Aktuelle Vorgehensweise der BVVG zur Ermittlung eines Angebotspreises für landwirtschaftliche Nutzflächen

Transkript

1 Aktuelle Vorgehensweise der zur Ermittlung eines Angebotspreises für landwirtschaftliche Nutzflächen Seite 1

2 Mit zunehmender Zahl von Ausschreibungen landwirtschaftlicher Flächen verfügt die über aktuelle und zuverlässige Informationen zum Bodenmarkt. Für 2007 und 2008 stellen sich diese wie folgt dar: Seite 2

3 Gebote zu Ausschreibungen Landwirtschaftliche Flächen zum Verkauf oder Alternativ Anzahl Ausschreibungen 1 Gebot darunter 2 5 Gebote > 5 Gebote Ø Anzahl Gebote , per ,7 Seite 3

4 Kaufverträge nach Ausschreibungen Landwirtschaftliche Flächen Anzahl ha ha/kv EUR/ha , per , Seite 4

5 Kaufverträge nach Ausschreibungen 2008 Landwirtschaftliche Flächen Anzahl ha ha/kv EUR/ha , Sachsen , Thüringen , Seite 5

6 Gegenüberstellung von Ø BRW und -Kaufpreisen im Kyffhäuserkreis Ackerland BRW Mai 08 Seite 6

7 Gegenüberstellung von Ø BRW und -Kaufpreisen im Kreis Delitzsch Ackerland BRW Mai 08 Seite 7

8 Seite 8

9 Angesichts dieser sehr dynamischen Entwicklung hat die seit 2007 eine sich weiter beschleunigende und im absoluten Abstand deutlich vergrößernde Abkopplung der Marktwerte von den amtlich festgestellten Bodenrichtwerten (BRW) sowie den daraus abgeleiteten Regionalen Wertansätzen (RWA) festgestellt. Problem: Gefahr der Gewährung einer nicht mit dem EU-Recht in Einklang stehenden Beihilfe! Seite 9

10 Auszüge aus der Mitteilung der EUKOM vom Der Leitfaden betrifft nur Verkäufe der Öffentlichen Hand mittels 2 Verfahren: 1. Verkauf durch bedingungsfreies Bietverfahren Der Verkauf nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren an den meistbietenden Bieter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe. 2. Verkauf auf Grundlage unabhängiger Gutachten Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das 1. Verfahren anzuwenden, sollte eine Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen, um den Marktwert zu ermitteln. Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde. Seite 10

11 Das -Vergleichspreissystem (VPS) Vor diesem Hintergrund hat sich die zur Marktbeobachtung und -auswertung ein EDV- gestütztes System von internen und externen Vergleichswerten geschaffen. Ziel: Verkauf zu marktgerechten Preisen; beim begünstigten Verkauf nach dem EALG abzüglich einer durch die EU-Kommission notifizierten Beihilfe in Höhe von 35%. Seite 11

12 Vergleichswerte Das VPS verfügt über 6 Kategorien von Vergleichswerten -Daten 1. Kaufpreise aus Ausschreibungen 2. Kaufpreise aus Direktvergaben 3. Kaufpreisgebote aus alternativen Ausschreibungen bei Verpachtungszuschlag 4. EALG-Kaufpreise (zzgl. gewährter 35%-iger Beihilfe) Daten der Gutachterausschüsse 5. Verkäufe Dritter (> 5 ha) 6. Bodenrichtwerte Seite 12

13 Eigenschaften des VPS Das VPS verfügt über eine Standardauswertung, die durch freie, an die gutachterliche Methodik angelehnte Auswertungsmöglichkeiten untersetzt wird. Die Aggregation der Daten ist auf den Ebenen Gemarkung, Gemeinde, Landkreis und Land möglich. Das VPS spiegelt die Kaufpreise nutzungsartenbezogen wider. Seite 13

14 Anwendung des VPS Umkreissuche im Radius von ca. 20 km Heranziehung von mindestens 3 Vergleichsfällen Prüfung der Vergleichbarkeit nach Art der Verwertung (AV, DV, AG, GA) Aktualität Bonität Größe ggf. sonstigen Merkmalen Seite 14

15 20-km-Umkreissuche Über die 20-km-Umkreis- Funktion lassen sich die im GIS erzeugten Listen in das VPS importieren und automatisch auswerten. Seite 15

16 Standardauswertung des VPS Seite 16

17 Excelauswertung des VPS Seite 17

18 Excelauswertung des VPS Seite 18

19 Kaufpreise nach Flächengrößen Seite 19

20 Kaufpreise nach Vertragsdatum Seite 20

21 Kaufpreise nach Bodenpunkten Seite 21

22 Territoriale Darstellung der VPS-Vergleichskauffälle im GIS Seite 22

23 Territoriale Darstellung der Vergleichskauffälle Seite 23

24 Der so ermittelte Marktwert ist bei Direktverkäufen (beim begünstigten Verkauf nach EALG abzüglich 35%) Grundlage des Kaufangebotes der. Dessen Herleitung wird dem Kaufinteressenten auf Wunsch gerne anhand der einbezogenen (anonymisierten) Vergleichsfälle erläutert. Fazit: Die setzt damit in ihrer Verkaufspraxis unabhängig von der Vergabeart geltendes EU- Recht uneingeschränkt um! Seite 24

25 Welche Aussagen schlagen der dennoch in der öffentlichen Diskussion immer wieder entgegen? Beispiele und Antworten Seite 25

26 Aussage: Die Ausschreibungspraxis der nimmt keine Rücksicht auf agrarstrukturelle Belange! Antwort: Die Neuen Privatisierungsgrundsätze sind Grundlage der Ausschreibungen und regeln den Schutz der gegenwärtigen Pächter umfangreiche Direkterwerbsmöglichkeiten einen auf 20% der Betriebsfläche beschränkten Pachtflächenentzug in 6 Jahren Ausschreibung in kleinen Losen (bis 50 ha) entweder alternativ (Kauf/Pacht) oder beschränkt Seite 26

27 Aussage: Ausschreibungsergebnisse sind von ungewöhnlichen Verhältnissen geprägt und deshalb nicht repräsentativ. Antwort: Bei attraktiven Flächen erhält die bis zu 35 Gebote (Kauf oder Pacht) in einer Ausschreibung, die sowohl marktoffen als auch transparent ist. Liegt das Bestgebot tatsächlich deutlich über dem Durchschnitt der nachfolgenden Bieter und weist damit ggf. auf besondere Umstände hin, berücksichtigt die dies im Rahmen der Verwendung im VPS. Seite 27

28 Aussage: Im Ergebnis von Ausschreibungen erhalten insbesondere sog. 6b-Landwirte und LN-ferne Kapitalanleger den Zuschlag. Antwort: In 2007 ging in über 95% der Ausschreibungen mit mehr als 85% der Fläche der Zuschlag auf der Grundlage des Bestgebotes an einen bereits ortsansässigen Landwirt. Darunter sind allerdings auch Betriebe, die noch nie einen Pachtvertrag mit der hatten, weil sie zum Hauptvergabezeitraum der langfristigen Pachtverträge ( ) noch gar nicht existierten! Seite 28

29 Aussage: Die ist ein Preistreiber. Antwort: Das Preisniveau in Ausschreibungen wird allein durch die Gebote der teilnehmenden Interessenten bestimmt. Auf Wunsch der Länder wurde dabei das Last-call-Verfahren, das bei engen Gebotsabständen bisher eine eindeutige Zuschlagsentscheidung ermöglichte, wieder abgeschafft. Bei Verkäufen leitet die auf Grundlage des VPS ihre Kaufangebote aus diesem Marktniveau ab und legt dem Käufer die Herleitung gerne nachvollziehbar offen. Seite 29

30 Auskunft für Sachverständige Auskunft aus dem Vergleichspreissystem (VPS) der 11 -Kauffälle vom bis Ackerland Vertragsabschluss Kaufvertrag Fläche (ha) Nutzungsart Fläche (ha) Ø BP Kaufpreis EUR/ha Kreis Gemeinde Gemarkung Verwertungsart Anzahl der Kaufgebote ,1713 7, UCKERMARK PRENZLAU, STADT PRENZLAU Ausschreibung , , UCKERMARK GRAMZOW GRAMZOW Direktverkauf HOHENSELCHOW-GROß ,7505 7, UCKERMARK PINNOW HOHENSELCHOW Kaufgebot , , UCKERMARK ANGERMÜNDE, STADT ANGERMÜNDE Ausschreibung , , UCKERMARK UCKERFELDE UCKERFELDE Ausschreibung , , UCKERMARK NORDWESTUCKERMARK BEUGEL Direktverkauf , , UCKERMARK NORDWESTUCKERMARK WOLFHAUSEN Direktverkauf HOHENSELCHOW-GROß ,8043 7, UCKERMARK PINNOW PINNOW Ausschreibung , , UCKERMARK CASEKOW CASEKOW Direktverkauf , , UCKERMARK GARTZ (ODER), STADT GARTZ Kaufgebot , , UCKERMARK GARTZ (ODER), STADT GARTZ Ausschreibung 9 Seite 30

31 Information zu Höchstgeboten Seite 31

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ich freue mich auf eine rege Diskussion. Seite 32