Zur Verkehrswertermittlung großer landwirtschaftlicher Flächenlose

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1 Zur Verkehrswertermittlung großer landwirtschaftlicher Flächenlose Stellungnahme des Fachausschusses Sachverständigenwesen im Hauptverband der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen (HLBS) vom Vorbemerkung In den neuen Bundesländern vollzieht sich in den letzten beiden Jahrzehnten ein noch anhaltender Prozess, der durch den Übergang großer landwirtschaftlicher Betriebe, die ehemals ganz überwiegend nur auf Pachtflächen wirtschafteten, hin zu Unternehmen mit einem wachsenden Eigentumsanteil charakterisiert ist. Inzwischen verfügen einzelne Landwirte oder landwirtschaftlichen Unternehmen häufig über mehr als hundert ha Eigentumsflächen in oftmals guter Arrondierung. Für Thüringen werden z. B., im Mittel aller im Testbetriebsnetz untersuchten Betriebe ~ 120 ha Eigentumsfläche ausgewiesen. 1 Dabei sind die Schwankungen zwischen den Betrieben erheblich. Die Entwicklungen auf den landwirtschaftlichen Märkten sind etwa seit der Ernte 2007 sowohl bei den Erzeuger- als auch bei den Betriebsmittelpreisen von einer seit 1945 nicht gekannten Volatilität. Ein Trend hin zur Verbesserung des wirtschaftlichen Umfeldes für leistungsfähige Agrarbetriebe wurde zumindest in der jüngeren Vergangenheit sichtbar. Dabei ist das gesamtwirtschaftliche Umfeld seit Beginn der noch immer grassierenden internationalen Wirtschafts- und Finanzkrise durch erhebliche Unsicherheiten gekennzeichnet, die landwirtschaftliche Flächen, ähnlich wie Gold, als sicheren Hafen für Investoren erscheinen lassen. Das hat auf den landwirtschaftlichen Pacht- und Bodenmärkten zu äußerst dynamischen Entwicklungen geführt. Die Wertentwicklungen der letzten Jahre haben andere Immobilienklassen deutlich übertroffen. In Verbindung mit der in einigen Regionen der neuen Bundesländer den Bodenmarkt prägenden Privatisierungspraxis der Bodenverwertungs- und.-verwaltungs GmbH (Im Folgenden kurz als BVVG bezeichnet) sind insbesondere bei der Wertermittlung großer Flächenlose brisante Fragen aufgeworfen worden. Die Notwendigkeit für solche Wertermittlungen ist vergleichsweise neu, denn in der Vergangenheit waren derartige Flächenlose in aller Regel als Bestandteil kompletter landwirtschaftlicher Betriebe zu bewerten, während nun ausschließlich Flächen unabhängig vom betrieblichen Zusammenhang, in dem sie bewirtschaftet werden, Gegenstand der Untersuchung sind. 1 TLL Jena (Hrsg.), Wirtschaftliche Lage der Thüringer Landwirtschafts- und Gartenbaubetriebe 2010/11; Buchführungsergebnisse und Kennzahlen zum Betriebsvergleich, Juni 2012 Seite 1 von 9

2 Teilweise ist bei Marktteilnehmern und Sachverständigen der Eindruck entstanden, es handle sich um Fragestellungen, die nur im Zusammenhang mit der Privatisierungspraxis der BVVG von Interesse seien und insofern geradezu eine auf diesen Spezialfall zugeschnittene neue Bewertungslehre erforderlich werde. Dabei wird jedoch übersehen, dass sich die Privatisierungen der BVVG dem Ende zuneigen. In manchen Regionen, z. B. in Thüringen und Sachsen, ist der Marktanteil der BVVG nur noch gering. Die hier interessierenden großen Flächenlose befinden sich zunehmend in der Hand Privater. Wertermittlungen sind folglich jetzt und in Zukunft für alle Anlässe notwendig, die auch in der Vergangenheit entsprechende gutachterliche Untersuchungen erfordert haben. Man denke z. B. an steuerliche und gesellschafts- oder familienrechtliche Anlässe, Verkäufe oder andere Vermögensdispositionen. Bedacht werden müssen aber auch Eingriffe der öffentlichen Hand und die daraus resultierenden Entschädigungsermittlungen. Zwar gibt es eine unüberschaubare Fülle von Wertbegriffen mit unterschiedlichsten Inhalten. Hier soll es indessen um objektivierende Betrachtungen in einem klar definierten rechtlichen Umfeld gehen. Daraus folgt, dass immer dann, wenn nach dem Verkehrswert (synonym Marktwert) oder dem gemeinen Wert gefragt ist, methodisch konsequent, transparent und und für Dritte nachvollziehbar vorgegangen werden muss. Es kann z. B. keine nach Vermarktungsform oder Verkäufer bzw. Käufer unterschiedlichen Verkehrswerte für gleiche Bewertungsobjekte geben. Unabhängig von den beteiligten Akteuren sind gleiche Maßstäbe anzulegen. Beispielhaft wird das sonst aufbrechende Konfliktpotenzial an der in der Wertermittlungspraxis häufigen Konstellation deutlich, dass durch die BVVG Kauflose veräußert werden, bei denen bereits absehbar ist, dass Teilflächen zeitnah für Gemeinbedarfszwecke in Anspruch genommen werden. Hier fallen die Wertvorstellungen des (Erst-) Verkäufers (d. h. der BVVG) und der öffentlichen Hand als Begünstigter der Flächeninanspruchnahme häufig erheblich auseinander. Während die Wertvorstellungen des Erstverkäufers vergleichsweise hoch ausfallen, erachten die Enteignungsbegünstigten regelmäßig wesentlich nierigere Verkehrswerte als sachgerecht. An dieser Fallgestaltung wird exemplarisch deutlich, das ein unabhängiger Sachverständiger für Wertermittlung im Sinne der Grundstücksmitteilung der europäischen Kommission 2 ihm 2 Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (Grundstücksmitteilung) Mitteilung der Kommission Nr. 97/C 209/03 vom (ABl. der EG Nr. C 209/3 vom Seite 2 von 9

3 gestellte gutachterliche Aufträge klar formulieren und den geltenden gesetzlichen Rahmen deutlich machen muss. Dass die Abarbeitung des Auftrags mit der gebotenen Objektivität zu erfolgen hat, ist selbstverständlich. 2 Hinweis des HLBS- Fachausschusses Sachverständigenwesen vom Für Immobilienwertermittlungen in der Bundesrepublik Deutschland ist die ImmoWertV maßgeblich. Die Definition des Verkehrswertbegriffs findet sich z. B. in 194 BauGB. Trotz der in den genannten Rechtsquellen beschriebenen scheinbar eindeutigen Ausgangslage traten in der Vergangenheit insbesondere im Zusammenhang mit Wertermittlungen nach Ausgleichsleistungsgesetz einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU- Grundstücksmitteilung Fragen auf, die Gegenstand kontroverser Diskussion in Fachkreisen waren. 3 Insbesondere stellte sich die Frage, ob der Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB mit dem Marktwert der EU-Grundstücksmitteilung deckungsgleich sei. Weiter wurde verschiedentlich die Auffassung vertreten, dass statt Vergleichspreisen auch bloße Angebote zur Ableitung des Marktwertes geeignet seien und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse dann nicht zu berücksichtigen wären, wenn nicht nachgewiesen werden könne, dass die Objekte zur Transaktionsanbahnung im Sinne einer Ausschreibung oder Versteigerung offen am Markt angeboten worden seien. Außerdem sollten Objekte wegen abweichender Größe nicht berücksichtigt werden dürfen. Darüber hinaus gibt es aus der Natur der Bewertungsobjekte resultierende Besonderheiten zu den sich KARG 4 geäußert hat. Soweit bekannt, liegen aus der Fachliteratur abweichende Auffassungen dazu nicht vor. Wegen der Bedeutung des Themas hat sich der HLBS-Fachausschuss "Sachverständigenwesen" zur Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU-Mitteilung v geäußert. 5 Der Fachausschuss hat in dieser Stellungnahme zunächst darauf hingewiesen, dass es rechtlicher Klarstellung bedürfe, ob der Verkehrs- bzw. Marktwertbegriff im Sinne von ImmoWertV und 194 BauGB mit dem der Grundstücksmitteilung der EU deckungsgleich sei bzw. ob ggf. 3 Spinda, J.; Karg, H.; Uherek, H.-W.; Aktueller Stand in der Frage der gutachterlichen Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU-Mitteilung vom ; BzAR; 3/2011; S. 98 ff. 4 Karg, H., Preisfindung und Bewertung großer Flächenlose; HLBS-Report; (Heft 1, 2011, S. 4 ff.) 5 HLBS Fachausschuss "Sachverständigenwesen", Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschl. der Flächenerwerbsverordnung u. der EU-Mitteilung v , HLBS-Report 2010 H. 5, S. 154 Seite 3 von 9

4 ein von 194 BauGB abweichender Wertbegriff Berücksichtigung finden müsse, der dann allerdings noch der verbindlichen Definition bedurft hätte. Die zusammenfassenden Empfehlungen des Sachverständigenausschusses, soweit sie die eigentliche Wertermittlung betreffen, werden hier nochmals dargestellt, weil sie von der Rechtsprechung im Folgenden bestätigt worden sind: Für das gleiche oder für völlig vergleichbare Objekte kann es, wenn der Verkehrswert (Marktwert) nach 194 BauGB der Maßstab ist, keine nach dem Anlass der Bewertung differenzierten Ergebnisse geben. Stellt der Sachverständige anlassbedingt allein auf Vergleichspreise aus Bieterverfahren oder sonstigen offenen Angeboten ab und vernachlässigt die Kaufpreissammlung und sonstigen Informationen der Gutachterausschüsse, ist die zutreffende Ableitung des Verkehrswertes im Sinne von 194 BauGB (in Verbindung mit der ImmoWertV) nicht gewährleistet. Die Berücksichtigung von Kaufpreisforderungen oder -geboten zur Verkehrswertermittlung ist durch 15 Abs. 1 ImmoWertV nicht gedeckt. Kaufpreisdaten der BVVG mbh sind eine wichtige zusätzliche Informationsquelle zum aktuellen Marktgeschehen. Diese Daten sollen, wie auch die Informationen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, möglichst aktuell und umfassend bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden. 3 Entwicklungen nach Veröffentlichung der Empfehlungen des HLBS-Fachausschuses Sachverständigenwesen vom Zu den hier skizzierten Fragestellungen liegt zwischenzeitlich eine Vielzahl von Entscheidungen insbesondere des Kammergerichts Berlin vor, die hier nicht näher diskutiert werden sollen. In einem Fall wurde im Rahmen einer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision auch der BGH mit der Sache befasst. Seite 4 von 9

5 Der BGH äußert sich wie folgt: Wie der Verkehrswert eines Grundstücks zu bestimmen ist, ergibt sich aus der Wertermittlungsverordnung 1988 bzw. seit dem 1. Juli 2010 aus der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei der Verkehrswertermittlung sei nicht nach der jeweiligen Vermarktungsform zu unterscheiden, ist ohne Zweifel richtig und bedarf daher keiner höchstrichterlichen Überprüfung in einem Revisionsverfahren. Nicht ernsthaft infrage stellen lässt sich auch die Annahme des Berufungsgerichts, zwischen dem Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gebe es keinen Unterschied. Im deutschen Recht lässt sich diese Gleichsetzung aus der Änderung von 194 BauGB durch Art. 1 Nr. 60 des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359, 1376) ablesen, nach der es in der Vorschrift jetzt heißt: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt " Seitens der europäischen Institutionen wird der Begriff des Marktwerts ebenfalls nicht in einem abweichenden Sinn verstanden. Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16. Dezember 2010 (2. Kammer - C-480/09 P, Abl EU 2011, Nr. C 55, 15 ) 6 Mit diesem Verweis auf den geltenden rechtlichen Rahmen für Verkehrswertermittlungen in Deutschland schienen die bestehenden Fragen zunächst beantwortet zu sein. Sie wurden indessen wieder aufgeworfen, nachdem die BVVG in einem Pränotifizierungsverfahren 7 hatte untersuchen lassen, inwieweit das in ihrem Verantwortungsbereich installierte Vergleichspreissystem (VPS) geeignet sei, Marktwerte zu ermitteln, die wiederum z. B. als Bemessungsrundlage für Verkäufe zu begünstigten Konditionen auf der Grundlage des EALG dienen können. Diese begünstigten Konditionen stellen aus europarechtlicher Sicht Beihilfen dar, die ein definiertes Maß nicht überschreiten dürfen. Vor der BVVG steht folglich die Aufgabe, die Ausgangswerte mindestens so zu bemessen, dass es in keinem Fall zu ungerechtfertigten Beihilfen kommt. Dafür ist das VPS der BVVG geeignet, wie KLEIBER gutachterlich bestätigt hat. 8 6 BGH, V ZR 192/10, Beschluss v. 28. April 2011, Rückweisung der Beschwerde gegen Nichtzulassung der Revision; Briefe zum Agrarrecht 2011 H. 7, S Europäische Kommission, Staatliche Beihilfe SA (2012/N) Deutschland, Vorgeschlagenes alternatives Wertermittlungsverfahren bei Verkäufen land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Deutschland durch die staatliche BVVG, Brüssel, den Kleiber, W., Veräußerung landwirtschaftlicher Flächen durch die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG); HLBS- Report 2012 H. 5, S. 149; Kleiber, W., Veräußerung landwirtschaftlicher Flächen durch die Bodenverwertungs- und - verwaltungs GmbH (BVVG) GuG ; S. 345; Kleiber, W., Gutachten zur Geeignetheit des Vergleichspreissystems (VPS) Seite 5 von 9

6 Das Verfahren bildet in jedem Fall mindestens den Verkehrswert ab und ist somit aus der Sicht der BVVG legitim und geeignet, die ihr obliegenden Aufgabenstellungen zu erfüllen. Zu dieser Auffassung war der Fachausschuss des HLBS bereits am gelangt. das BVVG-Bewertungssystem [führt; Einfügung der Verfasser] zu einem Marktwert als Zielgröße, der nicht mit dem Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB identisch ist, sondern aufgrund der gewählten Vergleichspreisauswahl i.d.r. eher zu einem darüber liegenden Ergebnis führt. 9 Mit dem VPS wird folglich nicht automatisch der Marktwert ermittelt, der im Streitfall durch Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen im Sinne der Grundstücksmitteilung zu bestimmen ist. Das ergibt sich u.a. auch aus dem Schreiben der EU-Kommission vom , wonach Deutschland zugesagt hat, dass das Verfahren (d. h. das VPS) dann nicht zur Anwendung gebracht wird, wenn der sich daraus ergebende Preis unter dem Marktpreis liegt. Auf die Wahl der Begrifflichkeiten Marktwert und Marktpreis sei besonders hingewiesen. Allgemein ausgedrückt wird ein bestimmter, dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnender Preis höchstens zufällig dem Verkehrswert/Marktwert entsprechen, der bewertungsmethodisch als Mittelwert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreise bestimmt werden kann. 4 Expertendiskussion des HLBS Wegen der Bedeutung des Themas und in Würdigung der Ergebnisse des Pränotifizierungsverfahrens sowie der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung hat es der Fachausschuss Sachverständigenwesen des HLBS für notwendig erachtet, zu diesem Thema ein Expertengespräch zu organisieren, das am in Berlin stattgefunden hat. An diesem Gespräch nahmen ausschließlich mit der Thematik befasste unabhängige Sachverständige teil, die den skizzierten Problemkreis unter dem Gesichtspunkt möglicher Konsequenzen für die Gutachtenerstellung diskutierten. Im Ergebnis der Erörterung wurden folgende Aussagen und Klarstellungen formuliert: Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren zur Ermittlung von Bodenwerten. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens erfordert die Berücksichtigung aller Marktdaten. Erfahrungsgemäß ist in den neuen Bundesländern der Markt für landwirtder BVVG mbh für die Ermittlung des Marktwerts von zu veräußernden landwirtschaftlichen Flächen, ; in: Briefe zum Agrarrecht; H. 11; Ergebnisniederschrift, Fachausschuss Sachverständigenwesen im HLBS vom , unveröffentlicht 10 dort unter I.8 Seite 6 von 9

7 schaftliche Grundstücke rege. Marktdaten (vergleichbare Kauffälle) sind daher in aller Regel in ausreichendem Umfang vorhanden. ImmoWertV und Vergleichswertrichtlinie sehen zur Ableitung des Verkehrswertes die Untersuchung von Kauffällen, nicht von Kaufgeboten vor. Von der BVVG bei Ausschreibungen realisierte Preise sind dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen. Diese Preise sind im Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV bzw. bei Verkehrswertermittlungen zu berücksichtigen. Jede Verkehrswertermittlung ist eine Schätzung. Bei allem Bemühen um Objektivität werden mehrere Sachverständige der Natur der Sache nach zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die Berücksichtigung von Kaufgeboten kann, abgesehen von den rechtlichen Bedenken, die Genauigkeit von Verkehrswertermittlungen nicht verbessern oder die Abweichungen zwischen Gutachten vermindern. Die Verwendung von Kaufgeboten würde nach Überzeugung der überwiegenden Anzahl der befragten Sachverständigen Genauigkeit und Vergleichbarkeit von Wertermittlungen negativ beeinflussen. Die Veröffentlichung verifizierbarer Marktdaten durch die BVVG wird für die Transparenz auf den landwirtschaftlichen Grundstücksmärkten als förderlich angesehen. Eine Fortführung ist sinnvoll. Die Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist vom Gesetzgeber geregelt. Der Gutachterausschuss hat Kenntnis sämtlicher Kauffälle. Die durch den neutralen, nicht von wirtschaftlichen Interessen geleiteten Sachverstand des Gutachterausschusses geprüften Kauffälle gehen in die Kaufpreissammlungen ein. Die vorrangige Berücksichtigung der von den Gutachterausschüssen erfassten Kaufpreisdaten ist bei der gutachterlichen Wertermittlung unverzichtbar. Große Kauflose umfassen meist mehrere Gemarkungen und Nutzungsarten. Sie lassen sich bei den anonymisierten Kaufpreisauskünften der Gutachterausschüsse oftmals nicht ohne Weiteres mit den üblicherweise automatisierten Auswertungsroutinen erschließen. Es wäre wünschenswert, seitens der Gutachterausschüsse Preise großer Kauflose so aufzubereiten, dass für Sachverständige jederzeit ein gezielter Zugriff auf diese Informationen möglich ist. Im Gegensatz zur BVVG ermitteln Sachverständige in aller Regel Verkehrswerte. Sie bestimmen keine Kaufpreise, die regelmäßig zwischen den Marktteilnehmern ausgehandelt werden. Ein mittels Vergleichspreissystem der BVVG (VPS) ermittelter Preis kann, muss aber nicht dem Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB entsprechen. Seite 7 von 9

8 Das VPS der BVVG mbh berücksichtigt zentrale wertbildende Eigenschaften von Kauflosen nicht wie z. B. Die Lage in bestimmten Schutzgebieten mit u.u. erheblichen Nutzungseinschränkungen (z. B. Überschwemmungsgebiete; Naturschutz) Die Zugehörigkeit zu bestimmten kleinräumigen natürlichen Standortverhältnissen (z. B. Bodenverhältnisse, Wasserführung) Die unterschiedlichen wertbestimmenden Eigenschaften der innerhalb des Kaufloses belegenen Teilflächen (z. B. Ausformung; Steinigkeit, Hangneigung) Rechtliche und tatsächliche Belastungen im weitesten Sinn wie z. B. Dienstbarkeiten Altlasten Die Pachtsituation Die innere Arrondierung des Kaufloses Die Zuwegung usw. Die Aktivitäten der BVVG und ihr Anteil am Grundstücksmarkt insgesamt sind regional und/oder im Zeitablauf in Bezug zum gesamten Grundstücksmarktgeschehen höchst differenziert zu beurteilen. Kauflose bzw. Eigentumseinheiten privater Anbieter sind in bestimmten Regionen oftmals größer und besser arrondiert als vergleichbare Kauflose der BVVG. Die Bedeutung der Aktivitäten der BVVG auf dem Grundstücksmarkt wird mit zunehmender Erfüllung ihres Privatisierungsauftrages im Zeitablauf erheblich zurückgehen. Die Empfehlungen des Fachausschusses Sachverständigenwesen vom sind nach wie vor zutreffend; Änderungsbedarf ist aus der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung und aktuell vorliegenden Veröffentlichungen nicht erkennbar. Die Sachverständigen waren darin einig, dass die Rechtsentwicklung im Ergebnis des Beschlusses des OLG Naumburg, v besonderer Beobachtung bedarf. Es geht darum, ob bei der Verwendung von Ausschreibungsergebnissen bzw. ein daraus abgeleiteter Marktwert im Sinne des 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unbedenklich ist. Das Gericht wirft damit die Frage auf, inwieweit der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes mit dem Marktwert nach dem Verständnis der europäischen Kommission identisch ist. Gutachten im Rahmen des Geltungsbereichs des Grundstücksverkehrsgesetzes werden meist von Gerichten beauftragt. 11 OLG Naumburg, Beschluss vom Ww 12/10 AG Stendal ( Lw 4/09) Seite 8 von 9

9 Bis zur Klärung ist Sachverständigen zu empfehlen, auf diese Frage im Gutachten hinzuweisen und eine Darstellungsform zu wählen, die im Bedarfsfall eine alternative rechtliche Würdigung durch das beauftragende Gericht ermöglicht. 5 Empfehlung des HLBS-Fachausschusses Sachverständigenwesen Die Ergebnisse des Expertengesprächs wurden in der Sitzung des HLBS Fachausschusses am erörtert und werden zur weiteren Beachtung empfohlen Mitglieder des Fachausschusses Sachverständigenwesen des HLBS sind: Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Dr. Kornelius Gütter, Hildesheim (Vorsitzender) Prof. Dr. Enno Bahrs, Stuttgart Dipl.-Ing. ö.b.v. SV Dr. Roland Fischer, Bruckberg-Gündlkofen Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Dr. Heinrich Karg, Greiz Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Prof. Dr. Albrecht Mährlein, Osterrönfeld Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Dr. Jörg Spinda, Aschersleben Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Heinrich Thummert, München Dipl.-Ing. agr. ö.b.v. SV Dr. Hans-Werner Uherek, Leipzig Seite 9 von 9