Prospekt Anlagegruppe Alpha

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1 Prospekt Anlagegruppe Alpha

2 Prospekt Der vorliegende Prospekt wird gestützt auf Art. 7 der Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) vom 0. und. Juni 0 publiziert. Die Statuten, das Reglement und die Anlagerichtlinien gehen dem Prospekt vor. Informationen über die Anlagestiftung und die Anlagegruppe. Angaben zur Anlagestiftung Die Anlagestiftung Testina Anlagestiftung für internationale Immobilienanlagen ist eine unter der Aufsicht der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV) stehende Stiftung schweizerischen Rechts im Sinne von Art. 5g ff. BVG und Art. 80 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Die Anlagestiftung bezweckt die kollektive Anlage und Verwaltung des von den Anlegern eingebrachten Kapitals in kollektive Immobilienanlagen im Ausland. Die Ansprüche gegenüber der Anlagestiftung Testina stellen eine indirekte Immobilien-Anlage nach Art. 56 der Verordnung (BVV ) zum Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) vom 5. Juni 98 dar. Über die Aufnahme neuer Anleger entscheidet der Stiftungsrat.. Angaben zur Anlagegruppe Alpha Die Anlagegruppe Alpha investiert weltweit in indirekte Immobilienanlagen über nicht börsenkotierte Anlageinstrumente. Die Anlagegruppe setzt sich aus nennwertlosen Ansprüchen der Anleger zusammen. Die Ansprüche sind keine Wertpapiere; sie werden buchhalterisch erfasst. Den Anlegern werden Bestätigungen über die von ihnen gehaltenen Ansprüche an der Anlagegruppe ausgestellt. Die Anlagegruppe strebt ein Rendite-Risiko-Profil an, welches mit demjenigen von direkten Immobilienanlagen in der Schweiz vergleichbar ist. Um dieses Ziel zu erreichen, investiert die Anlagegruppe vornehmlich in «Core»-Produkte. «Core»-Strategien konzentrieren sich auf den Erwerb und die Bewirtschaftung fertiggestellter und meistens voll vermieteter Liegenschaften in traditionellen Segmenten wie Wohnen, Büro und Gewerbe an bevorzugten Lagen. Das erwartete Investitionsrisiko ist relativ gering. Die erwartete Rendite moderat. Die Nettomieterträge sind die wichtigste Renditekomponente. Die Anlagetätigkeit der Anlagegruppe richtet sich nach den Anlagerichtlinien und nach der vom Stiftungsrat verabschiedeten Investitionsstrategie.. Anlagerichtlinien Die Anlagerichtlinien lauten wie folgt: Artikel Allgemeines Die Investition des Anlagevermögens erfolgt unter Beachtung der gebotenen Sorgfalt und im Bestreben um eine angemessene Rendite. Alle Anlagegruppen investieren das Vermögen unter Einhaltung der für die berufliche Vorsorge geltenden rechtlichen Bestimmungen und Praxis der Aufsichtsbehörde. Die Kollektivanlagen haben Art. 0 ASV zu entsprechen. Insbesondere sind Anlagen nicht gestattet, bei denen eine Nachschusspflicht besteht, welche über die ordentliche Erfüllung von Zusagen für die Beteiligung an Anlageorganisationen hinausgehen. 046 Prospekt Alpha Seite von 8

3 Artikel Anlagefokus und Anlageuniversum Die Anlagegruppe investiert weltweit in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, schwergewichtig aus Core - und Core Plus -Liegenschaften. Die Anlagegruppe verwendet dabei Anlageinstrumente i.s.v. Art., wenn diese kumulativ a) ihre Rendite vorwiegend direkt oder indirekt aus Immobilienanlagen erwirtschaften; indirekt aus Immobilienanlagen erwirtschaftete Renditen resultieren beispielsweise aus Property Linked Notes; b) ausreichend diversifiziert sind, d.h. in mehrere Objekte investiert sind bzw. eine solche Investition vorsehen; c) mehrheitlich institutionelle Investoren als Beteiligte haben; d) eine ausreichende und transparente Organisationsstruktur aufweisen und im Interesse ihrer Anleger handeln; e) nicht börsenkotiert sind; f) über ein aussagekräftiges Reporting verfügen, welches ihre Anleger mindestens einmal im Jahr über die Portfoliostruktur, die Portfolioaktivitäten, den Stand der Investitionsstrategie und die Organisation des Investitionsprozesses transparent informiert; g) über ein professionelles und erfahrenes Managementteam verfügen, im Domizilland reguliert sind, und die entsprechend der Rechtsordnung des Ziellandes erstellte Jahresrechnung und der NAV mindestens jährlich durch eine unabhängige und befähigte Revisionsgesellschaft überprüft wird; h) eine im Domizilland des Anlageinstrumentes vom Gesetz vorgegebene oder international anerkannte Bewertungsmethodik (z.b. Discounted Cash Flow-Methode oder eine gleichwertige Methode) sowie allgemein anerkannte Rechnungslegungsstandards anwenden; i) ihre Anlagen über steuereffiziente Strukturen anstreben (wie bspw. Private Real Estate Investment Trust ( private REIT ) nach US-amerikanischem Recht). Ausgeschlossen sind: a) Direktanlagen; b) Investitionen in Fund of Funds Strukturen. Artikel Anlageinstrumente Geeignete Strukturen sind unter anderem: a) Fonds Commun de Placement ( FCP ) nach Luxemburger Recht; b) Limited Partnerships (LPs), Limited Companies (Ltds), Limited Liability Companies (LLCs); c) Spezialfonds nach deutschem Recht. Die Anlagegruppe kann, insbesondere aus steuerlichen Gründen, Investitionen über sogenannte Property Linked Notes und derivative Finanzinstrumente (Immobilienderivate) tätigen, sofern Art. 56a BVV eingehalten werden. In der Anlagegruppe dürfen nur flüssige Mittel in Bankguthaben oder in unterjährige Verbindlichkeiten angelegt werden, wenn der Schuldner ein P -Rating (Short Term Rating Moodys) oder ein vergleichbares Rating aufweist. 046 Prospekt Alpha Seite von 8

4 Artikel 4 Fremdkapitaleinsatz Eine Belastung der Anlagegruppe mit fremden Mitteln (Leverage) ist nur im Sinne von technisch bedingten, kurzfristigen Kreditaufnahmen gestattet. Die Anlageinstrumente dürfen Fremdkapital aufnehmen. Die zulässige Belehnungsquote bestimmt sich nach der Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV; SR 8.40.) und der Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV; SR 8.44.). Sofern erforderlich, kann Art. 7 Abs. 6 ASV in Anspruch genommen werden, wonach die Belehnungsquote ausnahmsweise und vorübergehend auf 50% erhöht werden kann, wenn dies zur Wahrung der Liquidität erforderlich ist und im Interesse der Anleger liegt. Artikel 5 Diversifikation Die Anlagegruppe strebt eine angemessene globale Diversifikation nach Kontinenten und Nutzungsarten an. Die Bandbreiten werden wie folgt festgelegt: a) Geographische Diversifikation: - Europa (nur OECD-Länder, exklusive Schweiz): 0-70%; - Nordamerika (nur OECD-Länder): 0-70%; - Asien, Pazifik (nur OECD-Länder, plus Hongkong und Singapur): 0-0%. b) Diversifikation nach Nutzungsarten: - Büro: 0-60%; - Retail (Verkauf/Handel): 0-5%; - Wohnen: 5-0%; - Industrie/Logistik: 0-5%; - Übrige (Hotel, Parking usw.): 0-0%. Artikel 6 Anlagebeschränkungen Es gelten folgende Bandbreiten und Maximalbegrenzungen, wobei sich die Bandbreiten stets auf das Nettovermögen der Anlagegruppe beziehen: a) Anlageinstrumente mit einer Core -/ Core Plus -Anlagestrategie: 80%-00%; b) Anlageinstrumente mit einer Value Added -Strategie: maximal 0%; c) Anlageinstrumente mit einer Opportunistic-Strategie : 0%; d) geschlossene (closed-end) Anlageinstrumente: maximal 0% ; e) in ein einzelnes Anlageinstrument investiertes Vermögen: maximal 0%; f) von einem einzelnen Manager verwaltetes Vermögen: maximal 0%; g) Property Linkes Notes und andere derivative Finanzinstrumente (Immobilienderivate): maximal 0%; h) Gegenparteienrisiko pro derivatives Finanzinstrument: 0%; i) liquide Mittel: maximal 0%. 046 Prospekt Alpha Seite 4 von 8

5 Artikel 7 Anlageprozess Die Entscheide für Investitionen werden nach einem strukturierten und dokumentierten Prüfungs-, Selektions- und Kontrollverfahren (Due Diligence) nach qualitativen und quantitativen Kriterien getroffen. Dabei werden unter anderem folgende Sachverhalte geprüft: a) Management-Team (Zusammensetzung, Qualifikation, Stabilität); b) Investmentstrategie (Positionierung im Anlageuniversum, geplante Diversifikation); c) Anlageprozess (Deal Sourcing, Pre-Investment-Analyse, Post-Investment-Management, Exit-Strategien); d) Track Record; e) Transparenz und Auskunftspflichten; f) Gebühren (Struktur, Anreizsystem); g) Einhaltung der Grenzwerte für Fremdmitteleinsatz. Artikel 8 Währung und Fremdwährungsabsicherung Die Referenzwährung ist der Schweizer Franken. Die Fremdwährungsrisiken werden nicht abgesichert. Artikel 9 Definitionen Die Core -Immobilienstrategie lässt sich wie folgt charakterisieren: a) sie hat ihren Fokus auf in Ertrag erwirtschaftende Liegenschaften (Renditeliegenschaften); b) sie verwendet eine tiefe Fremdkapitalquote; c) sie weist kein oder nur ein sehr tiefes Exposure zu Neubauprojekten auf. Die Core Plus -Immobilienstrategie zeichnet sich durch die gleichen Charakteristika aus wie die Core -Immobilienstrategie, weist aber ein leicht höheres Rendite-Risiko-Profil auf. Die weiteren Anlagestrategien sind: a) Value Added -Strategien: Sie erwirtschaften eine Performance, welche Wertsteigerung und Ertragsrendite zu gleichen Teilen generiert. Sie investieren typischerweise in Liegenschaften, welche ein aktives Management (Vermietung, Repositionierung, Umbau usw.) voraussetzen und können auch in Neubauprojekte investieren. Sie verwenden eine im Vergleich zu Core -Strategien höhe Fremdkapitalquote; b) Opportunistic -Strategien: Die Performance besteht primär aus Wertveränderung. Opportunistic -Strategien weisen ein noch aktiveres Management, i.d.r. einen grösseren Anteil an Entwicklungsprojekten und ein höheres Leverage als Value Added -Strategien auf. Artikel 0 Abweichungen von den Anlagerichtlinien Während der Aufbauphase der Anlagegruppe kann von den Quoten, Bandbreiten und Maximalbegrenzungen gemäss Art. 4, 5 und 6 während maximal drei Jahren abgewichen werden. Im Übrigen sind Abweichungen von den Anlagerichtlinien nur im Einzelfall und befristet möglich, wenn das Interesse der Anleger eine Abweichung dringend erfordert und der Präsident oder die Präsidentin des Stiftungsrats der Abweichung zustimmt. Die Abweichungen sind im Anhang der Jahresrechnung offenzulegen und zu begründen. 046 Prospekt Alpha Seite 5 von 8

6 .4 Währung und Fremdwährungsabsicherung Die Ansprüche lauten auf Schweizer Franken. Eine allfällige Absicherung der Währungsrisiken ist Sache der Anleger..5 Ausgabe und Rücknahme von Ansprüchen Der Stiftungsrat entscheidet über die Ausgabe neuer Ansprüche der Anlagegruppe. In der Regel werden neue Ansprüche im vollen Vorzeichnungsrecht der bisherigen Anleger emittiert. Zur Aufnahme neuer Anleger kann der Stiftungsrat das Vorzeichnungsrecht ausschliessen. Die Anleger bestätigen auf dem Zeichnungsschein, die Statuten, das Reglement, die Anlagerichtlinien und den Prospekt zur Kenntnis genommen zu haben. Die Aufnahme von Anlegern auf dem Weg von «Asset swaps» (Einbringen von Beteiligungen an kollektiven Anlageorganisationen gegen Ausgabe von Ansprüchen) ist möglich. Die eingebrachten Beteiligungen müssen der Investitionsstrategie der Anlagegruppe entsprechen. Die Anlagegruppe investiert in Anlagegefässe, die nicht börsenkotiert sind und deshalb längere Fristen für die Desinvestition bestehen. Deswegen beträgt die Frist, innert welcher die Anleger die Auszahlung aller oder eines Teils ihrer Ansprüche verlangen können, 6 Monate. Liegen besondere Verhältnisse vor, kann der Stiftungsrat die Rücknahme von Ansprüchen für längstens Monate aufschieben. Die Anlegerversammlung kann einem Aufschub von weiteren Monaten zustimmen..6 Ausgabe- und Rücknahmepreis Bei der Erstemission beschliesst der Stiftungsrat über den Ausgabepreis pro Anspruch. Bei späteren Emissionen entspricht der Ausgabepreis pro Anspruch dem letzten vor dem Kapitalabruf verfügbaren Inventarwert zuzüglich einer Ausgabekommission in der Höhe von max. %. Der Rücknahmepreis pro Anspruch entspricht in der Regel dem letzten vor dem Auszahlungstermin verfügbaren Inventarwert pro Anspruch abzüglich einer Rücknahmekommission von max. %. Die Ausgabe- und die Rücknahmekommission fallen zugunsten der Anlagegruppe. Ihre Höhe wird vom Stiftungsrat festgelegt..7 Bewertung Das Nettovermögen der Anlagegruppe wird per Ende des Geschäftsjahres sowie anlässlich der Ausgabe und der Rücknahme von Ansprüchen bewertet. Sofern keine sichtbaren wesentlichen Veränderungen bestehen, kann an den Ausgabe- und Rücknahmeterminen auf eine separate Bewertung verzichten werden. Die Bewertung der Anlageinstrumente erfolgt aufgrund des vom jeweiligen Manager zuletzt bekannt gegebenen Nettoinventarwertes abzüglich allfälliger Rücknahmekommissionen. Falls aufgrund ausserordentlicher Umstände Werte bzw. Kurse nicht mehr repräsentativ sind, wird auf den «Fair Market Value» abgestützt. Die Bewertungsmethoden werden im Anhang zur Jahresrechnung offen gelegt..8 Besondere Risiken Die Anleger werden auf die im Vergleich mit schweizerischen Immobilienanlagen erhöhten Gefahren der Anlage in ausländische Immobilien und die dadurch höhere Volatilität hingewiesen. Es bestehen insbesondere folgende Risiken: - Politische und rechtliche Risiken in den Ländern, in denen indirekte Investitionen getätigt werden; - Währungsrisiken. Bezüglich der Absicherung der Währungsrisiken wird auf Ziffer.4 verwiesen; - Risiken bei der Bewertung von Immobilien im Ausland; - Risiken durch von der Schweiz verschiedene wirtschaftliche Fundamentaldaten, wie unterschiedliches Zinsniveau, Deflationsgefahr usw. 046 Prospekt Alpha Seite 6 von 8

7 Informationen über die Anleger, die Organe und die Organisation der Anlagestiftung. Anleger Zugelassen sind Anleger, welche den Anforderungen des Art. 5 der Statuten entsprechen.. Stiftungsrat Dr. Giuseppe Benelli, Präsident, Wettswil am Albis Françoise Bruderer, Bern Sergio Campigotto, Neuenhof Richard Hunziker, St. Gallen Dr. Jürg Tobler, Herisau. Anlagekommission Dr. Jürg Tobler, Präsident, Herisau Ueli Büchi, Zürich Andreas Haueter, Bern Dr. Georg Wessling, Aarau.4 Geschäftsführung Für die Geschäftsführung zeichnet die 99 gegründete Pensimo Management AG, Zürich, verantwortlich. Die Pensimo Management AG führt die Anlagestiftungen Pensimo, Turidomus, Imoka, Adimora und Testina sowie über ihre Tochtergesellschaft Pensimo Fondsleitung AG den Immobilien- Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Gesellschaft beträgt CHF 00' Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Aktionäre der Pensimo Management AG sind die Anlagestiftung Pensimo für Personalvorsorge-Einrichtungen mit 50%, die Immobilien-Anlagestiftung Turidomus mit 0%, die Imoka-Immobilien-Anlagestiftung mit 0% und die Anlagestiftung Testina für internationale Immobilienanlagen mit 0%. Der Verwaltungsrat der Pensimo Management AG besteht aus Richard Hunziker (Präsident), Andi Hoppler (Vizepräsident), Johannes Caprez, Dr. Simon Grand und Yves-André Jeandupeux. Geschäftsführer ist Jörg Koch. Die Leitung des Geschäftsführungsmandats der Anlagestiftung Testina obliegt Dr. Paola Prioni. Für das Portfoliomanagement sind Dr. Paola Prioni und Adrian Bamert verantwortlich..5 Gebühren und Kosten Für die Führung und Abwicklung der laufenden Geschäftstätigkeit erhebt die Pensimo Management AG eine jährliche Gebühr von 0 Basispunkten des Gesamtvermögens. Hinzu kommen Zusatzaufwendungen wie Kosten für Revision, Depot, Beratung, Gremien und für allfällige weitere Diensleistungen von Dritten. Zusätzliche Gebühren fallen auf der Ebene der unterliegenden Anlageinstrumente an. Die Anlageinstrumente erheben separate Verwaltungsvergütungen, Ausgabekommissionen, erfolgsabhängige Vergütungen usw., welche direkt in der Anlagegruppe in Abzug gebracht werden und demnach bereits im Nettoinventarwert (NAV) enthalten sind. Die Betriebsaufwandquote der Anlagegruppe (TER KGAST) wird im Anhang des Geschäftsberichtes jährlich publiziert..6 Revisionsstelle Deloitte AG, Zürich. 046 Prospekt Alpha Seite 7 von 8

8 Global Custodian (Depotbank) Die Depotbank ist die UBS AG, Zürich. 4 Weitere Informationen 4. Rechnungsjahr. Januar. Dezember 4. Handel von Ansprüchen Ein freier Handel von Ansprüchen ist nicht zugelassen. Der Erwerb von Ansprüchen erfolgt ausschliesslich durch Emission neuer Ansprüche durch die Stiftung oder durch eine kommissionsfrei abgewickelte direkte Weiterplatzierung von Ansprüchen, die von Anlegern zurückgegeben werden. Die Inventarwerte der Anlagegruppen werden monatlich berechnet und im Internet publiziert. 4. Änderungen des Prospektes Falls der Stiftungsrat Beschlüsse fasst, die eine Änderung des Prospekts erfordern, ist der geänderte Prospekt mit den genehmigungspflichtigen Anlagerichtlinien der Aufsichtsbehörde zuzustellen. Der geänderte Prospekt wird sodann allen Anlegern zur Kenntnis gebracht. 4.4 Publikationen der Stiftung Leitbild, Statuten, Reglement, Anlagerichtlinien, Prospekt sowie Geschäfts- und Halbjahresberichte stehen auf der Webseite der Anlagestiftung Testina ( als pdf-dateien zum Download zur Verfügung. Diese Dokumente können, wie auch allfällige weitere Unterlagen, bei der Geschäftsführung kostenlos bezogen werden. Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 9 Postfach Zürich Telefon kontakt@pensimo.ch Prospekt Alpha Seite 8 von 8