denaris 3/2007 CHF 15. Immobilien /Immobilier Derivate /Dérivés Financial Markets in Latin America

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1 denaris 3/2007 CHF 15. Immobilien /Immobilier Bien observer l évolution Property derivatives Viel heisse Luft Optimisme intact Derivate /Dérivés Green power Rendite nach Steuern Structured products gain sway Financial Markets in Latin America Argentina Die Zeitschrift des Verbands Schweizerischer Vermögensverwalter (VSV) La revue de l Association Suisse des Gérants de Fortune (ASG) La rivista dell Associazione Svizzera di Gestori di Patrimoni (ASG)

2 Neuemissionen online zeichnen. Mit UBS Connect für Finanzintermediäre. Nutzen Sie die Möglichkeit, Neuemissionen selbstständig und effizient via UBS Connect zu zeichnen. Als Finanzintermediär mit Domizil Schweiz können Sie Neuemissionen jederzeit für mehrere Kunden gleichzeitig zeichnen, die Online- Auftragsübersicht garantiert Ihnen volle Transparenz über alle Aufträge. UBS Connect ist speziell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten und schafft optimale Bedingungen für Sie: direkten Zugang zu UBS-Kundenkonten und -Depots, effiziente Abwicklung von Börsenaufträgen und detaillierte Vermögensauswertungen. UBS Connect E-Banking für professionelle Anwender. c ab UBS Alle Rechte vorbehalten.

3 denaris Die Zeitschrift des Verbands Schweizerischer Vermögensverwalter (VSV) La revue de l Association Suisse des Gérants de Fortune (ASG) La rivista dell Associazione Svizzera di Gestori di Patrimoni (ASG) Éditorial Éditorial La vie de notre association Serge Pavoncello, nouveau rédacteur en chef de «denaris» Maurice Baudet, notre directeur général prendra sa retraite au 1 er juillet. Ainsi je me permets de lui consacrer cet éditorial. Maurice, figure marquante de notre association, est membre du conseil depuis sa création en Il a été un des pionniers de cette aventure. En 1986, Maurice était actif au sein de la société Bearbull qu il quitte en 1992 pour Coges Corraterie Gestion SA. Maurice a également été un précurseur dans les véhicules de gestion modernes, puisqu il a créé 35 fonds au courant de sa carrière. En 1990 déjà, le code de conduite de l ASG est édicté. Tout naturellement, Maurice prend une part active à la création de ce code qui deviendra l un des éléments central de notre association. Il sera président de l ASG de 1993 à En 2000 l ASG a créé son organisme d autorégulation (OAR). Maurice quitte Coges en 2002 pour se mettre à plein temps au service de notre association comme directeur général. Durant ces cinq années, il filera du bureau de Genève à celui de Zurich en passant par Lugano. De conférences en séances, de petits déjeunés en assemblées générales, de conseils d administration en missions de représentation, se rendant à Paris, Londres ou Amsterdam, Maurice a fait vivre et vibrer le cæur de notre association. Il ne serait pas juste de terminer cette brève rétrospective sans mentionner ses côtés plus personnels. Outre un fidèle ami, d origine vaudoise, mais bon protestant genevois, Maurice est un passionné d art, il est un escrimeur averti et il a succombé depuis fort longtemps aux charmes de la musique classique. C est aussi grâce à ses passions que Maurice pourra pleinement profiter de sa retraite bien méritée. Cher Maurice, nous te souhaitons de profiter, en bon épicurien de ce temps libre qui s offre à toi et te remercions de tout cæur pour le travail accompli, ta disponibilité et pour ton amitié durant ces années au service de l ASG. Immobilien / Immobilier Les placements immobiliers 4 L immobiliare non è più edificato sulla rena 7 Langfristig und sicher? 8 Bien observer l évolution du marché 11 Asien boomt 12 Derivatives on solid ground 15 L attrait des forts gains de cession 18 Investment abroad 20 Erst prüfen, dann kaufen 21 «Housing Bubble» 23 Hypothèques: optimisme intact 24 Derivate / Dérivés Des promesses qui tiennent 27 Vorläufer der Optionspreistheorie entdeckt 31 Ohne Erklärung geht s nicht 33 Green power for your portfolio 37 Besteuerung leicht gemacht? 38 Export hit: structured products 42 «Comparis»-Dienst für Finanzprodukte? 44 Financial Markets in Latin America Argentina why this mediocre performance? 50 Und zudem Literaturtipps 41 «Hole in one» für den VSV 47 Gebühren im Vergleich 52 Ausbildung im Finanzsektor 53 Marken schaffen Vertrauen 55 Impressum 2 Serge Pavoncello Mit zahlreichen Villenbauten vor allem in der Region des Veneto (I) haben Architekt Andrea Palladio ( ) und seine Schüler Massstäbe für Proportionen gesetzt, die bis in die Postmoderne nachwirken. Les villas de l architecte Andrea Palladio et de ses disciples éparpillées autour de Venise ont établi les canons des proportions harmonieuses valables jusqu à l époque postmoderne. Lesen Sie das Editorial auf Deutsch auf Seite 2. FOTO: PIERRE FREIMÜLLER, 1

4 Editorial Das Verbandsleben Unser Geschäftsführer Maurice Baudet wird per 1. Juli pensioniert. Deshalb erlaube ich mir, ihm dieses Editorial zu widmen. Maurice ist eine profilierte Person unseres Verbandes und Vorstandsmitglied seit dessen Gründung Er war einer der Pioniere des VSV-Abenteuers. Von 1986 bis 1992 war Maurice bei der Gesellschaft Bearbull tätig, die er 1992, um zur Coges Corraterie Gestion SA zu wechseln, verliess. Maurice übernahm eine Vorreiterrolle bei der Kreation moderner Vehikel: Im Laufe seiner Karriere hat er nicht weniger als 35 Fonds errichtet. Bereits 1990 wurden die Standesregeln des VSV erlassen. Selbstverständlich war er bei der Formulierung dieser Prinzipien, die zum zentralen Element unserer Organisation wurden, aktiv beteiligt. Von 1993 bis 1997 war Maurice Baudet Präsident des VSV. Im Jahr 2000 hat der VSV eine eigene Selbstregulierungsorganisation (SRO) gegründet verliess Maurice Coges, um vollamtlich als Geschäftsführer für unsere Organisation tätig zu werden. Während fünf Jahren reiste er zwischen den Geschäftsstellen in Genf und Zürich hin und her und besuchte unterwegs den Geschäftssitz in Lugano. Ob an Konferen- Meetings VSV zen und Sitzungen, an Breakfast-Meetings und Generalversammlungen, an Verwaltungsratssitzungen oder bei Repräsentationsaufgaben in Paris, London oder Amsterdam: Maurice hat das Herz unserer Vereinigung zum Schlagen gebracht. Ich möchte diesen kurzen Rückblick nicht ohne eine Würdigung von Maurice Baudets Persönlichkeit beenden. Unser Freund Maurice protestantischer Genfer waadtländischer Herkunft ist ein begeisterter Kunstliebhaber, ein geübter Fechter und seit langem ein passionierter Liebhaber klassischer Musik. Dank seinen Leidenschaften wird Maurice seine wohlverdiente Pensionierung in vollen Zügen geniessen können. Lieber Maurice, wir wünschen Dir, dass Du die neu gewonnene Freizeit mit Genuss erleben kannst und danken Dir von ganzem Herzen für die geleistete Arbeit, Deine Einsatzbereitschaft und Deine Freundschaft während all der Jahre im Dienste des VSV. Serge Pavoncello denaris Herausgeber / Éditeur Verband Schweizerischer Vermögensverwalter (VSV) Association Suisse des Gérants de Fortune (ASG) Tel Redaktionelle Verantwortung / Rédacteur responsable Serge Pavoncello Redaktion und Gestaltung / Rédaction et conception appunto communications, Europa-Strasse 15, 8152 Glattbrugg/Zürich, Tel Inseratenverwaltung / Régie des annonces Kretz AG, Verlag und Annoncen, General Wille-Strasse 147, Postfach 105, 8706 Feldmeilen, Tel Layout / Mise en page Stamm & Partner AG, 8304 Wallisellen Druck / Imprimeur Staffel Druck AG, 8045 Zürich Haftung / Responsabilité Für nicht einverlangte Sendungen und die Richtigkeit von Produktangaben besteht keine Haftung; es wird keine Korrespondenz dazu geführt. La rédaction ne prend aucune responsabilité concernant des envois non sollicités, ni pour la conformité des produits; aucune correspondance ne sera échangée à ce sujet. Autorenmeinung / Opinion d auteur Die von den Autoren geäusserten Ansichten decken sich nicht unbedingt mit denjenigen des VSV oder der Redaktion. Les opinions exprimées par les auteurs ne sont pas nécessairement celles de l ASG ou de la rédaction. Einzelnummer / Prix d un exemplaire CHF 15. Erscheint vierteljährlich / Magazine trimestriel Nächste Meetings in Zürich für unsere Mitglieder: Dienstag, 19. Juni 2007, Uhr, Breakfast-Meeting, SWX ConventionPoint Swiss Exchange (Selnaustrasse 30, 8021 Zürich) Mittwoch, 5. September 2007, ca Uhr Afterwork-Meeting und anschliessendes Apéro, SWX ConventionPoint Swiss Exchange (Selnaustrasse 30, 8021 Zürich) Prochains petit-déjeuner de l ASG à Genève pour nos membres: Jeudi, 21 juin 2007, à heures Swissôtel Métropole (34, quai Général Guisan, 1204 Genève) Erscheinungsdatum / Date de parution 18. Juni 2007 / 18 juin 2007 Copyright Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung der Redaktion. Reproduction, même partielle, interdite sans autorisation écrite de la rédaction. Inseratschluss / Clôture des annonces Redaktionsschluss / Clôture de rédaction 4/2007: 6. August 2007 / 6 août /2008: 31. Oktober 2007 / 31 octobre 2007 Bei Nichtzustellbarkeit zurück an: VSV/ASG, «denaris», Bahnhofstrasse 35, 8001 Zürich Petit-déjeuner de l ASG à Genève Seminar / Séminaire Freitag 29. Juni 2007, Seminar GwG Level 3, Compliance- und Fachausbildung, Hotel Marriott (Neumühlequai 42, 8001 Zürich) Themen der nächsten «denaris»-nummern / Sujets du prochain numéro de «denaris» 4/2007: Septembre / Septembre 2007 Neue Trends / Nouveaux trends Pensionsfonds / Fonds de pension Schicken Sie uns Ihre Themenvorschläge / Envoyez-nous vos propositions d article: Tel. / tél

5 Wiener Porzellanmanufaktur Conrad von Sorgenthal, Detail aus «Topografisches Tête-à-Tête», um 1808 Sammlungen des Fürsten von und zu Liechtenstein, Vaduz Wien LIECHTENSTEIN MUSEUM, Wien. Nehmen Sie uns persönlich. Anwälte, Treuhänder und Vermögensverwalter schätzen unsere langjährige Erfahrung, unser hohes Mass an Flexibilität und unser umfassendes Know-how. Die Zusammenarbeit mit Ihnen verstehen wir als persönliche Beziehung. Wir gehen auf Sie und Ihre Anliegen ein und bieten Ihnen innovative, massgeschneiderte Lösungen. Unsere Infrastruktur und Tools, wie z.b. LGT Class, erhöhen Ihre Professionalität und leisten einen Beitrag, die Effizienz in Ihrem Unternehmen nachhaltig zu steigern. Überzeugen Sie sich persönlich von unseren Fähigkeiten. Wir freuen uns auf Sie. LGT Die Bank des Fürstenhauses von Liechtenstein. Schwerzmann&Team LGT Bank in Liechtenstein AG Vaduz. Tel LGT Bank (Schweiz) AG Basel. Tel

6 Introduction au thème d immobilier Bien plus qu un simple toit sur la tête Ulrich Braun, Head Real Estate Strategies and Advisory, Credit Suisse, Zurich L économie suisse a renoué avec une croissance très robuste qui continuera, ces prochains mois, à stimuler la demande de surfaces d habitation, de vente et de bureaux en Suisse. Les placements immobiliers sont devenus une classe d actifs à part entière et ont la cote chez les investisseurs. Ceux d entre eux qui optent pour une stratégie de placement à long terme bénéficient d un bon potentiel de diversification et de rendements de dividendes supérieurs à la moyenne. Tous les indicateurs conjoncturels suisses laissent augurer une nouvelle année de prospérité en Le Purchasing Managers Index (PMI) dont on peut induire le produit intérieur brut (PIB) annonce toutefois un léger ralentissement de la dynamique de croissance après avoir atteint, en automne 2006, le niveau le plus élevé des dix dernières années (figure 1). Après une progression moyenne du PIB de 2,7 pour cent en 2006, les économistes du Credit Suisse tablent sur une croissance de 2,2 pour cent en 2007 et de 1,9 pour cent en Pour faire face à cette solide expansion, la Banque nationale suisse (BNS) poursuivra sa politique de normalisation monétaire. Le relèvement des taux d intérêt permettra de maîtriser l inflation, laquelle devrait se situer à 0,5 pour cent seulement en 2007 et remonter à 1,1 pour cent en Marché des surfaces administratives: évolution contrastée La persistance d une conjoncture robuste a fini par se répercuter sur le marché du travail en entraînant une hausse sensible de l emploi dans le secteur des services et, par voie de conséquence, une demande accrue de surfaces de bureaux. Cette évolution réjouissante ne doit toutefois pas faire oublier que le marché suisse des surfaces administratives souffre d une offre excédentaire tenace, notamment dans l agglomération zurichoise. En effet, malgré des conditions de marché difficiles, les nouvelles surfaces de bureaux mises sur le marché depuis 2002 s élèvent à quelque 2,6 millions de mètres carrés, ce qui correspond à une extension de l offre de pas moins de cinq pour cent. Les différentes régions de Suisse sont touchées de manière très contrastée par ces surcapacités. L essentiel de l excédent se situe dans l agglomération zurichoise (figure 2). D une part, Zurich a été durement frappée par la chute de l emploi dans le secteur financier. D autre part, 40 à 50 pour cent de tous les nouveaux bâtiments administratifs construits en Suisse au cours des dernières années se concentrent dans la région de Zurich. Les déséquilibres sur le marché zurichois des surfaces administratives vont donc encore perdurer un certain temps, même si la situation se détend à vue d œil sous l effet de la bonne conjoncture. Le potentiel de hausse des loyers reste cependant limité, sauf dans les situations centrales. La région du Léman, ou arc lémanique, offre une tout autre image. La demande y a moins reculé que dans Figure 1: Produit intérieur brut et Purchasing Managers Index (PMI), Croissance du PIB par rapport à l année précédente, en % PMI en points 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1 % -2 % Sources: seco, Credit Suisse Economic Research. Croissance du PIB Evolution du PMI (échelle de droite)

7 Immobilier le reste de la Suisse. De plus, peu de nouveaux immeubles administratifs y ont été construits. Les régions de Genève et de Lausanne souffrent d ores et déjà d une forte pénurie de surfaces de bureaux, et la demande continue d augmenter. Demande intacte dans l immobilier résidentiel Porté par la bonne conjoncture et soutenu par des taux d intérêt comparativement bas, le marché suisse du logement devrait compter quelque appartements et villas de plus en 2007, une progression record sur les dix dernières années. Malgré la hausse des taux de vacance, la production de logements s inscrit ainsi une nouvelle fois à un niveau supérieur à celui de l année précédente. Le risque de surproduction qui en découle n est certes pas encore totalement écarté, mais il est atténué pour l instant car le nombre de demandes de permis est en baisse depuis l automne De plus, grâce à des perspectives de revenu intactes et aux besoins supplémentaires en surfaces d habitation liés à l immigration et à l évolution de la structure démographique, l offre abondante répond aujourd hui à une demande vigoureuse. Celle-ci ne suffira toutefois pas à absorber toutes les nouvelles unités-logement mises sur le marché. L excédent de l offre va donc encore s accentuer en cours d année. Le taux de vacance devrait monter à 1,2 pour cent environ cette année et restreindre à vue d œil la marge de manœuvre en matière de hausses de prix. Du côté des appartements en PPE, une montée des prix n est plus guère attendue en Par contre, le segment des maisons individuelles profitera d une augmentation passagère de la demande qui devrait se traduire par une légère progression des prix. Le marché de la location demeure pour l instant le segment le plus dynamique, puisque les loyers dans le neuf devraient augmenter de deux à trois pour cent. Un marché de mille milliards La valeur du parc immobilier suisse est estimée à environ 2800 milliards de francs. Les investisseurs opérant sur ce marché privilégient les immeubles d habitation, les bâtiments administratifs, ainsi que les magasins et les centres commerciaux. En ne retenant que ces catégories, le marché des placements immobiliers se réduit à 1070 milliards de francs, ce qui correspond à peu près à la capitalisation boursière de toutes les actions du Swiss Market Index (SMI). Cependant, la grande majorité de ces biens immobiliers est toujours détenue directement par des particuliers ou par des entreprises pour usage propre. Les fonds immobiliers, les sociétés immobilières par actions ainsi que les fondations de placements immobiliers gèrent ensemble une fortune de quelque 45 milliards de francs. Représentant 4,2 pour cent du parc immobilier concerné, les placements immobiliers indirects restent donc un segment relativement modeste en Suisse. Avec un placement direct, l investisseur investit lui-même dans l immobilier, alors Figure 2: Surfaces de bureaux vacantes dans quelques villes et cantons 1000 m Genève 350 Vaud 300 Neuchâtel 250 Bâle-Ville PHOTOS: PIERRE FREIMÜLLER, Ville de Zurich Ville de Berne Bâle-Campagne 1997 Sources: divers offices statistiques de cantons et de villes. qu avec un placement indirect, il acquiert des parts d une société anonyme, d un fonds ou d une fondation qui investissent eux-mêmes dans l immobilier. Les placements immobiliers indirects présentent des avantages considérables, en particulier pour un volume d investissement peu important. Une classe d actifs très prometteuse Avec la crise immobilière et l euphorie boursière, la part des placements immobiliers dans les portefeuilles des investisseurs suisses a diminué vers la fin du XX e siècle. Mais la nette correction qui a ensuite frappé les marchés d actions jusqu en 2003 a amené les investisseurs privés et institutionnels à changer leur façon de voir et à adopter une politique de placement plus conservatrice. Depuis lors, les caractéristiques classiques de l immobilier (stabilité des revenus, maintien de la valeur, bonnes propriétés de diversification par rapport à d autres classes d actifs, etc.) sont de plus en plus appréciées. Cette tendance a profité aux placements indirects, qui ont affiché de belles plus-values. Au cours des cinq dernières années, les fonds im Les panneaux «zu vermieten» (à louer) dans la région zurichoise témoignent de l excédent de surfaces de bureaux. Actuellement, la situation se détend sous l effet de la bonne conjoncture.

8 Is his son also a client at your bank? BRANCH allows you to be extremely performent by reconciling your clients information gathered from various sources, with the birthdays of his relatives, his favorite sports reports, deadlines he has to respect for critical documents, the latest s sent to him, and also the relationships he maintains with other clients. This software also makes it possible to print visually attractive documents and ready to send portfolio estimation reports BRANCH, or Banking Relationship Analysis and Customer Handling, is New Access latest banking software. Extremely rich in functionalities, BRANCH is an integrated solution for the complete management of banking relationships through the consolidation of all clients data (portfolio, personal, and legal). This approach allows the total control of a relationship through a unique interface, but also the treatment of information in a customized and proactive manner. Annonce mobiliers ont offert un rendement annuel moyen de 7,6 pour cent. Les fondations de placements immobiliers qui reflètent le mieux l évolution du marché des placements directs ont enregistré une performance moyenne de 4,6 pour cent. Quant aux sociétés immobilières par actions, elles ont nettement dépassé la performance des obligations suisses (3,5 pour cent par an) et des actions suisses (10,1 Placements immobiliers à l étranger Alors que la diversification internationale coule pratiquement de source pour les placements en actions et en obligations, la mondialisation des investissements dans l immobilier n a commencé que ces dernières années. Selon la statistique fédérale des caisses de pension, 14 pour cent des actifs des caisses de pension étaient investis directement ou indirectement dans des immeubles en Suisse, contre seulement 0,4 pour cent à l étranger. Le nombre de produits a toutefois nettement 6 pour cent) en affichant un rendement annuel de 14,5 pour cent. augmenté depuis deux ans. La palette va des fonds internationaux en actions du secteur immobilier aux fondations de placement et aux fonds immobiliers investis directement à l étranger en passant par les solutions fonds de fonds. Quelle que soit la catégorie de produits à laquelle ils appartiennent, les placements immobiliers à l étranger constituent un appoint judicieux. Ils permettent de tirer parti des cycles immobiliers spécifiques à chaque région et de mieux répartir le risque grâce à leurs bonnes qualités de diversification. Place dans chaque dépôt En assurant le maintien de la valeur, des rendements attractifs et un profil de risque défensif, les placements immobiliers permettent de compléter très judicieusement un portefeuille. Ils se distinguent par une faible corrélation avec les actions et les obligations. Les pertes subies dans d autres classes d actifs peuvent être ainsi partiellement compensées par les gains réalisés sur les placements immobiliers indirects. La force des placements immobiliers réside clairement dans leur importante contribution à la diversification. Selon les modèles d optimisation, une part d actifs immobiliers représentant 15 à 25 pour cent du portefeuille se justifie pleinement. Aujourd hui, on ne trouve plus guère de placements immobiliers «sous-évalués» comme ce fut le cas en D un autre côté, les placements immobiliers indirects restent sous-représentés dans les portefeuilles de la plupart des investisseurs privés et institutionnels, si bien qu ils devraient continuer à être très demandés. Pour l investisseur axé sur le court terme, les marchés immobiliers sont assurément évalués à un niveau élevé et il y a peu de chances pour que la performance exceptionnelle des cinq dernières années se répète. En revanche, l investisseur misant sur le long terme bénéficiera de possibilités de diversification intéressantes et de rendements de dividendes supérieurs à la moyenne.

9 Poco rischio che si ripeta la crisi immobiliare degli anni novanta Pratica L immobiliare non è più edificato sulla rena Morys Cavadini, avvocato, direttore dell Associazione Svizzera di Gestori di Patrimoni (ASG), Lugano Che differenza sussiste tra i fondi immobiliari e le società immobiliari? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi? Quali potrebbero essere le ripercussioni della crisi immobiliare negli Stati Uniti sui mercati europei? Le risposte di un esperto. In che cosa si distinguono i fondi immobiliari dalle società immobiliari? Nella gestione immobiliare attraverso un fondo l investitore investe in una cosiddetta forma collettiva d investimento. Di regola l obbiettivo del fondo é di mantenere il valore delle allocazioni a lungo termine e garantire una distribuzione adeguata dei redditi. Ciò avviene attraverso l acquisto da parte del fondo di più immobili con conseguente gestione dinamica degli stessi oppure investendo in società immobiliari. I fondi immobiliari con proprietà diretta, contrariamente agli altri fondi di diritto svizzero, sono soggetti ad imposta; i proventi derivanti da quote di partecipazione in detti investimenti collettivi sono, per contro, imponibili soltanto se la totalità dei redditi del fondo supera i redditi del possesso fondiario diretto. Con la quotazione in borsa il fondo immobiliare diventa ancora più interessante per il cliente, potendo essere commerciato come una comune azione. La società immobiliare é un veicolo d investimento più chiuso rispetto al fondo. La maggioranza delle società immobiliari hanno pochi azionisti, legati tra loro da rapporti di affari o di famiglia. Nell ottica della gestione patrimoniale l investimento é di natura statica e direttamente legata alla volontà dell investitore. Il disinvestimento avviene mediante la vendita delle azioni, il che corrisponde, di regola, alla vendita dell immobile o ad una cessione ad altri azionisti. La partecipazione minoritaria in una società immobiliare, se non protetta da accordi parasociali vincolanti, si configura debole per quanto attiene alla capacità e alla possibilità di influenzare il proprio investimento. L America è caduta in una crisi immobiliare. Quali sono le conseguenze per la Svizzera? La politica espansionistica che da anni sta conducendo la Banca Centrale USA, ha permesso al consumatore statunitense di beneficiare di una forte crescita economica senza che i tassi guida salissero proporzionalmente. Il fenomeno, voluto dalla FED, ha creato una forte liquidità nel sistema finanziario, finanziando in gran parte il mercato immobiliare fino ad inflazionarlo. Il sistema di rifinanziamento del debito ipotecario ha permesso al consumatore di beneficiare sensibilmente della crescita delle valutazioni degli immobili e allo stesso tempo ha permesso all economia di risollevarsi dalla recessione causata dallo scoppio della bolla dei titoli tecnologici. Questo sistema diventa però insidioso nel momento in cui i tassi iniziano a salire e le valutazioni degli immobili raggiungono il picco. In Svizzera, la politica creditizia è ben diversa ed i contraccolpi di cambiamenti di tendenza sono meno marcati. A mio parere l attuale crisi statunitense potrebbe ripercuotersi anche da noi se la situazione testé descritta dovesse ulteriormente peggiorare. Il rallentamento dell economia USA che stiamo osservando è controbilanciato dalla forte crescita dei paesi asiatici e da una discreta crescita dell Europa. Questo inedito «tripolarismo» permette all economia statunitense di compensare la debole crescita interna con la forte domanda che proviene fuori dai loro confini, mantenendo un economia a tassi di crescita più che accettabili. Nel caso in cui la crisi immobiliare dovesse acuirsi ulteriormente, ci potrebbero essere delle ripercussioni nel nostro paese. In questa ipotesi anche il «tripolarismo» non aiuterebbe ad arginare la crisi del settore e verosimilmente assisteremmo ad una forte contrazione economica mondiale. Secondo lei come si svilupperà nei prossimi anni il mercato immobiliare in Svizzera e all estero? Lo sviluppo dipenderà molto dall atteggiamento delle banche centrali. A differenza dell ultima crisi immobiliare degli anni novanta, dove il sistema bancario, specialmente negli USA, era tutt altro che sano, oggi gli istituti di credito godono di ottima salute. Il debito in questi anni è stato trasferito sulle «spalle» del consumatore, con la conseguenza che in caso di crisi risparmierebbe il sistema finanziario. In Svizzera i prezzi degli immobili hanno raggiunto valutazioni sicuramente alte, specialmente in alcuni cantoni. In Europa assistiamo, invece, a situazioni diverse: dalla ripresa del mercato immobiliare inglese, alla forte correzione insegnata dal mercato spagnolo. In generale possiamo però affermare che le valutazioni degli immobili hanno raggiunto in questi anni livelli record e che potranno continuare fintanto che vivremo in un contesto economico di buona crescita con un inflazione controllata. Il gruppo Wullschleger Martinenghi Manzini Gestioni Patrimoniali SA, Lugano è stato fondato nel 1972 allo scopo di offrire un servizio completo ai clienti, attraverso un offerta che integra i tradizionali ambiti fiduciari e di certificazione dei conti, la consulenza fiscale ed aziendale. 7 Fabio Poma, direttore presso la spett. Wullschleger Martinenghi Manzini Gestioni Patrimoniali SA

10 Praxis Immobilien: Vermögensverwaltung und Immobilienanlagen Langfristig und sicher? Georgette Bodmer, Verband Schweizerischer Vermögensverwalter (VSV), Zürich V.l.n.r.: Lukas Rüetschi, Christoph Zehnder, Peter Meier und Anton Rüetschi. Die Immobilienkrise der USA wird sich zwar nicht direkt auf die Schweizer Immobilien auswirken, dennoch sind die Vermögensverwalter von Rüetschi Zehnder AG (VSV-Mitglied) in ihrer Einschätzung des Marktes zurückhaltend. Auf dem Immobilienmarkt werden direkte und indirekte Anlagen in Immobilien unterschieden. Was versteht man darunter? Als so genannte indirekte Anlagen bezeichnet man Anlagen, die über ein Zwischenvehikel, zum Beispiel einen Fonds oder eine Gesellschaft, in Immobilien investieren. Vorteile sind die meist bessere Diversifikation und die einfachere, günstigere und schnellere Handelbarkeit. Bei der Investition in direkte Immobilienanlagen hat der Investor den Vorteil, dass er für die Auswahl des konkreten Investitionsobjekts alleine die Verantwortung trägt. Wie unterscheiden sich Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften? Die Kursentwicklung von Immobiliengesellschaften ist in der Regel volatiler als diejenige der Fonds. In Bezug auf die groben Risikokategorien Aktien und Obligationen gehören Immobiliengesellschaften, nicht nur aufgrund ihrer Rechtsform, sondern meist auch aufgrund ihres Risikos, in die Kategorie Aktien. Sie sind tendenziell stärker in Geschäftsliegenschaften investiert. Immobilienfonds weisen dagegen eher Preisschwankungen auf, wie häufig im Obligationenbereich beobachtet. Sie investieren oft in Wohnliegenschaften und bevorzugen einen etwas tieferen Fremdkapitaleinsatz. 8 Konservative Anleger sollten sich daher eher mit Immobilienfonds befassen. Für risikofähige Anleger sind auch Immobiliengesellschaften interessant. REITs (Real Estate Investment Trusts) bezeichnen börsennotierte Immobiliengesellschaften, die ihre Gewinne bis zu 90 Prozent an ihre Anleger ausschütten. Sie wurden auch bereits in einigen europäischen Ländern aufgelegt. Wie beurteilen Sie diese Anlageform? Ein noch nicht angesprochener Nachteil von Immobiliengesellschaften liegt in der doppelten Besteuerung (der Gewinn auf der Stufe der Gesellschaft und die Ausschüttungen auf der Stufe des Anlegers). Entsprechend ihrem Zweck als Sammelgefäss, und nicht primär als eigene Gesellschaft, wurden REITs zum Beispiel in den USA unter gewissen Bedingungen von der Besteuerung auf der Stufe Gesellschaft ausgenommen. Die Abschaffung des steuerlichen Nachteils unterstützte die Erfolgsstory der US-REITs zusätzlich. Aus Sicht des Anlegers ist die Einführung des REIT-Status auch in einigen europäischen Ländern sicherlich eine positive Entwicklung. Die USA steckt in einer Immobilienkrise. Welche Auswirkungen wird dies auf die Schweiz haben? Dies ist eine schwierige Frage. Die Antwort hängt davon ab, inwieweit sich die US- Immobilienprobleme auch auf die restliche US-Wirtschaft auswirken werden. Viele Beobachter gehen derzeit davon aus, dass sich die negativen Effekte auf die immobiliennahen Branchen beschränken werden. Wir sind nicht ganz dieser Auffassung und sehen eine gewisse Gefahr, dass der bis anhin auf vollen Touren laufende Konjunkturmotor der Amerikaner, der private Konsum, etwas gebremst werden könnte. Die Weltwirtschaft ist heute wesentlich breiter aufgestellt als noch vor wenigen Jahren und deshalb nicht mehr so stark von den USA abhängig. Dennoch könnte die Situation in den USA in abgeschwächter Form auch negative Auswirkungen auf die Entwicklung der Schweizer Wirtschaft haben. Spezifische Auswirkungen auf die Schweizer Immobilien erwarten wir jedoch nicht in grossem Ausmass, da sich der Hypothekenmarkt Schweiz anders präsentiert, das drittklassige Schuldnersegment gibt es fast nicht. Wie wird sich der Immobilienmarkt in der Schweiz und im Ausland in den nächsten Jahren entwickeln? Kurzfristig geht es noch positiv weiter. Eine gute Konjunktur, nach wie vor relativ tiefe Zinsen, sichere Arbeitsplätze und Lohnerhöhungen treiben den privaten Konsum weiter an. Im Moment sehen wir aber eine leichte Überproduktion und an gewissen Spitzenlagen den Anfang einer Preisübertreibung. Zusammen mit höheren Zinsen könnte dies den Immobilienaufschwung bremsen. Wir sind deshalb mittelfristig eher vorsichtig. Seit 1997 steht das Team von Rüetschi Zehnder AG (www.ruetschi-ag.ch) in Frick seinen Kunden für Fragen generell im Zusammenhang mit Geld zur Seite. Spezialgebiete: Wandelobligationen, Beteiligungsgesellschaften, das selber entwickelte STAR-Z Handelssystem und die eigenen Fonds RZ Basis und RZ Star.

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12 11 Nationen 266 Unternehmen ein Produkt! Open End Zertifikat auf den ABN AMRO BRIC 11 Total Return Basket BRIC plus ausgewählte Next 11 -Länder in einem Produkt Aktuell 266 Unternehmen aus 11 Nationen Total Return - Nettodividenden werden reinvestiert Börsentäglich an der SWX Swiss Exchange handelbar Investition in CHF und USD Valoren-Nummer: (CHF), (USD) Managementgebühr: 1,25% p.a. Zusammensetzung des ABN AMRO Bric 11 Total Return Basket Land Total Return Zertifikat Gewichtung China Hang Seng China Enterprises Index 15% Brasilien BOVESPA Index 12% Russland Russian Trading System Cash Index 12% Indien S&P Custom/ABN AMRO India ADR/GDR Index 11% Mexiko Mexbol Index 11% Indonesien ABN AMRO Indonesia Index 8% Türkei Dow Jones Turkey Titans Index 8% Ägypten Dow Jones Egyptian Titans Index 6% Pakistan S&P Custom/ABN AMRO Pakistan Index 6% Philippinen S&P Custom/ABN AMRO Philippines Index 6% Vietnam S&P Custom/ABN AMRO Vietnam Index 5% Stand: Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass die Gespräche auf der angegebenen Linie aufgezeichnet werden. Bei Ihrem Anruf gehen wir davon aus, dass Sie mit dieser Geschäftspraxis einverstanden sind. Risikohinweis: Die Angaben in diesem Werbeinserat stellen weder eine Empfehlung zum Erwerb von Finanzprodukten noch eine Offerte oder eine Einladung zur Offertstellung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Dieses Werbeinserat stellt kein Kotierungsinserat im Sinne des Kotierungsreglementes sowie keinen Emissionsprospekt im Sinne von Art. 652a resp OR dar. Der alleinverbindliche Prospekt in englischer Sprache kann direkt bei ABN AMRO Bank N.V, Zweigniederlassung Zürich, unter der Tel. 044 / bezogen werden. Die Zertifikate qualifizieren nicht als Anteile einer kollektiven Kapitalanlage im Sinne des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) und sind daher auch nicht der Aufsicht der Eidgenössischen Bankenkommission unterstellt. Die Anleger sind dem Konkursrisiko der Emittentin ausgesetzt. Die Zertifikate sind weder für den Vertrieb in den Vereinigten Staaten, Grossbritannien oder den Niederlanden noch an US-Personen bestimmt. Hang Seng Index SM und Hang Seng China Enterprises Index SM sind Eigentum von Hang Seng Data Services Limited. BOVESPA Index ist ein eingetragenes Warenzeichen der São Paulo Stock Exchange. Der Mexican Bolsa Index ist ein eingetragenes Warenzeichen der Mexican Stock Exchange. RTS Index wird von Standard & Poor s berechnet und ist eingetragenes Warenzeichen der McGraw-Hill Companies, Inc. Dow Jones Egyptian Titans Index und Dow Jones Turkey Titans 20 Index sind Dienstleistungsmarken von Dow Jones & Company, Inc. BRIC wurde zum Inbegriff aufstrebender Wachstumsmärkte. Die hohen Kapitalzuflüsse führten zu einem kräftigen Anstieg der Börsen in Brasilien, Russland, Indien und China. Analysten wie auch Investoren richten derzeit ihr Augenmerk auch auf andere Länder, die so genannten Next 11. Bei den Next 11 handelt es sich um Schwellenländer, denen ein hohes wirtschaftliches Aufholpotential zugesprochen wird. Der ABN AMRO BRIC 11 Total Return Basket setzt sich aus Total Return Zertifikaten auf die Aktienindizes der vier BRIC-Länder und ausgewählten Next 11 -Ländern zusammen (siehe Tabelle). Weitere Informationen zu diesen Zertifikaten und anderen interessanten Produkten von ABN AMRO +41 (0) ABN AMRO BANK N.V., Amsterdam Zweigniederlassung Zürich Beethovenstrasse 33 / Postfach 2065 CH-8022 Zürich Reuters: AAHCH Bloomberg: AACH Fax +41 (0)

13 Immobilier: Gestion de fortune et placements immobiliers Bien observer l évolution du marché Pratique Georgette Bodmer, Association Suisse des Gérants de Fortune (ASG), Zurich Selon Christelle Bérard du Centre d Information et de Formation Immobilières SA (CIFI) les REIT sont attractifs grâce à leur traitement fiscal. Néanmoins elle estime qu une introduction en Suisse serait trop complexe en raison de manque d harmonisation fiscale au niveau cantonal. la propriété grâce à des prêts associant apport nul et taux variables. Les taux ayant été relevés, de nombreux investisseurs se retrouvent en défaut de paiement, ce qui a eu pour effet de faire éclate la bulle immobilière qui s était formée. Pourquoi un client devrait avoir des titres immobiliers dans son portefeuille? Les titres immobiliers sont un bon moyen de diversification et présentent une alternative avantageuse dans une stratégie d allocation des actifs optimale. Une mise de fonds modeste suffit déjà pour investir dans un portefeuille bien diversifié; ce qui est chose souvent impossible avec l immobilier direct. Les investisseurs bénéficient d une gestion professionnelle et simplifiée de leurs investissements immobiliers. L immobilier indirect est destiné aussi bien au privé ne souhaitant pas investir la totalité de son portefeuille dans un seul immeuble qu à des institutionnels de plus petite taille visant à une allocation optimale de ses actifs ou ne souhaitant pas se charger de la gestion du parc immobilier. Les dérivés sur immeubles sont les dernières nouveautés. Comment estimez-vous leur potentiel pour le futur? Parmi les nombreux avantages des dérivés sur indices immobiliers, on peut citer les faibles coûts d entrée et de sortie, une fiscalité semblable à celle des instruments financiers et une grande liquidité. Ils permettent de s exposer au marché immobilier sans avoir à traiter avec la gestion opérationnelle des actifs. De plus ils jouissent d un marché transparent. Les inconvénients se situent au niveau des exigences vis-à-vis des investisseurs, des intermédiaires financiers et des autorités de contrôle. L existence d indices immobiliers fiables, tels que ceux produits par le CIFI depuis de nombreuses années et publiés depuis peu sur la plateforme SWX est à la base de l existence de ces nouveaux produits. Les REIT (Real Estate Investment Trusts) désignent les sociétés immobilières cotées en bourse. Ils ont déjà été introduits dans quelques pays européens. Comment évaluez-vous cette forme d investissement? Les REIT sont attractifs grâce à leur traitement fiscal. Un autre avantage consiste dans l obligation de distribuer l essentiel de leurs revenus, d où des rendements comparables à ceux de l immobilier direct. Mais ils n existent pas en Suisse et ne sont pas prêts d y venir car il n existe aucune d harmonisation fiscale au niveau cantonal, une introduction en Suisse serait trop complexe. Les REIT ne présentent pas vraiment de désavantages. L Amérique est tombée dans une crise immobilière. Quelles sont les conséquences pour la Suisse? La crise américaine est le résultat d une situation bien particulière. Il s agit d une crise du financement et de ce fait ne devrait avoir aucune influence sur la situation en Suisse. Ces dernières années, de nombreux ménages à bas revenus ont pu accéder à «Dans la branche, on peut observer une augmentation de la rationalisation, de la systématisation et du professionnalisme.» Comment se développera le marché immobilier en Suisse et à l étranger dans les prochaines années? Une tendance se détache clairement au niveau de la gestion de l immobilier. La gestion des risques se fait de manière de plus en plus professionnelle. Au niveau du marché privé, une multitude de facteurs influencent l évolution du marché immobilier. Il est difficile de les prendre tous en compte et de prédire de quoi sera fait demain. Le seul conseil que je peux donner ici aux investisseurs est celui de se doter d instruments permettant de suivre l évolution du marché. Christelle Bérard est titulaire d une licence en sciences économiques de l école des HEC de l Université de Lausanne (1995). Employée par le CIFI, qui est une entreprise prestataire de services dans le domaine de l analyse immobilière et les outils de gestion de portefeuille immobilier en Suisse, depuis janvier 2003, elle est responsable du CIFI pour la Suisse romande. Elle est également active dans les domaines du benchmarking, de l évaluation immobilière et de la gestion de projet. 11 Christelle Bérard, responsable du CIFI pour la Suisse romande

14 Asien Asiatische Immobilien eine Wachstumsstory Bürohochhäuser schiessen wie Pilze aus dem Boden Chris Reilly, Director of Property, Henderson Global Investors, Asien Asiatische Immobilienanlagen rentierten in den vergangenen Jahren prächtig. Günstige demographische Bedingungen, anhaltendes Wirtschaftswachstum und der Abbau regulatorischer Hürden lassen weiteres Potenzial erwarten. Die Marktkapitalisierung für den weltweiten Immobilienmarkt stieg zwischen 1997 und 2006 von 343 Milliarden auf 1,214 Billionen US-Dollar. Der grösste Teil dieses rasanten Wachstums erfolgte seit dem Jahr Sichtbar wird die Stärke des Immobiliensektors an der Entwicklung des EPRA/NAREIT Global Property Indices. In US-Dollar gemessen, betrug die jährliche Wertsteigerung 26,8 Prozent und die Aufwärtsbewegung setzte sich im aktuellen Jahr fort. Bis zum 19. April legte der Index um 7,3 Prozent zu. Während im vergangenen Jahr die europäischen Immobilienaktien mit einem Plus von 49 Prozent (in Euro gerechnet) die höchsten Gewinne erzielten, liegt in diesem Jahr Asien mit einem Zuwachs von 13 Prozent an der Spitze. Die Ende Februar aufgetretene Börsenschwäche zog auch den Immobiliensektor kurzfristig in Mitleidenschaft. Der Rückschlag war Vergleich der EPRA/NAREIT Global Total Returns Indices (in US-Dollar) Quelle: EPRA Schlusskurs EPRA/Nareit Asia Schlusskurs EPRA/Nareit North America Schlusskurs EPRA/Nareit Global Schlusskurs EPRA/Nareit Europe Dez 2001 Jan 2002 Jan 2003 aber nur von kurzer Dauer und speziell Asien hat seither wieder deutlich zulegen können. Erst wenige Anlagemöglichkeiten Einer zunehmenden Beliebtheit auf Anlegerseite steht ein relativ begrenztes Angebot an Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Asien gegenüber. Dabei hat diese Region enormes Potenzial. Ein Schlüsselfaktor, der die Nachfrage nach Immobilien unterstützt, ist das Bevölkerungswachstum, das Prognosen zufolge in der asiatisch-pazifischen Region mit Ausnahme von Japan und Australien, wesentlich grösser ausfallen wird als weltweit. In Indien müssen jedes Jahr bis zu zehn Millionen Wohneinheiten fertig werden, um den zusätzlichen Bedarf decken zu können. In China rechnet man bis ins Jahr 2025 mit 129 Millionen zusätzlichen Haushalten. Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Trotz dieses unbestrittenen längerfristigen Potenzials hinken seit der Jahrtausendwende die asiatischen Märkte gemessen am EPRA Index ihren Konkurrenten in Europa und Nordamerika hinterher. Asien wurde erst teilweise vom weltweiten Immobilienboom erfasst. Das gilt insbesondere für gewerblich genutzte Immobilien. Im Bereich Büro-, Detailhandels- und Industrieimmobilien liegen die Preise noch deutlich unter denjenigen in Nordamerika und Europa. Infrastrukturbedarf heizt die Nachfrage an Angetrieben wird das Wachstum durch den enormen Nachholbedarf an moderner Infrastruktur in den meisten asiatischen Ländern. Der stete Zufluss an ausländischen Unternehmen zieht eine kontinuierliche Steigerung der Nachfrage für gehobenen Bürobedarf nach sich. In China konzentrierte sich der Trend bislang vor allem auf die grossen Zentren Shanghai, Beijing, Guangzhou und Shenzen. In jüngster Zeit geraten aber immer mehr regionale Zentren in den Fokus des Interesses. Profiteure dieser Entwicklung sind Städte wie Tianjin, Nanjing, Wuhan, Qingdao, Dalian, Chongqing und Chengdu. Ausländische Direktinvestitionen in Chinas Immobiliensektor stiegen im vergangenen Jahr um 52 Prozent gegenüber 2005 auf einen Wert von 8,2 Milliarden US-Dollar. REITs gewinnen an Bedeutung Stark an Bedeutung gewinnen werden im asiatischen Raume die REITs. Es handelt sich dabei um börsenkotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die steuerlich begünstigt sind. Ihre Beliebtheit unter den Anlegern verdanken sie nebst ihrer steuerlichen Behandlung, der hohen Rendite, der guten Liquidität sowie dem niedrigeren Risikoprofil. Ende 2006 machten die REITs mit einer Marktkapitalisierung von rund 650 Milliarden 12

15

16 Baumboom: In den meisten asiatischen Ländern gibt es grossen Nachholbedarf an moderner Infrastruktur. US-Dollar mehr als die Hälfte des weltweiten Immobilienmarktes aus. In Asien, abgesehen von Australien, wurde dieses Marktsegment erst zu Beginn dieses Jahrtausends entdeckt. Als erstes Land schuf Japan die regulatorischen Voraussetzungen. Es erstaunt also nicht, dass der japanische REITs-Markt der grösste Asiens ist, sowohl was die Zahl der gelisteten Unternehmen wie auch die Marktkapitalisierung anbelangt. Stark wachsende Bedeutung haben REITs ferner in Singapur und Hong Kong. Im internationalen Vergleich geringe Verbriefung Die Wachstumsaussichten in den kommenden Jahren bleiben hervorragend. Ein grosser Prozentsatz der weltweiten Immobilienanlagen liegt in Asien und ist reif für die Verbriefung (englisch: Securitisation). Sie bedeutet die Schaffung von handelbaren Wertpapieren aus Forderungen oder Eigentumsrechten im weitesten Sinne. Viele dieser Liegenschaften werden derzeit von Privaten gehalten oder von Gesellschaften, die keine Spezialisten im Immobiliengeschäft sind. REITs ermöglichen eine effizientere Bewirtschaftung und werden dazu führen, 14 das vermehrt Immobilien von privaten Händen in öffentlich kotierte Unternehmen übergehen. REITs schaffen auch Liquidität im Immobilienmarkt, was es den Gesellschaften in anderen Industriezweigen ermöglicht, ihre Bilanzen zu entschlacken und gleichzeitig die Eigenkapitalrendite zu steigern, indem sie ihre Immobilienanlagen an REITs-Gesellschaften veräussern. Auf der Nachfrageseite besteht grosser Bedarf nach diesen Produkten. Attraktive Renditen verknüpft mit tiefen Risiken machen REITs sowie andere Immobilienanlagen extrem wettbewerbsfähig verglichen zu anderen Anlagekategorien. Dank ihrer Risiko- und Ertragseigenschaften eignen sie sich zur Erschaffung eines steten inflationssicheren Einkommensstroms, der speziell von Pensionierten gewünscht wird. Immobilienanlagen dürften daher in Zukunft vermehrt zur Deckung von Pensionsverpflichtungen eingesetzt werden. Verband beschleunigt regulatorische Änderungen Ein wichtiger Faktor für das Ausschöpfen des REITs-Potenzials in Asien und weltweit sind den Markt FOTO: PIERRE FREIMÜLLER, unterstützende Regeländerungen. Die 2005 ins Leben gerufene Asian Public Real Estate Association (APREA) wurde zur Förderung und Entwicklung des asiatischen Immobilienmarktes gegründet. APREA ist Asiens Schwesterorganisation von EPRA in Europa und NAREIT in den USA. Ein vordringendes Anliegen der APREA ist das eine Steuerharmonisierung und die Konstituierung einheitlicher Regularien für ganz Asien. Risikoreduktion dank tiefer Korrelation Eine weitere Attraktivität von Immobilienanlagen liegt in ihrer geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen. So führt eine Beimischung ins Gesamtportfolio zu einer willkommenen Risikoreduktion. Nicht nur gegenüber anderen Anlagekategorien wie Obligationen und Aktien, sondern auch innerhalb der Länder ist die Korrelation im Allgemeinen niedrig. Das deutet darauf hin, dass das Immobiliengeschäft nach wie vor vorwiegend ein lokales ist und länderspezifischen Besonderheiten unterliegt. Um Erfolg im Markt zu haben, braucht es daher Präsenz vor Ort. Nur so kann man sich mit der lokalen Usanz vertraut machen. Das Potenzial von aktienähnlichen Erträgen mit tiefer Korrelation zu anderen Anlagekategorien macht ein Immobilieninvestment zu einer vielversprechenden alternativen Anlage, die ihren Platz innerhalb eines diversifizierten Portfolios einnehmen sollte. Für Asien spricht, dass dort die Immobilienpreise noch vergleichsweise günstig sind und für Fonds der Umstand, dass man über sie eine breitere Risikostreuung erreicht. Sofern es in den USA nicht zu einem schnellen konjunkturellen Abschwung kommt, sind für gut gemanagte Anlagefonds jährliche Renditen von 12 bis 16 Prozent kein Ding der Unmöglichkeit.

17 Investment solutions with property derivatives Derivatives on solid ground Property derivatives Dr. Francesco Adiliberti, Head of Private Investor Products Group Switzerland, and Dr. Joerg Ruetschi, CFA, Institutional Structured Derivate Sales, Goldman Sachs While derivatives on traditional financial investments, such as equities and fixed income instruments, are widely used in Switzerland, derivatives linked to physical property investments are still an uncommon concept to many investors. However, in other European countries the UK being the prime example property derivatives are already relatively well established and widely used for investment purposes. Although the debate about indirect property investments has taken a new turn with the spread of real estate funds, exchange-listed investment companies and, at the international level, with the introduction of Real Estate Investment Trusts (REITs), little progress has been made in the discussion as to how direct financial investments in property can be made more flexible. One possible solution may be found through the application of derivatives, which offer the very characteristics that property markets often lack, such as the creation of liquidity, the provision of information and general market efficiency. What is a property derivative? A property derivative is simply a contract under which the counterparties agree to swap on specified dates the performance of a property index for a fixed payment on the notional amount, similar to a total return swap on equities. However, there is no physical purchase or sale of property. Accordingly, transactions are much simpler and much more cost-efficient than physical investments, while investors participate directly in the performance of the underlying property assets. This direct participation in property is achieved through the linkage between the derivative and the underlying asset, which, in the case at hand, is a property index. The property index needs to fulfil a twofold requirement. First, it needs to track a broad universe of property investments in various segments, such as residential and commercial property. Second, it must meet the general requirements for indexes, such as having a clear definition and broad acceptance. At the European level, the index concept of the Investment Property Database (IPD) with its thirteen country indexes meets these requirements. IPD calculates benchmark commercial property indexes for individual European countries. For Switzerland this is the IPD/Wüest & Partner Switzerland Index. Different from other Swiss property indexes, the underlying assets of this index comprise European Index Concept of the Investment Property Database (IPD) Source: Investment Property Database both residential and commercial property. While a country-specific index, the IPD/Wüest & Partner Switzerland Index is also part of the wider European index family of the Investment Property Database. How property derivatives work A property derivative can be structured by combining a standardised swap transaction with a certificate granting direct participation in property assets. With such a certificate, the investor participates in the performance of a property index which includes both rental income and the appreciation of the property assets included in the index selected. The mechanism of property derivatives can be illustrated as follows. In order to participate in the underlying IPD property index, an investor pays the cost of capital tied-up (expressed by means of an interest rate that is the London Interbank Offered Rate LIBOR) and a premium that reflects the costs and risks of a physical investment in the underlying property assets. This premium is an example of a pure cash and carry trade that says an UK 35.4 % Germany 18.9 % France 11.6 % Switzerland 7.3 % Netherlands 6.2 % Sweden 5.1 % Italy 5.1 % Finland 2.5 % Denmark 2.2 % Spain 2.2 % Norway 1.9 % Portugal 1.1% Ireland 0.4 % The IPD indexes replicate a broad portfolio of directly held commercial property assets, which qualifies the index as an underlying asset for a regional investment. 15

18 Volltreffer LODH Swiss Equities Funds: Schweizer Qualität und Höchstleistung Lombard Odier Darier Hentsch & Cie Privatbankiers Die Referenz seit Diese Anzeige dient lediglich Informationszwecken und stellt weder eine Empfehlung noch eine Aufforderung dar, bestimmte Aktien/Fondsanteile zu zeichnen. Als offizielle Dokumente im Hinblick auf eine eventuelle Investition gelten ausschliesslich die Prospekte und vereinfachten Prospekte (falls vorhanden), die Fondsverträge sowie die aktuellen Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds. Lombard Odier Darier Hentsch Fund Managers S.A. mit Sitz an der Rue de l'arquebuse 22, 1204 Genf hält innerhalb der Gruppe Lombard Odier Darier Hentsch & Cie die Fondsleitung der vertraglichen Schweizer Anlagefonds (sog. "Schweizer Fonds"). Die Gruppe Lombard Odier Darier Hentsch & Cie mit Sitz an der Rue de la Corraterie 11, 1204 Genf ist die Depotbank der Schweizer Fonds der Gruppe Lombard Odier Darier Hentsch & Cie.

19 Property derivatives annual amount has to be paid on top of the cost of capital tied-up to be able to purchase the property portfolio underlying the relevant property index. Thus, this premium is a reflection of the physical maintenance costs and the market expectations, which vary over the period under consideration. While in a swap transaction the capital does not have to be deposited, the LIBOR reflects as a standardised interest rate the capital tie-up costs of the investment. If, by contrast, the investor buys a certificate as a securitised transaction for a specific price (for example 100 Swiss Francs) he or she receives on an accrual basis the annual performance of the relevant IPD indexes less a market premium. As the capital is invested and deposited fully, it automatically pays interest without reflecting the relevant LIBOR. The premium remains constant over the life of the certificate and is reflected in the annual performance on an accrual basis. Create liquidity The use of property derivatives may offer investors considerable benefits. They create liquidity in an area where physical investments entail a lengthy process. Other benefits include a significant reduction of management fees, transaction and administrative expenses. In addition, property derivatives offer the necessary flexibility for enhancing the diversification of a property portfolio. Depending on the prevailing market environment, investments can be allocated tactically to different regions and sectors. Most significantly, however, investors participate directly in the performance of the underlying property assets. This contrasts with other more liquid investments, such as indirect property investments through real estate companies (i.e. their shares), whose historical performance has often been more strongly correlated with equity markets rather than with traditional physical property markets. Property derivatives can be used to construct and diversify property portfolios. Thus, investors can use property indexes to invest in individual countries or baskets under the IPD concept. For example, an investor buys a certificate on the IPD/Wüest & Partner Schweizer Immobilienindex with a life of five years. Note that, in principle, the IPD indexes replicate a broad portfolio of directly held commercial property assets, which qualifies the index as an underlying asset for a regional investment. This is true both at the national and international levels. At the international level, a basket of IPD indexes for the three largest property markets in Europe the UK, France and Germany would be an obvious choice. Becoming standardised products Property derivatives offer new possibilities of managing property portfolios by giving investors more flexible access to the property market. The development of property derivatives is still at an early stage. As their acceptance increases, property derivatives should become wide-spread standardised instruments. In the UK, which has the most developed market for property derivatives, the total volume of property derivatives traded was approximately five billion euros in 2006, compared to 1.1 billion in This was approximately ten percent of the volume of physical transactions. In Continental Europe, initial transactions on the French and German indexes were completed recently. In 2007, activities are expected to grow by several billion euros and expand to other European countries, especially Switzerland. Switzerland s new Collective Investment Act for the first time allows a more flexible use of derivative instruments in property funds, which should facilitate active risk management through the use of property derivatives for the first time. PHOTO: PIERRE FREIMÜLLER, Property derivates provide investors with more flexible access to the property market. Will this entail a new construction fever as seen in Berlin (photo: Potsdamer Platz) after the fall of the wall?

20 REIT Des placements de longue date pour une meilleure négociabilité des biens immobiliers L attrait des forts gains de cession Christian Fröhlich, analyste d actions, Clariden Leu, Zurich Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont devenus une réalité en Allemagne depuis la fin mars: désormais, les bénéfices de certaines sociétés immobilières ne sont plus soumis à l impôt si elles respectent scrupuleusement certaines obligations. L immobilier commercial tout comme le cours des actions de groupes allemands devraient en profiter. Les REIT sont loin de constituer une nouveauté. Ce type de société immobilière à fiscalité privilégiée existe depuis des décennies en Amérique du Nord et représente une forme de placement reconnue de longue date. Au vu des bénéfices réalisés, l acceptation de cette catégorie de placement n a rien de surprenant: un investissement en REIT nord-américains début 2002 s est en moyenne traduit par un rendement de 22,5 pour cent fin Une performance annuelle de 11,3 pour cent sur les vingt dernières années a également de quoi séduire. Sur la même période, les actions américaines ont fait tout juste un peu mieux avec 11,8 pour cent. Les REIT améliorent en premier lieu la négociabilité des biens immobiliers: les investisseurs privés peuvent également négocier leurs parts quotidiennement, ce qui serait par exemple impensable lors de l achat direct d un immeuble. La fiscalité désavantageuse des sociétés immobilières classiques disparaît en outre grâce à l exonération fiscale des REIT. De nombreux biens immobiliers privés ont ainsi été transférés dans des REIT aux États-Unis. Si l on ajoute à cela la valeur considérable que représentent les biens immobiliers dans une économie nationale, la «catégorie de placement Immobilier» en a été totalement bouleversée. Les REIT ont également un effet bénéfique sur la diversification des portefeuilles de placements, car leur corrélation avec les marchés d actions est limitée. Lorsqu une partie des portefeuilles actions existants est repositionnée sur des REIT dépendant du marché immobilier, la fluctuation de valeur du portefeuille global en est atténuée. Situation gagnant-gagnant Les investisseurs qui souhaitent investir sur le marché immobilier ne sont toutefois pas les seuls à profiter de la loi REIT. Les entreprises y trouvent également leur compte: jusqu à présent, en Allemagne, 39 pour cent Part des valeurs comptables des immeubles dans la capitalisation boursière 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Les carnets de commandes sont pleins: Dans bon nombre de grands groupes allemands, le bilan cache des réserves latentes immenses. 0% Metro Volkswagen Deutsche Telekom DaimlerChrysler Source: Sources: Bloomberg, Clariden Leu, rapports de gestion ThyssenKrupp TUI Münchner Rück Bayer RWE BASF Allianz Siemens Part immobilier allemand Part immobilier européen global 18

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