Travenbrück. Bad Oldesloe Med de wa de. Neritz Rümpel. Pölitz. Tremsbüttel Lasbek Bargteheide. Hammoor Steinburg Delingsdorf.

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Kreis Ostholstein Grundstücksmarktbericht 27 Rehhorst Mönkhagen Heilshoop Hansestadt Lübeck Feldhorst Kreis Segeberg Travenbrück Reinfeld Wesenberg Hamberge Grabau Bad Oldesloe Med de wa de Barnitz Klein Wesenberg Nienwohld Neritz Rümpel Rethwisch Westerau Zarpen Heidekamp Badendorf Bargfeld- Stegen Elmenhorst Pölitz Tangstedt Jersbek Tremsbüttel Lasbek Bargteheide Hammoor Steinburg Delingsdorf Ammersbek Todendorf Ahrensburg Großhansdorf Hoisdorf Lütjensee Grönwohld Siek Hohenfelde Freie und Hansestadt Hamburg Stapelfeld Braak Brunsbek Großensee Rausdorf Grande Trittau Hamfelde Köthel Kreis Herzogtum Lauenburg Barsbüttel Witzhave Oststeinbek Glinde Reinbek Gebühr: 36, gemäß der Satzung des Kreises Stormarn über die Erhebung von Verwaltungsgebühren für die Tätigkeiten und Leistungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Stormarn in der Fassung vom 17. Juni 25

2 Inhaltsverzeichnis für den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn erstellten Grundstücksmarktbericht 27 für den Kreis Stormarn Ziffer Inhalt Seite 1. Allgemeine Hinweise Besetzung des Gutachterausschusses Aufgaben des Gutachterausschusses Gesetzliche Grundlagen Allgemeine Hinweise zum Grundstücksmarktbericht Der Stormarner Immobilienmarkt im Überblick Teilmarkt Eigentumswohnungen Teilmarkt Individueller Wohnungsbau Marktfaktoren und Liegenschaftszinsen Teilmarkt Landwirtschaft 5 2. Der Stormarner Immobilienmarkt im Überblick Allgemeines Bebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke gesamt Kaupreisumsatz gesamt Flächenumsatz gesamt Einfamilienhäuser Reihenhäuser Doppelhäuser/Doppelhaushälften Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbauten Wohn- und Geschäftshäuser Gewerbeobjekte Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke gesamt Kaufpreisumsatz gesamt Flächenumsatz gesamt Bauplätze für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser/Doppelhaushälften Bauplätze für Gewerbeobjekte Flächenumsätze unbebauter Grundstücke Erläuterungen zu den unbebauten Grundstücken Vergleich der Bodenrichtwerte (größere Orte Splittersiedlungen) Vergleich Richtwerte Gewerbeflächen Grundstücke für Einzelhandel 15 1

3 3. Teilmarkt Eigentumswohnungen Vorbemerkungen Mittlere Preise je m² Wohnfläche Wiederverkaufte Wohnungen Erstbezugswohnungen Anzahl der Verkäufe Kaufpreisumsätze Preisindizes Teilmarkt Individueller Wohnungsbau Vorbemerkungen Bildung von Ortsgruppen Verkäufe in Ahrensburg und Großhansdorf Verkäufe in Bad Oldesloe Verkäufe in Reinbek Verkäufe in Reinfeld, Tangstedt und Trittau Verkäufe in Ammersbek, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde u. Oststeinbek Kaufpreise und Bauweise Indizes mittlerer Kaufpreise Marktfaktoren und Liegenschaftszinsen Vorbemerkungen Marktfaktoren Liegenschaftszinsen Liegenschaftszinsen für Geschosswohnungsbauten Liegenschaftszinsen für Gewerbeobjekte Teilmarkt Landwirtschaft Vorbemerkungen Kaufpreisumsatz Flächenumsatz Mittlere Preise von Acker- und Grünland Mittlere Ertragsmesszahlen je ha Preisindizes von Acker- und Grünland

4 1. Allgemeine Hinweise Besetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn (in den folgenden Abhandlungen kurz Gutachterausschuss genannt) besteht z. Zt. aus folgenden Mitgliedern: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn (Aufnahme vom durch Anja Krause): vorn rechts Karen Teegen; erste Reihe dahinter (von links nach rechts): Armin Baghai, Sibylle Kircher, Hans-Udo Kofahl; zweite Reihe (von links nach rechts): Cornelia Weber, Hanns Boecking; dritte Reihe (von links nach rechts): Norbert Radünz, Bernd Görtzen, Friedhelm Kiesler; vierte Reihe (von links nach rechts): Horst Gibbesch, Frank Niehus, Jürgen Tamm; ganz hinten (von links nach rechts): Stefan Leutelt, Kai Grundmann, Nils-Kaspar Schell Vorsitzender: Stefan Leutelt (Kreis Stormarn, Fachdienst Bauverwaltung) Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Mitglieder: Nils-Kaspar Schell (Vermessungsingenieur) Cornelia Weber (Vermessungsingenieurin, Katasteramt Lübeck) Friedhelm Kiesler (Immobilienmakler) 3

5 Ehrenamtliche Mitglieder: Armin Baghai (Sparkassen-Erschließungsgesellschaft Holstein mbh & Co. KG) Hanns Boecking (Sachverständiger) Horst Gibbesch (Immobilienmakler) Bernd Görtzen (Amt für ländliche Räume Lübeck) Kai Grundmann (Architekt) Sibylle Kircher (öffentl. bestellte u. vereidigte Sachverständige und Immobilienmaklerin) Hans-Udo Kofahl (Raiffeisenbank Südstormarn a. D.) Frank Niehus (Finanzamt Stormarn) Norbert Radünz (Immobilienmakler) Besetzung der Geschäftsstelle: Stefan Leutelt (Leiter) Karen Teegen (Sachbearbeiterin) Jürgen Tamm (Sachbearbeiter) Aufgaben des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss hat den gesetzlichen Auftrag, den regionalen Grundstücksmarkt transparent zu machen. Es werden dazu die Kaufverträge von Immobilienkäufen erfasst und ausgewertet. Die Notare sind verpflichtet, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Abschriften der Kaufverträge zu übersenden ( 195 Abs. 1 BauGB). Weitere Angaben zu den Objekten werden in der Regel bei den Erwerbern erfragt Gesetzliche Grundlagen Die Aufgaben des Gutachterausschusses ergeben sich aus 192 ff. des Baugesetzbuches in der Bekanntmachung der Neufassung des Baugesetzbuches vom 23. September 24 (BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert in Verbindung mit 8 ff. der Wertermittlungsverordnung WertV in der Fassung der Bekanntmachung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 229), geändert durch Art. 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 281, 211) sowie der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 6. Dezember 1989 (GVOBl. Schl.-H. Nr. 19/1989 S. 181), zuletzt geändert durch Landesverordnung vom 16. August 24, GVO Bl. S. 333) Allgemeine Hinweise zum Grundstücksmarktbericht 27 Dieser Grundstücksmarktbericht schließt an den zuletzt 25 erstellten Grundstücksmarktbericht an. Ältere Werte und weiter zurückgehende Zeitreihen, die in diesem Marktbericht nicht mehr erfasst sind, sind dort nachzulesen. Die insbesondere unter den Kapiteln 3, 4 und 6 (Teilmärkte Eigentumswohnungen, Individueller Wohnungsbau und Landwirtschaft) durchgeführten Untersuchungen erforderten eine in- 4

6 tensive Datenauswertung. Fehlende Werte bei einigen Auswertungen dokumentieren, dass dem Gutachterausschuss ausreichende Daten zur Auswertung nicht zur Verfügung standen Der Stormarner Immobilienmarkt im Überblick Flächenumsätze in m² sind in 1. m² angegeben, die Nachkommastelle gibt die auf- oder abgerundeten vollen Hundert m² an. Kaufpreisumsätze in sind in Millionen angegeben, die Zahlen hinter den Kommata beziehen sich auf auf- oder abgerundete volle 1.. Diese Form der statistischen Darstellung wurde bei allen kaufpreisrelevanten Untersuchungen sämtlicher Teilmärkte angewandt Teilmarkt Eigentumswohnungen Die in /m² Wohnfläche angegebenen Verkaufspreise bei Eigentumswohnungen wurden auf volle 1 auf- oder abgerundet Teilmarkt Individueller Wohnungsbau Für die auf den Teilmarkt Individueller Wohnungsbau angewandten Untersuchungen über Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser waren je Ort bzw. aus mehreren Orten zusammengefasster Bereich in jeder Baujahresklasse mindestens 5 Verkaufsfälle erforderlich, um für die Auswertung berücksichtigt zu werden Marktfaktoren und Liegenschaftszinsen In Fortschreibung des Grundstücksmarktberichtes 25 wurden die Marktfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke sowie die Liegenschaftszinssätze für Geschosswohnungsbauten und Gewerbeobjekte ermittelt. Bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze wurden iterative Korrekturen berücksichtigt Teilmarkt Landwirtschaft In diesem Grundstücksmarktbericht werden in Abschnitt 6.4 mittlere Kaufpreise je m² Ackerund Grünland aus den Verkaufsjahren 24 bis 27 gegenüber gestellt. 5

7 2. Der Stormarner Immobilienmarkt im Überblick Allgemeines Der Gutachterausschuss hat den nachfolgenden Untersuchungen von Teilmärkten des Immobilienmarktes eine Übersicht sämtlicher Immobilienverkäufe der Jahre 24 bis 27 im Kreis Stormarn vorangestellt. Sie umfasst sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke. Nicht enthalten sind die Verkäufe von Eigentumswohnungen und landwirtschaftlichen Flächen, die in gesonderten Kapiteln dieses Marktberichtes abgehandelt werden. In den nachfolgenden Diagrammen wird auf die in der Kaufpreissammlung registrierten Verkäufe Bezug genommen Bebaute Grundstücke Bei den vom Gutachterausschuss untersuchten bebauten Grundstücken handelt es sich um solche, auf denen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser (Reihenmittel- und Reihenendhäuser), Mehrfamilienhäuser (einschl. Gebäude in Geschossbauweise), kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte (ohne Wohn- und Geschäftshäuser) errichtet wurden. Für jede dieser Nutzungsarten sind die Kaufpreisumsätze und die Anzahl der Verkaufsfälle im Jahresvergleich in Diagrammen dargestellt Bebaute Grundstücke gesamt Den unter Abschnitt 2.2 genannten Untersuchungen vorangestellt ist die gesamte Kaufpreisstatistik aller registrierten Verkäufe von bebauten Grundstücken aus den Jahren 24 bis 27. Diagramme geben Auskunft über Kaufpreis- und Flächenumsatz sowie die Anzahl der registrierten Verkäufe. 6

8 Kaufpreisumsatz gesamt Kaufpreisumsatz bebauter Flächen im Kreis Stormarn , 35, 336,73 Kaufpreisumsatz in Millionen 3, 25, 2, 15, 288, , ,36 91 Kaufpreisumsatz 1, 5,, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Flächenumsatz gesamt Flächenumsatz bebauter Grundstücke im Kreis Stormarn , 1.496,2 1.51,9 1.4, , , 1262 Flächenumsatz in 1. m² 1., 8, 6, 955, 91 Flächenumsatz 4, 2,, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 7

9 Einfamilienhäuser Verkäufe von Einfamilienhäusern 24 bis , 132, 132, 13, ,88 128, 538 Umsatz in Mio 126, 124, 122, 121,81 12,71 Umsatz (Mio ) 12, , 116, 114, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Reihenhäuser Verkäufe von Reihenhäusern 24 bis , , ,17 28,53 Umsatz in Mio Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 8

10 Doppelhäuser/Doppelhaushälften Verkäufe von Doppelhäusern/Doppelhaushälften 24 bis , ,51 Umsatz in Mio , , Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Mehrfamilienhäuser/ Geschosswohnungsbauten Verkäufe von Mehrfamilienhäusern / Geschosswohnungsbauten 24 bis ,2 19,78 36 Umsatz in Mio , ,26 Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 9

11 Wohn- und Geschäftshäuser Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern 24 bis ,85 Umsatz in Mio ,38 1, , Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Gewerbeobjekte (ohne Wohnungen und Wohn- und Geschäftshäuser) Verkäufe von Gewerbeobjekten 24 bis , Umsatz in Mio , ,94 25,16 Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 1

12 2. 3. Unbebaute Grundstücke Der Gutachterausschuss hat die unbebauten Grundstücke getrennt nach den Nutzungen bzw. Nutzungsmöglichkeiten unterteilt und analysiert. Es handelt sich um Bauplätze für die Errichtung folgender Gebäude: Einfamilienhäuser einschließlich Doppelhäuser / Doppelhaushälften sowie Gewerbeobjekte. Zu den Geschossbauten sowie den Gebäuden mit Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss in diesem Marktbericht noch keine Aussagen gemacht. Für die übrigen Fälle dieses Marktbereichs wurden die Umsätze bei den Kaufpreisen und den Flächen sowie die Anzahl der Verkäufe in den Jahren 24 bis 27 in den nachfolgenden Diagrammen zusammengestellt Unbebaute Grundstücke gesamt Den unter Abschnitt 2.3 genannten Untersuchungen vorangestellt ist die gesamte Kaufpreisstatistik aller registrierten Verkäufe von unbebauten Grundstücken aus den Jahren 24 bis 27. Kaufpreis- und Flächenumsatz sowie die Anzahl der registrierten Verkäufe sind in Diagrammen dargestellt Kaufpreisumsatz gesamt Kaufpreisumsatz unbebauter Flächen im Kreis Stormarn , 87, 88,71 9,4 84, 72, ,71 52 Kaufpreisumsatz in Millionen 6, 48, 36, 24, Kaufpreisumsatz 12,, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 11

13 Flächenumsatz gesamt Flächenumsatz unbebauter Grundstücke im Kreis Stormarn , 5., 4.771, ,7 Flächenumsatz in 1. m² 4., 3., 2., , , Flächenumsatz 1.,, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Bauplätze für frei stehende Einfamilienhäuser/Doppelhäuser/Doppelhaushälften Verkäufe unbebauter Grundstücke (Nutzung: frei stehende Einfamilienhäuser/Doppelhäuser/Doppelhaushälften) 6 53, Umsatz in Mio , , , Umsatz (Mio ) Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Fälle 12

14 Bauplätze für Gewerbeobjekte Verkäufe unbebauter Grundstücke (Nutzung: Gewerbe) 14 13, ,32 21 Umsatz in Mio ,21 Umsatz (Mio ) 4 2 2, Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe Flächenumsätze unbebauter Grundstücke Das nachstehende Diagramm fasst die Flächenumsätze unbebauter Grundstücke mit den oben unter bis untersuchten Nutzungsarten in dem Zeitraum 24 bis 27 zusammen. Flächenumsätze unbebauter Grundstücke 24 bis 27 - Nutzungsarten: Einfamilienhäuser einschl. Doppelhäuser sowie Gewerbe 45, 4, 387,2 35, Flächenumsatz in 1. m² 3, 25, 2, 15, 238,5 137,8 194,6 188,8 216,1 EFH/DH Gewerbe 1, 69,1 5, 32,, Jahr 13

15 Erläuterungen zu den unbebauten Grundstücken Der Gutachterausschuss hat in der nachfolgenden Tabelle dargestellt, welche durchschnittlichen Größen die unbebauten, in der vorbezeichneten Weise nutzbaren Grundstücke in dem Beurteilungszeitraum der Jahre 24 bis 27 aufgewiesen haben. Bei den untersuchten unbebauten Grundstücken handelt es sich um voll erschlossene, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Unbebaute Grundstücke Vorgesehene Nutzung als: Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Gewerbeobjekt Grundstücksgröße (m²) i. M Vergleich der Bodenrichtwerte in den Ortslagen größerer Orte mit den Bodenrichtwerten in benachbarten Splittersiedlungen Verglichen wurden die Bodenrichtwerte von Einfamilienhausgrundstücken im Kreis Stormarn, die in den Ortslagen größerer Orte einerseits und in der Nähe gelegenen Splittersiedlungen mit Außenbereichscharakter andererseits liegen. Es handelt sich um Grundstücke mit ortsüblicher Erschließung und in durchschnittlicher Lage. Es wurden kreisweit 33 Vergleichsfälle zu den Stichtagen und analysiert 1. Beispiele 2 : Ortslage Bodenrichtwert ( /m²) Splittersiedlung Bodenrichtwert ( /m²) Elmenhorst 12, Siebenbergen 45, Trittau 145, Trittauer Feld 5, Bodenwertunterschiede in % von unbebauten Grundstücken in größeren Orten und Splittersiedlungen (Basis: Richtwert größerer Ort = 1 %) 12% 1% 1% 1% 8% Bodenwert in % 6% 52% 52% Bodenwert der größeren Orte Bodenwert der Splittersiedlungen 4% 2% % Stichtag jeweils der angegebenen geraden Jahre 1 Alle Bodenrichtwerte auf Bezugsgröße 8 m² umgerechnet. 2 Angegebene Bodenrichtwerte zum Stichtag ermittelt. 14

16 Vergleich Bodenwertniveau Gewerbeflächen Grundstücke für Einzelhandel Verglichen wurden die Kaufpreise/m² unbebauter Grundstücke mit ausgewiesener Sondernutzung, die für eine Bebauung mit Einzelhandelsgeschäften vorgesehen waren, mit den Bodenrichtwerten ( /m²) von Grundstücken mit üblicher gewerblicher Nutzungsmöglichkeit (z. B. produzierendes Gewerbe, Lagerhäuser), gelegen in denselben Gewerbegebieten. Keine Berücksichtigung fanden dabei Einzelhandelsgrundstücke in den Geschäftszentren der Innenstädte. Für die Vergleiche wurden die jeweiligen Bodenrichtwerte aus dem Jahr des Vertragsabschlusses herangezogen. Unterschied in % je m² unbebautes Grundstück in reinen Gewerbegebieten - Kaufpreis je m² Grundstück für Einzelhandelsgeschäft (Basis: reines Gewerbe = 1 %) 3% 28% 25% 6 Wertunterschied je m² in % 2% 15% 1% 1% Bodenrichtwert in % je m² reines Gewerbe Kaufpreis in % je m² Einzelhandel 6 5% % 1996 bis 27 Vergleichszeitraum Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Fälle 15

17 3. Teilmarkt Eigentumswohnungen Vorbemerkungen Die Untersuchungen des Gutachterausschusses auf diesem Teilmarkt umfassen: a) die Feststellung mittlerer Kaufpreise je m² Wohnfläche im ganzen Kreisgebiet, getrennt nach Erstbezugs- und weiterverkauften Wohnungen, mit der Darstellung der Preisentwicklung in dem Zeitraum 24 bis 27. b) die Entwicklung der Anzahl der Verkäufe in den Jahren 24 bis 27 c) die Entwicklung der Kaufpreisumsätze in den Jahren 24 bis 27 d) die Feststellung der Preisindizes in den Jahren 1999 bis 27 Für die Untersuchungen zu a) hat der Gutachterausschuss die Verkaufsdaten aus 11 größeren Orten einzeln ausgewertet. Es handelt sich um die folgenden Städte und Gemeinden: Ahrensburg, Ammersbek, Bad Oldesloe, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde, Großhansdorf, Oststeinbek, Reinbek, Reinfeld und Trittau. Diese Orte sind in der nachstehenden Übersichtskarte (Seite 17) dunkel hervorgehoben. Die Verkaufsdaten aus den vorgenannten Orten wurden entsprechend den Verkaufsjahren zusammengefasst, und zwar zunächst für die weiterverkauften und dann für die Erstbezugswohnungen. Die Untersuchung des Teilmarktes Eigentumswohnungen wurde für die Jahre durchgeführt. Untersucht wurden nicht vermietete Eigentumswohnungen ohne Berücksichtigung von Lagequalitäten. Es wurden alle Objekte ausgewählt, deren Baujahr und deren Wohnfläche bekannt waren, sodass Wohnungen im Erstbezug und weiterverkaufte Wohnungen gegenüber gestellt werden konnten. Kraftfahrzeug-Stellplätze wurden in den Werten nicht berücksichtigt. 16

18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Verkäufe von Eigentumswohnungen Mittlere Preise je m² Wohnfläche (in /m²) Auf dem Immobilienmarkt erzielen kleinere Eigentumswohnungen in der Regel einen höheren Preis/m² Wohnfläche als größere. Der Gutachterausschuss hat dieser Markterscheinung Rechnung getragen und in der Absicht, vergleichbare Ergebnisse zu erhalten, Wohnungen un- 17

19 terschiedlicher Größe mit Hilfe der von Hauke Petersen auf den Kieler Wohnungsmarkt angewandten Formel 3 Y = 1,7299 X,129 auf eine einheitliche Größe von 7 m² umgerechnet. Mittels dieser Formel (Y = Umrechnungskoeffizient, X = durchschnittliche Wohnfläche in m²) ist es möglich, für jede Wohnungsgröße einen an die 7 m² Wohnungsgröße angepassten Preis je m² zu berechnen. Dabei wird der ermittelte durchschnittliche Preis/m² durch den errechneten Umrechnungskoeffizienten geteilt. Nach diesem Muster hat der Gutachterausschuss die entsprechenden wohnungswirtschaftlichen Werte in jedem der Bemessungsjahre in den bezeichneten Orten ermittelt und in der zurückgehenden Abfolge von 4 Jahren verglichen. Die Ergebnisse sind in den nachfolgenden Diagrammen als gerundete Säulenwerte dargestellt. Fehlende Orte dokumentieren, dass in diesen Orten verwertbare Objektdaten in ausreichender Zahl nicht zur Verfügung standen Weiterverkaufte Wohnungen Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 27 - Weiterverkauf /m² Wohnfläche /m² WF Ahrensburg Bad Oldesloe Bargteheide Glinde Großhansdf. Oststeinbek Reinbek Reinfeld Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben 3 H. Petersen, Marktwertverfahren, aus Grundstücksmarkt und Grundstückswert Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung (GuG), 1997, Ausgabe 4/97, S

20 Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 26 - Weiterverkauf /m² Wohnfläche /m² WF Ahrensburg Ammersbek Bad Oldesloe Bargteheide Barsbüttel Glinde Großhansdf. Oststeinbek Reinbek Reinfeld Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 25 - Weiterverkauf 18 /m² Wohnfläche /m² WF Ahrensburg Ammersbek Bad Oldesloe Bargteheide Barsbüttel Glinde Oststeinbek Reinbek Trittau Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben 19

21 Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 24 - Weiterverkauf 18 /m² Wohnfläche /m² WF Ahrensburg Ammersbek Bad Oldesloe Bargteheide Barsbüttel Glinde Großhansdf. Oststeinbek Reinbek Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Erstbezugswohnungen Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 27 - Erstbezug /m² Wohnfläche /m² WF 5 Bad Oldesloe Kursiv grdruckte Zahl = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Zusätzlich wurden ausgewertet: Ort Anzahl Verkäufe /m² im Mittel Ahrensburg Bargteheide

22 Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 26 - Erstbezug /m² Wohnfläche /m² WF 5 Bad Oldesloe Bargteheide Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Zusätzlich wurden ausgewertet: Ort Anzahl Verkäufe /m² im Mittel Reinbek Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 25 - Erstbezug /m² Wohnfläche /m² WF 5 Bad Oldesloe Bargteheide Reinbek Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Zusätzlich wurden ausgewertet: Ort Anzahl Verkäufe /m² im Mittel Ahrensburg Glinde

23 Verkäufe von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 24 - Erstbezug /m² Wohnfläche /m² WF 5 Ahrensburg Bad Oldesloe Reinbek Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe Zu fehlenden Orten: siehe Ziff. 3.2, Seite 18 oben Zusätzlich wurden ausgewertet: Ort Anzahl Verkäufe /m² im Mittel Bargteheide 3 2. Glinde Anzahl der Verkäufe Die folgende Statistik beinhaltet alle dem Gutachterausschuss angezeigten Verkäufe. Anzahl der ETW-Verkäufe im Kreis Stormarn 24 bis Anzahl der registriereten Verkäufe Anzahl Verkäufe Jahr 22

24 3. 4. Kaufpreisumsätze Die folgende Statistik beinhaltet alle dem Gutachterausschuss angezeigten Verkäufe. Kreis Stormarn - Verkaufsumsätze von Eigentumswohnungen 24 bis ,72 4,76 35 Umsatz in Mio ,64 Umsatz 15 15, Jahr Preisindizes Indizes der Kaufpreise von Eigentumswohnungen im Kreis Stormarn 1999 bis Indexhöhe 6 Indizes Jahr Verkaufsjahr 1999 = Index 1 23

25 4. Teilmarkt Individueller Wohnungsbau Vorbemerkungen Der Gutachterausschuss hat die Verkäufe von frei stehenden Einfamilienhäusern, von Doppel- und Reihenhäusern in den Jahren 24 bis 27 ausgewertet. Der Schwerpunkt dieses Teilmarktes lag in den nachstehend aufgeführten Orten, die in der folgenden Übersichtskarte dunkel hervorgehoben sind: Ahrensburg, Ammersbek, Bad Oldesloe, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde, Großhansdorf, Oststeinbek, Reinbek, Reinfeld, Tangstedt und Trittau. In den ländlichen Bereichen des Kreises wurden ebenfalls Verkäufe dieser Immobilienarten getätigt, die von der Anzahl her jedoch nicht für aussagekräftige Analysen ausreichten. Die Untersuchungen umfassen: 1. die Feststellung von Mindest-, Höchst- und Mittelwerten bei den Kaufpreisen in den selektierten Orten, unterteilt nach Baujahrsklassen; ferner die durchschnittlichen Wohnflächen der Objekte sowie den mittleren Kaufpreis je m² Wohnfläche (siehe Ziff. 4.2). 2. die Feststellung von Kaufpreisdifferenzen unterschiedlich gebauter Doppel- und Reihenhäuser, nämlich Doppelhaushälften ohne und mit Keller sowie voll unterkellerte Mittel- und Endreihenhäuser (siehe Ziff. 4.3) Für die Auswertung zu 1. wurden die ausgewählten Gebäude in 2 Baujahresklassen eingeteilt: die eine umfasst alle Objekte der Baujahre 1989 und älter, die andere alle jene der Baujahre 199 und jünger. Bautechnische Unterscheidungskriterien - wie z. B. Unterkellerung/ohne Keller sowie Mittelreihenhaus/Endreihenhaus -wurden bei allen Gebäuden nicht berücksichtigt. Anzahl und Zufälligkeit der ausgewerteten Verkaufsfälle können bei einigen wenigen Untersuchungen dazu führen, dass jüngere Objekte im Mittel geringere Kaufpreise erzielt haben als ältere. 24

26 4. 2. Bildung von Ortsgruppen Im Kreis Stormarn stellen die Städte Ahrensburg, Bad Oldesloe und Reinbek, die mehr als 2. Einwohner haben, Schwerpunkte bei Immobilientransaktionen dar. Die kleineren Städte und Gemeinden verzeichnen geringere Verkaufszahlen. Um eine größere Anzahl von Verkaufsfällen auswerten zu können, wurden die kleineren Orte zu Gruppen mit ähnlichem Bodenrichtwertniveau zusammengefasst. So wurden Reinfeld, Tangstedt und Trittau zu einer Gruppe (zwischen 6. und 9. Einwohner) zusammengefasst und aus Ammersbek, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde und Oststeinbek eine zweite Gruppe (zwischen 8. und 17. Einwohner) gebildet. Die Gemeinde Großhansdorf wurde der Stadt Ahrensburg zu einem gemeinsamen lokalen Markt beigeordnet. Die Städte Bad Oldesloe und Reinbek wurden als eigenständige regionale Märkte betrachtet. Die Zuordnung der Orte ergibt sich nachstehend aus den Ziffern bis Die Auswertungsergebnisse sind in den jeweiligen Tabellen dargestellt. Fehlende Vergleichswerte zeigen, dass aufgrund unvollständiger Objektangaben eine ausreichende Anzahl von Verkäufen mit einer gewissen statistischen Aussagekraft (mindestens 5 Verkäufe) nicht zur Verfügung standen. 25

27 Verkäufe in Ahrensburg und Großhansdorf 24 bis 27 Einfamilienhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 17 25: 98 26: 15 27: 112 Doppelhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 36 25: 23 26: 3 27: 37 Reihenhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 27 25: 17 26: 18 27: 14 26

28 Verkäufe in Bad Oldesloe 24 bis 27 Einfamilienhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 4 25: 41 26: 38 27: 112 Doppelhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 1 25: 19 26: 8 27: 37 Reihenhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 27 25: 33 26: 2 27: 14 27

29 Verkäufe in Reinbek 24 bis 27 Einfamilienhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 57 25: 62 26: 68 27: 57 Doppelhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 29 25: 25 26: 1 27: 11 Reihenhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 2 25: 25 26: 17 27: 33 28

30 Verkäufe in Reinfeld, Tangstedt und Trittau 24 bis 27 Einfamilienhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 53 25: 48 26: 47 27: 46 Doppelhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 22 25: 3 26: 7 27: 12 Reihenhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Kaufpreis ( ) Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M Anzahl Fälle ausgewertet registriert 24: 38 25: 2 26: 6 27: 12 29

31 Verkäufe in Ammersbek, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde und Oststeinbek 24 bis 27 Einfamilienhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M ausgewertet Kaufpr. ( ) Anzahl Fälle registriert 24: 18 25: : : 196 Doppelhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M ausgewertet Kaufpr. ( ) Anzahl Fälle registriert 24: 58 25: 57 26: 44 27: 39 Reihenhaus-Verkäufe Baujahr bis 1989 Baujahr ab 199 Verkaufsjahr Minimum Maximum Mittelwert WF i. M. (m²) (Wohnfläche i. Mittel) Preis /m² i. M ausgewertet Kaufpr. ( ) Anzahl Fälle registriert 24: 76 25: 13 26: 74 27: 54 3

32 4. 3. Kaufpreise und Bauweise Die nachfolgende tabellarische Gegenüberstellung macht die Preisunterschiede (in %) deutlich, die im gesamten Kreis Stormarn zwischen voll unterkellerten Mittel- und voll unterkellerten Endreihenhäusern sowie zwischen unterkellerten und nicht unterkellerten Doppelhaushälften festgestellt wurden. Es wurden nur Objekte ausgewählt, deren Wohnfläche mit 1 m² bis 13 m² angegeben waren. Die Bodenwerte wurden für den Vergleich herausgerechnet. Vergleichsobjekte: Reihenhäuser Vergleichskriterien: voll unterkellerte Endreihenhäuser - voll unterkellerte Mittelreihenhäuser Bereich Vertragsjahre Preisunterschied in % Anzahl der Vergleichsobjekte Kreis Stormarn 26/ Voll unterkellerte Endreihenhäuser sind i. M. 6 % teurer als voll unterkellerte Mittelreihenhäuser. Vergleichsobjekte: Doppelhäuser Vergleichskriterien: voll unterkellerte Doppelhaushälften - nicht unterkellerte Doppelhaushälften Bereich Vertragsjahre Preisunterschied in % Anzahl der Vergleichsobjekte Kreis Stormarn 26/ Unterkellerte Doppelhaushälften sind i. M. 2 % teurer als nicht unterkellerte Doppelhaushälften Indizes mittlerer Kaufpreise In allen 3 Nutzungsarten wurde das Jahr 24 mit dem Index 1 gleichgesetzt. Kaufpreisindizes bei Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern , 11, 19, 15, 13, Indexhöhe 1, 1, 1, 1, 99, 13, 11, 11, 98, 99, Index Einfamilienhaus Index Doppelhaus Index Reihenhaus 95, 93, 9, 85, Jahr 31

33 5. Marktfaktoren und Liegenschaftszinsen Vorbemerkungen Der Gutachterausschuss hat sich mit den Faktoren für die Marktanpassung von Sachwerten (verkürzt: Marktfaktoren) des Stormarner Immobilienmarktes befasst sowie für diesen Bereich Liegenschaftszinsen für Geschosswohnungsbauten und Gewerbeobjekte abgeleitet. Der Marktfaktor stellt das Wertverhältnis Kaufpreis/Sachwert dar. Dieser Marktanpassungsfaktor ist bei der Anwendung des Sachwertverfahrens zur Immobilienbewertung von Bedeutung. Liegenschaftszinsen sind die Zinsen, mit denen der Verkehrswert von Immobilien durchschnittlich am Markt verzinst wird ( 11 Abs. 1 WertV). Der Gutachterausschuss hat für den Teil Marktfaktoren dieses Kapitels des Marktberichtes Grundstücke mit Einfamilienhäusern ausgewählt, über die mittels zurückgesandter Fragebögen von den Erwerbern Angaben über die Ausstattungsmerkmale (einfach mittel gehoben stark gehoben) im Sinne der Normalherstellungskosten 2 gemacht worden waren. So konnten insgesamt ca. 8 Verkaufsfälle aus den Jahren 26 und 27 ausgewertet werden. Es kamen Einfamilienhausgrundstücke zur Auswertung, die sowohl in den größeren Orten des Kreises Stormarn als auch in den kleineren Gemeinden gelegen sind Marktfaktoren Der Marktfaktor bestimmt das Maß der Marktanpassung des Sachwertes an die Marktlage. Zum Beispiel bedeutet der Marktfaktor,83, dass der Sachwert um den Faktor,17 höher liegt als der im Sinne des 194 BauGB definierte Verkehrswert, die Anpassung an die Marktlage hier also einen Abschlag von 17 % erfordert. Andererseits kann aber auch infolge guter Verkäuflichkeit und hoher Nachfrage ein Faktor von 1,16 gerechtfertigt sein, der einen Aufschlag von 16 % auf den Sachwert angemessen erscheinen lässt. Wenn der Marktfaktor 1, beträgt, sind Sachwert und Verkehrswert identisch. Um größere Bereiche ähnlichen Marktgeschehens miteinander vergleichen zu können, wurden entsprechend der auf Seite 33 abgebildeten Kreiskarte 4 Zonen (A, B, C und D) gebildet und in diesen auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2 (NHK 2) 4 die marktrelevanten Werte für Einfamilienhäuser zusammenhängend abgeleitet. Die als Basis dienenden Sachwertberechnungen beinhalteten: Ermittlung der Bodenwerte ohne Bebauungsabschlag mittels der auf die jeweiligen Grundstücksgrößen umgerechneten Bodenrichtwerte; Anrechnung der Normalherstellungskosten aufgrund der angegebenen objektbezogenen Daten (Ausstattung, Unterkellerung, Baujahr, Wohnfläche); Berücksichtigung von 16 % Baunebenkosten sowie von Baukostenindex (bezogen auf das Verkaufsdatum) und Orts- und Regionalkorrekturfaktoren (,925 für Orte bis 5. Einwohner;,925 für Schleswig-Holstein; 1,275 für Hamburg) durch Mittelung von Baukostenindex, Ortsgrößenkorrekturfaktor und gemitteltem Regionalkorrekturfaktor; Altersminderung nach Brach- 4 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 26 WertR 26) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 26 32

34 mann/ross 5 (Progressive Abschreibung); Anrechnung der Zeitwerte von Außenanlagen und Nebengebäuden. Die nachfolgenden Diagramme sind den einzelnen Zonen zugeordnet und stellen die Marktfaktoren der zonenweise ausgewerteten Kauffälle als Streuungswerte dar. Jeder Streupunkt repräsentiert einen Verkaufsfall. 5 siehe Anlage 8 zu Ziff Wertermittlungs-Richtlinien: Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebäuden in vh des Herstellungswertes 33

35 Marktanpassung der Sachwerte von Einfamilienhäusern 26 / 27 - Zone A 1,2 1,8 Marktfaktor,6 y = -,6x + 1,32 Marktanpassungsfaktor (MF) Linear (Marktanpassungsfaktor (MF)),4, Sachwert in 1.,-- Marktanpassung der Sachwerte von Einfamilienhäusern 26 / 27- Zone B 1,4 1,2 1 Marktfaktor,8,6 y = -,1x + 1,1226 Marktanpassungsfaktor (MF) Linear (Marktanpassungsfaktor (MF)),4, Sachwert in 1.,-- 34

36 Marktanpassung der Sachwerte von Einfamilienhäusern 26 / 27 - Zone C 1,2 1 y = -,15x + 1,328,8 Marktfaktor,6 Marktanpassungsfaktor (MF) Linear (Marktanpassungsfaktor (MF)),4, Sachwert in 1.,-- Marktanpassung der Sachwerte von Einfamilienhäusern 26 / 27 - Zone D 1,4 1,2 1 Marktfaktor,8,6 y = -,4x + 1,313 Marktanpassungsfaktor (MF) Linear (Marktanpassungsfaktor (MF)),4, Sachwert in 1.,-- 35

37 Mittels der in die Diagramme eingearbeiteten Formeln können durchschnittliche Marktfaktoren für die Orte in den festgelegten Zonen errechnet werden. Dabei muss für X der ermittelte Sachwert in 1.,-- eingesetzt werden, um zum Ergebnis Y (= Marktfaktor) zu gelangen. So errechnet sich zum Beispiel bei einem Sachwert von 3.,-- in der Zone D nach der Formel Y = -,4 X + 1,313 ein Marktanpassungsfaktor von,91, der durch Mulitplikation mit dem Sachwert den Verkehrswert (Marktwert) ergibt Liegenschaftszinsen Der Gutachterausschuss hat die Liegenschaftszinssätze für Geschosswohnungsbauten auf der Grundlage des von ihm ermittelten Mietniveaus abgeleitet: Mietniveau Kreis Stormarn 26 / 27 Nettokaltmiete in /m² Wohnfl. im Monat Ort Neubau Altbau Ahrensburg 6,5-9,2 4,2-7,4 Ammersbek Barsbüttel Glinde 5,7-7,8 4,1-7,3 Oststeinbek Reinbek Bad Oldesloe 5,5-7,8 3,1-6,4 Bargteheide 6,2-7,9 3,6-6,4 Großhansdorf 5,7-9, 4, - 7,2 Reinfeld 5, - 7,8 3, - 6,2 Tangstedt 5,7-7,8 3, - 6,2 Trittau 5,7-7,8 3,5-6,5 Neubau = ab 199 errichtet bzw. Altbau nach Totalrenovierung Altbau = vor 199 errichtet Gewerbliche Mieten ( /m² Nutzfl. kalt) Büro 4, - 6, Lager 2, - 4, Unterschiedliche Wohnflächen der Mietobjekte wurden in Anlehnung an die Marktuntersuchung des Lübecker Gutachters J. W. Streich 6 mittels dessen Umrechnungsformel 7 Y = 2,9526 X,2351 einem miteinander vergleichbaren Maß (7 m²) angepasst. Mit Hilfe dieser Formel wurden sämtliche hier registrierten Wohnungsmieten aus Zeitungsinseraten auf das Basismodell einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 7 m² umgerechnet. Bei der Miethöhe wurde ein durchschnittlicher Korrekturfaktor von 5 % zwischen Angebot und Abschluss eines Mietvertrages berücksichtigt. 6 7 J.-W. Streich: Je kleiner, desto teurer, Informationsdienst für Sachverständige des Rings Deutscher Makler (RDM) (RDM-Sv.-Info), Nr. 1/94, S. 3 Y = Umrechnungskoeffizient, X = Wohnungsgröße in m² Der Umrechnungskoeffizient (Y) für die Vergleichswohnung mit einer Wohnfläche von 7 m² (eingesetzt für X) beträgt 1, Die Anpassung der Wohnungsmiete an die der Vergleichswohnung erfolgt dann durch Multiplikation der vorher an eine einheitliche Wohnungsgröße von 1 m² angepassten Miete/m² mit dem Umrechnungskoeffizienten. 36

38 Für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze von Gewerbeobjekten wurden nur solche Gewerbeliegenschaften herangezogen, die in ausgewiesenen Gewerbegebieten liegen. Bei diesen Objekten kommen überwiegend Lager- und Büromieten zum Tragen. Die Liegenschaftszinsen sind in der nachstehenden tabellarischen Aufstellung zonen- und ortsweise angegeben Liegenschaftszinssätze für Geschosswohnungsbauten (Mietobjekte) Liegenschaftszinssätze für Geschosswohnungsbauten / Mehrfamilienhäuser 26 / 27 Bereich Ort Anzahl Fälle LZS von - bis Mittelwert je Mittelwert im je Ort (in %) Bereich (in %) Kreis (in %) Reinfeld 1 5,94 Norden Bad Oldesloe 6 4,33-9,59 5,9 Bargfeld-Stegen 1 4,2 5,8 Süden Großhansdorf 1 5, Liegenschaftszinssätze für Gewerbeobjekte Liegenschaftszinssätze für Gewerbebetriebe im Kreis Stormarn 26 / 27 Ort Anzahl Fälle LZS je Ort (in %) Mittelwert Kreis (in %) Ahrensburg 2 6,69-11,43 Bargteheide 2 4,67-11,43 Bad Oldesloe 1 8,53 Glinde 1 11,9 8,4 Oststeinbek 1 6,19 Trittau 2 5,49-7,78 Reinfeld 1 9,67 37

39 6. Teilmarkt Landwirtschaft Vorbemerkungen Der Gutachterausschuss hat die Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen in den Jahren 24 bis 27 unter folgenden Aspekten ausgewertet: a) Kaufpreisumsatz gesamt je Jahr (in ) (Ziffer 6.2) b) Flächenumsatz gesamt je Jahr (in ha) (Ziff. 6.3) c) Mittlerer Preis/m² (in /m²) für Acker- und Grünland von 24 bis 27 (Ziff. 6.4) d) Mittlere Ertragsmesszahl/ha (EMZ/ha) (Ziff. 6.5) e) Kaufpreisindizes von Acker- und Grünland (Ziff. 6.6) Bei den Bodenflächen, die Gegenstand dieser Untersuchung des Gutachterausschusses sind, handelt es sich vor allem um Acker- und Grünland. Ackerland umfasst die Bodenflächen zum feldmäßigen Anbau von Getreide, Hülsenfrüchten, Hackfrüchten, Handelsgewächsen, Futterpflanzen und Gartengewächsen. Unter Grünland sind die Dauergrünlandflächen zu verstehen, die regelmäßig gemäht und/oder beweidet werden. Zu ihnen gehören die Wiesen, die Streuwiesen und die Weiden. Für alle diese Bodenflächen stellen der Zuschnitt, die wirtschaftlichen Bearbeitungsmöglichkeiten sowie die Entfernungen zum Ort und zu den Hofstellen wertbestimmende Merkmale dar. Der Gutachterausschuss hat seine Untersuchung auf die vorgenannten agrarischen Nutzungen beschränkt. Außeragrarische Nutzungen, für die andere Wertmaßstäbe gelten, sind nicht untersucht worden. Hier wären zu nennen: Bodenflächen, die für den Erwerbsgarten- und obstbau und die Fischwirtschaft (Fischteiche) genutzt werden, sonstige wirtschaftlich nutzbare und nicht nutzbare Wasserflächen (Freizeitgewässer), Kiesabbauflächen, Land mit Bauerwartung, mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Flächen (Höfe), feuchte Wiesen und sogenanntes beeinträchtigtes Agrarland, d. h. nicht kulturfähige Flächen wie Böschungen und ausgebeutete Kiesgruben, außerdem Holzungen. Ebenfalls nicht untersucht wurde sogenanntes begünstigtes Agrarland, d. h. besonders ortsnahe Flächen, die für Sport, Freizeit und Kleingärten nutzbar sind, u. a. auch Ausgleichsflächen. Der Gutachterausschuss hat für seine Untersuchung auf Daten zurückgegriffen, die aus Kaufverträgen entnommen wurden, die in den Jahren 24 bis 27 geschlossen wurden. 38

40 6. 2. Kaufpreisumsatz Kreis Stormarn - Kaufpreisumsätze 24 bis ,82 5 4,82 4,55 45 Umsatz in Mio ,22 Kaufpreisumsatz/Jahr Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 6. 3 Flächenumsatz Kreis Stormarn - Flächenumsatz in der Landwirtschaft 24 bis , ,31 226,92 45 Umsatz in ha ,54 53 Umsatz in Hektar Jahr Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl aller registrierten Verkäufe 39

41 6. 4. Mittlere Preise von Acker- und Grünland 24 bis 27 (in /m²) Preisentwicklung von Acker-/Grünland im Kreis Stormarn 24 bis 27 2, 1,84 /m² im Mittel 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 22 1,63 1, ,57 1, ,66 1, ,87 2 Ackerland Grünland,6,4,2, = wegen geringer Anzahl von Vergleichswerten Jahr statistisch nur bedingt verwertbar Kursiv gedruckte Zahlen = Anzahl der ausgewerteten Verkäufe 4

42 6. 5. Mittlere Ertragsmesszahlen je ha (EMZ/ha) in 1 (= Bodenpunkte) Die mittleren Ertragsmesszahlen je ha (EMZ/ha) in 1 (= Bodenpunkte), in denen die Bodengüte ausgedrückt wird, wurden zonenweise ermittelt. Dazu wurde das Kreisgebiet in vier Zonen entsprechend der nachstehenden Übersichtskarte eingeteilt. Es wurde festgestellt, dass die Bodengüte bei Bodenpunkten über 3 wenig Einfluss auf die Kaufpreishöhe hat. Mittlere Ertragsmesszahlen je ha (EMZ/ha) in 1 (= Bodenpunkte) Jahr Zone A 48, 51, 46,7 5,1 Zone B 39, 39,6 38,8 35,7 Zone C 43, 27, 41,7 - Zone D 39,8 38,2 42,1 35,1 41

43 6. 6. Preisindizes bei Acker- und Grünland 21 bis 27 Für beide agrarischen Nutzungen wurde das Jahr 21 mit dem Index 1 gleichgesetzt. Preisindizes von Acker- und Grünland 21 bis 27 16, 14, 141,3 136,5 Indexhöhe 12, 1, 8, 1, 1, 15,8 87,5 89,2 89,8 13,8 1 17,7 15,7 117,2 83,7 Index Grünland Index Ackerland 6, 4, 2,, Jahr 42