Brachliegende Objekte, Areale und Standorte: Zwischennutzung im Dienste der Transformation

Transkript

1 Brachliegende Objekte, Areale und Standorte: Zwischennutzung im Dienste der Transformation MAS Immobilienmanagement Januar 2015 Matthias Bürgin, büro metis, Basel MAS Immobilienmanagement

2 «Wir sind dankbar, dass wir bei der Erstvermarktung von Baufeldern bereits eine gewisse Art von Urbanität haben.» Dr. Elmar Schütz, Qualitätssicherung Vivico Real Estate GmbH «Die Zwischennutzungen leisten der zukünftigen Wertschöpfung des Areals unschätzbare Dienste.» Fritz Schumacher, Kantonsbaumeister BS «Ohne Zwischennutzungen wäre es nicht gegangen.» Eugen Wolf, Geschäftsführer der Walzmühle Immobilien AG, Frauenfeld 2

3 Ziele & Inhalte» Ziele _ Vertiefter Einblick in das Potenzial von Zwischennutzung auf dem Weg der Transformation _ Leerstand als Chance verstehen _ Zusammenhänge mit Stadtentwicklung begreifen _ Möglichkeiten für Projektentwicklungen erkennen» Inhalte _ Zahlen Begriffe Relevanz _ Chancen _ Beispiele Schweiz _ Herausforderungen _ Management _ Zusammenfassung und Ausklang 3

4 Zahlen Begriffe Relevanz 4

5 Zahlen zu Industriebrachen & Leerstandsobjekten» Brachenstudie des Bundes (2004): 380 Areale > 1ha davon 29% zwischengenutzt - 30% leer Nutzungspotenzial: 17'000'000 m2 - entspricht der Nutzfläche der Stadt Genf - Wertpotenzial: CHF 10 Mrd.» Hochparterre / Cash / Wüest & Partner (1996 / 1997 / 1999 / 2008): 348 Areale > 1ha» HSLU / IS Tourismus und nachhaltige Entwicklung (2012 /13): ca Leerstandsobjekte > Ladenlokale, Schulhäuser, Verwaltungsgebäude, Gastronomie/Hotellerie- Objekte, Militärische Bauten, Bahnbauten, Kirchliche Gebäude u.a. - Schulhäuser: ca SBB-Immobilien: Objekte - Armasuisse-Immobilien: ca Objekte 5

6 Begriffsklärung Zwischennutzung» Neutral: Zwischennutzung bezeichnet den temporären und befristeten Gebrauch von Räumen und Freiflächen in der Zwischenzeit von Aufgabe einer früheren und Realisierung einer zukünftigen Nutzung.» Eigentümer/Projektentwickler/Investoren: Zwischennutzungen überbrücken Verwertungslücken ausserhalb einer hochwertigen Nachfrage.» Städte/Kommunen: Zwischennutzungen sind ein informelles Planungsinstrument zur Förderung der Stadt- und Quartierentwicklung und können kommunale Defizite kompensieren und lokale Ökonomie stärken.» Nutzer/innen: Zwischennutzungen sind ein Mittel zur Erprobung innovativer Kultur-, Arbeits- und Gesellschaftsformen durch günstige Mietzinse bei befristeter Dauer. 6

7 Transformation» Transformation Überführen eines Areals oder Objektes in einen neuen Zustand» Umnutzung/Revitalisierung Transformation eines Areals oder Objektes unter Berücksichtigung des Bestandes (Substanz und Nutzung)» Nutzungsentwicklung Planung zur zielorientierten Optimierung des Nutzungsmixes eines Quartiers, eines Areals oder eines Gebäudes, welche über die raumplanerischen Grundnutzungen hinausgeht und auch die detaillierten Nutzungen sowie die Bedürfnisse unterschiedlicher Stakeholder mit einbezieht.» Neunutzung Transformation eines Areals oder Objektes ohne Berücksichtigung des Bestandes (Tabula Rasa: Abbruch und Neubau) 7

8 Urbane Qualitäten - Hohe Interaktionsdichte - Starke lokalökonomische Kreisläufe - Breiter Öffentlichkeitsbezug - Experimentierfreudigkeit - Kooperativität - Einfallsreichtum - Soziale Netzwerke und Vielfalt - Flexibilität und Anpassungsfähigkeit - Raumgeborgenheit 8

9 Nutzung und Gebrauch» Nutzung Physische Belegung eines Raumes mit einem bestimmten Zweck» Gebrauch Was die Nutzenden mit dem vorgefundenen Raum tun, wie sie Gegebenheiten annehmen, aneignen und interpretieren. 9

10 Stilles Stigma des Makels» Kommunikation - Wenig Informationen bei Eigentümern und Projektentwicklern - Ausklammerung der Zwischennutzung auf Homepages» Gerüchte - «Die bringt man ja doch nie weg!» - «Das ist immer so schwierig.»» Gründe - Novum/Einzelfälle für Immobiliensektor - Wenig Austausch und ökonomische Forschung - Verwertungslücke als «kleine Schande» - Landwirtschaft: Brache = Regenerationsflächen 10

11 Zwischennutzungen im Trend» Behörden - BRD: diverse Publikationen von Bundesministerien - BRD: Senat Stadtentwicklung Berlin: Publikation «Urban Pioneers» - NL: Amsterdam: 10 Mio. für Zwischennutzung NDSM-Werft - CH: Diverse Städte vereinfachen und fördern (Kreativwirtschaft, Urbanität, Vielfalt etc.) - CH: Burgdorf, Thun, Yverdon, Lenzburg: Bewilligungskategorie für temporäre Nutzungen. - CH: Bund: Leitfaden Zwischennutzung» Forschung - Unzählige Projekte, Diplomarbeiten, Dissertationen, Gutachten (multidisziplinär, national, international)» Praxis - Starke politische Positionierung von Zwischennutzungsprojekten (Basel, Bern, Zürich, Liestal, Aargau) - Integration von Zwischennutzungen in Arealentwicklungen (GU, Eigentümer) 11

12 Praxis in Schweizer Städten» Studie von büro metis (Auftrag Präsidialdepartement BS - Herbst 2014) Befragung von 16 Städten Ebene Vollzug: Bewilligungswesen, eigene Immobilien Ebene Förderung: Anpassung Bewilligungswesen, stärkere Disposition eigene Immobilien, Vermittlung/Beratung/Promotion, Rahmenbedingungen» Allgemeine Tendenzen - Keine systematische und/oder nachvollziehbare Förderung - keine Förderkonzepte - Initiative kommt selten direkt von Verwaltung, meist Folge von parlamentarischen Vorstössen - Teilweise grosszügige Auslegung der Ermessensspielräume bei Bewilligungen (Politik des Ermöglichens) - Eigentümer: steigen in Zwischennutzung erst ein, wenn Umnutzungskonzept bekannt (verschenktes Potenzial) - Businesspläne verdrängen Kreativität, Experimentierfreude und Sozialkompetenz - Professionalisierung: Bewilligungswesen und Zwischenhändler (Verteuerung, kaum gesellschaftlicher Mehrwert) - Grosse Wissenslücken bez. Zusammenhänge und bez. Mögliche Förderinstrumente 12

13 » Besonderheiten in den Städten Aarau Kleine Stadt mit grossen Industriebrachen, oft Prinzip der Augenzudrückens bei Bewilligungen, neue Sonderbestimmung Baurecht Basel Keine Strategie/Leitsätze, ZN ein Jahr in Legislaturplan enthalten, Charta ZN abgelehnt, einzige formelle Anlaufstelle Zwischennutzung (20%), Formular öffentliches Interesse, Koordination, Bereitstellung von Freiflächen im Hafenareal, Immobilien: Deal mit Zwischenhändlern Bern Konzept Nachtleben > Koordinationsstelle, Vermittlungs- und Beratungsstelle (100%) und Raumbörse Zwischennutzung (in Vorbereitung), sehr liberales Bewilligungswesen Luzern Leitsätze der Stadtregierung, ZN und Kreativwirtschaft als Assets Tourismus, Standortevaluation für Kreativwirtschaft, viele parlamentarische Vorstösse, Sonderbestimmungen Baurecht, Ausschreibung, unkomplizierte Beratungen durch Fachstellen St. Gallen Breit abgestütztes Projekt Zwischennischen, Ziel: ressourcenschonende Innenentwicklung, Amtsstellen ziehen am gleichen Strick, aktive Raumsuche, Zusammenführen Raumanbieter und Raumsuchende, aktive Projektentwicklung, parlamentarische Vorstösse Thun Sonderbestimmungen Baurecht, finanzielle Ressourcen für Grundstückskauf, Ausschreibung, stadteigenes Areal wird als Nutzungsentwicklung bewirtschaftet Zürich ZN als Entwicklungsturbo für Zürich-West, Besetzungen: keine Räumung ohne Baubewilligung (seit 1989), heute finanzielle Mittel, um Zugang zu Raum zu ermöglichen (Kauf oder Miete von Objekten), keine verwaltungsinterne Koordination aber gut verankert, hohe Akzeptanz bei rot-grün, finanzielles Engagement für Bereitstellung von Raum,, starkes Engagement von GrünStadtZürich für ZN betr. Quartierentwicklung, Freizeit und Integration 13

14 Typen von Zwischennutzungen Merkmal Ausprägungen Objektart Industrie Einzel Industrieensemble Geschäftslokale Bahn, Armee, Schulen, Kirchen Freiflächen Dauer kurz: Monate mittel: 1-2 J. lang: mehrere J. definiert offen Raumangebot klein klein/mittel mittel gross gemischt Eigentümer Öff. Hand Unternehmer Investor Bank o.ä. Siftung u.ä. Vermietung Einzel Global Zwischenhändler Impuls Eigentümer Kommune Nutzende Funktion Vermietung Stadtentwicklung Kreativwirtschaft programmatisch Management keines spontan top-down bottom-up 14

15 Chancen von Zwischennutzungen 15

16 Chancen / Basisnutzen» Basisnutzen - Ertragsverbesserung gegenüber Leerstand - > Mittel für Planung und Altlastensanierung - Bestandessicherung durch Pflegefunktion - Vorbeugen gegen Vandalismus und Littering - Sicherung/Ersatz von Arbeitsplätzen»» Introvertierte Zwischennutzungen 16

17 Chancen / Zusatznutzen» Zusatznutzen - Verminderter Handlungsdruck - Testlabor für zukünftige Entwicklungsoptionen - Stadt/Kommune/Quartier: Belebung / Kompensation von lokalen Defiziten / Innere Entwicklung - Arbeitsmarkt und Mikroökonomie: Stärkung lokale Ökonomie / Start-Ups / Kreativwirtschaft - Nischen für Kulturproduktion, -präsentation und Trendsetting - (Sozio)kultur und Freizeit: Treffpunkte / Betätigungsfelder / Trendsport - Pioniercharakter: Neue Arbeits- und Lebensformen - Gesellschaft: Raumproduktion statt Raumkonsum / soziales Kapital /soziale Stadtentwicklung - Immobilien: Adressbildung / Standortaufwertung / Bodenpreissteigerung»» Extrovertierte Zwischennutzungen 17

18 Chancen / Funktionen» Integrationsfähige Zwischennutzungen: Objekte, Projekte oder Massnahmen im Bestand, welche die finale Nutzung vorwegnehmen (z.b. Einrichtung einer Kinderkrippe oder frühzeitige Pflanzung von Baumreihen u.ä.).» Kompensatorische Zwischennutzungen: Provisorische Nutzungen zur Deckung von lokalen Defiziten resp. dringender Bedürfnisse der Stadt oder der angrenzenden Quartiere (z.b. Ansiedlung einer Bäckerei, eines Cafés oder eines Jugendraumes)» Entwicklungsrelevante Zwischennutzungen: Zufällige oder geplante Attraktoren: prägen die qualitative Entwicklung eines Standortes (z.b. Kulturcafé, Klettergarten)» Katalytische Zwischennutzungen: Leitnutzungen für weitere Projekte (z.b. ein einzelnes Kunstprojekt, welches ähnlich ausgerichtete Nutzungen anzieht. 18

19 Chancen / Nachhaltigkeit» Ressourcen - Längere Nutzung & (teilweiser) Substanzerhalt - Weniger Materialflüsse und weniger Landschaftsverbrauch» Umweltrisiken - Erträge zur Sanierung von Altlasten - Verhinderung Ausbreitung & Konservierung von Verunreinigungen» Gesellschaft - Förderung von Wohlbefinden, Lernfähigkeit, Identität, Freiheit, Offenheit, Toleranz, Partizipation, Rechtssicherheit und Solidarität - Aktive Teilhabe am Stadtentwicklungsprozess - Erhalt und Förderung der sozialen Artenvielfalt 19

20 Chancen / Zusatznutzen für Eigentümer Nur mit extrovertierter Zwischennutzung: - Verminderter Handlungsdruck - Testlabor für zukünftige Nutzungs- und Entwicklungsoptionen - Standortaufwertung - Verbesserung Unternehmensimage - Weniger Marketingaufwand - Bodenpreissteigerung - Über Alles: bessere Verwertungschancen 20

21 Chancen / Testimonial ZN Basis-Lager Zürich 21

22 Chancen / Vorteile für Nutzende und andere Stakeholders - Günstige Raummieten - Chancen für Start-up-Betriebe - Arbeitsplätze (an einem urbanen Hotspot) - Selbstverwirklichung - Inspiration und Tummelfeld für Ideen - Gelegenheit zur Verbesserung professioneller Fertigkeiten - Spass / Ein Ort zum Sein / Raum mit wenig Regulationen - Teilhabe an Raumproduktion (anstelle von Raumkonsumation) - Übungsfeld für Selbsthilfe und Selbstorganisation - Gefühl des Zuhause-Seins 22

23 Beispiele von Zwischennutzungen in der Schweiz nt*/areal Basel 23

24 Beispiel: DB-Areal Basel > nt*/areal > Erlenmatt - 19 ha - Peripherie der Stadt km vom Stadtzentrum - Umgeben von Hauptverkehrsadern - Umgeben von Industrie- (violett) und Wohngebieten (gelb) 24

25 DB-Güterbahnhofareal

26 Visualisierung Erlenmatt Endzustand ca

27 Arealentwicklung: Eindrücke und Fragen - Die meisten Arealentwicklungen sind steril - Alles ist neu - Design ist +/- ansprechend - Tägliche Versorgung ist garantiert - Spielplätze sind ok. - Wie lange dauert es, bis sich ein wirklich urbanes Leben einstellt? - Wer möchte in eine unfertige Nachbarschaft einziehen?? - Welche Art der Urbanität finde ich dort?? Wie kann der Beginn einer Arealentwicklung verbessert werden?! Vorbezug von Urbanität durch Zwischennutzung. 27

28

29 Zwischennutzungsprojekt nt*/areal Basel Pionieraktivitäten in der ehemaligen Kantine (l.) und im Wagenmeister-Gebäude (r.) 1999 initiiert und gesteuert vom kleinen Verein k.e.i.m. nt*=non territorial ab 2004 ergänzt durch Verein interessierter Personen V.i.P. 29

30 Zwischennutzung im Dienst der Transformation von Brachen 30

31 Seit 2000 Verein k.e.i.m. > öffnen > entdecken > transformieren > intensivieren 31

32 Seit 2000 Verein k.e.i.m. > öffnen > entdecken > transformieren > intensivieren Seit 2004 Verein V.i.P. > verbinden > vernetzen > integrieren 32

33 Seit 2000 Verein k.e.i.m. > öffnen > entdecken > transformieren > intensivieren Seit 2004 Verein V.i.P. > verbinden > vernetzen > integrieren > mehr als 20 ZN-Projekte mit 2000 Events 33

34 Zwischennutzung im Dienst der Transformation von Brachen Erlenmatt Januar

35 Feedback der Eigentümer und der Behörden «Vor Ihrem Engagement auf dem Gbf-Areal ziehe ich meinen Hut. Bei mir schleicht sich allmählich die Ahnung ein, dass Ihr Konzept aufgehen könnte.» (Dr. Elmar Schütz, Qualitätsmanagement Vivico GmbH, 2001) «Wir haben ja... in unserer Projektarbeit in Basel die Zwischennutzung als strategisches Element einer Arealentwicklung kennen und schätzen gelernt.» (Schütz, 2005) «Wir sind dankbar, dass wir bei der Erstvermarktung von Baufeldern bereits eine gewisse Art von Urbanität haben.... Die Vivico hat aus den positiven Erfahrungen in Basel heraus auch andernorts Zwischennutzungen bewusst zugelassen.» (Schütz, 2006) «Die Zwischennutzungen leisten der zukünftigen Wertschöpfung unschätzbare Dienste.» (Fritz Schumacher, Kantonsbaumeister BS, 2006) 35

36 Feedback in der (Fach)Öffentlichkeit - nt/areal war Gegenstand vieler Dissertationen, Master- und anderen Abschlussarbeiten unterschiedlichster Disziplinen (Design, Fotografie, Geografie, Raumplanung, Architektur, Sozialarbeit) - nt/areal erscheint in verschiedenen Publikationen deutscher Ministerien und Stadtverwaltungen - Führungen für Gäste aus aller Welt - Empfehlung im Travel Guide der New York Times - Einladungen zu Referaten, Tagungen und Workshops (Berlin, Hamburg, Bremen, Belgrad, München, Linz, Graz, Leipzig, Riga,...) - Auftrag zur Erarbeitung eines Leitfadens Zwischennutzung für den Bund (BAFU) 36

37 Bodenpreisentwicklung Erlenmatt - Verkehrswert: CHF 70/m2 (städtebaulicher Rahmenvertrag) - Marktwert: Schätzung Credit Suisse: CHF 580/m2 (2000) - Erwartung Eigentümerin & Kanton: CHF 1 100/m2 - Erzielter Verkaufspreis Baufeld B (2006) : CHF 2 200/m2 Bodenpreissteigerung in 6 Jahren: 380% - Erzielter Verkaufspreis Baufelder E, F, G (2010): ca. CHF 4 000/m2 Bodenpreissteigerung in 10 Jahren: 690% - Davon Anteil der Zwischennutzung:??? Mio. CHF 37

38 Beispiele von Zwischennutzungen in der Schweiz Weitere 38

39 Maloya Ormalingen/Gelterkinden Arealfläche: m2 / Nutzfläche: m2 Dauer: (16 Jahre) Eigentümer: BL Kantonalbank Struktur: Grosse Lager- und Gewerbehallen, mehrgeschossiges Verwaltungsgebäude, asphaltierte Freiflächen, Baulandreserven Entstehung ZN: spontane/aktive Vermietung Nutzungen: Hauptsächlich konventionelles Gewerbe, Büros und Lagerhallen, Biogasanlage, landwirtschaftliche Nutzung der Freiflächen. Transformation: Gewerbe, Überbauung der Baulandreserven, Verkauf 39

40 Torfeld Süd Aarau Arealfläche: m2 / Nutzfläche ZN: m2 Dauer: seit 1988 (25 Jahre) Eigentümer: diverse Struktur: 4 unabhängige Areale mit ebenerdigen Produktionshallen und zwei- bis mehrgeschossigen Verwaltungsbauten, hofartige Aussenräume Entstehung ZN: allmähliche Vermietung einzelner Räume Nutzungen: 60% ursprüngliches Gewerbe und Industrie, 40% Kultur, Kunst- und innovatives Kleingewerbe, Freizeiteinrichtungen und Clublokale - keine kontinuierliche Gastrokultur. Transformation: Fussballstadion mit Mantelnutzung, Industrieneubau, Wohnen 40

41 Selve-Areal Thun Arealfläche: m2 / Nutzfläche: m2 (7 ha FF) Dauer: (19 Jahre) Eigentümer: frühere: Selve AG, Titag AG, Marti AG, Oreba AG; im Jahr 2000 Ersteigerung durch Selve-Park AG Struktur: Zahlreiche grosse und kleinere Fabrikations- und Verwaltungsgebäude, interne Verkehrsflächen Entstehung ZN: Ehemalige Firmenangestellte machten sich auf dem Areal selbständig, Multiplikatoreffekt Nutzungen: Nachtclubs, Bars, Discos, Restaurants, Konzertbühnen, Gewerbe, Freizeitanlagen, Ateliers Transformation: Neuüberbauung ( m2 BGF Wohnen, m2 BGF Dienstleistung, m2 Park) 41

42 Alte Bürstenfabrik Oberentfelden Arealfläche: m2 / Nutzfläche: m2 Dauer: seit 1995 (18 Jahre) Eigentümer: Gemeinde Oberentfelden Struktur: ein- bis viergeschossige Gewerbe- und Lagerbauten mit interner Erschliessung, denkmalgeschützte Villa Entstehung ZN: einstige Ergänzungsmieter wurden übernommen, kreative Mieter kamen sukzessive hinzu Nutzungen: Künstlerateliers, Kreativwirtschaft, Second Hand, traditionelles Gewerbe, Veranstaltungslokale, Musikproberäume, Jugendtreff, Hobbyräume, Lager Transformation: Wettbewerbsprojekt 2008 des Kantons für gemischte Umnutzung (im Bestand und Neubau), Volksabstimmung gegen GU-Projektentwicklung, Gründung Genossenschaft mit externer Stiftung (PK) 42

43 Lagerplatz Winterthur Arealfläche: m2 / Nutzfläche: m2 Dauer: (19 Jahre) Eigentümer: bis 2008: Sulzer Immobilien AG / Die Post, ab 2009: Pensionskasse Stiftung Abendrot Struktur: 20 grosse und mittlere Gebäude: Produktionshallen, Werkstätten, Laborgebäude, Magazine. Entstehung ZN: Ausstellung zu CH-700-Jahr-Feier lockte Interessenten an. Nutzungen: Hochschule, Bildung, Therapien, Büros, Dienstleistungen, Handwerk, Handel, Verkaufsflächen, Kultur- und Kunstschaffende, Trendsport, Gastronomie (über 80 Mieter) Transformation: Verstetigung der Zwischennutzung mit nachhaltigem Wachstum, Verkauf an Stiftung Abendrot 43

44 Merker-Areal Baden - Arealfläche: m2 / Nutzfläche: m2 - Dauer: (18 Jahre) - Eigentümer: Merker AG > Merker Liegenschaften AG - Struktur: Hauptbau: Merkerhof mit diversen grösseren und kleineren Annexgebäuden - Entstehung ZN: Initiative durch Eigentümer, Vorausinvestitionen für Vermietbarkeit - Nutzungen: Einzelpersonen und Betriebe der Sparten Kreativwirtschaft, Kultur, Gesundheit, Bildung, Gastronomie, Handwerk und Immobilien - Transformation: Erhalt/Entkernung Merkerhof, ergänzt durch neue Wohnnutzung Martinsbergstrasse (ab 1996) und «Merker- Park» (ab 2008) 44

45 nt/areal Basel (DB-Areal / Erlenmatt) Arealfläche: m2 / NF: m2 ( FF) Dauer: /12 (11-12 Jahre) Eigentümer: früher Vivico Real Estate GmbH > Publica, Stiftung Habitat, Bricks Immobilien, Kanton BS Struktur: Riesige Freiflächen (asphaltiert und Geleisefelder), Umschlagshalle (100 x 200 m), kleinere Kantinen- und Betriebsgebäude, Verwaltungsgebäude Entstehung ZN: stadtentwicklungsorientierte Initiative eines Vereins (bottom-up) Nutzungen: Gastrokultur, Nachtleben, Trendsport, Ateliers und Büros, Marktplatz, Soziokultur; zusätzlich Messe CH (BaselWorld), Dienstleistungen, Kreativwirtschaft Transformation: Neues gemischtes Stadtquartier Erlenmatt. Erhalt der zwischengenutzten Kantine als Parkrestaurant 45

46 Mehr Beispiele und Hintergrundinformationen ZN und Umnutzungen: 33 Beispiele weltweit Umfassende Analyse ZN in der CH Grundsätze und viele Beispiele Berlin Erkenntnisse eines EU-Forschungsprojektes mit europäischen Beispielen 46

47 Herausforderungen bei Zwischennutzungen 47

48 Herausforderungen / Problematische Situationen» Problematische Situationen - «Die bringt man ja doch nie weg!» - Unübersichtliche Untervermietungen - Aufteilung der Nebenkosten - «Ungeeignetes» Raumangebot - Abfall und sekundärer Vandalismus - Schwierige Bewilligungsverfahren - Tendenz zur Verstetigung - Widerstand gegen Transformation 48

49 Herausforderungen / «Die bringt man ja doch nie weg» Analyse - Spontaner unbedachter Einstieg in Mietverträge - Unbefristete Verträge! - Dauer der Planungszeiten unterschätzt Lösungen - Kein rechtliches Problem: siehe Art. 272a Abs. 1 d OR - Steuerung & Vorausplanung der Zwischennutzung - Befristete Mietverträge (Termin oder offen) - Zwischennutzung zulassen, bis Flächen für Neunutzung wirklich gebraucht werden. - Laufzeiten kommunizieren 49

50 Herausforderungen / Untervermietungen Analyse - Untervermietung ohne Information des Vermieters - Höhere Untermietzinsen als Basismietzins - Finanzielle Nachteile Vermieter - Unerwünschte Veränderung Mietermix Lösungen - Regeln der Untervermietung nachdrücklich betonen - Einhaltung des Mietrechts einfordern - Wirksames Controlling - Globalvertrag an eine Organisation statt Dutzenden von Einzelverträgen 50

51 Herausforderungen / Probleme mit Nebenkosten Analyse - Bisher ein Nutzer - neu mehrere Nutzer - Fehlende Einrichtungen für individuelle Verbrauchserhebung - Fehlende Erfahrungswerte - Kosten können bei Vermieter hängen bleiben Lösungen - Alternative Abrechnungsmodelle - Pauschale: Klausel zur Anpassung nach erster Abrechnungsperiode - Strom: Verbrauchsschätzung Nutzungstypen durch Fachperson 51

52 Herausforderungen / Keine geeigneten Räume Analyse - Grosse Raumstrukturen > wenig Nachfrage - oder keine Nutzungen, welche dem Arealziel dienen - Wenig Angebot für belebende Nutzungen mit geringem Raumbedarf - Hauptnachfrage: Kultur, Kreativwirtschaft, Bildung, innovatives Gewerbe Lösungen - Raumangebot der Nachfrage anpassen - Raumteilung, Einbauten u.a. - KTI-Forschungsprojekt «Indoor-Units» CCTP HSLU - Nie vergessen: Potenzial der Aussenräume 52

53 Herausforderungen / Bewilligungsprobleme Analyse - Oft keine spezifische Rechtsgrundlagen für Bewilligungen - Ausnahmebewilligungen erzeugen Abhängigkeit - Kurze Fristen bei Brandschutz und Wärmedämmung Lösungen - Kommune in Planung aktiv einbeziehen - Öffentliches Interesse an Zwischennutzung wecken (siehe Formular Kanton BS) - Prinzip der Verhältnismässigkeit geltend machen - Kreative Willkür einfordern resp. umsetzen - Massnahmenplan zur stufenweisen Anpassung verhandeln und vereinbaren 53

54 Exkurs öffentliches Interesse Zur Beurteilung Ausnahmeregelung Bewilligungsverfahren 54

55 Herausforderungen / Abfall und sekundärer Vandalismus Analyse - Eigentlich dient Zwischennutzung der Arealpflege - Sprayen als Selbstdarstellung - Wo Abfall liegt, kommt mehr dazu - Littering teilweise als Folge der Nutzungen Lösungen - z.t. keine 100%-ige Lösung, grundsätzlich geringere Schäden als bei Leerstand - Verbundenheit/Engagement mit Areal spüren lassen - erzeugt Respekt - Reinigungskonzept mit allen Stakeholdern planen und umsetzen - Sprayereien: als Upgrading zu Streetart verstehen und davon profitieren 55

56 Herausforderungen / Verstetigung der Zwischennutzung Analyse - Entwicklungsidee von Anfang an - Langwierige Planungsprozesse, dürftige Entwicklungsideen - Gesellschaftlicher und ökonomischer Erfolg von Zwischennutzung - Veränderte Randbedingungen (z.b. Denkmalschutz, fehlende Investoren) Lösungen - «Unerwarteten» Erfolg positiv nutzen - Umstellen auf prozessuale Arealentwicklung (Flexibilität und Anpassung) - Zwischennutzung als informelles Planungsinstrument einsetzen - Best-of-two-Worlds - Erhaltenswertes erhalten - erneuern wo Potenzial fehlt (Bauten & Nutzung! ) 56

57 Herausforderungen / Widerstand gegen Transformation Analyse - Widerstand von innen (Partikulärinteressen / günstige Mieten) - Widerstand von aussen (öffentliches Interesse / Verlust Standortaufwertung) - Fehlende Würdigung des Erreichten / Verdrängung der Qualitäten - Max Frisch: «Wir haben Arbeitskräfte gerufen, aber es kamen Menschen.» Lösungen - Planungsprozesse sind politische Vorhaben - Lokale Befindlichkeit berücksichtigen - Qualitäten sorgfältig und ernsthaft in Umnutzungsprojekt integrieren - Verkaufen 57

58 Fazit problematische Situationen» Gründe - Ungenügende Steuerung - Unzweckmässige Verträge - Fehlende Kontrollmechanismen - Reine Verwertungslogik - Wenig Interesse für die lokale Bedürfnisse und Befindlichkeit > hausgemacht - Mangelhafte Rechtsgrundlagen Bewilligungen > politische Aufgabe 58

59 Management von Zwischennutzungen 59

60 Management / Erschwerende Aspekte Transformationsprozess - Flexibilität und Kreativität treffen auf fixierte Positionen - Unterschiedliche Kulturen der Selbstverständlichkeit - Fehlen einer ganzheitlichen Auffassung bei Stadtentwicklungsfragen - Herausforderung der traditionellen Planungsmethodik - Neue Strategien der Zusammenarbeit (früher: tolerierend heute: kontrollierend) - Fehlen von dialogorientierter Kommunikation - Ungenügende offizielle Anerkennung 60

61 Management / Strategien» Grosses Potenzial - Zwischennutzung enttabuisieren / gesellschaftsfähig machen - Jede Zwischennutzung ist der Start einer Umnutzung - Zwischennutzung als informelles Planungsinstrument einsetzen - Nachhaltigkeit hervorheben (ökonomisch, ökologisch, sozial) - Umstellen auf prozessuale Arealentwicklung (Flexibilität und Anpassung) - Erfolg von Zwischennutzungen positiv nutzen - Für jedes Areal findet sich eine passende Zwischennutzung» Grundsatz - Best-of-two-Worlds: Erhaltenswertes erhalten - erneuern wo Potenzial fehlt (Bauten & Nutzung! ) 61

62 Management / Mehr Erfolg mit Steuerung (informelle Planung)» Schritte einer informellen Planung: - Erste Zielformulierung (Prozess statt Zustand) - Potenzialanalyse - Vergleich mit formeller Planung - Entwicklungsszenarien und Etappierung - Zwischennutzungs- & Vermietungskonzept - Nachfrage initiieren & Networking - Umsetzung >> Prozessualisierung, Professionalisierung & Budgetierung» Umsetzung: - Einbindung aller Akteursgruppen (Eigentümer/Entwickler/Investoren Kommunen Nutzer/innen) - Berücksichtigung lokaler Bedürfnisse - Einsetzen von Key-Agents 62

63 Management / Handlungsgrundsätze Hauptsache Zwischennutzung ist temporär. Standort Interesse für die Ortsqualitäten entwickeln und pflegen. Umnutzung Zuerst Arealteile ohne Zwischennutzungspotenzial entwickeln. Ressourcen Geeignete Bausubstanz solange nutzen wie möglich Planungsprozess Bereitschaft zu Flexibilität ist Pflicht. Controlling Kontrolle ist gut, Vertrauen ist besser. Standortaufwertung Publikumsorientierte Nutzungen stärken das Image. Belebung Kreativität und Innovation zulassen und fördern. Mietpreis Günstige Mieten für befristete Dauer. Mietvertrag Offene Befristung. Dauer Bis Flächen für Neunutzung wirklich gebraucht werden. Recht Alle Parteien benötigen Planungssicherheit. Bewilligungen Hohes öffentliches Interesse begünstigt Verhandlungen über Ausnahmeregelungen. Transformation Bei Umnutzung Qualitäten der Zwischennutzung übernehmen. Finanzen Cashflow aus Zwischennutzung für Arealentwicklung einsetzen. 63

64 Zusammenfassung und Ausklang 64

65 Schlussfolgerungen - Zwischennutzung liefert verschiedene Vorteile, sowohl für Entwicklungsgebiete als als auch für die ganze städtische Gemeinschaft - Handeln ist flexibler als Bauen. - Aufgrund des hohen Wirkungspotenzials soll Zwischennutzung als informelle Planungsmethode funktionieren. - Um die besten Resultate erreichen zu können, benötigt Zwischennutzung von Anfang an eine kluge Steuerung - Steuerung von Zwischennutzung ist eine professionelle Dienstleistung und benötigt eine finanzielle Entschädigung (Budget) 65

66 Zwischennutzung: Wirkungsschema und Werte Aktion & Wert Konkurs Misserfolg Schliessung introvertierte ZN extrovertierte ZN urbane Qualitäten Transformation Mehrwert INDUSTRIELLE PRODUKTION Unterhalt Invest. sozialer & kultureller Nutzen Erträge BRACHE Planungskosten NEUES PROJEKT Unterhalt Zeit Investitionen 66

67 Bedingungen und Anforderungen - Pioniergeist & Gründerlust - Attraktive Leitnutzungen - Schlanke und überschaubare Organisationsstrukturen - Fortlaufende Steuerung - Einsatz von kreativer Human-Power statt Kapital - Kontinuität und Ausdauer - Aktivierung von lokalen Netzwerken - Ausreizung der rechtlichen Rahmenbedingungen - Vertrauen (keine Behinderung der formellen Planung) 67

68 Leitfaden Zwischennutzung des Bundes (seit 2010)» Bedeutung - Europäische Premiere» Inhalte - Umfassende Informationen, Tipps und Empfehlungen in über 40 Themenblöcken - 13 ausführliche Beispielprojekte - Akteursspezifischer Zugang - Navigieren und individuell downloaden - Zweisprachig: deutsch & französisch» Links

69 Wichtige Weblinks Leitfaden ZN des BAFU Industriebrachenplattform des Bundes Forschungsprojekt über Wesen, Werte und Funktionen der ZN in der Schweiz Homepage des ZN-Projektes nt*/areal in Basel ( ) Unabhängiges Portal für Zwischen- und Umnutzung (> 400 Links & Dokumente) KTI-Forschungsprojekt der HSLU 69

70 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! MAS Immobilienmanagement