taktung keine zweistündliche ÖPNV Anbindung an Gebietseinheiten des TYP 1 / 2 / 3 gewährleistet 6 Eine formale (abstrahierte) Bewertung der fußläufigen Nahversorgungssituation anhand von Entfernungsradien erscheint in Anbetracht der geringen Bevölkerungsdichte im Untersuchungsraum als wenig geeignet. Zudem kommt das gewählte Untersuchungssetting den tatsächlichen Gegebenheiten im Vergleich der Methoden deutlich näher. 8

12 Ein Großteil der Gebietseinheiten des Typus 4 und 5 verfügt über eine angemessene bis gute Anbindung an die strukturprägenden Versorgungseinrichtungen der Nachbarkommunen. Insbesondere weite Teile des ländlichen Raumes des Untersuchungsgebietes weisen eine vergleichsweise dichte Taktung des ÖPNV Angebotes auf. Bei einzelnen Gebietseinheiten insbesondere im nördlichen Teilbereich der Region und in peripher gelegenen, dünn besiedelten Gebietseinheiten des Burgenlandkreises wird jedoch ein Optimierungsbedarf hinsichtlich der verkehrlichen Anbindung deutlich. In diesen Lagen kann die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal bewertet werden. 9

13 Abbildung 4: Typisierung von Gebietseinheiten der Planungsregion Halle anhand der Qualität der Nahversorgung sowie der ÖPNV Anbindung Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 03/ ; Einzelhandelskonzepte des Oberzentrums Halle und der Mittelzentren; IHK Handelsatlas Halle-Dessau 2013; VKF-Angaben gerundet; Kartengrundlage: Geobasisdaten GeoBasis-DE/LVermGeo LSA, 2010/ A

14 3.2 Nachfrageanalyse Zu den für den Einzelhandel in der Planungsregion wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen zählt: Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in der Planungsregion liegt rd. 10 % im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel bzw. 12 % im Bereich der Drogeriewaren unterhalb des Bundesdurchschnitts. Insgesamt lässt sich hieraus für die gesamte Planungsregion ein Einzelhandelsumsatz von rd. 1,60 Mrd. Euro pro Jahr im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ermitteln. Davon entfallen rd. 86 % dieses Umsatzes auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel und 14 % des Umsatzes werden in der Hauptwarengruppe Drogeriewaren erzielt. Gemessen an der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ergibt sich auf der Ebene der Planungsregion eine Zentralität 7 von rd. 100 % im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel sowie 106 % im Bereich der Drogeriewaren, wobei davon auszugehen ist, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Kaufkraftzuflüsse auf städtebaulich nicht integrierte Standorte wie das Einkaufszentrum Nova Eventis zurückzuführen sind. Analog zur Gliederung des zentralörtlichen Systems sowie zur räumlichen Verteilung der strukturprägenden Anbieter kann auch auf der Bezugsebene der Zentralitäten eine deutliche teilräumliche Streuung festgestellt werden, welche erwartungsgemäß deutliche Bezüge und Analogien zur Angebotssituation aufweist (vgl. nachfolgende Abbildung und Tabelle). 7 Die Zentralität gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen. 11

15 Abbildung 5: Zentralitätswerte für Nahrungs- und Genussmittel in der Planungsregion Halle auf Ebene der Einheits-/ Verbandsgemeinden sowie der Stadt Halle Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel, auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung ; Kartengrundlage Geobasisdaten GeoBasis-DE/LVermGeo LSA, 2010/ A

16 Abbildung 6: Sortimentsspezifische Zentralitätswerte in der Planungsregion Halle auf Ebene der Einheits-/ Verbandsgemeinden Kommune Kaufkraft NuG in Mio. EUR Umsatz NuG in Mio. EUR Zentralität NuG Region ohne Oberzentrum Halle und Mittelzentren Hettstedt 28,7 46,2 161% Querfurt 22,8 30,7 135% Landsberg 31,4 37,0 118% Bad Dürrenberg 23,7 24,1 102% Unstruttal 32,9 33,3 101% Bad Lauchstädt 18,4 18,5 101% Teutschenthal 28,6 28,2 98% Braunsbedra 22,5 21,3 95% Mansfelder Grund-Helbra 30,8 26,8 87% Hohenmölsen 20,3 17,3 85% Lützen 17,9 14,7 82% Leuna 28,9 21,6 75% Mansfeld 18,6 13,6 73% An der Finne 23,6 16,9 72% Mücheln 17,4 10,7 62% Wettin-Löbejün 21,3 12,3 58% Seegebiet Mansfelder Land 18,7 9,7 52% Teuchern 16,8 8,7 52% Gerbstedt 14,8 7,6 51% Elsteraue 17,7 8,4 47% Kabelsketal 18,7 7,5 40% Droyßiger-Zeitzer Forst 19,3 7,6 40% Salzatal 25,5 9,6 38% Schkopau 23,3 7,3 31% Wethautal 18,6 5,5 30% Petersberg 20,6 5,5 27% Weida-Land 16,1 3,2 20% Arnstein 14,1 1,7 12% Oberzentrum und Mittelzentren Zeitz 49,5 87,2 176% Lutherstadt Eisleben 47,1 68,3 145% Naumburg 65,3 86,7 133% Merseburg 67,8 89,6 132% Weißenfels 78,3 100,1 128% Halle 456,5 496,3 109% Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014, Abweichungen kommen durch Rundungen zustande. 13

17 3.3 Empfehlungen für die Anpassung des grundzentralen Systems an die Kriterien des LEP (Analysebaustein Nahversorgung) Im Zusammenhang mit der Erstellung des Regionalen Einzelhandelskonzepts wurden ableitende Empfehlungen für die Anpassung des grundzentralen Systems im Zuge der Aufstellung des Sachlichen Teilplans Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel formuliert. Eine wesentliche Grundlage dafür war die Überprüfung der jetzigen Grundzentren bezüglich der tatsächlichen Bedeutung für die überörtliche Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs und in diesem Zusammenhang die Abbildung einzelhandelsbezogener Verflechtungen und Einzugsbereiche. Dabei sind unter Berücksichtigung der Einzelhandelsfunktion 8 Empfehlungen für die Anpassung des grundzentralen Systems an die Kriterien des LEP abgeleitet worden. Um den teilräumlichen Besonderheiten der Planungsregion Halle bestmöglich gerecht zu werden, wurden die im LEP LSA ausgewiesenen Kriterien (hinsichtlich Einwohnerzahlen und Erreichbarkeiten) für die einzelhandelsbezogenen Empfehlungen zum grundzentralen System modifiziert und partiell ergänzt. Dabei wurden neben dem bestehenden lokalen Nahversorgungsangebot (Verkaufsflächensummen/ Präsenz strukturprägender Anbieter gemäß Kategorisierung in Abbildung 2, Betriebstypendiversifizierung und städtebauliche Integration strukturprägender Anbieter) auch das Vorhandensein eines zentralen Versorgungsbereiches die jeweilige demografische Entwicklung des (zentralen) Ortsteils (relative Bevölkerungsentwicklung) die jeweiligen besonderen Ortsspezifika berücksichtigt, die maßgeblich zur absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit von Versorgungseinrichtungen beitragen, hierzu zählen insbesondere das Heilbad Bad Kösen mit überregional bedeutenden Kurbetrieben sowie die deutlich überregional wirkenden großen Gewerbestandorte mit landesweiter Bedeutung, die teilweise einen erheblichen Einpendlerüberschuss zur Folge haben. in die Bewertung eingestellt. Die ergänzten Faktoren wurden dabei jeweils nachrangig gewichtet (vgl. nachfolgende Abbildung), um den landesplanerischen Entwicklungszielen bestmöglich gerecht zu werden. 8 Beispielsweise anhand der bereits erfolgten Einstufung der jetzigen Grundzentren für die tatsächliche Bedeutung hinsichtlich der überörtlichen Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfes. 14

18 Abbildung 7: Schema zur Ableitung des grundzentralen Systems in der Planungsregion Halle (Analysebaustein Nahversorgung). Quelle: Eigene Darstellung. Für die Ableitung der Einzugsbereiche wurde auf die modelltheoretische Ableitung der Markteinzugsgebiete 9 strukturprägender Lebensmittelanbieter zurückgegriffen. Diese wurden entsprechend nach Betriebstypen (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte, SB- Warenhäuser) differenziert. In der kartografischen Darstellung der modelltheoretischen Einzugsbereiche ergibt sich beispielhaft für Lebensmitteldiscounter das nachfolgend dargestellte Bild. 9 In die Ableitung der modelltheoretischen Markteinzugsgebiete wurden die Parameter Betriebstypus, Gesamtverkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe, Entfernung zum Einkaufsort, Makrolage und Pendlerverflechtungen sowie die Mikrolage des Standortes eingestellt. 15

19 Abbildung 8: Modelltheoretische Einzugsgebiete Lebensmitteldiscounter (> 400 m² VKF) in der Planungsregion Halle 16

20 Anhand der Überlagerung dieser betriebstypologisch differenzierten Verflechtungsbereiche wurde eine Zuordnung von grundzentralen Versorgungsbereichen vorgenommen, welche sich somit auf die realen einzelhandelsbezogenen Verflechtungen Bezug nimmt. Unter Berücksichtigung der genannten Empfehlungen zur Ausweisung des grundzentralen Systems (Analysebaustein Nahversorgung) ergibt sich die nachfolgend dargestellte Variante. Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick über das zur Ausweisung empfohlene zentralörtliche System in der Planungsregion Halle (Analysebaustein Nahversorgung) und stellt zudem die anhand der einzelhandelsbezogenen Verflechtungen abgeleiteten Empfehlungen zur Zuordnung von grundzentralen Versorgungsbereichen dar. Abbildung 9: Analysekarte Zentralörtliches System: Mögliche Zuordnung der Versorgungsbereiche (Baustein Nahversorgung) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel; Kartengrundlage: Geobasisdaten GeoBasis- DE/LVermGeo LSA, 2010/ A

21 Aus der oben dargestellten Karte wird offenbar, dass sich die Anzahl der Grundzentren in der Planungsregion verringern würde. Dies hängt unmittelbar mit den definierten Mindestanforderungen der Raumordnung zusammen, welche das maßgebliche Kriterium zur Ableitung der Empfehlungen darstellten. In einem abgestuften Verfahren wurden dabei Empfehlungen für die Ausweisung von Grundzentren erarbeitet: Während die Grundzentren mit uneingeschränkter Empfehlung hinsichtlich der Einwohnerzahl im Zusammenhang bebauten Ortsteil und der Einwohner im modelltheoretischen Markteinzugsgebiet die Kriterien vollumfänglich erfüllen, weisen Grundzentren mit eingeschränkter Empfehlung Einwohnerzahlen auf, die sich innerhalb einer Toleranzgrenze von -15 % bewegen. Bei Grundzentren mit Prüfbedarf werden die Einwohnerkriterien im Zusammenhang bebauten Ortsteil und/ oder im realen Verflechtungsbereich nicht vollumfänglich erfüllt und weisen entweder bei einem oder beiden Kriterien Einwohnerzahlen auf, die sich unterhalb der Toleranzgrenze von 15 % bewegen. Zur Minimierung von mehr als unerheblichen Erreichbarkeitsdefiziten erscheint dennoch eine Ausweisung dieser Ortsteile als Grundzentren sinnvoll, da nach eingehender Abwägung diese Ortsteile im Sinne einer wohnortnahen Grundversorgung und in Hinblick auf die übergeordnete Zielstellung der Sicherstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse am besten geeignet sind, entsprechende Erreichbarkeitsdefizite zu minimieren. Es empfiehlt sich hier in Hinblick auf die weiteren Analysebausteine eine eingehende Prüfung vorzunehmen. 18

22 4 Empfehlungen Aufbauend auf den analytischen Bausteinen werden nachfolgend Handlungsempfehlungen für die einzelnen Einheits- und Verbandsgemeinden zur Absicherung einer angemessenen Angebotsstruktur in der Nah- und Grundversorgung formuliert. Dabei gilt es anhand der raumordnerischen Vorgaben und Zielstellungen übergeordnete Entwicklungszielstellungen abzuleiten. 4.1 Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Nahversorgungsstruktur in der Planungsregion Halle Unter Berücksichtigung der Aussagen des gültigen Regionalen Entwicklungsplans lassen sich folgende Grundsätze für die übergeordneten Entwicklungszielstellungen zur Nahversorgungsstruktur für die Planungsregion Halle zusammenfassen und ableiten. 10 Sortimente des Grundbedarfs sollen: Eine räumlich ausgewogene und an den Bedürfnissen der Menschen ausgerichtete Versorgung soll sichergestellt werden. Die Urbanität der Städte und Gemeinden soll durch angemessene Handels- und Dienstleistungseinrichtungen gefördert werden. Angebotsformen, die den sich verändernden demografischen Verhältnissen besser Rechnung tragen, sollen unterstützt werden. 11 Aus den Zielstellungen der REHK Halle lassen sich in Verbindung mit den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse somit folgende Handlungserfordernisse ableiten, die es gilt im Rahmen der konzeptionellen Zielstellungen zu berücksichtigen Sicherung und Stärkung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebotes (qualitativ und quantitativ): Die Planungsregion Halle verfügt über eine überwiegend als gut zu bewertende Ausgangssituation im Bereich der Nahversorgung, die in vielen Grundzentren durch ein diversifiziertes nahversorgungsrelevantes Angebot 12 gekennzeichnet ist, welches sich insbesondere durch viele kleinteilige Märkte auszeichnet. Diese Ausgangssituation gilt es zu erhalten und, wo erforderlich, zu stärken. Neben quantitativen Überlegungen soll dabei insbesondere auch qualitativen Aspekten eine große Bedeutung zukommen. Qualität bedeutet diesbezüglich auch Vielfalt hinsichtlich der Betriebsgrößen und bei spezifischen (innovativen und kreativen) Betriebs- und Angebotskonzepten. Zudem ist die Vielfältigkeit der betriebstypologischen 10 Vgl. hierzu die Ausführungen des REP Halle 2010 in Kapitel Handel/ Dienstleistungen (vgl. Kapitel 2.3 in der Langfassung des Konzept). 11 Vgl.: RPG Halle (2010): Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle. 12 Die Begrifflichkeit diversifiziertes Angebot wird im Folgenden gleichgesetzt mit einer großen Angebotsvielfalt, einem breiten Spektrum an Qualitäten und einer breiten Spanne von Betriebstypen. 19

23 Angebotsstrukturen zu erhalten und möglichst zu stärken. Bei Neuansiedlungen ist demnach der Ergänzung von Angebotsstrukturen gegenüber einer Duplizierung Vorrang einzuräumen. Hier sind demnach im Folgenden mögliche Ausstattungskataloge für Grundzentren und Empfehlungen für Regelungen zu definieren, die im Sinne einer Gefährdungsabschätzung passfähige Größenordnungen für Neuansiedlungen ableiten lassen. Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung: Da gemäß der Analyseergebnisse nicht in allen Teilräumen der Planungsregion die Grundversorgung optimal gesichert ist und auch zukünftig aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht in allen Orten realisiert werden kann, sollte vor dem Hintergrund einer angestrebten möglichst wohnortnahen Versorgung Möglichkeiten zur Schließung existierender Angebotslücken im ländlichen Raum ausgelotet werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich auch Alternativstandorte zu identifizieren, in denen eine gemeinsame Versorgung zweier Einheits- / Verbandsgemeinden möglich erscheint. Erhaltung/ Stärkung zentraler Versorgungsbereiche: Aufgrund der erkennbaren Trends im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zu autokunden-orientierten Standorten ist eine Gefährdung des raumordnerischen Ziels einer wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs erkennbar. Daher soll mit einer klaren sowie politisch motivierten Bekennung zu den bestehenden zentralen Versorgungsbereichen in der Planungsregion als derzeitige und auch zukünftige räumliche Entwicklungsschwerpunkten in den Grundzentren eine wichtige städtebauliche Zielstellung formuliert werden. Diese regional vorabgestimmten Standorte gilt es im Rahmen von Beikarten räumlich zu fassen (vgl. Anhang). Ferner sind im Rahmen von gemeinsam vereinbarten Abstimmungsverfahren Möglichkeiten zu prüfen, inwiefern Vorhaben, welche sich in den regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereichen befinden, positiv begleitet und einer beschleunigten und vorrangigen Entwicklung zugeführt werden können. Keine weitere Stärkung von Einkaufszentren in nicht integrierter Lage: In der Planungsregion Halle befindet ein mehr als unerheblicher Verkaufsflächenanteil des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in städtebaulich nicht integrierten Lagen. Insbesondere die großen Einkaufszentren wie Nova Eventis (EG Stadt Leuna), das Halle-Peißen-Center (EG Stadt Landsberg) oder Schöne Aussicht (EG Weißenfels) stehen auf Grund ihres breiten und attraktiven Angebots in einem starken Konkurrenzverhältnis zu den Anbietern in den Innenstadtzentren und den städtebaulich integrierten Lagen. Neben den mehr als unerheblichen Kaufkraftabflüssen aus den Stadt- und Ortszentren hinaus, mindern nicht integrierte Standortagglomerationen zusätzlich die zukünftigen Ansiedlungspotenziale und damit die Zukunfts- und Tragfähigkeit der bestehenden städtebaulich integrierten Einkaufslagen. Auf Grund dessen sollten unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nahversorgungsrelevanter 20

24 Einzelhandel als Hauptsortiment nur in den zentralen Versorgungsbereichen und zur Gewährleistung der Nahversorgung auch an sonstigen integrierten Standorten angesiedelt oder ausgebaut werden. 4.2 Handlungsempfehlungen für die Grundzentren Den Grundzentren kommt laut Landesentwicklungsplan die vorrangige Aufgabe der Deckung des Grundbedarfs der Bevölkerung im eigenen Siedlungsgebiet sowie in dem zugeordneten Versorgungsgebiet zu. Unter Berücksichtigung der Grundsätze der Regionalplanung 13 kann somit folgende Funktionsstruktur als optimal ausgewogene und den Entwicklungszielen der Region bestmöglich entsprechende Mindestausstattungen für Grundzentren empfohlen werden. Auf der Ebene der strukturprägenden Anbieter (Lebensmittelvollsortimenter, Lebensmitteldiscounter, Drogeriemärkte) gilt es diese noch anhand absatzwirtschaftlicher Kenngrößen näher zu differenzieren. 14 Abbildung 10: Empfehlungen zur Funktionsstruktur der Grundzentren in der Planungsregion Halle im Detail Nahversorgungsrelevantes Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Schnitt-) Blumen Drogerie- und Parfümerieartikel, Kosmetika Pharmazeutische Artikel Zeitungen/ Zeitschriften Zentrenergänzende Funktionen Einzelhandelsnahe Dienstleistungen Sonstige Dienstleistungen Gastronomie Betriebsstruktur Lebensmittelvollsortimenter und/ oder Lebensmitteldiscounter ergänzt um Fachgeschäfte des Lebensmitteleinzelhandels Betriebe des Lebensmittelhandwerks Floristik Fachgeschäft(e) Drogeriefachmarkt/ -märkte, bzw. erweitertes Drogeriewarensegment im Lebensmittelmarkt Fachgeschäft(e) Apotheke(n) Fachgeschäft(e) Kioskbetriebe Randsortiment Lebensmittelmärkte Einrichtungen Banken bzw. Bank-SB-Terminals Ladenähnliche Dienstleistungen (z. B. Friseur, Reisebüro, Reinigung, Kosmetik-/ Nagel-/ Sonnenstudio, Fotostudio, Schneiderei, Schuster, Schlüsseldienst, Internetcafé, Versicherung ) Post/ -bank/ -agentur Ärzte Imbiss, Café Quelle: Eigene Darstellung. Unter Berücksichtigung der Aussagen der einzelfachlichen Grundsätze des Regionalen Entwicklungsplans Halle zu Handel und Dienstleistungen sollte auch bei den 13 Hinsichtlich der getroffenen Aussagen zu Angebotsqualität und Diversifikation. 14 In diesem Zusammenhang wurden lediglich nahversorgungsrelevante Warengruppen berücksichtigt. Zur wünschenswerten Mindestausstattung eines Grundzentrums gehören ferner in begrenztem Umfang Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortiment (wie beispielsweise Bekleidung oder Schuhe), die in ihrer Funktion ebenfalls zu einer Deckung des erweiterten Grundbedarfs beitragen. 21

25 strukturprägenden Anbietern ein möglichst diversifiziertes Angebot hinsichtlich der Betriebstypen sowie Angebotsformen angestrebt werden. Es gilt im Folgenden zu prüfen, in welchem Umfang eine solche Diversifizierung möglich ist und diese mit den sonstigen Zielen und Grundsätzen der Raumordnung (u.a. Kongruenzgebot) bestmöglich abzustimmen. Unter Berücksichtigung durchschnittlichen Umsätze je Betriebseinheit sowie der Kaufkraftkennwerte und betriebstypologischen Marktanteile sind auf Ebene der Grundzentren (inklusive Versorgungsräume) verschiedene absatzwirtschaftlich tragfähige Konstellationen hinsichtlich der Anzahl und der betriebstypologischen Gewichtung strukturprägender Nahversorgungsanbieter denkbar. Diese könnten beispielsweise drei Lebensmitteldiscounter und einen Supermarkt oder zwei Lebensmitteldiscounter und zwei Supermärkte innerhalb eines Grundzentrums umfassen. 15 Anhand der Relation zwischen der theoretisch verfügbaren Kaufkraft im Sortiment Drogeriewaren und den abgebildeten durchschnittlichen Umsätzen je Betriebseinheit wird offenbar, dass insbesondere in kleinen Grundzentren keine ausreichenden Kaufkraftpotenziale für betriebswirtschaftlich tragfähige Fachmarktkonzepte (> 400 m² VKF) im Drogeriewarenbereich vorhanden sind. Auf Grund der sehr heterogenen siedlungsräumlichen und anbieterseitigen Rahmenbedingungen in der Planungsregion und der voraussichtlich zu erwartenden breiten Streuung von einwohnerbezogenen Größenordnungen der grundzentralen Versorgungsbereiche, gestaltet sich die starre Vorgabe einer maximalen Größenordnung im Sinne einer voraussichtlich absatzwirtschaftlich und städtebaulich verträglichen maximalen Verkaufsflächengröße einzelner Anbieter als wenig zielführend. 16 Im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes wurde daher das nachfolgend dargestellte Prüfschema abgeleitet, welches auch in einem möglichen Prüfverfahren zur Ansiedlung von Nahversorgungsvorhaben Verwendung finden könnte (Kongruenzgebot, Abbildung 15). 15 Hier sind in Abhängigkeit des Marktumfeldes sowie der Größe des Grundzentrums verschiedene weitere Konstellationen denkbar. Die hier dargestellte exemplarische Ableitung bezieht sich auf Grundzentren, die die Mindestanforderungen gemäß LEP vollumfänglich erfüllen. 16 In diesem Zusammenhang ist insbesondere auch die Begründung zu Z 52 des LEP Sachsen-Anhalt zu berücksichtigen, dass bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben für die Grundversorgung negative Wirkungen auf die Einzugsbereiche der Mittelzentren ausgeschlossen werden müssen. 22

26 Abbildung 11: Prüfschema 2a zur Ermittlung von Anhaltswerten für maximale Größenordnungen von städtebaulich verträglichen Lebensmittelmärkten in den zentralen Orten der Planungsregion Halle Anzahl der Einwohner innerhalb des zugewiesenen grundzentralen Verflechtungsbereiches 1) multipliziert mit der spezifischen einwohnerbezogenen Kaufkraft für die vorhabenrelevanten Haupt- und Randsortimente im grundzentralen Verflechtungsbereich 2) Addiert um das Produkt der Anzahl jährlicher Übernachtungsgäste im zugeordneten grundzentralen Verflechtungsbereich 1) multipliziert mit der touristischen Ausgabestruktur für nahversorgungsrelevante Sortimente in Höhe von rd. 3,10 pro Person Davon Bei Lage Vorhabenstandort in einem regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereich in GZ / MZ / OZ: 25 % Bei Lage Vorhabenstandort außerhalb eines regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereichs in GZ: 20 % Bei Lage Vorhabenstandort außerhalb eines regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereichs in OZ/ MZ: 10 % (Kaufkraftabschöpfung) = maximaler Umsatzrahmen für das Vorhaben dividiert durch die branchen- und betriebstypische Verkaufsflächenproduktivität (Spannweite Supermarkt: /m² VKF; Spannweite Lebensmitteldiscounter: /m² VKF) 3) = Anhaltswert (in m² VKF) für ein Vorhaben mit überwiegend auf den grundzentralen Versorgungsbereich bezogener Versorgungsfunktion Quelle: Eigene Darstellung, 1) Referenz: aktuellste verfügbare Datengrundlage vor Einbringung in das Verfahren; 2) Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabakwaren, Drogeriewaren; 3) aktuelle Regelspannweiten diese sind jeweils auf Aktualität zu prüfen. Je nach Standortund Wettbewerbsgüte sind Werte ober- und unterhalb der angegebenen Flächenleistungen möglich (Näheres kann in der Verträglichkeitsprüfung untersetzt werden). 23

27 Exkurs: Beispielrechnungen Das vorangestellte Prüfschema soll im Folgenden anhand einer Beispielrechnung eines fiktiven Ansiedlungsvorhabens in Bad Kösen verdeutlicht werden: Berechnungswerte Anzahl der Einwohner innerhalb des zugewiesenen grundzentralen Verflechtungsbereichs einwohnerbezogenen Pro-Kopf-Kaufkraft für die vorhabenrelevanten Haupt- und Randsortimente im grundzentralen Versorgungsbereich rd Einwohner Euro Zwischensumme: sortimentsbezogene Gesamtkaufkraft im grundzentralen 20,8 Mio. Euro Verflechtungsbereich Anzahl der Übernachtungsgäste Ausgaben der Übernachtungsgäste für Lebensmittel Zwischensumme sortimentsbezogene Gesamtkaufkraft m grundzentralen Verflechtungsbereich zzgl. Umsätze durch Übernachtungsgäste Bei Lage Vorhabenstandort innerhalb eines regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereichs in GZ: 25 % Bei Lage Vorhabenstandort außerhalb eines regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereich in GZ: 20 % Quelle: Eigene Berechnungen 0,7 Mio. 21,5 Mio. 5,4 Mio. Euro 4,3 Mio. Euro Der maximale Umsatzrahmen für ein entsprechendes Vorhaben in Bad Kösen würde somit 5,4 bzw. 4,3 Mio. Euro betragen. Dieser Wert müsste noch dividiert werden durch die prognostizierte Flächenproduktivität, welche jedoch sehr stark von der Art des Betriebstypus und dem Betreiber abhängig ist. Die entsprechenden Flächenproduktivitäten schwanken dabei in der Regel zwischen /m² VKF bei einem Lebensmittelsupermarkt sowie im Falle eines Lebensmitteldiscounters zwischen /m² VKF. In Bezug auf die vorgeschlagenen Grundzentren und ihrer Verflechtungsräume würden sich somit sich somit je nach Lage des Betriebes (innerhalb oder außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches) folgende ortsangepasste Verkaufsflächengrößenordnungen ergeben, welche als maximale Größenordnungen eines Lebensmittelmarktes im Sinne des Prüfschemas 2a betrachten werden können: 24

28 Tabelle 1: Verflechtungsbereich Maximale ortsangepasste Verkaufsfläche [m²] für einen strukturprägenden Nahversorgungsbetrieb innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches Lebensmitteldiscounter Flächenproduktivität Flächenproduktivität Flächenproduktivität Supermarkt Flächenproduktivität Bad Bibra Bad Dürrenberg Bad Kösen Braunsbedra Freyburg Gröbers Helbra Hettstedt Hohenmölsen Landsberg Leuna Löbejün Lützen Mansfeld Mücheln Querfurt Röblingen am See Salzmünde Teuchern Teutschenthal Quelle: Eigene Berechnungen. Die Berechnungen basieren auf das innerhalb dieser Konzeption vorgeschlagene grundzentrale System. Bei einer abweichenden Ausweisung von Grundzentren oder einer Veränderung des Zuschnitts der planerischen Versorgungsbereiche sind entsprechende Berechnungswerte anzupassen. 25

29 Tabelle 2: Maximale ortsangepasste Verkaufsfläche [m²] für einen strukturprägenden Nahversorgungsbetrieb außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches Lebensmitteldiscounter Supermarkt/ Verbrauchermarkt Verflechtungsbereich Flächenproduktivität Flächenproduktivität Flächenproduktivität Flächenproduktivität Bad Bibra Bad Dürrenberg Bad Kösen Braunsbedra Freyburg Gröbers Helbra Hettstedt Hohenmölsen Landsberg Leuna Löbejün Lützen Mansfeld Mücheln Querfurt Röblingen am See Salzmünde Teuchern Teutschenthal Quelle: Eigene Berechnungen. Die Berechnungen basieren auf das innerhalb dieser Konzeption vorgeschlagene grundzentrale System. Bei einer abweichenden Ausweisung von Grundzentren oder einer Veränderung des Zuschnitts der planerischen Versorgungsbereiche sind entsprechende Berechnungswerte anzupassen. Zu beachten ist hierbei, dass die dargestellten Werte lediglich Maximalwerte für eine ortsangepasste Verkaufsfläche eines strukturprägenden nahversorgungsrelevanten Anbieters darstellen und keinerlei Marktstrukturen berücksichtigen (z.b. bereits vorhandene strukturprägende Lebensmittelanbieter). Dementsprechend lassen sich aus diesen Größenordnungen per se keine Schlussfolgerungen hinsichtlich der Erfüllung des Beeinträchtigungsverborts gem. Ziel 52 LEP LSA ziehen. Sie sind vielmehr als Orientierungswert für eine maximale ortsangepasste Größenordnung zu interpretieren. Inwieweit durch eine Ansiedlung oder Erweiterung eines entsprechenden Anbieters mehr als unerhebliche negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind, ist in einer Verträglichkeitsuntersuchung zu prüfen, welche unter Berücksichtigung der tatsächlichen Marktstrukturen die zu erwartenden Umsatzumverteilungen und deren Auswirkungen im Einzelfall untersucht. Bei maximalen Verkaufsflächen über m² VKF, ist ferner zu beachten (gemäß Prüfschema 1), dass ab dieser Größenordnung in Grundzentren lediglich Vorhaben mit einem mindestens 90 %-igen Verkaufsflächenanteil nahversorgungsrelevanter Sortimente an der Gesamtverkaufsfläche zulässig sein sollen. Durch die Begrenzung der Randsortimentsanteile auf maximal 10 % soll ein Ausschluss großflächiger Verbrauchermarktkonzepte in Grundzentren erreicht werden, welche aufgrund ihrer 26