10/2013 Haus&Grund THEMA DES MONATS SCHONVERMÖGEN WOHNGELD. Haus & Grund Verlag Dortmund. Erben müssen Rückstände begleichen

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1 7214 Haus & Grund Verlag Dortmund 10/2013 Haus&Grund Magazin für die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer SCHONVERMÖGEN Wie weit haften Kinder für ihre Eltern? WOHNGELD Erben müssen Rückstände begleichen THEMA DES MONATS Ansprüche erhöhen Freiraum für Wünsche und Ideen

2 Sven Plöger, Diplom-Meteorologe und Wettermoderator Klimawandel: Gute Aussichten für morgen? Sven Plöger präsentiert seit 1999 für zahlreiche Deutsche TV- und Hörfunksender den täglichen Wetterbericht und ist den Zuschauern vor allem aus dem Wetter im Ersten vor der Tagesschau und im Anschluss an die Tagesthemen bekannt. Der Diplommeteorologe und Klimaexperte beteiligt sich seit vielen Jahren intensiv an den Diskussionen zum Klimawandel und zur Energiewende und hat dabei neue Maßstäbe gesetzt. Sven Plöger am 6. November 2013 um Uhr im Harenberg City-Center in Dortmund Haus & Grund Nordrhein und Westfalen Haus & Grund Dortmund Foto: Olaf Rayermann

3 AKTUELL INHALT Haus & Grund Dortmund Wichtige Mitteilung zum Beitragseinzug 2014 Das neue Zahlungsverkehrssystem SEPA An die Mitglieder von Haus & Grund Dortmund Beginnend mit dem 1. Februar 2014 wird in Europa ein neues einheitliches Zahlungsverkehrssystem für Transaktionen in Europa verbindlich eingeführt. Bargeldlose Zahlungen werden innerhalb der Teilnehmerländer vereinheitlicht. Für Bankkunden wird es keine Unterschiede mehr zwischen nationalen und grenzüberschreitenden Zahlungen geben. Zum 1. Januar 2014 stellt Haus & Grund Dortmund den Beitragseinzug auf das neue SEPA-Zahlungsverkehrssytem um. Die meisten Verbandsmitglieder haben in der Vergangenheit dem Verband eine Einzugsermächtigung erteilt, um den Beitrag von ihrem Konto abzubuchen Diese behält weiterhin ihre Gültigkeit, wird aber um die Bedingungen gemäß dem neuen Zahlungsverkehrssystem SEPA ergänzt, die wir unseren Mitgliedern nachfolgend mitteilen: 1. Die Abbuchung des Mitgliedsbeitrags erfolgt zukünftig nur noch über Ihre internationalen Kontodaten (IBAN) und (BIC). IBAN ersetzt die Kontonummer, und BIC ersetzt die Bankleitzahl. Für bestehende Einzugsermächtigungen wird Haus & Grund Dortmund die erforderlichen IBAN- und BIC-Daten ermitteln und verwenden. Sollte die automatische Umstellung aus den vorhandenen Kontodaten nicht möglich sein, wird sich Haus & Grund Dortmund direkt mit Ihnen in Verbindung setzen und Sie bitten, ein neues SEPA-Mandat zu erteilen. 2. Neben diesen Daten ist zukünftig eine eindeutige Mandatsreferenz zwischen dem Mitglied und dem Verband festzulegen. Die Mandatsreferenz ist Ihre Mitgliedsnummer. 3. Die zukünftigen Lastschriften wird Haus & Grund Dortmund unter der Gläubiger-Identifikationsnummer DE42ZZZ von Ihrem Konto einziehen. 4. Die Beiträge werden entsprechend der vereinbarten Zahlungsweise jährlich abgebucht. Der genaue Abbuchungstermin wird Ihnen in der Beitragsrechnung mitgeteilt. Sollte der Fälligkeitstermin kein Banktag sein, gilt automatisch der nächste Banktag als Ausführungstag der Fälligkeit. Bei grundsätzlichen Fragen zur Einführung von SEPA, BIC und IBAN wenden Sie sich bitte an Ihre Bank. Allgemeine Informationen zu SEPA finden Sie im Internet unter: Haus & Grund Dortmund e.v. Dipl.-Kfm. Walter Derwald Heinz Urlichs Präsident Schatzmeister Titelseite Freiraum schaffen, damit interessante und liebgewonnene Möbelstücke in Szene gesetzt werden können. Regelmäßiges ausmisten schafft auch Platz für Neues, sodass man Wünsche und neue Ideen in die Tat umsetzen kann. Manchmal muss man sich auch neu erfinden und den Rosamunde Pilcher-Look durch klare Formen und Farben ersetzen. Tipps zum Umbauen, Wohnen und Einrichten finden Sie ab Seite 23. Titelfoto: nmc Deutschland GmbH AKTUELL 2 Elternunterhalt: Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als Schonvermögen 2 Verbundene Anlagen müssen Wärmezähler haben: Bis zum 31. Dezember alte Wärmeund Warmwasserzähler austauschen 4 Fotovoltaikanlage mit Sonnenbatterie: Kampf den Stromkosten 6 9 Millionen Eigentumswohnungen: Mehr als die Hälfte ist vermietet 8 Deutscher Wohnungsbestand: 80,7 Prozent in privater Hand 8 KOMMUNALE KOSTENTREIBER 10 Grundsteuerhebesätze: Die Kommunen verteuern das Wohnen 10 Betriebskosten: Ausschluss der Nachforderungen droht STEUERN UND FINANZEN 11 Zweitwohnungsteuer: Gartenhütte erfüllt Wohnkriterien 12 Umbau zu einem Satteldach: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand? Keine Sofortabschreibung möglich 14 Variabel verzinstes Hypotheken-Darlehen: Verlockend und riskant zugleich 15 Wohnung vom Chef: Immobilienüberlassung an Arbeit nehmer kann Probleme machen 16 Clever ein paar tausend Euro sparen: Steigende Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf WOHNUNGSEIGENTUM 17 Wohngeldrückstand: Die Erben müssen zahlen 18 Wohngeldvorschüsse im Wirtschaftsplan: Gesonderte Aufl istung ist überfl üssig 19 Kostenfalle beim Kauf einer Eigentumswohnung: Käufer muss für beschlossene Sonderumlagen aufkommen RECHT 20 Von Sturmschäden und verstopften Dachrinnen: Wenn Laubfall zum Rechtsfall wird THEMA DES MONATS 23 Ansprüche erhöhen: Freiraum für Wünsche und Ideen 23 Stil fängt beim Wohnen an: Den Lieblingsplatz zuhause fi nden 25 Kellerwohnungen: Musikgenuss im Souterrain 25 Parkett mit Altholzdesign: Jede Diele ist einzigartig 26 Hagelschäden: Komfort durch Erneuerung 27 Kachelöfen...:... in italienischem,design 27 Gestaltungsmöglichkeiten: Leuchtende Akzente setzen 28 Keramische Fliesen...:... bieten sehr viele Gestaltungsmöglichkeiten 28 Badheizkörper: Witzig und auch praktisch 29 Spanndecken: Neue Dimension der Decken- und Raumgestaltung 29 Gästebäder mit Stil: Kleine Räume, große Herausforderungen Haus & Grund hilft sparen Vorteilspartner CO 2 -neutrales Haus: Gelungenes Wohnexperiment in Österreich 32 Gezielt umbauen: Häuser der 70er und 80er 32 Aktuelle Trends...:... machen Lust auf Wohnen 32 Stahl und Holz: Die Treppe nach ganz oben 33 Tapeten und mehr: Gute Ideen für die Wand 33 Immobilienpreise: Mittelgroße Städte punkten HAUS UND GARTEN 34 Haus & Grund Magazin 10/2013 1

4 AKTUELL Elternunterhalt Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als Schonvermögen Können pflegebedürftige Eltern das Altenheim nicht mehr bezahlen, kommt häufig zunächst das Sozialamt für die ausstehenden Kosten auf. Das Sozialamt prüft in diesen Fällen, ob nicht das Kind zum Unterhalt der Eltern verpflichtet ist und ob es dies zur Erstattung der Ausgaben heranziehen kann. Ist das Einkommen des Kindes gering, so dass es gerade für den eigenen angemessenen Unterhalt ausreicht, so kann das Sozialamt unter Umständen auch auf das angesparte Vermögen des Kindes zurückgreifen. Dies ist aber nur eingeschränkt möglich. So hat der BGH bereits in der Vergangenheit entschieden, dass das zur eigenen Altersvorsorge angesparte Vermögen des Kindes in Höhe von 5 Prozent seines Jahresbruttoeinkommens für die Bemessung des Elternunterhaltes unantastbar sei (Urteil vom 17. Oktober 2012, Az. XII ZR 17/11). Das so bis zum Renteneintritt errechnete Vermögen (Altersvorsorgevermögen) sei dem Zugriff des Sozialamtes entzogen. Nunmehr hatte der BGH über die Frage zu entscheiden, ob der Wert des Wohneigentums des Kindes in die Summe des unantastbaren Altersvorsorgevermögens einfließt oder ob das Wohneigentum zusätzlich geschützt ist. Kinder haften nur eingeschränkt für ihre Eltern: Eine angemessene und selbstgenutzte Immobilie gilt als Schonvermögen und ist vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt. Mit Beschluss vom 7. August 2013 (Az. XII ZB 269/12) hat der BGH entschieden, das eine angemessene von dem Kind selbstgenutzte Immobilie nicht bei der Bemessung des geschützten Altersvorsorgevermögens zu berücksichtigen sei. Die angemessene und selbstgenutzte Immobilie ist also als zusätzliches Schonvermögen anzusehen und damit vor dem Zugriff des Unterhaltsberechtigten geschützt. In dem zu entscheidenden Fall verlangte das Sozialamt von dem Sohn seiner pflegebedürftigen Mutter die Kosten für das Altenpflegeheim, welches diese aus eigenen Mitteln nicht finanzieren konnte. Da das Einkommen des Sohnes nur für den eigenen angemessenen Unterhalt ausreichte, versuchte das Sozialamt auf das zur Altersvorsorge angesparte Vermögen des Sohnes zurückzugreifen. Neben verschiedenen Lebensver sicherungen und einem Konto verfügte der Sohn über eine von ihm selbst bewohnte Eigentumswohnung sowie einen Miteigentumsanteil an einem weiteren Haus in Italien. Die addierte Summe aus den Werten der Lebensversicherungen, dem Konto und dem Miteigentumsanteil an dem Haus in Italien überstieg nicht das errechnete unantastbare Altersvorsorgevermögen. Ass. Jur. Inka-Marie Storm Foto: epr / Massiv Mein Haus Verbundene Anlagen müssen Wärmezähler haben Bis zum 31. Dezember alte Wärme- und Warmwasserzähler austauschen Am 31. Dezember endet der Bestandsschutz für ältere Geräte zur Erfassung des Energieverbrauchs für Wärme und Warmwasser. Vermieter müssen bis dahin diese Geräte austauschen und dafür Sorge tragen, dass bei verbundenen Anlagen für Heizung und Warmwasser die auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärme separat gemessen wird. Bisher können sogenannte Warmwasserkostenverteiler, die am 1. Januar 1987 bereits in den Gebäuden eingebaut waren und sich grundsätzlich zur Verbrauchserfassung eigneten, weiter verwendet werden. Dies gilt auch für Heizkostenverteiler, die am 1. Juli 1981 installiert waren. Vermieter dürfen diese Geräte nur noch verwenden, wenn diese den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, können die Mieter laut Heizkostenverordnung die auf sie entfallenden Kosten für Heizung und Warmwasser um 15 Prozent mindern. Im Zweifel sollten die Geräte von einem Fachmann geprüft und ggf. ausgetauscht werden. Alexander Wiech 2 Haus & Grund Magazin 10/2013

5 PERSÖNLICH VERSICHERT SEIT 1891 AKTUELL AR 01/ Gemäß 12 der Satzung lädt hiermit der Vorstand die Mitglieder des Haus & Grund Dortmund e.v. zur ein. Mitgliederversammlung am Mittwoch, den 6. November 2013, Uhr im HCC, Amphi-Saal, Königswall 21, Dortmund Uhr Mitgliederversammlung Tagesordnung 1. Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit 2. Jahresbericht und Jahresrechnung 3. Genehmigung des Jahresberichts und der Jahresrechnung 4. Entlastung des Beirats 5. Wahlen zum Beirat 6. Verschiedenes im Internet: Micheel unter oder be suchen Sie uns Versicherungen erhalten Sie telefonisch bei Angelika Sicherheit rund ums Haus. Informationen zu un seren Wie Sie es auch drehen, mit uns haben Sie die besten Aussichten. Walter Derwald Präsident Hinweis: eine gesonderte Einladung an die Verbandsmitglieder erfolgt nicht Uhr Öffentliche Veranstaltung Begrüßung Walter Derwald Präsident Haus & Grund Dortmund Haus & Grund Nordrhein und Westfalen Vortrag / Diskussion Diskussionsleitung Schlusswort Sven Plöger Diplom-Meteorologe und Wettermoderator Dirk Planert Journalist Michael W. Mönig Hauptgeschäftsführer Haus & Grund Dortmund Haus & Grund Nordrhein und Westfalen Wie Sie es auch drehen, mit uns haben Sie die besten Aussichten. Sicherheit rund ums Leben. Wir finden optimale Vorsorge- und Versicherungslösungen für Sie. Von Altersvorsorge bis KFZ. Ganz individuell und ganz gezielt. Rufen Sie uns an: oder be suchen Sie uns im Internet: Im Anschluss an die Veranstaltung laden wir zu einem Imbiss in die 18. Etage des HCC.

6 AKTUELL Fotovoltaikanlage mit Sonnenbatterie Kampf den Stromkosten Foto: SOLVIS Die Stromkosten steigen und steigen... Mit dieser Meldung werden wir tagtäglich konfrontiert und eigentlich will sie keiner mehr hören. Gern werden dafür die erneuerbaren Energien und auch die damit zusammenhängende EEG-Umlage verantwortlich gemacht. Dabei sind es aber gerade die erneuerbaren Energien, die von vielen Hauseigentümern selbst genutzt werden könnten, um sich unabhängig von der weiteren Strompreisentwicklung zu machen zum Beispiel mit einer Fotovoltaikanlage und angeschlossener Sonnenbatterie. Natürlich ist die Technik teuer und ein bisschen grüner Idealismus gehört schon dazu, um sich für die Nutzung des Sonnenstromes zu begeistern. Dabei haben Fotovoltaik-Module aber auch Batterien zur Speicherung des Stromes aus der Fotovoltaikanlage in den vergangenen Jahren sowohl technisch als auch preislich eine durchaus positive Entwicklung erfahren. Fotovoltaik-Module gibt es inzwischen standardmäßig mit Wirkungsgraden von 14 bis 18 Prozent (vor einigen Jahren waren es nur knapp 11 Prozent). Dabei ist die Leistung der Module bei einer Größe von etwa 1,65 m² Modulfläche von ehemals 160 auf 295 Wp (Watt peak ist die Spitzenleistung eines Moduls bei Standard-Testbedingungen) gestiegen. Durchgesetzt haben sich dabei mono- bzw. polykristalline Module. Wichtig beim Kauf der Module ist, dass alle Wussten Sie...dass Sie auch sehr schmale Rollläden an Gäste-WC- oder Treppenhausfenstern motorisieren können? Infos: Hotline: Haus & Grund Magazin 10/2013 Prüfungen, die zur Sicherung einer hohen Qualität erforderlich sind, durch Zertifikat bestätigt wurden. Aber auch eine Leistungsgarantie des Herstellers über 20 bis 25 Jahre gehört zum Standard. Ein weiterer Bestandteil der Fotovoltaikanlage sind die Wechselrichter. Sie wandeln den im Fotovoltaik-Modul erzeugten Gleichstrom in Wechselstrom um, damit dieser ins Haus- bzw. allgemeine Stromnetz einspeist werden kann. Auch bei den Wechselrichtern ist auf eine lange Garantieleistung der Hersteller und ordnungsgemäße Zertifizierung zu achten. Bei Finanzierung der Fotovoltaikanlage müssen ohnehin alle nötigen Zertifikate und Berechnungsnachweise bei der Hausbank eingereicht und von dieser geprüft werden. Eine Bestellung beim Installateur sollte daher nicht vor der Kreditzusage erfolgen. Bei der Installation ist auf eine fachgerechte Verkabelung der Module und Wechselrichter mit geeigneten und ausreichend dimensionierten Solarstromkabeln und allen elektrotechnischen Komponenten zu achten, um hierüber die Stromverluste gering zu halten. Schließlich muss der Anschluss an das allgemeine Stromnetz beim örtlichen Stromversorger bzw. Netzbetreiber beantragt und hierfür zur Erfassung der Stromeinspeisung bzw. des Strombezuges ein Zweirichtungszähler realisiert werden. I Lithium-Batterien als Speicher Wenn der tagsüber von der Fotovoltaikanlage gewonnene Strom auch abends oder in den Nachtstunden genutzt werden soll, dann muss dieser gespeichert werden. Neben den herkömmlichen Blei-Säure-Akkumulatoren gibt es hierfür eine neue Generation von intelligenten Lithium-Sonnenbatterien. Diese Solarstromspeicher können gleich mit der Fotovoltaikanlage installiert oder auch nachgerüstet werden. Sie haben in etwa die Größe eines Kühlschrankes und übernehmen neben der Stromspeicherung auch das Strommanagement im Gebäude. Dabei steuert eine intelligente Ladeelektronik den Stromfluss zwischen Fotovoltaikanlage, Haushalt, Solarstromspeicher und öffentlichem Netz. Der durch die Fotovoltaik-Module tagsüber erzeugte Strom wird zunächst im Haushalt selbst verbraucht (z. B. Waschmaschine, Kühlschrank). Erzeugt die Solaranlage mehr Strom, als gebraucht wird, dann wird die Solarbatterie aufgeladen. Erst wenn der Stromverbrauch im Haushalt durch gleichzeitigen Betrieb oder Zuschaltung stromintensiver Geräte (z. B. Elektroherd) den selbst erzeugten Strom aus der Fotovoltaikanlage übersteigt, wird zusätzlich Strom aus dem öffentlichen Netz bezogen. Im anderen Fall, wenn die Batterie voll und der Stromverbrauch im Haushalt gedeckt ist, wird der überschüssige Solarstrom in das öffentliche Netz eingespeist. Für diesen Strom wird entsprechend den aktuellen Regelungen des EEG je nach Größe der Fotovoltaikanlage vom Netzbetreiber eine Vergütung gezahlt. Die Vergütungssätze werden dabei in Abhängigkeit vom Zubau neuer Fotovoltaikanlagen monatlich abgesenkt. Derzeitig beträgt die Vergütung für Strom aus Fotovoltaikanlagen bis 10 kwp Leistung 14,54 Ct/kWh bzw. 13,79 Ct/kWh bei Anlagen mit einer Größe

7 AKTUELL bis 40 kwp (Stand September 2013). Bei Nutzung des Solarstroms für den eigenen Strombedarf wird hingegen der an den Stromversorger zu zahlende aktuelle Strompreis gespart (z. B. 28 Ct/kWh). Über ein Display am Solarstromspeicher, auf Wunsch auch über einen mit Funk verbundenen Computer oder Smartphone, können jederzeit der aktuelle Stromertrag der Fotovoltaikanlage, der Stromverbrauch im Haushalt und die Menge der Stromspeicherung abgelesen und somit gezielt elektrische Geräte im Haushalt ein- oder ausgeschaltet werden, um den Eigenverbrauch zu steuern. I 60 bis 90 Prozent Deckung Wird der eigene Stromverbrauch an das Stromangebot über die Solaranlage angepasst, ist es möglich, wenigstens 60 bis 90 Prozent des Strombedarfs im Haushalt über die eigene Solaranlage zu decken und dadurch Stromkosten zu sparen. Entscheidend ist dabei die korrekte Auslegung der Solarstromanlage auf den eigenen Bedarf. Die Speicherkapazität der Solarbatterie wird dabei so ausgelegt, dass der Speicher möglichst den Strombedarf des Haushalts über Nacht, wenn die Fotovoltaikanlage keinen Strom produziert, mit gespeichertem Strom versorgen kann. Bei einer vierköpfigen Familie kann von einem Stromverbrauch von etwa kwh im Jahr ausgegangen werden. Das Dach bietet Platz für eine etwa 5 kwp große Fotovoltaikanlage. Das sind ungefähr 30 bis 35 m² Modulfläche. Zum Erreichen eines hohen Stromertrages sollte das Dach nach Süden ausgerichtet und unverschattet sein. Die Kosten für die Fotovoltaikanlage inklusive der zugehörigen Verkabelung und des Netzanschlusses liegen für diese Anlage derzeit bei max Euro. Für die passende Solarbatterie muss mit Kosten von ca Euro gerechnet werden. Unterstellt werden ein spezifischer Energieertrag der Solarmodule von 920 kwh/kwp, 80 Prozent Eigenverbrauch und 20 Prozent Netzeinspeisung sowie Stromkosten von 28 Cent/kWh und eine Strompreissteigerung von 5 Prozent pro Jahr. Nach Abzug aller Kosten für Wartung, Versicherung und Finanzierung (effektiver Zinssatz 3,6 Prozent) ist in 20 Jahren ein Überschuss von ca Euro zu erwarten. Amortisiert hat sich die Anlage damit nicht. I Fördermittel nutzen Hilfreich ist daher die Förderung durch die KfW-Bankengruppe. Gefördert werden die Investition in eine Fotovoltaikanlage und seit Mai 2013 auch die Anschaffung eines Solarstromspeichers über die KfW-Programme 274 und 275 mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschuss. Begünstigt werden dabei kombinierte Anlagen aus Fotovoltaik und Batteriespeicher, aber auch Speichernachrüstungen bei Fotovoltaikanlagen, die bereits ab 31. Dezember 2012 in Betrieb genommen wurden. Laufzeit und Zinsbindung sind bis zu 20 Jahre möglich. Zu beachten ist, dass der Kredit für die kombinierte Anlage (Fotovoltaik- und Batterieanlage), der Zuschuss jedoch nur für das Batteriespeichersystem beantragt werden kann. Gänzlich wirtschaftlich ist aber auch mit der KfW-Förderung ein Batteriespeicher vorerst noch nicht. Reizvoll hingegen der Gedanke, mit einer Fotovoltaikanlage eine nahezu autarke Stromversorgung des eigenen Haushaltes zu erreichen. Dipl.-Ing. Corinna Kodim Rolf-U. Fischer, Haus & Grund-Mitglied seit 2009 Mieter- Solvenzcheck? Dafür hab ich jemanden! Wir beraten Vermieter und solche, die es werden wollen. Zum Beispiel bei der Bonitätsprüfung potenzieller zum Mietrecht. Darüber hinaus bieten wir unseren Mitgliedern über unsere Partner Rechtsschutz- und andere Versicherungen zu attraktiven Sonderkonditionen. Mehr Infos unter und oder direkt zum Mieter- Solvenzcheck auf Recht & Steuern Vermieten & Verwalten Bauen & Renovieren Technik & Energie Haus & Grund Magazin 10/2013 5

8 AKTUELL 9 Millionen Eigentumswohnungen Mehr als die Hälfte ist vermietet Die Bedeutung der eigenen vier Wände auf der Etage steigt stetig. Das zeigt eine Sonderauswertung von LBS Research auf der Basis der jüngsten Zensus-Daten des Statistischen Bundesamtes. Wohnten 1993 noch 17 Prozent der Wohneigentümer im Westen in einem Mehrfamilienhaus, sind es 2011 schon 24 Prozent. In den neuen Ländern liegt der Anteil der Selbstnutzer, die in Geschosswohnungen leben, nun bei 15 Prozent. Als Alternative zum Eigenheim wird die Eigentumswohnung umso wichtiger, je größer die Stadt und je höher das Grundstückspreisniveau ist. Im Ländervergleich zeigt sich das an der führenden Position von Berlin und Hamburg, während in den neuen Ländern, aber auch im Südwesten und Norden die Eigenheime weit stärker dominieren. Der Markt für Eigentumswohnungen, aufgebaut durch Neubau und Umwandlung von traditionellen Mietwohnungen, ist aber nicht nur durch Selbstnutzer geprägt, sondern auch durch Vermieter. Von den mittlerweile über 9 Millionen Wohneinheiten in Deutschland entfallen 4 Millionen auf die Selbstnutzung, über 5 Millionen auf Miete. Anders als bei den überwiegend selbstgenutzten Eigenheimen konkurrierten hier also potenzielle Selbstnutzer direkt vor allem mit Kapitalanlegern, die vermieten wollten gerade in Ballungszentren wie Stuttgart oder München, wo 40 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen seien. Weniger bekannt dürfte die Bedeutung der Eigentumswohnungen für Ferienstandorte sein. Nach Auskunft der LBS-Experten sind die Anteile der Eigentumswohnungen an der Nord- und Ostsee, aber auch im Süden teils extrem hoch. Beispiele sind Sylt, Sankt Peter-Ording und ostfriesische Inseln, Grömitz oder Sierksdorf mit einem Eigentumswohnungs-Anteil von 40 bis zu über 50 Prozent. Auch im Süden gibt es Städte mit einer absoluten Mehrheit von Stockwerkseigentum, wie Schönwald/Schwarzwald, Meersburg/Bodensee oder Füssen und Oberstaufen. In den neuen Ländern weisen etwa Kühlungsborn oder Oberhof bereits Quoten von über einem Drittel auf. Insgesamt gehen Immobilienexperten auch angesichts des Trends zu kleineren Haushalten davon aus, dass den Ei- gentumswohnungen vor allem in den Zentren der Wohnungsnachfrage eine immer wichtigere Rolle zukommt: als stadtnahe und kostengünstigere Alternative zum eigenen Haus für Selbstnutzer, aber auch als Anlageobjekt für private Investoren. So entfielen bei den Neubau-Genehmigungen des ersten Halbjahrs 2013 immerhin 26 Prozent auf Stockwerkseigentum. LBS W. P. COLOR GMBH Dortmund Telefon: 02 31/ Wärmedämmung Gerüstbau Anstrich Putz Nur von Meisterhand! Bäume fällt, stutzt, schreddert, entsorgt, Wurzelentfernung preiswert Fa. Breuker Tel.: / Seit HEPPE 1797 KLEIN Ein Name für Qualität im Dachdecker-Handwerk Ausführung von: Sämtlichen Dacharbeiten Wand- und Fassadenverkleidung Isolierungen Bauklempnerei Reparaturen HELMUT KLEIN Bedachungsgeschäft Ehmsenstraße Dortmund Tel.: (02 31) Fax: Falls Sie Fragen haben unsere Beratungen und Angebote sind kostenlos Heinz Hausverwaltungen GmbH Schädlingsbekämpfung WOLFGANG VIERHAUS IHK gepr. Schädlingsbekämpfer Ratten_Mäuse_Wespen_Schaben Taubenabwehr_Eigener Hubsteiger_Bautenschutz Hausentwässerung_Kanalerneuerung Telefon _ Fax: Buschke Baustoffe GmbH Erfurter Str Dortmund Tel.: 0231/ Fax: Mitglied im Saarlandstr Dortmund Tel.: Fax: info@fiersbach.de Eine fachmännische Hausverwaltung steigert den Wert Ihrer Immobilie! 6 Haus & Grund Magazin 10/2013

9 AKTUELL Feuchteschaden im Keller: erst Spezialfirma gelang es, Problem in den Griff zu bekommen Ein Problem, das Gebäudespezialisten kennen: Trotz bester Pflege einer sehr schönen Immobilie zeigten sich dort Feuchteschäden, die eine hochwertige Nutzung des Kellers unmöglich machten. Erst Sanierungsmaßnahmen einer Spezialfirma legten die Basis, dass dort zusätzlicher Wohnraum im Keller geschaffen werden konnte. Das Haus war ein Hochzeitsgeschenk an die Großmutter meines Mannes und befindet sich seit der Erbauung im Jahr 1929 im Familienbesitz, erzählt die heutige Eigentümerin zur Geschichte des Anwesens. Seit fünf Jahren nun lebt sie mit ihrem Mann Christoph sowie den vier Kindern in dem wunderschönen Anwesen. Wegen Feuchteproblemen in den letzten Jahren wurde unser Keller lediglich als Party- oder Hobbykeller genutzt, so die Eigentümerin. Die Familie hatte eigentlich andere Pläne: Es sollte daraus ein weiteres Kinder- bzw. Gästezimmer werden. 2010/2011 zeigte sich, dass wegen der Feuchte eine hochwertige Nutzung des Kellers nicht möglich war. Die Familie schritt zur Tat, ein Bauunternehmen wurde beauftragt und trug zur Trockenlegung lediglich einen Sanierputz auf. Aber schon nach sechs Monaten löste sich der Putz von der Wand und zusätzlich bildete sich Schimmelpilz. So nahm der sich ausweitende Feuchte- und Schimmelpilzschaden seinen Lauf. Wir haben uns dann einfach mal nach Empfehlungen umgehört, denn feuchte Keller sind ja keine Seltenheit, berichtet die Eigentümerin. Und dabei fiel ein Name immer wieder positiv auf: ISOTEC. Gebäude mit Baujahr vor 1970 sind besonders anfällig Mit dem Auftragen eines Sanierputzes war das Problem hier keinesfalls aus der Welt, unterstreicht Erwin Barowski, der mit seinem Fachbetrieb zur ISOTEC-Gruppe gehört, die nun mit der Sanierung beauftragt wurde. Das aus Naturstein gebaute Haus verfügt - wie die meisten vor 1970 gebauten Objekte - über keine Außenabdichtung im Kellerbereich, was sich als das Kernproblem erwies, so Barowski. ISOTEC startete damit, eine Außenabdichtung auf das Mauerwerk aufzutragen. Hierfür verwendet das Unternehmen ein zweikomponentiges Abdichtungssystem. Dabei verbinden sich zwei Lagen zu einer wasserundurchlässigen, flexiblen und rissüberbrückenden Abdichtung. Das heißt, die Feuchte gelangt über das Erdreich erst gar nicht mehr an das Mauerwerk heran. Pressetext Weitere Maßnahmen waren erforderlich Die ISOTEC-Fachleute erkannten in ihrer Analyse, dass Feuchte nicht nur seitlich eindringt, sondern zudem aus dem erdberühren Bereich in das circa 50 Zentimeter dicke Mauerwerk aufsteigt. Dagegen brachten sie in einem zweiten Schritt die ISOTEC-Horizontalsperre ein. Um auch die Anschlussaußenwand vor seitlich eindringender Feuchtigkeit zu schützten, wurde dort zusätzlich eine Vertikalsperre ausgeführt. Das eingesetzte Injektionsmittel heißt ISOTEC-Paraffin und fließt nach der Trocknung in die Poren des Mauerwerks und versiegelt es dauerhaft. Durch den etwa 15 Zentimeter breiten Paraffin-Sperrriegel, der nach dem Erkalten entsteht, kann die Feuchtigkeit nun nicht mehr aufsteigen bzw. nicht mehr seitlich eindringen. Das ISOTEC-Paraffin ist auch gesundheitlich völlig unbedenklich, da es keine chemischflüchtigen Bestandteile enthält, unterstreicht der Fachmann Barowski, der von Kunden schon mal nach der Gesundheitsverträglichkeit gefragt wird. Kundin lobt Klarheit des Fachunternehmens Die Eigentümerin, mittlerweile schon sehr erfahren was Sanierungsarbeiten anbetrifft, ist von ISOTEC überzeugt. Jeder Arbeitsschritt wird bei ISOTEC genau beschrieben, sodass zu jedem Zeitpunkt Transparenz herrscht. Das Gesamtkonzept ist für sie schlüssig und mit den ausgeführten Arbeiten ist sie hochzufrieden. Nach den Sanierungsarbeiten wird im neugewonnenen Wohnraum noch die Decke erneuert und ein neuer Fußboden verlegt und ist dann bezugsfertig. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf: und dazu über Referenzobjekte erfolgreicher Gebäudesanierungen und mehr als Kundenmeinungen zu ISOTEC. Exklusivpartner von: Eigentümer- und Vermieter-Rechtsschutz Mehr als nur die halbe Miete! Eigentümer- und Vermieter-Rechtsschutz ROLAND Rechtsschutz und HDI diese beiden starken Partner kämpfen Hand in Hand für Ihr gutes Recht. ROLAND Rechtsschutz-Versicherungs-AG Haus & Grund-Team Telefon Günstige Sondertarife für Haus & Grund-Mitglieder! Haus & Grund Magazin 10/2013 7

10 AKTUELL Deutscher Wohnungsbestand 80,7 Prozent in privater Hand Private Eigentümer stellen die insgesamt hochwertige Wohnraumversorgung sicher: 80,7 Prozent der in Deutschland vorhandenen Wohnungen werden von ihnen entweder vermietet oder selbst genutzt. Durch den Zensus 2011 wurde der Anteil der Privaten um vier Prozent nach oben korrigiert. KOMMUNALE KOSTENTREIBER Die privaten Eigentümer als Garant für die Wohnraumversorgung müssen an der Stadtentwicklung angemessen beteiligt werden Die rund Wohnungen sind das Ergebnis des jahrzehntelangen, herausragenden Engagements der privaten Eigentümer auf dem Wohnimmobilienmarkt, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. Die Zahlen bestätigen laut Kornemann auch, dass das private Eigentum in der endenden Legislaturperiode wieder eine entsprechende Würdigung gefunden habe. Die neue Schwerpunktsetzung in der Stadtentwicklungspolitik, allem voran der Fokus auf die von den Privaten geprägten Innenstädte, zeigen dies ebenfalls, so Kornemann weiter. Nur so gelinge es, lokale Wohnungsengpässe zu beseitigen und gefährdete Stadtquartiere zu revitalisieren. Die Kosten der Wasserversorgung sind in den vergangenen zehn Jahren um 40 Prozent stärker gestiegen als die Mieten. Ein trauriges Negativbeispiel liefert die hessische Stadt Wetzlar. Auch dort waren die Wasserpreise hoch. Die Lösung sollte eine Privatisierung bringen: aus dem kommunalen Betrieb wurde ein eigenverantwortliches Unternehmen natürlich in den Händen der Stadt Wetzlar und des Netzwerkes der kommunalen Versorger. Die Folge war, dass nicht die Verbraucher profitierten, sondern vor allem die beiden kommunalen Eigentümer, mit Renditen von fast zehn Prozent. Diese Gier rief das Kartellamt auf den Plan, das die überteuerten Wasserpreise für rechtswidrig hielt. Wohl zu Recht, denn die Stadt reagierte prompt. Leider nicht mit einer Preissenkung, sondern indem sie sich die Wasserversorgung mittels Re-Kommunalisierung wieder einverleibte. Die Hoffnung: für kommunale Betriebe gelte kein Wettbewerbsrecht und man könne die überteuerten Wasserpreise als Gebühren weiterhin kassieren. Aber das Kartellamt blieb hart und verklagte den Wasserversorger. Nach zehn Jahren fand dieser Streit jetzt ein Ende. Man einigte sich vor Gericht, die Verbraucher bekommen einen Teil ihres Geldes erstattet. Wer hier Einsicht im Interesse der Verbraucher vermutet, wird von der öffentlichen Verlautbarung bestätigt. Die Wahrheit dürfte jedoch im Gegenteil liegen. Hätte das Kartellamt vor Gericht gewonnen, wäre ein Präzedenzfall geschaffen worden: Dann hätten künftig alle kommunalen Betriebe an wettbewerbsrechtlichen Maßstäben gemessen werden können. Ein großes Risiko für alle Städte und Gemeinden! Und so gab der Wetzlarer Versorger, unter Beifall vieler kommunaler Unternehmen, im Interesse der kommunalen Betriebe klein bei. Zahlen muss dies der Verbraucher. Nicht nur, dass die Preise unkontrolliert bleiben. Auch die entstandenen Prozesskosten sind Kosten, die jetzt der Wasserversorgung zugerechnet werden können. Und auch die zahlt der Verbraucher. Kai H. Warnecke Haus & Grund Dortmund Hausanschrift Elisabethstr Dortmund Postanschrift Postfach Dortmund Zentrale Information Anmeldung Telefon 0231 / Fax 0231 / dortmund@haus-und-grund.com Internet Öffnungszeiten Montag bis Donnerstag Uhr Freitag Uhr Haus & Grund Mitgliederservice Neue Mitgliedschaften Änderungen von Mitgliedsdaten Beitragsangelegenheiten Yvonne Bolte Haus & Grund Rechts- und Steuerberatung Beratungs-Hotline nur für Mitglieder Terminvereinbarung Betriebskostenabrechnungen Kostenmietberechnungen Barbara Milewski Haus & Grund Immobilien Immobilienvermittlung Haus-, Wohnungseigentumsverwaltung Telefon immobilien@haus-und-grund.com Malerbetrieb Josef Hünermund e. K. Fassadenarbeiten Wohnungsrenovierung Treppenhausrenovierung Bodenbelagsarbeiten Seniorenservice Lehnertweg 6, Dortmund Telefon 02 31/ Fax 02 31/ malerbetrieb-huenermund@t-online.de Fassadengestaltung Wärmedämmarbeiten Betonsanierung Kreative Spachteltechniken Ausführung sämtlicher Maler- und Tapezierarbeiten Malermeister Norbert Bania Huntestr Dortmund Tel. 0231/ Fax 0231/ Haus & Grund Verlag Haus & Grund Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Redaktion Anzeigen Manuela Plätz Haus & Grund Formulare24 info@haus-und-grund.com 8 Haus & Grund Magazin 10/2013

11 Energieeffizienz Unsere Beratung für Ihr Zuhause Vor Ort im DEW21 EnergiePlusHaus, im DEW21 Energieeffizienzhaus oder direkt im DEW21 Kundenzentrum. Weitere Infos unter

12 AKTUELL Grundsteuerhebesätze Die Kommunen verteuern das Wohnen Die Hebesätze zur Grundsteuer B steigen 2013 bundesweit weiter an. In vielen Städten und Gemeinden erhöht sich auch in diesem Jahr die Grundsteuerbelastung der Bürger und damit auch die Wohnkosten spürbar. Darauf weist Haus & Grund Deutschland unter Berufung auf die aktuellen Zahlen der Industrie- und Handelskammern hin. Die beiden westfälischen Kommunen Haltern am See und Selm mit einem Hebesatz von 825 haben den langjährigen Spitzenreiter Berlin von der Spitze der Negativliste verdrängt. In Haltern am See betrug der Hebesatz Wir brauchen keine Mietpreisbremse, sondern eine Mäßigung bei den Energiekosten und Gebühren noch 450. Im Jahresvergleich hat sich die Grundsteuerbelastung von Mietern und Eigentümern somit nahezu verdoppelt. Solch extreme Steuererhöhungen sind leider keine Ausnahme mehr, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Entwicklung. Bundesweit sei nur eine Tendenz der Hebesätze erkennbar: steil nach oben. Damit tragen die Kommunen wie überhaupt der Staat einen ganz erheblichen Teil zur Verteuerung des Wohnens bei, so Kornemann weiter. Wir brauchen keine Mietpreisbremse, sondern eine Mäßigung bei den Energiekosten und den Gebühren. Alexander Wiech Städte mit mehr als Einwohnern mit den höchsten Grundsteuerhebesätzen (Quelle: DIHK, Realsteuerhebesätze 2013, eigene Darstellung) Stadt / Gemeinde Hebesatz 2012 Grundsteuer B 2013 Haltern am See Selm Berlin Rüsselsheim Werl Dorsten Unna Hagen Duisburg Gladbeck Hemer Marl Waltrop Leipzig Betriebskosten Ausschluss der Nachforderungen droht Mit Beginn des letzten Quartals sollten sich Vermieter um die alljährliche Abrechnung der Betriebskosten kümmern. Denn Vermieter, die nach dem Kalenderjahr abrechnen, haben nur noch bis zum Jahresende Zeit, andernfalls droht der Ausschluss der Nachforderungen. Angesichts des langen und kalten Winters ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Vermieter eine Nachforderung gegenüber den Mietern haben. Die steigenden Betriebskosten machen auch in diesem Jahr eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe bei Gelegenheit der Abrechnung empfehlenswert. Dabei sollte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berücksichtigt werden, nach der es nicht mehr zulässig ist, einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent anzusetzen. Vielmehr ist eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur noch dann angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage ist damit in der Regel die letzte Betriebskostenabrechnung. Bei der Anpassung können konkret zu erwartende Entwicklungen der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Wer mehr zum Thema Betriebskosten erfahren möchte, der sei auf die Broschüre Betriebskosten wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen (ISBN ) hingewiesen. Diese Broschüre soll Vermietern bei den Betriebskosten und deren Abrechnung helfen. Von der richtigen Vereinbarung der Kostenarten, des Umlageschlüssels und der Höhe der Vorauszahlung bis zur Abrechnung wird alles Wichtige erläutert. Die Broschüre ist bei der Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33, Berlin erschienen. Der Bezugspreis beträgt 11,95 Euro, inkl. MwSt., zzgl. Versandkosten. Die Bestellung kann telefonisch unter , per Fax unter oder per an mail@ hausundgrundverlag.info aufgegeben werden. RA Dr. Kai H. Warnecke Sei nicht stur man, rufe Burmann! Bedachungen Bauklempnerei S- -lartechnik Dachstühle, Gauben und Fertiggauben einschl. Bauantrag. Balkonabdichtungen einschl. Plattierung. Germaniastraße Dortmund (Marten) Telefon Fax Internet: Kontakt: info@bedachungen-burmann.de 10 Haus & Grund Magazin 10/2013

13 STEUERN UND FINANZEN Zweitwohnungsteuer Gartenhütte erfüllt Wohnkriterien Auch eine einfache Gartenhütte, die über einen Strom- und Wasseranschluss sowie eine Küchennische verfügt, unterliegt der Zweitwohnungsteuer (Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 13. Juni 2013, Az. 8 K 907/12.GI). Ob die Unterkunft tatsächlich auch zum dauernden Wohnen genutzt wird, ist unerheblich. Im Streitfall wandte sich Der Fall: die Klägerin gegen einen Zweitwohnungsteuerbescheid für ein mit einer Gartenhütte bebautes Grundstück. Das als Block- oder Wochenendhaus errichtete Gebäude verfügte über Küchennische, Toilette, Waschbecken und Abstellraum. Im Veranlagungsverfahren zur Zweitwohnungsteuer vertrat die spätere Klägerin die Auffassung, eine Steuerpflicht bestehe nicht, da das Haus als Schrebergarten genutzt werde und weder Heizung noch Bett, Dusche, Badewanne, Fernseher, Radio oder Kühlschrank vorhanden seien. Der geringe Stromund Wasserverbrauch spreche gegen eine regelmäßige Wohnnutzung. Die Gemeinde verlangte trotzdem Zweitwohnungsteuer in Höhe von knapp 162 Euro. Das Gebäude erfülle die Anforderungen an eine Zweitwohnung: Die Mindestvoraussetzungen bestünden in einer Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss, Toilette und Heizungsmöglichkeit. Diese Ausstattung ermögliche die mit dem Wohnbegriff verbundenen Merkmale von Körperhygiene, Essen und Schlafen. Außerdem handele es sich bei der Gartenhütte um eine abschließbare Räumlichkeit, die ortsfest sei. Nach erfolglosem Widerspruch musste das Verwaltungsgericht entscheiden. Die Richter befanden, Das Urteil: dass die Festsetzung von Zweitwohnungsteuer rechtmäßig sei. Die entsprechende Zweitwohnungsteuersatzung der beklagten Gemeinde sehe die Besteuerung des Innehabens einer zweiten Wohnung im Gemeindegebiet vor. Nach der örtlichen Satzung ist eine Zweitwohnung jede Wohnung, die jemand neben seiner Foto: Gerhard Giebener / Pixelio.de Erfüllt eine Gartenhütte bestimmte Wohnkriterien wird Zweitwohnungsteuer fällig. Hauptwohnung für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den Lebensbedarf seiner Familienmitglieder innehat. Die Eigenschaft einer Zweitwohnung geht nicht dadurch verloren, dass die Wohnung vorübergehend anders genutzt wird, so die Satzung. Für den Begriff der Wohnung sei nach Ansicht des Gerichts von einem weiten Wohnungsbegriff auszugehen. Die Gartenhütte erfülle diesen Wohnungsbegriff, da sie über einen Aufenthaltsraum mit Küchennische, eine Toilette, ein Waschbecken sowie Strom- und Wasserversorgung verfüge. Für die Erhebung von Zweitwohnungsteuer sei es rechtlich unerheblich, dass die Blockhütte keinen besonderen Komfort aufweise, wie er für das Wohnen im 21. Jahrhundert eigentlich üblich sei. RA Stefan Walter Der einzige Rauchwarnmelder, der automatisch seine Funktion und sein Umfeld prüft ohne Betreten der Wohnung. Für Sie als Vermieter ist die Installation und jährliche Kontrolle von Rauchwarnmeldern vielerorts Pflicht. Setzen Sie mit Techem auf eine sichere und effiziente Lösung. Denn unsere Rauchwarnmelder prüfen selbstständig ihre Funktion und kontrollieren ihr Umfeld auf Hindernisse. Die Daten werden dabei per Funk an Techem übertragen, so dass niemand mehr für eine Prüfung in die Wohnung muss. Erfahren Sie mehr unter: Telefon: / * *6 ct/verbindung aus dem dt. Festnetz, max. 42 ct/min aus den dt. Mobilfunknetzen Haus & Grund Magazin 10/

14 STEUERN UND FINANZEN Umbau zu einem Satteldach: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand? Keine Sofortabschreibung möglich Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für den Umbau eines Flachdaches zu einem Satteldach als nachträgliche Herstellungskosten abschreiben müssen, wenn durch den Umbau eine zusätzliche nutzbare Fläche entsteht. Auf die tatsächliche Nutzung der zusätzlichen Fläche kommt es nicht an (BFH, Urteil vom 15. Mai 2013, Az. IX R 36/12). Im zu entscheidenden Fall Der Fall: war strittig, ob Aufwendungen für den Umbau eines Flachdaches zu einem Satteldach als (abzuschreibende) Herstellungskosten oder (sofort abziehbarer) Erhaltungsaufwand zu berücksichtigen sind. Die Kläger hatten ein 1972 errichtetes und vermietetes Einfamilienhaus u. a. energetisch saniert. Dabei wurde auch das undichte Flachdach durch ein Satteldach ersetzt. Aus einer Aktennotiz der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ergab sich, dass eine spätere Nutzung des Dachraums als Wohnraum genehmigungsfähig wäre, eine solche Nutzung aber weder beantragt noch genehmigt war. Auch war das Dachgeschoss weder verputzt noch ausgebaut, verfügte nicht über Wärme- oder Brandschutz und auch nicht über Strom-, Wasserund Heizungsanschlüsse. Das Betreten war nur über eine Einschubleiter möglich. Die Kosten für den Dachumbau in Höhe von etwa Euro machten die Kläger als Erhaltungsaufwendungen geltend, was das Finanzamt ablehnte und die Kosten stattdessen den nachträglichen Herstellungskosten zuordnete. Einspruch und anschließende Klage blieben erfolglos, so dass der BFH zu entscheiden hatte. Auch die Münchener Das Urteil: Richter entschieden, dass die strittigen Aufwendungen als Herstellungskosten zu behandeln seien und daher abgeschrieben werden müssten. Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst seien, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, seien immer dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten nach 255 Abs. 2 Satz 1 HGB handele. Herstellungskosten seien demnach solche Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Dienstleistungen für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine wesentliche Verbesserung entstehen. Aufwendungen für die Erweiterung von Gebäuden seien stets als Herstellungskosten zu beurteilen, auch wenn die Erweiterung nur geringfügig ist. Zur Erweiterung zählten neben Anbau und Aufstockung auch die Einfügung bisher nicht vorhandener Gebäudeteile (Substanzmehrung) und die Vergrößerung der nutzbaren Fläche, wenn dies eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes zur Folge habe. Dabei umfasse die nutzbare Fläche Foto: Braas / Dach.de Entsteht beim Dachumbau neue (Nutz-)Fläche, ist keine Sofortabschreibung möglich. nicht nur die Wohnfläche eines Gebäudes im Sinne der Wohnflächenverordnung, sondern auch die zum Gebäude gehörenden Grundflächen der Zubehörräume sowie den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügende Räume. Ob Kosten der jeweiligen Baumaßnahmen als (nachträgliche) Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen seien, sei stets anhand der gesamten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Vorliegend hätten die Baumaßnahmen am Dach zu einer Erweiterung geführt: Trotz der bestehenden statischen Unwägbarkeiten sei die Nutzung des Satteldachraums zumindest als Abstellraum denkbar, womit die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert worden sei, zumal es keinen Keller gebe und die Wohnfläche lediglich 70 m 2 betrage. Auch komme es nicht darauf an, mit welchem finanziellen Aufwand eine Wohnnutzung erreicht werden könne oder ob diese tatsächlich erfolge. RA Stefan Walter Wir bringen Sie ins Eigenheim! Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt Haus & Grund Magazin 10/2013 Wir machen den Weg frei. BOBE TIEFBAU Innungsbetrieb Kanalanschlussarbeiten Kanalanschlussreparaturarbeiten Bohrpressarbeiten Baugrubenaushub Freilegung von Arbeitsräumen DO-Hafen Gehwegüberfahrten Deusener Str. 1 Pflasterarbeiten Tel Abbrucharbeiten

15 Primeurfest Feiern Sie mit uns den 20. Primeurtag und fi nden Sie heraus, wie man aus Bioabfall Kompost für Dortmunds blühende Gärten macht. Samstag, den 23. November von 7 bis 17 Uhr am Kompostwerk Oberste-Wilms-Straße 13 in Dortmund-Wambel. Feiern Sie mit uns bei Live-Musik, abwechslungsreichem Programm für Jung und Alt und allerlei Verköstigungen. Außerdem nehmen wir kostenlos Ihren Grünschnitt an! EDG Entsorgung Dortmund GmbH / T ( 0231) / 13

16 STEUERN UND FINANZEN Variabel verzinstes Hypotheken-Darlehen Verlockend und riskant zugleich Variabel verzinste Darlehen können Geld sparen, bergen aber enorme Gefahren. Nach wie vor ist Baugeld historisch günstig. Dies gilt für sämtliche Zinsbindungsfristen. Noch preiswerter können Bauherren ihr Eigenheim bisweilen mit einem variabel verzinsten Hypotheken-Darlehen finanzieren. Doch der möglichen Zinsersparnis stehen erhöhte Risiken bei der Finanzierung gegenüber, warnt die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende in München. Normalverdiener sollten Foto: Torben Wengert / Pixelio.de bei der Eigenheim-Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählen. In sämtlichen gängigen Laufzeit-Segmenten (5, 10, 15 und 20 Jahre) kosten Hypotheken-Darlehen rund 3 Prozentpunkte weniger als im langfristigen Schnitt (Stand: Anfang August 2013; weitere Infos im Internet unter Noch preiswerter kann der Abschluss eines variabel verzinsten Hypotheken-Darlehens sein. Der Grund: Der Zins von Baukrediten mit längerer Festschreibung orientiert sich an den Kapitalmarkt-Renditen, insbesondere an der Gesamtverzinsung von Hypotheken-Pfandbriefen. Messlatte für variabel verzinste Eigenheim-Kredite ist regelmäßig der Geldmarktzins 3-Monats-Euribor. Diesen berechnen Banken, sobald sie sich untereinander drei Monate lang Geld leihen. Anfang August betrug der 3-Monats-Euribor rund 0,23 Prozent, die Rendite von Hypotheken-Pfandbriefen mit zehn Jahren Restlaufzeit nahezu 2,10 Prozent. Aus der Differenz von rund 1,8 Prozentpunkten schließen Bauherren, dass sie mit einem variablen Hypotheken-Darlehen momentan ein sehr gutes Geschäft machen. Das kann funktionieren, muss aber nicht, warnt Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Denn wie viel Zinsen Banken und Sparkassen für ein variables Hypotheken-Darlehen verlangen, hängt in der Hauptsache von den eigenen Gewinnzielen sowie der Geschäftspolitik des jeweiligen Instituts ab. So begnügen sich manche Banken und Sparkassen mit einer Marge von 1,3 bis 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen 3-Monats-Euribor. Folge: Die Konditionen für einen variablen Baukredit liegen unter denen für Hypotheken-Darlehen mit Zinsfestschreibung, erklärt Florian Haas. Nach seiner Erkenntnis bieten aber manche Banken und Sparkas- Wir haben - was Sie brauchen! Rufen Sie an, wir informieren Sie gerne. Gerüste für Gewerbe, Privatu. Mehrfamilienwohnhäuser schnell & preisgünstig Holz- und Aluminiumleitern für Privat und Handwerk Verleih von fahrbaren Gerüsten Deusener Str. 59 Tel.: 0231/ Schützenstr. 74 Tel.: 0231/ C.O. Weise GmbH & Co. KG RICHTER HAUSTECHNIK SEIT 1925 Beratung Planung Ausführung Sanitär, Heizung, Lüftung, Klima Ingenieure und Meister planen Moderne Zentralheizungen Regenwassernutzungsanlagen Bad Konzepte und CAD Entwürfe Wir koordinieren alle Gewerke. Rüschebrinkstraße Dortmund Tel.: / info@richter-haustechnik.de 83 Jahre 14 Haus & Grund Magazin 10/2013

17 STEUERN UND FINANZEN sen Abschreck-Konditionen mit Zinssätzen von 5 Prozent und mehr, weil sie offenbar nicht am Verkauf variabler Eigenheim-Darlehen interessiert sind. Dies sei aus geschäftspolitischen Gründen verständlich, da die Geldinstitute an langfristigen Kundenbeziehungen interessiert seien. IDer Darlehensvertrag muss flexibel sein Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Abschluss eines variablen Eigenheim-Darlehens lohnen. So sollte der Zinssatz spürbar, also um einige Zehntel Prozentpunkte, niedriger liegen als jener für einen Baukredit mit fünfjähriger Zinsfestschreibung. Zudem sollte der Kreditnehmer auf eine möglichst flexible Gestaltung des Darlehensvertrages achten. Heißt: Frühestmögliche Vertragskündigung und nicht erstmals sechs oder noch mehr Monate nach Vertragsabschluss. Sofern diese Vorgaben erfüllt sind, können Bauherren von einem variablen Darlehen profitieren, falls sie die Zinsentwicklung am europäischen Geldmarkt regelmäßig beobachten und zugleich außerplanmäßige hohe Einnahmen erwarten, die sie größtenteils zur Darlehenstilgung verwenden können, empfiehlt Florian Haas. Typische Klientel sind Selbstständige, die abhängig von der Auftragslage bisweilen höhere Einnahmen haben, Angestellte mit Bonus- bzw. Tantiemenzahlungen oder auch Normalverdiener, die Schenkungen oder gar Erbschaften erwarten. Für alle anderen, also den mit Abstand größten Teil der Eigenheim-Bauherren, empfiehlt sich ein Hypotheken- Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Nur dadurch lässt sich die finanzielle Belastung aus Zins und Tilgung (Annuität) verlässlich kalkulieren. Zudem sichern sich Bauherren dadurch die historisch niedrigen Zinsen für eine lange Zeit. Weitere Informationen: Schutzgemeinschaft für Baufi nanzierende Wohnung vom Chef Immobilienüberlassung an Arbeitnehmer kann Probleme machen Wer würde sich nicht darüber freuen, wenn ihm sein Arbeitgeber eine Immobilie zur privaten Nutzung überlässt? Doch hier ist gegenüber dem Fiskus eine gewisse Vorsicht geboten, denn es kann sich um einen zu versteuernden Sachbezug handeln. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat diesbezüglich gewisse Regeln aufgestellt (Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Mai 2011, Aktenzeichen VI R 65/09). Ein Arbeitgeber vermietete Wohnraum an seine Der Fall: Mitarbeiter. Dabei hatte alles seine Ordnung, denn ein Gutachter ermittelte eine ortsübliche Miete, die dann auch bezahlt werden musste. Anders war es jedoch bei den Nebenkosten für Versicherungen, Grundsteuer und Straßenreinigung. Diese wurden nicht abgerechnet. Das Finanzamt sah hierin einen nachträglich zu versteuernden geldwerten Vorteil. Das Urteil: Der BFH ordnete an, dass die Gesamtumstände dieses Mietverhältnisses überprüft werden müssen. Es sind also die geleisteten Mietzahlungen und die nicht geleisteten Nebenkosten zusammenzuzählen. Ergibt sich dann ein Betrag, der klar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (plus Betriebskosten) liegt, muss man von verdeckten Sachbezügen an den Arbeitnehmer ausgehen. LBS Der Treppenlift für Rollstuhlfahrer Das Besondere: Mit der Führungsschiene an der Decke bequem, sicher und platzsparend. Auch bei engen und steilen Treppen. Hattinger Straße 712 a Bochum Tel / Fax 02 34/ Immer erfolgreich: Werbung in Haus & Grund Rufen Sie uns an: Wir beraten Sie gern! Keramik & Sanitär Ihr Fliesenfachgeschäft & Verlegebetrieb Wilhelmstrasse Holzwickede Telefon: Fax: Kellerabdichtungen Spezialputzsysteme Horizontalsperren Rissverpressung Betonsanierung Spezialbaustoffe Wohnklimaplatten VEINAL über 35 x in Deutschland! gegen Schimmel und Kondensfeuchte Die Horizontalsperre mit unserem VEINAL - Silikonharz- System gehört seit über 20 Jahren mit zu den sichersten und preiswertesten Verfahren mit Prüfzeugnissen die zur nachträg lichen Mauertrocken legung verwendet werden. Schuster GmbH VEINAL Bauchemie Welden Tel / Fax BAUCHEMIE@veinal.de Fordern Sie unsere kostenlose Info-Mappe an! Haus & Grund Magazin 10/

18 STEUERN UND FINANZEN Clever ein paar tausend Euro sparen Steigende Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, hat derzeit einen großen Vorteil: Die Zinsen bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind dagegen gestiegen. Seit Anfang Für Notar- und Grundbuchamtskosten sind somit bis zu 2 Prozent des Kaufpreises zu veranschlagen. Hat ein Makler das Objekt vermittelt, wird außerdem eine Provision je nach Bundesland zwischen 3,75 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer fällig. August gilt zum Beispiel eine neue Kostenordnung für Notare. Die beim Erwerb eines Objektes fälligen Notargebühren erhöhen sich dadurch zum Beispiel beim Kauf einer Euro-Immobilie um gut 200 Euro. I Bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer Das ist aber noch nicht alles: Auch bei der Grunderwerbsteuer müssen Eigenheim-Käufer mit höheren Nebenkosten kalkulieren, zumindest in einigen Bundesländern. Der früher bundesweit einheitliche Satz von 3,5 Prozent des Kaufpreises gilt nur noch in Bayern und Sachsen. Andernorts wird deutlich stärker zur Kasse gebeten: Spitzenreiter ist derzeit das Saarland mit 5,5 Prozent. Zum 1. Januar 2014 wollen auch andere Bundesländer an der Steuerschraube drehen. In Berlin wird dann ein Steuersatz von 6 Prozent gelten, in Schleswig- Holstein von sogar 6,5, in Bremen von 5,5 statt derzeit 4,5 Prozent. Auch Niedersachsen will erhöhen. In diesen Bundesländern werden die Nebenkosten des Immobilienkaufs damit erheblich steigen. So sind für Trotz steigender Gebühren lassen sich beim Kauf mit ein paar Kniffen die Kosten drücken. ein Euro-Objekt in Schleswig-Holstein derzeit noch Euro an den Fiskus abzuführen. Vom 1. Januar 2014 an zwackt das Finanzamt schon Euro ab. Wer also plant, in diesen Bundesländern eine Immobilie zu erwerben, sollte den Kauf, wenn möglich, bis Ende des Jahres unter Dach und Fach bringen. I Legale Steuerkniffe nutzen Bei gebrauchten Immobilien lässt sich der Gegenwert von mitgekauften Einrichtungsgegenständen, wie etwa einer Küche, vom steuerlich relevanten Kaufpreis abziehen. Kaum bekannt ist, dass auch beim Verkauf von Immobilien zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also etwa Eltern und Kinder oder Ehepaare, keine Grunderwerbsteuer anfällt. Gleiches gilt bei Erbschaft oder Schenkungen. Diese unterliegen jedoch der Erbschaft- und Schenkungsteuer. DiBa GmbH Wir lösen Probleme rund ums Haus! Schimmelpilzbekämpfung Innendämmung Umbauarbeiten aller Art Altbausanierung Pflasterarbeiten Beseitigung von Wasserschäden Abbrucharbeiten Balkon- u. Terrassensanierung Beton- u. Mauerwerksanierung Isolierung von Außen- u. Innenwänden OESIGMANN GmbH Zum Lonnenhohl 5 Bauunternehmen Dortmund Tel.: Immobilienvermittlung Hausverwaltung Wohnungseigentumsverwaltung Wertermittlung Haus & Grund Immobilien Elisabethstr Dortmund Telefon 0231 / Fax 0231 / immobilien@haus-und-grund.com 16 Haus & Grund Magazin 10/2013

19 WOHNUNGSEIGENTUM Wohngeldrückstand Die Erben müssen zahlen Erben haften in der Regel mit ihrem eigenen Vermögen für Wohngeldansprüche, die nach dem Tode des Erblassers fällig werden. Die Eigenhaftung gilt auch für Ansprüche, die erst nach dem Tode des Erblassers durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 5. Juli 2013 (Az. V ZR 81/12) entschieden. Hintergrund der Entscheidung war ein Rechtsstreit zwischen zwei Wohnungseigentümern und der restlichen Gemeinschaft. Die beiden Wohnungseigentümer hatten erst kürzlich die Eigentumswohnung geerbt und wurden ins Grundbuch eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von ihnen nun die Zahlung von Wohngeldrückständen, die nach dem Tod des verstorbenen Wohnungseigentümers fällig geworden sind. Teilweise wurden diese auch erst nach dem Tod des Erblassers von der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Erben lehnten die Zahlung mit der Begründung ab, dass der Nachlass überschuldet sei und sie daher das Wohngeld nicht mit dem Nachlass begleichen könnten. Der BGH verpflichtete die Erben nun, die Wohngeldzahlungen zu leisten. Denn wenn Erben den Nachlass selbst verwalten, müssen sie Ansprüche, die im Rahmen der Verwaltung des Erbes entstehen, auch aus ihrem eigenen Vermögen begleichen. Nur wenn die Ansprüche ohne ihr Zutun entstehen, können sie diese in der Regel auf das Nachlassvermögen beschränken. Bei Eigentumswohnungen liegt hier jedoch eine Besonderheit vor: Während bei einem Einfamilienhaus Reparaturen oder Reinigungen nur durch eine aktive Beauftragung durch die Erben oder zumindest aufgrund der willentlichen Fortführung von bestehenden Verträgen durchgeführt werden, können diese Arbeiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne aktives Zutun der Erben beauftragt werden; beispielsweise durch einen Beschluss in einer Eigentümerver- Hausgeld oder Wohngeld? Foto: Mein Ziegelhaus Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines Wirtschaftsplanes an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zu zahlen haben. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen hat. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierfür häufig auch die Bezeichnung Wohngeld verwendet. Verglasungen aller Art Reparaturschnelldienst Glasschleiferei NOTDIENST Lessingstraße Dortmund (02 31) Privat: Rumpstr Dortmund (Kurl) (02 31) Sämtliche Malerarbeiten Fassadenbeschichtungen Treppenhaus-Anstriche Kunstharzputze Tapezier- und Lackierarbeiten Vollwärmeschutz Malermeister P. Holz Schürener Vorstadt Dortmund Telefon Fax Mobil malerbetriebholz@t-online.de Fachbetrieb seit 35 Jahren Mehr als nur Sanitär und Heizung Planung Beratung Ausführung von Neu- und Altbauten Brennwertanlagen Solarwärme Holz-Pellets-Kessel Kundendienst Wartungsservice Komplettbäder auch seniorengerecht Wanne in Wanne Badplaner online Ihr Spezialist für Brenwert-, Solar- und Pellets Dortmund Mosselde 27 Tel / Immer erfolgreich: Werbung in Haus & Grund Rufen Sie uns an: Wir beraten Sie gern! Haus & Grund Magazin 10/

20 RECHT WOHNUNGSEIGENTUM UND STEUERN sammlung, an der die Erben nicht teilnehmen. Daher kommt es bei der Verwaltung einer Eigentumswohnung durch die Erben auch nicht auf ihr aktives Handeln an, sondern darauf, ob dem Erben das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Erbe die Erbschaft annimmt oder die Frist zum Ausschluss der Erbschaft abgelaufen ist. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Erbe frei entscheiden, wie er mit der Wohnung umgeht. Selbst wenn er die Wohnung leer stehen lässt, ist dies eine aktive Entscheidung über die Verwaltung des Nachlasses. Erben können der Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nur entgehen, wenn sie das Erbe nicht selber verwalten, sondern durch einen Nachlassoder Nachlassinsolvenzverwal ter verwalten lassen. In diesen Fällen sind die Wohngeldansprüche auf das Nachlassvermögen beschränkt und Erben haften nicht persönlich. RA Gerold Happ Wohngeldvorschüsse im Wirtschaftsplan Gesonderte Auflistung ist überflüssig Über die Ausgestaltung des Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird oftmals gestritten. Insbesondere über die Art, wie die zukünftigen Wohngeldvorschüsse der Eigentümer dort berücksichtigt werden, herrscht oft Uneinigkeit. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7. Juni 2013 (Az. V ZB 211/12) nun entschieden, dass die Wohngeldvorschüsse im Gesamtwirtschaftsplan nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden müssen. Vielmehr reicht es aus, dass sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Einnahmen nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Wohngeldvorschüsse aufgebracht werden sollen. In dem Einzelwirtschaftsplan muss dem jeweiligen Eigentümer auch nur die Höhe des auf ihn entfallenden Wohngeldes mitgeteilt werden. Eine Liste der Wohngeldvorschüsse der anderen Eigentümer oder gar alle Einzelwirtschaftspläne müssen dem Eigentümer hingegen nicht mitgeteilt werden. Denn es kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass alle Wohnungseigentümer nach dem im Wirtschaftsplan erläuterten Verteilungsschlüssel mit Wohngeldvorschüssen belastet werden, so dass eine solche Auflistung überflüssig ist. Ausfälle beim Wohngeld sind zudem nicht mindernd bei den geplanten Einnahmen zu berücksichtigen. Dies gilt selbst dann, wenn diese in der Vergangenheit dauerhaft nicht einzubringen waren und auch in dem entsprechenden Wirtschaftsjahr voraussichtlich nicht einzubringen sind. Denn ansonsten würde der betreffende Eigentümer nicht ordnungsgemäß im Wirtschaftsplan einbezogen und die Wohngeldansprüche gegen ihn würden gar nicht erst entstehen. Richtigerweise müssen daher nicht einzubringende Wohngelder bei der Auflistung der Ausgaben erhöhend berücksichtigt werden. RA Gerold Happ Mönig& Collegen Rechtsa nwälte Kanzlei für Haus-, Wohnungsund Grundeigentum Mönig & Collegen Rechtsanwälte Elisabethstr. 4 (im Haus & Grund Center) Dortmund Telefon +49 (0)231 / Fax +49 (0)231 / rae@moenig-collegen.de Michael W. Mönig Rechtsanwalt Manfred Hüttemann Rechtsanwalt Christian Kretz Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Angelika Schindler Rechtsanwältin Martina Göhler Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anja Usdowski Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Miet- und Pachtrecht Wohnungseigentumsrecht Immobilienrecht Nachbarrecht Maklerrecht Steuerrecht Erbrecht Kommunales Gebührenrecht Erschließungs- und Straßenbaubeitragsrecht 18 Haus & Grund Magazin 10/2013